知名地產項目策劃培訓講義（圖文并茂）

項目策劃劃每一天天運營中心懂點運營營，很有有必要一、什么是運運營管理理？3“運營管管理”,貫穿于項目開發(fā)全過程，是利用用管理工具具與手段段對項目開開發(fā)關鍵環(huán)節(jié)進行管理理的行為為?！斑\營管管理”工工作定位位是決策策者的參參謀部，，是解決決方案的的提供者者與監(jiān)督督者。到位不不越越位—必要時也也要越位位關注全價價值鏈注重工具具手段聚焦關鍵鍵環(huán)節(jié)運營管理理財務面目標衡量資本市場場表現(xiàn)投資人認同同客戶面目標衡量房地產市場場表現(xiàn)客戶滿意度度內部運營面面目標衡量關鍵成功因因素業(yè)務流程卓卓越學習與成長長面目標衡量不斷學習與與創(chuàng)新戰(zhàn)略與愿景運營管理體體系價值卓越!!!二、運營管管理價值三、如何做做好運營管管理工作5運營工具計劃信息會議運營工作中中應避免不是一個負責某某一方面專專職業(yè)務的的職能部門門（不是第第二個工程程管理部或或第二個總經理辦辦公室），，它是公司決策層層的參謀和和智囊；總是站在公公司層面、、戰(zhàn)略的高高度，運用用標準化運運營管理體體系，從全全面經營管理的角度來發(fā)發(fā)現(xiàn)問題、、分析問題題并協(xié)調相關職職能部門或或項目公司司提出解決問題的建議；是一個定規(guī)則、搭搭平臺、管管計劃、促促糾偏的工作團隊；是銜接宏觀觀戰(zhàn)略目標標和微觀項項目實施的紐帶。四、運運營管理核核心工作6“核心工作作”全過程—規(guī)劃與計劃劃管理工具與手段段—指示、制度度、流程、、規(guī)則、信信息等關鍵環(huán)節(jié)—定案會、定定位會、啟啟動會、后后評估會“關鍵環(huán)節(jié)節(jié)”定案會——“做不做”定位會——“做什么”啟動會——“怎么做”后評估會——“做對沒”“核心工作作”與“關關鍵環(huán)節(jié)””是運營工工作主要工工作，但不不是唯一工工作。復雜問題簡單化簡單問題重復化重復問題標準化五、集團運運營管控模式---過渡性碧桂園未來來三年管控控基本判斷斷基于業(yè)務價價值鏈，介介于戰(zhàn)略管管控型與操操作管控型型之間人：關鍵人人及人標準；財：投資、、預算及授權執(zhí)行行；中間：階段段性成果管控；六、運營中中心定位以計劃管控控為抓手以運營會議議為推手做合規(guī)管理理的能手做集團領導導的助手做知識管理理的旗手做制度規(guī)范范的好手做綜合協(xié)調調的巧手服務區(qū)域項目助推業(yè)績增長一顆紅心七七手準備服服務到到位七手準備一顆紅心：：為項目服務務！項目開發(fā)指指引運營中心如何策劃““每一天””10可怕的數據據，可怕的的碧桂園??！序號項目開放凈工期開盤凈工期1湖南衡陽3.134.072南京高淳4.104.333山東淄博4.204.904梅州五華5.135.435茂名高州5.235.476蘭州新城5.475.577黃岡浠水5.105.638重慶墊江5.205.679山東海陽4.405.7010貴陽花溪5.005.70序號項目開放凈工期開盤凈工期11江西宜春4.735.7712重慶璧山4.935.8713浙江衢州5.306.0014無錫江陰6.176.3315福建永春6.106.5316四川廣元5.436.6717福建南安6.236.7018四川南充6.376.8719梅州興寧6.907.0020江蘇宜興6.007.17天下武功，，惟快不破破如何策劃““每一天””11能不能再快快點？如何策劃““每一天””12詳見《碧桂園集團團項目開發(fā)發(fā)指引》共計38頁21930字項目開發(fā)指指引基本原原則每一位項目目總，尤其其是新項目目總，以及及每一位有有志于成為為項目總的的項目管理理者都應該該認真研讀讀，用心體體會，靈活活運用。希望望每一位項目目管理者及及項目團隊隊都能“成就共想想、成就共共創(chuàng)、成就就共享”！行動上標準上思想上13當家作主，，用心研究究項目策劃，，成就共創(chuàng)創(chuàng)基本原則快好結合，，成就共享享第一部分：：土地要優(yōu)質，成就就能共享優(yōu)質土地組建精干團隊爭取優(yōu)惠條件深入市場調研項目定位精準加強風險控制“一個中心，，五種準備備”14去拿能夠獲獲得成就共共享的地??！15一個中心優(yōu)質土地一個中心準備一1.組建精干團團隊優(yōu)質土地組建精干團隊爭取優(yōu)惠條件深入市場調研項目定位精準加強風險控制項目團隊策劃小組組織成功必須由有經驗的、、具備成功案例的的老項目總出任新項項目的總經理【見項目指引引第4頁】必須具備碧桂園式開發(fā)管理能能力是否具備傾銷條件是項目最重重要的調研研工作【見項目指引引第6頁】三級策劃；；二級督導對該項目進進行充分論論證及編制各專業(yè)業(yè)的計劃【見項目指引引第4頁】快速實現(xiàn)預預售條件是各項策策劃工作首首要目標【見項目指指引第8頁】16列入政府府重點工工程市重點工工程、綠綠色通道道（保障政政府審批批進度））等先讓政府府了解我我們爭取土地的優(yōu)優(yōu)先獲取取、土地款分分期支付付或延遲遲支付、規(guī)費減免。?！疽婍椖恐钢敢?頁】土地款溢溢價返還還以投資管管理中心心規(guī)定為為準；【見項目指指引第7頁】降低預售售條件第一步，，告知原原委（站在政府角度度上）；第二步，，打消顧顧慮（站在客觀角度度上）；；第三步，，押保證證金（站在信任的角角度上））可以押1.3~1.5倍的建設（（達到預預售條件件前）保保證金（（500元/平方米））。【見項目指指引第8頁】2.爭取優(yōu)惠惠條件每一位項項目總，，尤其是是新項目目總，以以及每一一位有志志于成為為項目總總的項目目管理者者都應該該認真研研讀，用用心體會會，靈活活運用.希望每一一位項目目管理者者及項目目團隊都都能“成就共共想、成成就共創(chuàng)創(chuàng)、成就就共享””！努力爭取取盡量爭取取必須爭取取優(yōu)質土地組建精干團隊爭取優(yōu)惠條件深入市場調研項目定位精準加強風險控制準備二17研究競爭爭對手的的產品特別研究究銷售好、、去化快的競品項項目研究項目目產品核核心賣點點研究產品品去化速速度研究產品品性價比比研究當地地最早和和最新的的城市公公園，當地最容易生生長、最便宜的的樹【見項目指指引第6頁】3.深入市場場調研關注所在在城市范范圍第三產業(yè)業(yè)①（人的產產業(yè)或內內生產業(yè)業(yè)）所6比例（40%以下慎重重，60%以上可以以偏樂觀觀）；城城市人群群存款②如何；了了解供需比③③（年銷售售面積/已出讓可可供應面面積）研究產品品研究客戶戶研究市場場優(yōu)質土地組建精干團隊爭取優(yōu)惠條件深入市場調研項目定位精準加強風險控制準備三研究市場容量量及城市市發(fā)展：：除了城市市人口，，城區(qū)人口口有多少少；城市市的發(fā)展展方向研究客戶戶群體有影響力力、有錢人有有多少，在哪里里，怎樣樣的人才會來購購買我們們的房子子研究市場場價格當地別墅墅/洋房銷售售價格如何；若帶裝修修銷售，，客戶接受受程度如如何；可以賣多少少錢【見項目指指引第5頁】研究土地地影響客客戶研究客戶戶需要的的產品研究目標標客戶對住住房有什么需求【見項目指指引第6頁】18項目定位位模型示示意圖是否能夠夠傾銷市場競爭爭對手投資決策策戶型景觀規(guī)劃精裝修碧桂園立立體綠化化價格/傾銷顛覆營銷銷模式，，NO.1展示區(qū)完完美開放放標準化土地客戶產品定位策劃劃準備四4.項目定位位精準項目成功功？=傾銷、清清貨19項目定位位精準優(yōu)質土地組建精干團隊爭取優(yōu)惠條件深入市場調研項目定位精準加強風險控制準備四滿足“567”進度要要求，即即5個月開售售、6個月回款款、7個月現(xiàn)金金流回正正滿足“789”去化要求，即即總貨量量的8成以上、、開盤一周內銷銷售出貨量的7成、開盤一個個月內銷銷售出貨貨量的9成【見項目指指引第8頁】區(qū)域總、、項目總總應親自參參與市場場調研，，項目定位位務求精精準，以保證產產品適銷銷對路、、開盤實實現(xiàn)傾銷為原則。【見項目指指引第8頁】重視項目目定位策劃劃會，借助項目目定位策策劃會，，對階段段性成果果予以確認認，并借借助會議議決議和和共識，，推動項項目開發(fā)【見項目指指引第8頁】在提出規(guī)劃定位位時時，注意以以下幾點點原則：：新地塊規(guī)規(guī)劃，要根據據項目地地方情況況進行不不同產品品組合：：通過不不同組合合下各產產品的建建造成本本、銷售售價格、、推售周周期、去去貨速度度、凈利利潤、IRR、成就共共享金額額等指標標進行綜綜合分析析，采用用保障開發(fā)發(fā)速度、項目獲獲得最佳效益益的方案案。【見項目指指引第9頁】建與眾不不同的當當地標桿桿產品：（1）可以實實現(xiàn)快速傾銷銷；（2）打造完美展示示區(qū)；（3）必須采采用標準化產產品；（4）借鑒周周邊區(qū)域域或相鄰鄰市場暢暢銷產品品。【見項目指指引第9頁】20準備四21洛陽項目靖江項目如皋新城臨高項目目青島棘洪灘衢州項目目臨朐項目目韶關臘石壩高州項目慈溪項目瓊中項目如皋龍游湖荊州項目揚中項目通州項目宜都項目淄博項目江陰項目目莆田項目高淳項目六安項目獅山項目西昌項目周口項目大冶項目吳川項目嘉興項目阜陽項目溧陽項目株洲項目宿遷項目平湖項目鹽城開發(fā)發(fā)區(qū)鹽都項目造化項目霍邱項目無為項目懷仁項目西昌項目都楊項目目建議：一一定要把把定位策策劃會開開好！加強風險險控制風險排查查：見投資資管理中中心培訓訓；開發(fā)速度度風險排排查【見項目指指引第8頁】：高壓線（高壓線線碰不得得）復雜地質質地質條條件（熔巖、溶溶洞、地地下水豐豐富等）拆遷難度如何何等永久水電電、臨水水臨電、、燃氣、、供暖（北方））、排污污管道特別提示示容易忽忽視問題題豎向設計計復雜地質持力層選選擇優(yōu)質土地組建精干團隊爭取優(yōu)惠條件深入市場調研項目定位精準加強風險控制準備五22第二部分分工作作皆前置置，摘牌牌即開工工做好前期策劃系統(tǒng)解決方案合理配置資源克服關鍵瓶頸施工總平面圖規(guī)劃設計計前置強勢推進進收地勘探先行行進場提前開展展招標搶重點保保綠色政府關系系維護摘牌即開開工23統(tǒng)一思想想，規(guī)定定動作統(tǒng)一思想想24五華項目目三明項目目衡陽項目目南通項目目宜都項目目溫州項目目東臺項目目宜春項目目廣元項目目高淳項目目曲靖項目目佛岡項目目浠水項目目宿遷項目目萍鄉(xiāng)項目目淄博項目目六安項目目寧德項目目衢州項目目嘉興項目花溪項目周口項目洛陽項目虛席以待“摘牌即開工工”光榮榜貴陽花溪項目目摘牌即開工工五華項目摘牌牌即開工2013年，集團23個項目實現(xiàn)摘摘牌即開工統(tǒng)一思想項目成功—必須做好前期期策劃系統(tǒng)解決方案案：因果關系、先先后次序，形形成系統(tǒng)的解決方案【見項目指引第第9頁】合理配置開發(fā)資源:克服瓶頸如收地、報批報建、設計出圖、招投標、材料采購保障示范區(qū)的完美美實現(xiàn)【見項目指引第第9頁】做好施工現(xiàn)場場總平面布置置：做到臨設先行、道路先行、管線先行、計劃先行、樣板先行【見項目指引第第9頁】制定重點區(qū)域域的專項計劃：市政、土建、、機電、掛石、國振、裝修、園藝、、綠化交叉、、平行、流水水施工，單體體中的土建、、機電、裝修、、分段分面施工【見項目指引第第9頁】25前期策劃必須須遵循規(guī)定動作一規(guī)劃設計前置置規(guī)劃設計必須須遵循新項目要必須須選擇標準化產產品或成熟的的產品把項目最有利的、能能馬上動工的的地方安排銷銷售展示區(qū)要特別重視戶戶型（與客戶需求求匹配、不是是天女散花））容積率（盡量做滿容積積率）盡量提高售建建比，減少地下室面積（建獨立立多層車庫））所有戶型都要要設置樣板房房，須控制規(guī)劃戶型型的數量新項目都要設設置豪裝別墅及公司通用標準裝修修別墅板房做好首層架空空層的展示和和體驗，并盡量避免免建臨建板房房26提前通過規(guī)劃劃部門預審【見項目指引第第10-11頁】強勢推進收地地規(guī)定動作二收地條件前置談判摘牌前收地措施收地過程強勢推進拿地前與政府府或合作方談談好的收地條件在收地前必須須從多種渠道道了解地塊的的現(xiàn)狀是否滿足開發(fā)發(fā)要求一定要把收地地時間與土地出讓金或合作出資的的交付時間掛掛鉤依據政府委托托收地建圍墻提前詳勘要綜合平衡提提前一天收地地付出的代價價和提前一天天開盤帶來的的收益之間的對對比按照項目利益最大大化原則強勢推進進收地工作27【見項目指引第第11頁】勘察先行進場場規(guī)定動作三詳勘察揭露巖溶類型型主要為埋藏型巖溶，發(fā)育特點復復雜，與巖性性、地形地貌貌、地質構造造、巖層產狀狀、地下水活活動規(guī)律等諸諸多因素有關關，其形態(tài)各各異，可表現(xiàn)現(xiàn)為溶溝、溶槽、、溶隙、溶洞洞等，揭露的洞洞體最大高度度高達11.60m。同時在巖面面附近由于溶溶蝕作用，造造成巖面起伏變化化很大。巖溶的分布布在縱橫向上上變化很大，，規(guī)律性差，，呈單一或多層（（串珠）狀。初勘結論項目工期項目規(guī)模：總總建筑面積39萬平方米；單單體包括五星星級酒店、5A寫字樓、購物物中心、酒店店公寓等。摘摘牌至開業(yè)13個月。臨地鐵鐵線：不允許許降水。辦法迅速進行詳勘勘，框架柱部部分地質加密密勘察；降低預應力管樁設設計值；標準準壓樁力施工，按設設計值兩倍檢檢測，保障樁基承載力、、保障樁基驗收。28【見項目指引第第11-12頁】例項目摘牌前一一個月，以政政府名義外判判勘察單位進進行地勘，可可為基礎設計計提供第一手手資料，有效效提高設計院院的出圖進度度。提前開展招標標規(guī)定動作四招標前置施工隊考察合同約定從土地掛牌開開始，開展招標立立項、投標單單位確認、發(fā)發(fā)標、開標、、定標工作了解當地的市市場材料價格招標工程各專專業(yè)的施工承包范圍圍現(xiàn)場的環(huán)境及特殊性性、施工條件件等，提供給成成本管理中心心快速確定施工工單位項目必須主動的參與到招標標工作選用熟悉公司操作作模式、合作作過的優(yōu)選合作良好好施工隊承包示范區(qū)并擴標到貨量區(qū)示范區(qū)樁基礎礎宜總包分包方式示范區(qū)與貨量區(qū)施工合同簽訂訂時：工期務務必分別約定；區(qū)域項目應積積極參與施工工合同中“工程管理條條款”的制定，尤其其是“工期條款””29【見項目指引第第12-13頁】規(guī)定動作五合法快速開工工需要對地方方報建的“潛潛規(guī)則”有效效了解，如：：摘牌前政府府方案預審批批、勘察報告告及審查、樁樁基礎圖及審審查、先行開開工審批實現(xiàn)現(xiàn)“摘牌即開開工”勘察報告勘察要求方案預審批方案設計先行審批基礎設計勘察審查基礎審查基礎施工圖先行開工批復復基礎施工隊基礎招投標基礎施工前置工作摘牌政府委托“合法”摘牌牌即開工列入重點項目目、駛入綠色色通道30例政府關系維護護規(guī)定動作六善于尋求政府主要領導導的政績支持；各種關系的建建立必須是公司與當地政政府的關系，杜絕把關系建建立在個人關系上，更不能參參與到小圈子內，建立“合法”密切關系：如爭取城建副副市長級別領導擔任政府府協(xié)調小組組組長等。爭取相關領導導聯(lián)點我司項目：配以媒體報道道，既推動項項目工作開展展，也提高項項目影響力定期或不定期期邀請領導前來項目指導工作：匯報重要工作作進展，請求求協(xié)調解決問問題及提出處處理方案的建建議以工作簡報定期書面報告告政府主要領領導31第三部分聚聚焦展示區(qū)，，提前每一天天四搶四保十項管理八件大事一工具項目總經理務務必遵循32輕重緩急四搶、四保搶臨設保暢通施工用時方恨恨少1.客戶動線與施施工動線（雙雙車道、雙出口）嚴格分離，“主仆有別””2.臨時生活區(qū)除除滿足總包、、項目團隊需求外，必須須滿足示范區(qū)區(qū)突擊隊需求“先生活、后工作”3.有序地組織甲甲方專屬材料料堆場，“兵馬未動，，糧草先行”4.合理配置供電電容量，“手中有糧，心中不慌”5.臨電管線必須須規(guī)劃，規(guī)避避后期施工中市政、園藝藝、土方開挖挖區(qū)破壞，“合理規(guī)劃，，保供電“6.在總體滿足項項目道路規(guī)劃劃的前提下，先行硬化““道路”，““車到項目必有路”搶地下保地上搶主體保裝修搶板房保貨量永久道路先行行（臺山項目目）33未設置專屬材材料堆場寸步步難行臨時用電充足足裝修突擊隊來來之能戰(zhàn)客戶道路、施施工道路分離離（丹陽）臨時用電線路路規(guī)劃一般總包臨時時道路1665432地下先行實施施，地上避免免重復返工展示區(qū)小市政地下下管網要預先先完成政府實施的大大市政管網優(yōu)優(yōu)先協(xié)調實施施，確有困難難必須預留實實施空間（如如：道路設置置過路管、預預留管溝、主主要綠化策劃劃規(guī)避等）地下永久構筑筑物（化糞池池、隔油池、、地下獨立泵泵房等）與地地下工程同步步實施搶臨設保暢通搶地下保地上搶主體保裝修搶板房保貨量34四搶、四保先行市政管網地下永久構筑物主體加速辦法法多，裝修加速問題題多盡量壓縮主體體工期，保障障裝修合理工工期，保障裝裝修質量，一一次驗收合格格主體工程實施施周期彈性較較大，搶工措措施（增加模模板、配置機機械設備、增增加工人數量量等）余地較較大裝修工程實施施階段工期較較難壓縮（容容易窩工、交交叉工序多、、相互影響、、成品保護、、重復污染等））裝修造成質量量問題往往無無法修復，客客戶往往容易易發(fā)現(xiàn)質量問問題搶臨設保暢通搶地下保地上搶主體保裝修搶板房保貨量四搶、四保35保搶為客戶搶板房房，為業(yè)績保保貨量板房展示區(qū)一一定要完美開開放才可開盤盤。售樓部、超豪豪、泳池要同同時同步開工工，能上的設設備和人力盡量量上，不許流水，盡快騰出綠綠化場地。例：海陽項目填海海時以最快速速度先填好一一條路到銷售售大堂，先打打樁。貨量可以提前前預售的，保保證有足夠貨貨量支撐即可可。模板周轉增加加套數，售樓樓部不拆模連連續(xù)施工夜間施工照明明要足夠，電電工專項管理理保安全樁機能布幾臺臺布幾臺，一一天打完也可可能；打完再再去打貨量雨天是否能施施工，看項目目是否任然在在現(xiàn)場，小雨穿雨衣；搶臨設保暢通搶地下保地上搶主體保裝修搶板房保貨量四搶、四保36錯十管理理計劃管理展示區(qū)區(qū)計劃劃單獨獨編制制；適適度超超前，，制定定重大大節(jié)點點倒排排計劃劃；嚴嚴格審審核施施工單單位進進度計計劃和和勞動動力、、材料料、機機械投投入；；提前前約定定趕工工措施施。設計管管理展示區(qū)區(qū)管理理施工組織管管理裝修突突擊管管理采購下單管理理園林綠化管管理裝修擺擺設管管理聯(lián)合驗驗收管管理開盤管管理按照““先展展示區(qū)區(qū)，后后貨量量區(qū)；；先管管線，，后主主體；；先基基礎，，后上上部；；裝修修、機機電、、綠化化同步步”的的原則則出具具圖紙紙?！?23”原則則；24小時，，滿人人工作作；搶搶工獎獎。整體市市政管管網先先行，，單體體結構構砌體體同步步，機機電、、裝修修、園園藝綠綠化穿穿插。。雅駿裝裝修突突擊隊隊；提提前40天下單單；工工程管管理中中心統(tǒng)統(tǒng)籌展展示區(qū)區(qū)裝修修任務務下達達。按《采購專專項計計劃任任務項項標準準》的要求求制定定材料料下單單計劃劃。項目開開工時時綠化化同步步開工工；工工序：深埋埋管線線—堆坡造型型—種植大大樹—石頭、、汀步步石安安裝—灌木、、地被被種植植—淺埋管管線—草皮和玉龍龍草的的種植植—完工；；小品品擺設設和成成品保保護。。以最豐豐富的的軟裝裝設計計展現(xiàn)現(xiàn)生活活情趣趣和功功能體體驗，，入住住式的的體驗驗營銷銷。展示區(qū)區(qū)未經經驗收收或驗驗收不不合格格的，，不得得對外外開放放；目目之所所及，，皆是是完美美。開盤時時，銷銷控區(qū)區(qū)人要要放滿滿；一一期銷銷售賣賣得好好，二二期工工程第第二天天就能能開工工。37項目總總經理理務必必牢記記—8項大事事1.設計合合理出出圖“先展展示區(qū)區(qū)，后后貨量量區(qū)；；先管管線，，后主主體；；先基基礎、、后上上部；；裝修修、機機電、、綠化化同步步”的原則則安排排圖紙紙設計計出圖圖時間間。2.展示區(qū)區(qū)“123”的原原則1”代表表的是是售樓部部和豪豪裝板板房，，必須放放在第第一位位，保保證首首先完完成；2”代表表的是是樣板區(qū)區(qū)、展展示區(qū)區(qū)內的非非樣板板房、、室外外市政政、園園建、、園林林等工工程，，應作作為第第二重重點來來搶工工程進進度；；“3”代表表的是是首期期貨量區(qū)區(qū)，需達達到預預售條件。。3.展示區(qū)區(qū)搶工工人員“24小時，，滿人人工作作”的原原則來來組織織樣板板區(qū)的的搶工,重點考慮關關鍵工工序的的施工工組織織，計劃劃必須須細化化到每每一天天，更更重要要的是是檢查查和落落實。。施工工隊必必須落落實到到三保證證：保證證足夠夠人手手、保保證足足夠材材料、、保證證按時時完成成，施施工隊隊管理理必須須要牽牽著施施工隊隊鼻子子走，，而不不是被被施工工隊牽牽著鼻鼻子走走。例例如，有掛石的施工工時間間較長長，其其施工工應該該盡量量安排排在前面。。需要要重點點關注注：展展示區(qū)區(qū)項目目管理理團隊隊必須須執(zhí)行行“專人人分片片”管理，，而不不是“分專專業(yè)””管理。。4.展示區(qū)實施施工序序：“整體市市政管管網先先行，，單體體結構構與砌砌體同同步，，機電電、裝裝修、園藝藝綠化穿穿插進進行”來組組織施工計計劃必須保證關關鍵線線路中中施工資源配配置，如：：樁基基施工工機械械數量量、土土方機機械數數量、、模板周周轉套數、、垂直直運輸輸機械械的運運力、、備用用發(fā)電電機、、夜間間施工工照明等等及合理理提前前安裝裝時間。。3812223項目總總經理理務必必牢記記—8項大事事展示區(qū)區(qū)實施施工序序（機電電、裝修修、園園藝綠化如如何穿穿插進進行））39展示區(qū)區(qū)的關關鍵階階段（開放放前兩兩周））1.地下管管網實實施；；2.土方未未回填填；3腳手架架鋼管管未撤撤場；；4.園藝石石材無無法施施工;5.綠化喬喬木與與灌木木無法法實施施;6.小品及及設施施無法法安裝裝。原因竟竟是？？正是腳腳手架架覆蓋蓋位置置如果提提前策策劃管線設設計變變更距距外墻墻1.8m以上時時，管管線可可與外外墻裝裝飾同同時施施工，，外墻墻完成成后即即可給給園藝藝提供供工作作面，，工期期提前前一周周以上上。6項目總總經理理務必必牢記記--8項大事事5.園林施施工注注意：1、跟進進圖紙紙，主主要的的園建建圖、、水電電圖、、結構構圖；；2、室外外園藝藝綠化化與建建筑施施工的的工作作面劃劃分；；3、提前前做好好施工工籌備備，項目開開工時時綠化化同步步開工工，交交叉作作業(yè)，售樓部部前后后花園園、泳泳池、、水景景區(qū)等等與土土建同同步施施工；4、私家家花園園的園園藝綠綠化等等排刪刪拆后后即馬馬上施施工；；5、可種種綠化化的地地方先先進土土種綠綠化。。大樹能能提前前種植植的優(yōu)優(yōu)先種種植，考慮慮樹的的生長長周期期，在在開盤盤時有有好的的展示示效果果。綠化施施工工工序：1大管線線及管管線（（深埋埋）2堆坡造造型3種植大大樹4石頭、、汀步步石安安裝5灌木種種植——6管線預預埋（淺淺埋））7、8草皮和和玉龍龍草的的種植植9小品擺擺設10成品保保護。。12345510嚴格按按以上上工序序施工工，不不得返返工！！若出出現(xiàn)返返工，，項目目總須須承擔擔責任任！1456789項目總總經理理務必必牢記記--8項大事事6.樣板房房裝修修要按照照“輕裝裝修、、重擺擺設””的原則則，讓讓客戶戶感受受“入住式式的體體驗”，使使客戶戶走進進板房房就有有購買買的沖沖動。。7.采購下下單確保入入戶門門、房房間門門、木木地板板、櫥櫥柜、、家私私及時時進場場安裝裝及擺擺放。。對于于非標標設計計，要要在設設計過過程中中隨時時與采采購中中心聯(lián)聯(lián)系溝溝通，，以便便盡快快確定定供應應商，，縮短短供貨貨周期期。如：：板房電電梯；；分展廳家具；樓巴8.聯(lián)合驗驗收由區(qū)域工工程技技術部部負責組組織，，項目目部、、設計計單位位、營營銷中中心、、客戶戶關系系管理理中心心、物物業(yè)部部門及及其他他內外外部相相關單單位對展示示區(qū)進進行聯(lián)聯(lián)合驗收。。未經經驗收或或驗收收不合合格的的，不不得對對外開開放?。?1項目總總經理理務必必做到—一工具具項目總總經理理開工工第一一天必須要要做“消項計計劃”展示區(qū)重點點工作作項，，如：1）土方方2）規(guī)劃劃3）地勘勘4）高壓壓線5）圍墻墻6）招投投標7）臨設設8）圖紙紙（樁基基圖）9）施工工總平面面（施施工場場地）10）片區(qū)負責責人11)項目例例會重點提提示第第一時時間消消項工工作12)國振裝修修13)裝修突突擊隊隊14）掛石15）魚缸16）展示區(qū)區(qū)夜間間照明明42工期節(jié)點國振所需工期提請注意事項生產及運輸75天項目下單完成簽訂合同后，收到預付款（總價30%）才開始生產。安裝25天現(xiàn)場已完成室內裝修并做好清潔，水電、手腳架齊全，不能交叉作業(yè)。注意要要點：：1、項目目務必必要提前100天，即在開開工時時下單；2、土建建要嚴嚴格按按圖施工（（取消消內批批灰，，采用用龍骨骨水泥泥板）），不得出出現(xiàn)尺尺寸偏偏差的的現(xiàn)象象，否否則無無法安安裝，，項目目要加加強管管理，，指派派專人人跟進進尺寸寸驗收收，達到圖圖紙尺尺寸的的要求求，因因項目目尺寸寸出現(xiàn)現(xiàn)問題題無法法安裝裝造成成損失失由項項目個個人承承擔。消項計計劃—國振裝裝修43國振主要施施工工工藝打磨組裝雕花44國振成品展展示45精確尺尺寸現(xiàn)現(xiàn)場安安裝消項計計劃—裝修突突擊隊隊裝修突突擊隊隊進場準準備：：下達任任務：：區(qū)域項項目提提交聯(lián)聯(lián)系單單——集團工工程管管理中中心——雅駿裝裝修公公司、、運營營中心心46施工前前40天，通通知隊隊伍提前30-40天，提提供圖圖紙?zhí)崾竟躺讨谱髯骷鞍舶惭b時時間約約90天，項目目要提提前下下單消項計計劃—掛石47超豪掛石石往往往成為為展示示區(qū)的的關鍵鍵進度度線路路，為為了有有效提提高工工效，，項目目必須須保障障：1.超豪主主體周周邊的的場地地適當當硬化化，可可以通通行叉叉車，，方便便石材材就近近堆放放；2.腳手架架必須須采用用鋼筋筋網片片腳手手板并并綁扎扎牢固固，保保障安安裝的的安全全進行行；3.必須保保障臨臨時用用電的的需求求，保保障連連續(xù)作作業(yè)和和夜間間施工工照明明（進進行打打膠等等工作作）。。供應商商制作作及安安裝時時間約約120天，項項目要要提前前下單單消項計計劃—魚缸48第四部部分管管控控靠體體系，，過程程出精精品49《防開裂裂、防防滲漏漏重點點控制制》、《工程質質量通通病及及防治治辦法法》、《工法樣樣板引引路工工作手手冊》總部技技術支支持工程質質量檢檢查評評估制制度：碧桂桂園工工程質質量評評分辦辦法、、施工工尺寸寸誤差差專項項檢查查辦法法、碧碧桂園園綜合合質量量評分分辦法法、碧碧桂園園巡檢檢辦法法、監(jiān)監(jiān)理資資料檢檢查評評分細細則工程質質量考考核激激勵機機制：雙月月質量量考核核排名名計劃劃、創(chuàng)創(chuàng)優(yōu)100計劃、、三級級樣板板工程程活動動、集集團專專項獎獎、對對工程程質量量問題題嚴