房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析報告二

3房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析報告二2022年5月

房地產(chǎn)四維梳理A股重點上市房企年報及年一季報表現(xiàn)我們延續(xù)2020/5/12A股上市房企中挑選出6家龍頭房企、家中型房企、A股重點上市房企年報和年一季報表現(xiàn)。圖表：房企分類房企分類房企龍頭房企6家中型房企家萬科、招商蛇口、保利地產(chǎn)、金地集團、綠地控股、新城控股等泛?？毓?、華僑城、中天金融、金科股份、福星股份、中南建設(shè)、榮盛發(fā)展、濱江集團、新湖中寶、北京城建、華發(fā)股份、首開股份、迪馬股份、浦東金橋、城投控股、陸家嘴、張江高科、中華企業(yè)、大悅城、世茂股份、廣宇發(fā)展、光明地產(chǎn)、信達地產(chǎn)、榮安地產(chǎn)、北辰實業(yè)、迪馬股份、世聯(lián)行等順發(fā)恒業(yè)、美好置業(yè)、中國武夷、世榮兆業(yè)、廣宇集團、南國置業(yè)、冠城大通、格力地產(chǎn)、魯商置業(yè)、云南城投、萬通地產(chǎn)、寧波富達、蘇州高新、京能置業(yè)、大名城、上實發(fā)展、市北高新、光大嘉寶、中洲控股、天房發(fā)展、皇庭國際、中交地產(chǎn)、電子城、華遠地產(chǎn)、深振業(yè)、華聯(lián)控股、香江控股、天健集團、宋都股份、鳳凰股份、合肥城建、天地源、西藏城投等小型房企家Wind，市場研究部4房地產(chǎn)業(yè)績：利潤率加速下滑，龍頭韌性全面顯現(xiàn)歸母凈利增速持續(xù)下探，但業(yè)績集中度持續(xù)提升年房地產(chǎn)行業(yè)遇到挑戰(zhàn)，流動性收緊疊加下半年行業(yè)基本面全面下行，從而導(dǎo)致利潤年來凈利潤負增長的基礎(chǔ)上進一步大幅下降。其中龍頭房企營收和歸母凈利保持較強韌性，且歸母凈利占總體房企比重自年以來持續(xù)提升，歸母凈利集中度創(chuàng)年以來新高。中型、小型房企營收和歸母凈利同比降幅依次擴大，中小型房企歸母凈利同比降幅以上。業(yè)績規(guī)模層面，年總體房企營收同比增長，較年下滑1.9個百分點；龍15.8%年+0.3-7.1個百分點；總體房企歸母凈利潤同比下降，增速較年下滑55.1個百分點；龍頭、中型、小型房企分別同比下降28.3%、、，增速較年減少30.8、103.1、69.4個百分點。業(yè)績集中度層面，龍頭、中型、小型房企營收占比分別為61.6%、31.0%、7.3%，其中龍頭房企提升0.9個百分點，中型、小型房企分別下降、0.1個百分點。龍頭、中型、小型房企歸母凈利占比分別為、-10.8%、，其中龍頭房企提升個百分點，中型、小型房企分別下降44.7、4.3個百分點。近年來，龍頭房企的業(yè)績集中度提升，創(chuàng)年以來新高。圖表：總體房企營業(yè)收入同比增速圖表：龍頭中型小型房企營業(yè)收入同比增速總體房企營業(yè)收入同比增速龍頭房企中型房企小型房企201620172018201920202021201620172018201920202021Wind，市場研究部Wind，市場研究部圖表：總體房企歸母凈利潤同比增速圖表：龍頭中型小型房企歸母凈利潤同比增速總體房企歸母凈利潤同比增速龍頭房企中型房企小型房企-5%-20%-40%-60%-80%-100%-120%-140%-20%-40%-60%-80%-60%202120162017201820192020201620172018201920202021Wind，市場研究部Wind，市場研究部5房地產(chǎn)圖表：龍頭中型小型房企營收占比圖表：龍頭中型小型房企歸母凈利占比120%100%龍頭房企中型房企小型房企120%龍頭房企中型房企小型房企100%-11%-20%-1%201620172018201920202021201620172018201920202021Wind，市場研究部Wind，市場研究部毛利率跌至歷史低點，龍頭ROE保持相對優(yōu)勢年高價地集中結(jié)轉(zhuǎn)對盈利能力的拖累加速顯現(xiàn)，各梯隊上市房企毛利率和歸母凈利率自年歷史高點持續(xù)回落，且年下滑幅度進一步擴大跌至歷史低點。其中雖然龍頭房企結(jié)算毛利率下降至各梯隊最低水平，但憑借良好的管控效率和無息杠桿驅(qū)動能力仍保持歸母凈利率和平均ROE已轉(zhuǎn)為負值。毛利率方面，年總體房企毛利率為21.3%年下降5.8個百分點。龍頭、中型、小型房企毛利率分別為19.6%、、24.9%年分別下降5.2、、3.2個百分點。年總體房企歸母凈利率為年下滑5.1企歸母凈利率分別為5.2%-0.5%年分別下降3.23.8個百分點。年總體房企加權(quán)平均ROE為5.2%8.4個百分點上市房企杠桿率依然保ROE均ROE分別為12.2%、、-0.5%，同比、-12.7、-3.7個百分點，我們認為行業(yè)整體ROE下行趨勢需要等待基本面隨行業(yè)資金面與政策面向好逐步緩解。圖表：總體房企毛利率圖表：龍頭中型小型房企毛利率總體房企毛利率龍頭房企中型房企小型房企201620172018201920202021201620172018201920202021Wind，市場研究部Wind，市場研究部6房地產(chǎn)圖表：總體房企凈利率圖表：龍頭中型小型房企凈利率總體房企凈利率龍頭房企中型房企小型房企-2%201620172018201920202021201620172018201920202021Wind，市場研究部Wind，市場研究部圖表：總體房企加權(quán)平均圖表：龍頭中型小型房企加權(quán)平均總體房企加權(quán)平均ROE龍頭房企中型房企小型房企2021-5%20162017201820192020201620172018201920202021Wind，市場研究部Wind，市場研究部圖表：總體房企杜邦分析圖表：總體房企貢獻度銷售凈利率資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率ROE（右軸）銷售凈利率（左軸）權(quán)益乘數(shù)（右軸）資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（左軸）權(quán)益乘數(shù)9100%876543210-10%-30%-50%-70%2016201720182019202020212015201620172018201920202021Wind，市場研究部Wind，市場研究部7房地產(chǎn)合作開發(fā)進入常態(tài)化，少數(shù)股東損益進一步提升由于過去幾年土地競爭激烈，房企普遍加大合作模式，也導(dǎo)致了報表層面的少數(shù)股東權(quán)益占比提升，其中龍頭和中型房企少數(shù)股東損益占比提升最為明顯，而總體房企表外投資收益同比大幅下滑，進一步凸顯大中型房企在合作開發(fā)項目中的并表操盤的主動權(quán)。年總體房企投資收益同比減少26.2%年下落33.0-45.8%年-22.3-52.8、-30.3個百分點。年總體房企資產(chǎn)減值損失同比增加162.7%年上升144.1頭、中型、小型房企資產(chǎn)減值損失分別同比增長、281.1%、89.0%，增速較年+90.2+262.4+41.4個百分點。圖表：總體房企少數(shù)股東損益占凈利潤的比重圖表：龍頭中型小型房企少數(shù)股東損益占凈利潤的比重總體房企少數(shù)股東損益占凈利潤比重140%龍頭房企中型房企小型房企120%100%-20%-40%-60%-80%201620172018201920202021201620172018201920202021Wind，市場研究部Wind，市場研究部圖表：總體房企投資收益同比增速圖表：龍頭中型小型房企投資收益同比增速總體房企投資收益同比增速龍頭房企中型房企小型房企200%150%100%-20%-50%-26%2021-40%-100%20162017201820192020201620172018201920202021Wind，市場研究部Wind，市場研究部8房地產(chǎn)圖表：總體房企資產(chǎn)減值損失同比增速圖表：龍頭中型小型房企資產(chǎn)減值損失同比增速200%150%100%總體房企資產(chǎn)減值損失400%龍頭房企中型房企小型房企300%200%100%-50%-100%-150%-200%-250%-45%-100%-200%-300%-400%-212%201620172018201920202021201620172018201920202021Wind，市場研究部Wind，市場研究部銷售管理效率略有下降，龍頭房企費用率仍保持相對優(yōu)勢+管理費用）/銷售商品提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”為口徑，衡量房企的銷售年總體房企銷售管理費用率為5.3%年增長0.2個百分年同比+0.2、+0.3、-0.4個百分點。隨著較低的利潤空間疊加流動風險，上市房企持續(xù)通過主動加強管控效率對沖利潤率下行與經(jīng)營風險。其中龍頭房企銷售管理費用率較年有小幅上升，但仍然領(lǐng)先總體房企0.6個百分點。圖表：總體房企銷售管理費用率圖表：龍頭中型小型房企銷售管理費用率總體房企銷售管理費用率龍頭房企中型房企小型房企201720162018201920202021201620172018201920202021注：銷售管理費用率=（銷售費用管理費用）銷售商品提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金Wind，市場研究部注：銷售管理費用率=（銷售費用管理費用）銷售商品提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金Wind，市場研究部9房地產(chǎn)龍頭分紅率提升，中小型房企分紅意愿不足年盈利同比減少并未影響中小型房企的分紅意愿，相比之下龍頭房企分紅率創(chuàng)年以來新低，且首次低于中小型房企。龍頭房企通過積極儲備現(xiàn)金改善報表的同時，為新一輪投資擴張積蓄杠桿空間。圖表：總體房企分紅總額（億元）圖表：龍頭中型小型房企分紅同比增速龍頭房企中型房企小型房企0總體房企同比增速120%-2%-10%-20%-30%-40%-50%-30%-60%-90%-43%201620172018201920202021201620172018201920202021Wind，市場研究部注：分紅率本年度已宣告現(xiàn)金分紅總金額歸母凈利潤Wind，市場研究部10房地產(chǎn)銷售：回款企穩(wěn)，業(yè)績覆蓋度下降回款質(zhì)量有所回升，龍頭占比繼續(xù)提升我們以“銷售商品提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”為口徑衡量房企銷售進展，年總體房企該指標同比增長9.5%年增長個百分點。龍頭、中型、小型房企分別同比增長、4.7%、17.2%，增速同比+2.6、+2.7個百分點。年上市房企銷售回款同比增速高于同期全國商品房銷售金額同比增速個百分點，對回款率愈加重視，因此全年銷售回款相對穩(wěn)定。其中龍頭房企銷售回款同比增速略有回升，回款占比同比繼續(xù)提升，同時小型房企增速在低基數(shù)下迎來反彈，共同對中型房企市占率形成擠壓。圖表：總體房企銷售商品提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金同比增速圖表：龍頭中型小型房企銷售商品提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金同比增速總體房企銷售商品提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金同比增速龍頭房企中型房企小型房企201620172018201920202021201620172018201920202021Wind，市場研究部Wind，市場研究部圖表：龍頭中型小型房企銷售商品提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金占比圖表：龍頭中型小型房企預(yù)收賬款占比龍頭房企中型房企小型房企龍頭房企中型房企小型房企100%100%201620172018201920202021201620172018201920202021Wind，市場研究部Wind，市場研究部房地產(chǎn)預(yù)收賬款增速下滑，業(yè)績覆蓋度有所下降年總體房企預(yù)收賬款同比增長8.6%年下降2.4收覆蓋率為，較年下降3.8個百分點。龍頭、中型、小型房企預(yù)收賬款分別同比增長27.3%年分別+18.9年營收覆蓋率為年同比-9.6+2.6+14.3個百分點。相比之下，龍頭房企因年營收增速相對較高，合同負債對當年營收的覆蓋率有所下降，但依然保持在以上。圖表：總體房企預(yù)收賬款同比增速圖表：龍頭中型小型房企預(yù)收賬款同比增速總體房企預(yù)收賬款同比增速龍頭房企中型房企小型房企202020212016201720182019201620172018201920202021Wind，市場研究部Wind，市場研究部圖表：總體房企預(yù)收賬款營收覆蓋率圖表：龍頭中型小型房企預(yù)收賬款營收覆蓋率總體房企預(yù)收賬款營收覆蓋率龍頭房企小型房企中型房企140%120%100%140%120%100%201620172018201920202021201620172018201920202021Wind，市場研究部Wind，市場研究部12房地產(chǎn)百強銷售增速分化，龍頭房企完成度更高億翰數(shù)據(jù)顯示，年百強房企（公司可比口徑）銷售金額同比下降0.3%。TOP10、、、、門檻金額分別達、、、+1.8%+1.8%+9.8%、-2.4%、+13.2%-0.5%+4.8%。我們統(tǒng)計，家重點房企全年銷售目標完成度，較年下降10pct。其中億以下目標完成度分別為92%年分別-7、-12-25pct，普遍完成年初目標。圖表：百強房企各梯隊入榜門檻值金額（億元）圖表：百強房企各梯隊銷售金額同比增速（億元）年1-12月年1-12月年1-12月百強銷售金額累計同比增速3,5003,0002,5002,0001,5001,000-2%-4%-6%0TOP10TOP20TOP30TOP50TOP100TOP3TOP10TOP11-20TOP21-30TOP31-50TOP51-100資料來源：億翰，市場研究部資料來源：億翰，市場研究部圖表：主流房企銷售目標完成率160%140%120%100%目標完成率融碧中綠招華龍世旭中新中金陽中濱龍融正雅美遠榮奧富越禹中合寶時弘保首花創(chuàng)桂海城商潤湖茂輝國城南科光梁江光信榮居的洋盛園力秀洲駿景龍代陽利創(chuàng)樣中園地中蛇置集集控金控建股城控集集集集樂置集發(fā)集地地集集泰地中地置置年國產(chǎn)國口地團團股茂股設(shè)份股團團團團業(yè)團展團產(chǎn)產(chǎn)團團富產(chǎn)國產(chǎn)業(yè)業(yè)集團資料來源：上市公司、年報，市場研究部13房地產(chǎn)擴張：融資約束加速庫存變現(xiàn)，整體趨緩分化走闊我們以“購買商品接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金”為口徑衡量房企擴張進展（由于該數(shù)據(jù)包含房企年總體房企同比增長5.7%，增速較年下滑1.2個百分點；龍頭、中型、小型房企分別同比+9.3%、-2.3%、+8.5%，增速較年-1.3、-2.8、個百分點。63.0%、8.6%，龍頭房企同比上升2.1個百分點，中型房企下滑2.3個百分點。同樣體現(xiàn)在拿地和年總體房企為70.8%年下降2.674.6%、63.9%、69.9%，同比增長-1.2、、-5.6個百分點。在進一步去杠桿的政策導(dǎo)向下，年盡管庫存進一步降低，但房企擴張戰(zhàn)略整體趨緩，同時內(nèi)部分化更為顯著。龍頭房企依然保持投拓及施工力度，而中型房企擴張節(jié)奏明顯放緩，投資出現(xiàn)負增長。三道紅線的實施疊加下半年市場景氣度驟降，高杠桿房企在融資剛性約束下喪失擴張動能。隨著土地市場溢價率下降，龍頭房企面臨更從容的擴張機遇。圖表：總體房企購買商品接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金同比增速圖表：龍頭中型小型房企購買商品接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金同比增速龍頭房企中型房企小型房企總體房企購買商品接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金同比增速-10%201620172018201920202021201620172018201920202021Wind，市場研究部Wind，市場研究部圖表：總體房企購買商品現(xiàn)金支出占銷售商品現(xiàn)金流入的比例圖表：龍頭中型小型房企購買商品現(xiàn)金支出占銷售商品現(xiàn)金流入總體房企購買商品現(xiàn)金支出占銷售商品現(xiàn)金流入的比例龍頭房企中型房企小型房企201620172018201920202021201620172018201920202021Wind，市場研究部Wind，市場研究部14房地產(chǎn)年總體房企存貨占總資產(chǎn)比重為53.0%，較年下滑1.1個百分點。其中龍頭、52.8%59.6%年-0.2-2.4、-0.5個百分點。各梯隊上市房企進一步加速庫存變現(xiàn)，與此同時也說明房企目前庫存整體較低，預(yù)計當市場熱度回升，擴張意愿也將修復(fù)，屆時擴張能力將成為關(guān)鍵變量。圖表：總體房企存貨占總資產(chǎn)的比例圖表：龍頭中型小型房企存貨占總資產(chǎn)的比例總體房企存貨占總資產(chǎn)的比例龍頭房企中型房企小型房企201620172018201920202021201620172018201920202021Wind，市場研究部Wind，市場研究部圖表：龍頭中型小型房企購買商品接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金占比圖表：龍頭中型小型房企存貨占比龍頭房企中型房企小型房企龍頭房企中型房企小型房企120%100%120%100%201620172018201920202021201620172018201920202021Wind，市場研究部Wind，市場研究部15房地產(chǎn)融資：去杠桿節(jié)奏提速，有息負債規(guī)模同比告負2021年有息負債負債規(guī)模同比降5%年整體房企籌資活動現(xiàn)金流入總額速較全年降低34.3個百分點；龍頭、中型、小型房企分別同比增長1.1%、-20.6%、-8.9%全年分別減少17.545.240.5資現(xiàn)金流入占比為45.6%12.6%+5.1+0.3個百分點。年整體房企籌資活動現(xiàn)金流凈額-2618年同比減少645.4%房企籌資凈額為-909億元，中型、小型房企籌資凈額分別為-1,157、-552億元，分別同比增長-223.0%、1270.1%，房企依然在去杠桿進程中。一年內(nèi)到期的非流動負債長期借款+28,095年回落5.6%年以來有息負債規(guī)模首次同比年增長0.2%中型、小型房企有息負債占比分別為、45.2%、，分別較年變動+2.3、-2.3、0.0個百分點；年龍頭、中型、小型房企長短期債務(wù)比分別為72.6%：27.4%、66.0%：34.0%、64.7%：35.3%，龍頭、中型、小型房企的短期債務(wù)占比相比年分別變動、+2.5、-0.7個百分點。圖表：龍頭中型小型房企籌資活動現(xiàn)金流入占比圖表：龍頭中型小型房企有息負債占比龍頭房企中型房企小型房企龍頭房企中型房企小型房企120%100%120%100%2015201620172018201920202021201620172018201920202021Wind，市場研究部Wind，市場研究部圖表：整體房企有息負債同比增速圖表：龍頭中型小型房企有息負債同比增速整體房企有息負債同比增速龍頭房企中型房企小型房企-5%-5%-5%-10%-10%201620172018201920202021201620172018201920202021Wind，市場研究部Wind，市場研究部16房地產(chǎn)圖表：龍頭中型小型房企短期負債占比圖表：龍頭中型小型房企中長期負債占比120%100%龍頭房企中型房企小型房企120%龍頭房企中型房企小型房企100%201620172018201920202021201620172018201920202021Wind，市場研究部Wind，市場研究部凈負債率持續(xù)改善，龍頭房企低至46%凈負債率層面，年整體房企凈負債率為65.3%年下滑4.846.4%88.5%年分別變動-5.6、-9.7個百分點。圖表：整體房企凈負債率圖表：龍頭中型小型房企凈負債率總體房企凈負債率龍頭房企中型房企小型房企110%160%140%120%100%105%100%201620172018201920202021201620172018201920202021Wind，市場研究部Wind，市場研究部17房地產(chǎn)扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率層面，整體房企扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率為72.6%年維持不變；龍頭、中型、小型房企扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率分別為71.3%、74.6%、71.3%，龍頭、中型、小型房企較年分別變動、+1.5-0.4個百分點。圖表：整體房企扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率圖表：龍頭中型小型房企扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率總體房企扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率龍頭房企中型房企小型房企74.5%74.0%73.5%73.0%72.5%72.0%71.5%71.0%70.5%70.0%69.5%20152016201720182019202020212015201620172018201920202021Wind，市場研究部Wind，市場研究部現(xiàn)金覆蓋倍數(shù)層面，整體房企貨幣資金短期負債的比重為131.7%年減少6.5個百分點；龍頭、中型、小型房企現(xiàn)金覆蓋倍數(shù)分別為166.0%、99.5%、，較年分別增長、-19.0、個百分點。圖表：整體房企短債覆蓋率圖表：龍頭中型小型房企短債覆蓋率龍頭房企中型房企小型房企總體房企短債覆蓋率160%190%170%150%130%110%150%140%130%2019120%110%100%20162017201820202021201620172018201920202021Wind，市場研究部Wind，市場研究部年整體房企從杠桿率下行切換至杠桿規(guī)模下降，有息負債規(guī)模收縮，在基本面下行壓力下，走勢分化也更為明顯。根據(jù)我們“三條紅線”融資監(jiān)管新規(guī)的統(tǒng)計結(jié)果，家主流A紅色-橙色1-黃色1-綠色7綠色1家降檔（綠色-黃色3家；黃色橙色7家；橙色紅色3家)。18房地產(chǎn)圖表：重點A股上市房企融資監(jiān)管分檔情況（單位；截至年）相比2020升降檔扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率凈負債率現(xiàn)金短債比綜合約束度房企2021202120212021010002030313122002020221011230112002100113230013022023230100011002300011000120111002012000010000020000000000000101211001102001000001注：“三條紅線”融資監(jiān)管分檔標準為扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率不高于，凈負債率不高于，現(xiàn)金短債比高于；善），箭頭向下表示降檔（惡化）。Wind，市場研究部19房地產(chǎn)一季報表現(xiàn)：結(jié)算利潤率延續(xù)下行，銷售加速探底業(yè)績：低基數(shù)下大幅反彈，危機房企拖累盈利質(zhì)量年第一季度總體房企營收同比下降13.3%年同期-56.4pct型房企分別同比-5.7%、-30.7%+5.6%年同期-50.8、-77.9-9.4pct?？傮w房企歸母凈利潤同比下降68.9%，較年同期-72.8pct；龍頭、中型、小型房企分別同比-14.9%-131.1%-65.1%年同期-16.0-150.9-32.0pct。上市房企結(jié)算收入在多，行業(yè)總體盈利質(zhì)量下降明顯。圖表：總體房企營業(yè)收入同比增速圖表：龍頭中型小型房企營業(yè)收入同比增速龍頭房企中型房企小型房企總體房企營業(yè)收入同比增速120%100%200%150%100%-4%-13%2016Q12017Q12018Q12019Q12020Q12021Q12022Q1-20%-50%2016Q12017Q12018Q12019Q12020Q12021Q12022Q1Wind，市場研究部Wind，市場研究部圖表：總體房企歸母凈利潤同比增速圖表：龍頭中型小型房企歸母凈利潤同比增速龍頭房企中型房企小型房企總體房企歸母凈利潤同比增速150%100%-20%-40%-60%-80%-50%-100%-150%-40%-69%2016Q12017Q12018Q12019Q12020Q12021Q12022Q1Wind，市場研究部2016Q12017Q12018Q12019Q12020Q12021Q12022Q1Wind，市場研究部年第一季度總體房企毛利率為+21.4%年同期毛利率分別為+18.0%+27.5%、+26.4%，較年同期、、-3.6pct?？傮w房企歸母凈利率為+1.6%較年同期-2.8pct+3.0%、-2.5%+1.6%年同期-8.1-3.2pct+低售價”進一步擠壓房企盈利空間。中型房企虧損較年末持續(xù)擴大，拖累全行業(yè)盈利質(zhì)量繼續(xù)下行。20房地產(chǎn)圖表：總體房企毛利率圖表：龍頭中型小型房企毛利率總體房企毛利率龍頭房企中型房企小型房企2016Q12017Q12018Q12019Q12020Q12021Q12022Q12016Q12017Q12018Q12019Q12020Q12021Q12022Q1Wind，市場研究部Wind，市場研究部圖表：總體房企凈利率圖表：龍頭中型小型房企凈利率龍頭房企中型房企小型房企總體房企歸母凈利率-2%-4%2016Q12017Q12018Q12019Q12020Q12021Q12022Q12016Q12017Q12018Q12019Q12020Q12021Q12022Q1Wind，市場研究部Wind，市場研究部銷售：銷售加速探底，龍頭集中度升至62%年第一季度總體房企銷售商品提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金同比下降，較-108.7pct-30.4%-32.3%年同期、-100.9-126.3pct年第一季度龍頭、中型、小型房企銷售商品提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金占總體房企的比重為62.5%、、8.4%，與全年相比，龍頭占比上升2.6%型房企占比下降，小型房企占比下降。點狀疫情頻發(fā)，經(jīng)濟環(huán)境下行，需求端政策難解行業(yè)頹勢，銷售持續(xù)走弱。圖表：總體房企銷售商品提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金同比增速圖表：龍頭中型小型房企銷售商品提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金同比增速總體房企銷售商品提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金同比增速龍頭房企中型房企小型房企120%140%110%100%-10%-40%-20%-40%-18%-32%2016Q12017Q12018Q12019Q12020Q12021Q12022Q12016Q12017Q12018Q12019Q12020Q12021Q12022Q1Wind，市場研究部Wind，市場研究部21房地產(chǎn)擴張：政策釋放效果尚不明顯，房企拿地審慎年第一季度總體房企購買商品接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金同比-26.1%，較年同期-71.8pct-23.2%-16.3%年同期-87.1、-60.5、-28.1pct。年第一季度“購買商品接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金”除以“銷售商品提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”總體房企為88.2%，較去年同期上升6.7%為93.0%、76.4%、93.1%，分別較去年同期+8.7、、+17.8pct。行業(yè)風險尚未完全釋放，需求端政策效果尚不明顯，龍頭房企堅守財務(wù)紀律，以銷定儲，堅持審慎拿地。圖表：總體房企購買商品接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金同比增速圖表：龍頭中型小型房企購買商品接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金同比增速龍頭房企中型房企小型房企100%總體房企購買商品接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金160%140%120%100%-8%-20%-40%-60%-20%-40%-26%2016Q12017Q12018Q12019Q12020Q12021Q12022Q12016Q12017Q12018Q12019Q12020Q12021Q12022Q1Wind，市場研究部Wind，市場研究部圖表：總體房企購買商品現(xiàn)金支出占銷售商品現(xiàn)金流入的比例圖表：龍頭中型小型房企預(yù)收賬款營收覆蓋率龍頭房企中型房企小型房企總體房企購買商品現(xiàn)金支出占銷售商品現(xiàn)金流入的比例1100%1000%900%800%700%600%500%400%300%200%105%100%2016Q12017Q12018Q12019Q12020Q12021Q12022Q12016Q12017Q12018Q12019Q12020Q12021Q12022Q1Wind，市場研究部Wind，市場研究部22房地產(chǎn)融資：融資環(huán)境寬松難解投資者信心不足，集中度持續(xù)提升年第一季度總體房企籌資活動現(xiàn)金流入總額億元，同比下降23.0%年同期-16.1pct；龍頭、中型、小型房企分別同比、-34.4%、-6.6%，較年同期-21.5-17-5.9pct、40.8%14.2%年同期+4.6-7.1+2.5pct年第一季度總體房企籌資活動現(xiàn)金流凈額-246億元，同比-192億元；龍頭、中型、小型房企籌資活動現(xiàn)金流凈額分別為-28、-314、+96億元，同比-28、-198、+34圖表：總體房企籌資活動現(xiàn)金流入凈額同比增速圖表：龍頭中型小型房企籌資活動現(xiàn)金流入凈額同比增速龍頭房企中型房企小型房企450%350%250%150%總體房企籌資活動現(xiàn)金流凈額300%250%200%150%100%-6%-7%-8%-50%-100%-150%-50%-150%-104%2016Q12017Q12018Q12019Q12020Q12021Q12022Q12016Q12017Q12018Q12019Q12020Q12021Q12022Q1Wind，市場研究部Wind，市場研究部年一季度末總體房企凈負債率為71.0%年末+5.7pct企分別為53.3%、93.6%、，較年末+6.9、5.1、2.5pct。年一季度末總體房企扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率為71.8%年末-0.8pct分別為70.5%73.8%71.0%年末-0.80.80.3pct年一季度末總體房企貨幣資金/短期負債的比重為122.7%年末-9.0pct為165.0%、91.2%、，較年末-14.7、-8.3、+6.6pct。圖表：總體房企凈負債率圖表：龍頭中型小型房企凈負債率120%160%龍頭房企中型房企小型房企總體房企凈負債率110%100%140%120%100%2016Q12017Q12018Q12019Q12020Q12021Q12022Q12016Q12017Q12018Q12019Q12020Q12021Q12022Q1Wind，市場研究部Wind，市場研究部23房地產(chǎn)圖表：總體房企扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率圖表：龍頭中型小型房企扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率龍頭房企中型房企小型房企總體房企扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率2016Q12017Q12018Q12019Q12020Q12021Q12022Q12016Q12017Q12018Q12019Q12020Q12021Q12022Q1Wind，市場研究部Wind，市場研究部圖表：總體房企短債覆蓋率圖表：龍頭中型小型房企短債覆蓋率150%210%總體房企短債覆蓋率龍頭房企中型房企小型房企145%140%135%130%125%120%115%110%105%100%190%170%150%130%110%2016Q12017Q12018Q12019Q12020Q12021Q12022Q12016Q12017Q12018Q12019Q12020Q12021Q12022Q1Wind，市場研究部Wind，市場研究部24房地產(chǎn)行業(yè)景氣度筑底，多重利好強化板塊估值修復(fù)空間年4月召開的政治局會議意味著自上而下對地產(chǎn)政策端進一步改善定調(diào)，加之房貸額度和利率、地產(chǎn)需求端政策的持續(xù)改善，有望使得地產(chǎn)基本面加速企穩(wěn)，這將使得開發(fā)和物管板塊行情有望從央企國企適度向部分民企擴散。重點推薦A以及部分地方國企；）港股開發(fā)：華潤置地、龍湖集團、中國海外發(fā)展、旭輝控股集團、碧桂園等；）物管公司：保利物業(yè)、碧桂園服務(wù)、招商積余、旭輝永升服務(wù)、中海物業(yè)、新大正等；）轉(zhuǎn)型房企：華聯(lián)控股、魯商發(fā)展等。重點推薦標的金地集團（CH，買入，目標價19.13元）4月+82.1%6.3億元，同比+10.8%；EPS0.14元，我們維持年EPS2.25/2.40/2.60元的預(yù)測，可比公司年Wind一致預(yù)期PE為將進一步凸顯配置價值，給予公司年8.5倍PE；目標價19.13元；維持“買入”評級。(最新報告日期：年5月3日）風險提示：行業(yè)銷售下滑風險；股東減持風險。萬科（CH，買入，目標價25.20元）4月+0.7%14.3億元，同比+10.6%；EPS元。我們維持2022/2023/2024年EPS為2.23/2.55/2.86ACH年P(guān)E均值Wind健的財務(wù)強化公司龍頭地位，萬物云分拆上市加快多元化價值重估，我們予以2022年，予以目標價25.20年5月4日）風險提示：行業(yè)銷售下滑；公司拿地節(jié)奏低預(yù)期導(dǎo)致可售貨量不足的風險。招商蛇口（CH，買入，目標價19.01元）4月日公司發(fā)布年一季報，一季度公司實現(xiàn)營收188.0億元，同比+48.4%，歸母凈利4.4億元，同比-33.7%，EPS0.01元。我們維持年EPS為1.32/1.39/1.50元的預(yù)判，可比公司為Wind地儲備以及央企背景對未來成長空間的加持，我們認為公司合理2022PE為14.4價19.01元，維持“”年4月日）風險提示：行業(yè)銷售下行風險；園區(qū)開發(fā)業(yè)務(wù)周轉(zhuǎn)低于預(yù)期。濱江集團（CH，買入，目標價元）公司4月年實現(xiàn)營收379.8+33%30.3億元，同比+30%。22Q1實現(xiàn)營收61.8億元，同比-17%；歸母凈利潤2.3億元，同比-43%。我們預(yù)計公司22-24年EPS至1.151.35元?？杀裙灸昶骄鵓EWind一致預(yù)期）為8倍，考慮到公司優(yōu)質(zhì)的項目布局和亮眼的銷售、拿地和財務(wù)表現(xiàn)，我們認為公司年合理PE為倍，予以目標價報告日期：年5月1日）風險提示：疫情、行業(yè)政策、區(qū)域市場、少數(shù)股東損益占比波動風險。25房地產(chǎn)華發(fā)股份（CH，買入，目標價9.73元）公司4月日發(fā)布一季報，22Q1年實現(xiàn)營收80.9億元，同比+27%；歸母凈利潤7.1億+28%22Q1毛利率承壓，但公司通過結(jié)轉(zhuǎn)放量和少數(shù)股東損益占比減少實現(xiàn)業(yè)績較高增長；憑借充裕的貨值，銷售跑贏行業(yè)；融資渠道保持暢通。我們維持2022/2023/2024年EPS為1.57/1.66/1.91PE為6.1Wind年合理PE為6.29.73年4月28日）風險提示：疫情、行業(yè)政策、行業(yè)基本面下行、利潤率下行、投資收益和少數(shù)股東損益占比波動風險。新城控股（，買入，目標價43.12元）4月日公司發(fā)布+5.9%潤5.1億元，同比-5.9%EPS0.23元。我們維持年EPS為5.60/5.71/6.36元的預(yù)測，參考可比公司年7.3倍PE估值，作為一家財務(wù)相對穩(wěn)健的民企，公司商業(yè)年合理PE7.7倍，目標價43.12年5月3日）風險提示：行業(yè)銷售下滑；三四線商業(yè)地產(chǎn)競爭加劇。華潤置地（，買入，目標價港元）公司3月日發(fā)布年報，年實現(xiàn)營收2,121億元，同比+9%+10%計2022E/2023E/2024EEPS至5.00/5.69/6.59PE平均為慮到公司強大的不動產(chǎn)經(jīng)營能力和融資優(yōu)勢，我們認為公司合理為9倍，目標價55.56港幣，維持“買入”評級（最新報告日期：年4月3日）龍湖集團（，買入，目標價53.76港元）公司公布21%至2,234億元（投資性物業(yè)和物業(yè)管理收入同比增長至2至億元。公司派息率為，處于行業(yè)高位。參考結(jié)轉(zhuǎn)情況，我們調(diào)低公司營收和毛2022/2023/2024年EPS為4.38/4.89/5.70元?？杀裙酒骄關(guān)E為7Wind為公司合理年預(yù)測PE為53.76年3月28日）風險提示：疫情影響業(yè)務(wù)開展；行業(yè)下行削弱公司融資能力；銷售增速和非開發(fā)業(yè)務(wù)發(fā)展不及預(yù)期。中國海外發(fā)展（，買入，目標價港元）公司3月日發(fā)布年報，年營收同比增長至2,422億元，核心凈利潤同比下降至2022E/2023E/2024EEPS為3.69/4.21/4.93PE平均為6.9的投融資和成本管控能力，我們認為公司合理為8倍，目標價36.44港幣，維年4月1日）26房地產(chǎn)旭輝控股集團（，買入，目標價港元）公司3月日發(fā)布年報，年實現(xiàn)營收1078.4億元，同比+50.2%；歸母凈利潤76.1-5.2%72.8-9.2%90.8因以來行業(yè)景氣度下降，我們調(diào)低公司開發(fā)結(jié)算量價，預(yù)計公司2022/2023/2024年歸母凈利為76.8/80.7/88.3EPS為0.87/0.92/1.01PE為6.2xWind以公司2022PE6.5x，目標價6.96年3月日）風險提示：銷售額增長慢于預(yù)期；市場份額收縮；利潤率明顯惡化。碧桂園（HK，買入，目標價8.58港元）碧桂園3月日公布年報，年營收同比增長至17.7%，歸母凈利潤同比下降至億元，低于我們預(yù)期（26%。公司當前財務(wù)穩(wěn)健，未來有望穿越周期享受行業(yè)格局改善，我們預(yù)計2022E/2023E/2024EEPS為1.16/1.18/1.34PE平均為5.1PE為6年4月1日）風險提示：疫情影響業(yè)務(wù)開展；行業(yè)下行削弱公司資金鏈穩(wěn)健性；盈利能力和銷售增速不及預(yù)期。中海物業(yè)（，買入，目標價港元）3月年為為Wind為年8月18日）風險提示：疫情影響業(yè)務(wù)開展；利潤率、第三方項目拓展、社區(qū)增值服務(wù)發(fā)展不及預(yù)期。保利物業(yè)（，買入，目標價73.86港元）公司3月日發(fā)布年報，年實現(xiàn)營收107.8+34%8.5同比+26%下央企優(yōu)勢更加突出。我們預(yù)計公司2022/2023/2024年EPS為2.00/2.54/3.26元，可比公司平均年預(yù)測PE為Wind年預(yù)測PE為倍，目標價73.86年3月17日）風險提示：公共服務(wù)項目拓展和盈利能力弱于預(yù)期，第三方項目拓展弱于預(yù)期，業(yè)主增值服務(wù)發(fā)展弱于預(yù)期。碧桂園服務(wù)（，買入，目標價港元）公司3月日發(fā)布年報，億元，同比+85%；歸母凈利潤人民幣40.3億元，同比+50%年千億營收目標，但考慮到利潤率壓力，我們預(yù)計2022/2023/2024年EPS為1.68/2.37/3.21年預(yù)測PE為22Wind年預(yù)測PE為51.67年3月日）風險提示：疫情影響業(yè)務(wù)開展；地產(chǎn)行業(yè)下行削弱關(guān)聯(lián)房企穩(wěn)健性，房企交付速度和應(yīng)收賬款可回收性受到影響；收并購整合進度、整體利潤率、新業(yè)務(wù)發(fā)展速度不及預(yù)期。27房地產(chǎn)旭輝永升服務(wù)（，買入，目標價港元）3月年均為Wind為年3月23日）風險提示：疫情影響業(yè)務(wù)開展；房地產(chǎn)市場下行弱化母公司穩(wěn)健性；第三方項目拓展弱于預(yù)期；社區(qū)增值服務(wù)發(fā)展弱于預(yù)期。招商積余（CH，買入，目標價19.50元）公司4月日發(fā)布一季報，22Q1年實現(xiàn)營收25.4億元，同比+15%；歸母凈利潤1.5億+24%22-24年EPS為0.650.811.02年平均PE為Wind競爭壁壘，我們認為合理22PE估值水平為19.50年4月日）新大正（CH，買入，目標價47.94元）公司4月日發(fā)布一季報，22Q1實現(xiàn)營收億元，同比+43%；歸母凈利潤0.4億元，同比+20%?？紤]到新項目拉低毛利率和股權(quán)激勵費用的增加，我們預(yù)計2022/2023/2024年EPS為1.41/2.03/2.91元?？杀裙酒骄鶠閃indPE為47.94年4月日）風險提示：疫情發(fā)展不確定性；規(guī)模拓展不及預(yù)期；盈利能力下行風險。華聯(lián)控股（CH，增持，目標價4.48元）公司4月年實現(xiàn)營收18.8-30%4.1億元，同比-26%，實現(xiàn)扣非歸母凈利潤億元，同比?？紤]公司竣工可售貨值充裕，我們預(yù)計年結(jié)轉(zhuǎn)保持平穩(wěn)，年有望隨著市場回暖和存量項目潛力釋放，有進一2022/2023/2024年為0.28/0.32/0.36PEWind年合理為倍，目標價年4月日）風險提示：存量項目去化風險，轉(zhuǎn)型風險，舊改項目不確定性。魯商發(fā)展（CH，買入，目標價15.57元）年營收123.63/yoy-9.2%3.62/yoy-43.34%，因地產(chǎn)業(yè)務(wù)拖累，低于此前預(yù)期的億元。21Q460.14/yoy-8.6%，虧損億元。年化妝品業(yè)務(wù)高速成長，毛利率/凈利率均有提升，頤蓮、璦爾博士兩大品牌領(lǐng)銜。房地產(chǎn)市場整體低迷，拖累公司經(jīng)營表現(xiàn)。公司化妝品業(yè)務(wù)戰(zhàn)略逐漸成型，引入戰(zhàn)投后，協(xié)同效應(yīng)有望持續(xù)顯現(xiàn)；房地產(chǎn)市場若在政策等層面有邊際寬松，公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)有望改善。我們預(yù)計22-24年0.45/0.67/0.98元，估算房地產(chǎn)/化妝品/藥品/原料合理市值16.5/104/27/9.4期：年4月15日）風險提示：疫情發(fā)展不確定性；規(guī)模拓展不及預(yù)期；盈利能力下行風險。28房地產(chǎn)圖表：重點公司一覽表5月6日收盤價交易貨幣)目標價交易貨幣)(元港元)(倍)公司代碼公司名稱金地集團萬科A評級CHCHCHCHCHCH招商蛇口濱江集團華發(fā)股份新城控股華潤置地龍湖集團中國海外發(fā)展旭輝控股集團保利物業(yè)碧桂園服務(wù)旭輝永升服務(wù)中海物業(yè)招商積余CHCHCHCH魯商發(fā)展華聯(lián)控股注：中海物業(yè)單位為港元，其余公司單位為人民幣元；以上推薦文字和預(yù)測都來自于最新預(yù)測報告。Wind，Bloomberg，市場研究部預(yù)測29房地產(chǎn)圖表：報告提及公司信息公司彭博代碼公司彭博代碼保利地產(chǎn)招商蛇口金地集團華僑城A金科股份新湖中寶招商積余中華企業(yè)世茂股份萬通發(fā)展城投控股信達地產(chǎn)CHCHCHCHCHCHCHCHCHCHCHCHCHCHCHCHCHCHCHCHCHCHCHCHCHCHCHCHCHCHCHCHCHCHCH市北高新CHCHCHCHCHCHCHCHCHCHCHCHCHCHCHCH