某物業(yè)管理有限公司招商項(xiàng)目策劃案

提案人：鄒偉2010年7月1日紅旗區(qū)梓園路長塘里招商項(xiàng)目策劃案謹(jǐn)呈：海南廣安物業(yè)管理有限公司長沙公司1.市場分析二.項(xiàng)目分析三.市場調(diào)查結(jié)論與分析目錄五.項(xiàng)目規(guī)劃四.項(xiàng)目定位六.項(xiàng)目招商執(zhí)行七.經(jīng)濟(jì)測算承蒙各位領(lǐng)導(dǎo)信任，有機(jī)會(huì)參與和代理本商場的招商工作，本人本著客觀、負(fù)責(zé)的原則結(jié)合本項(xiàng)目自身及周邊商業(yè)情況，提ft下列定位、規(guī)劃和招商建議，供各位領(lǐng)導(dǎo)審閱。前言一 市場分析長沙市宏觀經(jīng)濟(jì)分析分析雨花區(qū)經(jīng)濟(jì)情況概述侯家塘商圈概述長沙市同類市場分析國內(nèi)生產(chǎn)總值——GDP逐年攀升，發(fā)展勢頭良好長沙城市GDP2009年第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值179.40億元，增長6.5%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1893.58億元，增長16.3%，其中工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1554.54億元，增長17.5%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1671.78億元，增長13.9%。第一、二、三次產(chǎn)業(yè)分別拉動(dòng)GDP增長0.3、7.7、6.7個(gè)百分點(diǎn)，三次產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP增長的貢獻(xiàn)率分別為2.1%、52.1%、45.8%。按常住人口計(jì)算，人均GDP達(dá)56620元，同比增長13.7%。2009年城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支ft15020元，增加2374元，增長18.8%，服務(wù)性消費(fèi)支ft4637元，增長27.2%。城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為32.4%。在城鎮(zhèn)居民消費(fèi)分類中，食品消費(fèi)增長4.9%；衣著消費(fèi)增長15.6%；設(shè)備用品及服務(wù)消費(fèi)增長45.9%；醫(yī)療保健消費(fèi)減少3.4%；交通和通訊消費(fèi)增長56.7%；居住消費(fèi)增長19.4%；教育文化娛樂服務(wù)消費(fèi)增長26.8%；雜項(xiàng)商品和服務(wù)消費(fèi)增長3.1%。城市居民年末每百戶家庭擁有家用汽車14.75輛，家用電腦66.5臺(tái)，接入互聯(lián)網(wǎng)的計(jì)算機(jī)42臺(tái)。人均住房建筑面積29.27平方米。從長沙近年人均可支配收入來看，增幅保持較快增長。城市消費(fèi)增長比收入與支出全年限額以上批發(fā)零售企業(yè)零售額比上年增長25.9%，加快1.1個(gè)百分點(diǎn)，分類別看，糧油類增長33.3%；服裝、鞋帽、針紡織品類增長26.2%；化妝品類增長35.5%；金銀珠寶類增長29.6%；日用品類增長36.3%；體育、娛樂類增長16.4%；石油及制品類增長6.5%；通訊器材類增長16.7%；家用電器和音像器材類增長18.6%；汽車類增長44.5%，汽車類零售額拉動(dòng)全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長4.9個(gè)百分點(diǎn)從近年的社會(huì)消費(fèi)品零售總額數(shù)據(jù)來看，長沙的消費(fèi)旺盛社會(huì)消費(fèi)品零售總額全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額1524.91億元，比上年增長19.7%，分別高于全國和全省平均水平4.2和0.4個(gè)百分點(diǎn)；剔除物價(jià)影響，實(shí)際增長21.9%。全市居民消費(fèi)價(jià)格比上年下降0.5%，漲幅回落6.8個(gè)百分點(diǎn)；商品零售價(jià)格下降1.8%，漲幅回落8.1個(gè)百分點(diǎn)。城市居民消費(fèi)價(jià)格下降0.6%，漲幅回落5.8個(gè)百分點(diǎn)；城市商品零售價(jià)格下降2.3%，漲幅回落6.2個(gè)百分點(diǎn)。原材料、燃料、動(dòng)力購進(jìn)價(jià)格比上年下降7.4%。工業(yè)品ft廠價(jià)格下降5.7%。固定資產(chǎn)投資價(jià)格下降0.3%。土地交易價(jià)格上漲2.6%。房屋租賃價(jià)格上漲0.5%。物業(yè)管理價(jià)格與上年持平。消費(fèi)價(jià)格指數(shù)2009年雨花區(qū)完成地區(qū)生產(chǎn)總值724.65億元,同比增長10.7%（含中煙），經(jīng)濟(jì)總量居中部地區(qū)第一，地方財(cái)政收入20.35億元

，全區(qū)2009年末戶籍總?cè)丝跒?3.75萬人，其中城鎮(zhèn)人口45.51萬人

，全區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)21714.5元，同比增長14.0%

。雨花區(qū)概述本項(xiàng)目侯家塘商圈分析作為長沙ＣＢＤ的向南延伸，侯家塘商圈成為長沙城市“客廳”的最佳候選。商圈內(nèi)的雨花區(qū)侯家塘街道酒店、餐飲、休閑和樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，在1．78平方公里的彈丸之地上，去年一舉實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入1．46億元，成為在城市核心區(qū)發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的良好范本商圈特點(diǎn)：1、地價(jià)成倍增長2、超市成為帶動(dòng)軸承3、與五一商圈互補(bǔ)侯家塘商圈未來規(guī)劃在發(fā)展方向上，侯家塘街道將推進(jìn)人民中路片區(qū)棚改，打造主題專業(yè)樓宇群。通過拆除省地礦廳、省礦產(chǎn)測試所、省地質(zhì)中學(xué)、省新聞圖片等單位兩百畝、28萬余平方米低矮建筑，并通過此區(qū)域的輻射作用，形成以金融、教育和中介服務(wù)等行業(yè)為主題的高品位專業(yè)樓宇，做到一樓一品、一棟一業(yè)。該街道將依托侯家塘街道城市設(shè)計(jì)落地，拉通小林子沖路，開發(fā)梓園路、小林子沖交匯處存量土地，對(duì)省林業(yè)廳、省機(jī)械研究所及周邊街區(qū)居民進(jìn)行土地置換，并利用省兒童醫(yī)院、長塘里小學(xué)、楓樹山小學(xué)優(yōu)勢資源，建設(shè)以兒童教育、兒童娛樂、兒童用品銷售為主題的“兒童健康城”。并一定程度上發(fā)展以青少年培訓(xùn)基地、青年創(chuàng)業(yè)基地、創(chuàng)意商務(wù)樓宇集群為主體的“活力城”。市場名稱金滿地地下商業(yè)街建筑面積（㎡）35917.32總鋪面數(shù)（個(gè)）1266鋪面面積（㎡）8-18開業(yè)時(shí)間2003年4月經(jīng)營定位大眾化、時(shí)尚化、特色化、多業(yè)態(tài)，集購物、餐飲、休閑、娛樂與一體經(jīng)營業(yè)態(tài)服裝服飾、箱包、化妝品、飾品、鞋租金（元/㎡/月）80-400同類市場分析市場名稱湘浙小商品批發(fā)市場建筑面積（㎡）41000總鋪面數(shù)（個(gè)）1238鋪面面積（㎡）10-20開業(yè)時(shí)間2005年經(jīng)營定位小商品批發(fā)零售經(jīng)營業(yè)態(tài)服裝、化妝品、小飾品、鞋、兒童玩具租金（元/㎡/月）60-450同類市場分析二 項(xiàng)目分析項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目四至項(xiàng)目交通規(guī)劃項(xiàng)目周邊配套項(xiàng)目SWOT分析本項(xiàng)目的難點(diǎn)韶山勞動(dòng)路 路城南路芙本案蓉路流行前線地處雨花區(qū)市中心板塊，位于紅旗區(qū)梓園路長塘里社區(qū)，緊臨賀龍?bào)w肓廣場項(xiàng)目區(qū)位雨花區(qū)市中心板塊南二環(huán)線以北東二環(huán)線以西人民路以南芙蓉路以東16項(xiàng)目位于長沙市南北向城市主干道芙蓉中路金源大酒店后面，與賀龍?bào)w育館隔路相望，東距東塘商業(yè)中心約2公里，西至湘江不到3公里，南距省政府新址約5公里，南臨長沙市主力商圈——候家塘商圈，北距中天廣場所在的五一商圈也僅2公里。周邊道路密布，交通發(fā)達(dá)，位置優(yōu)越。項(xiàng)目四至交通發(fā)達(dá)、位置優(yōu)越地鐵1號(hào)線和3號(hào)線在侯家塘交匯，將形成經(jīng)濟(jì)發(fā)展的金十字。未來規(guī)劃，地鐵1、2號(hào)線交匯點(diǎn)，長沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展之核心項(xiàng)目交通途徑本項(xiàng)目的公交線路有11、101、105、116路城市CBD中心·極致完美配套賀龍?bào)w育館金源大酒店第五中學(xué)摩天輪高檔住宅高檔寫字樓芙蓉路項(xiàng)目銜接長沙各級(jí)商圈，侯家塘、東塘商圈近在咫尺，商業(yè)配套齊全，

休閑娛樂齊聚于此，周邊學(xué)校、醫(yī)院、五星酒店云集。中高檔居住社區(qū)林立，居住氛圍成熟，

市政配套完善項(xiàng)目周邊配套第十五中學(xué)省兒童醫(yī)院家樂福超市新一佳超市天璽大酒店本項(xiàng)目優(yōu)勢1、項(xiàng)目地處侯家塘中心地帶，地段商業(yè)價(jià)值高；2、項(xiàng)目周邊居住人口眾多，而且集中；3、高檔小區(qū)、機(jī)關(guān)單位宿舍較多，潛在消費(fèi)能力強(qiáng)；4、原來是社區(qū)農(nóng)貿(mào)市場，人氣有保障機(jī)會(huì)1、項(xiàng)目周邊三公里范圍內(nèi)沒有同等面積和經(jīng)營業(yè)態(tài)的商場與之競爭；2、目前區(qū)內(nèi)街道商鋪?zhàn)饨饍r(jià)值穩(wěn)定，具有進(jìn)一步挖掘、提升的潛力空間劣勢1、項(xiàng)目交通通達(dá)性有一定弊端；2、項(xiàng)目自身并不臨梓園路，展示面較差，對(duì)本商場的商業(yè)人流引導(dǎo)會(huì)有一定的影響；3、臨街鋪面為獨(dú)立自主經(jīng)營，雜亂沒有整體感，對(duì)本項(xiàng)目打造整理形象和提升檔次非常不利威脅1、項(xiàng)目離東塘商圈和五一商圈的南門口地段不遠(yuǎn)，面臨消費(fèi)者分流SWOT分析項(xiàng)目SWOT分析周邊商業(yè)氛圍濃厚，業(yè)態(tài)成熟項(xiàng)目商業(yè)面積2層3000平米，不大不小如何進(jìn)實(shí)行現(xiàn)本錯(cuò)項(xiàng)位目經(jīng)的營商？

業(yè)定位，如何找準(zhǔn)最適組合合

項(xiàng)目規(guī)模的業(yè)態(tài)本項(xiàng)目的難點(diǎn)三 市場調(diào)查結(jié)論與分析項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目四至項(xiàng)目交通規(guī)劃項(xiàng)目周邊配套項(xiàng)目SWOT分析本項(xiàng)目的難點(diǎn)人流分析人流從年齡結(jié)構(gòu)分析,主力消費(fèi)人群（中青年）所占比例高，老年人及少年兒童所占比例較低。中青年占所有人流比例的79%，老年人占所有人流比例的14.3%，青少年及兒童只占所有比例的6.7%

。每日按營業(yè)時(shí)間的12個(gè)小時(shí)計(jì)算，平均日人流為22000人/天。從性別分析，女性所占比例大于男性所占比例女性約占63，男性約占37。由此證明女性消費(fèi)者是本項(xiàng)目消費(fèi)者的主力軍。從周邊業(yè)態(tài)調(diào)查所見，主要業(yè)態(tài)為滿足居民日常生活所需的業(yè)態(tài)。日常用品雜貨店占總比率的27.8%，超過一般社區(qū)所占比率，證明本區(qū)域人口眾多，對(duì)日用百貨的需求較強(qiáng)。餐飲占總比率的23.4%，其中以便利型、快速型餐飲和特色小吃為主。服裝服飾占總比率的16.9%，比率低于一般社區(qū)服飾類門店所占比率，主要原因是居民缺乏形象統(tǒng)一、設(shè)施完善的購物場所。周邊業(yè)態(tài)周邊人口每戶按3.5口人計(jì)算，本項(xiàng)目周邊現(xiàn)有居住人口數(shù)約有85000人，預(yù)計(jì)在3年后人口可達(dá)10-12萬人。周邊居住人口共約85000人專業(yè)市場-整體情況專業(yè)市場-租金專業(yè)市場-經(jīng)營種類本項(xiàng)目目前人流較多，而且多為附近社區(qū)固定居住人口，消費(fèi)次數(shù)頻繁，均為有效人流本項(xiàng)目周邊人口眾多，完全可以滿足一個(gè)新市場開設(shè)的要求本項(xiàng)目周邊配套齊全，主要業(yè)態(tài)以滿足人民生活的日用百貨、餐飲、服飾為主周邊三公里范圍內(nèi)專業(yè)市場較多，經(jīng)營業(yè)種以服裝服飾為主4周邊專業(yè)市場1人流2人口3業(yè)態(tài)小結(jié)四 項(xiàng)目定位項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目主題定位項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位目標(biāo)消費(fèi)者定位目標(biāo)投資者定位運(yùn)營模式定位整體定位流行前線——兩級(jí)型時(shí)尚社區(qū)商業(yè)根據(jù)社區(qū)商業(yè)的發(fā)展趨勢來看，基本遵從前期建材、中期便民、后期品牌的發(fā)展規(guī)律。之所以提出兩級(jí)型，主要是因?yàn)楸緟^(qū)域老年人口和兒童人口眾多，本項(xiàng)目商業(yè)主要服務(wù)于這兩類人口。時(shí)尚性概念的提出，是對(duì)本商場形象的定位是時(shí)尚的、流行的。建立以老百姓日常消費(fèi)為主導(dǎo)的交易中心平臺(tái)，突顯服務(wù)與老人和兒童的主題，走個(gè)性化、特色化、主題化的發(fā)展模式，努力打造品種多樣化，深受社區(qū)消費(fèi)者青睞的商場，努力打造社區(qū)內(nèi)的一道亮麗風(fēng)景。主題定位時(shí)尚社區(qū)商業(yè)，梓園路聚寶盆項(xiàng)目的形象定位由兩部分構(gòu)成：地理位置和商業(yè)價(jià)值。梓園路說明具體的地理位置；針對(duì)經(jīng)營者來說，老年人和兒童的生意是最好做的，最賺錢的，利潤最大的，投資這兩個(gè)行業(yè)，可以為經(jīng)營商家?guī)砗芎玫纳虡I(yè)回報(bào)。形象定位依托紅旗社區(qū)固定居民眾多、消費(fèi)需求旺盛的特點(diǎn)，以服裝服飾為主導(dǎo)，以生活用品、家庭用品、兒童用品、學(xué)生用品、健康用品等為輔助，主題明確、特色鮮明。兒童用品及服飾：占40%女性用品及服飾：占35%中老年用品及服飾：占10%社區(qū)服務(wù)：占10%特色無油煙食品：占5%業(yè)態(tài)定位居住長沙各地，喜歡在各處小店淘貨的年青人居住在以本項(xiàng)目為中心，方圓3-5公里范圍內(nèi)的居民目標(biāo)消費(fèi)者定位他們是：1、已經(jīng)在長沙各地開店做生意，經(jīng)營狀況良好，想在其他地段開分店擴(kuò)大經(jīng)營的經(jīng)營戶。2、在各專業(yè)商場從事經(jīng)營，但因原商場面臨關(guān)閉或者生意不好，想換地方經(jīng)營的經(jīng)營戶。3、有一定閑散資金的附近居民，想在家附近進(jìn)行小資本投資做生意的投資者。4、大學(xué)剛畢業(yè)沒有找到理想工作，或者剛參加工作因工作狀況不理想，想自己投資做老板的年青人。5、投資預(yù)算金額在3-5萬元左右。目標(biāo)投資者定位1、小面積租賃式，統(tǒng)一開業(yè)時(shí)間，統(tǒng)一經(jīng)營管理，統(tǒng)一營銷推廣。2、各經(jīng)營戶租賃鋪面以后，經(jīng)營戶必須服從管理公司的統(tǒng)一的業(yè)態(tài)安排、營銷推廣、后期管理等。運(yùn)營模式定位五 項(xiàng)目規(guī)劃規(guī)劃綜述交通規(guī)劃負(fù)一層規(guī)劃一層規(guī)劃其它規(guī)劃建議服裝服飾兒童“一核，二帶，三主題”規(guī)劃綜述老年人社區(qū)服務(wù)其它生活用品女性交通規(guī)劃小林子沖路梓園路負(fù)一層規(guī)劃ft入口ft入口社區(qū)服務(wù)配套區(qū)兒童服飾區(qū)兒童游樂區(qū)兒童用品區(qū)一層規(guī)劃ft入口 ft入口中老年服飾區(qū)女性用品及服飾區(qū)特色小吃區(qū)中老年用品區(qū)本項(xiàng)目臨街面經(jīng)營種類較雜亂，建議將臨街鋪面協(xié)議回收，統(tǒng)一規(guī)劃ft租，有利于商場整體形象的打造。本項(xiàng)目總面積3000㎡，根據(jù)長沙市以往商場劃分鋪面面積的經(jīng)驗(yàn)，劃分成290-310個(gè)鋪面，每個(gè)鋪面8-10㎡最為適當(dāng)?？紤]到本項(xiàng)目負(fù)一樓潮濕，不建議規(guī)劃易腐蝕、易受潮損壞的產(chǎn)品種類經(jīng)營?？紤]到本項(xiàng)目負(fù)一樓部分層高較低，應(yīng)盡量考慮規(guī)劃對(duì)層高要求不高的業(yè)態(tài)，如美容美發(fā)店、美甲等。如引進(jìn)特色食品經(jīng)營戶（無油煙），須將食品劃分專區(qū)，因?yàn)殇N費(fèi)者在飲食經(jīng)營區(qū)和購物區(qū)域的步行速度是不同的，這樣有利于人流組織。其它規(guī)劃建議六 項(xiàng)目招商執(zhí)行招商流程招商部組織構(gòu)架招商工作的階段規(guī)劃招商策略招商優(yōu)惠方案招商鋪位控制招商推廣策略為了便于更好地順利開展本項(xiàng)目的招商工作，我們根據(jù)項(xiàng)目的推進(jìn)并建立了一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的招商執(zhí)行流程，可以讓我們的招商工作可以有步驟地進(jìn)行。簽訂合同客戶洽談試營業(yè)客戶意向確定談判技巧合同期長短定金數(shù)額進(jìn)場裝修時(shí)間交鋪標(biāo)準(zhǔn)試營業(yè)時(shí)間確定招商條件招商定位業(yè)態(tài)分布商鋪面積租金政策其他條件尋找目標(biāo)客戶確定地點(diǎn)尋找方式招商流程正式營業(yè)招商經(jīng)理招商主管A招商主管B招商主管C招商主管D招商部組織構(gòu)架第一階段：人員培訓(xùn)（時(shí)間：2010年7月1日-2010年7月20日）為了保證本項(xiàng)目順利按計(jì)劃完成，招商部制定了一套完整的招商管理制度和培訓(xùn)計(jì)劃。管理制度的內(nèi)容包括：客戶接待流程、合同簽訂流程、招商文件管理、招商現(xiàn)場管理、客戶檔案管理、工作績效評(píng)估等。人員培訓(xùn)內(nèi)容有：銷售心態(tài)、接待禮儀、合同管理、談判技巧、銷售話術(shù)、電話營銷技巧等。招商工作的階段規(guī)劃第二階段：蓄客階段—走ft去（時(shí)間：2010年7月20日-開業(yè)前）針對(duì)對(duì)象：1、以前招商項(xiàng)目的老客戶2、現(xiàn)經(jīng)營狀況不佳的市場經(jīng)營戶3、成熟市場內(nèi)經(jīng)營不善的經(jīng)營戶4、經(jīng)營狀況較好，想在其它地方設(shè)新店的經(jīng)營戶蓄客手段：1、電話和短信通知以前所做項(xiàng)目的老客戶2、招商資料派發(fā)（專業(yè)市場）3、上門訪談蓄客招商工作的階段規(guī)劃第三階段：現(xiàn)場成交（時(shí)間：招商工作開始后）全面上報(bào)紙、網(wǎng)站、短信等各種廣告形式和大范圍派單。根據(jù)以往招商經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)客戶只要來到招商現(xiàn)場，都容易因?yàn)檎猩倘藛T的介紹而產(chǎn)生投資的沖動(dòng)，所以現(xiàn)場成交尤為重要。根據(jù)我們的實(shí)際情況，將以現(xiàn)場招商為主、流動(dòng)招商為輔。因此對(duì)于招商人員專業(yè)素質(zhì)的培訓(xùn)是重中之重。總原則：不放過任何一個(gè)可能成交的機(jī)會(huì)招商工作的階段規(guī)劃招商收費(fèi)策略收費(fèi)項(xiàng)目金額以10㎡鋪面為例租金平均租金70元/㎡/月8400元/年商場建設(shè)費(fèi)（入場費(fèi)）平均5000元/鋪5000元物業(yè)管理費(fèi)8元/㎡/月960元/年押金1000元/鋪1000水電公攤費(fèi)按實(shí)際使用收取約1500元/年一年投入16860元兩年投入27720元①、有實(shí)力有經(jīng)驗(yàn)的商戶。有實(shí)力有經(jīng)驗(yàn)的商戶的進(jìn)駐能有效帶動(dòng)商場的運(yùn)營和管理和提供穩(wěn)定的租金收入，越多有實(shí)力有經(jīng)驗(yàn)的進(jìn)駐，商場經(jīng)營成功的可能性越大。②、連鎖品牌商戶。知名品牌商戶的進(jìn)駐能有效吸引消費(fèi)人流，另一方面，知名商戶的形象也能使商場的形象更加深化。③、個(gè)性鮮明有特色商戶。商戶結(jié)構(gòu)的組成對(duì)全體商戶都是相輔相成的，不同的商戶會(huì)帶來不同消費(fèi)群，某些商戶個(gè)性鮮明、形象突出，容易給消費(fèi)者留下深刻印象，豐富了商場整體的經(jīng)營特色。優(yōu)先進(jìn)駐招商策略由于項(xiàng)目所處地段較為閉塞，項(xiàng)目自身也有其他不利因素，為了盡快讓商家進(jìn)駐市場、提升項(xiàng)目的人氣，我建議租金價(jià)格宜以中等偏低價(jià)的方式進(jìn)入，然后再慢慢的拉高。根據(jù)周邊的商業(yè)物業(yè)租金情況和市場的實(shí)際租金，結(jié)合本項(xiàng)目的情況，初步建議是：租金均價(jià)在70元/平米左右。而在租金的詳細(xì)制定方面，租金的最高價(jià)為在90元/平米（項(xiàng)目二樓的最好口岸），租金的最低價(jià)為50元/平米（項(xiàng)目附一樓最差的口岸）。其余商業(yè)物業(yè)的定價(jià)在此范圍內(nèi)浮動(dòng)，同時(shí)具體的執(zhí)行按商家的具體情況具體實(shí)施。租金價(jià)格策略招商策略第5年待定第4年待定第1-2年不遞增1、第1-2年這是的商場開業(yè)初期，是經(jīng)營起動(dòng)階段，不論商戶還是管理公司，必然都有一定的經(jīng)營難度，需要共同進(jìn)行市場培育，商場才能逐步做旺，建議第1—2年的商鋪?zhàn)饨鸩蛔鬟f增。2、第3-4年經(jīng)過2年的市場培育和商場營運(yùn)，隨著經(jīng)營逐漸走向正軌，本項(xiàng)目經(jīng)營開始進(jìn)入新的階段。建議商鋪?zhàn)饨饛牡?年開始遞增，第3、4年租金標(biāo)準(zhǔn)建議逐年遞增7%3、第5年開始根據(jù)長沙商業(yè)市場的發(fā)展?fàn)顩r，對(duì)商鋪?zhàn)饨鹆碜髟u(píng)估，確定租金遞增幅度。第3年10租金遞增策略招商策略為了促進(jìn)各類商家的盡快簽約，早日達(dá)到本項(xiàng)目的招商目標(biāo)，在短期內(nèi)形成熱租的場面，在保證開發(fā)商基本利潤的基礎(chǔ)上，作減免部份租金的優(yōu)惠。先將對(duì)外公布的租金水平往上提高一定幅度，按照達(dá)成承租協(xié)議的先后，制定相應(yīng)的第一年租金優(yōu)惠比例，如：在2010年7月之前達(dá)成承租協(xié)議，給商戶免租三個(gè)月優(yōu)惠；在2010年8月之前達(dá)成承租協(xié)議，給商戶免租兩個(gè)月優(yōu)惠；在2010年9月之前達(dá)成承租協(xié)議，給商戶免租一個(gè)月優(yōu)惠。越早簽約，優(yōu)惠越大，促成商鋪投資者提前簽約。免減免租金減招商優(yōu)惠方案通常商場都會(huì)收取商戶物業(yè)管理費(fèi)，以便于商場運(yùn)營活動(dòng)的開展，長沙市個(gè)專業(yè)市場的物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)一般為8-10元/㎡/月。為了促進(jìn)商戶進(jìn)駐，建議試營業(yè)階段（需根據(jù)具體情況確定，可將試業(yè)期設(shè)為三個(gè)月或半年）實(shí)施減少或免交管理費(fèi)的優(yōu)惠，以降低商戶的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，幫助商戶渡過前期的經(jīng)營難關(guān)。免減免物管費(fèi)減招商優(yōu)惠方案對(duì)于承租一個(gè)鋪位以上的經(jīng)營戶，不能按經(jīng)營的鋪面數(shù)收取押金和入場費(fèi)，建議制定一個(gè)減免標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)這兩項(xiàng)費(fèi)用做ft一定的減免。承租大面積位置的商戶一般都是品牌商戶，也是本項(xiàng)目的主力商戶，這樣做是為了減輕他們的資金壓力，更好地吸引這減減免押金和入場費(fèi)在商場整體對(duì)外電視、報(bào)紙、傳單等廣告宣傳推廣時(shí)，對(duì)于先簽約或品牌商家可以承諾進(jìn)行免費(fèi)的宣傳。免費(fèi)廣告宣傳些商戶進(jìn)駐。

免招商優(yōu)惠方案1、主力商家預(yù)留對(duì)于整體業(yè)態(tài)定位不可或缺的主力商家，應(yīng)預(yù)留相應(yīng)口岸，寧愿在開業(yè)前降低談判條件吸引他們?nèi)雸?。而且要做到主力商家?jīng)營位置分散，帶動(dòng)全場。2、好口岸預(yù)留在合理安排完畢應(yīng)有業(yè)態(tài)的情況下，盡可能在較好的口岸預(yù)留適當(dāng)?shù)匿伱?，放在開業(yè)之前另行ft租，不僅預(yù)防了實(shí)力商家臨時(shí)決定進(jìn)場卻無好鋪面安排的難為局面，可以有較好的租金收益。招商鋪位控制3、鋪位引導(dǎo)在了解經(jīng)營戶的經(jīng)營種類后，要充分考慮整體各個(gè)業(yè)態(tài)的實(shí)際情況和特點(diǎn)，首先進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃和區(qū)域安排，有效引導(dǎo)各個(gè)經(jīng)營戶在預(yù)定的區(qū)域進(jìn)行選擇。以免發(fā)生業(yè)態(tài)混亂、布局不合理、高樓層空置等情況。比如：本來可以在一樓經(jīng)營的童裝、玩具、游樂場等經(jīng)營種類由于先到先選，租賃了二樓的大面積鋪面，導(dǎo)致后來的服裝、飾品等業(yè)種因沒有二樓門面而不進(jìn)場。4、業(yè)態(tài)優(yōu)化在各個(gè)業(yè)態(tài)的鋪面安排時(shí)，盡可能的讓各個(gè)鋪面相互關(guān)聯(lián)、相互補(bǔ)充，根據(jù)業(yè)態(tài)的性質(zhì)及風(fēng)格整合起來。引導(dǎo)經(jīng)營戶既不能距離太遠(yuǎn)無法照應(yīng)，也不要離得太近以免形成直接的競爭格局。招商鋪位控制媒體分類媒體選擇投放形式