房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)35

房地產(chǎn)基基礎(chǔ)知識(shí)識(shí)培訓(xùn)2022/10/27提示:刪除樣本本文檔圖圖標(biāo)，并并替換為為工作文文檔圖標(biāo)標(biāo)，如下下:從“插入入”菜單單，選擇擇“對象象...”單擊“從從文件創(chuàng)創(chuàng)建”定位“文文件”框框中的文文件名確認(rèn)選中中“顯示示為圖標(biāo)標(biāo)”。單擊“確確定”選擇圖標(biāo)標(biāo)從“幻燈燈片放映映”菜單單，選擇擇“動(dòng)作作設(shè)置””。單擊“對對象動(dòng)作作”，并并選擇““編輯””單擊“確確定”培訓(xùn)目的的：新經(jīng)紀(jì)紀(jì)人通過該培培訓(xùn)項(xiàng)目目，了解進(jìn)行行房地產(chǎn)產(chǎn)中介業(yè)業(yè)務(wù)的基基礎(chǔ)知識(shí)識(shí)，了解相關(guān)房地地產(chǎn)法律法規(guī)規(guī)基礎(chǔ)知識(shí)，，普及與房地產(chǎn)產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的的基本概念。。培訓(xùn)對象：21世紀(jì)體系系內(nèi)的加盟店店剛剛?cè)胄械牡男陆?jīng)紀(jì)人2022/10/27提示:刪除樣本文檔檔圖標(biāo)，并替替換為工作文文檔圖標(biāo)，如如下:從“插入”菜菜單，選擇““對象...”單擊“從文件件創(chuàng)建”定位“文件””框中的文件件名確認(rèn)選中“顯顯示為圖標(biāo)””。單擊“確定””選擇圖標(biāo)從“幻燈片放放映”菜單，，選擇“動(dòng)作作設(shè)置”。單擊“對象動(dòng)動(dòng)作”，并選選擇“編輯””單擊“確定””在培訓(xùn)前需要要了解什么是是房地產(chǎn)（基本概念））：房地產(chǎn)房產(chǎn)地產(chǎn)2022/10/27土地、土地所有權(quán)權(quán)、建筑物、、權(quán)益土地——地球的表面及及其上下一定定范圍內(nèi)的空空間。土地所有權(quán)分分國有土地與與集體土地所所有權(quán)，集集體轉(zhuǎn)為國國有才能轉(zhuǎn)讓讓建筑物——人工建筑而成成，由建筑材材料、建筑構(gòu)構(gòu)配件和和設(shè)備等組成成的整體物，，包括房屋和和構(gòu)筑物兩大大類權(quán)益——產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)權(quán)、抵押權(quán)、、典權(quán)等等。2022/10/27土地（國有土土地、集體土土地所有權(quán)））：1、發(fā)展商只有有得到土地使使用權(quán)才能建建房?獲得土地使用用權(quán)方式a.招標(biāo)、拍賣（（主要方式））六類用地（（商業(yè)、娛樂樂、旅游、金金融、服務(wù)業(yè)業(yè)、商品房））b.協(xié)議轉(zhuǎn)讓取得得（舊城改造造）c.政府批準(zhǔn)劃撥撥國有土地（（如醫(yī)用、軍軍用等政府用用地）2022/10/27國有土地使用用權(quán)出讓年限限：住房用地70年工業(yè)用地50年科教、文體、、衛(wèi)生用地50年商業(yè)、旅游、、娛樂用地40年綜合或其他用用地50年2022/10/27土地的分類：：1、生地2、熟地（1）三通一平（2）五通一平（3）七通一平2022/10/27房地產(chǎn)業(yè)：1、房地產(chǎn)交易易2、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)3、物業(yè)管理4、房產(chǎn)業(yè)務(wù)咨咨詢6、房產(chǎn)其它經(jīng)經(jīng)營形式2022/10/27市場分類：房地產(chǎn)一級(jí)市市場房地產(chǎn)二級(jí)市市場房地產(chǎn)三級(jí)市市場2022/10/27房產(chǎn)分類：居住物業(yè)商用物業(yè)2022/10/27房產(chǎn)分類類居住住宅——平房、普通樓樓房住宅、高高檔住宅、別別墅商業(yè)樓宇——寫字樓、商鋪鋪（旅館、餐餐飲、娛樂））工業(yè)和倉儲(chǔ)用用房其他：(教育育、、醫(yī)醫(yī)療療、、科科研研、、交交通通、、寺寺廟廟、、監(jiān)監(jiān)獄獄、、宗宗教教等等)綜合合：：兩兩種種或或兩兩種種以以上上用用途途2022/10/27建筑筑面面積積計(jì)計(jì)算算占地地面面積積———建筑筑物物基基底底及及其其功功能能需需要要占占用用的的面面積積，，也也叫叫紅紅線線面面積積容積積率率———指總總建建筑筑面面積積與與總總占占地地面面積積的的比比率率使用用率率———使用用面面積積與與建建筑筑面面積積的的比比率率綠化化率率———指紅紅線線內(nèi)內(nèi)用用于于綠綠化化的的面面積積與與總總占占地地面面積積的的比比率率2022/10/27房屋屋面面積積的的分分類類使用用面面積積———它是是建建筑筑面面積積扣扣除除公公攤攤面面積積、、及及墻墻體體柱柱體體所所占占用用的的面面積積后后的的凈凈使使用用面面積積，，俗俗稱稱地地磚磚面面積積建筑筑面面積積———包含含了了房房屋屋居居住住可可用用的的實(shí)實(shí)用用面面積積、、墻墻體體柱柱體體占占地地面面積積、、樓樓梯梯走走道道面面積積、、其其它它公公攤攤面面積積等等公攤攤面面積積———是指指建建筑筑物物的的樓樓梯梯、、外外墻墻、、首首層層大大堂堂及及小小區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)其其它它一一些些配配套套設(shè)設(shè)施施的的分分?jǐn)倲偯婷娣e積套內(nèi)內(nèi)面面積積———臥室室、、起起居居室室、、廳廳、、過過道道、、廚廚房房、、衛(wèi)衛(wèi)生生間間、、夾夾層層、、廁廁所所、、儲(chǔ)儲(chǔ)藏藏室室、、壁壁櫥櫥等等戶戶門門內(nèi)內(nèi)面面積積的的總總和和2022/10/27建筑筑物物的的分分類類（（按按建建筑筑材材料料分分））：：1、磚磚木木結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)2、磚磚混混結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)3、鋼鋼筋筋混混凝凝土土結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)4、鋼鋼結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)2022/10/27建筑筑物物的的分分類類（（按按承承重重方方式式分分））：：1、承承重重墻墻結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)2、框框架架結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)3、排排架架結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)4、其其它它2022/10/27建筑筑物物的的分分類類（（按按建建筑筑高高度度分分））：：1、低低層層———2層及及2層以以下下2、多多層層———2層以以上上，，7層以以下下3、中中高高層層———7層以以上上，，16層以以下下4、高高層層———16層以以上上，，24層以以下下5、超超高高層層———24層以以上上2022/10/27房地地產(chǎn)產(chǎn)的的交交易易：：1、房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓2、房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的抵抵押押3、房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的租租賃賃（1）房房地地產(chǎn)產(chǎn)租租賃賃的的概概念念（2）房房產(chǎn)產(chǎn)出出租租的的性性質(zhì)質(zhì)2022/10/27提示示:刪除除樣樣本本文文檔檔圖圖標(biāo)標(biāo)，，并并替替換換為為工工作作文文檔檔圖圖標(biāo)標(biāo)，，如如下下:從““插插入入””菜菜單單，，選選擇擇““對對象象...””單擊擊““從從文文件件創(chuàng)創(chuàng)建建””定位位““文文件件””框框中中的的文文件件名名確認(rèn)認(rèn)選選中中““顯顯示示為為圖圖標(biāo)標(biāo)””。。單擊擊““確確定定””選擇擇圖圖標(biāo)標(biāo)從““幻幻燈燈片片放放映映””菜菜單單，，選選擇擇““動(dòng)動(dòng)作作設(shè)設(shè)置置””。。單擊擊““對對象象動(dòng)動(dòng)作作””，，并并選選擇擇““編編輯輯””單擊擊““確確定定””房屋屋出出租租人人必必須須具具備備的的出出租租條條件件：1.取得得房房屋屋所所有有權(quán)權(quán)證證，，且且是是房房屋屋所所有有權(quán)權(quán)所所有有人人2.共有有房房屋屋的的出出租租人人須須具具有有共共有有人人同同意意出出租租的的證證明明書書或或委委托托書書3.代理理人人代代理理出出租租應(yīng)應(yīng)具具有有房房屋屋所所有有人人委委托托的的代代理理書書和和證證件件副副本本4.房屋屋所所有有人人已已死死亡亡的的、、繼繼承承人人應(yīng)應(yīng)辦辦妥妥房房產(chǎn)產(chǎn)繼繼承承過過戶戶手手續(xù)續(xù)，，方方可可以以出出租租私私有有房房屋屋5.具有有房房屋屋出出租租行行為為能能力力6.已抵抵押押，，并并經(jīng)經(jīng)抵抵押押權(quán)權(quán)人人同同意意出出租租的的7.符合合公公安安、、環(huán)環(huán)保保、、衛(wèi)衛(wèi)生生等等主主管管部部門門有有關(guān)關(guān)規(guī)規(guī)定定的的2022/10/27影響響房房屋屋價(jià)價(jià)格格的的因因素素：：?房房屋屋的的地地理理位位置置（（交交通通便便利利、、周周邊邊環(huán)環(huán)境境等等））?房房屋屋的的戶戶型型、、樓樓層層、、朝朝向向、、視視野野、、新新舊舊程程度度等等?小小區(qū)區(qū)外外部部的的配配套套設(shè)設(shè)施施（（醫(yī)醫(yī)院院、、銀銀行行、、超超市市、、美美容容院院等等））?小小區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)部部的的配配套套設(shè)設(shè)施施（（健健身身、、泳泳池池、、洗洗衣衣店店、、便便利利店店等等））?房房屋屋的的市市場場價(jià)價(jià)格格定定位位?房房屋屋的的供供需需狀狀況況?物物業(yè)業(yè)管管理理公公司司的的口口碑碑?房房屋屋的的市市場場租租賃賃價(jià)價(jià)格格前前景景及及回回報(bào)報(bào)率率的的多多少少?政政府府因因素素、、土土地地價(jià)價(jià)格格的的變變動(dòng)動(dòng)?其其它它因因素素2022/10/27我國國住住房房改改革革的的5個(gè)時(shí)時(shí)期期：：1980-1985年，，國國家家、、企企業(yè)業(yè)、、個(gè)個(gè)人人共共同同負(fù)負(fù)擔(dān)擔(dān)購購買買住住房房的的試試點(diǎn)點(diǎn)1986-1990年，，以以提提高高公公有有住住房房租租金金為為突突破破口口的的住住房房制制度度改改革革1991-1993年，，以以公公房房出出售售為為重重點(diǎn)點(diǎn)，，住住房房制制度度改改革革全全面面鋪鋪開開1994-1997年，，住住房房公公積積金金、、安安居居工工程程，，住住房房制制度度改改革革全全面面推推進(jìn)進(jìn)1998年至至今今，，切切斷斷實(shí)實(shí)物物分分配配的的福福利利分分房房制制度度，，實(shí)實(shí)施施貨貨幣幣化化分分房房制制度度改改革革進(jìn)進(jìn)入入攻攻堅(jiān)堅(jiān)階階段段2022/10/27北京京市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)市市場場變變遷遷：：租賃賃市市場場：：（3個(gè)階階段段））1991-1999年，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)公公司司多多以以分分散散的的個(gè)個(gè)體體進(jìn)進(jìn)行行經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)，，市市場場處處于于無無序序競競爭爭狀狀態(tài)態(tài)，，客客戶戶需需求求大大于于房房屋屋供供應(yīng)應(yīng)1999-2001年，，部部分分房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)公公司司開開始始展展開開連連鎖鎖經(jīng)經(jīng)營營，，北北京京市市市市場場逐逐步步出出現(xiàn)現(xiàn)品品牌牌化化趨趨勢勢，，客客戶戶需需求求與與房房源源數(shù)數(shù)量量供供應(yīng)應(yīng)逐逐步步持持平平2001年至至今今，，市市場場開開始始涌涌現(xiàn)現(xiàn)眾眾多多大大型型連連鎖鎖性性公公司司，，北北京京市市相相關(guān)關(guān)行行政政主主管管機(jī)機(jī)關(guān)關(guān)對對經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)公公司司管管理理逐逐步步正正規(guī)規(guī)化化，，房房源源供供應(yīng)應(yīng)數(shù)數(shù)量量大大于于客客戶戶數(shù)數(shù)量量2022/10/27北京京市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)市市場場變變遷遷：：二手手房房交交易易市市場場：：（（4個(gè)階階段段））1999年前前，，主主要要以以房房屋屋使使用用權(quán)權(quán)的的換換置置為為實(shí)實(shí)際際房房屋屋交交易易方方式式1999-2001年，，北北京京市市逐逐步步放放開開二二手手房房市市場場，，可可上上市市交交易易二二手手房房數(shù)數(shù)量量逐逐漸漸上上升升2001-2003年，，經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)適適用用房房開開始始可可上上市市交交易易，，市市場場中中相相關(guān)關(guān)經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)公公司司數(shù)數(shù)量量開開始始攀攀升升2003年至至今今，，國國家家對對二二手手房房交交易易市市場場政政策策逐逐漸漸調(diào)調(diào)整整，，部部分分政政策策得得到到積積極極調(diào)調(diào)整整，，央央產(chǎn)產(chǎn)房房可可上上市市交交易易2022/10/27中介介業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)介介紹紹：：居住住物物業(yè)業(yè)：：包包括括公公寓寓、、別別墅墅的的租租賃賃、、買買賣賣業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)（（高高端端市市場場））包括括民民宅宅租租賃賃、、二二手手房房買買賣賣（（中中低低端端市市場場））商用用物物業(yè)業(yè)：：包包括括寫寫字字樓樓、、商商鋪鋪的的租租賃賃與與買買賣賣（（高高端端市市場場））2022/10/27北京京市市場場主主要要經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)公公司司：：1、第第一一太太平平戴戴維維斯斯（（FPDSavills）2、世世邦邦魏魏理理仕仕（（CBRichardElliS）3、仲仲量量聯(lián)聯(lián)行行（（JonesLangLaSalle）4、中中原原地地產(chǎn)產(chǎn)（（Centaline）5、戴德德梁行行（DTZ）6、嘉園園置地地（Joanna）7、我愛愛我家家8、順弛弛9、中大大恒基基2022/10/27如何選選擇理理想的的居住住住宅宅1.地段：：2.環(huán)境因因素(地理位位置、、交通通、配配套設(shè)設(shè)施、、商業(yè)業(yè)娛樂樂及網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)等等)3.房屋層層數(shù)4.朝向5.房屋的的功能能分區(qū)區(qū)6.面積空空間2022/10/27如何選選擇理理想的的居住住住宅宅7.質(zhì)量與與細(xì)節(jié)節(jié)8.樓梯及及電梯梯9.采光與與通風(fēng)風(fēng)10.景觀11.物業(yè)12.配套設(shè)設(shè)施2022/10/27商用用物物業(yè)業(yè)1.位置2.房間朝朝向、、凈深深、凈凈高、、采光光、柱柱距等等3.硬件水水平（（電梯梯、空空調(diào)、、通訊訊設(shè)備備等））4.物業(yè)管管理5.配套設(shè)設(shè)施（（商務(wù)務(wù)中心心、銀銀行、、郵局局、員員工餐餐廳、、機(jī)票票代理理等））6.其它2022/10/27融資及及付款款方式式租賃業(yè)業(yè)務(wù)：：1.普通民民宅——因代理理服務(wù)務(wù)費(fèi)（（傭金金）需需要由由客戶戶承擔(dān)擔(dān)，故故付款款方式式通常常為押押一付付三或或押一一付六六，并并且客客戶需需要提提前15天或一一個(gè)月月支付付下一一付款款期的的房租租2.公寓及及寫字字樓——因代理理服務(wù)務(wù)費(fèi)（（傭金金）需需要由由業(yè)主主承擔(dān)擔(dān)，故故付款款方式式通常常為押押二付付三或或押二二付六六，并并且客客戶需需要提提前15天或一一個(gè)月月支付付下一一付款款期的的房租租2022/10/27融資及及付款款方式式3.商鋪——代理服服務(wù)費(fèi)費(fèi)（傭傭金））需要要由客客戶承承擔(dān)，，付款款方式式通常常為押押一付付三、、押一一付六六或年年付，，并且且客戶戶需要要提前前15天或一一個(gè)月月支付付下一一付款款期的的房租租4.特殊情情況下下，須須有租租賃雙雙方商商議并并達(dá)成成一致致5.因付款款方式式的不不同,可導(dǎo)致致實(shí)際際交易易價(jià)格格的變變化2022/10/27融資及及付款款方式式二手房房買賣賣業(yè)務(wù)務(wù)：二手房房買賣賣的付付款普普遍適適用定定金方方式，，通常常以交交易房房價(jià)的的10%作為首首付款款或定定金，，在過過戶時(shí)時(shí)（以以買方方取得得領(lǐng)證證通知知單或或進(jìn)行行物業(yè)業(yè)交割割為標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)）），由由買方方支付付剩余余房款款特殊情情況下下，須須有租租賃雙雙方商商議并并達(dá)成成一致致2022/10/27房地產(chǎn)產(chǎn)相關(guān)關(guān)的法法律、、法規(guī)規(guī)1、中華華人民民共和和國城城市房房地產(chǎn)產(chǎn)管理理辦法法：a、房地地產(chǎn)開開發(fā)b、房地地產(chǎn)交交易（（房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、、抵押押、房房屋租租賃））C、中介介服務(wù)務(wù)機(jī)構(gòu)構(gòu)2、城市市私有有房屋屋管理理?xiàng)l例例3、城市市商品品房預(yù)預(yù)售管管理辦辦法2022/10/27業(yè)務(wù)知知識(shí)——二手房房業(yè)務(wù)務(wù)二手房房的概概念——二手房房是指指由北北京市市國土土資源和和房屋屋管理理局頒頒發(fā)所所有權(quán)權(quán)有效效證件件，業(yè)業(yè)主擁有完完全處處置權(quán)權(quán)的房房屋。。包括括：私私產(chǎn)平平房、、已購商品品房、、以