房地產(chǎn)項目拓展城市布局及拿地策略71

項目拓展城城市布局及及拿地策略略產(chǎn)業(yè)/地產(chǎn)業(yè)務版版塊2018.01目錄一公司拿地拓展戰(zhàn)略取向二公司重點關注項目及拓展拿地方式2017房地產(chǎn)市場總結一二線城市三四線城市永不落幕””的一線城城市與“正正在崛起””的新一線線城市受城市發(fā)展展邊界、人人口控制目目標等限制制，一線城城市供應規(guī)規(guī)模嚴重受受制約，剛剛需市場也也越來越多多的被二手手房所承接接，新建商商品房地產(chǎn)產(chǎn)市場規(guī)模模增速明顯顯放緩，但但需求和資資金開始向向周邊城市市溢出，加加速區(qū)域一一體化進程程，一線城城市依舊是是中國房地地產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展的第一一梯隊。隨著城鎮(zhèn)化化進程的加加快推進，，越來越多多二線城市市的城市建建設快速擴擴張，迎來來了周邊區(qū)區(qū)域價值快快速提升，，城市人口口吸附力急急劇增強，，商品房成成交規(guī)模也也逐年放大大，典型如如成都、合肥肥、武漢、、鄭州、重重慶、杭州州、蘇州、、南京、天天津等9大“新一線線”城市商品房房成交金額額占到全國國的23%，成交面積積占到全國國的18%。而且，就是是未來發(fā)展展?jié)摿C合合分析來看看，各項評評價指標也也明顯領先先，人口導導入能力較較佳、市場場供不應求求、基建快快速發(fā)展是是這些城市市的共有特特征。三四線市場場火熱難以以持續(xù)盡管當下三三四線城市市成交火熱熱，但這類類城市經(jīng)濟濟基本面及及收入水平平并不出眾眾，房價過過快上漲必必將抑制成成交量繼續(xù)續(xù)上行空間間。更為重要的的是，三四四線城市人人口長期凈凈流出，新新增購房需需求以本地地自住及投投資性需求求居多，普普遍存在著著可持續(xù)性性較差的通通病。短期期內存量購購房需求急急劇釋放之之后，后續(xù)續(xù)置業(yè)需求求將難以為為繼，極端情況下下甚至會出出現(xiàn)成交斷斷檔期，屆屆時成交量量將緩步回回落至正常常水平。SUMMRY2017房地產(chǎn)市場總結一線城市及及外溢有效效城市北、上、廣廣、深外溢有效城城市重點考慮的的是時間距距離，而不不是物理距距離。一個個半小時以以內的“市市內”軌道道交通才是是可靠的??！本地沒有產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，完全全依靠人口口“外溢””的區(qū)域沒沒有前途。。城市產(chǎn)業(yè)定定位：模塊塊和生產(chǎn)加加工城市（（比如倉儲儲、金融、、保險、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、、科研基地地）；養(yǎng)老老、養(yǎng)生城城市，會議議和度假中中心SUMMRY啟示及關注注點：2017房地產(chǎn)市場總結傍大款細分市場在一二線城城市，地價價越來越貴貴，連萬科科、保利這這樣的千億億房企都需需要聯(lián)合作作戰(zhàn)才能拿拿到，小房房企單打獨獨斗基本上上沒戲。所以，我們們應適當和和其他地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)進行行聯(lián)合拿地地或者采取取股權投資資等方式來來落地項目目。除了住宅，，商辦、酒酒店、公寓寓等以往的的常規(guī)項目目可以利用當當前優(yōu)勢持持續(xù)探索諸諸如綠色科科技住宅、、長租公寓寓、特色酒酒店、文化化旅游，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等等垂直細分分領域做一個“小小而美”的的地產(chǎn)公司司SUMMRY大體量找合作單位一起開發(fā)融入公司的產(chǎn)品特色如文旅、生態(tài)等

中體量爭取做一級土地開發(fā)同時找好下級買家小體量自行開發(fā)運營探索具有鐵漢特色的產(chǎn)品線2018拿地拓展戰(zhàn)略取向公司戰(zhàn)略布布局戰(zhàn)略取向一、規(guī)模擴擴張型，主主要考慮銷銷售額和資資金周轉率率指標。此此類項目強強調快速開開發(fā)，快速速銷售，快快速回籠資資金，通過過提高資金金周轉率，，減少資金金的沉淀，，來提高盈盈利能力。。二、現(xiàn)金流流收益型，，此類型的的項目主要要側重高投投資回報率率高，能夠夠提供可觀觀的現(xiàn)金流流。三、戰(zhàn)略培培育型，此此類型的項項目比如南南京金牛湖湖項目，需需要三到五五年或者恒恒大進入后后帶來的培培育周期，，但可以在在項目培育育成熟后轉轉變?yōu)楝F(xiàn)金金流收益型型或規(guī)模擴擴張型。項目拿地拓拓展戰(zhàn)略取向：：一、公司拿拿地拓展戰(zhàn)戰(zhàn)略取向產(chǎn)業(yè)/地產(chǎn)業(yè)務版版塊2018.01目錄1第一梯隊城城市及拿地地策略拿地拓展戰(zhàn)戰(zhàn)略取向第一梯隊城城市：項目拿地方方式及策略略探討拿地拓展戰(zhàn)戰(zhàn)略取向第一梯隊城城市：北京、上海海、深圳、、廣州及緊緊鄰周邊城城市，以及及例如海南南、雄安等等具有資源源性、稀稀缺性項目目的全國重重點城市。。城市描述：：項目拿地方方式及策略略探討北京、上海海及廣州等等一線城市市是經(jīng)濟和和政治具有有重要作用用的大都市市，在城市市規(guī)模、基基建、財政政收入、消消費、對人人才吸引力力等各層面面，均領先先于其他城城市。因此此，從房地地產(chǎn)發(fā)展來來看，一線線城市市場場容量大、、需求旺盛盛，宏觀調調控影響比比較有限且且周期較短短，產(chǎn)品銷銷售相對暢暢旺。拿地拓展戰(zhàn)戰(zhàn)略取向第一梯隊城城市：項目拿地方方式及策略略探討從表中，我我們可以看看出大陸新新增人口3536萬萬人，而城城鎮(zhèn)常駐人人口增加量量為10219萬人人，與總人人口比較，，凈增加6683萬萬人，農(nóng)村村進城務工工人員大量量涌入城鎮(zhèn)鎮(zhèn)。這就是是推動房價價上漲的動動因。拿地策略：：◆“三舊”改造造項目：廣佛地區(qū)及及珠三角區(qū)區(qū)域的“三三舊”改造造項目、長長租公寓項項目及海南南、雄安項項目等作為為優(yōu)先考慮慮并加快推推進。◆“銷售穩(wěn)健型型”的大中型項項目及“短平快”的中小型項項目.拿地拓展戰(zhàn)戰(zhàn)略取向項目拿地方方式及策略略探討拿地策略：：◆土地一級開開發(fā)項目(含資源性及及稀缺性項項目)：具有成片的的、在城市市發(fā)展方向向區(qū)域內、、由政府主主導、產(chǎn)業(yè)業(yè)帶動、整整合其他相相關關產(chǎn)業(yè)的土土地一級開開發(fā)項目或或一二級聯(lián)聯(lián)動開發(fā)項項目，規(guī)模模大致1000畝及以上。。目的是以以相對較少少的資金投投入控制較較大規(guī)模土土地資源。。——例如頤養(yǎng)大大健康、足足球競技、、綠色生態(tài)態(tài)食物區(qū)塊塊產(chǎn)業(yè)項目目。拿地拓展戰(zhàn)戰(zhàn)略取向項目拿地方方式及策略略探討一、公司拿拿地拓展戰(zhàn)戰(zhàn)略取向產(chǎn)業(yè)/地產(chǎn)業(yè)務版版塊2018.01目錄2第二梯隊城城市及拿地地策略第二梯隊城城市：成都、合肥肥、武漢、、鄭州、重重慶、杭州州、蘇州、、南京、天天津等9大“新一線線”城市隨著城鎮(zhèn)化化進程的加加快推進，，越來越多多二線城市市的城市建建設快速擴擴張，迎來來了周邊區(qū)區(qū)域價值快快速提升，，城市人口口吸附力急急劇增強，，商品房成成交規(guī)模也也逐年放大大，商品房房成交金額額占到全國國的23%，成交面積積占到全國國的18%。而且，就就是未來發(fā)發(fā)展?jié)摿C綜合分析來來看，各項項評價指標標也明顯領領先，人口口導入能力力較佳、市市場供不應應求、基建建快速發(fā)展展是這些城城市的共有有特征。城市描述：：拿地拓展戰(zhàn)戰(zhàn)略取向項目拿地方方式及策略略探討拿地策略：：項目甄選標標準項目以中小小規(guī)模優(yōu)先先考慮，或或者項目規(guī)規(guī)模較大但但付款條件件比較寬松松。經(jīng)評估預測測項目開發(fā)發(fā)后住宅產(chǎn)產(chǎn)品平均售售價不低于于15000元/平方米，而而初步投資估算算下，銷售售凈利率不不低于25%。拿地拓展戰(zhàn)戰(zhàn)略取向項目拿地方方式及策略略探討拿地策略：：轉讓或者合合作開發(fā)項項目或土地地招拍掛項項目股權轉讓或或項目公司司收購項目目必須是權權屬清晰，，來源合法法。合作開開發(fā)模式可靈活多多樣，可以以使用合作作雙方的成成熟品牌，，我司對項項目擁有同同股同權的的控制權。。例如：重慶慶江北項目目與天健地地產(chǎn)的合作作，此類合合作的項目目未來積極極尋求多個個城市獲取取多個中小小規(guī)模項目目，當多個個項目的土土地平均地地價水平達達到一定水水平，則具具有規(guī)模成成本優(yōu)勢。。拿地拓展戰(zhàn)戰(zhàn)略取向項目拿地方方式及策略略探討一、公司拿拿地拓展戰(zhàn)戰(zhàn)略取向產(chǎn)業(yè)/地產(chǎn)業(yè)務版版塊2018.01目錄3第三梯隊城城市及拿地地策略第三梯隊城城市：人口、人均均GDP、人均可支支配收入入、房地產(chǎn)產(chǎn)投資額、、商品房銷銷售量/額、均價六六項指標方方面均位居居全國前100名。以及及全國100強房企已經(jīng)經(jīng)進入的城城市（如成成都、西西安、太原原等）。在在資金富余余的情況下下，我們在在資金能力力允許的范范疇內可適適當拓展第第三梯隊城城市。第三梯隊隊的城市市中，有有不少城城市在人人口、人人均GDP、人均可可支配收收入、、房地產(chǎn)產(chǎn)投資額額、商品品房銷售售量/額、均價價六項指指標方面面均位居居全國前前100名。也就就是說這這些城市市本身的的地位和和輻射力力都比較較高，房房地產(chǎn)開開發(fā)的前前景較好好。因此此，我們們可以在在這些城城市中進進行篩篩選，一一旦選中中，就利利用品牌牌優(yōu)勢，，迅速介介入，提提高市場場份額及及影響力力。城市描述述：拿地拓展展戰(zhàn)略取取向項目拿地地方式及及策略探探討拿地策略略：項目甄選選標準項目獲取取途徑主主要是股股權轉讓讓或者項項目收購購，土地地成本較較低，投投入資金小，能能快速實實現(xiàn)資金金回籠。。項目規(guī)規(guī)模以中中等優(yōu)先先，項目目產(chǎn)品銷銷售均價不低于于6000元/㎡，項目目開發(fā)銷銷售凈利利率不低低于25%。附全國100強城市名名單+TOP100房企名單單。拿地拓展展戰(zhàn)略取取向項目拿地地方式及及策略探探討地產(chǎn)項目目可進入入城市區(qū)區(qū)域篩選選模型為快速遴遴選出適適合我司司地產(chǎn)項項目進入入的城市市及區(qū)域域，節(jié)省省人力和和時間，，現(xiàn)搭建建該篩選選模型。。模型指指標分兩兩大部分分，分別別為“可可進入門門檻指標標”與與“經(jīng)營營風險評評估指標標”。篩選流程程為：評評估意向向項目是是否滿足足“可進進入門檻檻指標””，如是是，則可可進行下下一步的的“經(jīng)營營風險評評估指標標”評估估，并移移交產(chǎn)業(yè)業(yè)地產(chǎn)籌籌備組進進行可行行性研究究等詳細細評估工工作；如如否，則則終止該該項目的的跟進工工作。拿地拓展展戰(zhàn)略取取向項目拿地地方式及及策略探探討模塊指標評估標準備注可進入門檻指標是否在百強城市名單中一線城市≤100KM范圍內；二線城市及周邊區(qū)域需超過100萬人口規(guī)模；三、四線城市及周邊30KM范圍內，城市人口50萬以上。城市名單詳見附表一；滿足該條件即可進入后續(xù)評估。Top100房企是否已進入Top100房企已有落地項目或參與相關土地的競拍Top100房企名單詳見附表二；滿足該條件即可進入后續(xù)評估。經(jīng)營風險評估指標老齡化人口比例1.≤8%，則風險可控；2.＞8%，則風險較高；

小學入學人口數(shù)量近三年的小學入學人口數(shù)量變化趨勢呈遞增，則風險可控；若遞減，則風險較高

商品房銷售均價1.均價≥6000元/㎡，則風險可控；2.均價＜6000元/㎡，則風險較高

商品房庫存量的出清周期1.出清周期≤2年，則風險可控；2.出清周期＞2年，則風險較高出清周期=現(xiàn)有庫存量/近6個月的平均去化量規(guī)劃設計條件是否明確根據(jù)具體條件進行風險評估規(guī)劃設計條件包括：用地性質、容積率、可售與自持比例及其他限制條件拿地拓展展戰(zhàn)略取取向項目拿地地方式及及策略探探討1上海21濟南41鹽城61榆林81濱州2北京22東莞42揚州62惠州82蕪湖3廣州23泉州43昆明63呼和浩特83湛江4深圳24南通44南昌64威海84菏澤5天津25唐山45臨沂65中山85江門6重慶26西安46東營66保定86柳州7蘇州27哈爾濱47包頭67漳州87株洲8武漢28合肥48臺州68貴陽88許昌9成都29福州49泰州69吉林89咸陽10杭州30長春50嘉興70德州90棗莊11南京31石家莊51洛陽71鞍山91廊坊12青島32濰坊52廈門72太原92宿遷13長沙33徐州53鎮(zhèn)江73聊城93周口14無錫34常州54金華74烏魯木齊94連云港15佛山35溫州55泰安75衡陽95湖州16寧波36紹興56南寧76常德96蘭州17大連37鄂爾多斯57滄州77岳陽97郴州18鄭州38濟寧58襄陽78南陽98新鄉(xiāng)19沈陽39淄博59宜昌79淮安99通遼20煙臺40大慶60邯鄲80茂名100遵義附表一：：百強城城市名單單拿地拓展展戰(zhàn)略取取向項目拿地地方式及及策略探探討附表二：：TOP房企名單單（2017中國房企企品牌價價值排名名）拿地策略略：對于第三三梯隊城城市的選選擇，我我們將嚴嚴格按照照意向城城市進入入的評估估標準進進行篩選選?！鯌?zhàn)略層面面——該不該進進入該城城市主要是深深入分析析該城市市的房地地產(chǎn)現(xiàn)狀狀及發(fā)展展前景，，包括城城市在背背景區(qū)域中的的角色和和定位、、城市產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展及外部部環(huán)境的的變化帶帶給房地地產(chǎn)業(yè)的機遇遇和風險險、橫向向觀察周周邊城市市的房地地產(chǎn)發(fā)展展狀況以以及其它它發(fā)展商在該該城市表表現(xiàn)等方方面。拿地拓展展戰(zhàn)略取取向項目拿地地方式及及策略探探討拿地策略略：目前前風險性性強重要要提示拿地拓展展戰(zhàn)略取取向項目拿地地方式及及策略探探討1、人口凈凈流出的的區(qū)域：：暫不進進入——如東北三三省；2、政策穩(wěn)穩(wěn)定因素素的區(qū)域：暫暫不進入入——如西藏、、新疆；；3、地方財財政發(fā)展展GDP增速在6%以下，預預算計劃劃收入為為負增長長的城市市：暫不不進入——如從2016年年各地級級市一般般公共財財政預算算收入同同比增速速來看，，共有50個地級市市的財政政預算收收入增速速為負值值，共涉涉及18個省份份，其中中廣東省省最多有有2個地級市市，其次次是山西西（7個個）、江江蘇（6個）、、江西（（6個））、黑龍龍江（5個）、、陜西（（4個））、遼寧寧（3個個）等。。4、距第三三梯隊城城市中心心直線距距離超過過30公里的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)用地地，商業(yè)業(yè)用地原原則上不不適宜有有利用現(xiàn)現(xiàn)金流回回收項目目的開發(fā)發(fā)；5、一至三三梯隊城城市中心心，體量量超過10萬平米以以上的商商業(yè)綜合合體項目目，原則則上需要要謹慎專專業(yè)評估估，例萬萬達城市市綜合體體、新城城控股吾吾悅廣場場綜合體體常規(guī)商商業(yè)比例例規(guī)模也也不超過過這個標標準。拿地策略略：目前前風險性性強重要要提示拿地拓展展戰(zhàn)略取取向項目拿地地方式及及策略探探討山西省增收比運城5%太原3.10%朔州0.60%其它城市為負—0%遼寧省增收比鐵嶺-7.70%朝陽-6.80%阜新-3.50%黑龍江省增收比哈爾濱-7.70%七臺河-10.40%伊春-1.50%綏化-0.74%江蘇省增收比連云港-27.50%鹽城-13.50%淮安-9.90%南通-5.67%鎮(zhèn)江-3.25%徐州-2.75%江西省增收比萍鄉(xiāng)-0.50%鷹潭-1.70%景德鎮(zhèn)-2.08%吉安-2.90%新余-3.10%撫州-3.20%廣東省增收比肇慶-34.60%陽江-11.40%陜西省增收比榆林-21.28%延安-19%寶雞-12.12%一、公司司拿地拓拓展戰(zhàn)略略取向產(chǎn)業(yè)/地產(chǎn)業(yè)務務版塊2018.01目錄4拿地的分分析思路路與關注注的指標標立足于完完整的項項目資源源體系，，梳理出出項目現(xiàn)現(xiàn)狀下的的優(yōu)劣勢勢，盤點點對于銷銷售會產(chǎn)產(chǎn)生影響響的要素素項目資源源是項目目開展的的起點，，項目資資源體系系的每個個環(huán)節(jié)上上都有可可能產(chǎn)生生相對于于市場上上其他項項目的競競爭優(yōu)勢勢，即價價值項目交通條件項目配套資源項目區(qū)位、四至地質地貌狀況項目經(jīng)濟指標項目規(guī)劃方案項目資源源體系拿地拓展展戰(zhàn)略取取向拿地的分分析思路路與關注注的指標標1——GDP綜合體承承載著多多項城市市功能，，因此基基于城市市規(guī)劃和和區(qū)域特特征，判判斷項目目的規(guī)劃劃利好和和有力支支撐城市中心心發(fā)展方方向城市未來來發(fā)展規(guī)規(guī)劃研究究區(qū)域未來來的發(fā)展展站位區(qū)域功能能的現(xiàn)狀狀盤點城市背景景研究區(qū)域價值值盤點分析內容容分析工具具和視角角解決問題題站位城市市及區(qū)域域功能層層面，找找到項目目未來銷銷售實現(xiàn)現(xiàn)方面的的規(guī)劃利利好和有有利支撐撐拿地拓展展戰(zhàn)略取取向拿地的分分析思路路與關注注的指標標1——GDP總量指標標：GDP、人口、、人均GDP、固定資資產(chǎn)投資資、新批批三資企企業(yè)人數(shù)數(shù)、接待待入境旅旅游人數(shù)數(shù)……結構指標標：產(chǎn)業(yè)業(yè)結構及及布局、、就業(yè)人人口結構構水平指標標：人均均收入水水平、消消費水平平、人均均居住面面積、住住宅消費費支出水水平城市經(jīng)濟濟發(fā)展計計劃、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃劃、城市市總體規(guī)規(guī)劃政策環(huán)境境：限購購、限貸貸、房產(chǎn)產(chǎn)稅、藍藍印戶口口數(shù)據(jù)來源源各地方統(tǒng)統(tǒng)計年鑒鑒、統(tǒng)計計公報、、經(jīng)濟發(fā)發(fā)展月報報、地方方經(jīng)濟信信息網(wǎng)、、地方政政府網(wǎng)站站、中房房指數(shù)、、國房指指數(shù)、地地方房地地產(chǎn)年鑒鑒土地、規(guī)規(guī)劃部門門的政府府官員訪訪談規(guī)劃、房房地產(chǎn)等等專業(yè)人人士訪談談拿地拓展展戰(zhàn)略取取向拿地的分分析思路路與關注注的指標標1——GDP投資：開開發(fā)投資資額土地開發(fā)發(fā)：土地地開發(fā)投投資、開開發(fā)面積積、土地地出讓金金商品房開開發(fā)：施施工面積積、竣工工面積、、年開發(fā)發(fā)量銷售：銷銷售額、、銷售面面積、價價格、空空置量、、吸納量量房地產(chǎn)景景氣指數(shù)數(shù)、價格格指數(shù)數(shù)據(jù)來源源各地方統(tǒng)統(tǒng)計年鑒鑒、統(tǒng)計計公報、、經(jīng)濟發(fā)發(fā)展月報報、地方方經(jīng)濟信信息網(wǎng)、、地方政政府網(wǎng)站站、中房房指數(shù)、、國房指指數(shù)、地地方房地地產(chǎn)年鑒鑒土地、規(guī)規(guī)劃部門門的政府府官員訪訪談規(guī)劃、房房地產(chǎn)等等專業(yè)人人士訪談談拿地拓展展戰(zhàn)略取取向拿地的分分析思路路與關注注的指標標1——GDPGDP增速與房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展關系系宏觀經(jīng)濟增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展拿地拓展展戰(zhàn)略取取向拿地的分分析思路路與關注注的指標標1——GDP人均GDP與房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展關關系發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質量為主，數(shù)量與質量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型拿地拓展展戰(zhàn)略取取向拿地的分分析思路路與關注注的指標標1——GDP必需

豐富

提升

享受人均GDP與消費需求變化7000第二階段第三階段第四階段第一階段210004900070000西南城市中部城市沿海城市核心城市1234（單位：元）第一階段第二階段第三階段第四階段享受型消費階段

物質消費后，滿足精神需求，

傾向于休閑、享樂型消費。提升型消費階段

體現(xiàn)個性特點的消費階段，

關注品質、講究品牌消費。豐富型消費階段

較好解決基本生活后的消費階段，延展基礎消費內容。生活必需型消費階段

滿足生活基本需要，以吃、

穿、用為主要消費內容。拿地拓展展戰(zhàn)略取取向拿地的分分析思路路與關注注的指標標1——GDP異?；菊Ｕ＿\行基本正常異常房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~25%>25%適度投資利于拉動經(jīng)濟增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導致供過于求房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎指標，合理指標為0.1-0.15房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資<1515~2222~3030~37>37反映投資結構是否合理的基礎性指標，發(fā)達國家的比例為20%-25%銷售面積/批售面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指標商品房銷售額/房地產(chǎn)投資額<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標，表明房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率房地產(chǎn)市市場預警警預報指指標體系系拿地拓展展戰(zhàn)略取取向拿地的分分析思路路與關注注的指標標1——GDP人口紅利利與棚改改1如果地方方政府沒沒能抓住住這三年年棚改的的央行定定向放水水，就會會錯失城城市改善善的最后后機遇。。拿地拓展展戰(zhàn)略取取向拿地的分分析思路路與關注注的指標標2——人口紅利利與棚改改去庫存只只要做好好三件事事：一是是減供應應，二是是漲房價價、三是是增需求求！當市場庫庫存積壓壓時，政政府借助助棚改去去了庫存存、漲了了地價、、改善了了城市、、消弭了了債務。。其實道理理也很簡簡單，當當市場需需求100套房房子時，，我們究究竟應該該是供應應100套房子子呢？還還是120套房房子呢？？如果我我們開盤盤，推出出100套房子子，我們們需要邀邀約多少少組客戶戶才能達達到100%去去化率呢呢？顯然，100組組客戶肯肯定是遠遠遠不夠夠的，甚甚至120組都都不夠，，毫無疑疑問，營營銷總們們需要至至少150組客客戶，而而且在產(chǎn)產(chǎn)品還不不錯的情情況下，，才有可可能達成成100%去化化率。當當然，這這就必然然導致供供不應求求。三四線城城市究竟竟是什么么原因，，導致不不少三四四線城市市突然買買不到房房了呢？？1、城市人人口的婚婚姻剛性性需求。。2、城市人人口的改改善性需需求。3、進城農(nóng)農(nóng)民的剛剛性需求求。人口紅利利與房地地產(chǎn)稅2人口規(guī)模模是該城城市房地地產(chǎn)市場場發(fā)展的的基礎。。決定了了城市未未來房地地產(chǎn)購買買客戶是是否具有有基本支支持。拿地拓展展戰(zhàn)略取取向拿地的分分析思路路與關注注的指標標2——人口紅利利與房地地產(chǎn)稅1、從市場來來看，人人口凈流流入地區(qū)區(qū)房租將將上漲，，推動房房價上升升?？罩梅孔幼雍苌俚牡膮^(qū)域，，房東可可以很輕輕易地把把大部分分房地產(chǎn)產(chǎn)稅轉移移給房客客。而且因為為房地產(chǎn)產(chǎn)稅是同同時開征征，業(yè)主主們幾乎乎是同時時行動，，租客并并沒有博博弈的空空間，只只能被動動接受。。2、從地方方政府來來看，他他們將在在房地產(chǎn)產(chǎn)稅和賣賣地收入入之間求求得平衡衡，穩(wěn)中中有升是是最佳選選擇。地方方政政府府如如果果想想要要做做出出政政績績，，就就必必須須有有錢錢進進行行各各種種建建設設、、完完善善各各種種保保障障體體系系，，而而錢錢的的來來源源很很多多時時候候就就是是““賣賣地地””。。二、、弱弱三三四四線線等等房房屋屋空空置置率率比比較較高高的的人人口口凈凈流流出出地地區(qū)區(qū)，，房房價價可可能能下下降降。。不發(fā)發(fā)達達地地區(qū)區(qū)有有不不開開征征房房地地產(chǎn)產(chǎn)稅稅的的可可能能。。但是是一一旦旦開開征征，，人人口口凈凈流流出出地地區(qū)區(qū)，，有有大大量量空空置置房房屋屋存存在在，，樓樓市市的的變變化化會會按按下下面面的的步步驟驟走走：：?開開始始征征收收房房地地產(chǎn)產(chǎn)稅稅，，空空置置房房屋屋的的業(yè)業(yè)主主將將在在這這前前后后拋拋售售房房屋屋、、出出租租房房屋屋。。?房房屋屋供供應應大大量量增增加加，，房房價價下下降降、、房房租租下下降降。。?地地方方政政府府征征收收房房地地產(chǎn)產(chǎn)稅稅出出現(xiàn)現(xiàn)困困難難，，只只能能繼繼續(xù)續(xù)賣賣地地來來滿滿足足財財政政需需求求。。?房房屋屋供供應應繼繼續(xù)續(xù)增增加加，，房房價價繼繼續(xù)續(xù)下下降降………一、、人人口口凈凈流流入入、、基基本本沒沒有有空空置置房房屋屋的的地地區(qū)區(qū)，，房房價價穩(wěn)穩(wěn)中中有有升升。。如阜陽陽、、亳亳州州、、樂樂山山等三三四四線線城城市市

多數(shù)需求屬于第一置業(yè)或者第一次換房需求，以自住為主

多數(shù)消費者收入有限，客戶對價格的變動十分敏感

發(fā)展商的策略以控制成本為重要原則

投資比例偏低

各物業(yè)類型的價值差沒有拉開，市場對于附加值帶來的溢價反應十分有限，市場供應的產(chǎn)品類型有限，基本沒有高端別墅類產(chǎn)品

市場多以普通多層和少量小高層為主

開發(fā)商和客戶對于房產(chǎn)品品質的理解十分有限

市規(guī)劃呈現(xiàn)蠶食替換原有城市核心，及核心區(qū)邊緣土地的現(xiàn)象，但未出現(xiàn)新區(qū)潮

營銷作用更多在于促銷，而非提高價格，營銷水準十分初級經(jīng)驗指標——當年城市平均單價<6000元的市場按4000元/M2經(jīng)驗值取單方樓面開發(fā)成本按25%利潤水平控制反推拿地水平拿地樓面地價：700元以上為風險值；拿地地拓拓展展戰(zhàn)戰(zhàn)略略取取向向拿地地的的分分析析思思路路與與關關注注的的指指標標3————現(xiàn)行行售售價價比比當年年開開發(fā)發(fā)：：利利潤潤為為零零；；等待待開開發(fā)發(fā)：：25%也虧虧。。如溫溫州州、、南南京京、、青青島島、、東東莞莞、、中中山山等等多數(shù)需求為二次及其以上置業(yè)，為改善生活或追求生活品質提高有較多的高收入人群，尤其那些聚集大量高端白領和金領的市場物業(yè)投資比例很高，人們普遍認同房地產(chǎn)的財產(chǎn)增值作用，而且市場實際回報也比較高各種物業(yè)類型的價值差別得到發(fā)展商，客戶的充分認可，各種溢價因素有充足的市場溢價空間，需求多樣性明顯市場供應中，奢侈產(chǎn)品的比例增高客戶對于各種創(chuàng)新還是相當敏感，也愿意追求更好更美好的創(chuàng)意，客戶的可引導空間很大城市規(guī)劃上可以充分的體現(xiàn)新區(qū)潮，各種名義的新區(qū)不斷涌現(xiàn)，但仍舊集中在老城區(qū)核心區(qū)邊緣，很多新區(qū)已經(jīng)成熟營銷溢價能力充分體現(xiàn)拿地地拓拓展展戰(zhàn)戰(zhàn)略略取取向向拿地地的的分分析析思思路路與與關關注注的的指指標標3————現(xiàn)行行售售價價比比經(jīng)驗驗指指標標———當年年城城市市平平均均單單價價<10000－15000的市市場場按4000元/M2經(jīng)驗驗值值取單單方方樓樓面面開開發(fā)發(fā)成成本本按25%利潤潤水水平平控控制制反反推推拿拿地地水水平平拿地地樓樓面面地地價價：：4700元以以上上為為風風險險值值；；樓面面地地價價的的計計算算方方式式：：出出讓讓價價÷÷出出讓讓畝畝數(shù)數(shù)÷÷容容積積率率當年年開開發(fā)發(fā)：：利利潤潤為為零零；；等待待開開發(fā)發(fā)：：25%也虧虧。。上一年庫存要求統(tǒng)計準確；年內預計新增供應量=（已取得土地可供應量+預計新增土地可供應量）x預計推盤量系數(shù)年內預計銷售量通常根據(jù)上一年成交量和近幾年成交特點做出判斷。年度供需比=上一年庫存+年內預計新增供應量年內預計銷售量120萬平米+260萬平米70萬平米=5.43:1如，某城市商品住宅14年供需比=拿地地拓拓展展戰(zhàn)戰(zhàn)略略取取向向拿地地的的分分析析思思路路與與關關注注的的指指標標4————年度度供供需需比比二、、公司司重重點點關關注注項項目目及及拓拓展展拿拿地地方方式式產(chǎn)業(yè)業(yè)/地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)務務版版塊塊2018.01目錄錄1土地地一一級級開開發(fā)發(fā)項項目目公司司重重點點關關注注項項目目土地地一一級級開開發(fā)發(fā)，，是是指指由由政政府府或或其其授授權權委委托托的的企企業(yè)業(yè)，，對對一一定定區(qū)區(qū)域域范范圍圍內內的的城城市市國國有有土土地地(毛地地)或鄉(xiāng)鄉(xiāng)村村集集體體土土地地(生地地)進行行統(tǒng)統(tǒng)一一的的征征地地、、拆拆遷遷、、安安置置、、補補償償，，并并進進行行適適當當?shù)牡氖惺姓渑涮滋自O設施施建建設設，，使使該該區(qū)區(qū)域域范范圍圍內內的的土土地地達達到到““三三通通一一平平””、、““五五通通一一平平””或或““七七通通一一平平””的的建建設設條條件件(熟地地)，再再對對熟熟地地進進行行有有償償出出讓讓或或轉轉讓讓的的過過程程。。土地地一一級級開開發(fā)發(fā)的的界界定定定義義北京京模模式式重慶慶模模式式云南南模模式式武漢漢模模式式公司司重重點點關關注注項項目目土地地一一級級開開發(fā)發(fā)的的界界定定北京京市市目目前前為為政政府府主主導導型型和和企企業(yè)業(yè)主主導導型型兩兩種種土土地地一一級級開開發(fā)發(fā)模模式式并并存存。。政府府主主導導模模式式企業(yè)業(yè)主主導導型型模式式公司司重重點點關關注注項項目目北京京土土地地一一級級開開發(fā)發(fā)模模式式典型型的的政政府府主主導導型型模模式式土地地一一級級開開發(fā)發(fā)的的主主體體是是市市政政府府，，代代表表市市政政府府實實行行一一級級開開發(fā)發(fā)的的機機構構是是九九個個國國有有控控股股集集團團(城市市建建設設、、高高速速公公路路、、高高等等級級公公路路、、水水務務、、地地產(chǎn)產(chǎn)、、水水利利投投資資、、開開發(fā)發(fā)投投資資集集團團、、渝渝富富)。公司司重重點點關關注注項項目目重慶慶土土地地一一級級開開發(fā)發(fā)模模式式云南運運作模模式是是將開開發(fā)后后的土土地進進行招招、拍拍、掛掛，所所得價價款在在扣除除開發(fā)發(fā)成本本后，，在開開發(fā)企企業(yè)與與政府府之間間進行行分成成，并并且政政府向向企業(yè)業(yè)承諾諾一定定的保保本收收益率率，此此類土土地的的性質質多為為住宅宅商業(yè)業(yè)用地地。如如云南南城投投負責責開發(fā)發(fā)的環(huán)環(huán)湖東東路項項目、、中天天城投投旗下下公司司開發(fā)發(fā)的漁漁安安安井項項目，，以及及綿世世股份份、龍龍元建建設采采取的的都是是這種種模式式。公司重重點關關注項項目云南土土地一一級開開發(fā)模模式公司重重點關關注項項目1、與當當?shù)卣牡耐恋氐貎鋫渲行男暮献髯?、與當當?shù)厥惺幸患壖壵耐镣恋卣頇C機構企企業(yè)合合作1、在規(guī)規(guī)范性性強的的地區(qū)區(qū)，采采用招招投標標方式式參與與2、在缺缺乏政政府壟壟斷性性整理理機構構的部部分地地區(qū)，，采用用協(xié)議議委托托方式式參與與3、在財財政緊緊張的的地區(qū)區(qū)，采采用融融資方方式參參與4、以項項目主主導方方介入入，與與政府府共同同成立立城投投公司司，以以城投投公司司為主主體參參與土地一一級開開發(fā)模模式解解析從參與與項目目方式式上講講，無無論是是政府府主導導模式式還是是企業(yè)業(yè)主導導模式式，企企業(yè)參參與分分以下下方式式無論是是政府府主導導模式式還是是企業(yè)業(yè)主導導模式式，都都分兩兩種具具體的的合作作方式式項目拓拓展拿拿地方方式及及應注注意問問題目前國國內一一級土土地開開發(fā)的的現(xiàn)狀狀◆各個地地方政政府需需要資資金，，有強強烈的的賣地地沖動動，但但緊張張的地地方財財政卻卻無法法支持持大量量的土土地一一級開開發(fā)；；因此此，地地方政政府很很樂意意借助助外來來資金金進行行一級級土地地開發(fā)發(fā)。◆國家對對土地地利用用的政政策不不斷收收緊，，主要要政策策集中中在二二級市市場，，但最最近開開始逐逐步規(guī)規(guī)范一一級市市場，，不斷斷完善善一級級市場場管理理法規(guī)規(guī)，這這就與與地方方政府府的利利益產(chǎn)產(chǎn)生沖沖突。。土地一一級現(xiàn)現(xiàn)狀和和存在在的問問題項目拓拓展拿拿地方方式及及應注注意問問題目前國國內一一級土土地開開發(fā)的的現(xiàn)狀狀◆對開發(fā)發(fā)商來來說，，隨著著二級級土地地市場場的拿拿地越越來越越規(guī)范范，尋尋租空空間越越來越越少，，最近近都將將眼光光放在在一級級市場場，期期望能能達到到曲線線拿地地的目目標。。剛好好在國國家對對一級級開發(fā)發(fā)市場場缺乏乏法律律法規(guī)規(guī)控制制的情情況下下，可可以跟跟地方方政府府一起起合作作。◆在一級級市場場的博博弈中中，往往往地地方政政府更更能和和開發(fā)發(fā)商有有共同同的大大利益益，他他們的的分歧歧僅僅僅是相相互分分多少少的問問題，，兩者者都一一起打打如何何在非非競爭爭環(huán)境境中獲獲得國國家土土地收收益的的主意意，因因此，，開發(fā)發(fā)商要要用好好地方方的政政策，，同時時要很很技巧巧地規(guī)規(guī)避國國家大大的法法律法法規(guī)的的約束束。土地一一級現(xiàn)現(xiàn)狀和和存在在的問問題項目拓拓展拿拿地方方式及及應注注意問問題目前國國內一一級土土地開開發(fā)存存在的的問題題◆土地開開發(fā)計計劃和和建設設用地地指標標的問問題◆地區(qū)經(jīng)經(jīng)濟發(fā)發(fā)展水水平和和補償償價格格以及及地價價的問問題◆征地補補償和和安置置的問問題◆成本核核算的的問題題◆收益分分配的的問題題◆如何做做帳的的問題題◆如何實實現(xiàn)出出讓金金利潤潤分配配返還還的問問題◆如何與與規(guī)劃劃協(xié)調調的問問題◆一級開開發(fā)融融資難難的問問題土地一一級現(xiàn)現(xiàn)狀和和存在在的問問題項目拓拓展拿拿地方方式及及應注注意問問題什么樣樣的土土地一一級開開發(fā)可可以參參與A、經(jīng)濟濟快速速成長長的城城市；；B、二、、三線線政策策環(huán)境境寬松松的城城市；；C、建設設用地地指標標相對對寬松松的城城市；；D、最好好是有有國有有開發(fā)發(fā)公司司的城城市；；E、一把把手項項目；；F、班子子在預預見的的投資資回報報時間間內穩(wěn)穩(wěn)定，，需要要政績績；G、項目目地段段好；；H、項目目周期期不會會太長長；土地一一級開開發(fā)應應注意意事項項項目拓拓展拿拿地方方式及及應注注意問問題談判應應注意意事項項土地一一級開開發(fā)應應注意意事項項A、建設設用地地指標標一定定要保保證；；B、了解解清楚楚成本本核算算規(guī)定定才決決定是是自己己包干干還是是政府府包干干；C、一定定要很很清晰晰如何何實現(xiàn)現(xiàn)利潤潤的財財政返返還；；D、一定定清晰晰各種種合作作方式式如何何做帳帳，尤尤其是是在政政府包包干的的環(huán)境境下的的發(fā)票票問題題；E、一定定要明明確該該地的的規(guī)劃劃問題題，明明確該該地塊塊的強強制性性控制制規(guī)劃劃已經(jīng)經(jīng)被上上級審審批，，避免免中途途規(guī)劃劃變更更對自自己不不利。。二、公司重重點關關注項項目及及拓展展拿地地方式式產(chǎn)業(yè)/地產(chǎn)業(yè)業(yè)務版版塊2018.01目錄2“短、、平、、快””項目目公司重重點關關注項項目“短平快快”的的中小小型項項目是項目目規(guī)模模3-20萬平方方米，，項目目總投投資資資金可可控、、產(chǎn)品品消化化速度度快，，能實實現(xiàn)快快速資資金周周轉，，財務務指標標的銷銷售凈凈利率率25～30%，平均均售價價不低低于6000元/平方米米，交交易方方式為為土地地招拍拍掛拿拿地、、股權權轉讓讓或項項目公公司收收購等等。短平快快項目目土地招招拍掛掛制度度土地招招拍掛掛方式式土地招招拍掛掛制度度是國國家土土地資資源出出讓、、買賣賣的招招標、、拍賣賣、掛掛牌制制度的的簡稱稱，具具體是是指國國家在在土地地出讓讓或者者買賣賣程序序中的的“招招標””“拍拍賣””“掛掛牌””交易易的政政策或或規(guī)定定。該方式式作為為我國國經(jīng)營營性用用地出出讓的的指定定方式式，對對規(guī)范范土地地市場場、提提高政政府的的對城城市土土地的的管理理水平平、促促進房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場的有有序發(fā)發(fā)展等等方面面都有有著重重要意意義。。A、土地地招拍拍掛拍賣、、招標標、掛掛牌三三種方方式主主要區(qū)區(qū)別交易方式類別掛牌交易拍賣招標底價是否公開公開不公開不公開底價由誰確定委托人拍賣委員會招標委員會是否設立獨立于委托人的集體決策組織不需要設立拍賣委員會設立招標委員會報價方式交易中心電腦報價終端報價舉牌填寫投標書報價次數(shù)可多次報價可多次報價一次報價機會競買（投）人數(shù)≥1人≥3人≥3人土地招招拍掛掛方式式A、土地地招拍拍掛項目拓拓展拿拿地方方式及及應注注意問問題招拍掛掛方式式拿地地注意意事項項土地招招拍掛掛方式式1、事前前詳盡盡勘查查土地地，對對于土土地瑕瑕疵和和異議議及時時咨詢詢清楚楚。2、將相相關資資格文文件準準備齊齊備，，保證證金按按時支支付。。3、對競競爭對對手進進行背背景調調查。。4、制定定競拍拍策略略，各各種出出價的的成本本利潤潤核算算清楚楚，設設置競競拍底底限。。5、高調調亮相相或低低調出出擊。。高調調亮相相展示示勢在在必得得的氣氣勢，，報名名時廣廣為宣宣傳，，在氣氣勢上上壓倒倒對手手；低低調出出擊在在于報報名截截止前前幾天天亮相相，避避免成成為競競爭對對手的的研究究對象象。6、競拍拍時除除現(xiàn)任任何異異常情情況都都要及及時與與領導導溝通通情況況。以出讓讓方式式取得得土地地使用用權的的，轉轉讓房房地產(chǎn)產(chǎn)時，，至少少應當當符合合下列列條件件：：（一））按照照出讓讓合同同約定定已經(jīng)經(jīng)支付付全部部土地地使用用權出出讓金金，并并取得得土地地使用用權證證書；；（二）按照照出讓合同同約定進行行投資開發(fā)發(fā)，屬于房房屋建設工工程的，完完成開發(fā)投投資總額的的百分之二二十五以上上，屬于成成片開發(fā)土土地的，形形成產(chǎn)業(yè)用用地、商業(yè)業(yè)用等建設設用地條件件的優(yōu)先；；項目土地轉轉讓條件B項目土地轉轉讓項目土地轉轉讓條件和和手續(xù)中的的法律問題題（１）轉受受讓方應具具備房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營營資格（但但受讓方受受讓項目后后作自用情情形的除外外）；（２）轉讓讓方已取得得項目所在在地塊的建建設用地批批準證書或或房地產(chǎn)權權證；（３）轉讓讓方持有建建設工程規(guī)規(guī)劃許可證證和建設工工程施工許許可證；（４）項目目土地使用用權為出讓讓取得的，，房屋建設設應達到開開發(fā)投資額額的百分之之二十五以以上。項目土地轉轉讓條件和和手續(xù)中的的法律問題題項目轉讓需需要辦理的的法律手續(xù)續(xù)包括：（１）項目目土地使用用權為劃撥撥取得的，，應辦理土土地使用權權出讓手續(xù)續(xù)；（２）項目目土地使用用權的變更更登記手續(xù)續(xù)；（３）房地地產(chǎn)開發(fā)項項目轉讓的的備案手續(xù)續(xù)，具體向向房地產(chǎn)開開發(fā)主管部部門辦理；；（４）建設設工程規(guī)劃劃許可證及及建設工程程施工許可可證的更名名手續(xù)，具具體向規(guī)劃劃管理部門門和建設管管理部門辦辦理；（５）其他他根據(jù)有關關政府部門門要求需要要辦理更名名或備案的的手