住宅開發(fā)項目啟動會報告模板161

中駿置業(yè)**公司**項目啟動會報告告*年*月*日1目錄CONTENTS12產(chǎn)品設(shè)計3工程分析4成本分析5項目運營項目策劃21項目策劃31.1土地價值1.2市場競爭1.3客戶需求1.4項目定位1.5商鋪策劃1.6產(chǎn)品建議1項目策劃—土地價值1.1要點：回顧“項目目交底會””時的項目目概況，并并就土地價價值進(jìn)行SWOT分析；參照“土地地屬性判斷斷簡表”的的典型特征征，判斷地地塊的土地屬性；將“投資可可研評審””報告中的的土地分析析部分，以以附件形式式插入本頁頁，以便查查閱回顧;如相較投資資評審階段段有進(jìn)一步步更新及補(bǔ)補(bǔ)充，須以以單獨頁面面說明。SWOT優(yōu)勢(Strength)劣勢(Weakness)項目良好的交通通達(dá)性周邊商貿(mào)發(fā)達(dá)稀缺山景資源地塊四面臨街，利于商業(yè)規(guī)劃金地品牌地塊規(guī)模偏小，無大盤優(yōu)勢周邊農(nóng)民房影響項目形象非當(dāng)前虎門最熱片區(qū)機(jī)會(Opportunities)發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會(SO)抓住機(jī)會，克服劣勢(WO)虎門城市升級品牌開發(fā)商自主定價權(quán)高鐵開通用產(chǎn)品創(chuàng)新、品質(zhì)、細(xì)節(jié)、服務(wù)等爭取高定價，最終獲得高收益強(qiáng)化金地品牌形象搶占入市時機(jī)，配合虎門城市升級的節(jié)奏制定項目開發(fā)進(jìn)度充分發(fā)揮地段優(yōu)勢，輻射虎門厚街更廣區(qū)域商業(yè)價值最大化能利用規(guī)模優(yōu)勢發(fā)展“短平快”項目引進(jìn)品牌商家，營造街區(qū)氛圍，結(jié)合城市升級，再造一個中心

強(qiáng)化片區(qū)前景威脅(Threats)發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅(ST)減少劣勢，避免威脅(WT)宏觀調(diào)控的不確定性強(qiáng)化在通貨膨脹期住宅的增值保值性強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合（園林、產(chǎn)品、物管、銷售執(zhí)行），提升項目價值通過前期規(guī)劃準(zhǔn)確定位，確立產(chǎn)品特色1項目目策策劃劃—市場場競競爭爭-全市市市市場場分分析析（（1/5）1.2年度度量量價價走走勢勢要點點：：2008年至至今今每年年末末全市市年度度商商品品住住宅宅供供求求存存量量及及成成交交均均價價，，全全市市年年度度商商品品住住宅宅累累計計新新開開工工面面積積；；給出出城城市市供供需需走走勢勢等等方方面面的的預(yù)預(yù)判判及及結(jié)結(jié)論論。。1項目目策策劃劃—市場場競競爭爭-全市市市市場場分分析析（（2/5）1.2要點點：：過去去2個完完整整年年度度及及當(dāng)當(dāng)年年月月度度供需需成成交交價價走走勢勢，，圖圖中中顯顯示示數(shù)數(shù)字字；；給出出分分析析結(jié)結(jié)論論。。月度度量量價價走走勢勢1項目目策策劃劃—市場場競競爭爭-全市市市市場場分分析析（（3/5）1.2要點點：：圖示示上上一一年年度度和和今今年年各行行政政區(qū)區(qū)分分別別的的供應(yīng)應(yīng)量量、、成成交交量量和和成成交交價價格格；；給出出分分析析結(jié)結(jié)論論。。區(qū)域域結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)分分析析核心區(qū)近郊區(qū)遠(yuǎn)郊區(qū)1項目目策策劃劃—市場場競競爭爭-全市市市市場場分分析析（（4/5）1.2要點點：：按面面積積段段分分析析商可根據(jù)城市特點進(jìn)行面積段劃分，注意面積段劃分的均衡性。產(chǎn)品品結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)分分析析面積年度70以下70-9090-120120-144144-180180以上合計20111.321.241.181.621.871.421.3920121.511.221.461.171.502.411.352013(1-7月)0.440.691.000.861.101.280.79累計1.141.051.201.221.481.751.19全市市行行政政區(qū)區(qū)面面積積段段供供求求比比分分析析1項目目策策劃劃—市場場競競爭爭-全市市市市場場分分析析（（5/5）1.2要點點：：按總總價價段段分分析析全市市行行政政區(qū)區(qū)商品品住住宅宅（至至少少3年））的供供應(yīng)應(yīng)成成交交結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)，，以以及及供供求求比比；；可根根據(jù)據(jù)城城市市特特點點進(jìn)進(jìn)行行總總價價段段劃劃分分，，注注意意總總價價段段劃劃分分的的均均衡衡性性；；如果果項項目目位位于于某某城城市市的的縣/縣級級市市，則則需需對對全市市及項目目所所在在縣縣市市的產(chǎn)產(chǎn)品品結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)進(jìn)進(jìn)行行分分析析。?？們r價結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)分分析析總價年度100萬以下100-120萬120-150萬150-200萬200-250萬250萬以上合計20111.321.241.181.621.871.421.3920121.511.221.461.171.502.411.352013(1-7月)0.440.691.000.861.101.280.79全市市行行政政區(qū)區(qū)總總價價段段供供求求比比分分析析1項目目策策劃劃—市場場競競爭爭-區(qū)域域市市場場分分析析（（1/5）1.2示例例：：項目目位位于于東東莞莞市市虎虎門門鎮(zhèn)鎮(zhèn)，，虎虎門門片片區(qū)區(qū)市市場場主主要要由由中中心心板板塊塊、、白白沙沙新新聯(lián)聯(lián)板板塊塊、、威威遠(yuǎn)遠(yuǎn)島島板板塊塊組組成成。。要點點：：根據(jù)據(jù)競競爭爭界界定定““區(qū)區(qū)域域市市場場””范范圍圍，，界界定定的的根根本本原原則則是是根根據(jù)據(jù)““競競爭爭范范圍圍””，，通通常常為為：：地地理理位位置置相相近近、、客客戶戶來來源源大大致致相相同同、、產(chǎn)產(chǎn)品品總總價價接接近近；；概述述區(qū)區(qū)域域市市場場的的特特征征，，重重點點是是主主要要板板塊塊的的劃劃分分及及其其特特點點、、銷銷售售均均價價等等；；如有有必必要要，，可可就就每每一一個個板板塊塊單單獨獨拆拆分分，，然然后后進(jìn)進(jìn)行行深深入入分分析析；；表現(xiàn)現(xiàn)形形式式，，圖圖文文并并茂茂，，注注意意在在圖圖上上標(biāo)標(biāo)示示出出主主要要交交通通道道路路。。白沙沙新新聯(lián)聯(lián)板板塊塊威遠(yuǎn)遠(yuǎn)島島板板塊塊沿虎虎門門大大道道、、連連升升路路、、濱濱海海大大道道、、長長德德路路兩兩側(cè)側(cè)各各1～2個街街區(qū)區(qū)的的用用地地范范圍圍沿S256省道道兩兩側(cè)側(cè)，，北北至至厚厚街街白白濠濠、、南南至至虎虎門門轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)盤盤，，包包括括白白沙沙、、新新聯(lián)聯(lián)兩兩個個村村環(huán)整整個個威威遠(yuǎn)遠(yuǎn)島島，，北北至至十十圍圍村村、、南南至至下下圍圍村村西西至至沙沙尾尾村村、、東東至至九九門門寨寨本案案中心心板板塊塊區(qū)域域市市場場界界定定1項目目策策劃劃—市場場競競爭爭-區(qū)域域市市場場分分析析（（2/5）1.2年度度量量價價走走勢勢（（1/2）要點點：：“項項目目所所在在區(qū)區(qū)域域市市場場””2008年至至今今商商品品住住宅宅供供求求量量價價，，并并計計算算每每年年的的供供需需比比；；如果果區(qū)域域市市場場基本本與與行政政區(qū)區(qū)劃分分一一致致，，可可直直接接用用該該行行政政區(qū)區(qū)的的市市場場數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)；；給出出供供需需走走勢勢等等方方面面的的預(yù)預(yù)判判及及結(jié)結(jié)論論。。1項目策劃—市場競爭-區(qū)域市場分析析（2/5）1.2年度量價走勢勢（2/2）要點：如果區(qū)域市場劃分包括多個個板塊(包括項目所在板塊和競爭板塊)，須將各個板板塊的量價走走勢分別進(jìn)行行單獨分析；；2008年至今商品住住宅供求量價價，并計算每每年的供需比比，給出供需需走勢等方面面的預(yù)判及結(jié)結(jié)論。1項目策劃—市場競爭-區(qū)域市場分析析（3/5）1.2月度量價走勢勢（1/2）要點：“項目所在區(qū)區(qū)域市場”過去兩年和今今年前幾個月月商品住宅供供求量價；給出供需走勢勢等方面的預(yù)預(yù)判及結(jié)論。。1項目策劃—市場競爭-區(qū)域市場分析析（3/5）1.2月度量價走勢勢（2/2）要點：項目所在板塊塊和競爭板塊塊過去兩年和今今年前幾個月月商品住宅供供求量價；給出供需走勢勢等方面的預(yù)預(yù)判及結(jié)論。。1項目策劃—市場競爭-區(qū)域市場分析析（4/5）1.2產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析析項目所在區(qū)域各面積段產(chǎn)品供需比面積年度70以下70-9090-120120-144144-180180以上合計20111.321.241.181.621.871.421.3920121.511.221.461.171.502.411.352013(1-7月)0.440.691.000.861.101.280.79累計1.141.051.201.221.481.751.19要點：按面積段分析析區(qū)域市場內(nèi)內(nèi)的供應(yīng)成交交結(jié)構(gòu)，以及及各面積段的的供求比；如果區(qū)域市場劃分包括多個個板塊(包括項目所在板塊和競爭板塊)，還須將各個個板塊進(jìn)行單單獨分析；可根據(jù)具體項項目的具體情情況進(jìn)行面積積段劃分，但但要注意劃分分的區(qū)間段相相對均勻；供應(yīng)、成交結(jié)結(jié)構(gòu)分析的時時間跨度不少少于2個完整年度；；供求對比分分析的時間跨跨度不少于12個月。1項目策劃—市場競爭-區(qū)域市場分析析（5/5）1.2“面積-總價”交叉分分析總價面積100萬以內(nèi)100-120萬120-150萬150-200萬200-250萬250-300萬300-400萬400-500萬500萬以上70㎡以下3672000000070-90㎡2778923000000090-120㎡55498000000120-144㎡014561900000144-180㎡0007631020180㎡以上00012834561202區(qū)域“面積-總價”交叉分分析（單位：成交交套數(shù)）要點：以成交套數(shù)為為統(tǒng)計單位，，進(jìn)行面積-總價的交叉對比分分析，總結(jié)片片區(qū)內(nèi)市場接接受的主流產(chǎn)產(chǎn)品面階段、、總價段規(guī)律律；統(tǒng)計時間段，，最少為過去12個月；面積段、總價價段的劃分可可根據(jù)具體情情況進(jìn)行劃分分，如對于別別墅等高端產(chǎn)產(chǎn)品，可提高高劃分起點，，加大劃分跨跨度。1項目策劃—市場競爭-競爭分析(1/6)1.2項目分布概覽覽保利羅蘭香谷谷潛在供應(yīng)在售項目要點：在地圖中標(biāo)示示出項目所在區(qū)域域市場在售和將售項項目的位置；；如有多個板塊，，可就各板塊塊分別標(biāo)示；對于在售項項目和將售項項目，可用不不同顏色標(biāo)示示。示例1項目策劃—市場競爭-競爭分析(2/6)1.2未來供應(yīng)盤點點要點：對于上頁中所所有的項目，，分板塊統(tǒng)計計已推未售、、已開盤項目目待開發(fā)、已已成交未開發(fā)發(fā)、待出讓地地塊未來逐年年推貨量；總結(jié)說明：根根據(jù)存貨的總總量和每年推推貨量，給出出未來區(qū)域市場整體體競爭狀況的分析結(jié)論。。商品住宅口徑，單位(萬㎡)總量已供應(yīng)已售剩余總存量

(總量-已售)2013年目前至年底預(yù)計2014年預(yù)計2015年預(yù)計2016年預(yù)計2017年預(yù)計合計供應(yīng)成交供應(yīng)成交供應(yīng)成交供應(yīng)成交供應(yīng)成交供應(yīng)成交本板塊在售項目華廈津典

富力津門湖

境界梅江

海河大觀

已成交未開盤地塊城投地塊

萬科地塊

新增出讓地塊陳塘5、6#

陳塘D、E地塊

新梅江起步區(qū)

板塊合計

競爭板塊A在售項目

已成交未開盤地塊

新增出讓地塊

板塊合計競爭板塊B在售項目已成交未開盤地塊新增出讓地塊板塊合計所有板塊總計1項目策劃—市場競爭-競爭分析(3/6)1.2主要競品初判判板塊狀態(tài)項目物業(yè)類型容積率總建面產(chǎn)品定位主力戶型首開時間2012年銷售情況2013年銷售情況年銷售總套數(shù)月均銷售套數(shù)銷售均價年銷售總套數(shù)月均銷售套數(shù)銷售均價黃林板塊在售萬科XX高層2.3813萬首置\首改74兩房/90-120三房2012.8500100960050010010000富力XX高層+洋房2.5727萬高層:首置\首改洋房:再改\多改高層:78-120平2-4房洋房:150-180平4-5房2011.9高層:960洋房:180高層:80洋房:15高層:8800洋房:9800高層:1200洋房:240高層:100洋房:20高層:9000洋房:10000未來新推信和XX高層+洋房2.515萬首置\首改74兩房/88三房/128三房2014.5——————————預(yù)計8500XX地塊高層3.127萬首改\再改195三房/128三房/148四房2014.12——————————未知南城板塊在售城投XX高層2.7322萬首置\首改74-114平2-3房2012.1075259300240209300恒大XX高層5.246萬首置80兩房/90-120三房2013.3——————4955511000未來新推XX項目高層9.122.7萬再改1\再改2136-158平4+1房2015.5——————————預(yù)計10000河西板塊在售金科XX洋房2.859.1萬再改2\多改150-184平4-5房2010.10180157500300258000緯創(chuàng)XX高層+洋房4.7413萬高層:首改\再改1洋房:再改2\多改高層:90-138平3-4房洋房:150-180平4-5房2012.1030107800144128200未來新推河西4#地洋房1.3627萬再改2\多改160-194平4-5房2015.3——————————預(yù)計8000二級競品一級競品要點：填寫下表，介介紹各項目簡簡況，其中月銷售速度應(yīng)應(yīng)按實際推盤盤銷售期計算算；競品判斷不能能局限于目前前在售項目，，應(yīng)綜合區(qū)位位、規(guī)模、物物業(yè)類型、入入市時間等因因素，初步確確定項目的主主要競品；將競品進(jìn)行初初步分級，以以不同字體顏顏色標(biāo)示出一一級競品、二二級競品……，以便下一步步對競品進(jìn)行行深入分析；；如地塊所在區(qū)區(qū)域有我司項項目，則必須須將該項目做做與重要競品品相同深度的的分析。1項目策劃—市場競爭-競爭分析(4/6)1.2重點項目—A(1/5項目概況)樓盤名稱楓丹麗城開發(fā)商大連金廣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司環(huán)境設(shè)計貝爾高林建筑設(shè)計柏濤物業(yè)管理大連金廣物業(yè)有限公司物業(yè)費1.6元/平方米·月拿地時間2006上市時間2012.4.21入住時間2013.5.31地理位置甘井子泉水輕軌車站旁精裝標(biāo)準(zhǔn)精裝修報價5000元/㎡，預(yù)估成本1000元/㎡占地面積建筑面積容積率住宅套數(shù)商業(yè)比例車位數(shù)車位比27萬㎡34萬㎡1.336264%

29000.8:1物業(yè)類型17棟5-7層多層、10棟8-12層小高層、14棟15層-19層高層產(chǎn)品相似度□“天”字系□“景”字系?“四季”系園林特點客戶特點客群以甘井子區(qū)周邊為主，多數(shù)為剛需型客戶，并以自住型客戶為主，外地打工，年輕企業(yè)員工較多項目賣點交通便利，區(qū)位，商業(yè)配套優(yōu)勢1、性價比高。2、容積率較低，舒適性較強(qiáng)。3、近輕軌，交通便利。劣勢雖位于輕軌沿線，但周圍居住群體較大，交通壓力較大。項目規(guī)劃建筑風(fēng)格要點：參照下下表，填寫重重點項目的概概況信息1項目策劃—市場競爭-競爭分析(4/6)1.2重點項目—A(2/5產(chǎn)品結(jié)構(gòu))要點：參考下表，分分析該項目的的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，，各類產(chǎn)品的的供應(yīng)和銷售售情況；已售均價，須注明毛坯價價格還是精裝裝價格。物業(yè)類型面積戶型總套數(shù)套數(shù)占比上市套數(shù)已售套數(shù)推盤銷售率銷售速度(套/月)總價(萬元)已售均價(元/㎡)剩余套數(shù)(總套數(shù)-已售)小高90-1002/2/127320.2%27312345.1%3570-808000(毛坯)150105-1103/2/1705.2%703042.9%1285-9040115-1253/2/2846.2%841113.1%2090-11073洋房902/2/11017.5%1016463.4%4080-909000(毛坯)37105-1153/2/119814.6%19813266.7%2290-10066125-1353/2/258042.8%58035360.9%10110-1202271454/2/2483.5%481327.1%2140-16035合計1354100.0%135472653.6%1418500(毛坯)6281項目策劃—市場競爭-競爭分析(4/6)1.2重點項目—A(3/5主力戶型)75㎡兩房兩廳一衛(wèi)衛(wèi)，間隔方正正實用，陽臺臺面積較大88㎡三房兩廳一衛(wèi)衛(wèi)，間隔方正正，浪費面積積少，干濕功功能分區(qū)明確確要點：分析該該項目的主力力產(chǎn)品及產(chǎn)品品特點。1項目策劃—市場競爭-競爭分析(4/6)1.2重點項目—A(4/5銷售情況)要點：分析項目開盤盤至今的月度度銷售套數(shù)、、均價走勢，，重點關(guān)注近近期的銷售變變化情況，分分析背后的原原因；分戶型進(jìn)行詳詳細(xì)分析（如如能獲取相應(yīng)應(yīng)的市場數(shù)據(jù)據(jù)）1項目策劃—市場競爭-競爭分析(4/6)1.2重點項目—A(5/5其他)要點：結(jié)合項項目特點，以以及所能獲取取的資料，可可進(jìn)一步對重重點項目溢價原因以及及亮點進(jìn)行分析。如如：成交客戶戶分析、產(chǎn)品品配置、精裝裝修、會所、、學(xué)位等……金海怡景花園成交客戶以塘廈本地，26-35歲的私企業(yè)主、公務(wù)員為主，主要看重項目地段、配套。金?！も盎▓@1項目策劃—市場競爭-競爭分析(5/6)1.2市場落位競品項目市場場落位表總價面積100萬以內(nèi)100-150萬150-200萬200-250萬250-300萬300-400萬400-500萬500-600萬600萬以上首置(90㎡以下)項目A

首改(90-120㎡)項目A項目B

再改1(120-144㎡)

項目B

再改2(144-180㎡)

項目C項目D

多改(180㎡以上)

項目C項目D要點：在“市場落位位表”內(nèi)將主主要競品逐一一落位，分析析潛在的市場場機(jī)會，并確確定項目如進(jìn)進(jìn)入不同細(xì)分分市場，將直直接面臨的競競爭對手。1項目策劃—市場競爭-競爭分析(6/6)1.2優(yōu)劣勢對比要點：從區(qū)位、交通通等客觀因素素對本項目及競競爭對手進(jìn)行行評分(5分制)，全面而客觀觀地評估本項項目于競品相相比的主要優(yōu)優(yōu)劣勢；主要就“難以以人為改變””的外在客觀觀要素進(jìn)行對對比，對于高端項項目，可增加加“私密性””、“容積率率”等要素。。競品優(yōu)劣勢對對比圖1項目策劃—市場競爭-市場機(jī)機(jī)會分分析1.2

主要競品供應(yīng)量需求量市場機(jī)會判斷首置(90㎡以下)項目A較大，后期供應(yīng)以此類產(chǎn)品為主市場需求量巨大不具優(yōu)勢，缺乏定價主動權(quán)，供應(yīng)量大，但市場容量大；首改(90-120㎡)項目A/B

很少，短期內(nèi)為市場空白點因供應(yīng)不足，需求長期得不到釋放，有巨大潛力目前空白的細(xì)分市場，可以進(jìn)入；再改1(120-144㎡)項目B很少(約150套)因供應(yīng)不足，需求長期得不到釋放，有巨大潛力目前空白的細(xì)分市場，可以進(jìn)入；再改2(144-180㎡)項目C/D供應(yīng)量中；需求量適中；居住品質(zhì)優(yōu)于蘭亭國際，淘金山該產(chǎn)品線供應(yīng)量不多，且沙灣價格上具有較大競爭優(yōu)勢；多改(180㎡以上)項目C/D供應(yīng)量大；較小，長期供過于求；不具優(yōu)勢，沒有定價主動權(quán)，且供應(yīng)量大，市場容量小，謹(jǐn)慎進(jìn)入；要點：：根據(jù)前前述的的市場場競爭爭分析析，總總結(jié)各各產(chǎn)品品線的的供應(yīng)應(yīng)、需需求情情況，，并分分析進(jìn)進(jìn)入各各產(chǎn)品品線將將面臨臨的競競爭優(yōu)優(yōu)劣勢勢；初步判判斷市市場中中存在在的主主要機(jī)機(jī)會；；除供求求、競競爭維維度外外，必必要時時還須須綜合合房產(chǎn)產(chǎn)政策策、經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境等等因素素，尤尤其是是對于于多改改、高高端類類產(chǎn)品品。1項目策策劃—客戶需需求-客戶地地圖1.3本案閘弄口口/三里亭亭，景景芳/采荷為為代表表的江江干區(qū)區(qū)剛需需客戶戶（江江干區(qū)區(qū)）約30%三塘/楊家村村，東東新路路沿線線和市市中心心外溢溢剛需需客戶戶（江江干及及市中中心））約20%得勝/大關(guān)、、半山山/杭鋼、、石祥祥路沿沿線專專業(yè)市市場首首置及及剛需需客群群（拱拱墅區(qū)區(qū)）約30%丁橋地地緣產(chǎn)產(chǎn)業(yè)人人口、、拆遷遷戶分分巢和和改善善客群群約15%臨平、、星橋橋地緣緣性剛剛需客客戶約5%示例要點：：根據(jù)項項目所所處區(qū)區(qū)位，，估算算客戶戶的主主要來來源、、特點點及大大致結(jié)結(jié)構(gòu)；；圖文結(jié)結(jié)合，，示意意客戶戶地圖圖。1項目策策劃—客戶需需求—客戶調(diào)調(diào)研(1/2)：定量量分析析(1/2)1.351-55歲4%46-50歲5%41-45歲13%36-40歲24%31-35歲26-30歲22%25歲歲以下下2%3套以以上8%3套8%2套1套40%0套17%5%夫妻+老人人+孩孩子13%夫妻+老人人4%夫妻+孩子子夫妻20%個人12%其它年齡家庭結(jié)結(jié)構(gòu)置業(yè)經(jīng)經(jīng)驗其它小區(qū)物物業(yè)管管理差差6%樓間距距\采采光通通風(fēng)不不好5%戶型差差6%治安差差\人人群雜雜4%周邊環(huán)環(huán)境差差\嘈嘈雜21%周邊交交通擁擁塞無社區(qū)區(qū)10%居住面面積小小21%10年年以上上23%6-10年年30%3-6年1-3年11%0-1年0%180㎡以以上4%150-180㎡4%120-150㎡10%90-120㎡70-90㎡29%70㎡㎡以下下14%對現(xiàn)狀狀不滿滿意之之處目前居居住面面積目前所所住房房屋的的樓齡齡示例要點：：樣本選選擇：：可組織目目標(biāo)客客戶調(diào)調(diào)研，也可可以對具有有參照照性的的項目目的客戶戶進(jìn)行行定量量分析析；樣本量量：原原則上上不能能低于于100個。1項目策策劃—客戶需需求—客戶調(diào)調(diào)研(1/2)：定量量分析析(2/2)1.3其它20%自由業(yè)業(yè)8%制造加加工3%個體經(jīng)經(jīng)營15%藝術(shù)工工作2%運輸業(yè)業(yè)2%教育機(jī)機(jī)構(gòu)2%醫(yī)療保保健3%文化傳傳播7%房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)5%IT行行業(yè)金融貿(mào)貿(mào)易21%政府機(jī)機(jī)關(guān)7%其它10%黨政機(jī)機(jī)關(guān)干干部4%個體老老板23%私營企企業(yè)主主6%公司管管理層層20%部門經(jīng)經(jīng)理\主管管20%職員18%職位家庭年收收入行業(yè)特征征50萬以以上23%40-50萬13%30-40萬25%20-30萬10-20萬11%10萬以以內(nèi)2%180㎡㎡以上35%7%144-180㎡12%120-144㎡90-120㎡㎡70-90㎡7%70㎡以以下0%500萬萬以上4%250-400萬23%150-250萬100-150萬20%100萬萬以下0%需求面積積可承受總總價示例要點：重點關(guān)注注：客戶戶的置業(yè)業(yè)動機(jī)、、產(chǎn)品類類型、戶戶型面積積、可承承受總價價。1項目策劃劃—客戶需求求—客戶調(diào)研研(2/2)：定性訪訪談(1/3樣本概況況)1.3要點：選擇有效效目標(biāo)客客戶就項項目進(jìn)行行有針對對性的訪訪談，了了解客戶戶對項目目區(qū)位、、周邊環(huán)環(huán)境、配配套等的的看法，，以及客客戶的產(chǎn)產(chǎn)品需求求；有效樣本本量15組左右，，針對不不同產(chǎn)品品類型應(yīng)應(yīng)選擇不不同客戶戶進(jìn)行訪訪談；必要時，，也可結(jié)結(jié)合開展展專家訪訪談，樣樣本量5-8組。姓名年齡職業(yè)家庭結(jié)構(gòu)客戶類型意向產(chǎn)品廖小姐約28歲未工作2夫妻+1小孩（7歲）首置類90平米3房陳先生約28歲小生意老板2老人+2夫妻+1小孩（2歲）首改類90-120平米的3房、4房程小姐約28歲平安人壽2夫妻+1小孩（3歲）首改類120多平米的3房；梁先生約50多歲事業(yè)單位2老人+1女兒（23歲）首改類120多平米的3房；陳小姐約32歲電子行業(yè)職員2夫妻+小孩（9個月）再改1類110-120的三房曾先生約65歲國企退休職工2老人+2夫妻+1小孩（）再改2類140-160平米的4房；鄭燦峰約32歲房地產(chǎn)2夫妻再改2類140多平米3-4房；楊先生約60歲公路局退休職工2老人+2夫妻（和孩子分開?。┰俑?類150-160的四房黃小姐約32歲家庭主婦，丈夫開公司2夫妻+小孩（5歲）再改2類90左右，投資虞先生約35歲私營老板2夫妻+小孩（5歲）多改類150-200的三房或四房1項目策劃劃—客戶需求求—客戶調(diào)研研(2/2)：定性訪訪談(2/3典型客戶戶)1.3要點：擇選有代代表性的的范例予予以說明明客戶需需求，典典型客戶戶應(yīng)覆蓋蓋項目不不同的產(chǎn)產(chǎn)品線；；重點了解解客戶對對項目所所處區(qū)位位的看法法，以及及從交通通、配套套、社區(qū)區(qū)環(huán)境、、房屋自自身等角角度了解解客戶的的關(guān)注點點和具體體需求。。鄭燦峰客戶背景：30歲左右，潮汕人，從小在羅湖長大，從事房地產(chǎn)行業(yè)；在百仕達(dá)有2套房子，還有其他商鋪、住宅投資；家庭狀況夫妻2人，還沒要小孩，父母也是老羅湖，住得很近，但不住在一起；生活習(xí)慣父母一輩經(jīng)常會去茶樓喝茶聊天，自己經(jīng)常和同學(xué)、朋友聚會，主要是打麻將、K歌、泡吧、吃飯等主要觀點關(guān)于區(qū)位沙灣的距離羅湖人可以接受，比筍崗好些；換房動機(jī)對老羅湖來說，主要是想住新房子，享受大社區(qū)和大花園；產(chǎn)品選擇自己的話120多平米就夠了，家里人口少，父母自己都有房子，不會同住。但是很多潮州人還是喜歡和父母住一起的，大約150平米的4房應(yīng)該需求量很大；交通方式自己有車，開車都很方便；配套建議羅湖區(qū)本身生活非常方便，所以大型超市是必備的，另外老羅湖人有去茶樓的習(xí)慣，是他們社交聚會的主要方式，最好有那種味道好，價格又實惠的大型茶樓，比如海港城、魚米鄉(xiāng)；產(chǎn)品建議社區(qū)環(huán)境最重要，尤其是注重大花園；面積不用太大，老羅湖一般家里都有幾套房子（國企原來分房），家庭結(jié)構(gòu)也沒有那么大，4房基本就夠了；真正很有錢的人，很難接受那個區(qū)域，除非真的能做成羅湖人心目中最好的房子，而且他們可以去福田、南山買房子；關(guān)于裝修不用帶裝修，普遍比較喜歡自己弄；典型客戶戶1：首改類類1項目策劃劃—客戶需求求—客戶調(diào)研研(2/2)：定性訪訪談(2/3典型客戶戶)1.3要點：結(jié)合項目目具體特特點，可可有針對對性的設(shè)設(shè)置個性性化問題題，如對對“項目目旁的公公園”、、“臨近近的污水水處理廠廠”等關(guān)關(guān)鍵要素素的看法法等；除典型客客戶外，，其它客客戶的訪訪談結(jié)果果，可以以附件形形式插入入ppt內(nèi)備查。。典型客戶戶2：再改類類曾先生客戶背景：約65歲，已退休。之前在外貿(mào)公司（國企）工作，在理想新城、外貿(mào)大院都有房子，老羅湖人，兒子兒媳現(xiàn)在自己做服裝生意。家庭狀況2個老人，兒子兒媳，1個3歲的孫子；生活習(xí)慣已退休，平時和老伴在家做飯、帶孩子，每天去荔山公園鍛煉2次，周邊轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)；主要觀點關(guān)于區(qū)位沙灣那邊有殯儀館，很偏很亂，比布吉還要差，房子應(yīng)該更便宜；換房動機(jī)人車不分流，老人小孩不安全；陽臺不夠大；過幾年可能會再生一個孫子，需要多一間房；產(chǎn)品選擇160平米左右的4房；交通方式兒子有車，自己不會開，平時就在社區(qū)周邊活動；配套建議要有大型超市，平時的生活問題就基本解決了；平時都去超市買菜，在家做飯，對餐飲配套不太關(guān)注；產(chǎn)品建議小區(qū)一定要人車分流，社區(qū)的綠化要做好，老人和小孩都需要；公園是很重要的，平時都會去鍛煉身體；客廳和陽臺要大一點；關(guān)于裝修最好帶裝修，自己裝太麻煩，而且大家不同時裝修會互相影響，物業(yè)也不好管理；1項目策劃劃—客戶需求求—客戶調(diào)研研(2/2)：定性訪訪談(3/3訪談小結(jié)結(jié))1.3要點：概概括總結(jié)結(jié)客戶訪訪談的關(guān)關(guān)鍵結(jié)論論。區(qū)域認(rèn)知知提起沙灣灣，聯(lián)想想到““殯儀館館”，不不太好；；認(rèn)為“沙沙灣”是是比“布布吉”差差的區(qū)區(qū)域，但但比“筍筍崗”要要好；交通認(rèn)知知距離可以以接受，，丹平快快速開通通后，應(yīng)應(yīng)該比較較方便；；對于有車車的人來來說最重重要的是是不堵車車；公共交通通不太方方便，沒沒有地鐵鐵；環(huán)境認(rèn)知知靠近丹平平快速立立交，會會比較吵吵，而且且靠近立立交橋風(fēng)風(fēng)水也不不是很好好；有山景資資源很好好，但是是并不是是很在意意；配套需求求最重要的的配套是是“超市市”、““銀行””和“餐餐飲”；；產(chǎn)品需求求非?？粗刂厣鐓^(qū)整整體環(huán)境境和園林林綠化，，對“公公園”的的認(rèn)可度度高，但但并不會會非常興興奮；希望社區(qū)區(qū)內(nèi)有較較多的活活動設(shè)施施，如籃籃球場、、羽毛球球場，尤尤其是有有供老人人、孩子子游樂的的設(shè)施；；大部分客客戶希望望帶裝修修，省心心。1項目策劃劃—客戶需求求—客戶需求求對位1.3要點：根據(jù)客戶戶分析結(jié)結(jié)果，將將項目客客觀所能能達(dá)到的的標(biāo)準(zhǔn)，，與不同同客戶的的價值需需求進(jìn)行行對位；；總結(jié)項目目先天條條件較接接近何種種類型客客戶的需需求，而而另外對對何種類類型客戶戶而言，，有難以以彌補(bǔ)的的“鴻溝溝”；針對具體體項目，，可增加加個性化化因素，，如容積積率、私私密性等等。競品優(yōu)劣劣勢對比比圖1項目策劃劃—客戶需求求—客戶定位位1.3客戶消費價值觀客戶檔次總價承受范圍家庭生命周期比例意向產(chǎn)品(房型\面積)1傳統(tǒng)務(wù)實型Ⅱ類二檔單人獨居15%2傳統(tǒng)尊貴型⊙新婚之家25%3傳統(tǒng)浪漫型Ⅲ類二檔喜得貴子20%4現(xiàn)代文化型少年子女15%5現(xiàn)代活力型Ⅲ類三檔青年子女10%6逍遙型成年子女10%7傳統(tǒng)逍遙型……空巢家庭5%8奮斗型100%要點：根據(jù)上述述分析結(jié)結(jié)果，以以下列表表格形式式，概述述項目的的主要目目標(biāo)客戶戶的結(jié)構(gòu)構(gòu)特征；；重點關(guān)注注客戶結(jié)結(jié)構(gòu)特點點，所產(chǎn)產(chǎn)生的產(chǎn)產(chǎn)品需求求結(jié)構(gòu)特特點?？蛻舴诸悈^(qū)域特征職業(yè)特點置業(yè)目的總價承受力意向產(chǎn)品(類型\面積)核心客戶占比：%重要客戶占比：%游離客戶占比：%1項目策劃劃—項目定位位—運營角色色定位1.4要點：按按照如下下的“運運營角色色分析圖圖”，結(jié)結(jié)合公司司整體運運營需求求，以及及項目的的現(xiàn)金流流收支情情況等因因素，確確定項目目的運營營角色。。IIIIIVII未來的溢價能力+競爭環(huán)境寬松程度資源等級+類似土地獲取難度合理利潤，兼顧周轉(zhuǎn)利潤優(yōu)先合理周轉(zhuǎn)，兼顧利潤周轉(zhuǎn)優(yōu)先由于項目目跨度10年，根據(jù)據(jù)項目整整體定位位并結(jié)合合項目實實際，考慮公司司中長期發(fā)發(fā)展目標(biāo)標(biāo)將項目目分為三三個階段段考慮，，以項目目累計凈凈現(xiàn)金流流回正為為分界；；項目初期期以周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)優(yōu)先，，中期為為合理周周轉(zhuǎn)，兼兼顧利潤潤，中長長期轉(zhuǎn)變變?yōu)樽非笄蠛侠砝麧櫦骖欘欀苻D(zhuǎn)1項目策劃劃—項目定位位—項目總體體定位1.4市場競爭爭城市遠(yuǎn)郊郊棲居土土地：接接駁市區(qū)區(qū)的交通通不夠便便利，區(qū)區(qū)域內(nèi)生生活配套套齊全，，但檔次次不高；；供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)呈兩極極化，首首改產(chǎn)品品是供應(yīng)應(yīng)盲區(qū)；；首置產(chǎn)品品供求兩兩旺土地條件件總體定位位：以首置、首首改產(chǎn)品為主主客戶選擇擇以城市外外溢剛需需首置客客戶為主主，兼具具項目周周邊的首首次改善善類人群群示例要點：綜綜合土地、市場、客戶分析結(jié)論論，結(jié)合合項目運營角色，確確定項目目總體定定位以何何類產(chǎn)品品為主。。運營角色色保持合理理利潤，，偏重速速度的快快周轉(zhuǎn)型型項目；；1項目策劃劃—項目定位位—產(chǎn)品配比比建議1.4物業(yè)類型戶型類型房型投資評審階段產(chǎn)品及經(jīng)營策劃階段面積段(㎡)套數(shù)套數(shù)占比總面積面積占比面積段(㎡)套數(shù)套數(shù)占比總面積面積占比洋房再改24房2廳2衛(wèi)150502.1%75003.0%150502.1%75003.0%再改14房2廳2衛(wèi)130803.3%104004.2%130803.3%104004.2%首改3房2廳1衛(wèi)11524010.0%2760011.1%11524010.0%2760011.1%3房2廳1衛(wèi)10050020.7%5000020.1%10050020.7%5000020.1%首置2房1廳1衛(wèi)8530012.4%2550010.3%8530012.4%2550010.3%小計117048.5%12100048.7117048.5%12100048.7高層首置2房2廳1衛(wèi)852008.3%170006.8%852008.3%170006.8%3房2廳1衛(wèi)9035014.5%3150012.7%9035014.5%3150012.7%首改3房2廳2衛(wèi)11047019.5%5170020.8%11047019.5%5170020.8%再改13房2廳2衛(wèi)1252209.1%2750011.1%1252209.1%2750011.1%小計124051.5%12770051.3%124051.5%12770051.3%合計24102410100.0%248700100.0%24102410100.0%248700100.0%要點：給出項目目產(chǎn)品配配比，大大項目須須分地塊塊列出，，對于不不同產(chǎn)品品形態(tài)(如別墅、、高層、、洋房)，也應(yīng)分分別列明明；與投資階階段產(chǎn)品品配比進(jìn)進(jìn)行對照照，如有有調(diào)整須須進(jìn)行闡闡述說明明。1項目策劃劃—項目定位位—配套定位位1.4要點：對學(xué)校、、會所等等非住宅宅類物業(yè)業(yè)，根據(jù)據(jù)其具體體情況及及特點，，進(jìn)行定定位。1項目策劃劃—項目定位位—開發(fā)主體體定位1.4比如：XX系列——自然溫馨馨的親情情社區(qū)，，在此基基礎(chǔ)上，，結(jié)合項項目特有有的教育育資源，，進(jìn)一步步提煉為為“常青青藤”教教育主題題社區(qū)。。“常青藤藤”教育育主題社社區(qū)要點：對對于已采采用產(chǎn)品品系列的的C類項目，，可根據(jù)據(jù)項目所所屬系列列的主題題，結(jié)合合項目的的特點，，確定項項目主題題定位；；對于其它它項目，，或者有有特殊資資源的項項目，則則可根據(jù)據(jù)項目自自身特點點，提煉煉項目獨獨特的開開發(fā)主題題定位。。如:教育主題題，山居居主題，，健康養(yǎng)養(yǎng)生主題題，運動動主題，，青年住住區(qū)主題題，中式式文化主主題等。。1項目策劃劃—項目定位位—產(chǎn)品系列列選擇1.4要點：根據(jù)《產(chǎn)品建議議書》對本項目目進(jìn)行產(chǎn)產(chǎn)品系列列選擇。。對于選選擇非系系列的項項目，需需詳細(xì)解解釋清楚楚原因。。如果根據(jù)據(jù)土地屬屬性、客客戶分析析不能唯唯一的得得到產(chǎn)品品系列定定位選擇擇，則需需要根據(jù)據(jù)競品分分析或經(jīng)經(jīng)濟(jì)測算算比選來來選擇產(chǎn)產(chǎn)品系列列。1項目策劃劃—商鋪策劃劃1.5本部分適適用于銷銷售型/自持型商商業(yè)分析析；1項目策劃劃—商鋪策劃劃—商業(yè)市場場分析（（1/4）1.5城市商圈圈分布現(xiàn)狀：從從XX商業(yè)規(guī)劃劃格局來來看，項目所處處夾縫地地帶，不不在xx城市商業(yè)業(yè)規(guī)劃版版塊范圍圍內(nèi)，且受3公里之外外的區(qū)域域商業(yè)中中心建二二商圈和和規(guī)劃中中的城市市副中心心楊春湖湖版塊夾夾擊?！跏屑壣虡I(yè)業(yè)中心指商業(yè)中中度聚集集，商業(yè)業(yè)服務(wù)行行業(yè)完善善，服務(wù)務(wù)對象中中近50%為區(qū)域以以外消費費者的繁繁華商業(yè)業(yè)中心。。規(guī)劃以以武昌中中南路和和漢陽鐘鐘家村地地段為核核心分別別形成我我市市級級商業(yè)中中心。包含有徐徐東，中中南，鐘鐘家村商商圈。江漢路武廣中南徐東鐘家村中心商業(yè)業(yè)區(qū)市級商業(yè)業(yè)中心司門口唐家墩街道口王家灣市級商業(yè)業(yè)副中心心□中心商業(yè)業(yè)區(qū)指商業(yè)高高度集中中，各類類商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種種齊全，，服務(wù)范范圍對象象以區(qū)域域以外消消費者為為主的商商業(yè)繁華華區(qū)域。。規(guī)劃范圍圍為以中中山大道道、解放放大道中中段為主主體，分分別向沿沿江（河河）大道道、建設(shè)設(shè)大道延延伸，適適時擴(kuò)充充至王家家墩區(qū)域域等。包含有武武廣，江江漢路，，漢正街街商圈。?！跏屑壣虡I(yè)業(yè)副中心心指在居民民稠密區(qū)區(qū)、歷史史形成的的商業(yè)集集中路段段、公共共交通集集散地或或新興大大型住宅宅區(qū)周邊邊設(shè)置的的地區(qū)性性商業(yè)服服務(wù)中心心。包含有唐唐家墩，，王家灣灣，司門門口，街街道口及及楊春湖湖版塊。。漢口區(qū)域域：江漢漢路、武武廣、唐唐家墩四四大商圈圈。武昌區(qū)域域：司門門口、中中南、徐徐東、街街道口四四大商圈圈，及未未來楊春春湖版塊塊漢陽區(qū)域域：鐘家家村、王王家灣兩兩大商圈圈。武漢商業(yè)業(yè)網(wǎng)點規(guī)規(guī)劃武武漢市市商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點發(fā)展展規(guī)劃（（2005—2010年）建二南湖光谷□區(qū)域商業(yè)業(yè)中心南湖商圈圈、光谷谷商圈及及建二商商圈楊春湖要點：分析項目目所處城城市/區(qū)域商圈圈格局分分布及規(guī)規(guī)劃情況況；針對項目目所處商商圈規(guī)劃劃情況，，進(jìn)行未未來商業(yè)業(yè)發(fā)展趨趨勢預(yù)判判。示例1項目策劃劃—商鋪策劃劃—商業(yè)市場場分析（（2/4）1.5項目所在在商圈界界定要點：描述本項項目所處處核心商商圈輻射射范圍、、次級商商圈面積積人口、、邊緣商商圈區(qū)域域，在地地圖中標(biāo)標(biāo)示出來來；配圖：項項目所在在商圈界界定圖。。示例1項目策劃劃—商鋪策劃劃—商業(yè)市場場分析（（3/4）1.5周邊商業(yè)業(yè)項目分分析——租賃型要點：對所在商商圈內(nèi)的的租賃型型商業(yè)進(jìn)進(jìn)行分析析；分析內(nèi)容容需包括括租賃面面積、租租金價格格、物業(yè)業(yè)類型、、經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)、經(jīng)經(jīng)營狀況況等情況況。地塊臨近近區(qū)域內(nèi)內(nèi)土地除除了在出出讓的19-83-1、19-83-2、19-91地塊，后后期可出出讓的住住宅用地地較為有有限，區(qū)區(qū)域住宅宅用地的的稀缺性性明顯。。莫奈花園三山家園后沙峪居居住區(qū)中央別墅墅區(qū)中糧祥云香密灣文化廣場榮祥廣場場歐陸購物物中心澳金園羅馬湖休休閑區(qū)龍騰文化化大廈約800平米榮和廣場場溫榆廣場場空港工業(yè)業(yè)區(qū)新國展智地·香蜜灣底底商約4000平米中糧祥云云商業(yè)中中心20萬平米三山新新新家園約1500平米水青庭A-SELECT規(guī)劃3萬平米示例1項目策劃劃—商鋪策劃劃—商業(yè)市場場分析（（3/4）1.5周邊商業(yè)業(yè)項目分分析——租賃型要點：對所在商商圈內(nèi)的的租賃型型商業(yè)進(jìn)進(jìn)行分析析；分析內(nèi)容容包括租租賃面積積、租金金價格、、物業(yè)類類型、經(jīng)經(jīng)營業(yè)態(tài)態(tài)、經(jīng)營營狀況等等情況。。

項目名稱類別租金報價（元/天/平米）Strength/OpportunityWeakness/Threat1榮祥廣場外街-

中央別墅區(qū)內(nèi)商業(yè)氛圍聚集，人流集中，已形成知名度和客戶肯定度。在建筑形態(tài)和業(yè)態(tài)組合上極具國際風(fēng)情，符合周邊客群消費習(xí)慣。商業(yè)租戶利潤高、租金承受能力高、提袋率高。由于建筑布局模擬歐式風(fēng)情街道，以各小型廣場為節(jié)點，難以達(dá)到人車分流，交通動線不夠流暢。合同租賃期限短，影響整體業(yè)態(tài)布局。內(nèi)街72歐陸購物中心星巴克13-14目前為中央別墅區(qū)內(nèi)唯一購物中心，地理位置優(yōu)越，新國展展會期間給予餐飲咖啡類商戶帶來強(qiáng)大的消費力度。規(guī)劃定位與市場需求不符。從開業(yè)初期的商戶空置率過半，缺乏主力店面，到目前仍然處于業(yè)態(tài)調(diào)整階段。鞋帽/服飾等零售類業(yè)態(tài)檔次較低，目前僅地下超市和低樓層的餐飲、咖啡類商戶經(jīng)營稍可，且有部分餐飲商戶已考慮外遷。F583榮和廣場商街12（可談）商業(yè)主題：國際家庭教育與國際生活區(qū)

目前狀態(tài)：主題化，形成特色餐飲/生活服務(wù)、醫(yī)療和國際教育為主題商街。3.2萬平米的商業(yè)體量有些尷尬，作為純社區(qū)配套而言缺乏一些消費客群支撐，近一半的體量為“新世紀(jì)榮和”醫(yī)療門診和瑞金英國學(xué)校。因而該商業(yè)的主題餐飲類業(yè)態(tài)仍面向周邊目的性消費客群，并依靠醫(yī)療機(jī)構(gòu)和國際學(xué)校所帶來的固定消費。4溫榆廣場商街/會所

-會所與商鋪合二為一的商業(yè)體，體量小作為別墅區(qū)商業(yè)配套，滿足周邊高端客群的生活基本需求。受到相隔車程5分鐘左右的容和廣場搶奪消費客群的影響，溫榆廣場咖啡和干洗、美容等生活配套類已形成固定消費客群，而RAY&SHOP瑞和超市貨架幾乎空置，經(jīng)營慘淡。1香蜜灣底商底商3.5-4140-150社區(qū)配套底商，業(yè)態(tài)形式簡單以生活服務(wù)為主小業(yè)主租賃，業(yè)態(tài)和品牌檔次難以把控2三山新新家園4區(qū)1號樓商業(yè)665-200臨近4層獨棟，展示效果良好三山新新家園為當(dāng)?shù)卮迕窕剡w項目，整體檔次較次，與香蜜灣底商中間受到阻隔，不具備商務(wù)氛圍。寫字樓4.621003龍騰文化大廈商業(yè)4.8300-500文化廣場內(nèi)生態(tài)環(huán)境利好不臨區(qū)域主干道裕民大街，被生態(tài)廣場阻隔；而臨近的雙裕街，路面通達(dá)效果有待提高，嚴(yán)重影響項目展示效果。寫字樓3.5-

4羅馬湖休閑區(qū)商街-

-

生態(tài)環(huán)境得天獨厚，周邊高端消費人群作為支撐。逐步形成以特色主題餐飲，咖啡休閑吧為主極具情調(diào)的目的性消費街區(qū)。缺乏統(tǒng)一的市場運作模式5中糧祥云商業(yè)6（生活服務(wù)類）-

20萬平方米綜合商業(yè)，已引入香港橙天嘉禾影院(設(shè)有D-MAX巨幕)、BHG精品超市、中展德美藝嘉等國際知名主力店進(jìn)駐。從項目啟動至今僅影院、超市等主力店面難以形成足夠吸引力的人群聚集效果，繼而難以支撐其20萬體量的商業(yè)主力。示例1項目策劃—商鋪策劃—商業(yè)市場分分析（3/4）1.5周邊商業(yè)項項目分析——租賃型要點：對租賃型商商業(yè)項目給給出相應(yīng)的的分析結(jié)論論。社區(qū)底商業(yè)態(tài)以簡單單的社區(qū)生生活配套服服務(wù)為主，，租金水平平多維持在在4-5元/平米/天的水平傳統(tǒng)購物中中心周邊為數(shù)不不多的集中中型商業(yè)為為歐陸廣場場，經(jīng)營狀狀況尚可，，但極具特特殊性，其其位于新國國展對面，，經(jīng)營狀狀況與展會會緊密相連連，展會期期間給予餐餐飲咖啡類類商戶帶來來強(qiáng)大的消消費力度，，但展會結(jié)結(jié)束經(jīng)營狀狀況直線下下降。風(fēng)情商街類似于榮祥祥廣場、榮榮和廣場的的商業(yè)項目目，租金可可達(dá)7-12元/平米/天，此類商商業(yè)的共同同特點為體驗式、主主題化、風(fēng)風(fēng)情感；在建筑形形態(tài)上極具具國際風(fēng)情情，在業(yè)態(tài)態(tài)組合上形成特色餐餐飲、主題題商街。符合周邊客客群消費習(xí)習(xí)慣，商業(yè)業(yè)租戶利潤潤高、租金金承受能力力高。并可可有效形成商商業(yè)氛圍聚聚集和人流流集中，快速提高高知名度。。周邊營業(yè)中中的商業(yè)主主要分為三三種形式：：社區(qū)底商商、傳統(tǒng)購購物中心、、風(fēng)情商業(yè)業(yè)街區(qū)域中風(fēng)情情商街的體體量遠(yuǎn)遠(yuǎn)無無法滿足區(qū)區(qū)域人群高高品質(zhì)消費費的需求。。為商業(yè)需需求缺口示例1項目策劃—商鋪策劃—商業(yè)市場分分析（3/4）1.5周邊商業(yè)項項目分析——銷售型要點：對所在商圈圈內(nèi)的銷售售型商業(yè)進(jìn)進(jìn)行分析；；分析內(nèi)容需需包括供應(yīng)應(yīng)量、銷售售量、戶型型、均價、、銷售速度度、建筑形形式等情況況。周邊銷售型商業(yè)抽樣項目供應(yīng)量(萬㎡)銷售量(萬㎡)存量(萬㎡)主力戶型（㎡）成交均價平均套總價月成交套數(shù)月成交面積(㎡）月成交金額(萬㎡)建筑形式樓層會展譽(yù)景1.410.460.9560-10028388519.261.56285.81811.35獨立+底商2中糧祥云4.150.473.68200-250310691036.910.74245.92764.04底商2旭輝空港0.620.240.38350-450306071201.520.38147.21450.57底商1航城廣場0.930.180.75100-150160001460.700.13114.12182.59底商1國翼中心0.590.310.28200-40025580726.530.46130.18332.99獨立+底商B1-F4綠地啟航3.240.203.19300-40029550723.901.00244.98723.90底商1東亞創(chuàng)展0.870.000.87500以上0.000.000.000.000.00底商1東亞首航0.150.030.12300-45024499803.800.1446.87114.83底商1金街1.940.421.52300以上49638802.761.37221.311098.52獨立+底商B1-F6順鑫3.380.612.77500以上2500015153.600.08466.261165.66底商1示例1項目策劃—商鋪策劃—商業(yè)市場分分析（3/4）1.5競品項目分分析項目總占地面積120,000平方米項目總建筑面積450,000平方米商業(yè)總面積63,854平方米商業(yè)比例14.4%1期商業(yè)面積38,961平方米2期商業(yè)面積24,893平方米1期預(yù)計入市時間2008年底2期預(yù)計入市時間2009年底業(yè)態(tài)比例經(jīng)營種類零售百貨40%暫定餐飲娛樂40%特色餐飲、酒樓、咖啡店及快餐生活配套20%超市、健身中心、美容美發(fā)珊瑚水岸位位于重慶市市南岸區(qū)南南濱路，占占地12萬平方米，，總建筑面面積45萬平方米，，是和記黃黃埔地產(chǎn)集集團(tuán)在重慶慶打造的首首個匯聚濱濱江豪宅、、高端商業(yè)業(yè)、國際園園林于一體體的大型綜綜合項目，，由高層、、超高層、、TOWNHOUSE及LOFT等不同類型型的豪華住住宅組成，，配有6萬多平方米米的大型商商業(yè)城。珊瑚水岸一期商業(yè)二期示例要點：鎖定競品項項目進(jìn)行詳詳細(xì)分析；；可從其商業(yè)業(yè)定位、目目標(biāo)客群、、業(yè)態(tài)分布布、售價及及租金收入入情況等方方面著手分分析。1項目策劃—商鋪策劃—商業(yè)市場分分析（3/4）1.5競品項目分分析要點：鎖定競品項項目進(jìn)行詳詳細(xì)分析；；可從其商業(yè)業(yè)定位、目目標(biāo)客群、、業(yè)態(tài)分布布、售價及及租金收入入情況等方方面著手分分析。外街2外街3內(nèi)街2內(nèi)街1外街2外街1內(nèi)街1北京方糖項項目底商價價格45000-63000元/平米，項目目商業(yè)均價價53300元/平米

面積系數(shù)售價價格加權(quán)值外街10.306000018000外街20.205600011200外街30.205000010000內(nèi)街10.2480009600內(nèi)街20.10450004500合計1.00

53300示例1項目策劃—商鋪策劃—小結(jié)（4/4）1.5要點：對本項目商商業(yè)進(jìn)行SWOT模型分析。。優(yōu)勢（Strengths）劣勢（Weaknesses）交通優(yōu)勢：毗鄰地鐵4號線雙站點，銜接武昌兩大火車站及中北中南商圈；臨兩大城市主干道，工業(yè)大道及團(tuán)結(jié)大道；昭示優(yōu)勢：項目商業(yè)沿街面約700米，具有良好的商業(yè)昭示性。非商圈地段：區(qū)域商業(yè)氛圍不濃，多為城中村改造區(qū)域，商業(yè)市場需要一定培育期；居住密度：周邊多為城中村改造，短期內(nèi)難以聚集有效的消費客群；配套設(shè)施：目前周邊配套設(shè)施缺乏，各類生活配套尚處于規(guī)劃之中機(jī)會（Opportunities）威脅（Threats）區(qū)域發(fā)展：東湖中央居住區(qū)，區(qū)位價值巨大；市場空白：隨著片區(qū)發(fā)展，消費需求趨勢明顯，且周邊2公里范圍內(nèi)競爭項目較少；旅游效應(yīng)：2012年武漢站客流量1000萬人次，同時本項目作為華僑城歡樂谷軌道交通換乘點，是未來唯一的快捷交通線路，未來可吸引相當(dāng)部分旅游群體。商圈競爭：建二及徐東商圈距離較近，隨著新項目的增加，老商圈業(yè)態(tài)及檔次面臨全面升級，將加劇消費吸引力；未來競爭：福星東湖城及未來地鐵沿線商業(yè)項目在一定程度上有市場競爭關(guān)系。示例1項目策劃—客戶定位-消費客群分分析1.5怡景花園東港城麗景花園麗駿豪庭金地博登湖湖湖柏山莊可居金域半山三正半山豪豪苑銀湖山莊項目3公里內(nèi)高端端小區(qū)林立立，總戶數(shù)數(shù)13569戶，大量3-5口之家，總總消費群體約約13萬塘坑湖片區(qū)區(qū)多為高端端豪宅項目目，小區(qū)居居民有相當(dāng)當(dāng)強(qiáng)的購買買、消費能能力，小區(qū)區(qū)居民與原原著民將構(gòu)構(gòu)成本項目目商業(yè)主要要消費人群群，且為本本項目高端端消費人群群。丹緹軒富康豪庭隆?；▓@3公里塘廈主要住宅小區(qū)樓盤名稱小區(qū)戶數(shù)小區(qū)人口數(shù)量金地博登湖23979588銀湖山莊326613064湖畔山莊6862744新世紀(jì)可居4421768新世紀(jì)亦居5642256林村公寓19007600麗駿豪庭3221288怡景花園4271708德州丹緹軒11524608富康豪庭9643856隆?；▓@15706280金域半山5942376怡景花園8403360水岸豪庭133532東港城19167664御湖半山湖5632252碧桂園時代城9323728萬科朗潤園14585832中信觀瀾凱旋城17276908萬科棠樾5002000城蕊首府6002400碧桂園天麓山9683872東郡花園17006800御庭苑3941576觀瀾湖3251300駿景高爾夫花園300012000錦繡城市花園7623048塘盛花園2661064華庭名月居6532612萬科金色城市6002400萬科四季花城7202880合計32341

129364本項目商業(yè)業(yè)1.5/3KM輻射消費人人群達(dá)XX萬要點：①重點針針對項目周周邊1.5/3KM半徑范圍內(nèi)內(nèi)輻射消費費人群進(jìn)行行分析。示例1項目策劃—客戶定位-目標(biāo)消費客客群界定1.5要點：①界定項項目商業(yè)部部分的目標(biāo)標(biāo)