地區(qū)區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告

望京地區(qū)區(qū)域市調(diào)報(bào)告北京市宏觀市場(chǎng)分析舉辦奧運(yùn)會(huì)對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的阻礙分析辦奧是北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)前所未有的進(jìn)展契機(jī)。從整體上看，辦奧會(huì)促進(jìn)北京持續(xù)、平穩(wěn)、健康進(jìn)展的繁榮局面，人們的預(yù)期變得更好，集聚了人氣，總的投資會(huì)增加，從而使開發(fā)商對(duì)以后北京房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)良好的預(yù)期，對(duì)前景充滿信心，刺激、帶動(dòng)更多的本地或外地開發(fā)商投資房地產(chǎn)，增加投資，大干快上做項(xiàng)目，投資有不斷擴(kuò)大的趨勢(shì)，從而使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給明顯增加。同時(shí)辦奧運(yùn)會(huì)使北京的全國(guó)核心地位得到加強(qiáng)，國(guó)際化程度提高，都市功能得到加強(qiáng)，環(huán)境得到改善，會(huì)吸引更多的國(guó)內(nèi)外人士來(lái)北京觀光、旅游、工作、生活、學(xué)習(xí)，集聚了人氣，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，整個(gè)都市購(gòu)買力上升，這些必定會(huì)引致對(duì)各類房地產(chǎn)物業(yè)的需求上升，潛在客戶大大增加。（二）WTO對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的阻礙分析加入WTO，房地產(chǎn)需求總量將急劇增加，直接表現(xiàn)為高檔外銷房、寫字樓、賓館、商場(chǎng)及工業(yè)用地的需求明顯增加。一旦入世，中國(guó)的市場(chǎng)在幾年內(nèi)將完全與世界接軌，最具成長(zhǎng)性的中國(guó)市場(chǎng)對(duì)全球都具有誘惑力。相對(duì)廉價(jià)的樓價(jià)，對(duì)海外投資者有巨大的吸引力。這一點(diǎn)，差不多在北京樓市初露端倪，一些高品質(zhì)樓盤境外買主的比例越來(lái)越高。

入世后，北京等大都市必將成為外商搶灘中國(guó)市場(chǎng)的“橋頭堡”，外商來(lái)得越多，他們對(duì)住宅、辦公樓的需求量越大，加上更多國(guó)內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)的信貸支持，購(gòu)買力將持續(xù)提升。WTO的國(guó)民待遇原則要求內(nèi)銷和外銷商品房并軌（北京市已從2000年11月20日起取消了內(nèi)銷和外銷商品房銷售許可證的核準(zhǔn)事項(xiàng)），這將刺激需求的增加。

入世對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的促進(jìn)將使居民收入提高，加上境外人士居住與投資需求的增加，對(duì)住宅的有效需求趨升。入世使房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道空前開闊，金融業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)使利息降低，貸款方式更加靈活，名實(shí)相副的零首付等付款方式將大行其道，更符合買房人的利益，這實(shí)際上降低了買房成本，放大了需求。政策面對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的阻礙分析121文件阻礙央行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)治理的通知》的出臺(tái)，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展格局開始產(chǎn)生重大阻礙，其中最直接的阻礙確實(shí)是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的沖擊，導(dǎo)致資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)被迫尋求新的融資方式與渠道，這意味著房地產(chǎn)融資將趨向多元化。國(guó)務(wù)院18號(hào)文件國(guó)務(wù)院下發(fā)的18號(hào)文件正式提出“房地產(chǎn)業(yè)差不多成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。講明政府要接著推動(dòng)房地產(chǎn)的消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康進(jìn)展決心和信心。（四）本市房地產(chǎn)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2003年1－7月，全市商品住宅建設(shè)完成投資278．6億元，其中31．9億元用于經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。商品住宅開復(fù)工面積存計(jì)達(dá)到4659萬(wàn)平方米，比上年同期增加713萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)18．1％。經(jīng)濟(jì)適用住房開復(fù)工面積600萬(wàn)平方米，為全部商品住宅開復(fù)工面積的12．9％，比上年同期增加150萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)25．1％。2003年8月份房屋銷售總數(shù)為16956套，總面積為180萬(wàn)余平方米，銷售總金額103.2億元人民幣。其中：

商品房預(yù)售總數(shù)為11753套，銷售面積為135.5萬(wàn)平方米，銷售總金額88.4億元人民幣，均價(jià)為每平方米6521元人民幣。

經(jīng)濟(jì)適用住宅預(yù)售總數(shù)為2131套，銷售面積為19.5萬(wàn)平方米，銷售總金額7.3億元人民幣，均價(jià)為每平方米3738元人民幣。

銷量較7月份相比，本月商品房預(yù)售在銷售套數(shù)、面積、金額均比7月份上升10%左右。經(jīng)濟(jì)適用房各項(xiàng)指標(biāo)較7月份上升25%到45%。

各項(xiàng)數(shù)據(jù)表明：目前北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊供需兩旺。北京市住宅市場(chǎng)趨勢(shì)1、“非典”過(guò)后健康住宅多受青睞，低密度、低容積率、高綠化率的樓盤成為亮點(diǎn)。2、小戶型走勢(shì)強(qiáng)勁。100平米內(nèi)的一居、二居產(chǎn)品依舊暢銷。3、開發(fā)商重視園林設(shè)計(jì)、新開樓盤水景已成必備。4、小區(qū)的功能配套越來(lái)越受重視。5、地段、概念逐漸弱化，同一區(qū)域不同價(jià)格的房子共存現(xiàn)象日趨明顯。競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析（一）寶星園環(huán)境分析本案位于北京市朝陽(yáng)區(qū)望京東北部京順路大山子出口（望京A3區(qū)）內(nèi)，緊鄰京順路、機(jī)場(chǎng)高速路。區(qū)位環(huán)境分析：望京地區(qū)是北京市繼方莊之后又一開發(fā)的住宅區(qū)，要緊由北京都市開發(fā)公司開發(fā)為主，前期的望京花園等項(xiàng)目都已開發(fā)完成，現(xiàn)該地區(qū)綜合配套通過(guò)多年開發(fā)差不多十分成熟，又有第四使館區(qū)在此建立，使這一地區(qū)具有國(guó)際生活品味。小區(qū)內(nèi)部環(huán)境分析：內(nèi)部園林設(shè)計(jì)以水景為主，植被錯(cuò)落有致，綠化率達(dá)到35%。產(chǎn)品分析建筑規(guī)模：本案規(guī)劃建筑面積40萬(wàn)平方米，分三期開發(fā)完成，一期建筑面積15萬(wàn)平方米，二期、三期待定。２００１年５月開盤，2005年開發(fā)全部完成。建筑形態(tài)：（1）蝶形塔樓6棟，2棟18層，2棟23層，2棟25層。（2）一梯六戶（3）首層大堂挑空。外立面：（1）6層以上高檔外墻涂料，（2）1—6層配高級(jí)墻面磚戶型配比：戶型面積（m2）套數(shù)比例二居１０６２６４３３％三居１２２７２３３％１２６１９２四居１６５２６４３３％躍層１８８４１％２５１８配套設(shè)施：１、會(huì)所：水療休閑中心、咖啡屋、乒乓球室、健身房２、教育配套：借助周邊設(shè)施３、商業(yè)配套：借助周邊設(shè)施車位配比：１．５：１容積率：3.3無(wú)精神堡壘價(jià)格分析（一）價(jià)格范圍：5100/M2---6900/M2(二)主力總價(jià)范圍：６４萬(wàn)――８０萬(wàn)戶型面積（m2）均價(jià)總價(jià)二居（毛坯）１０６6650704，790二居（精裝）１０６三居１２２（精裝）6300768600１２６（毛坯）5800730800四居１６５躍層１８８２５１其他費(fèi)用：物業(yè)費(fèi)：2.8/M2車位費(fèi)：350/月會(huì)所通用費(fèi)：200/月客源分析（1）、月收入在6000元以上CBD工作的白領(lǐng)夫妻。（2）、私營(yíng)業(yè)主（3）、港臺(tái)、韓國(guó)等外籍人士七、利多利空分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)物業(yè)治理IC卡門禁系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)首層大堂挑空、舒適大氣容積率高3.3規(guī)劃中地小學(xué)與幼兒園建在一起有干擾親水樂(lè)園車位比例高，可租可售綠化率只有35％規(guī)劃的小區(qū)是圍合建筑全部鄰街，環(huán)境嘈雜休閑娛樂(lè)配套多樣：水療、乒乓球、健身房等首層大堂播放背景音樂(lè)，舒適放松二居價(jià)格高三居、四居的書房面積只有6平米緊鄰高速公路、駕車出行方便戶型多樣可選擇余地大開發(fā)周期長(zhǎng)2001年開盤，2005年竣工外飄窗會(huì)所差不多投入使用，咖啡屋、健身中心等樓間距小明廚、明衛(wèi)具有小型兒童樂(lè)園一期周圍是二期、三期工地，環(huán)境差Vod視頻可收CNN、BBC等外立面顏色時(shí)尚小區(qū)周圍沒(méi)有公交車戶型、精裝毛坯可選擇余地大金牌物業(yè)治理：中海物業(yè)2001年開盤至今二期沒(méi)有動(dòng)工，開發(fā)實(shí)力值得懷疑觀景陽(yáng)臺(tái)全部地下車庫(kù)實(shí)現(xiàn)人車分流小區(qū)沒(méi)有商業(yè)配套每戶贈(zèng)送燃?xì)鉅t，用來(lái)提供24小時(shí)熱水、冬季取暖現(xiàn)房發(fā)售，講服力強(qiáng)八、銷售分析（一）售樓處引導(dǎo)分析路旗指引：京順路大山子出口至本案售樓處設(shè)路旗路牌指引：小區(qū)北面宏泰街路口設(shè)路牌（二）售樓處裝修風(fēng)格：現(xiàn)代時(shí)尚設(shè)計(jì)風(fēng)格，內(nèi)有中空小花園，溫馨舒適（三）銷售道具：沙盤、戶型平面模型、桌椅4套、沙發(fā)3套（四）銷售策略：（1）打折：一次性付款95折，商貸98折（2）抽獎(jiǎng)：周末售樓處現(xiàn)場(chǎng)抽取蘋果電腦（二）慧谷陽(yáng)光本案位于北京市朝陽(yáng)區(qū)望京地區(qū)，京順路及首都高速機(jī)場(chǎng)西側(cè)、北側(cè)緊鄰北小河，東南側(cè)為第四使館區(qū)。一、環(huán)境分析小區(qū)環(huán)境分析：該項(xiàng)目綠化率達(dá)35%，園林內(nèi)有中央水景、荷花池、開放的綠地，周圍是住宅區(qū)。二、產(chǎn)品分析（一）、建筑規(guī)模：占地面積6.2公頃，總建筑面積17萬(wàn)平米。（二）、建筑形態(tài)：毛坯房、純板樓層數(shù)是9-16。外立面：高級(jí)涂料（三）、建筑工期：共二期、開盤時(shí)刻：一期2002年6月，二期2003年8月2日入住時(shí)刻：2003.10/2005.3、戶型配比：戶型面積（m2）套數(shù)比例一居405060二居90-99108三居128主力戶型137140四居148150200躍層84主力戶型100160、配套設(shè)施：有會(huì)所、地下車場(chǎng)三、價(jià)格分析（一）、價(jià)格范圍：5700-6400（二）、主力總價(jià)范圍：487200、742400其他費(fèi)用：物業(yè)費(fèi)：2.8/M2車位費(fèi)：地上150-300（租）地下400（租）供熱費(fèi)：19/平米四、媒體分析北京青年報(bào)、樓市、廣播五、客源分析（1）、月收入8000-20000的白領(lǐng)，自由置業(yè)者，韓國(guó)人，中央美院的學(xué)生（2）、二次置業(yè)著六、去化分析一期銷售率85%，二期剛剛開盤七、利多利空分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)該區(qū)域住宅密集生活氛圍重有開放的綠地價(jià)格高望京地區(qū)社區(qū)成熟適合居住保安嚴(yán)格大戶型少使用率高公共部分精裝修鄰路的差不多上好戶型交通發(fā)達(dá)電梯24小時(shí)運(yùn)行北面的河沒(méi)有治理周遍配套齊全密度高純板樓南北通透有半封閉陽(yáng)臺(tái)不安全有荷花池和水景小區(qū)內(nèi)沒(méi)有配套外立面黃色涂料時(shí)尚高檔東側(cè)是農(nóng)村景色不行有寵物沙灘南面有高樓阻礙采光進(jìn)深小10.8八、銷售分析（一）售樓處引導(dǎo)分析1、路旗指引：有2、看板指引：售樓處外有大型看板（二）售樓處裝修風(fēng)格：一般，約100平米。（三）銷售道具：有沙盤、接待處一人，5套桌椅。（三）銀領(lǐng)國(guó)際本案位于北京市朝陽(yáng)區(qū)望京住宅區(qū)，距西側(cè)輕軌望京西站約1000米，東鄰?fù)┪髀?。北面為世安望京家園。一、環(huán)境分析小區(qū)環(huán)境分析：規(guī)劃中有噴泉、綠化率為32%，西側(cè)為望京綜合市場(chǎng)，東、北面為住宅區(qū)，南面為市政路。二、產(chǎn)品分析（一）、建筑規(guī)模：占地面積5.64公頃，總建筑面積22.5萬(wàn)平米。（二）、建筑形態(tài)：毛坯房、板塔結(jié)合，6棟塔樓、均為25層；3棟板樓分不為16和21層外立面：4層以下為灰色瓷磚，以上為淺灰色高檔涂料（三）、建筑工期：共一期、開盤時(shí)刻：2003年8月13日，入住時(shí)刻：2003年12月26日、戶型配比：戶型面積（m2）套數(shù)比例一居8043030%二居11057540%三居16028820%四居190復(fù)式200以上、配套設(shè)施：有三個(gè)底商三、價(jià)格分析（一）、價(jià)格范圍：4862/M2---5300/M2（二）、主力總價(jià)范圍：583000戶型面積（m2）均價(jià)總價(jià)一居805300374560二居110583000三居160848000四居1901007000其他費(fèi)用：物業(yè)費(fèi)：1.9/M2車位費(fèi)：地上200-250/月（租）地下450/月（租）供暖費(fèi)：19元/M2四、媒體分析北京青年報(bào)五、客源分析（1）、月收入3000元以上的白領(lǐng)，年齡30歲左右。（2）、二次置業(yè)人士六、去化分析銷售率60%、只開盤兩棟塔樓，南向兩居約100套大部分售完，只有低樓層還有剩余。七、利多利空分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)交通便利戶型多樣可選擇余地大容積率高與一期相比價(jià)格太高顧客難以同意望京地區(qū)社區(qū)成熟適合居住外立面顏色時(shí)尚綠化率低定位不準(zhǔn)確周邊的配套齊全使用率高小區(qū)周邊環(huán)境亂陽(yáng)臺(tái)落地窗現(xiàn)房發(fā)售鄰街戶型有噪音T型塔樓北向采光好有三個(gè)底商樓間距小板樓明櫥、明衛(wèi)小區(qū)內(nèi)有噴泉板樓被塔樓遮擋采光不行板樓南北通透、通風(fēng)好沒(méi)有會(huì)所小戶型布局合理沒(méi)有配套南向無(wú)遮擋景觀好售樓處與現(xiàn)場(chǎng)太遠(yuǎn)看房不方便供暖費(fèi)廉價(jià)戶型設(shè)計(jì)上白費(fèi)面積多八、銷售分析（一）售樓處引導(dǎo)分析1、路旗指引：無(wú)2、看板指引：小區(qū)周圍設(shè)有看板（二）售樓處裝修風(fēng)格：歐式風(fēng)格，（三）銷售道具：沙盤、桌椅7套（四）金隅麗港城本案位于北京市朝陽(yáng)區(qū)望京西南湖北街環(huán)境分析小區(qū)內(nèi)部環(huán)境分析：噴泉、健身設(shè)備、景觀小品二、產(chǎn)品分析（一）建筑規(guī)模：本案規(guī)劃建筑面積19萬(wàn)平方米，2003年2月開盤，2004年6月入住。建筑形態(tài)：（1）板塔結(jié)合，工字形塔樓。（2）25層，4板樓10層（3）塔樓一梯12戶、板樓一梯2戶外立面：全部為高檔面磚戶型配比：1、板樓戶型面積（m2）套數(shù)比例二居112.074066%三居127.432033%2、塔樓戶型面積（m2）套數(shù)比例一居605017%二居107.045066%97.2250102.35092.0150三居135.895017%配套設(shè)施：１、會(huì)所：依靠底商２、教育配套：借助周邊設(shè)施３、商業(yè)配套：底商車位配比：1：0.7容積率：4無(wú)精神堡壘價(jià)格分析（一）價(jià)格范圍：5000/M2---6500/M2(二)總價(jià)范圍：30萬(wàn)---80萬(wàn)1、塔樓戶型面積（m2）均價(jià)總價(jià)（萬(wàn)）一居60550033二居107.0452005697.22530051102.353005492.01三居135.895100792、板樓戶型面積（m2）均價(jià)總價(jià)（萬(wàn)）二居112.07620069三居127.43620079其他費(fèi)用：物業(yè)費(fèi)：1.8/M2（塔樓）2.1/M2（板樓）車位費(fèi)：350/月24小時(shí)熱水：9元/噸供暖費(fèi)：19元/季/M2廣告分析客源分析（1）、月薪8000元以上白領(lǐng)人士（2）、二次置業(yè)人士六、去化分析戶型面積（m2）套數(shù)已售套數(shù)已售率未售套數(shù)未售率一居6050二居107.045020%80%97.225020%80%112.074060%40%102.35020%80%三居127.422060%40%135.895060%40％七、利多利空分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)建筑規(guī)模適中戶型多樣可選擇余地大容積率高建筑外立面高檔可視對(duì)講綠化率只有30%底商面積大板樓南北通透塔樓二居有暗室開發(fā)商實(shí)力強(qiáng)實(shí)現(xiàn)人車分流鄰街戶型環(huán)境嘈雜外飄窗ID卡門禁系統(tǒng)樓間距小明廚、明衛(wèi)公共部分精裝修樓前視野有遮擋落地觀景陽(yáng)臺(tái)電梯直達(dá)車庫(kù)沒(méi)有會(huì)所紅外幕簾報(bào)警噴泉水景沒(méi)有教育配套交通方便價(jià)格廉價(jià)塔樓每層住戶多供暖費(fèi)廉價(jià)期房八、銷售分析（一）售樓處引導(dǎo)分析路旗指引：無(wú)看板指引：小區(qū)周圍設(shè)有看板（二）售樓處裝修風(fēng)格：臨時(shí)售樓處（三）銷售道具：桌椅3套（五）亮馬新世家本案位于北京市朝陽(yáng)區(qū)望京西南部，位于亮馬河北路與星火路交界處。環(huán)境分析小區(qū)內(nèi)部環(huán)境分析：綠化率達(dá)到30%二、產(chǎn)品分析（一）建筑規(guī)模：本案規(guī)劃建筑面積10萬(wàn)平方米，分兩期開發(fā)完成，目前開發(fā)二期。2003年3月開盤，2003年12月底開發(fā)完成。建筑形態(tài)：（1）聯(lián)排板樓3棟，每幢18層。（2）一梯三戶外立面：全部為高檔面磚戶型配比：戶型面積（m2）套數(shù)比例一居69.637711%二居92.077722%95.4277三居119.4615466%146.92154120.3477116.4677配套設(shè)施：１、會(huì)所：休閑中心、咖啡屋、乒乓球室、健身房２、教育配套：借助周邊設(shè)施３、商業(yè)配套：借助周邊設(shè)施車位配比：1：1容積率：3.3無(wú)精神堡壘價(jià)格分析（一）價(jià)格范圍：5500—6400元/M2(二)主力總價(jià)范圍：28萬(wàn)---39萬(wàn)戶型面積（m2）均價(jià)（元）總價(jià)（元）一居69.6360004292.07588054二居95.42588056119.46588068三居146.9270120.3486116.4670其他費(fèi)用：物業(yè)費(fèi)：2.38/M2車位費(fèi)：350/月24小時(shí)熱水：9元/噸供暖費(fèi)：30元/季/M2廣告分析報(bào)紙：北京青年報(bào)雜志：外企俱樂(lè)部客源分析（1）、國(guó)貿(mào)、惠普、IBM、西門子，月收入6000—8000元（2）、私營(yíng)業(yè)主六、去化分析戶型面積（m2）套數(shù)已售套數(shù)已售率未售套數(shù)未售率一居69.637760％40％二居92.077720％80%95.427710％90%三居119.46154100%0146.9215460%40%120.347730%70％116.467780%20％七、利多利空分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)遠(yuǎn)紅外線周界防護(hù)，閉路電視監(jiān)護(hù)墻磚外立面，保溫、隔熱容積率高3.3物業(yè)費(fèi)較高，2.3元/m2L型聯(lián)排板樓，通風(fēng)地下地上車位，可租可售綠化率只有30%小區(qū)建筑全部臨街，環(huán)境嘈雜使用率高83%雙臥雙陽(yáng)臺(tái)均價(jià)高，最高價(jià)6400每平方米首層層高低緊鄰高速路駕車出行方便會(huì)所差不多投入使用鄰街戶型噪音強(qiáng)外飄窗雙路供電樓間距小，10M層高2.9M三水入戶L型聯(lián)板，D、N、M戶型存在采光問(wèn)題戶型多，充足可選余地多現(xiàn)房發(fā)售，講服力強(qiáng)小區(qū)北亮馬河污染嚴(yán)峻超大客廳、餐廳星級(jí)物業(yè)小區(qū)南星河路窄、臟、亂雙層玻璃落地觀景窗集中供暖小區(qū)沒(méi)有獨(dú)立花園可拆換式墻體設(shè)計(jì)客廳太大，廚房、衛(wèi)生間小八、銷售分析（一）售樓處引導(dǎo)分析路旗指引：亮馬河路沿路路牌指引：酒仙橋路沿路（二）售樓處裝修風(fēng)格：現(xiàn)代時(shí)尚設(shè)計(jì)風(fēng)格，（三）銷售道具：沙盤、桌椅10套（六）東潤(rùn)楓景本案位于北京市朝陽(yáng)區(qū)酒仙橋南十里居，屬于望京地區(qū)。環(huán)境分析小區(qū)西邊與亞洲占地面積最大的公園——朝陽(yáng)公園隔街相望，并與東四環(huán)隔300米都市綠化隔離帶，南面正對(duì)純外銷低密度不墅區(qū)，并有國(guó)際高爾夫球練習(xí)場(chǎng)和鄉(xiāng)村跑馬場(chǎng)。產(chǎn)品分析建筑規(guī)模該社區(qū)建設(shè)用地約15公頃，可能總建筑面積35萬(wàn)平方米，其中住宅約為26萬(wàn)平方米。分四期建設(shè)，目前為第三期。潤(rùn)園、楓園已全部售罄，并順利入住。開盤及入住開盤：2000年7月入?。?003年10月建筑形態(tài)11棟板樓，2棟塔樓，售三棟，11#板樓精裝，塔樓毛坯外立面一層面磚，二層以上灰色涂料戶型配比戶型面積套數(shù)比例２居108、124102060%３居178、19534020%４居19617010%躍層166~43817010%配套設(shè)施會(huì)所：游泳池、臺(tái)球室、網(wǎng)球場(chǎng)、室內(nèi)高爾夫、保齡球、桑拿、健身房、多功能廳、咖啡屋教育配套：日壇中學(xué)、雙語(yǔ)幼兒園商業(yè)配套：超市、美容美發(fā)、洗衣店周邊配套：酒仙橋一小、中學(xué)，華潤(rùn)超市、京客隆，郵局，酒仙橋醫(yī)院、和睦佳醫(yī)院，工行、農(nóng)行車位比例：1：1.2容積率：2.28綠地率：35%使用率：85%（板），74%（塔）價(jià)格分析單價(jià)范圍：5430-8580（元/平方米）均價(jià)：6500（元/平方米）總價(jià)范圍：586440-3758040（元）主力總價(jià)：戶型總價(jià)（元）2居702000-806003居115700-1267500客源分析國(guó)貿(mào)、CBD、西門子、IBM等的中產(chǎn)階級(jí)去化分析銷售率為：80%，要緊為兩居。七、利多利空優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)售樓處造型獨(dú)特，頂把大傘出行不太方便，離車站遠(yuǎn)。售樓處，純玻璃，采光好售樓處狹小，60平方米售樓處前有噴泉，被小河圍繞，走木橋，意境美售樓處及項(xiàng)目均沒(méi)有引導(dǎo)，路牌、路旗知名度高，多次被評(píng)為十大明星樓盤。沙盤分散，兩個(gè),有一棟模型放在圓桌上起居室、臥房起大開間面積偏大，缺乏選擇板樓南北通透、采光好西側(cè)路邊停車多，交通混亂立即入住，2003年10月價(jià)格偏高周邊配套齊全電磁嚴(yán)峻超標(biāo)部分戶型明廚明衛(wèi)容積率偏大，2.28開發(fā)商知名度高綠化率偏低,35%北美風(fēng)格：閑淡舒適、運(yùn)動(dòng)健康圍合式建筑,通風(fēng)不行樓宇間有花園、嬉水池臨路吵使用率高74－85%物業(yè)費(fèi)高,2.8施工單位中建一局，質(zhì)量高精裝修,標(biāo)準(zhǔn)太高:1000元/m2下沉式中央廣場(chǎng)一期電磁輻射,阻礙聲譽(yù)內(nèi)部配套完善部分樓之間間距小陽(yáng)臺(tái)封閉，安全樓宇間有兒童娛樂(lè)場(chǎng)吵戶型設(shè)計(jì)動(dòng)靜合理分區(qū)。有些戶型設(shè)計(jì)不太合理與名校月壇合辦月壇分校5000m2星級(jí)會(huì)所，高檔八、銷售分析（一）售樓處引導(dǎo)分析路旗：無(wú)路牌：無(wú)（二）售樓處裝修風(fēng)格：現(xiàn)代時(shí)尚（三）銷售道具：兩個(gè)沙盤、三組談判桌椅，前臺(tái)能坐兩人（七）飄Home本案位于北京市朝陽(yáng)區(qū)望京西南部，位于酒仙橋?qū)⑴_(tái)路口。小區(qū)內(nèi)部環(huán)境分析：小區(qū)正在施工沒(méi)有做綠化，規(guī)劃綠化率達(dá)到31.8%。產(chǎn)品分析建筑規(guī)模：本案占地面積1.2萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積8.6萬(wàn)平方米，分一期開發(fā)完成，目前開發(fā)一期。一期2003年6月開盤，2004年9月底開發(fā)全部完成。建筑形態(tài)：（1）塔樓2棟，板樓1棟，每幢25層。（2）一梯四戶3、外立面：高檔灰色外墻磚4、戶型配比：戶型面積（m2）套數(shù)比例一居40-6535087.5%二居85-905012.5%配套設(shè)施：（１）會(huì)所：休閑中心、咖啡屋、乒乓球室、健身房（２）教育配套：借助周邊設(shè)施（３）商業(yè)配套：借助周邊設(shè)施積率：4.5精神堡壘價(jià)格分析（一）價(jià)格范圍：５400元/M2---6600元/M2(二)主力總價(jià)范圍：21萬(wàn)――59萬(wàn)戶型面積（m2）均價(jià)（元）總價(jià)（萬(wàn)）一居40-65600024-39二居85-90585049-52其他費(fèi)用：物業(yè)費(fèi)：2.5元／M2車位費(fèi)：地下：350元／月地上：150元／月廣告分析報(bào)紙：北京青年報(bào)、北京晚雜志：精品客源分析（1）、國(guó)貿(mào)、惠普、ＩＢＭ、西門子，月收入６０００—８０００元（2）、私營(yíng)業(yè)主（3）22歲至35歲年輕白領(lǐng)五、去化分析戶型面積（m2）套數(shù)已售套數(shù)已售率未售套數(shù)未售率一居40-6535027077%8023%二居85-90501530%3570%六、利多利空分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)精裝修，菜單式選擇墻磚外立面，保溫、隔熱容積率高4.5物業(yè)費(fèi)較高，２.5元／Ｍ２交通便捷，多路公交車直達(dá)小區(qū)地上地下車位，可租可售分期開發(fā)，不能同時(shí)入住小區(qū)建筑全部鄰街，環(huán)境嘈雜使用率高78%超大落地觀景陽(yáng)臺(tái)單價(jià)高，最高價(jià)6600每平米小區(qū)前將臺(tái)西路窄、亂綠化率高35%精裝修贈(zèng)送廚具臨馬路噪音大小區(qū)沒(méi)有獨(dú)立花園，綠化分布散高檔墻磚外立面周邊配套齊全樓間距小，20M期房沒(méi)有保證緊鄰四環(huán)路，駕車出行方便戶型設(shè)計(jì)合理，不白費(fèi)空間塔樓部分房間存在暗室附近樓太多，私秘性差戶型多，充足可選余地精裝修不能保證施工質(zhì)量七、銷售分析（一）售樓處引導(dǎo)分析路旗指引：酒仙橋路沿路路牌指引：酒仙橋路沿路（二）售樓處裝修風(fēng)格：現(xiàn)代時(shí)尚設(shè)計(jì)風(fēng)格（三）銷售道具：沙盤、戶型平面模型、桌椅4套、沙發(fā)2組、接待臺(tái)（八）電子城一、環(huán)境分析本案位于北京市朝陽(yáng)區(qū)望京西南部，位于酒仙橋駝房營(yíng)街。是望京地塊唯一的經(jīng)濟(jì)使用房項(xiàng)目。小區(qū)內(nèi)部環(huán)境分析：小區(qū)內(nèi)部有中心花園，一個(gè)噴泉，雕塑小品，綠化率達(dá)到30%。產(chǎn)品分析建筑規(guī)模：本案占地面積11.19萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積32.63萬(wàn)平方米，分二期開發(fā)完成，目前開發(fā)二期。2003年3月開盤，2004年11月底開發(fā)全部完成。建筑形態(tài)：（1）塔樓7棟，每棟20層。（2）一梯四戶外立面：高檔外墻涂料戶型配比：戶型面積（m2）套數(shù)比例二居96.5128025%104.9928025%三居142.9528025%139.6228025%配套設(shè)施：１）會(huì)所：休閑中心、咖啡屋、乒乓球室、健身房２）教育配套：區(qū)內(nèi)12班幼兒園，18班小學(xué)３）商業(yè)配套：區(qū)內(nèi)1000平方米的超市車位配比：１：１容積率：2.9無(wú)精神堡壘價(jià)格分析（一）價(jià)格范圍：3600元/M2(二)主力總價(jià)范圍：35萬(wàn)―52萬(wàn)戶型面積（m2）均價(jià)（元）總價(jià)（萬(wàn)）一居96.51360035104.99360038二居139.62360050142.95360052其他費(fèi)用：物業(yè)費(fèi)：1.05元／M2車位費(fèi)：地下：350元／月地上：150元／月客源分析（1）、附近電子城上班族，月薪3000—5000元（2）、私營(yíng)業(yè)主（3）、燕莎工薪階層五、去化分析戶型面積（m2）套數(shù)已售套數(shù)已售率未售套數(shù)未售率二居96.51280280100%00104.99280280100%00三居139.62280280100%00142.9528027598%52%七、利多利空分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)價(jià)格廉價(jià)，3600元/平方米地上地下車位，車位充足容積率高2.9塑鋼外飄窗城建施工，保證施工質(zhì)量綠化率低30%使用率高８３％毛坯房，方便裝修臨馬路噪音大緊鄰四環(huán)路，駕車出行方便已成功開發(fā)一期工程沒(méi)有電梯大堂，層高低2.7M高檔涂料外立面獨(dú)立中心花園，水景、雕塑小品、四季樹木小區(qū)鄰街，環(huán)境嘈雜現(xiàn)房發(fā)售，講服力強(qiáng)樓間距大，40M公交車少，只有到牧丹園和去南城獨(dú)立物業(yè)治理小區(qū)內(nèi)學(xué)校沒(méi)有24小時(shí)熱水物業(yè)費(fèi)低，1.05元/平方米.月小區(qū)內(nèi)超市沒(méi)有會(huì)所同時(shí)入住預(yù)留空調(diào)機(jī)位施工周期長(zhǎng)，入住晚開發(fā)商一級(jí)資質(zhì)天然氣入戶八、銷售分析銷售道具：沙盤、戶型平面模型、桌椅4套、沙發(fā)2組、接待臺(tái)（九）CLASS本案位于北京市朝陽(yáng)區(qū)望京地區(qū)，京順路及首都高速機(jī)場(chǎng)西側(cè)、南側(cè)緊鄰北小河，北側(cè)為望京科技園區(qū)。一、環(huán)境分析小區(qū)環(huán)境分析：該項(xiàng)目園林建筑采納意大利風(fēng)格，園內(nèi)有多種稀有植被，有中央水景，周圍是住宅區(qū)。二、產(chǎn)品分析（一）建筑規(guī)模：占地面積5.64公頃，總建筑面積22.5萬(wàn)平米。（二）建筑形態(tài)：板塔結(jié)合、6棟塔樓、均為25層；3棟板樓分不為16和21層外立面：4層以下為灰色瓷磚，以上為淺灰色高檔涂料（三）建筑工期：共一期、開盤時(shí)刻：2003年8月13日，入住時(shí)刻：2003年12月26日（四）戶型配比：戶型面積（m2）套數(shù)比例一居8043030%二居11057540%三居16028820%四居190復(fù)式200以上、配套設(shè)施：有三個(gè)底商三、價(jià)格分析（一）、價(jià)格范圍：4862/M2---5300/M2（二）、主力總價(jià)范圍：583000戶型面積（m2）均價(jià)總價(jià)一居805300374560二居110583000三居160848000四居1901007000其他費(fèi)用：物業(yè)費(fèi)：1.9/M2車位費(fèi)：地上200-250/月（租）地下450/月（租）供暖費(fèi)：19元/M2四、媒體分析北京青年報(bào)五、客源分析（1）、月收入3000元以上的白領(lǐng)，年齡30歲左右。（2）、二次置業(yè)人士六、去化分析銷售率60%、只開盤兩棟塔樓，南向兩居約100套大部分售完，只有低樓層還有剩余。七、利多利空分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)交通便利戶型多樣可選擇余地大容積率高與一期相比價(jià)格太高顧客難以同意望京地區(qū)社區(qū)成熟適合居住外立面顏色時(shí)尚綠化率低定位不準(zhǔn)確小區(qū)內(nèi)有噴泉使用率高小區(qū)周邊環(huán)境亂陽(yáng)臺(tái)落地窗現(xiàn)房發(fā)售鄰街戶型有噪音T型塔樓北向采光好有三個(gè)底商樓間距小板樓明櫥、明衛(wèi)周邊的配套齊全板樓被塔樓遮擋采光不行板樓南北通透、通風(fēng)好沒(méi)有會(huì)所小戶型布局合理沒(méi)有配套南向無(wú)遮擋景觀好售樓處與現(xiàn)場(chǎng)太遠(yuǎn)看房不方便供暖費(fèi)廉價(jià)戶型設(shè)計(jì)上白費(fèi)面積多八、銷售分析（一）售樓處引導(dǎo)分析1、路旗指引：無(wú)2、看板指引：小區(qū)周圍設(shè)有看板售樓處裝修風(fēng)格：歐式風(fēng)格，銷售道具：沙盤、桌椅7套（十）慧谷根園本案位于北京市朝陽(yáng)區(qū)望京東北部利澤中街（望京科技園內(nèi)），緊鄰北五環(huán)、機(jī)場(chǎng)高速路，是望京地區(qū)唯一的不墅項(xiàng)目。環(huán)境分析小區(qū)內(nèi)部環(huán)境分析：區(qū)內(nèi)有吊橋、小溪、小瀑布，植被以垂柳為主，清新自然。二、產(chǎn)品分析建筑規(guī)模：本案占地75000平方米，建筑面積56000平方米。分兩期開發(fā)一期25000平米、二期31000平米。建筑形態(tài)：全部為獨(dú)棟聯(lián)排式不墅外立面：一般紅色墻磚建筑結(jié)構(gòu)：部分磚混、部分現(xiàn)澆混凝土在售戶型配比戶型面積（m2）套數(shù)比例S12765050%N13304343%C140067%配套設(shè)施1、會(huì)所：室內(nèi)游泳池、健身中心2、商業(yè)配套：借助周邊設(shè)施3、教育配套：借助周邊設(shè)施車位配比每戶私人車庫(kù)一部地下停車位1：2.8地上停車位1:3.6(八)容積率：0.75價(jià)格分析價(jià)格范圍：240萬(wàn)---500萬(wàn)戶型面積（m2）起價(jià)總價(jià)（萬(wàn)）S12768700240N1330C140010000400媒體分析客源分析外企高級(jí)主管大型私營(yíng)企業(yè)主去化分析戶型面積（m2）套數(shù)已售套數(shù)已售率未售套數(shù)未售率S1276504794％36％N1330432346%2754%C14006利多利空分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)五環(huán)以內(nèi)，地理位置優(yōu)越車位多價(jià)格高，均價(jià)9000元沒(méi)有教育配套緊鄰北五環(huán)、機(jī)場(chǎng)高速路戶型多樣選擇余地大棟間距小有水景低容積率部分結(jié)構(gòu)為磚混，牢固度不高園林整體風(fēng)格清新優(yōu)雅有地下室配套會(huì)所項(xiàng)目可選擇種類不多獨(dú)棟聯(lián)派不墅私密性強(qiáng)現(xiàn)房發(fā)售，講服力強(qiáng)項(xiàng)目東邊有垃圾場(chǎng)環(huán)境混亂外立面具有北美風(fēng)格綠化率不高外資物業(yè)治理世邦衛(wèi)理事公司沒(méi)有商業(yè)配套銷售分析售樓處引導(dǎo)分析看板引導(dǎo)：售樓處正東設(shè)置看板售樓處建筑形式：獨(dú)棟不墅售樓處專修風(fēng)格：中國(guó)古典風(fēng)格，四周以鐘鈴裝飾，中間一大型根雕銷售道具：沙盤、剖面模型、三套桌椅銷售團(tuán)隊(duì)：前臺(tái)一名接待員，一名主管四、綜合分析產(chǎn)品分析建筑規(guī)模項(xiàng)目名稱占地面積（M2）建筑面積（M2）容積率工程分期開盤時(shí)刻入住時(shí)刻寶星園1200004000003．332001．52003．6（一期）慧谷陽(yáng)光6200001700002．722002．62003．10（一期）夏都盈座1920096000512003．22003．9銀領(lǐng)國(guó)際56400225000412003．82003．12金隅麗港城47500190000412003．62004．4星源公寓5710200003．512003．62004．10都市新海岸1800090000512002．122003．8亮馬新世家300001000003．322003．32003．12亮馬水晶10950440003．422002．32003．10東潤(rùn)風(fēng)景1500003500002．342000．72003．10銀楓家園1000030000332001．52001．10飄home1200086000712003．62004．9電子城1119003263002．922003．32004．11Class940001200001．212003．72004．12慧谷根園56000750001．3220002003.6風(fēng)景線公寓12000500004220002003.4總計(jì)=SUM(ABOVE)1373660=SUM(ABOVE)23723003．5（二）建筑形式項(xiàng)目名稱建筑形態(tài)精裝毛坯外立面層數(shù)板塔寶星園624小部分面磚，大部分涂料18、25慧谷陽(yáng)光7涂料9、16夏都盈座426面磚15、18、22銀領(lǐng)國(guó)際99涂料加裝飾板16、21、25金隅麗港城437面磚10、25星源公寓145涂料加裝飾板16、25、30都市新海岸235面磚10、18、22亮馬新世家33面磚18亮馬水晶22可選涂料東潤(rùn)風(fēng)景112112涂料銀楓家園12面磚25飄home123面磚25電子城77涂料20Class22可選面磚4、6、8慧谷根園面磚聯(lián)排不墅風(fēng)景線公寓22涂料25總計(jì)5451一居項(xiàng)目名稱（M2）套數(shù)二居三居四居躍層（M2）套數(shù)（M2）套數(shù)（M2）套數(shù)（M2）套數(shù)寶星園1062641221267219216526418825148慧谷陽(yáng)光405060909910812813714014815020084100160夏都盈座4070352111．211736102140140169223666銀領(lǐng)國(guó)際80430110575160288190200金隅麗港城6050112107971029250505050501271352050星源公寓60271051121181205427272712012213715827272727都市新海岸40－7035211711198102363012211260160亮馬新世家6977929577771191461201161541547777亮馬水晶70－8012788190=SUM(ABOVE)1160東潤(rùn)風(fēng)景1081241020178195340196170166438170銀楓家園114165133145132飄home40－6535085－9050電子城96104280280142139280280Class180213210－240341慧谷根園27533040050436風(fēng)景線公寓115130111104114144137151134109192套數(shù)1765=SUM(ABOVE)24222744334840比率21％30％33％4％10％戶型配比項(xiàng)目名稱總價(jià)（萬(wàn)）均價(jià)主力總價(jià)范圍（萬(wàn)）物業(yè)費(fèi)車位費(fèi)寶星園75580064802．8350慧谷陽(yáng)光74600048742．8300夏都盈座50550028392．38350銀領(lǐng)國(guó)際731．9300金隅麗港城76560030802．0350星源公寓75580040802．8350都市新海岸70580030702．38350亮馬新世家70580042942．3350亮馬水晶68700043732．8東潤(rùn)風(fēng)景826500581102．88萬(wàn)銀楓家園73560043733．0飄home50580021592．5300電子城45360035521．05300Class16075001511723．57．8萬(wàn)慧谷根園3009000240500風(fēng)景線公寓806500401222．666．5萬(wàn)均值=AVERAGE(ABOVE)83.59=AVERAGE(ABOVE)5730.77=AVERAGE(ABOVE)59.46=AVERAGE(ABOVE)114.231.884）、配套項(xiàng)目名稱教育會(huì)所商業(yè)配套車位配套幼兒園小學(xué)中學(xué)健身娛樂(lè)寶星園有有慧谷陽(yáng)光夏都盈座有1：0.7銀領(lǐng)國(guó)際有1：1金隅麗港城有1：0.7星源公寓有1：1.3都市新海岸有1：0.7亮馬新世家有有有有1：1亮馬水晶有有有1：0.3東潤(rùn)風(fēng)景有有有有有1：1.2銀楓家園有有1：1飄home有有未定電子城有有有有有1：1Class有有未定慧谷根園有有風(fēng)景線公寓1：1四、客源分析項(xiàng)目名稱客源1234寶星園白領(lǐng)（月收入6000）私營(yíng)業(yè)主港臺(tái)韓國(guó)等外籍人士慧谷陽(yáng)光白領(lǐng)（月收入8000—20000）自由置業(yè)者韓國(guó)人、中央美院的學(xué)生二次置業(yè)者夏都盈座青年人（月收入4000左右）二次置業(yè)人士銀領(lǐng)國(guó)際白領(lǐng)（月收入3000以上）二次置業(yè)人士金隅麗港城白領(lǐng)（月收入8000）二次置業(yè)人士星源公寓小型企業(yè)私營(yíng)業(yè)主港臺(tái)韓國(guó)等外籍人士都市新海岸青年人（月收入4000左右）二次置業(yè)人士亮馬新世家白領(lǐng)（月收入6000—8000）私營(yíng)業(yè)主亮馬水晶中產(chǎn)階級(jí)白領(lǐng)東潤(rùn)風(fēng)景中產(chǎn)階級(jí)白領(lǐng)銀楓家園明星老總中產(chǎn)階級(jí)飄home青年人（月收入6000—8000）私營(yíng)業(yè)主電子城附近上班族（月收入3000—5000）私營(yíng)業(yè)主燕莎工薪階層Class金領(lǐng)（月收入30000—80000）老總慧谷根園外企高級(jí)主管私營(yíng)企業(yè)主風(fēng)景線公寓中產(chǎn)階級(jí)七、去化分析一居項(xiàng)目名稱（M2）已售率二居三居四居躍層（M