南路板塊房地產市場報告

21/21新南城芙蓉南路板塊房地產市場報告新南城差不多情況：

目前，長沙房地產開發(fā)已進入板塊競爭時期，消費者往往先認同板塊的共性，后再選擇項目的個性。新城南板塊以新省政府為圓心，以新芙蓉南路為縱軸，湘府路為橫軸，輻射南北四個方向形成一個橢圓形區(qū)域。新南城位于長株潭對街的核心區(qū)域，在長株潭一體化，都市輕軌，半小時經濟圈的背景下，依照《長沙市都市總體規(guī)劃（2003—2020）》文件規(guī)劃，新南城將建設成一個基礎設施完善、區(qū)域布局科學、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、產業(yè)結構合理的新城區(qū)。建成后，新南城將成為21世紀人與自然和諧進展的新型生態(tài)城、生態(tài)型的省級行政文化中心、長株潭核心區(qū)域的高尚住宅區(qū)和長沙最富吸引力的都市休閑場所。

新南城進展前景寬敞。首先，南城有著得天獨厚的進展優(yōu)勢：南郊公園、省森林植物園均是天然“綠肺”，山林水體保持完好，傍湘江長達１７公里，生態(tài)環(huán)境十分優(yōu)美；其次，南城的自然環(huán)境也使得其他地段望而興嘆，高崗丘陵與凹陷平原交錯，植被豐富，山水相映，目前人口密度相對較低，但據省統(tǒng)計局預測，以后數年內，將有數十萬人遷居城南；再者，南城的都市基礎設施條件好，路網初具規(guī)模，基礎設施齊備，水電供應充足。

另依照位于新南城板塊內的天心區(qū)《長沙天心生態(tài)新城2004—2007年規(guī)劃建設進展綱要》，在天心生態(tài)新城范圍內，將由中南大學鐵道學區(qū)、湖南廣播電視大學、經濟干部治理學院，以及市委黨校、湖南女子大學等多座全日制大學形成一個高等教育區(qū)，對該片的規(guī)劃嚴格治理，確保建設的品位和優(yōu)勢，提升天心生態(tài)新城文化檔次；同時，將以省政府機關新址和文化廣場為核心，陸續(xù)建設省青青年活動中心、省文化廳群眾藝術館、地質博物館、科技館、省交通廳指揮運輸大樓、武警邊防部隊、國家審計署長沙站、省地稅局、省工商局等辦公樓，從而形成有較強輻射作用的行政文化區(qū)域。

特不是2004年在省府南遷及韶山南路改造擴建通車后，南城土地價格上漲迅速，8年往常，一畝地才8萬塊鈔票，現在已達近100萬一畝。2005年下半年南城房地產的推出量約為50萬平方米，而2006年上半年的供應量就目前估算已有63萬平方米，其上漲的幅度將超過20％，以后一段時刻內，該板塊所面臨的競爭環(huán)境將日趨激烈。

芙蓉南路差不多情況：

2004年3月，全長10.4公里，路幅寬達100米的芙蓉南路正式通車。芙蓉南路中貫南城環(huán)線，南至大托鋪機場口與107國道相接，與五一大道、勞動路等交錯成四通八達的交通網絡。今年3月8日，全長6.5公里的長沙市芙蓉南路暮云段正式動工建設。芙蓉路號稱全國最長的都市主干道，待暮云段今年年底建成后，其總長度將達到60公里左右，直接株洲、湘潭主軸線。芙蓉南路暮云段工程建設總投資3.5億元，北起芙蓉南路第四段，南至規(guī)劃中的四環(huán)線，今年12月31日全面竣工。按照規(guī)劃，芙蓉南路暮云段將于2007年與湘潭市岳塘區(qū)的昭山大道、板塘大道實現對接。這一主通道南北走向，長約10公里，總投資4.8億元，將于2007年全部建設完畢。它將成為貫穿長沙市南北的都市主干道，接壤株洲、湘潭主軸線，加速長株潭一體化建設，成為促進三市經濟社會進展的快車道。

目前，芙蓉南路板塊樓盤價格區(qū)間在每平方米2500元至3100元左右，價格漲幅平穩(wěn)。該板塊周圍目前已集中了上庭苑、華菱·香墅美地、高峰錦園、滿庭芳、都市綠洲、天際湘府、佳鑫園、天鴻小區(qū)、新華盛麗園、鑫遠名邸、東方名都、中洋橘郡、標志·商務中心、比華利山、新城國際公館、君臨·青園花都、鵬程小區(qū)、ＢＯＢＯ天下城、長沙奧林匹克花園、檸檬麗都、申奧·美域、天城·泰祥苑、湘府東苑、富景園、宏宇·南國嘉苑等26個地產項目。這26個地產項目在2006年的推出的總建筑面積將達180多萬平方米。其中，長沙奧林匹克花園、中洋橘郡、比華利山、檸檬麗都、華菱·香墅美地、ＢＯＢＯ天下城的供應量占據總量的40％，26個地產項目共占整個長沙市2006年可能供應量的1/4左右。

同時，芙蓉南路板塊也是長沙地產版圖中產品最為豐富的板塊之一，類型囊括高層住宅、多層住宅、花園洋房、不墅以及商務樓，差異化競爭態(tài)勢日漸顯現。以下是該板塊內幾個要緊地產的項目的差不多情況：項目名稱：BOBO天下城工程進度：在建中開發(fā)商/進展商：長沙金秋房地產開發(fā)有限公司公交線路：134、105路項目概況：項目位于天心區(qū)芙蓉南路，與中南大學等高校隔路相望，座擁三市融城規(guī)劃地帶的橋頭堡位置，由4棟接近100米高度的高尚住宅、商務綜合樓組成，建成后將成為新長沙和南長沙的地標建筑。BOBO天下城的產品設計采納先進的環(huán)保思想，住宅采納9米層高的空中庭院和近100米高的雙通風天井，成為長沙首例“會呼吸的住宅”，商務綜合樓采納框架結構的“蒙太奇”設計思想，并開創(chuàng)長沙“百變商務空間技術指標：總建筑面積：約20萬M2總戶數：近800戶容積率：4.2戶車比：1：1.5綠化率：40%層數：31層項目類型：綜合用房面積區(qū)間約40—260M2主力面積90—130M2主力戶型三房二廳均價待定周邊配套：中南大學、省電大、經濟治理學院、南郊公園。特色：位置得天獨厚，產品有特色，營銷有亮點。項目名稱：長沙奧林匹克花園工程進度：在建中開發(fā)商/進展商：湖南湘天房地產開發(fā)有限公司公交線路：805、134路項目概況：項目位于長沙市中央政務區(qū)的核心地段湘府路中段，緊鄰湖南省政府、天心區(qū)政府等政府職能部門。本項目自北向南呈長方型布局，住宅依山而建，戶戶朝南，以小高層為主，是獨一無二的都市中心地社區(qū)。技術指標：總建筑面積：5.2萬M2總戶數：366戶容積率：1.7戶車比：1：1綠化率：50.5%層數：12層項目類型：商品房住宅面積區(qū)間85—220M2主力面積112—122M2主力戶型三房二廳均價待定周邊配套：體育公園、奧林匹克博物館、天心區(qū)政府、農博會展中心、地質博物館、省青青年活動中心、音樂廳、環(huán)保工業(yè)園。特色：“科學運動，健康生活”，是全國奧林匹克花園的升級版。項目名稱：檸檬麗都工程進度：在建中開發(fā)商/進展商：長沙匯豐鳴翠山莊置業(yè)有限公司公交線路：134、105路項目概況：項目位于天心區(qū)芙蓉南路一段418號，長沙大道經濟治理干部學院對面。小區(qū)用地條件良好，交通便利、原始環(huán)境優(yōu)美，是一個理想的居住用地。檸檬文化，健康住宅；生態(tài)型住宅，進展?jié)摿薮?。技術指標：總建筑面積：20萬M2總戶數：1500戶容積率：1.83戶車比：1：0.5綠化率：41.7%層數：6—17層項目類型：商品住宅房住宅商鋪面積區(qū)間50—260M2面積區(qū)間13—80M2主力面積120M2主力面積40—60M2主力戶型三房二廳主力戶型70個均價2800元/M2均價4750元/M2周邊配套：小區(qū)內幼兒園、小區(qū)中央廣場、省政府、區(qū)政府、經濟干部治理學院、鐵道學院、電大、42中學、新姚小學。特色：大學、中學、小學（規(guī)劃中）、幼兒園等教育一體化。各戶型擁有大開間、方正有用的特點，戶戶南北通透，采光通風良好。項目名稱：滿庭芳工程進度：在建中開發(fā)商/進展商：湖南省中欣房地產開發(fā)有限公司公交線路：134、145路項目概況：項目位于地質402隊的西側，地塊西臨劉家沖路，北臨友誼路，南臨邵高路，三面環(huán)路。用地周邊多為商品住宅小區(qū)和單位自建的職工住宅，沿友誼路差不多差不多形成天心住宅街區(qū)的雛形。定位為中高檔住宅小區(qū)，整個住宅小區(qū)都采納18層的板式住宅樓和點式住宅樓相結合的布局方式來組織住宅區(qū)的室外空間。技術指標：總建筑面積：約12萬M2總戶數：780戶容積率：2.8戶車比：1：0.8綠化率：40%層數：18層項目類型：商品房住宅面積區(qū)間68。31—166。24M2主力面積116—138M2主力戶型三房二廳均價2900元/M2周邊配套：省政府、天心區(qū)政府、青園賓館、42中學、青園小學、鐵道學院、經濟干部學院、市中心醫(yī)院、女子大學、井灣子家具城。特色：南城中央人文大宅、八大主題景觀，兩梯兩戶，板式結構，節(jié)能設計。項目名稱：申奧·美域（二期）工程進度：在建中開發(fā)商/進展商：長沙申奧房地產開發(fā)有限公司公交線路：134、105路項目概況：項目位于新姚路之南，臨芙蓉南路，是政府關于三市融城構思的具體實施者；社區(qū)地基呈梯形狀、地勢北高南低。小區(qū)景觀設計汲取江南園林精髓，以對景、借景、襯托等典型江南園林的造園技法來極力營造“曲徑通幽，不有洞天”的純正江南園林。技術指標：總建筑面積：12萬M2總戶數：1016戶容積率：2.47戶車比：1：0.75綠化率：40.7%層數：17層項目類型：商品住宅房住宅商鋪面積區(qū)間84—172M2面積區(qū)間27—166M2主力面積120M2主力面積30M2主力戶型三房二廳主力戶型30—40個均價3000元/M2均價待定周邊配套：小區(qū)內幼兒園、小區(qū)中央廣場、省政府、區(qū)政府、經濟干部治理學院、鐵道學院、電大、42中學、新姚小學。特色：人車分流，江南園林，營造“曲徑通幽，不有洞天”的景觀意境。項目名稱：鑫遠·湘府東苑工程進度：在建中開發(fā)商/進展商：湖南鑫遠投資集團有限公司公交線路：134、105、805路項目概況：項目位于長沙市湘府中路天心區(qū)政府東側，項目設計秉承以人為本的宗旨，整體設計采納半圍合試，富于湖湘文化意蘊的自然式藝術園林和周邊環(huán)境渾然一體。所有戶型均是大開間小進深，坐北朝南，南北雙陽臺，客廳及主臥房全部南向。該項目建成之后將是南城為數不多的精品生態(tài)住宅小區(qū)。技術指標：總建筑面積：8.38萬M2總戶數：412戶容積率：3.12戶車比：1：0.8綠化率：40.8%層數：1—17層項目類型：商品房住宅面積區(qū)間84.89—272.88M2主力面積120—130M2主力戶型三房二廳均價待定周邊配套：省政府、天心區(qū)政府；項目配套有南城首座五星級大酒店鑫遠國際大酒店、大型會所、購物中心。特色:毗鄰省政府、天心區(qū)政府，位于中央政務區(qū)最尊崇的地段，具有良好進展前景。項目名稱：君臨·青園花都工程進度：在建中開發(fā)商/進展商：湖南君臨投資置業(yè)有限公司公交線路：145、134、107路項目概況：項目位于長沙市天心區(qū)，南臨友誼路，西鄰青園賓館，東抵青園路，北鄰友園山莊，臨街長度為110米，南北縱深120米，東距韶山路900米，西距芙蓉南路750米技術指標：總建筑面積：4萬M2總戶數：242戶容積率：3.29戶車比：1：0.8綠化率：42.6%層數：11—17層項目類型：商品住宅房住宅商鋪面積區(qū)間130—320M2面積區(qū)間20.58—541.49M2主力面積140M2主力面積待定主力戶型三房二廳主力戶型待定均價2600元/M2均價待定周邊配套：經濟干部治理學院、林學院、井崗小學、湖南廣播電視大學、中國成套設備集團、省電力科技院。特色：環(huán)境優(yōu)美，交通便利。項目名稱：新城國際公館工程進度：在建中開發(fā)商/進展商：湖南天心實業(yè)進展有限責任公司公交線路：134、105、805路項目概況：項目位于長沙市湘府中路天心區(qū)政府東側，項目設計秉承以人為本的宗旨，整體設計采納半圍合試，富于湖湘文化意蘊的自然式藝術園林和周邊環(huán)境渾然一體。所有戶型均是大開間小進深，坐北朝南，南北雙陽臺，客廳及主臥房全部南向。該項目建成之后將是南城為數不多的精品生態(tài)住宅小區(qū)。技術指標：總建筑面積：23.4萬M2總戶數：1500戶容積率：2.5戶車比：1：1綠化率：46%層數：15層項目類型：商品房住宅面積區(qū)間90—160M2主力面積110—160M2主力戶型三房二廳均價待定周邊配套：省政府、鐵道學院、經濟干部治理學院、36中、24中、市中心醫(yī)院。特色：毗鄰省政府、天心區(qū)政府，以后都市中心核心地段，具有較大升值潛力.到目前為止，作為連接長沙現有主城區(qū)和新南城的芙蓉南路，還沒有形成一個成熟的生活區(qū)，地產項目大多正在籌建和建設當中，也致使該路段臨時比較冷清。同時，芙蓉南路板塊商業(yè)配置還比較缺乏，該板塊內目前現僅有一新芙蓉家具廣場、一個加油站，在建項目中除湘中?！ば侵己徒üぜ瘓F住宅區(qū)預留若干沿街商業(yè)配套及BOBO天下城規(guī)劃中的近5萬平方米的綜合商業(yè)外，專門少有項目規(guī)劃一定規(guī)模的商業(yè)生活配套。居而無商或小商林立，將是該板塊居民入住后可能面對的要緊生活難題。商業(yè)配套的規(guī)模檔次和業(yè)態(tài)豐富程度，將直接決定本片區(qū)居民的生活質量，同時關于本片區(qū)的物業(yè)價值產生長遠阻礙。新南城芙蓉南路板塊作為長沙都市規(guī)劃中大長沙的核心板塊，有政府機構，有生態(tài)，有配套，其以后成長的空間必定特不寬敞。而目前占據在此的既有本土實力開發(fā)商也有