【上?！看笮蜕倘I銷策劃報告

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海

營

銷

報

告同策咨詢

2016.04.22本案營銷目標(biāo)：本案商業(yè)可售體量0.9萬㎡，預(yù)計9月份開盤，如何在保證

5萬/㎡

底價下，年底基本清盤（月均去化約2500㎡）！先看看項目的先天條件專業(yè)至上

服務(wù)至誠本體分析-區(qū)位交通項目位于松江新城東部板塊，毗鄰松江大學(xué)城和佘山景區(qū)，東部緊靠萬達廣場，區(qū)位極佳。距離地鐵9號線步行10分鐘，南部在建T2有軌電車，交通導(dǎo)入客流便捷。虹橋樞紐目的地人民廣場莘莊路線車行距離36km滬杭高速-滬閔路-內(nèi)環(huán)嘉松南路-滬杭高速沈海高速-滬渝高速18km軌道9號線莘莊商圈虹橋機場19km佘山景區(qū)交通方式區(qū)域/站點上海其他區(qū)域莘莊車行/步行距離洞涇站辰山植物園郊環(huán)10km4km萬達廣場自駕新橋滬杭高速沈海高速9號線松江大學(xué)城松江大學(xué)城站虹橋機場7kmT2有軌電車松江大學(xué)城站1.3km軌交滬杭高速T2有軌電車（建設(shè)中）光星路站0.2km專業(yè)至上

服務(wù)至誠本體分析-片區(qū)規(guī)劃松江新城EBD以生態(tài)和低碳為重心，定位為松江區(qū)未來的商業(yè)、商務(wù)中心。在建松江新城EBD松江新城EBD規(guī)劃用地面積：在售運營富悅財富廣場綠地地標(biāo)項目4.14平方公里160萬平方米120萬平方米4.5萬人公共設(shè)施用地：住宅用地：三迪曼哈頓萬達廣場麥德龍綠地動漫商業(yè)中心規(guī)劃容納人口：松江新城國際生態(tài)商務(wù)區(qū)，以生態(tài)和低碳為關(guān)鍵詞，發(fā)展以“生態(tài)商務(wù)”為主導(dǎo)的復(fù)合型綜合城區(qū)松江新城國際生態(tài)商務(wù)區(qū)將發(fā)展打造成松江區(qū)的核心商務(wù)區(qū)。會展中心科技館松江新城國際生態(tài)商務(wù)區(qū)（松江EBD）專業(yè)至上

服務(wù)至誠本體分析-項目指標(biāo)本案商業(yè)面積以30㎡及70-80

㎡

中小商鋪為主力，主力總價在200萬、400萬以內(nèi)，較好的面積及總價控制均，給后期銷售帶來利好?？偨?jīng)濟技術(shù)指標(biāo)占地面積建筑面積容積率24372㎡53287㎡1.52#辦公（11F）1#辦公（11F）計容面積36557㎡位置戶型面積（㎡）數(shù)量（套）2#3#商業(yè)30㎡左右70-80㎡782#3#商業(yè)（1-3F）13210200㎡以上18138㎡總計220（含自持）專業(yè)至上

服務(wù)至誠本體分析-商業(yè)操作本案可售商業(yè)面積0.9萬方，項目持有年限不低于10年的限制，要求本案需采用帶租約出售和統(tǒng)一經(jīng)營管理的銷售模式。限制條件項目操作

商業(yè)持有年限不低于10年

本案必定帶租約出售

本案必定統(tǒng)一運營管理（考驗開發(fā)商資金實力）

10年后可出售面積不超過50%（考驗開發(fā)商持有運營能力）專業(yè)至上

服務(wù)至誠本體分析-總結(jié)本案的物理屬性為：松江核心商業(yè)中心，萬達旁，包租旺鋪規(guī)能極高劃區(qū)位佳，傍大腿收益有保障專業(yè)至上

服務(wù)至誠基于項目的先天條件，回歸核心問題——如何在保證去化的情況下，實現(xiàn)高售價/租金？Step1：市場解讀——本案面臨的競爭及突破點何在？Step2：項目定位——本案設(shè)置何種商業(yè)等級及業(yè)態(tài)抓住市場機會？Step3：界定項目發(fā)展模式——如何通過樓層業(yè)態(tài)布局實現(xiàn)利潤最大。Step4：同策營銷保障——同策有何營銷策略及資源保證實現(xiàn)目標(biāo)？專業(yè)至上

服務(wù)至誠Step1：市場解讀——本案面臨的競爭及突破點何在？專業(yè)至上

服務(wù)至誠商業(yè)市場分析—商業(yè)格局松江新城主要有兩大商圈，一個是以開元地中海商務(wù)廣場為主的中央商業(yè)娛樂區(qū)商圈。另一個是以萬達為主的中央生態(tài)商務(wù)區(qū)商圈?！醒肷虡I(yè)娛樂區(qū)商圈（副商圈）—中央生態(tài)商務(wù)區(qū)狀態(tài)項目商業(yè)類別購物中心社區(qū)配套萬達開元地中海商務(wù)廣場東明廣場運營中—中央生態(tài)商務(wù)區(qū)商圈（核心商圈）—中央商業(yè)娛樂區(qū)松江未來商業(yè)中心，含大量商辦綜合體項目。狀態(tài)店名商業(yè)類別萬達廣場購物中心運營中保利西子風(fēng)情街三迪曼哈頓社區(qū)配套商業(yè)街區(qū)商業(yè)裙樓裙樓沿街商鋪+部分內(nèi)接銷售中富悅財富廣場龍湖新壹城商鋪沿街商鋪專業(yè)至上

服務(wù)至誠商業(yè)市場分析—研究維度中央生態(tài)娛樂區(qū)商圈運營狀態(tài)運營狀態(tài)運營中（無銷售/無商業(yè)地塊）研究緯度運營中中央生態(tài)商務(wù)區(qū)商圈銷售中未來競爭專業(yè)至上

服務(wù)至誠中央商業(yè)娛樂區(qū)商圈商業(yè)概況松江新城前商業(yè)核心區(qū)。起步早，發(fā)展成熟，主要以開元地中海商業(yè)廣場為核心，商業(yè)形態(tài)以購物中心、社區(qū)配套商業(yè)及賣場為主，業(yè)態(tài)齊全。新松江路：主要以餐飲為主，部分生活配套，整體檔次較低，主要服務(wù)道路沿東明廣場線周邊小區(qū)居民。國美電器新松江路江學(xué)路人民北路開元地中海商業(yè)廣場店名概況商業(yè)體量開元地中海

以餐飲、購物、娛樂商業(yè)廣場8萬方為主，業(yè)態(tài)較全東明廣場萬方購物中心專業(yè)賣場專業(yè)至上

服務(wù)至誠中央商業(yè)娛樂區(qū)商圈典型項目—開元地中海商業(yè)廣場開元地中海商業(yè)廣場為“地中?！敝黝}一站式購物中心，商業(yè)面積8.4萬方，是中央商業(yè)娛樂區(qū)商圈核心驅(qū)動商業(yè)。概況商業(yè)體量總建面積商業(yè)面積項目樓層開業(yè)時間業(yè)態(tài)26.8萬方28.4萬方111共4層2006年33354綜合體，商業(yè)為購物中心及Blog商業(yè)街區(qū)開發(fā)商松江首座地中海主題一站式購物廣場，集購物、休閑與娛樂結(jié)為一體的區(qū)域性購物中心。由政府主導(dǎo)開發(fā)建設(shè)。項目包含：3幢20層小戶型住宅樓、3幢18層單身公寓、1幢20層辦公樓和8.4萬㎡的購物中心12345小戶型單身公寓辦公樓酒店式公寓購物中心酒店專業(yè)至上

服務(wù)至誠中央商業(yè)娛樂區(qū)典型項目—開元地中海商業(yè)廣場【開元地中海商業(yè)廣場】運營良好，業(yè)態(tài)以餐飲、娛樂為主，種類齊全。單位日租金在7元以上，周邊眾多的居住人口為其運營提供保障。租售情況綜合分析出售：僅剩部分200㎡大面積產(chǎn)品在售出租：出租率95%以上，街鋪租金7-8元/㎡.天。集中商業(yè)10-15元/㎡.天。萬達廣場開業(yè)前，新城的主要購物娛樂中心，發(fā)展起步早，商業(yè)成熟度高，人流量大，運營良好。業(yè)態(tài)內(nèi)容及主力店從其經(jīng)營體量及內(nèi)容來看，是目前松江城區(qū)內(nèi)經(jīng)營體量最大、商業(yè)種類最豐富的綜合性購物中心。商業(yè)業(yè)態(tài)包含：餐飲、百貨、數(shù)碼賣場、大型超市、影院、KTV娛樂等。業(yè)態(tài)種類齊全。周邊大量的居住人口為其良好運營提供基礎(chǔ)保障。主力店：星巴克、優(yōu)衣庫、肯德基、蘋果專賣店、避風(fēng)塘、屈臣氏等專業(yè)至上

服務(wù)至誠中央商業(yè)娛樂區(qū)商圈典型項目—東明國際商城東明國際商務(wù)城為社區(qū)配套型商業(yè)，商業(yè)面積12.6萬方，主要為多幢3-5層的商業(yè)綜合樓組成。概況商業(yè)體量14.2萬方總建面積商業(yè)面積項目樓層開業(yè)時間業(yè)態(tài)12.6萬方大型居民區(qū)3-5層2007年商業(yè)街區(qū)多幢Blog商業(yè)街區(qū)上海東鼎投資發(fā)展有限公司大型居民區(qū)開發(fā)商松江新城較早開發(fā)的商業(yè)街，以餐飲、零售為主，無統(tǒng)一經(jīng)營管理，主要定位于社區(qū)商業(yè)服務(wù)中心項目包含：多個2-3層臨街Blog商業(yè)組團專業(yè)至上

服務(wù)至誠地中海商圈典型項目—東明國際商城【東明國際商城】運營欠佳，業(yè)態(tài)以餐飲及生活配套為主，定位檔次較低。單位日租金在4-5元左右，。租售情況綜合分析出售：項目已售罄租金：4-5元/㎡/天

毗鄰松江大學(xué)城，開業(yè)時間較早，但無統(tǒng)一經(jīng)營管理，目前圍繞大學(xué)城發(fā)展為餐飲、娛樂業(yè)態(tài)為主的商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)內(nèi)容

目前項目白天人氣較弱，夜晚人流量較多，以餐飲、生活配套配套為主要消費方式，以周邊人群及大學(xué)生為主力消費客戶

商業(yè)輻射范圍有限，大學(xué)城及周邊大型社區(qū)為其主要消費人口。商業(yè)業(yè)態(tài)包含：餐飲、零售、超市、KTV、銀行、酒店等，業(yè)態(tài)檔次較低。主力業(yè)態(tài)：餐飲、KTV專業(yè)至上

服務(wù)至誠中央生態(tài)商務(wù)區(qū)商圈商業(yè)概況本案周邊已運營的項目僅EBD內(nèi)的萬達廣場及商圈核心區(qū)外圍的保利西子灣風(fēng)情街。保利西子灣風(fēng)情街：主要以餐飲為主，部分生活配套，整體檔次較低，定位為社區(qū)配套商業(yè)。上海富悅財富廣場光星路茸梅路店名進展物業(yè)類型萬達廣場萬達廣場已開業(yè)購物中心三迪曼哈頓三迪曼哈頓富悅財富廣場龍湖新壹城在售在售在售裙樓裙樓沿街商鋪+部分內(nèi)接商鋪龍湖新壹城沿街商鋪已運營在售專業(yè)至上

服務(wù)至誠中央生態(tài)商務(wù)區(qū)商圈已運營項目—萬達廣場萬達廣場持有商業(yè)體量12萬㎡，可銷售的金街體量4萬㎡，金街為1拖2商鋪。概況總建面積商業(yè)面積商業(yè)街面積開業(yè)時間辦公樓面積商務(wù)酒店面積業(yè)態(tài)商業(yè)體量31.8萬㎡12萬㎡左右4萬㎡2014-58萬㎡0.8萬㎡商辦綜合體，商業(yè)為購物中心及商業(yè)金街樓層業(yè)態(tài)商家品牌1F（潮流精品）餐飲、時裝、珠寶餐飲、百貨、娛樂哈更達斯、Lee、I

Do松江萬達總占地面積9.3萬平方米，總建筑面積31.8萬平方米，涵蓋了國際購物中心、高檔寫字樓、SOHO公寓、室外步行街、星級酒店五大業(yè)態(tài)2F（樂活體驗）3F（饕餮美食）華碩體驗店、屈臣氏、酷樂潮玩豆撈坊、西提牛排、望湘園餐飲專業(yè)至上

服務(wù)至誠中央生態(tài)商務(wù)區(qū)商圈已運營項目—萬達廣場【萬達廣場】持有商業(yè)業(yè)態(tài)以餐飲、百貨、娛樂為主，業(yè)態(tài)齊全。金街業(yè)態(tài)以餐飲、生活配套為主，金街租金在7.5-8.5元/㎡.天。目前運營良好。金街租售情況持有商業(yè)業(yè)態(tài)及主力店商業(yè)業(yè)態(tài)包含：餐飲、百貨、大型超市、影院、KTV、電玩城等。業(yè)態(tài)種類齊全。金街商鋪已全部出售完畢，目前商業(yè)租金在7.5-8.5元/㎡.天。業(yè)態(tài)以餐飲和生活配套為主。位置店鋪面積樓層月租金單位日租金正本清源茉酸奶煙酒200601復(fù)23600015000200005.928.228.22主力店：哈更達斯、辛巴克、絲芙蘭、屈臣氏、IDo萬達茸梅路街1180佳必得140200138000320008.925.26萬達內(nèi)街passion1復(fù)2好想你面館709070751復(fù)21160002000018000160007.517.318.457.01金艦自助火鍋福宜便利店萬達光星路街1復(fù)21復(fù)2時光面館專業(yè)至上

服務(wù)至誠中央生態(tài)商務(wù)區(qū)商圈外圍已運營商業(yè)街—保利西子灣風(fēng)情街保利西子灣風(fēng)情街為社區(qū)配套商業(yè)，業(yè)態(tài)以餐飲及生活配套為主，租金在2.5-5元/㎡.天。類別店鋪面積65樓層月租金單位日租金2.53愛家超市1115000元/月4500元/月3000元/月青蘋果大賣場豪大大雞排622.39保利內(nèi)街204.93蔬果e家生鮮超市好又多超市7711110000元/月27000元/月18000元/月4.273.415.38260110保利外街21世紀(jì)不動產(chǎn)夜貓農(nóng)家菜2601復(fù)220000元/月2.53專業(yè)至上

服務(wù)至誠中央生態(tài)商務(wù)區(qū)商圈在售商業(yè)—中央生商務(wù)區(qū)商圈在售項目較多，商業(yè)整盤成交均價在3-4萬/㎡之間。三迪曼哈頓和龍湖新壹城去化相對較好，去化速度在1000-3200㎡/月。成交均

月均去

套均

套均價（元

化

總價

面積/㎡）

（㎡）

（萬）（㎡）開盤日

成交套成交面項目名稱三迪曼哈頓富悅財富廣場龍湖新壹城信達藍爵期數(shù)

積（㎡）富悅財富廣場三迪曼哈頓2015-1-5信達藍爵167

10550

41402

1000

26263綜合體2015-6-524

2603

32973

300

358

1082016-1-29118

7963

29870

3200

20267街鋪龍湖新壹城2015-9-15151595

30561

230325

106專業(yè)至上

服務(wù)至誠中央生態(tài)商務(wù)區(qū)商圈在售商業(yè)—成交結(jié)構(gòu)從片區(qū)在售商業(yè)成交結(jié)構(gòu)來看，主要以50-70㎡的中小型商鋪最為暢銷，成交主力總價段在400萬以內(nèi)，且第1樓商鋪的總價承受范圍遠遠高于2樓商鋪?？們r面積<200

200-224

225-249

250-274

275-299

300-324

325-349

350-374

375-399

400-424

425-449

450-474

>500總計1樓<403814191332435131592315624217143164411830740-5050-6060-7070-8080-9090-100100-110110-120>120624515411814481284425121633210113111111125252142樓<40571087273521651088305494540-5050-6060-7070-8080-901_2層聯(lián)售110-120>1201311121442212213層33專業(yè)至上

服務(wù)至誠中央生態(tài)商務(wù)區(qū)商圈在售項目—三迪曼哈頓三迪曼哈頓商業(yè)體量1.1萬方，為3層高的商業(yè)樓和裙房，面積以40-70㎡的中小型商鋪為主，4棟獨立商業(yè)樓可通燃氣，其余不通燃氣。

三迪曼哈頓分兩期開發(fā)，一期由5棟酒店式公寓、4棟商業(yè)綜合樓、12棟商業(yè)裙房組成。二期規(guī)劃為2棟五星級酒店。項目占地3.4萬㎡，容積率2.8，總建面9.7萬㎡

，商業(yè)1.1萬㎡。商鋪主力戶型為40-70㎡的小型商鋪為主。6#、9#、8#、10#商業(yè)可通燃氣，其余不可通燃氣。商鋪面積、套數(shù)2736樓棟

體量（㎡）各樓層面積（㎡）主力面積（㎡）

套數(shù)5796#3943F1:1493，F(xiàn)2：1493，F(xiàn)3：95750942016547#8#9#267759102707F1:1234，F(xiàn)2：1179，F(xiàn)3：264F1:2808，F(xiàn)2：310290-12040-120508F1：1025，F(xiàn)2：1025，F(xiàn)3：65710321510#11#16102041F1：609，F(xiàn)2：609，F(xiàn)3：392F1：1040，F(xiàn)2：10015090-120專業(yè)至上

服務(wù)至誠中央生態(tài)商務(wù)區(qū)商圈在售項目——三迪曼哈頓商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃以餐飲為主，銷售模式為帶10年期限的租約銷售。自15年1月開盤以來，共銷售1.06萬㎡/167套，銷售均價4.1萬/㎡，目前僅剩少量200㎡以上大面積商鋪有售。去化：項目于2015年1月開盤。月均去化0.1萬方，去化一般般；

VS富悅廣場：項目商鋪主力面積小于三迪，總價相對較低，且?guī)ё饧s銷售的模式更具吸引力。銷售模式：成交面積（㎡）成交總價

成交均價樓層1層成交套數(shù)148（萬）（元/㎡）第一年按6%收益率，可直接抵扣房款，后9年按實際租金1/9分成。954810024066342586商業(yè)業(yè)態(tài)：2層1930183011641402商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃以餐飲、娛樂為主。目前10#定位為網(wǎng)魚網(wǎng)咖，1#定位為金融/銀行，其余定位為餐飲與生活配套、娛樂。合計1671055043681專業(yè)至上

服務(wù)至誠案例分析-富悅財富廣場富悅財富廣場商業(yè)為3層裙樓，其中僅底層可售，計0.77萬方，以97-185㎡的中型商鋪為主。持有商業(yè)以展廳及配套為主。富悅財富廣場項目概況五星酒店占地3.6萬方10.8萬方20%容積率總建面積開發(fā)商3.0SOHO辦公樓計容面積綠化率17.5萬方上海富振地產(chǎn)物業(yè)類型酒店、SOHO、辦公、商業(yè)項目包含1幢精裝SOHO，1幢五星級酒店，1幢甲級辦公樓及商業(yè)裙樓；一層商業(yè)出售部分商業(yè)部分僅一層對外銷售，其余兩層持有。商業(yè)二層為大型宴會餐飲、足浴休閑、電玩城。三層為展覽廳。1層商業(yè)平面圖專業(yè)至上

服務(wù)至誠案例分析-富悅財富廣場富悅財富廣場商業(yè)于2015年6月開盤，截止16年4月共成交0.26萬方，月均去化0.02萬方/2套，整盤均價32973元/㎡去化：項目于2015年6月推出74套商業(yè)，共計0.77萬方。截止16年4月共成交0.26萬方，月均去化0.02萬方/2套，去化較差；分化：項目外街由于面積大、戶型狹長，去化較差，內(nèi)街商鋪由于面積小、總價低，去化由于外街。富悅財富廣場開盤至今成交狀況商業(yè)外街成交面積（㎡）樓層套數(shù)成交均價商業(yè)內(nèi)街1層外街1層內(nèi)街36900元/㎡28687元/㎡242603說明：外鋪面積多為95-185㎡，且戶型較為狹長（開間約4.2米，進深約13米）；內(nèi)街街鋪相對外街街鋪面積較小。專業(yè)至上

服務(wù)至誠案例分析-龍湖新壹城龍湖新壹城商業(yè)為三層樓的沿街商鋪，于2016年1月開盤，截止16年4月共成交0.8萬方，月均去化0.32萬方/47套，整盤均價29870元/㎡

項目占地3.8萬方，容積率2.5，計容面積9.5萬方，總建面積12.9萬方，綠化率35%SOHO

項目包含三層臨街商鋪及7幢酒店式公寓

項目商業(yè)主力面積為1樓80-90㎡，2/3樓60-70㎡，店面尺寸為開間4.2米*進深15米*層高4.5米LOFT商鋪商鋪成交面積（㎡）成交均價（元/㎡）樓層套數(shù)1樓2樓39463032284520867963433022385618554298703樓33合計118專業(yè)至上

服務(wù)至誠案例分析-信達藍爵信達藍爵商業(yè)為2層樓的住宅底商，于2015年9月開盤，截止16年4月共成交0.16萬方，月均去化0.02萬方/2套，整盤均價30561元/㎡

項目位于廣富林路與光星路交接處，由信達地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)

項目占地5.1萬方，容積率2.5，計容面積12.7萬方，總建面積15.6萬方，綠化率35%

項目包含兩層臨街商鋪及高層公寓

項目于2015年9月推出27套商業(yè)，共計0.34萬方商鋪成交面積（㎡）成交均價（元/㎡）樓層套數(shù)1樓2樓6935512401595407792763230561商鋪合計15專業(yè)至上

服務(wù)至誠中央生態(tài)商務(wù)區(qū)商圈在售商業(yè)——在售商鋪的存量，主要為110以上的大面積商鋪為主，競爭掛關(guān)系較少。在建項目多數(shù)處于剛動工狀態(tài)，在本案銷售周期內(nèi)，還處于建設(shè)狀態(tài)。僅本案南面的麥德龍項目與本案工期相近，將存在一定競爭關(guān)系。項目<5050-70

70-90

90-110

>110總計住宅規(guī)劃用地昂立大廈富悅財富廣場開元地中海龍湖商務(wù)中心三迪廣場149712620202013410教育規(guī)劃用地富悅住宅規(guī)劃用地2123182812綠地地標(biāo)項住宅規(guī)劃用地1目信達藍爵財富廣場信達夢園9125住宅規(guī)劃用地住宅規(guī)劃用地中展商務(wù)大廈中展生活廣場總計117113萬達

三迪廣場

曼哈頓46綠地動漫商業(yè)中心中展瑞景昂立大爾頓酒店麥德龍

在建項目：綠地地標(biāo)項目、綠地動漫商業(yè)中心、麥德龍（麥德龍與本案工期接近，其余項目均處于土地平整階段）

未動工項目：商務(wù)廣場S1地塊、商務(wù)廣場S4地塊商務(wù)廣場S1地塊商務(wù)廣場S4地塊專業(yè)至上

服務(wù)至誠商業(yè)市場總結(jié)從區(qū)域市場看，本案面臨外部商圈和內(nèi)部商圈雙重分流競爭，無論從市場售價看，還是從去化看。本案想要實現(xiàn)銷售目標(biāo)，將會有一定難度。中央商業(yè)娛樂區(qū)商圈中央生態(tài)商務(wù)區(qū)商圈本案所在商圈售價：3.5-5.3萬/㎡去化：單盤最高去化3200㎡/月在售無運營競爭業(yè)態(tài)租金：較高能實現(xiàn)7-8元/㎡.天分流消費人群租金：較高能實現(xiàn)7.5-8.5元/㎡.天分流消費人群，麥德龍項目分流購買人群餐飲、休閑娛樂、生活配套餐飲、休閑娛樂、生活配套專業(yè)至上

服務(wù)至誠Step1：項目定位——本案設(shè)置何種商業(yè)等級及業(yè)態(tài)抓住市場機會？專業(yè)至上

服務(wù)至誠商業(yè)市場機會點挖掘本案實現(xiàn)目標(biāo)售價及去化速度均有一定難度。想要時間目標(biāo)售價及去化速度。需跳脫傳片區(qū)傳統(tǒng)拼硬件的競爭思維，在項目的業(yè)態(tài)、主題、包裝等產(chǎn)品軟件方面實現(xiàn)突破。體量硬件軟件格局形態(tài)立面/景觀硬件部分僅立面/景觀可做提升可提升點業(yè)態(tài)主題包裝差異化獨特標(biāo)簽環(huán)境包裝/互動體驗專業(yè)至上

服務(wù)至誠商業(yè)定位—能級定位本案商業(yè)體量較小，總共1.8萬㎡，在業(yè)態(tài)規(guī)劃上無法作出過多分類并形成規(guī)模效應(yīng)，建議以以某主題亮相，設(shè)置為區(qū)域主題中心。單體商業(yè)規(guī)模項目占位商業(yè)中心等級功能配置占位取向（萬㎡）地區(qū)商業(yè)中心城市商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心主題中心高復(fù)合城市資源區(qū)多維城市功能區(qū)綜合功能區(qū)>20?本案商業(yè)總體量在1.8萬㎡左右，但本10~205~10案與萬達廣場”0距離”相鄰；?

建議借勢萬達，商業(yè)能級定位成區(qū)域主題中心。主題功能區(qū)0.8~3.51.0-3.50.3-1.5社區(qū)商業(yè)中心生活配套中心居住/生活/產(chǎn)業(yè)區(qū)居住/生活區(qū)專業(yè)至上

服務(wù)至誠業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)——更有競爭力的業(yè)態(tài)組合軟性產(chǎn)品力主題包裝專業(yè)至上

服務(wù)至誠商業(yè)定位—業(yè)態(tài)定位根據(jù)區(qū)域市場的商業(yè)業(yè)態(tài)，目前親子/運動類業(yè)態(tài)較缺失。但本案南面麥德龍項目將引入迪卡儂，結(jié)合市場業(yè)態(tài)保有量及本案擁有的資源，建議本案定位以“親子/兒童”為主。本案南面麥德龍項目將引入迪卡儂展館專業(yè)至上

服務(wù)至誠商業(yè)定位—業(yè)態(tài)定位兒童類業(yè)態(tài)租金通常較低，本案除設(shè)置必要的兒童親子業(yè)態(tài)之外，搭配一些人氣高、租金高的餐飲、零售等業(yè)態(tài)，實現(xiàn)整體的運營。客戶需求租金/利潤空間

親子兒童業(yè)態(tài)可帶動兒童的父母及青年來消費

父母/青年需要餐飲、休閑娛樂等業(yè)態(tài)

親子兒童類業(yè)態(tài)通常租金較低

需通過其他業(yè)態(tài)增加增個項目的租金/利潤空間1.2租金高輻射19-25歲輻射10.80.60.40.2零售童心未泯的青年青年（松江大學(xué)城）餐飲帶動父母針對兒童體驗帶動30-45歲中青年父母兒童租金低0物業(yè)類型針對3-15歲兒童消費人群專業(yè)至上

服務(wù)至誠√業(yè)態(tài)√主題——獨特的項目標(biāo)簽軟性產(chǎn)品力主題包裝專業(yè)至上

服務(wù)至誠商業(yè)定位—主題營造根據(jù)本案的“兒童主題”業(yè)態(tài)定位，建議未來富有針對性、創(chuàng)新性的打造三個兒童系列主題——“小豬快跑”、“海洋公園”、“樂高”主題，打造成松江的迪斯尼

富有針對性與創(chuàng)新性的主題營造結(jié)合區(qū)域居住人群特點與業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，聚焦商業(yè)主題業(yè)態(tài)，依附有針對性與創(chuàng)新性的主題營造，確立本案商業(yè)的獨特標(biāo)簽?！靶∝i快跑”主題亮點：以小豬農(nóng)場為撬動點效果：制造話題，吸引人氣“海洋公園”主題“親子”主題+餐飲+購物+休閑+娛樂

亮點：海洋主題風(fēng)格

效果：獨立風(fēng)格標(biāo)簽“小豬快跑”主題松江的“迪斯尼”樂園“樂高”主題

業(yè)態(tài)：引入樂高主力店

效果：松江唯一，增大本案地域輻射范圍專業(yè)至上

服務(wù)至誠商業(yè)定位—主題營造主題之“小豬快跑”小豬農(nóng)場，吸引人氣動物主題餐飲、娛樂?

小豬農(nóng)場：公共區(qū)域，可供參觀、喂養(yǎng)，用于吸引人氣?

餐飲：與主題相關(guān)的“Zoo

Coffee”、有機食物專賣店、有機食物餐館?

娛樂：動物主題娛樂館。專業(yè)至上

服務(wù)至誠主題營造—“小豬快跑”成功案例—上海K11——成功吸引周邊人流，帶動周邊商鋪消費?小豬快跑農(nóng)莊所在樓層吸引人流是其他樓層的兩倍?

圍繞小豬農(nóng)莊主題，延伸發(fā)展餐飲，零售等商業(yè)，例如有機餐館等。專業(yè)至上

服務(wù)至誠商業(yè)定位—主題營造主題之“海洋世界”公共空間，海洋風(fēng)格打造消費場所，風(fēng)格打造海鮮主題餐飲?

公共空間：在中庭、商業(yè)外力面等采用海洋風(fēng)格主題。?

消費場所：風(fēng)格打造成海洋主題。?

特色餐飲：海鮮主題餐飲。專業(yè)至上

服務(wù)至誠主題營造—“海洋世界”成功案例—香港青衣巷——通過立面、小品、裝飾等海洋元素打造獨特體驗?公共空間可以打造成海洋主基調(diào)，吸引人流?

周邊商鋪店內(nèi)裝修可統(tǒng)一成海洋風(fēng)格，吸引人流消費。專業(yè)至上

服務(wù)至誠商業(yè)定位—主題營造主題之“樂高王國”親子/娛樂/教育?

樂高體驗館：主題體驗館、吸引人氣?

玩具消費：樂高玩具專賣店及其他兒童玩具專賣店?

兒童培訓(xùn)：兒童動手益智類培訓(xùn)，例如樂高機器人俱樂部專業(yè)至上

服務(wù)至誠主題營造—“樂高王國”成功案例—上海久光兒童部分——通過“樂高”，吸引其他兒童品牌?通過“樂高”，吸引其他品牌入駐，發(fā)展兒童服裝、兒童早教、兒童娛樂消費等全產(chǎn)業(yè)鏈。專業(yè)至上

服務(wù)至誠√業(yè)態(tài)√包裝——更好的環(huán)境及互動體驗核心價值體系主題包裝專業(yè)至上

服務(wù)至誠包裝公共空間——切合主題氛圍/充滿趣味?

立面、中庭、地板等部分打造?

切合主題?

年輕氣息，充滿童趣專業(yè)至上

服務(wù)至誠包裝童趣小品——營造氛圍/吸引關(guān)注?

設(shè)置具有裝飾性的公共小品設(shè)施，提前在銷售期引入商業(yè)情景，營造良好的氛圍，利于展示及銷售。專業(yè)至上

服務(wù)至誠本案商業(yè)定位以親子為主題，針對年輕消費群體的，集餐飲零售、娛樂休閑、體驗互動的主題式購物街區(qū)?！靶∝i快跑”與其他商業(yè)錯位競爭；獨特的商業(yè)主題標(biāo)簽；松江核心商圈的“迪斯尼”囊括兒童、中青年消費群?！皹犯咄鯂薄昂Ｑ蠊珗@”輻射19-25歲童心未泯的青年Step1：界定項目發(fā)展模式——如何通過立體業(yè)態(tài)布局實現(xiàn)利潤最大？專業(yè)至上

服務(wù)至誠立體業(yè)態(tài)布局布局原則：橫向定業(yè)態(tài)，縱向定主題項目屬性：本案屬于Block街區(qū)形式，樓層縱向聯(lián)系相較于盒狀商業(yè)更加緊密?？v向定主題：在縱向上為每棟樓進行主體定位，在同一區(qū)域內(nèi)布局?？v橫向定業(yè)態(tài)：根據(jù)各業(yè)態(tài)付租能力高低順次分布于各個樓層。向定主題橫向定業(yè)態(tài)專業(yè)至上

服務(wù)至誠立體業(yè)態(tài)布局—縱向定主題動線及人流節(jié)點分析：1.人流聚集點分析——人流聚集點合理利用2.動線分析——規(guī)避過長動線的弱點人流聚集點中央廣場處人流聚集點：動線最長動線最長商業(yè)街兩旁：———適宜引進快人流業(yè)態(tài)。———適宜通過特殊場景、環(huán)境渲染來吸引人流。專業(yè)至上

服務(wù)至誠立體業(yè)態(tài)布局—縱向定主題“小豬快跑”主題——“小豬快跑”主題：落位在人流最易聚