全國2014年4月自學考試00169房地產(chǎn)法試題答案

絕密★考試結(jié)束前全國2014年4月高等教育自學考試房地產(chǎn)法試題課程代碼：00169一、單項選擇題（本大題共30小題，每小題1分，共30分）在每小題列出的四個備選項中只有一個是符合題目要求的，請將其選出并將“答題紙”的相應(yīng)代碼涂黑。錯涂、多涂或未涂均無分。1．從自然屬性來看，土地是萬物之本，是一切生產(chǎn)和一切存在的源泉，其特征是（A）1-49A．基礎(chǔ)性 B．支配性C．風險性 D．排他性2．依據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，出讓取得教育、科技、文化用地使用權(quán)的最高年限為（C）4-92A．30年 B．40年C．50年 D．70年3．住房公積金的貸款對象僅為住房公積金的繳存主體，除信用等級高的個人可以上浮外，單筆最高額度為人民幣（C）9-215A．20萬元 B．30萬元C．40萬元 D．50萬元4．房地產(chǎn)信托融資中，信托公司運用信托資金主要采取的信托方式中不包括（D）9-219A．貸款信托 B．股權(quán)信托C．財產(chǎn)權(quán)信托 D．人格權(quán)信托5．《房屋登記辦法》要求房屋登記機構(gòu)自受理國有土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)登記申請之日起一定時間內(nèi)，將申請登記事項記載于房屋登記簿或者作出不予登記的決定，該時間是（C）2-67A．1O個工作日 B．15個工作日C．30個工作日 D．60個工作日6．劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)為出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)申請（A）2-68A．初始登記 B．轉(zhuǎn)移登記C．更正登記 D．異議登記7．下列建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)屬于土地一級市場的是（A）3-75A．建設(shè)用地使用權(quán)入股 B．建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓C．建設(shè)用地使用權(quán)出租 D．建設(shè)用地使用權(quán)抵押8．根據(jù)我國《土地管理法》的規(guī)定，行使征收土地審批權(quán)的政府機關(guān)至少應(yīng)是（D）3-76A．鄉(xiāng)級人民政府 B．縣級人民政府C．市級人民政府 D．省級人民政府9．按照國家規(guī)定，需要有關(guān)部門批準或核準的建設(shè)項目，以劃撥方式提供國有土地使用權(quán)的，建設(shè)單位在報送有關(guān)部門批準或核準前，應(yīng)當向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請核發(fā)（B）3-85A．建設(shè)項目用地呈報說明書 B．選址意見書C．項目規(guī)劃書 D．土地利用總體規(guī)劃書10．對于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地，建設(shè)用地使用權(quán)合同設(shè)立的方式是（A）4-91A．國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓 B．國有土地出租C．國有土地使用權(quán)作價出資 D．建設(shè)用地使用權(quán)劃撥11．國有土地租賃可以根據(jù)具體情況實行短期租賃和長期租賃，短期租賃的年限一般不超過（C）4-92A．1年 B．3年C．5年 D．1O年12．《國有土地上房屋征收與補償條例》明確了征收補償?shù)呢熑沃黧w是（B）4-96A．建設(shè)單位 B．人民政府C．財政部門 D．住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門13．根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》及《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須有一定金額的注冊資本，該金額最低為（B）5-115A．50萬元 B．100萬元C．1000萬元 D．5000萬元14．下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級條件的表述中，符合一級資質(zhì)的是（A）5-116A．注冊資本5000萬元以上B．從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營時間3年以上C．近3年房屋建筑面積累計竣工20萬平方米以上D．連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達到100％15．《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》規(guī)定，在正常使用條件下，建設(shè)工程電氣管線的最低保修期限為（B）5-139A．1年 B．2年C．3年 D．5年16．下列關(guān)于工程款優(yōu)先受償權(quán)規(guī)則的表述中，不正確的是（C）5-131A．承包人的工程款清償不僅優(yōu)先于普通債權(quán)，而且優(yōu)先于以該工程設(shè)定的抵押權(quán)B．工程款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗已交付購買商品房全部或大部分款項的商品房買受人C．優(yōu)先受償?shù)墓こ炭畈粌H包括工人工資、材料款等在工程建設(shè)中實際支出的款項，也包括發(fā)包人違約所造成的承包人的利息損失或違約金D．優(yōu)先權(quán)行使的期限為6個月，自工程竣工之日或合同約定的竣工之日起計算17．根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)交易的形式不包括（D）6-141A．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 B．房地產(chǎn)抵押C．房地產(chǎn)租賃 D．房地產(chǎn)經(jīng)紀18．根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由（B）6-145A．全國人大規(guī)定 B．國務(wù)院規(guī)定C．住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部規(guī)定 D．國土資源部規(guī)定19．房屋轉(zhuǎn)租中，因承租人的原因，出租人有權(quán)解除合同的情形為（A）6-156A．未經(jīng)出租人同意，承租人擅自轉(zhuǎn)租B．雖經(jīng)出租人同意，承租人轉(zhuǎn)租給第三人，但未向房屋所在地房屋管理部門備案C．出租人知道或應(yīng)當知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議D．因承租人拖欠租金，但次承租人請求代承租人支付欠付的租金20．下列關(guān)于房屋承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的表述中，正確的是（A）6-156A．出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價、變賣租賃房屋償還債務(wù)，在合理期限內(nèi)通知了承租人，承租人有以同等條件優(yōu)先購買房屋的權(quán)利B．出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，承租人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于房屋共有人C．出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，在5日前通知了承租人，承租人雖未參加拍賣，人民法院應(yīng)當認定承租人仍然享有優(yōu)先購買權(quán)D．出租人將房屋出賣給其兄弟，承租人若行使優(yōu)先購買權(quán)，人民法院應(yīng)當支持21．下列關(guān)于規(guī)制商品房銷售廣告的表述中，不正確的是（D）6-150A．預(yù)售房地產(chǎn)，未取得該項目預(yù)售許可證的，不得發(fā)布廣告B．涉及面積的，應(yīng)當表明是建筑面積或者使用面積C．涉及銷售價格的，應(yīng)當清楚表示為實際的銷售價格，明示價格的有效期限D(zhuǎn)．廣告中含有能夠為入住者辦理戶口、就業(yè)、升學等事項的承諾22．職工和單位住房公積金的繳存比例均不得低于職工上一年度月平均工資的（A）10-232A．5％ B．7％C．1O％ D．12％23．關(guān)于經(jīng)紀機構(gòu)從事房地產(chǎn)代理活動的表述中，正確的是（A）7-163A．必須以被代理人的名義從事代理活動B．可以以被代理人的名義也可以以自己的名義從事代理活動C．必須以自己的名義從事代理活動D．不得超越代理權(quán)限，但對被代理人有益的，對被代理人有約束力24．下列關(guān)于土地增值稅征稅范圍的選項中，正確的是（A）11-240A．有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)B．有償轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)C．以繼承方式取得的國有土地上的房屋D．以贈與方式取得的國有土地上的房屋25．“依山傍水”小區(qū)建成后，業(yè)主們決定通過業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會。根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，下列關(guān)于業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會表決通過標準的表述中，正確的是（D）8-185A．經(jīng)專有部分占建筑物總面積2／3以上的業(yè)主或占總?cè)藬?shù)2／3以上的業(yè)主同意B．經(jīng)專有部分占建筑物總面積2／3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2／3以上的業(yè)主同意C．經(jīng)專有部分占建筑物總面積超過1／2的業(yè)主或占總?cè)藬?shù)超過1／2的業(yè)主同意D．經(jīng)專有部分占建筑物總面積超過1／2的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)超過1／2的業(yè)主同意26．業(yè)主是房屋的（D）8-183A．使用人 B．占有人C．租賃人 D．所有人27．物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的管理權(quán)源于（B）8-182A．房地產(chǎn)開發(fā)商的委托 B．業(yè)主的委托C．物業(yè)服務(wù)公司的章程 D．政府房地產(chǎn)管理部門的委托28．根據(jù)《物權(quán)法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，下列財產(chǎn)中，不可以作為抵押權(quán)客體的是（D）9-202A．建設(shè)用地使用權(quán)B．房屋及其土地附著物C．以招標方式取得的荒地的土地承包經(jīng)營權(quán)D．依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)29．同一財產(chǎn)向兩人以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財產(chǎn)所得價款應(yīng)當依照有關(guān)擔保法律制度的規(guī)定清償。下列各項中，不符合《物權(quán)法》規(guī)定的是（D）9-205A．抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償B．抵押權(quán)已登記且登記順序相同的，按照債權(quán)比例清償C．抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償D．抵押權(quán)未登記的，按照抵押合同生效時間的先后順序清償30．房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)立的時間是抵押合同（C）9-205A．簽訂之時 B．約定之日C．登記之時 D．履行之時二、多項選擇題（本大題共5小題，每小題2分，共1O分）在每小題列出的五個備選項中至少有兩個是符合題目要求的，請將其選出并將“答題紙”的相應(yīng)代碼涂黑。錯涂、多涂、少涂或未涂均無分。31．下列選項中，屬于業(yè)主在物業(yè)管理中享有的權(quán)利有（ABCE）8-184A．監(jiān)督業(yè)主委員會的工作B．參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)C．提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議D．對政府房地產(chǎn)管理部門提出意見與建議E．按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)32．不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)的證明。土地權(quán)利證書包括（ACDE）2-67A．國有土地使用權(quán)證 B．國有土地所有權(quán)證C．集體土地使用證 D．集體土地所有證E．土地他項權(quán)利證明書33．申請經(jīng)濟適用住房的家庭必須同時具備下列條件（ABE）10-225A．具有當?shù)爻擎?zhèn)戶口B．家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收人家庭收入標準C．申請人需具有完全民事行為能力D．申請家庭成員在一定時限內(nèi)沒有住房交易記錄E．無房或者是現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定的住房困難標準34．以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)具備的條件有（ABD）4-107A．轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，應(yīng)當持有房屋所有權(quán)證書B．按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書C．按照出讓合同約定已經(jīng)支付一半以上土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書D．按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件E．按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之五十以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件35．房地產(chǎn)評估活動除遵循獨立、客觀、公正原則外，還應(yīng)當遵循（ACDE）7-170A．合法原則 B．社會效益原則C．最高最佳原則 D．替代原則E．估價時點原則三、名詞解釋題（本大題共5小題，每小題3分，共15分）36．建設(shè)工程監(jiān)理5-131答：是指監(jiān)理單位受項目法人的委托，依據(jù)國家批準的工程項目建設(shè)文件，有關(guān)工程建設(shè)的法律、法規(guī)和工程建設(shè)監(jiān)理合同及其他工程建設(shè)合同，（2分）對項目實施或工程建設(shè)全過程進行監(jiān)督和管理。（1分）37．土地利用總體規(guī)劃3-82答：是在一定行政區(qū)域內(nèi)，根據(jù)國家社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的要求和當?shù)氐淖匀?、?jīng)濟、社會條件，（1分）對土地的開發(fā)、利用、治理、保護在空間上、時間上所做的總體安排和布局。（2分）38．房屋租賃6-153答：是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，（2分）由承租人向出租人支付租金的行為。（1分）39．房地產(chǎn)融資9-200答：即房地產(chǎn)資金的融通，是指借助貨幣流通，（1分）為房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)、流通和消費等環(huán)節(jié)進行貨幣資金調(diào)劑及其他一些相關(guān)的金融服務(wù)。（2分）40．房地產(chǎn)稅收11-234答：是指以房地產(chǎn)為納稅依據(jù)的稅種（1分）和以房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、流轉(zhuǎn)過程中特定行為為納稅依據(jù)的稅種的總稱。（2分）四、簡答題（本大題共4小題，每小題6分，共24分）41．簡述宅基地使用權(quán)的概念及特征。2-60答：宅基地使用權(quán)是指農(nóng)村集體組織的成員依法享有的在農(nóng)民集體所有的土地上建造住宅及其附屬設(shè)施的權(quán)利。（1分）其特征：（1）宅基地使用權(quán)的權(quán)利人只能是本農(nóng)村集體成員。（1分）（2）宅基地使用權(quán)只能用于建造個人住宅及其附屬設(shè)施。（1分）（3）宅基地使用權(quán)實行“一戶一宅”。（1分）（4）宅基地使用權(quán)具有福利性。（1分）（5）除轉(zhuǎn)讓給符合條件的本農(nóng)民集體成員外，宅基地使用權(quán)不得出賣或以其他方式轉(zhuǎn)讓其宅基地。（1分）42．簡述建設(shè)工程招標的性質(zhì)和范圍。5-124答：（1）建設(shè)工程招標的法律性質(zhì)屬于要約邀請。（1分）（2）建設(shè)工程招標的范圍：①施工單項合同估算價在200萬元人民幣以上，（1分）或者項目總投資在3000萬元人民幣以上。（1分）②大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會公共利益、公眾安全的項目。（1分）③全部或部分使用國有資金或者國家融資的項目。（1分）④使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項目。（1分）43．簡述商品房包銷的基本流程。7-175答：（1）開發(fā)商授權(quán)包銷人全權(quán)銷售一定范圍的商品房；（1分）（2）雙方確定商品房包銷基價；（1分）（3）不論商品房是否能夠售出，包銷商必須定期向開發(fā)商支付確定數(shù)額的商品房價款；（1分）（4）商品房銷售后，超過包銷基價部分為包銷商的經(jīng)營收入；（1分）（5）如果低于基價售出，其不足基價部分，由包銷商向開發(fā)商補償；（1分）（6）包銷期限屆滿，由包銷人按照包銷基價購入全部未售出的商品房。（1分）44．簡述建筑物專有部分所有權(quán)的確定標準。8-179答：（1）構(gòu)造上的獨立性，即被區(qū)分的部分在建筑物的構(gòu)造上，可以加以區(qū)分并與建筑物的其他部分隔離。（2分）（2）須具有適用上的獨立性，即被區(qū)分的各部分，可以為居住、工作或其他目的使用。（2分）（3）能夠登記成為業(yè)主所有權(quán)的客體。（2分）五、論述題（本題1O分）45．論述國有土地上房屋征收的補償范圍、標準和方式。4-98答：一、依照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑應(yīng)當給予補償，（1分）補償包括：1、被征收房屋價值的補償。（2分）2、因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償。（2分）3、因征收房屋造成的停產(chǎn)、停業(yè)損失的補償。（2分）二、補償標準：對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。（2分）三、房屋征收的補償方式有：貨幣補償和房屋產(chǎn)權(quán)交換兩種。（1分）六、案例分析題（本題11分）46．2013年2月20日，王某與丁某簽訂了一份房屋買賣合同。合同約定，王某將一套位于錦城住宅小區(qū)的房屋出售給丁某，房價200萬元。丁某因一筆銀行定期存款一個月后才到期，購房款不足，遂與王某商定，先交付一半的購房款，等余款付清后交房并辦理房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)。一個月以后，丁某前往王某處付款并要求辦理過戶手續(xù)時，得知王某已經(jīng)將該套房屋賣給了張某，并與張某辦理了房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)。經(jīng)過交涉沒有結(jié)果后，丁某向人民法院提起訴訟，主張擁有該房屋的所有權(quán)，但法院經(jīng)審理判決該房屋所有權(quán)屬于張某。張某入住后，發(fā)生如下事項：（1）張某要求租用地下車庫的停車位時，被告知車位已滿，張某由于沒有合適的位置停車，遂自行將小區(qū)內(nèi)的一塊綠地改造為停車位；（2）由于很多業(yè)主對電梯運行狀況不滿意，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主委員會決定動