營(yíng)銷策劃方案-副本10600字

營(yíng)銷策劃方案-副本10600字

近期展開(kāi)工作，一是研究我們七彩鎮(zhèn)攝影家俱樂(lè)部負(fù)一層洗浴和KTV如何裝修、如何招商、如何運(yùn)營(yíng)。二是研究二層賓館等業(yè)態(tài)如何運(yùn)作。三是研究七彩鎮(zhèn)商業(yè)街怎樣找專門的單位運(yùn)作，做活和繁榮業(yè)態(tài)。七彩鎮(zhèn)攝影家俱樂(lè)部和商業(yè)街營(yíng)銷策劃方案20xx年3月21日目錄一、對(duì)本項(xiàng)目規(guī)劃策劃的解讀二、攝影俱樂(lè)部及商業(yè)街總體營(yíng)銷策劃方案第一部分總體策劃理念第二部分本項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)策略第三部分本項(xiàng)目建筑形態(tài)策略第四部分本項(xiàng)目分階段營(yíng)銷戰(zhàn)略第五部分本項(xiàng)目銷控價(jià)格策略第六部分本項(xiàng)目分期銷售方法第七部分策劃配合銷售分期的工作計(jì)劃第八部分本專案小組導(dǎo)入U(xiǎn)SP階段策略第九部分促進(jìn)鎮(zhèn)子各種活動(dòng)策略第十部分不同開(kāi)發(fā)時(shí)期不同的訴求傾向第十一部分不同時(shí)期不同的公關(guān)策略第十二部分本項(xiàng)目廣告創(chuàng)新企劃思路第十三部分公園式物業(yè)管理與景區(qū)三大主題配套結(jié)語(yǔ)三、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)四、項(xiàng)目策劃運(yùn)作經(jīng)理和班子配備五、成功的旅游文化房地產(chǎn)策劃運(yùn)作操盤案例一、對(duì)本項(xiàng)目規(guī)劃策劃的解讀七彩鎮(zhèn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)策劃是基于與周邊各大景區(qū)、行政部門及旅行社建立良好的互助合作關(guān)系，目的在于理順七彩鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)、市場(chǎng)營(yíng)銷、對(duì)外宣傳等關(guān)系。我們考慮到七彩鎮(zhèn)公共關(guān)系的多方位性、復(fù)雜性、動(dòng)態(tài)性，因?yàn)轱L(fēng)景旅游區(qū)是資源依賴性的行業(yè)，不論是自然旅游的資源，還是人文社會(huì)旅游資源，都存在并不固定于一定的區(qū)域——風(fēng)景旅游區(qū)，從而為旅游者包括食、宿、行、游、購(gòu)、娛六大要素在內(nèi)的旅游活動(dòng)提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。作為旅游經(jīng)營(yíng)管理基本單位的風(fēng)景旅游區(qū)，要實(shí)現(xiàn)其有效的經(jīng)營(yíng)管理，就必須有完整的經(jīng)營(yíng)策劃來(lái)付諸實(shí)踐。1、“新市鎮(zhèn)主義”的規(guī)劃模式。本項(xiàng)目完整、圓滿地運(yùn)用了“新市鎮(zhèn)主義”的規(guī)劃模式。從20世紀(jì)90年代中期新市鎮(zhèn)在世界各國(guó)普遍發(fā)展，主要的方式具有以下特點(diǎn)：（1）自然：如果區(qū)內(nèi)原來(lái)有水流、高坡、沼澤等自然條件，盡量不擾動(dòng)它們，保持原始面貌，為整個(gè)社區(qū)提供自然娛樂(lè)的資源。（2）中心：依托自然人文資源，新市鎮(zhèn)內(nèi)部設(shè)計(jì)中心區(qū)，為本商戶提供包括辦公、商業(yè)、交通樞紐，形成一個(gè)相對(duì)自給自足的市鎮(zhèn)，減少對(duì)外部的依靠，從而增強(qiáng)吸引力，在區(qū)內(nèi)創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)。（3）交通：強(qiáng)調(diào)步行道路系統(tǒng)，在工作空間、居住空間、商業(yè)空間之間，建立人行道聯(lián)系網(wǎng)。做到游客能夠步行到區(qū)內(nèi)的任何一個(gè)功能空間；根據(jù)自然地形狀況，內(nèi)部道路采用彎曲的形式，增加趣味性和人情味，并且可以有效地降低機(jī)動(dòng)車的車速。（4）風(fēng)格：新市鎮(zhèn)主義的設(shè)計(jì)，是自始至終貫穿一個(gè)特定的風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)攝影、民俗、地質(zhì)奇觀等元素。通過(guò)建筑、布局、戶型、材料、標(biāo)志、色彩、設(shè)計(jì)等因素強(qiáng)烈地反復(fù)強(qiáng)調(diào)主題風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)品味感，使整個(gè)區(qū)域的形象得到突出表達(dá)。2、“人性化空間、親水性市鎮(zhèn)、最優(yōu)化房型”的景區(qū)市鎮(zhèn)生活概念。（1）人文理念：充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計(jì)思想，在規(guī)劃與設(shè)計(jì)中首先研究人的居住到為和居住心理；營(yíng)造空間尺度適宜、居住舒適方便，頗具人氣的居住小區(qū)，形成有凝聚力和特色的市鎮(zhèn)人居環(huán)境，體現(xiàn)市鎮(zhèn)對(duì)“人”的關(guān)懷。（2）生態(tài)理念：從市鎮(zhèn)的角度來(lái)講，要建立起完整的自然生態(tài)體系，并與周邊生態(tài)緊密聯(lián)系，充分保護(hù)和利用鎮(zhèn)內(nèi)綠地與水環(huán)境空間，形成和諧共生的生態(tài)環(huán)境。依托于市鎮(zhèn)獨(dú)一無(wú)二的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，充分利用人工湖，配合貫穿整個(gè)小區(qū)的由南向北的景觀大道和集中綠化帶為主要的骨架，結(jié)合各具特色的組團(tuán)綠化，形成社區(qū)整體的水體與綠化交織的生態(tài)網(wǎng)絡(luò)。（3）均質(zhì)空間和均好景觀：社區(qū)的均質(zhì)空間和均好景觀體現(xiàn)了個(gè)個(gè)平等的原則，符合和諧共生的可持續(xù)發(fā)展理念，均好的環(huán)境景觀也有助于樓盤的整體營(yíng)銷。二、攝影俱樂(lè)部及商業(yè)街總體營(yíng)銷策劃方案第一部分總體策劃理念七彩鎮(zhèn)的核心建筑就是攝影俱樂(lè)部，商業(yè)制高點(diǎn)就是沿街商鋪——一個(gè)超級(jí)山水社區(qū)即將啟動(dòng)！精心打造三性三化；唯一性：領(lǐng)先張掖旅游市場(chǎng)，人無(wú)我有國(guó)際性：將攝影藝術(shù)，以博物館的嚴(yán)肅形式表達(dá)尊貴性：張掖旅游景區(qū)最時(shí)尚的生活區(qū)全景化：大景+小景+房景商業(yè)化：倡導(dǎo)張掖景區(qū)最佳休閑環(huán)境智能化：建設(shè)成為現(xiàn)代化智能小區(qū)第二部分本項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)策略1、挑戰(zhàn)市場(chǎng)巔峰第一步——引進(jìn)專業(yè)團(tuán)隊(duì)對(duì)商業(yè)街和俱樂(lè)部的商業(yè)化運(yùn)作，需要找諸如大明城商業(yè)推廣團(tuán)隊(duì)水準(zhǔn)的，經(jīng)過(guò)實(shí)際調(diào)研，推廣方案，來(lái)科學(xué)合理的做活項(xiàng)目，總的理念就是：“專業(yè)的人做專業(yè)的事”。區(qū)域內(nèi)的運(yùn)作費(fèi)用，可以和七彩鎮(zhèn)各個(gè)業(yè)主成立一個(gè)協(xié)會(huì)來(lái)承擔(dān)，營(yíng)造出互利共贏的氛圍。（2）持續(xù)發(fā)展的提前考量——配套配合策略作為七彩鎮(zhèn)發(fā)展的物質(zhì)條件，配套設(shè)施先行開(kāi)發(fā)的難度較大。然而，從市鎮(zhèn)發(fā)展的角度，一定的人口和構(gòu)成必然要求一定的配套，這樣才能保證基本的生活需求，避免市鎮(zhèn)吸引力的下降。我們將做到配套提前考量——泛會(huì)所、商業(yè)配套、生態(tài)湖區(qū)的綠化、泛體育場(chǎng)、銀行、郵局等生活設(shè)施的配套。（3）自覺(jué)的市鎮(zhèn)發(fā)展——制定市鎮(zhèn)終極目標(biāo)欣賞丹霞美景，回歸山水共鳴??這種獨(dú)特的寧?kù)o致遠(yuǎn)的魅力。營(yíng)造小環(huán)境，整合大環(huán)境，將社區(qū)終極目標(biāo)測(cè)定為：創(chuàng)張掖景區(qū)第一優(yōu)質(zhì)休閑環(huán)境！第三部分本項(xiàng)目建筑形態(tài)策略在建筑形態(tài)上，住宅造型強(qiáng)調(diào)其現(xiàn)代感兼顧地方特色，不同組團(tuán)以外立面顏色區(qū)分，各色石材與磚飾面結(jié)合，大面積玻璃窗，突出傳統(tǒng)特色并兼顧現(xiàn)代時(shí)尚。建筑物的設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)自然形態(tài)和大尺度，水景綠化園林空間中細(xì)膩的手法和小巧的尺度，豐富設(shè)計(jì)的層次，并把建筑物結(jié)合為有機(jī)的整體。本策劃主要針對(duì)攝影家俱樂(lè)部及商業(yè)街的業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)，需要更詳盡的攝影家俱樂(lè)部的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖紙及相關(guān)數(shù)據(jù)，從而進(jìn)一步確定裝修，和房屋基本的功能劃分。第四部分本項(xiàng)目分功能片區(qū)營(yíng)銷戰(zhàn)略一是全區(qū)域的，尤其是攝影家俱樂(lè)部和商業(yè)街的廣告宣傳，要多渠道，多平臺(tái)的開(kāi)展，包括中心廣場(chǎng)，高鐵站，高速公路出入口，市區(qū)各個(gè)商圈都是非常有價(jià)值的宣傳平臺(tái)。二是與公航旅對(duì)接，將七彩鎮(zhèn)作為游客出門的第一站，每年100萬(wàn)的游客量對(duì)七彩鎮(zhèn)來(lái)說(shuō)是一種巨大經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的雙豐收。還有旅行社的游客導(dǎo)向，要讓每一位游客都有機(jī)會(huì)光臨七彩鎮(zhèn)！三是攝影家俱樂(lè)部地下洗浴中心、KTV和地上賓館，可以由我們自己裝修經(jīng)營(yíng)管理，也可以聘請(qǐng)職業(yè)經(jīng)理人。也可以是賓館自己經(jīng)營(yíng)，地下洗浴中心和KTV招商給別人經(jīng)營(yíng)，也可以整體或部分出租收租金。第五部分本項(xiàng)目銷控價(jià)格策略第一期：中高環(huán)境賣中等價(jià)格（預(yù)售許可證之前及正式入市時(shí)）——迅速塑造人氣。第二期：較高環(huán)境賣中高價(jià)格（20xx年下半年）第三期：最高環(huán)境賣同安最高價(jià)格（20xx年全年）備注：售價(jià)低開(kāi)高走，隨建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行合理調(diào)整。第六部分本項(xiàng)目分期銷售方法將蕓溪小區(qū)劃分為8個(gè)不同檔次的組團(tuán)，并分3期以上推出，以便營(yíng)造熱銷場(chǎng)景，激發(fā)客戶的購(gòu)買欲望。在首期推盤時(shí)推出總價(jià)中等的中偏低產(chǎn)品，理由有二點(diǎn)：1、首推高檔產(chǎn)品會(huì)給客戶產(chǎn)生本項(xiàng)目?jī)r(jià)格過(guò)高的錯(cuò)覺(jué)，并產(chǎn)生價(jià)格抗性，容易失去后期提價(jià)空間。2、首推低端產(chǎn)品，容易損害項(xiàng)目整體形象，并對(duì)項(xiàng)目未來(lái)推出的高價(jià)高檔產(chǎn)品失去認(rèn)同感。第七部分策劃配合銷售分期的工作計(jì)劃：第一階段：銷售準(zhǔn)備期（20xx年7月18日~20xx年9月30日）第二階段：開(kāi)盤及強(qiáng)銷期（20xx年10月1日~20xx年2月）第三階段：持續(xù)期（20xx年2月~20xx年4月30日）第四階段：再?gòu)?qiáng)銷期（20xx年5月~20xx年10月）第五階段：持續(xù)期及收尾期（20xx年10月—）第一階段：銷售準(zhǔn)備期（20xx年7月28日~20xx年9月30日）本階段的主要工作內(nèi)容是為保證按計(jì)劃開(kāi)盤銷售而進(jìn)行的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，時(shí)間為2個(gè)月，主要包括：1.設(shè)計(jì)方面：戶型、規(guī)劃、設(shè)備、裝修、會(huì)所、工程進(jìn)度；2.現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備方面：接待中心、樣板間、工地包裝、宣傳展板；3.廣告推廣方面：項(xiàng)目整體思路、廣告計(jì)劃、媒體組合、媒體計(jì)劃、媒體預(yù)算；4.銷售工具方面：模型、樓書、DM、展板、圍墻、廣告牌、廣告旗；5.人員準(zhǔn)備方面：人員招聘、人員培訓(xùn)、指導(dǎo)人員到位等；6.銷售方式方面：銷售資料、樓層銷控、價(jià)格制定；7.其它。第二階段：開(kāi)盤及強(qiáng)銷期（20xx年10月1日~20xx年2月）本階段是綜合介紹產(chǎn)品內(nèi)容，樹(shù)立項(xiàng)目形象并全力銷售、大力促進(jìn)成交的關(guān)鍵階段，計(jì)劃為期4個(gè)半月，可根據(jù)實(shí)際銷售情況進(jìn)行時(shí)間調(diào)整。前提：1.證件齊備2.銷售資料到位3.接待中心及樣板間完成4.人員培訓(xùn)完畢5.其他工作內(nèi)容：開(kāi)盤期工作內(nèi)容：1.開(kāi)盤前項(xiàng)目及發(fā)展商形象宣傳2.展銷會(huì)前期準(zhǔn)備3.接待來(lái)電、來(lái)訪客戶4.媒體反饋統(tǒng)計(jì)5.修正廣告及媒體方案6.客戶調(diào)查分析強(qiáng)銷期工作內(nèi)容：1.接待來(lái)電、來(lái)訪客戶2.客戶追蹤3.成交簽約4.全方位廣告支持5.客戶調(diào)查分析（成交、未成交）6.廣告、媒體修正7.促銷活動(dòng)的組織8.業(yè)務(wù)人員再培訓(xùn)9.每日業(yè)務(wù)人員工作總結(jié)及例會(huì)第三階段：持續(xù)期（20xx年2月~20xx年4月30日）由于廈門房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)受季節(jié)因素影響，每年春季為銷售的一個(gè)淡季時(shí)期，故本階段將前期的工作進(jìn)行總結(jié)及修正。主要工作有以下幾方面：1.追蹤客戶全面成交2.減少?gòu)V告發(fā)布量，加強(qiáng)針對(duì)性宣傳3.工程進(jìn)度形象包裝4.配合其他銷售方式（促銷活動(dòng)、外企業(yè)宣傳、派發(fā)、郵寄）第四階段：再?gòu)?qiáng)銷期（20xx年5月~20xx年10月）此階段是經(jīng)過(guò)對(duì)前一階段的總結(jié)修正后開(kāi)始的又一輪強(qiáng)銷階段，是時(shí)夏季又是房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售的黃金季節(jié)，本階段無(wú)論是從工程進(jìn)度方面，還是項(xiàng)目整體形象及購(gòu)房客戶的心理方面，都會(huì)促進(jìn)項(xiàng)目的銷售，主要工作有以下幾方面：1.工程整體形象包裝2.參加秋季房展會(huì)3.媒體方告宣傳4.接待來(lái)電、來(lái)訪客戶5.成交簽約6.督促按揭及交款7.促銷活動(dòng)8.客戶情況調(diào)查分析9.媒體情況調(diào)查分析及修正10.銷售總結(jié)及銷售策略的隨時(shí)檢討第五階段：持續(xù)期及收尾期（20xx年10月）本階段是在淡季的再次努力，同樣對(duì)整個(gè)銷售階段的業(yè)績(jī)起著關(guān)鍵作用。主要工作內(nèi)容：1.接待來(lái)電、來(lái)訪客戶2.全力追蹤積累客戶3.有針對(duì)性的組織客戶聯(lián)誼會(huì)及產(chǎn)品的說(shuō)明會(huì)4.工地形象包裝第八部分本專案小組導(dǎo)入U(xiǎn)SP階段策略“我樓上的一廳一房，廚廁皆全，干凈明亮，在臥房，推開(kāi)窗，可以看到泰晤士河最美的一段，欲租請(qǐng)致電1234567”這個(gè)廣告由于自覺(jué)地運(yùn)用了“USP（獨(dú)特銷售主張）”的理論，很快就以當(dāng)時(shí)最好的價(jià)格租了出去。USP廣告策略包括了兩個(gè)最基本的內(nèi)容：1、每一個(gè)廣告都要向消費(fèi)者傳遞一個(gè)清晰的消費(fèi)利益主張；2、每個(gè)主張都必須是獨(dú)特點(diǎn)，其他品牌無(wú)法提供或還沒(méi)有使用過(guò)。USP使無(wú)數(shù)產(chǎn)品從平庸走向輝煌，對(duì)整個(gè)廣告界、營(yíng)銷界和企業(yè)界產(chǎn)生了無(wú)比巨大的推動(dòng)作用。房地產(chǎn)項(xiàng)目在運(yùn)用USP時(shí)，對(duì)其所提出的銷售主張，要從房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體去分析、挖掘和提升，最終找出項(xiàng)目本身“最美的一段”。讓我們一起來(lái)看一看一些著名房地產(chǎn)項(xiàng)目的USP碧桂園：給你一個(gè)五星級(jí)的家祈福新村：精英衛(wèi)星城光大花園：大榕樹(shù)下，健康人家星河灣：一個(gè)心情盛開(kāi)的地方世貿(mào)商城：把中山路搬進(jìn)來(lái)（本專案策劃總監(jiān)林懋予先生，19xx年策劃的房地產(chǎn)作品，現(xiàn)已列入深圳大學(xué)工商管理學(xué)院MBA房地產(chǎn)營(yíng)銷教材）UPS不是一句簡(jiǎn)單的廣告口號(hào)，而是一項(xiàng)有具體內(nèi)容，有實(shí)質(zhì)含義的銷售主張。房地產(chǎn)項(xiàng)目從規(guī)劃設(shè)計(jì)，建筑施工到營(yíng)銷推廣，在各個(gè)環(huán)節(jié)，各個(gè)階段，發(fā)展商都要圍繞USP進(jìn)行硬件配套建設(shè)。如果沒(méi)有相應(yīng)的硬件支持，即使其主張很有獨(dú)特性，USP也只會(huì)變成一句空洞的廣告口號(hào)，無(wú)法達(dá)到提升產(chǎn)品“銷售力”的目的，從而不能成為USP。房地產(chǎn)USP給產(chǎn)品一個(gè)獨(dú)特的銷售說(shuō)辭，向消費(fèi)者提出購(gòu)買理由，強(qiáng)勢(shì)品牌是促成購(gòu)買的催化劑，是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)致勝的關(guān)鍵手段，USP和品牌的運(yùn)用都要考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)，最忌急功近利。實(shí)際上，USP的有效運(yùn)用能促進(jìn)品牌的成長(zhǎng)壯大，品牌的成長(zhǎng)也強(qiáng)化了USP。大盤房地產(chǎn)是一個(gè)周期性很長(zhǎng)的產(chǎn)品，在開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中除了一個(gè)終極USP外，還要有階段性的USP如世貿(mào)商城的階段USP：△把中山路搬進(jìn)來(lái)△中山路搬進(jìn)來(lái)了△空調(diào)中山路同樣，根據(jù)蕓溪小區(qū)三個(gè)階段的開(kāi)發(fā)策略，我們也會(huì)策劃出蕓溪小區(qū)三個(gè)階段的USP策略。第九部分促進(jìn)郊區(qū)大盤房地產(chǎn)發(fā)展的社區(qū)活動(dòng)策略1、社區(qū)活動(dòng)、廣告與銷售的三位一體新模式根據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w傳播率較低的情況，我們認(rèn)為：市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注度和人氣聚集，必須通過(guò)開(kāi)展參與性強(qiáng)的互動(dòng)或活動(dòng)，結(jié)合項(xiàng)目賣點(diǎn)對(duì)有效目標(biāo)消費(fèi)群進(jìn)行滲透，才能從根本上解決注目率與單純硬性廣告所面臨的有效傳播的難題，實(shí)現(xiàn)了社區(qū)活動(dòng)、廣告與銷售一體化。2、活動(dòng)拓展宣傳渠道針對(duì)周邊眾多的知名企業(yè)（如：金日集團(tuán)等）白領(lǐng)階層開(kāi)展主題社區(qū)活動(dòng)，進(jìn)行針對(duì)性的定向宣傳，社區(qū)活動(dòng)的主題，以當(dāng)?shù)匕最I(lǐng)的生活形態(tài)為切入點(diǎn)，依托本項(xiàng)目泛會(huì)所、泛體育場(chǎng)、泛博物管為活動(dòng)基地，以會(huì)員俱樂(lè)部的形式定期開(kāi)展各項(xiàng)參與性活動(dòng)，為體育競(jìng)賽、財(cái)富沙龍、各類講座等。我們認(rèn)為：對(duì)于大型樓盤的推廣，不僅僅只著眼短期的銷售，更重要的是有意識(shí)地培養(yǎng)消費(fèi)群體，讓消費(fèi)群體真正感受社區(qū)的高品質(zhì)生活，形成良好口碑傳播。3、創(chuàng)造特色活動(dòng)，創(chuàng)造銷售高潮在本項(xiàng)目的宣傳中，傳統(tǒng)的廣告宣傳渠道與社區(qū)活動(dòng)開(kāi)展進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，在各種活動(dòng)中適時(shí)穿插項(xiàng)目新組團(tuán)的推介會(huì)，形成社區(qū)活動(dòng)與銷售的互動(dòng)。例如：根據(jù)“完全小康，幸福生活的樂(lè)園”的理念，特別策劃了“贊同安文化藝術(shù)節(jié)”，每年舉辦一次，為項(xiàng)目創(chuàng)造一個(gè)又一個(gè)銷售高潮，成為同安區(qū)獨(dú)有的、特色化的社區(qū)節(jié)日。對(duì)于郊區(qū)大盤房地產(chǎn)項(xiàng)目的推廣與銷售，我們認(rèn)為：社區(qū)活動(dòng)不僅僅促進(jìn)了社區(qū)氛圍建立，同時(shí)作為社區(qū)宣傳的主要載體，它承擔(dān)著項(xiàng)目有效的引導(dǎo)和注目率的宣傳；同時(shí)更是成為營(yíng)銷推廣的核心部分，為銷售推廣創(chuàng)造多贏的局面。第十一部分不同時(shí)期不同的公關(guān)策略若干思路1、在今年國(guó)慶節(jié)期間，針對(duì)同安部分客戶對(duì)特工公司不甚了解心存猶豫的情況策劃《特工輝煌成就展》，展示特工二十年來(lái)的輝煌成就。2、在元旦期間或民間日活動(dòng)期間，組織宣傳車隊(duì)結(jié)合民間喜聞樂(lè)見(jiàn)的表演形式，送文化下鄉(xiāng)，并適當(dāng)吸引目標(biāo)客戶群。3、在春節(jié)或五一期間舉辦《小康社區(qū)的營(yíng)造》等主題的茶話會(huì)和研討會(huì)。4、凡同安區(qū)、翔安區(qū)、集美區(qū)、杏林區(qū)、長(zhǎng)泰和安溪的教師持相關(guān)教師證明均可享受購(gòu)房?jī)?yōu)惠。5、在20xx年下半年創(chuàng)辦不定期公關(guān)宣傳刊物《蕓溪旅游雜志》，欄目設(shè)置可能會(huì)有：每期特稿、景點(diǎn)人氣指數(shù)表、樓型戶型星級(jí)點(diǎn)將臺(tái)、一日游套餐、售樓日記、蕓溪美景大擂臺(tái)、欣賞美麗景點(diǎn)的竅門等。6、“超級(jí)完全小康社區(qū)正式啟動(dòng)”新聞發(fā)布會(huì)。7、“蕓溪完全小康生活方式”廣播大討論。8、同安老照片及文化展示。第十二部分本項(xiàng)目廣告創(chuàng)新企劃思路本項(xiàng)目廣告邏輯動(dòng)線：埋優(yōu)期——公開(kāi)期——成長(zhǎng)期——成熟期本項(xiàng)目廣告文案采用原創(chuàng)性、自述性的表現(xiàn)方式，乃至用詩(shī)歌這種古今中外最為打動(dòng)人心的文學(xué)表現(xiàn)方式。廣告畫面主要采用原創(chuàng)性的水彩畫、水粉畫、版畫、國(guó)畫等藝術(shù)繪畫表現(xiàn)方式，完全打破房地產(chǎn)廣告千篇一律的呆板表現(xiàn)方式，在這個(gè)“翻廣告”（廣告太多了）的時(shí)代反而可吸引更多的眼球，讓大家感嘆、讓大家感動(dòng)，同時(shí)也可以更成功樹(shù)立發(fā)展商的品牌形象。原創(chuàng)性、自述性的詩(shī)歌表現(xiàn)方式在埋優(yōu)期階段可如下表現(xiàn)：（A）大媽自述我們結(jié)婚30年有一個(gè)兒子一個(gè)女兒他們很懂事舊屋拆遷，原本想回鄉(xiāng)下孩子們卻看中了蕓溪小區(qū)說(shuō)在社區(qū)的生活讓心態(tài)更年輕說(shuō)環(huán)境很美很清新還說(shuō)，不見(jiàn)到我們就不放心這一次是我們很懂事因?yàn)槲覀冏砸岩埠芟胱∵@里（B）兒子自述喜歡溫馨喜歡廈門喜歡山水喜歡同安喜歡聰明的女孩不想太早結(jié)婚想擁有一個(gè)家享受單身的自由按自已的心愿去生活讓生命輕松快樂(lè)這便是喜歡蕓溪小區(qū)的理由（C）女兒自述懷孕的時(shí)候我想，孩子來(lái)得太早了現(xiàn)在，寶寶三歲了我慶幸，這生命中的禮物一起溪邊散步一起沿街購(gòu)物一起學(xué)習(xí)打球一起童心大發(fā)在蕓溪小區(qū)有一個(gè)快樂(lè)的孩子更有一個(gè)快樂(lè)的媽媽第十三部分公園式物業(yè)管理與三大主題配套公園式物業(yè)管理新加坡素有“世界花園“的美稱，她給游客留下的印象不僅僅是百花爭(zhēng)艷的美景，更多的是她給游客帶來(lái)的安全感和親人般的親切感。新加坡的社區(qū)管理是公園化的、新加坡國(guó)家的管理也是公園化。公園式物業(yè)管理以其周到、親切、安全著稱，她讓業(yè)主真正感受到社區(qū)的溫曖、找到真正的精神樂(lè)園。她必將成為未來(lái)社區(qū)物業(yè)管理的主流。當(dāng)今所謂的“酒店式物業(yè)管理”、“五星級(jí)物業(yè)管理”、“全封閉式物業(yè)管理”之類，事實(shí)上是人類情感的殺手，他們使人與人之間變得更加漠然和孤獨(dú)。我們認(rèn)為物業(yè)管理需要科技支撐，更需要人化性支掌。文化、自然、健康是“蕓溪居住公園”的業(yè)主引以為豪的三大財(cái)富，只有公園式物業(yè)管理才能將這三大財(cái)富完美地呈現(xiàn)給業(yè)主。公園式物業(yè)管理獨(dú)有的旅游巡邏小方隊(duì)、個(gè)性化的服裝、個(gè)性化的服務(wù)等，她必將成為“蕓溪居住公園”一道亮麗的風(fēng)景線。三大主題配套隨著生活水平的提高，人們對(duì)住宅生活品質(zhì)的要求也不斷提高，人們?cè)谧非笪镔|(zhì)生活的同時(shí)，亦越來(lái)越重視追求文化精神生活的享受，追求生活的品味和內(nèi)涵。泛會(huì)所、泛博物館、泛體育場(chǎng)將集傳統(tǒng)社區(qū)功能與文化內(nèi)涵于一身，這三大主題配套的形成是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的必然趨勢(shì)。泛會(huì)所水街→水吧→水畔閱覽室→露天音樂(lè)歌舞廳→水畔茶屋→游藝健身→棋牌→兒童撒野天地→水畔琴鍵音樂(lè)天地→書畫室→練琴室→展覽室泛博物館以文化帶動(dòng)社區(qū)建設(shè)，以文化奠定樓盤的品味和檔次，并真正使消費(fèi)者能感受到文化的熏陶和慰藉。泛博物管將使整個(gè)蕓溪居住公園變成一個(gè)大博物館，使博物館成為人們生活的背景基地。讓博物館述說(shuō)同安的風(fēng)雨歷程，讓博物館成為蕓溪居住公園的一項(xiàng)旅游資源和人文景觀。泛體育場(chǎng)健康是人生的最大財(cái)富，科學(xué)和合理的運(yùn)動(dòng)是擁有健康體魄的最好方法。老年人愛(ài)運(yùn)動(dòng)多是為了安享晚年，年青人則是工作之余的舒緩神經(jīng)，兒童則是為了從中得到樂(lè)趣。泛體育場(chǎng)是對(duì)社區(qū)體育資源的合理配置，形成一個(gè)有效的健身系統(tǒng)，達(dá)到全民健身和健身管理的雙重作用。泛體育館的構(gòu)成社區(qū)體育管理小組——體檢中心——制定健身計(jì)劃自發(fā)式武術(shù)培訓(xùn)體育知識(shí)和組織體育活動(dòng)健身俱樂(lè)部體育基礎(chǔ)設(shè)施結(jié)語(yǔ)最好的計(jì)劃是滾動(dòng)計(jì)劃，市場(chǎng)隨著時(shí)間的變化而變化，任何計(jì)劃都不可能一成不變。并且，市場(chǎng)是一個(gè)挑戰(zhàn)想象力的地方，銷售過(guò)程中實(shí)際出現(xiàn)的問(wèn)題都需要與資深企劃人及時(shí)配合，靈活應(yīng)對(duì)，從而真正決勝于未來(lái)！我們此次所提交的營(yíng)銷企劃思路更多的是表明一伙生于斯長(zhǎng)于斯的資深專業(yè)策劃人士對(duì)于本項(xiàng)目的深切關(guān)注以及對(duì)于本項(xiàng)目脈絡(luò)的準(zhǔn)確把握。具體的包裝及各階段推廣于策劃合同簽訂后，將竭盡十二年策劃功力，報(bào)效識(shí)貨的各位特工領(lǐng)導(dǎo)。附：商業(yè)街的營(yíng)銷策劃要點(diǎn)知識(shí)1、全新的社區(qū)商業(yè)模式啟動(dòng)商業(yè)聯(lián)盟策略通過(guò)這個(gè)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商可乘勢(shì)推出一項(xiàng)全新的社區(qū)商業(yè)模式——“商業(yè)聯(lián)盟”，構(gòu)筑開(kāi)發(fā)商、投資商，以及加盟商的“金三角”。伴隨著城市商業(yè)分布的多元化、離散化，商業(yè)社區(qū)這一商業(yè)模式日趨顯要，凸顯其巨大的價(jià)值空間和發(fā)展前景。在一定的經(jīng)濟(jì)水平下，人們的思想觀念也在發(fā)生變化，不再簡(jiǎn)單地滿足于社區(qū)原先的附屬單店形式，轉(zhuǎn)而追求一種更為完善的社區(qū)生活，對(duì)配套的商業(yè)也提出更為嚴(yán)格的要求。從現(xiàn)代人的眼光看，社區(qū)商業(yè)配套設(shè)施不僅滿足社區(qū)居民的衣、食、住、行，還要娛（休閑娛樂(lè)）、學(xué)（學(xué)校、文化中心）、康（醫(yī)院）等所有功能。社區(qū)商業(yè)的出現(xiàn)緣于城市居住空間的日益拓展，樓盤體量的日趨增大，當(dāng)市級(jí)商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心已無(wú)法完全覆蓋新興社區(qū)的時(shí)候，社區(qū)商業(yè)作為一種區(qū)域性極強(qiáng)的商業(yè)業(yè)態(tài)也開(kāi)始顯山露水。多而不亂、全且求精，社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)在逐步的發(fā)展過(guò)程中走向功能細(xì)分和風(fēng)格統(tǒng)一。商業(yè)聯(lián)盟利用社區(qū)商業(yè)參與者——開(kāi)發(fā)商、投資商、加盟商互為依存的關(guān)系，向社區(qū)的業(yè)主提供各項(xiàng)有效的商業(yè)服務(wù)，在設(shè)計(jì)上更注重形象的統(tǒng)一包裝，且商鋪的經(jīng)營(yíng)品種在多樣化的同時(shí)，也要以一定的主題予以必要的限制。作為特工蕓溪小區(qū)的開(kāi)發(fā)商——特工，就是要通過(guò)這個(gè)項(xiàng)目，有意識(shí)地去實(shí)現(xiàn)從“造房子”到“造生活”的脫變。同時(shí)，社區(qū)商業(yè)必須保證經(jīng)營(yíng)者能夠獲得一定的利潤(rùn)回報(bào)，以此激發(fā)各方的積極性，我們這個(gè)商業(yè)聯(lián)盟在執(zhí)行時(shí)，可利用一個(gè)社區(qū)商業(yè)參與互為依存的等邊三角形，即開(kāi)發(fā)商營(yíng)造商業(yè)空間，而經(jīng)營(yíng)這個(gè)空間的是社會(huì)投資商，投資商營(yíng)造空間，而經(jīng)營(yíng)這個(gè)空間的是社會(huì)投資商，投資商將空間租賃給加盟商，由加盟商負(fù)責(zé)向整個(gè)區(qū)域的業(yè)主提供各項(xiàng)有效的商業(yè)服務(wù)。這種以“共贏”為各方合力的利益前提，將是未來(lái)最為提倡的一種商業(yè)可持續(xù)發(fā)展的形式。當(dāng)具備了商業(yè)空間的低成本動(dòng)作，又有了符合社區(qū)消費(fèi)者各種需求的產(chǎn)品、服務(wù)相支撐，以及從開(kāi)發(fā)到銷售；從招商到經(jīng)營(yíng)的協(xié)調(diào)關(guān)系，社區(qū)商業(yè)這桶金的焦點(diǎn)不再是挖與不挖的問(wèn)題，而是成了挖得早，怎么挖的問(wèn)題。只有擺脫無(wú)序發(fā)展?fàn)顟B(tài)，進(jìn)入統(tǒng)一策劃的主題時(shí)代，才能盡快進(jìn)入良性有序、“年年有魚”的發(fā)展?fàn)顟B(tài)！2、商業(yè)街命名——時(shí)尚文化走廊清華、北大是中國(guó)真正意上的時(shí)尚天堂，因?yàn)樗齻兊呐e手投足都反映了中國(guó)的未來(lái)，并受中國(guó)乃至世界的矚目。從她們出世的那天起，中國(guó)的歷史無(wú)處沒(méi)有她們留下的深深痕跡。之所以用“時(shí)尚”來(lái)形容她們，因?yàn)榭萍嫉倪M(jìn)步和社會(huì)的發(fā)展賦予了“時(shí)尚”特殊的含義。今天“時(shí)尚”已成為最先進(jìn)文化、思想和科技的代名詞。同安原是閩南之首府，具有悠久的文化歷史和深厚的文化底蘊(yùn)。而“蕓溪居住公園”將是同安區(qū)的教育中心、休閑娛樂(lè)中心、居民生活中心。根據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，毫無(wú)疑問(wèn)“蕓溪居住公園”的業(yè)主必然是同安區(qū)的上層人士。這類人群有個(gè)最重要的共同特征：擁有先進(jìn)的思想和文化，這決定了他們是同安區(qū)的領(lǐng)先一族，因此他們必將引導(dǎo)著同安區(qū)的時(shí)尚走向。這些時(shí)尚體現(xiàn)在生活文化和消費(fèi)文化?？梢哉f(shuō)他們是同安區(qū)的“風(fēng)流人物”。因此將商業(yè)街命名為“時(shí)尚文化走廊”是“蕓溪居住公園”業(yè)主思潮的要求，更是他們消費(fèi)的要求。3、時(shí)尚文化走廊的規(guī)劃時(shí)尚走廊以引導(dǎo)青春、健康、時(shí)尚的消費(fèi)為理念?？萍己臀幕菚r(shí)尚走廊的二大主題，將科技型和富有文化氣息的行業(yè)引入。讓“蕓溪居住公園”的業(yè)主體驗(yàn)全新的居住生活、感受科技和文化帶來(lái)的魅力。經(jīng)營(yíng)區(qū)域劃分如下圖數(shù)碼街時(shí)尚時(shí)裝世界鐘樓文化世界美食中心