萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書-精品

限公司萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告限公司武漢萬全置業(yè)有萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-1-目錄第一章項(xiàng)目概況項(xiàng)目地理位置2424)1515)4)項(xiàng)目周邊主要生活、商服配套設(shè)施 (4)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 5)第二章區(qū)域道路、交通現(xiàn)狀規(guī)劃與分析區(qū)域道路現(xiàn)狀與分析 (6)交通預(yù)測分析 (7)第三章投資分析投資環(huán)境分析 (16)投資潛力分析 (11)第四章市場分析市場預(yù)測分析 (13)本項(xiàng)目周邊主要樓盤基本情況目標(biāo)消費(fèi)群體定位 （18）第五章建設(shè)地點(diǎn)及自然條件地理位置 （20）區(qū)域地質(zhì)構(gòu)造 （20）區(qū)域地貌 （20）場地地基土、基巖構(gòu)成及特征 （21）水文地質(zhì)條件 （21）地震地質(zhì)條件 （22）第六章項(xiàng)目的SWOT分析TOC\o"1-5"\h\z優(yōu)勢(Strength) (23)劣勢(WeaknesS (23)機(jī)會(huì)(Opportunity) (24)威脅(Threats)第七章項(xiàng)目的規(guī)劃與定位項(xiàng)目總體規(guī)劃及功能分區(qū) （25）項(xiàng)目的定位和交通、建筑、立面、剖面、環(huán)境設(shè)計(jì)及設(shè)備 （26）項(xiàng)目工程控制性計(jì)劃安排 （31）“萬全城”項(xiàng)目形象進(jìn)度計(jì)劃表 （32）第八章 項(xiàng)目營銷、推廣策略 （ 33 ） 武漢萬全置業(yè)有限公司萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-2-第九章物業(yè)管理及服務(wù)TOC\o"1-5"\h\z物業(yè)管理 （ 36）服務(wù)內(nèi)容 （ 36）第十章投資估算及資金籌措投資估算 （ 37）資金籌措方案 （ 40）序 序 言第十一章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)TOC\o"1-5"\h\z銷售收入、銷售稅金及附加測算 （ 41）財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析 （ 42）利潤測算 （ 42）財(cái)務(wù)償還能力測算 （ 43）財(cái)務(wù)盈利能力分析 （ 44）第十二章風(fēng)險(xiǎn)管理項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) （ 45）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的內(nèi)容 （ 47）規(guī)避項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策 （ 49）第十三章結(jié)論與建議房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市宏觀經(jīng)濟(jì)保險(xiǎn)了持續(xù)、協(xié)調(diào)的基本態(tài)勢（ 53）品質(zhì)與市場，是決定銷售的雙重主因 （ 54）銷售收入如期實(shí)現(xiàn)是收回投資的保障 （54）萬全城”是奉獻(xiàn)給武漢的一個(gè)作品。這個(gè)作品是卓越的，更是超越的?！叭f全城”代表城市的一份子，是城市經(jīng)濟(jì)的一個(gè)支點(diǎn)，是樓宇經(jīng)濟(jì)的至善表率，是承載未來武漢CBD發(fā)展的建筑?！澜缃?jīng)濟(jì)學(xué)權(quán)威對(duì)CBD的定義是國家或地區(qū)社會(huì)政治、經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)展到一定階段，在傳統(tǒng)的中心商業(yè)區(qū)聚集高度發(fā)達(dá)的金融、經(jīng)貿(mào)、現(xiàn)代制造型商務(wù)而形成的中央商務(wù)商貿(mào)核心區(qū)域。當(dāng)今城市中心商務(wù)區(qū)主要有商務(wù)寫字樓、金融和服務(wù)三大職能設(shè)施構(gòu)成，同時(shí)武漢萬全置業(yè)有限公司萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-3-也不同程度地包含一定量的傳統(tǒng)的商業(yè)零售類職能設(shè)施。CBD既是經(jīng)濟(jì)運(yùn)作管理中心，也是金融中心和生產(chǎn)服務(wù)中心，擁有大量的商務(wù)寫字樓、酒店、公寓等配套設(shè)施，具備完善的市政交通和通訊條件，便于現(xiàn)代商務(wù)活動(dòng)。在傳統(tǒng)商業(yè)中心逐步成熟的基礎(chǔ)上，現(xiàn)代商務(wù)的發(fā)展，需依托核心商務(wù)區(qū)；而傳統(tǒng)的商業(yè)中心區(qū)逐步發(fā)展演變形成的核心商務(wù)區(qū)，需依托國際甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的高檔商務(wù)樓宇?！叭f全城”將矗立于武漢市已規(guī)劃形成的商業(yè)商務(wù)中心，是全新概念商務(wù)大廈。漢口西北湖片區(qū)已逐漸形成了商務(wù)中心格局，國際品牌連鎖、高端賣場、白領(lǐng)休閑總匯、高檔賓館、銀行總部、甲級(jí)寫字樓云集于此?！叭f全城”以其獨(dú)特的復(fù)合型態(tài)的物業(yè)構(gòu)成而具有無限的發(fā)展?jié)摿?；其物業(yè)品質(zhì)直達(dá)國際標(biāo)準(zhǔn)，將刷新武漢市商業(yè)樓盤配套記錄。一流的物業(yè)服務(wù)、超高的性價(jià)比、非凡的綜合品質(zhì)，鑄就極高的使用價(jià)值和投資價(jià)值，機(jī)遇賦予她帶動(dòng)CBD高價(jià)值發(fā)展的使命。武漢萬全置業(yè)有限公司萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-4-第一章項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目地理位置萬全城”是一個(gè)集居住、商務(wù)寫字樓、商業(yè)為一體的大型復(fù)合型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，位于漢口新華路305號(hào)（建設(shè)大道與新華路交匯處），正處武漢CBD金融一條街和CLD（中央生活區(qū)）的西北湖畔，濱臨武漢城區(qū)中心兩湖泊（西北湖與北湖），毗鄰江漢區(qū)政府及政務(wù)中心。城市和生活配套設(shè)施完善，地理位置十分優(yōu)越。二、項(xiàng)目周邊主要生活、商服配套設(shè)施綜合商場：武漢新世界百貨、武漢廣場、世貿(mào)廣場、中百超市。酒店：新華諾福特、高雄酒店、亢龍?zhí)泳栖帯⒅衼喚频辍⑾Ｄ敬缶频?、香格里拉大酒店、東方大酒店。銀行證券：中國信合、建行湖北省分行、交通銀行武漢分行、中國銀行武漢市新華支行、工行武漢市西北湖支行、武漢市商業(yè)銀行北湖支行、民生銀行、廣東發(fā)展銀行。教育：育才幼兒園、育才小學(xué)、北湖小學(xué)、萬松園路小學(xué)、武漢六中、武漢外國語學(xué)校文化：武漢市青少年宮、武漢市雜技廳、武漢市江漢區(qū)圖書館、武漢市圖書館、武漢圖書大世界、武漢市博物館。醫(yī)院：協(xié)和醫(yī)院、同濟(jì)醫(yī)院、武漢市六醫(yī)院、武漢市兒童醫(yī)院。武漢萬全置業(yè)有限公司萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-5-三、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（規(guī)劃方案審批）項(xiàng)目名稱武漢?萬全城項(xiàng)目凈用地面積16272m2地上總建筑面積88468m2其中：住宅38331m2商務(wù)寫字樓26391m2商場22235m2會(huì)所1511m2地下室22143m2容積率5.45建筑密度38.3%綠化率30.3%建筑高度100米機(jī)動(dòng)停車位509輛其中：地上車位59輛地下車位450輛非機(jī)動(dòng)停車位230輛武漢萬全置業(yè)有限公司萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-6-第二章區(qū)域道路、交通現(xiàn)狀規(guī)劃與分析一、區(qū)域道路現(xiàn)狀與分析本項(xiàng)目地處CBD金融一條街和CLD（中央生活區(qū)）的西北湖畔。周邊分布的建銀大廈、新世界百貨、世貿(mào)大廈、新華諾夫特飯店等大型公共建筑，吸引著大量的人流及車流，交通狀況極其復(fù)雜。（一）周邊道路條件現(xiàn)狀及規(guī)劃“萬全城”周邊主要干道有新華下路、建設(shè)大道，相關(guān)支路有北湖小路、西北湖路等，道路已按規(guī)劃形成：新華下路：規(guī)劃道路紅線寬60米，機(jī)動(dòng)車道雙向6車道，城市的主干道，連通漢口北部、中部建設(shè)大道：規(guī)劃道路紅線寬50米，機(jī)動(dòng)車道雙向4—6車道，兩側(cè)各設(shè)5米左右的非機(jī)動(dòng)車道，作為一條貫通漢口地區(qū)的一條橫向主要干道，承擔(dān)著大量的橫向交通，在城市路網(wǎng)中起著重要的作用。北湖小路：規(guī)劃道路紅線寬20米，道路已按規(guī)劃斷面形成，斷面布置為：人行道5米x2+車行道10米。西北湖路：規(guī)劃道路紅線寬20米，道路已按規(guī)劃斷面形成，斷面布置為：人行道5米X2+車行道10米。北湖小路：規(guī)劃道路紅線寬20米，道路已按規(guī)劃斷面形成，斷面布置為：人行道5米X2+車行道10米。建銀大廈西側(cè)支路：規(guī)劃道路紅線寬12米，車行道寬7米。（二）道路交通運(yùn)行狀況分析武漢萬全置業(yè)有限公司萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-7-根據(jù)道路交通流量調(diào)查和道路通行能力分析，計(jì)算得到現(xiàn)狀區(qū)域道路及路口的交通負(fù)荷度（表1）。表1：區(qū)域現(xiàn)狀道路、路口負(fù)荷水平路口或路段名稱路口或路段流量路口服務(wù)水平服務(wù)等級(jí)新華下路——建設(shè)大道68000．84D北湖小路——建設(shè)大道29000．76D北湖小路——西北湖路1050O．73C建設(shè)大道35000．80D新華下路3400O．63C西北湖路4500．31A北湖小路6500．45B（三）公共交通現(xiàn)狀該區(qū)域公交線路較多，周邊公交站點(diǎn)有北湖站、取水樓站、北湖小路站等?，F(xiàn)有9路、46路、47路、58路、69路、70路、207路、208路、519路、527路、560路、561路、575路、595路、597路、601路、604路、605路、621路、705路、719路、801路、802路、803路、807路、808路等20余條公交線。（四）區(qū)域停車現(xiàn)狀項(xiàng)目周邊約有停車位270個(gè)，其中建銀大廈有地下停車位50個(gè)，地面停-8--8-車位120個(gè)，建銀西側(cè)餐廳停車場約有50個(gè)停車位，西北湖路路邊停車場約有50個(gè)車位。從目前情況來看，區(qū)域占道停車現(xiàn)象普遍，現(xiàn)有停車位難以滿足需求。二、交通預(yù)測分析（一）客流量預(yù)測項(xiàng)目建成后引發(fā)的客流量包括從業(yè)人員和來訪人員兩部分，其中又以來訪武漢萬全置業(yè)有限公司萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告人員為主，包括住宅、商場和寫字樓三類性質(zhì)引發(fā)的客流，其中寫字樓、商業(yè)引發(fā)流量高峰與城市交通比較一致。因此高峰客流量預(yù)測應(yīng)以商場高峰客流為基礎(chǔ)，考慮寫字樓和住宅的客流的加權(quán)疊加。依據(jù)項(xiàng)目所處地理位置，結(jié)合國內(nèi)大城市同類性質(zhì)建筑客流生成的經(jīng)驗(yàn)，參照武漢市相關(guān)吸引點(diǎn)調(diào)查的結(jié)果，確定“萬全城”項(xiàng)目不同建筑性質(zhì)高峰小時(shí)客流吸引率指標(biāo)如下（表2、表3）：表2:高峰小時(shí)吸引率指標(biāo)單位：人/小時(shí)?每百平方米吸引率不同性質(zhì)用地高峰吸引率高峰發(fā)生率商業(yè)4.52.8寫字樓2.51.2住宅1.01.4表3：各類性質(zhì)用地吸引發(fā)生客流量 單位：人次/高峰小時(shí)不同性質(zhì)用地m2建筑面積（）高峰吸引人流量高峰發(fā)生人流量商 業(yè)225441194743商務(wù)寫字樓25484608292住 宅42250424593（二）車流量預(yù)測“萬全城”項(xiàng)目所處地段為武漢市金融商貿(mào)中心，項(xiàng)目綜合檔次定位較高?？紤]到項(xiàng)目這些實(shí)際情況以及所處區(qū)位的交通條件，以及武漢市的機(jī)動(dòng)車發(fā)展水平，預(yù)測2010年項(xiàng)目各類性質(zhì)用地引發(fā)客流量出行方式結(jié)構(gòu)（表4、表5）：武漢萬全置業(yè)有限公司萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告表4：項(xiàng)目各類性質(zhì)用地引發(fā)客流出行方式結(jié)構(gòu) 單位：%-9-交通方式不同用地吸引比例步行自行車公交車出租車車樓內(nèi)出行合計(jì)商業(yè)12250171522100商務(wù)寫字樓—12429451—100住宅2103917302—100表5：項(xiàng)目各類用地高峰小時(shí)發(fā)生吸引車流量 單位：輛（混合車）自行車公交車出租車小汽車摩托車商業(yè)39—13214539辦公9—1042029住宅102—6915320不同用地吸引比例交通方式注：各種車輛的平均載客人次分別為出租車2.5人、小汽車2.0人、摩托車1.0人。（三）高峰小時(shí)項(xiàng)目誘增交通總量分析由表（5）計(jì)算結(jié)果可知，項(xiàng)目商業(yè)建筑高峰小時(shí)引發(fā)車流量為316輛/小時(shí)，寫字樓建筑引發(fā)車流量為315輛/小時(shí)，住宅建筑引發(fā)車流量為242輛/小時(shí)。由于三種性質(zhì)建筑車流量高峰時(shí)間并不一致，在城市道路交通高峰時(shí)基地車流量為三種性質(zhì)建筑高峰引發(fā)車流量的加權(quán)之和，其規(guī)模為：610輛/小時(shí)。其中需要進(jìn)入項(xiàng)目停車的有382輛，分別為小汽車331輛，摩托車51輛。本項(xiàng)目建成后，區(qū)域道路交通的壓力將增加，必須通過合理的交通組織、強(qiáng)化管理，充分利用次要道路，盡量減小對(duì)主要干道交通影響，并結(jié)合區(qū)域公交設(shè)施布局，建立安全便捷、銜接良好的交通環(huán)境。武漢萬全置業(yè)有限公司萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-10-第三章投資分析一、投資環(huán)境分析房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是與城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的發(fā)展相協(xié)調(diào)的。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，已連續(xù)多年以20%速度增長，并推動(dòng)了鋼材、建材、家具、裝飾等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。在國家宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、健康、持續(xù)發(fā)展的前提下，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)，是城市經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)的發(fā)展是由供求關(guān)系決定的，武漢市房地產(chǎn)業(yè)近年來發(fā)展迅速，呈加速度發(fā)展的態(tài)勢。“中部崛起”的政府政策導(dǎo)向也為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了新的機(jī)遇。（一）從市場需求來看，武漢市還有較大的發(fā)展空間。目前武漢市仍處于城市化發(fā)展和城市改造的高鋒期，新增的需求潛力十分巨大。城區(qū)在不斷擴(kuò)張，隨著舊城改造力度的加大，尤其是武漢市將推行“城中村”改造，這勢必會(huì)進(jìn)一步加大對(duì)住房的市場需求。另外，從實(shí)現(xiàn)全面小康社會(huì)的目標(biāo)來看，武漢市房地產(chǎn)業(yè)還有較大的發(fā)展余地。2007年武漢市城鎮(zhèn)人均住房建筑面積約25.5平方米，離全面小康的人均35平方米目標(biāo)尚有較大的差距。居民生活水平的不斷提高也將刺激房地產(chǎn)業(yè)的市場需求增長。（二）從房地產(chǎn)投資規(guī)模來看，武漢市與國內(nèi)其他大中城市相比還有相當(dāng)大的差距。武漢市房地產(chǎn)投資在全社會(huì)固定資產(chǎn)中所占比例不高，在全國19個(gè)副省級(jí)以上的城市中，武漢排在第9位，其在城市經(jīng)濟(jì)投資中所占比重還有武漢萬全置業(yè)有限公司萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-11-較大的上升空間。（三）從地理位置來看，被譽(yù)為“九省通衢”的武漢具備得天獨(dú)厚的優(yōu)勢，水路、鐵路、公路、航空網(wǎng)線四通八達(dá)，是全國重要的交通樞紐。武漢被列為繼北京、上海、天津、廣州之后的第五個(gè)首批金融開放口岸，包括摩根斯丹利在內(nèi)的眾多國際大財(cái)團(tuán)，大銀行、大保險(xiǎn)公司將陸續(xù)進(jìn)駐。我國三大轎車基地之一的神龍汽車有限公司總部遷入武漢，世界500強(qiáng)接踵而至（IBM、微軟、NEC、北電、波導(dǎo)）等眾多世界IT企業(yè)在武漢設(shè)立基地。武漢經(jīng)濟(jì)顯示了前所未有的昂然生機(jī)。商業(yè)、金融業(yè)的發(fā)展也會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張。在漢口中心城區(qū)，縱橫的建設(shè)大道和新華路奠定了西北湖區(qū)域的價(jià)值基礎(chǔ)。該區(qū)域?yàn)榻瓭h區(qū)區(qū)政府所在地，緊鄰建設(shè)大道金融一條街，武漢體育中心、武漢圖書大世界點(diǎn)綴其中，距離漢口火車站、天河機(jī)場也非常近北至發(fā)展大道，南至建設(shè)大道，東至香港路，西至青年路，新華路貫穿其中，可謂是江漢區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化和交通四大中心。新華路一線也是漢口城區(qū)中心地帶和重要的景觀軸線，聚集了商業(yè)居住、商務(wù)金融、水體綠化等多種功能，向來是開發(fā)商青睞的風(fēng)水寶地。二、投資潛力分析經(jīng)濟(jì)發(fā)展往往是以非均衡的方式進(jìn)行的，一個(gè)國家或區(qū)域的發(fā)展通常是首先形成一些生產(chǎn)要素相對(duì)集中的增長區(qū)域，也就是我們通常所說的經(jīng)濟(jì)中心，然后通過這些增長區(qū)域的擴(kuò)散效應(yīng)，帶動(dòng)周邊地區(qū)發(fā)展。“萬全城”項(xiàng)目正位于江漢區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心——西北湖片區(qū)的核心商圈范圍內(nèi)，距離武廣商圈也僅有5分鐘車程。從居住的角度來看，西北湖地理位置的重要性，因?yàn)楹撬拍畹耐戡F(xiàn)，也是親水、近水、在水樓盤的絕對(duì)看點(diǎn)和賣點(diǎn)，符合高尚樓盤的重要特征。武漢萬全置業(yè)有限公司萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-12-它以自己獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢和原生態(tài)的景觀資源成為漢口樓市的一塊碧玉。城市的發(fā)展離不開水資源，蜿蜒流動(dòng)的水平添了城市的靈性，擇水而居更是人類永恒的夢想和追求。在漢口城區(qū)的湖泊資源中，除了西北湖之外，還有改造的噴泉公園、小南湖、寶島公園的鮑子湖及菱角湖。這些湖畔都因不可復(fù)制的自然資源優(yōu)勢而迅速崛起，成為較為成熟的住宅區(qū)，而且在價(jià)格上以其不可復(fù)制的優(yōu)勢自然景觀資源，遙遙領(lǐng)先于漢口地區(qū)其他住宅。從2002年的“世紀(jì)華庭”開始，房價(jià)就在不停的刷新武漢市樓價(jià)的記錄。西北湖片區(qū)已形成了強(qiáng)大的聚集效應(yīng)，眾多實(shí)力強(qiáng)勁的開發(fā)公司紛紛搶攤該區(qū)域，共同打造這一豪宅領(lǐng)地。如今，住在西北湖片區(qū)，不僅僅是一種生活的享受，更是一種身份與地位的體現(xiàn)。目前，該片區(qū)的房價(jià)正隨著土地供應(yīng)的減少而日益走高，再加上菱角湖景觀工程改造、高檔住宅扎堆效應(yīng)，以及王家墩CBD的建設(shè)發(fā)展和新華下路大型商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)，西北湖片區(qū)注定會(huì)成為武漢的繁華核心。展望未來，該區(qū)域升值空間巨大。武漢萬全置業(yè)有限公司萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-13-第四章市場分析一、市場預(yù)測分析（一）宏觀調(diào)控下的中國房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持平穩(wěn)增長近年來我國先后出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，特別是2007年將第二套住房的首付比例提高至40%，眾多城市都提高了經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)比例和規(guī)模，并增加了廉租房供應(yīng)。盡管如此，2007年房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲勢頭非但未緩和，1?11月份全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格、新建商品房價(jià)格以及二手房銷售價(jià)格反而均以近兩年來最高速度加速上漲。僅2007年1-5月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成7214億元，同比增長27.5%;全國房屋施工面積15.67億川，增長21.9%。未來我國房地產(chǎn)價(jià)格走高因素還在延續(xù)：一是鋼材、水泥等建筑成本在不斷上升;二是土地開發(fā)成本和建筑用地價(jià)格也在上漲;三是市場上存在著對(duì)住房價(jià)格繼續(xù)上漲的預(yù)期，并把購買商品房作為資產(chǎn)保值增收的一個(gè)重要投資渠道。2008年1月國家發(fā)改委公布了最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2007年12月全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲10.5％，漲幅與11月持平;環(huán)比上漲0.2%，漲幅比11月降低0.6個(gè)百分點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，12月70個(gè)大中城市新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲11.4%，漲幅比11月低0.8個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.3%，漲幅比11月低0.7個(gè)百分點(diǎn)。分類別看，經(jīng)濟(jì)適用房、普通住房和高檔住房銷售價(jià)格同比分別上漲3.9%、12.1%和11.8%，環(huán)比分別上漲0.0%、0.3%和0.2%。（二）中部崛起——武漢房地產(chǎn)投資擁有較好的前景武漢萬全置業(yè)有限公司萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-14-近年，來武漢投資房地產(chǎn)業(yè)的外地資本已有40余家。他們選擇在武漢投資房地產(chǎn)業(yè)，主要是看中了武漢的區(qū)位優(yōu)勢。作為全國的六大核心城市之一，武漢人口眾多，包括流動(dòng)人口在內(nèi)逾千萬；作為全國的交通樞紐，武漢對(duì)周邊區(qū)域輻射面廣；曾是老工業(yè)基地的武漢有一定的城市基礎(chǔ)建設(shè)， 而近一兩年來基建發(fā)展更為迅速。武漢房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持較快的增長勢頭，房地產(chǎn)市場整體形勢較好。第五屆中國房地產(chǎn)發(fā)展年會(huì)、建設(shè)部中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)等提供的一份最新排名資料顯示，武漢商業(yè)地產(chǎn)增值空間在全國排名第六，僅次于北京、上海、深圳、廣州和寧波。這說明武漢的商業(yè)地產(chǎn)已擺脫了單純的商鋪形式，開發(fā)模式包括社區(qū)商業(yè)街、區(qū)域商業(yè)中心、都市商業(yè)中心、摩爾、專業(yè)批發(fā)市場等，商業(yè)復(fù)合型地產(chǎn)步入了多元化高速發(fā)展的階段。2007年12月7日，武漢“1+8”城市圈獲批國家“兩型社會(huì)”（資源節(jié)約型社會(huì)和環(huán)境友好型社會(huì)）建設(shè)綜合改革配套試驗(yàn)區(qū)的消息傳來，即成為各方爭相熱論的核心話題，被點(diǎn)燃激情的人們冀望成為“試驗(yàn)區(qū)”后，武漢城市圈也能夠成為“下一個(gè)新區(qū)”、“第四經(jīng)濟(jì)增長極”、“中部崛起的龍頭老大”，隨著城市經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，居民收入也將穩(wěn)步增加。作為華中重鎮(zhèn)的武漢，中部龍頭地位日益彰顯，隨著經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勢開局，武漢大城經(jīng)濟(jì)崛起，無論是中心城區(qū)“向心力”作用進(jìn)一步加強(qiáng)，還是非中心城區(qū)開始崛起，武漢已經(jīng)開始融入全國、甚至國際性視野，即將進(jìn)入資本融合下的轉(zhuǎn)型期，未來發(fā)展空間極其廣闊?？春梦錆h，投資武漢已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)行業(yè)之市場共識(shí)。武漢吸納能力增強(qiáng)，城際置業(yè)逐漸增多。由于武漢開始承擔(dān)沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，同時(shí)城市之間房價(jià)差巨大，導(dǎo)致武漢現(xiàn)在具有相當(dāng)強(qiáng)的價(jià)格優(yōu)勢，城際置業(yè)現(xiàn)象越來越多。外地購房人群已占全市購房人群的四成以上。隨著樓市格局的打武漢萬全置業(yè)有限公司萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-15-開，吸引了越來越多的城際置業(yè)者的目光，成為普及全國的異地置業(yè)潮中最受關(guān)注的城市。武漢外資重地。近幾年，境外資本開始深入到武漢房地產(chǎn)市場。荷蘭ING聯(lián)姻金地、大摩入股世茂濱江、希爾頓落址武漢徐東，碧桂園選擇武漢漢南……外資這種縱深化的投資表現(xiàn)，說明武漢房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始慢慢進(jìn)入國際性市場。作為中部崛起的中心城市，武漢已有超過5000個(gè)的外商投資項(xiàng)目，60多個(gè)世界500強(qiáng)企業(yè)。在這些優(yōu)勢的條件下，境外資本看好武漢地產(chǎn)是大勢所趨。二、本項(xiàng)目周邊主要樓盤基本情況目前，西北湖周邊在售與在建樓盤主要有：西北湖?鳳凰城、兩湖總都、天潤?北湖假日、新華豪庭、金利?明珠花園、華立?新華時(shí)代、美林公館、心家泊。從目前已經(jīng)開始銷售的幾個(gè)樓盤來看，各個(gè)盤子的定位各不相同，但均有顯著特點(diǎn)。（一）西北湖?鳳凰城項(xiàng)目地址：江漢區(qū)北湖西路6號(hào)住宅均價(jià)：6800元/平方米總套數(shù)：795套房屋棟數(shù)：4棟戶型面積：112－169平方米總建面積：100861.58平方米容積率：4.5綠化率： 40％開盤日期：2005－10（一期）、2006－1（二期）交房時(shí)間：2007年武漢萬全置業(yè)有限公司萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-16-西北湖?鳳凰城主打戶型為130平米左右的三房兩廳。 該項(xiàng)目無論從規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林景觀，還是從項(xiàng)目配套和戶型設(shè)計(jì)來看，都能稱得上是一個(gè)高品質(zhì)的住宅項(xiàng)目。絕大部分住宅為南北通透的板式樓，也是目前西北湖片區(qū)最大的在售樓盤。一期臨街，戶型以三房兩廳為主，均價(jià)在6000元/平方米以下，與同地段的樓盤相比，其性價(jià)比無疑最佳；而二期面湖，戶型則以150平方米左右的四室兩廳為主，可以全觀景觀，價(jià)格當(dāng)然就貴了不少，達(dá)到7000多元/平方米，平均套均價(jià)都在100萬元以上。該項(xiàng)目目前已基本售磬。，主要購買對(duì)象為高層商務(wù)人士和私營老板。（二）兩湖總都項(xiàng)目地址：漢口北湖小路99號(hào)銷售均價(jià)：7500元/平方米總套數(shù)：242套房屋棟數(shù)：2棟戶型面積：128、170、190、252平方米（4種）總建面：54000平方米容積率：5.84綠化率：30%.（地面7米架空?qǐng)@林景觀）開盤日期：2005－11－30交房時(shí)間：2007－7－28兩湖總都主推豪宅概念，房型多在170平方米以上。該項(xiàng)目與西北湖鳳凰城臨近，都是圍湖而建，其湖景效果在這幾個(gè)樓盤中最佳。不過與西北湖?鳳凰城有所不同的是，由于其占地面積的限制，兩湖總都只建了兩棟，對(duì)小區(qū)內(nèi)整體綠化景觀建設(shè)有一定的限制。在住宅品質(zhì)上可以說與鳳凰城不分伯仲，只不武漢萬全置業(yè)有限公司萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-17-過兩湖總都在定位上更偏向于高端市場，戶型也多為大氣的豪宅，將業(yè)主鎖定為上流名士。目前，該項(xiàng)目已基本銷售完畢。（三）銀鶴?上林苑項(xiàng)目地址：發(fā)展大道與新華下路交匯處銷售均價(jià)：7800元/平方米建筑面積：107143.10平方米綠化率：30%容積率：4開盤時(shí)間：2007.12.14銀鶴上林苑總占地面積2萬余方，總建筑面積達(dá)10余萬方，由三棟20-25層高層組成，分A、B、C三棟，成半圍合式分布。小區(qū)采用人車分流的人性化設(shè)計(jì)，整個(gè)小區(qū)地上部分沒有車輛，保證業(yè)主安靜和舒適性。另外，小區(qū)有1萬余方的豪華型會(huì)所，讓您休閑、娛樂的同時(shí)，還可以進(jìn)行商務(wù)洽談。在小區(qū)的內(nèi)部還有6000平米的中心園林景觀，讓您的生活更加豐富，其戶型面積從86平米的兩房到125平米的三房。（四）大唐新都（二期）菱湖上品項(xiàng)目地址：江漢區(qū)新華下路169號(hào)銷售均價(jià)：8200元/平方米建筑面積：40000平方米綠化率：33%容積率：5.3開盤時(shí)間：2007.9.29唐家墩公交站旁的大唐新都二期-菱湖上品，占地面積7265平米，建筑面武漢萬全置業(yè)有限公司萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-18-積47000平米；容積率高達(dá)6.5，為一棟25層高的點(diǎn)式建筑；東西朝向的部分建筑面對(duì)唐家墩路；項(xiàng)目南側(cè)一大片以拆遷平整的空地，未來將會(huì)有其他建筑項(xiàng)目，據(jù)了解，應(yīng)該不會(huì)影響到該項(xiàng)目的采光；1-3層為商用配套，每層5.2米高；4樓為架空層，將建設(shè)3000平米的空中花園；5-10層為全裝修小戶型，面積從30多平米到70多平米不等，共216套，11-25層為復(fù)式樓，共122套，面積在95-256川之間，12樓以上的房間可以看到菱角湖景。地下停車位150個(gè)，自9月29日開盤以來，338套房源已經(jīng)售出了80%以上。（五）新華明珠項(xiàng)目地址：新華路215號(hào)（新華路與萬松園正行交界處）銷售均價(jià)：8500元/平方米，80%已售。

三、目標(biāo)消費(fèi)群體定位隨著人們對(duì)生活質(zhì)量和對(duì)居住要求的不斷提升，和定位上不僅僅停留在簡單解決“住”的問題上。要針對(duì)本地高端消費(fèi)群體外，通過它典型復(fù)合型地產(chǎn)特點(diǎn)，不同地區(qū)人們?cè)谖錆h居住、寫字樓、投資要求。（一）住宅1、金融證券外資企業(yè)等中高層管理人員；2、 IT行業(yè)城市精英；3、律師、醫(yī)生、教師等高收入人群；4、民營企業(yè)主；5、外埠來武漢投資和貿(mào)易界人士。（二）商業(yè)1、地產(chǎn)投資；武漢萬全萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-19-2、經(jīng)營商戶：（1）專業(yè)品牌連鎖店、形象店（國際知名）（2）銀行、證券等金融機(jī)構(gòu)；我們?cè)陧?xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)“萬全城”項(xiàng)目除了主從全方位滿足來自全國置業(yè)有限公司（3我們?cè)陧?xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)“萬全城”項(xiàng)目除了主從全方位滿足來自全國置業(yè)有限公司（4）民營企業(yè)。（三）寫字樓（1）跨國公司擬在國內(nèi)華中地區(qū)設(shè)立辦事處或分公司或子公司（2）銀行、保險(xiǎn)、證券等金融業(yè)和通訊設(shè)備、汽車等制造業(yè)。（3）部分政府事業(yè)單位（4）本地的中大型企業(yè)（5）專業(yè)型公司，如廣告、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)武漢萬全置業(yè)有限公司萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-20-第五章建設(shè)地點(diǎn)及自然條件一、地理位置武漢是湖北省省會(huì)，華中地區(qū)最大城市。也是京廣鐵路大動(dòng)脈與長江黃金水道十字交匯的中心，歷來有“九省通衢”之稱，東去上海，西抵重慶，南至廣州，北上京城，距離均在1000公里左右，處于中國經(jīng)濟(jì)地理的核心位置。世界第三大河長江及其最大支流漢水在市區(qū)交匯，將武漢市區(qū)一分為三，形成了漢口、漢陽和武昌三鎮(zhèn)鼎立的格局，故武漢素有“江城”的美譽(yù)。武漢市現(xiàn)轄9個(gè)城區(qū)，4個(gè)郊區(qū)，面積8476平方公里，人口837萬，其中城區(qū)人口600多萬。武漢的地理方位為北緯30°33'、東經(jīng)114°19'，位于長江中游，屬亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候，四季分明，平均無霜期約240天。二、區(qū)域地質(zhì)構(gòu)造武漢位于揚(yáng)子地臺(tái)北部，秦嶺地槽東段之南，屬淮陽山字形構(gòu)造南弧西翼。雖有多期造山運(yùn)動(dòng)復(fù)合影響的痕跡，但主要受控于燕山期構(gòu)造，表現(xiàn)為一系列走向近東西至北西西的線型褶皺，以及北西、北西西、北東和近東西向的正斷層、逆斷層及逆掩斷層。本區(qū)分布的地層有古生界的砂巖、頁巖、灰?guī)r及泥巖；中生界的砂礫巖、頁巖及泥巖；新生界的粘土、砂、砂礫石等沉積物。志留系頁巖賞組成背斜軸部，背斜兩翼依次為泥盆、石炭、二迭、三迭各層。三迭系地層常組成向斜的槽部。東西部的緊密褶皺（包括倒轉(zhuǎn)）伴隨壓扭性斷裂，反映了當(dāng)時(shí)強(qiáng)烈的南北向壓應(yīng)力(主應(yīng)力)。在南北向主應(yīng)力支配下，還發(fā)育有其它次一級(jí)的構(gòu)造，即北北東及北北西兩組張扭性斷裂。三、區(qū)域地貌武漢萬全置業(yè)有限公司萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-21-本區(qū)地勢大致東南高，西北低。區(qū)內(nèi)水系十分發(fā)育，長江自西南向東北至天興洲、陽邏鎮(zhèn)折向東南，漢水自西北向東南至市區(qū)東折匯入長江。長江、漢水兩岸湖泊星羅棋布。區(qū)內(nèi)中部及南部為東西帶狀的剝蝕地形，長江、漢水以南以剝蝕堆積地形為主。西部及天興洲長江南北兩岸則以堆積地形為主。區(qū)內(nèi)的丘陵走向近于東西，與構(gòu)造線方向大致相近。四、場地地基土、基巖構(gòu)成及特征經(jīng)鉆探查明，場區(qū)覆蓋層為厚達(dá)45.0m左右的第四系全新統(tǒng)沖積地層(Q4al),具有典型的二元結(jié)構(gòu)。即該覆蓋層上部為約10m的一般粘性土，該一般粘性土由粘土、粉質(zhì)粘土、淤泥質(zhì)土和粉土組成；覆蓋層下部為砂土層，由粉砂、粉細(xì)砂、細(xì)砂和中細(xì)砂混礫卵石組成，厚度近 33m,并具有隨深度增加顆粒由細(xì)逐漸變粗浙密實(shí)的沉積成層特點(diǎn)。覆蓋層的平面展布較為穩(wěn)定,上部一般粘性土分布穩(wěn)定,但由于沉積環(huán)境不同,一般粘性中各亞層工程性質(zhì)差異較大；中部粉砂、細(xì)砂、中細(xì)砂混礫卵石層平面分布及巖性都較穩(wěn)定。下伏基巖為泥盆系（D）粉砂質(zhì)泥巖或泥質(zhì)粉砂巖，該層頂板埋深在45.0m左右，巖層傾角較陡，在垂直及水平方向上風(fēng)化程度不一。根據(jù)本場地地層巖性,物理力學(xué)性質(zhì),本場地地層自上而下依次由6個(gè)單元層14個(gè)亞層構(gòu)成。五、水文地質(zhì)條件本項(xiàng)目場地各地層的水理性質(zhì)和富水性能,只有表層雜填土和下部砂、礫卵石層為含水層,其余為隔水層。場地人工填土層中的上層滯水向基坑滲透,會(huì)增大基坑內(nèi)的排水量,故施工時(shí)宜設(shè)置隔水帷幕阻隔上層滯水,因填土位于地表淺層，厚度不大，故處理較容易，可結(jié)合深層隔水一并進(jìn)行處理。根據(jù)水武漢萬全置業(yè)有限公司萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-22-樣分析結(jié)果，本場地地下水對(duì)混凝土無腐蝕性，對(duì)鋼結(jié)構(gòu)具弱腐蝕性。六、地震地質(zhì)條件武漢市區(qū)位于長江中下游地震帶內(nèi)，又稱麻城——常德地震帶，屬我國大陸地震活動(dòng)較弱的地震帶，具有強(qiáng)度中等偏低、頻次不高、震源淺等特點(diǎn)，而武漢市又是地震活動(dòng)微弱、地殼相對(duì)穩(wěn)定的地塊。武漢萬全置業(yè)有限公司萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-23-第六章項(xiàng)目的SWOT分析一、優(yōu)勢（Strength）（一）區(qū)位優(yōu)勢：項(xiàng)目位于武漢市商業(yè)中心區(qū)，地處武漢CBD金融一條街和CLD（中央生活區(qū)）的西北湖畔，近傍西北湖廣場和噴泉公園、金融街與之隔道相鄰，中心區(qū)商務(wù)寫字樓，娛樂休閑和購物優(yōu)勢得天獨(dú)厚且明顯。項(xiàng)目所處地段有城市主要交通干道——建設(shè)大道和政府正在規(guī)劃的景觀大道——新華下路及青年路，交通順暢通達(dá)。（二）物業(yè)優(yōu)勢：本項(xiàng)目由于集高層臨湖住宅、高層智能化甲級(jí)商務(wù)寫字樓和大型商業(yè)三位一體，體量大、檔次高，自身功能配套齊全，因而擁有區(qū)內(nèi)其他項(xiàng)目無法比擬的獨(dú)特優(yōu)勢。（三）配套優(yōu)勢：項(xiàng)目周邊或毗鄰擁有金融街、酒店及商務(wù)配套，享有西北湖周邊的購物娛樂配套，坐擁新華下路和青年路的餐飲休閑配套等優(yōu)勢條件，生活居住、商務(wù)娛樂、休閑購物等非常適宜。二、劣勢（Weakness）（一）項(xiàng)目地塊整體呈不規(guī)則形式狀，一定程度上弱化了地塊的價(jià)值。（二）土地成本相對(duì)較高（地價(jià)昂貴、拆遷費(fèi)用大），致使前期階段投入費(fèi)用較多，對(duì)后期的開發(fā)和銷售資金的回籠帶來一定壓力。三）本項(xiàng)目為公司開發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目，在本地市場的知名度與影響力有一定局限性。（四）噪音影響，項(xiàng)目所臨兩條市政道路，較大的車輛流量，為本項(xiàng)目帶來了交通便利的同時(shí)，較大的車流也帶來了噪聲的干擾，在解決項(xiàng)目噪聲提高武漢萬全置業(yè)有限公司萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-24-隔音效果的同時(shí)也增加了項(xiàng)目的投資。三、機(jī)會(huì)（Opportunity）（一）項(xiàng)目地處武漢中心區(qū)，片區(qū)內(nèi)名廈云集，消費(fèi)水平為武漢市最高，但本項(xiàng)目周邊在建和在售高檔物業(yè)已屈指可數(shù)，這些將會(huì)為本項(xiàng)目帶來較多的目標(biāo)消費(fèi)群。（二）政府加大舊城改造力度，片區(qū)周邊環(huán)境大為改善，周邊景觀環(huán)境、配套將更加完善。目前該片區(qū)成為眾多置業(yè)者的首選之地，其認(rèn)可度為武漢最高，有利于將本項(xiàng)目樹立成國際化高檔物業(yè)形象，從而提升本項(xiàng)目的附加值。三）近年來武漢市高端市場發(fā)展勢頭良好，本項(xiàng)目將借此良機(jī)創(chuàng)造新高四、威脅（Threats）2006上半年開始，如新世界中心、時(shí)代廣場、漢口新天地等兼有寫字樓、住宅、公寓、商業(yè)等多種物業(yè)的綜合體項(xiàng)目開始顯露武漢，市場競爭激烈。隨著片區(qū)內(nèi)眾多物業(yè)的相繼推出，會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的銷售造成一定的壓力。武漢萬全置業(yè)有限公司萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-25-第七章項(xiàng)目的規(guī)劃與定位一、項(xiàng)目總體規(guī)劃及功能分區(qū)（一）總體規(guī)劃本項(xiàng)目是一個(gè)集居住、商務(wù)寫字樓、商業(yè)為一體的大型復(fù)合型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。由武漢萬全置業(yè)有限公司獨(dú)立開發(fā)。項(xiàng)目地塊位于漢口新華下路305號(hào)（建設(shè)大道與新華路交匯處），正處武漢CBD金融一條街和CLD（中央生活區(qū)）的西北湖畔，濱臨武漢城區(qū)中心兩湖泊（西北湖與北湖），毗鄰江漢區(qū)政府及政務(wù)中心。城市和生活配套設(shè)施完善，地理位置十分優(yōu)越，擁有極高的投資、居住價(jià)值。（二）功能分區(qū)（1）項(xiàng)目由住宅、商務(wù)寫字樓、商業(yè)組成三位一體的復(fù)合型高檔物業(yè)。（2）“萬全城”項(xiàng)目采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，由兩幢塔樓組成，一幢為30層的高檔住宅，一幢為26層的現(xiàn)代智能化商務(wù)樓宇。凈用地面積為16272平方米，地上規(guī)劃總建筑面積為88468平方米。1-4層裙房為商業(yè)。其中，住宅面積為38331平方米，商務(wù)寫字樓面積26391平方米，商場22235平方米，會(huì)所1511平方米。地下二層可提供約450輛停車位。（3）本項(xiàng)目住宅戶型面積對(duì)照表（見下頁）武漢萬全置業(yè)有限公司萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-26-序號(hào)戶型朝向型號(hào)建筑面積套數(shù)總面積W）占總戶型百分比1三室二廳二衛(wèi)西南A11702644209.8%2三室二廳二衛(wèi)西北B11682643689.7%3三室二廳二衛(wèi)南C11372635627.9%4三室二廳二衛(wèi)北D11392636148.0%5三室二廳一衛(wèi)西南E11372635627.9%6三室二廳二衛(wèi)東北F11372635607.9%7三室二廳一衛(wèi)西南E1232631987.1%三室二廳一衛(wèi)東F1192630946.9%三室二廳一衛(wèi)西C1262632767.3%三室二廳一衛(wèi)東D1292633547.5%四室二廳二衛(wèi)南西5%三室二廳二衛(wèi)東南B1602641609.5%合計(jì)30042250100.0%二、項(xiàng)目的定位和交通、建筑、立面、剖面、環(huán)境設(shè)計(jì)及設(shè)備“萬全城”定位于高端綜合物業(yè)，除了傳統(tǒng)的水、電、煤、訊線路外，力求在住宅型式、內(nèi)部功能、空間利用、靈活性、多樣化和土地的利用、節(jié)能、新材料的應(yīng)用等方面有所創(chuàng)新。（一）項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)形式與建筑概況1、三位一體的“萬全城”項(xiàng)目，由26層總高度99.9米、層高為3.6米的商武漢萬全置業(yè)有限公司萬全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-27-務(wù)寫字樓；30層總高度為99.8米、層高為3米的住宅及1~4層的商業(yè)裙房、地下二層停車庫組成。商務(wù)寫字樓結(jié)構(gòu)形式為框架核心筒結(jié)構(gòu)，4-5層之間設(shè)有技術(shù)轉(zhuǎn)換層，轉(zhuǎn)換形式為箱型，外墻采用隱框與半隱框相結(jié)合的玻璃幕墻，體現(xiàn)了現(xiàn)代地標(biāo)建筑的特點(diǎn)，住宅結(jié)構(gòu)形式為核心筒短肢剪力墻結(jié)構(gòu)，4-5層之間設(shè)有技術(shù)轉(zhuǎn)換層，外墻采用景觀飄窗、彩鋁窗、中空玻璃、彈性外墻涂料，即豐富了建筑立面的層次，又使建筑色彩、造型、區(qū)位環(huán)境與本建筑臨湖景觀融為一體，無不體現(xiàn)本項(xiàng)目住宅功能和環(huán)境質(zhì)量，充分滿足消費(fèi)者的需求。裙房采用框架結(jié)構(gòu)，裙房商業(yè)建筑立面與塔樓相協(xié)調(diào)的同時(shí)，完美體現(xiàn)了高檔商業(yè)物業(yè)的特征。2、住宅戶型布置以基層平面形式設(shè)計(jì)，方案通過多次的調(diào)整，公攤面積控制在15?17%左右，設(shè)計(jì)過程充分的體現(xiàn)了以人為本的原則，獨(dú)特的人性化理念貫穿了整個(gè)平面設(shè)計(jì)過程。合理的玄關(guān)引入、起居室的功能滿足，最佳的開間、套區(qū)間，更多的自由分隔平面空間組合，無不體現(xiàn)建筑設(shè)計(jì)師的獨(dú)到之處與至高的境界。3、商務(wù)寫字樓每層建筑面積約為 1200M2,功能區(qū)間在45M2――1200M2，用居住的理念實(shí)現(xiàn)商務(wù)寫字樓定位，每一個(gè)最小的區(qū)間均可隨意增減衛(wèi)生間設(shè)施的配備，環(huán)形走廊，雙出口人流疏散設(shè)計(jì)，使每一個(gè)單位區(qū)間的干擾減少到了最低限度，并最大限度的減少了公攤面積，使得房率達(dá)到了80%左右。4、 項(xiàng)目智能化程度充分體現(xiàn)時(shí)代的氣息和特征整個(gè)項(xiàng)目導(dǎo)入了BA弱電系統(tǒng)；有線電視網(wǎng)、高速寬帶數(shù)據(jù)光纖傳輸、交互式數(shù)字視頻服務(wù)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；出入口及周邊安防報(bào)警和電視監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、可視對(duì)