黃興綠地商業(yè)項目前期規(guī)劃報告

21/21黃興綠地商業(yè)項目前期策劃報告第一部分、上海商業(yè)進(jìn)展現(xiàn)狀一、2003年上海商業(yè)進(jìn)展回憶全年商品銷售總額達(dá)到5555.30億元，比上年增長10.6％，其中零售和批發(fā)銷售額分不增長8.4％和11.9％。社會消費品零售總額仍然保持全國的領(lǐng)先地位，達(dá)到2220.64億元，比上年增長9.1％。結(jié)合商品零售物價下降的修正值，實際增長10.2％。商業(yè)增加值首次突破700億元，達(dá)到709.26億元，比上年增長6.6％；對全市國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率達(dá)到11.3％，對第三產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)率達(dá)到23.4％，均比上年有所提高；在第三產(chǎn)業(yè)分行業(yè)增加值中，商業(yè)增加值名列第一。2003年上海商業(yè)進(jìn)展呈現(xiàn)以下特征：消費市場出現(xiàn)持續(xù)上升勢頭2003年,上海人均GDP5600美元，人均可支配收入14867元人民幣，消費能力大大提高。盡管受到"非典"的阻礙，上半年的消費總量有所下降，但"非典"過后消費出現(xiàn)了恢復(fù)性反彈，消費總量快速增長。"十一"黃金周期間抽樣統(tǒng)計的288家商業(yè)企業(yè)共實現(xiàn)零售總額22.90億元，比上年同期增長25.1％，創(chuàng)下節(jié)日黃金周零售額新高和比上年同期零售額增幅的新高；10月份零售總額實現(xiàn)了198.37億元，也創(chuàng)下了歷年單月零售總額的新高。從近幾年情況看，上海社會消費品零售總額增長幅度從2002年開始出現(xiàn)反彈，達(dá)到9.3%的增幅。2003年增幅盡管略低于上一年，但仍然保持在9%以上，高于1999年至2001年低谷時期的增幅，上海消費市場已開始出現(xiàn)周期性上升勢頭。推動這一上升勢頭的要緊動力是汽車、住房、通信設(shè)備等新興的消費熱點。2003年，全市轎車零售量達(dá)7.11萬輛，比上年增長30%，零售額為176.7億元，占社會消費品零售總額的8%，對社會消費品零售總額增長的貢獻(xiàn)率為19.8%。2003年與住房相關(guān)的家具、家居類商品零售額為232.81億元，比上年增長22.5%，對社會消費品零售總額增長的貢獻(xiàn)率為23%；通信器材類商品的零售額為45.93億元，比上年增長44%，對社會消費品零售總額增長的貢獻(xiàn)率為7.6%。這三類消費品共拉動上海社會消費品零售總額增長了4.6個百分點，對社會消費品零售總額增長的總貢獻(xiàn)率在50%以上，表明這些新興消費熱點已成為上海新一輪消費增長的主力。各類消費品銷售普遍增長除了汽車、住房、通信器材等熱點消費品供銷兩旺外，2003年全市吃穿用燒商品的銷售也全面增長。吃的商品銷售887.29億元，比上年增長7.5％；穿的商品銷售287.59億元，比上年增長7％；用的商品銷售1027.27億元，比上年增長11.1％；燒的商品銷售18.49億元，比上年增長14.5％。從社會消費品的零售數(shù)量看，吃的商品中，水產(chǎn)品、凈菜、食油零售量分不比上年增長19.8％、16.4％和7.9％；穿的商品中，針織內(nèi)衣褲、羊毛衫、皮鞋分不比上年增長8.4％、7.9％、7.6％；用的商品中移動電話增長111.5％、空調(diào)機(jī)增長46.9％、家用消毒柜增長37.9％。餐飲、汽車、數(shù)碼產(chǎn)品成為消費絕對亮點。2003年全市餐飲營業(yè)額達(dá)到214.83億元，比上年增長16.6％；照相機(jī)、電腦、攝像機(jī)的銷售量分不比上年增長6.9％、8.4％和35.4％。此外，各類文化、休閑、娛樂、旅游等服務(wù)消費蓬勃進(jìn)展。2003年上海城鎮(zhèn)居民人均服務(wù)性消費達(dá)到3369元，比上年增長11.1％，占人均消費總支出的30.5％。消費價格指數(shù)略有回升2003年，上海居民消費價格指數(shù)為100.1，價格上漲集中在食品、居住、娛樂教育文化用品3個大類，分不比上年上漲1.3％、1.1％和0.3％。食品類價格從8月份起逐月攀升，12月份漲幅較大的是食油、糧食、肉禽、蛋類、水產(chǎn)品，分不上漲25％、12.3％、11.3％、10.3％和4.7％，拉動了在外用膳食品、糕點面包、奶及奶制品、煙酒類商品價格上漲。衣著類、家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)類、交通和通信類商品的價格下降比較明顯，這三類商品的價格下降幅度分不為2.5%、1.6%和3.7%。商品零售價格指數(shù)2003年平均為99，11月達(dá)到100.5。由于總體上消費市場商品供過于求，2003年上海市場物價水平仍處于低位運行的狀態(tài)，到年末，零售價格指數(shù)總體保持平穩(wěn)。新型零售商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)展迅速首先是大型綜合性購物中心建設(shè)加快。據(jù)初步統(tǒng)計，上海的大型綜合性購物中心已有14家，正在建設(shè)和立即建設(shè)的將有29家。大型綜合性購物中心已成為上海商業(yè)進(jìn)展的熱點。其次是"折扣店"開始在上海出現(xiàn)。第一家"品牌商品折扣店"已在普陀區(qū)開張；家樂福旗下的"迪亞"折扣店也開了食品折扣店先河；華聯(lián)家電公司則開設(shè)了上海首家以銷售陳列樣品和過季產(chǎn)品為主的家電折扣店。盡管這些折扣店還處在嘗試時期，但怎么講使上海零售商業(yè)又多了一種值得關(guān)注的新型業(yè)態(tài)。再次是連鎖商業(yè)接著快速進(jìn)展。2003年全市連鎖商業(yè)實現(xiàn)銷售總額800.43億元，比上年增長27％。其中，零售總額突破579.98億元，比上年增長24.1％，占社會消費品零售總額的比重已達(dá)到26.1％。年末連鎖門店數(shù)達(dá)到7609家，比上年末增加了1177家，連鎖商業(yè)已覆蓋了69類業(yè)種和業(yè)態(tài)。連鎖公司向市外拓展的步伐加快，市外連鎖門店的數(shù)量已超過3038家，約占上海連鎖商業(yè)門店總數(shù)的28.5%。由于連鎖商業(yè)積極向市外拓展，使上海對市外的批發(fā)銷售業(yè)務(wù)快速增長。2003年共實現(xiàn)市外銷售業(yè)務(wù)276.39億元，比上年增長17％，占上海批發(fā)銷售總額的7.8％。商業(yè)布局差異化特征開始顯現(xiàn)隨著上海都市形態(tài)向多功能、多層次進(jìn)展，上海商業(yè)布局也出現(xiàn)了差異化特征。2003年，以"四街四城"為代表的中心商業(yè)區(qū)，以五角場、中山公園、打浦橋等地區(qū)為代表的區(qū)域性商業(yè)中心，以及分布廣泛的社區(qū)商業(yè)中心這三種商業(yè)布局，在規(guī)劃功能和形態(tài)上更具有差不化特征。同時，形成了南京西路"金三角"、盧灣區(qū)"新天地"、衡山路休閑街、多倫路名人街，以及虹橋仙霞路等富有特色的消費商圈，使上海商業(yè)布局顯示出豐富多彩的特征。徐匯區(qū)、盧灣區(qū)、長寧區(qū)開始對區(qū)內(nèi)富有歷史文化底蘊的老式花園洋房和新式里弄進(jìn)行規(guī)劃和開發(fā)，探究營造能充分體現(xiàn)上海歷史文化風(fēng)貌和區(qū)域特征的特色商圈。各郊區(qū)城鎮(zhèn)也開始依照當(dāng)?shù)氐馁Y源和文化特點，進(jìn)行城區(qū)商業(yè)規(guī)劃和改造。上述因素使上海商業(yè)開始顯現(xiàn)差異化、多元化。二、2004年上海商業(yè)進(jìn)展環(huán)境分析從總體上看，2004年上海商業(yè)的進(jìn)展環(huán)境具有連續(xù)性和多樣性。消費環(huán)境隨著上海社會誠信體系的建設(shè)和完善，整頓與規(guī)范市場秩序工作的不斷深入，上海的消費環(huán)境得到較大改善。同時，與商業(yè)緊密相關(guān)國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）和城鄉(xiāng)居民收入等宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在2004年接著向好，也為消費市場的繁榮提供了良好的環(huán)境基礎(chǔ)。此外，隨著市場消費總量的不斷擴(kuò)大、居民購買力的穩(wěn)步增長，以及外來消費的增加，整個消費市場將呈現(xiàn)平穩(wěn)增長的進(jìn)展特點。上海GDP與增長率變化單位：億元人民幣數(shù)據(jù)來源：上海市統(tǒng)計局外資投資環(huán)境2003年上海零售商業(yè)合同利用外資1.86億美元，實際引進(jìn)外資7877.8萬美元，外資商業(yè)零售約占全社會零售總額10.55%。2004年底，隨著中國零售業(yè)入世過渡期結(jié)束，分銷服務(wù)業(yè)將全面開放，外資商業(yè)的進(jìn)入速度會進(jìn)一步加快，特不是在大型商業(yè)設(shè)施、連鎖商業(yè)以及各種新型商業(yè)業(yè)態(tài)方面的投資會更加集中。上海FDI及增長率變化單位：億美元數(shù)據(jù)來源：上海市統(tǒng)計局商業(yè)投資環(huán)境2003年上海商業(yè)（批發(fā)、零售、餐飲行業(yè)、房地產(chǎn)建設(shè)中的商業(yè)設(shè)施）固定資產(chǎn)總投資97.39億元。其中，差不多建設(shè)和更新改造完成29.39億元，同比增長44.28%。房地產(chǎn)中的商業(yè)設(shè)施投資67.82億元，同比增長8.8%。商業(yè)設(shè)施施工面564.04萬平方米,同比增長34%;新開工面積248.37萬平方米,同比增長81.5%；竣工面積163.01萬平方米，同比增長27.5%。據(jù)統(tǒng)計，2004年上海商業(yè)投資穩(wěn)中有升，達(dá)到100億元人民幣。區(qū)域合作環(huán)境依照"五個統(tǒng)籌"的科學(xué)進(jìn)展觀，以及中共上海市委、市政府提出的"服務(wù)全國、融入全國"的指示精神，上海同全國各地的經(jīng)貿(mào)合作將會更加緊密，特不是與長江三角洲地區(qū)的經(jīng)濟(jì)融合度將得到增強。2004年上海舉辦的各類會展數(shù)量將超過往年，推動上海同各地的貿(mào)易合作進(jìn)一步擴(kuò)大，使上海中心都市的作用更加凸現(xiàn)。第二部分上海餐飲行業(yè)進(jìn)展概況上海社會消費品零售業(yè)分析2003年，上海商業(yè)努力克服"非典"疫情和歷史罕見的持續(xù)高溫等重大困難的不利阻礙，把握中國加入世貿(mào)組織、加快實施中西部開發(fā)戰(zhàn)略、振興東北老工業(yè)基地和長江三角洲地區(qū)整合進(jìn)展的有利契機(jī)，擴(kuò)大對外開放、積極引進(jìn)外資，加強產(chǎn)業(yè)聯(lián)手，共同開拓全國市場，推動了上海消費市場的健康持續(xù)增長，提高了商業(yè)對本市國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)度。2003年上海社會消費品零售總額達(dá)到2220.64億元，在全國商業(yè)中心都市中市場規(guī)模排名第一，分不比北京、天津、廣州、重慶四個大都市多303.94億元、1146.59億元、726.37億元和1385.12億元，占全國社會消費品零售總額的比重保持在5％。2003年全國要緊都市社會消費品零售總額排列序號都市社會消費品零售總額（億元）比上年增漲（％）1上海2220.649.12北京1916.714.53廣州1494.2794天津1074.0514.15武漢854126重慶835.539.57深圳801.7716.38沈陽776.2811.79成都771.51310哈爾濱624.111.811南京600.2414.412杭州587.5212.213大連568.4512.414寧波521.5313.415濟(jì)南513.214.8餐飲業(yè)現(xiàn)狀分析目前，上海處于人均GDP5000到8000美元的進(jìn)展時期，消費品市場由生產(chǎn)者主導(dǎo)轉(zhuǎn)向消費者主導(dǎo)，社會需求以購買實物產(chǎn)品為主轉(zhuǎn)化為更多地購買服務(wù)，休閑消費、文化消費、娛樂消費等占據(jù)了越來大比重，市場需求日趨多元化、細(xì)分化和個性化。近十年來，上海市餐飲市場每年以兩位數(shù)速度增長，2003年遭受"非典"疫情的阻礙，但營業(yè)額依舊增幅強勁,達(dá)到214.83億元,比上年增長16.6%。上海市餐飲業(yè)營業(yè)額年份19952000200120022003營業(yè)額（億元）50.38127.65141.63184.23214.83比上年增長（％）23.115.91130.116.6第三部分上海房地產(chǎn)零售物業(yè)市場現(xiàn)狀分析1、市場綜述隨著中國經(jīng)濟(jì)尤其是上海經(jīng)濟(jì)的良性進(jìn)展，上海零售物業(yè)市場面臨難得的進(jìn)展機(jī)遇。今年滬上商鋪市場要緊呈現(xiàn)如下特征：（1）市中心要緊商業(yè)街的臨街店鋪差不多滿租。新供應(yīng)的店鋪租金高企，次級商業(yè)區(qū)新上市商鋪的租金直逼甚至超過繁華地段的商鋪租金。（2）近期要緊商業(yè)街無大型零售物業(yè)供給。市場新供應(yīng)要緊集中在次級商業(yè)區(qū)域和市郊區(qū)域，形式以專業(yè)市場為主。（3）繁華地段的商鋪成為境內(nèi)外投資者關(guān)注的對象。2、商鋪分布依照上?，F(xiàn)有商業(yè)規(guī)劃以及各商業(yè)街租金水平，我司將上海商業(yè)街分為中心商業(yè)區(qū)、次級商業(yè)區(qū)和都市邊緣商業(yè)區(qū)。中心商業(yè)區(qū)包括淮海路、南京路、徐家匯、豫園四個商業(yè)區(qū)。四川北路、新客站、新上海商業(yè)城及其余各市區(qū)范圍內(nèi)的商業(yè)區(qū)屬于次級商業(yè)區(qū)。都市邊緣地區(qū)的商業(yè)區(qū)屬于都市邊緣商業(yè)區(qū)。3、租金水平區(qū)位平均租金（元/平方米/天）中心商業(yè)區(qū)30次級商業(yè)區(qū)32都市邊緣商業(yè)區(qū)——從租金水平看，絕對的市中心地段已不是決定商鋪價值的最重要因素。特色的經(jīng)營主題和人氣的旺盛才是商鋪的最重要因素。4、售價水平今年新上市零售物業(yè)售價有所上升。區(qū)位平均售價（元/平方米）中心商業(yè)區(qū)——次級商業(yè)區(qū)25774都市邊緣商業(yè)區(qū)——市中心高檔次規(guī)?；闶畚飿I(yè)供給的稀缺使品牌商品的經(jīng)營者選擇余地專門小。新上市的大型商鋪要緊是次級地段的專業(yè)市場住宅的郊區(qū)化進(jìn)程使市郊出現(xiàn)了較大規(guī)模的大型商場。近期供給的商鋪大多以銷售形式出現(xiàn)，市場上以出租形式出現(xiàn)的零售物業(yè)差不多沒有。5、市場需求今年的商鋪需求要緊來自便利店、大型超市、連鎖餐飲、國內(nèi)外品牌專賣店。在需求區(qū)域上，專賣店的需求要緊集中于繁華成熟地段，而服飾、休閑等品牌旗艦店的需求則要緊集中于頂級商業(yè)街。6、租金水平要緊商業(yè)區(qū)商鋪租金區(qū)域租金(元/平方米.天)備注淮海路商務(wù)區(qū)40-52其支路詳見附表1徐家匯商圈——具體詳見附表2豫園商圈10-50————不夜城商圈7-15天目西路周邊區(qū)域南京西路商圈20-28————備注：上述租金為臨街商鋪底樓租金，其它層面據(jù)此相應(yīng)折減。附表1淮海路支路商鋪租金路名業(yè)態(tài)分布典型租戶租金（元/平方米.天）備注淮海中路（陜西南路—馬當(dāng)路）品牌服飾專賣、休閑凱普狄諾、紅房子、達(dá)芙妮、PLAYBOY、唯亭婚紗、古今胸罩40-52————陜西南路餐飲、鞋、服裝專賣振鼎雞、肯德基、福祿壽司、鱷魚專賣、達(dá)芙妮、名款鞋城8-30————茂名南路服飾麗嬰房、藍(lán)松樹、古今胸罩8-22————瑞金一路服飾————13-20目前有多個小面積鋪位可供租賃思南路休閑餐飲、酒吧老上海弄堂餐館、葛蘭芙美容、ENGLISHCLUB5-37————雁蕩路休閑美食PIZZA、仙蹤林、海老龜、鈔票柜4-13————襄陽路服裝市場休閑服飾————————30-40萬/個.年，業(yè)主惜售附表2徐家匯附近商鋪租金路名要緊業(yè)態(tài)分布典型租戶租金（元/平方米.天）備注環(huán)島附近————16————華山路品牌服飾專賣歐洲風(fēng)十字街、柏仙多格、奧麗珠寶、百事流行街25—30————衡山路休閑、餐飲圓緣園、愛嬰6-16————天鑰橋路餐飲、服飾雅視眼鏡、天天漁港8-15————肇家浜路服飾———