樓盤項目定位報告文件

269/269XX城項目定位報告目錄XX城項目定位篇………4—12頁一、定位考慮…………………5頁二、原定位……………………6頁三、新定位……………………6頁四、新定位考慮因素…………6頁五、新定位詮釋………………7頁XX城項目分析篇……13—50頁一、項目分析綜述…………14頁二、項目綜合分析…………14頁可借鑒項目分析篇……51—78頁一、綜述……………………52頁二、可借鑒項目分析………52頁三、可借鑒項目總結………78頁XX城目標客戶篇……79—99頁一、定性研究報告…………79頁二、定量研究報告…………87頁三、目標客戶定位和描述…………………97頁XX城項目建議篇…………………100—135頁一、項目的核心價值體系…………………101頁二、產品建議………………115頁XX城項目旅游篇…………………138—142頁一、旅游與房地產之間的關系……………139頁二、項目旅游開發(fā)類型定位………………139頁三、人類生活追求的過程…………………139頁四、杭州旅游市場類型分析………………140頁五、XX城旅游目標市場模擬圖…………141頁XX城項目定位篇一、XX城項目定位考慮天都城原先的定位天都城原先的定位對比對比天都城新的定位天都城新的定位考慮因素天都城新的定位天都城新的定位考慮因素天都城新定位詮釋二、XX城項目原先定位中國第一座國際生活示范都市三、現(xiàn)在XX城項目核心形象定位廣廈·XX城——暢意國際生活四、新的核心形象定位考慮因素4.1由于項目原先的定位概念差不多在市場上做了長期大量的推廣工作，同時項目原先的定位差不多深入人心，預訂XX城項目的客戶都明白XX城是一個國際生活示范的衛(wèi)星城，假如我們要將此深入人心的定位全部推翻重新定位，勢必會冒著專門大的市場風險，同樣還要投入比原先更為巨大的廣告宣傳費用。同時我們認為，XX城的規(guī)模優(yōu)勢在原先的定位中得到專門好的體現(xiàn)，那個也是項目的實際狀況，因此沒有必要將起推翻，只是將起在原先顯著的地位加以淡化些。4.2現(xiàn)在XX城新的定位是抓住原先項目所述求的最中心點，杭州市民經歷度最深刻的內容，在此基礎上我們做了一個第一步的調整和休整，那個調整是項目總體方案調整的最穩(wěn)妥的一步，可不能在市場上和差不多預訂的客戶中產生巨大的負面效應。4.3新的定位與老的定位差不是新的定位要緊力推一種生活方式，而原先的定位只是完成整體項目在開始時候必須做的第一步——項目推舉的工作。由于本項目的專門性，當市場全部了解項目狀況后，因該作一個比較穩(wěn)妥的轉型工作，從項目本身動身進行述求，那個時候當人們認識了項目后，應該告訴他們在如此的項目中，你將會是如何樣的生活，如此的生活你會得到什么，這些你得到的內容，是無法從其他項目上得到的，那個確實是XX城大項目的優(yōu)勢所在。定位詮釋廣廈·XX城廣廈·XX城——杭州衛(wèi)星城的代名詞“城”給人的感受確實是大，這和XX城6579畝的宏大占地面積相得益彰，一個“城”字將XX城的規(guī)模和體量表現(xiàn)地淋漓盡致；“都+城”確實是都市的概念，他給人的第二感受是繁華，里面是無奇不有，是居家生活的一個好地點，那個也符合當初營造XX城的概念和方法，預備把他作成一個杭州新（副）都市中心的初衷和方法；“天”表達出來項目無限的漂亮，勾畫出來的人家仙境的美妙設想，總體給人一種“此景只在天上有，人間難得幾回見”的感受；“XX城”在前期通過大量的市場推廣工作，差不多在杭州市民心目中奠定下杭州第一大項目的市場形象，差不多將XX城是杭州第一個衛(wèi)星城的概念深入人心，給整個杭州市居民構畫出一幅漂亮的居住家園的藍圖；“廣廈”作為XX城該項目的投資和開發(fā)商，從進展商品牌戰(zhàn)略的角度來來考慮，在項目前期應該充分發(fā)揮廣廈集團在杭州市場上強有力的實力背景帶動項目的先期開發(fā)運作，給當地購買者一個強有力的信心和實力的保證，在XX城項目中后期，能夠通過XX城的項目成功操作，帶動提升廣廈在房地產方面的品牌優(yōu)勢，讓當地購房者清晰明白，廣廈不僅是實力的象征，更是優(yōu)質精品樓盤的保證。希望通過“XX城”項目使廣廈房產擠身杭州第一品牌房產開發(fā)商的行列，與綠城、南都、坤和這些杭州品牌房地產商并駕齊驅。暢意暢意——舒適、悠閑、生態(tài)的生活環(huán)境，高品位、高品質、有內涵的生活方式居住層面上的超越——“暢意”讓人聯(lián)想到舒服、寫意，在房地產項目中如何能夠讓人感受到舒服呢？因此是項目所在區(qū)域環(huán)境優(yōu)美，有山有水；社區(qū)內配套齊全，居家便利、人性化的居住氛圍和氣息，滿足人們居住宅需的等各個方面和層次的需求；從個人居住的空間來講，合理且中意的居住空間環(huán)境，高質量的物業(yè)治理和私秘安全的個人居住空間。這是暢意在第一居住層面上的超越需求。附加價值層面的超越——“暢意”第二層面是不僅僅超越居住需求，而是附加價值或者是小資生活方式的體現(xiàn)。在那個層面上應該更加注重生活品質和質量，處處體現(xiàn)出XX城大社區(qū)、大配套、高起點所帶來的高品位生活的意境。充分利用XX城多而全的便利配套服務、全面結合觀光旅游、美食天地、購物廣場、運動中心、休閑娛樂、醫(yī)療教育等優(yōu)勢，塑造出XX城獨有濃郁的社區(qū)文化氛圍。文化及個人內涵上的超越——“暢意”第三層面上的超越將是XX城社區(qū)文化內涵和社區(qū)核心精神上的超越。這一層面上的超越基礎，只有航母式的復合房產項目才能夠充分地表現(xiàn)出來。隨著房地產日漸成熟和杭州購房者對居住要求的不斷提高，買房差不多不僅僅是為了單純的滿足人們的居住需要，而是他整個生活的一個不可分割的重要部分，也是他品位和追求的價值體現(xiàn)。他應該是“馬斯洛需求理論”的第五重的價值表現(xiàn)——“自我實現(xiàn)的需要”，因為他差不多是將住宅本身完全融入了他真?zhèn)€生活，也是他自我整體表現(xiàn)的一個重要方式。我們不是簡單地在賣房子，也不是單純的一個社區(qū)，而是要表達那個時代、那個社會中、特定的群體特征，因此只有充分考慮到這點，能夠讓客戶在購房的同時，感受實現(xiàn)了“馬斯洛需求理論的第五重——自我實現(xiàn)的需要”，這才是“暢意”的最高層面上的超越。國際生活國際生活——是令人無限向往和向往的美好生活方式“國際”首先XX城的項目從一開始就以高起點，不管從建筑規(guī)劃、景觀、建筑等方方面面，結合國際團隊來為“XX城”規(guī)劃一個全新恢弘的版圖，開創(chuàng)杭州國際化生活新起點；“國際”從第二點來講，是一種大的包容，不管是建筑形態(tài)、建筑風格依舊生活方式，因此XX城擁有寬敞的規(guī)模，能夠有足夠的胸襟包容各種優(yōu)秀的事物，形成自己獨有的國際化風格魅力。而由于項目本身目前規(guī)劃設想以法式為主，法式是國際中的一個部分。法國給人一種最浪漫的感受，法式生活給人一種最有品位的生活方式，然而本項目在新的規(guī)劃調整中將結合目前已有的規(guī)劃做進一步的調整和完善，將大量穿插國際化的因素，他將不局限與法式，日后他將建成一個真正意義上的國際化的生活社區(qū)，不管從建筑、景觀、配套及生活方式方面，他將成為一個全新意義上的國際化生活社區(qū)和文化精髓。“生活”——隨著杭州市民的居住環(huán)境、可支配收入及品位等方面地不斷提高，差不多不再滿足原先單純的居住需要，他們需要更好的居住環(huán)境和氛圍，也就造成目前杭州房地產開發(fā)項目越來越注重整個社區(qū)的營造，從杭州整個社區(qū)硬件營造來看，他已列入中國房地產開發(fā)和營造的第一流水準范疇內。同時從房地產開發(fā)趨勢來看，不斷滿足購房者的需求是一個大趨勢，象從“原先的4P轉向4C，然后進入現(xiàn)在的需求整合時代”。廣廈集團也充分認識到這種趨勢變化，因此不管在前期規(guī)劃依舊先造景后造房等種種細節(jié)上充分表現(xiàn)出廣廈房產差不多決定將“XX城”營造成一個杭州最好的生活社區(qū)的決心和戰(zhàn)略決策?！皣H生活”那個概念充分考慮到項目差不多在市場上建立的認知度，并維持項目原先“中國第一座國際生活示范都市”的概念上做進一步的調整和修正，將項目的主訴求點述講的更加清晰明確，同時加深市場對項目的認識，同時也為項目開始整體轉型作出最穩(wěn)妥的第一步，因為那個概念的述求在文字上差不多變化不大，然而這些文字所述求的重點開始變化，開始更加突出以購房者為導向，開始明確倡導性地提出“國際生活”方式的概念。從項目伊始到現(xiàn)在，廣廈房產一直希望XX城能夠給杭州市民帶來一種新的、國際化的、舒適的生活環(huán)境和方式，廣廈房產原本希望“XX城”提供如此一個良好的環(huán)境，希望吸引符合如此好的環(huán)境的優(yōu)秀人士前來居住，從而從軟、硬件方面全面突顯出XX城是杭州真正意義上的國際生活社區(qū)的樣板工程的初衷和目的。暢意國際生活暢意國際生活——倡導杭州新時代居住的新方式和新理念通過上面各細分點的闡述，我們現(xiàn)在專門明確的明白該項目的核心形象定位?，F(xiàn)在我們要做的是生活方式的訴求和表達，希望通過向生活方式的轉變，從而給從購房者的立場上來關心他完成他對XX城的夢想藍圖?！皶骋?國際生活”從最核心的提出XX城的目的是“開創(chuàng)一個新的國際生活的樣板空間”。從杭州本地話來讀“暢意國際生活=創(chuàng)意國際生活”，如此也比較符合項目最初衷和最理想化思想。因為XX城那個項目體量巨大，它差不多開創(chuàng)了杭州復合房產的先河，同樣他同時也在開創(chuàng)和倡導杭州新時代居住的新方式和新理念。廣廈·XX城，暢意國際生活——一座國際化風格建筑的社區(qū)，融合國際文化與生活的方式，涵蓋商業(yè)、教育、運動、醫(yī)療、科教、娛樂等設施與服務，蘊藏豐富旅游開發(fā)資源的配套完善的國際化高品位居住的花園新都市。XX城項目分析篇一、項目分析綜述由于本項目不是一般意義上的房地產項目，他是一個集房地產、旅游、休閑運動于一體的泛地產項目，因此對XX城的項目分析上存在著專門大的困難點，傳統(tǒng)意義上的SWOT分析，差不多不適合XX城的項目了。因此為了讓大伙兒都十分了解XX城項目的各種概況，我們將項目從以下四大部分進行闡述，本篇SWOT項目分析共分為1.社會因素2.企業(yè)因素3.項目因素4.競爭因素四個大的因素，而每個大因素都會包含不同各項小因素，我們會針對每個小因素作出一個SWOT分析，以便我們大伙兒充分認識清晰XX城的各個方面。二、項目綜合分析2.1社會因素類區(qū)位因素：經濟總量據初步統(tǒng)計，2002年杭州全市實現(xiàn)國內生產總值（GDP）1780億元，按可比價格計算，比上年增長13.2%，連續(xù)十二年保持兩位數增長。產業(yè)結構接著得到調整，第三產業(yè)實現(xiàn)增加值765億元，增長14.6%。三次產業(yè)比例由上年的7.1：50.6：42.3調整為6.3：50.7：43.0，第三產業(yè)增加值占國內生產總值比重提高0.7百分點。人均國內生產總值達2.8萬元，比上年增長12.4%，按現(xiàn)行匯率折算達到3400美元。財政收入2002年，杭州全市財政收入接著快速增長，2002年全市財政總收入達257.14億元，比上年增長28.2%，其中地點財政收入118.32億元，增長34.6%。Strength（優(yōu)勢）：都市競爭能力優(yōu)勢

杭州是中國房地產市場最具競爭力的20個都市之一，房地產行業(yè)整體水平高，不管從相關的房地產政策法規(guī)、市場和購房者來講，相對全國專門多地點相對比較成熟和規(guī)范，因此也就只有在如此一個成熟的市場和購房環(huán)境下，XX城所倡導的生活方式才可能實現(xiàn)，并得到市場和購房者的認同與理解。歷史優(yōu)勢

“上有天堂，下游蘇杭”、“山清水秀，七大古都”歷史留給了杭州無盡的品牌財寶，而XX城項目位于杭州那個漂亮的旅游都市，870畝的歡樂四季公園作為XX城房地產項目的強有力的優(yōu)勢，一定能夠讓居住在XX城內的業(yè)主，充分感受到杭州那個都市的漂亮，以及切切實實感受到XX城的所倡導和營建的生活方式是何等的漂亮與暢意。區(qū)域經濟進展態(tài)勢優(yōu)勢

杭州市地處我國經濟最發(fā)達的長江三角洲，人均GDP高，人均可支配收入高，人均消費能力、潛力大，對生活質量要求高，從而也促使了杭州房地產價格一直持續(xù)走高的緣故之一。只有足夠購買力的市場和房產價格走高的情況，XX城項目才會面臨無限的成功契機。區(qū)域核心優(yōu)勢

杭州市是經濟發(fā)達的浙江省的唯一單一的核心都市，是全省的政治、經濟、交通、文教、衛(wèi)生、旅游的中心，對全省的地市縣具有專門強的吸引力與輻射力，象XX城作為杭州第一個真正意義上的衛(wèi)星城，完全有機會吸引周邊省內市場的人群前來購買XX城。Opportunity（機會）：進展趨勢因素

隨著社會都市化的進程的加劇，將會形成浙江省的政治、經濟、文化、交通全方位的向杭州集中，都市的進展更加迅速的循環(huán)促進進展規(guī)律，也符合杭州市政府提出的大杭州的概念，以及“住在杭州”的一個目標，以此為背景，將會對杭州的房地產進展起到極大的推進作用和無限的商機；區(qū)位連帶因素

杭州處于中國經濟最發(fā)達的長三角的區(qū)域內，以余杭為中心，車程以1.5小時為半徑圓的輻射范圍內，有長江三角洲1.5億高收入群體，人口稠密，可支配收入高，消費能力與潛力巨大，那個市場帶動了杭州的整體的經濟增長，同樣也為杭州的房地產與旅游業(yè)提供了強有利的支撐，隨著長三角之間的互動日趨和諧完美，整個杭州乃至余杭的進展機會不可限量；區(qū)位SWOT分析：本項目位于杭州市，而歷史以及現(xiàn)狀留給杭州無盡的財寶，七大古都，長三角的區(qū)域范圍內，世界第六大都市群，這些差不多上歷史與區(qū)位給予在杭州的XX城項目強有力的優(yōu)勢和進展機會。然而，這些優(yōu)勢和機會大都含蓋了杭州那個市場大環(huán)境，講明XX城項目有一個良好的市場基礎，關鍵在與XX城如何充分結合好項目本身優(yōu)勢，與杭州那個大市場完美的融合在一起。區(qū)域環(huán)境因素Strength（優(yōu)勢）：撤市變區(qū)

余杭撤市變區(qū)，增強了余杭與杭州市的聯(lián)系，余杭差不多成為了杭州的一個新區(qū)，同時也將是形成杭州的一個新的副中心都市的都市新格局，這點來來講，余杭的進展前景更為寬敞,關于XX城項目來講，差不多在行政上摘掉“郊縣”的帽子，從而會得到更多的整體市政的配套優(yōu)勢支持；衛(wèi)星城鎮(zhèn)

臨平作為杭州市的三個衛(wèi)星都市進展重點之一，臨平關于其他區(qū)來講，有專門大的空間與潛力，XX城作為臨平的一個重點衛(wèi)星城，勢必也將是臨平進展的重中之重，這將為XX城的進展提供了良好的市場基礎；Weakness（劣勢）：消費者心理因素

在杭州市尤其是老市民的心理照舊認為余杭仍是一個不發(fā)達和方便的地點，他們選擇在此購房多多少少都會有點顧慮，包括現(xiàn)在一些中青年人對，XX城所在的區(qū)域認同感依舊專門低的，那個狀況也是十分自然，XX城項目所處的位置目前狀況并不是十分的完善，是存在專門多需要改進的地點，因此關鍵是我們如何去營造一個衛(wèi)星城，如何去幸免那個不利點。宗地現(xiàn)狀因素

目前該區(qū)域除了還在逐步完善中的歡樂四季公園，剩余的部分差不多上依舊大量的農田和耕地等，整體上來講XX城的項目用地尚未有完善的開工跡象，同時在項目第一至三期的用地上，項目預備動工的痕跡也不明顯，包括現(xiàn)場工地圍墻等都沒有設置，讓差不多預定的人群到現(xiàn)場無法明白第一至三期的具體位置在哪里。與此同時，XX城項目的周邊道路狀況也是十分令人擔憂的，從項目宗地的總體來講，目前的狀況是十分令人擔憂的，是極需要進一步的完善。XX城項目周邊景觀因素

杭州分布著眾多的自然、人文、人造各類景觀，然而在臨平地區(qū)，項目周邊，這類的景觀是少之又少，特不貧乏，同時項目周邊的黃鶴山和上塘河并沒有給項目帶來足夠的可借鑒資源優(yōu)勢，同時上塘河的污染還需要要進一步的整治，盡管XX城周邊有山有水，然而那個山和水并不是XX城的項目賣點，有專門多地點反而給XX城項目帶來不利的因素。消費熱點板塊因素

杭州市民較為普遍同意的近郊樓盤要緊分布在城西的三墩區(qū)快、富陽銀湖開發(fā)區(qū)、之江和濱江區(qū)等地區(qū)，這些區(qū)域內的物業(yè)類不有一般的住宅和不墅兩種。而XX城項目位于杭州市北部，與這些熱點板塊有一定具體，同時XX城所在區(qū)域的住宅板塊并沒有成為市場消費的熱點。然而和這些熱點板快來對比分析，同樣屬于郊區(qū)板塊，同時我們的產品類型和銷售價格處與一個價格范圍帶中，那么本項目將會和這些熱點板塊產生競爭沖突，關于那些差不多是市場消費熱點的板塊來講，XX城同樣以郊區(qū)板塊的產品來講是處在明顯的不利因素中。工業(yè)分布因素

杭州市北部是杭州的傳統(tǒng)重工業(yè)比較密集的地點，由于重工業(yè)對噪聲、水、環(huán)境等存在多方面的阻礙以及破壞，而XX城項目又位于工業(yè)周邊，容易促使消費者產生一定的心理抗性；Opportunity（機會）：區(qū)域以后進展的規(guī)劃因素

杭州市大力革新原由的餓都市布局，順利地實施蕭山、余杭撤市變區(qū)，形成了以“一主三副”為主城的“大杭州”新格局，處于“臨平城”規(guī)劃范圍內的XX城，將成為杭州重點建設的都市中心區(qū)域之一，尤其是市政府一系列的利好政策的強力支持下，能夠清晰地看出XX城在整個杭州的都市進展中，將被給予舒緩都市人口，承擔起中央居住區(qū)的重要功能，成為新世紀新杭州的都市副中心。區(qū)域旅游市場的空白點

杭州的旅游市場要緊是以自然觀光和佛教旅游為主，盡管近幾年有大量的人造景點的興起，相對而言，度假旅游在杭州比較缺乏。當杭州市政府提出“住在杭州”的口號，希望把杭州建設成為全國“最適宜居住的都市”，給房地產和旅游帶來了無限的商機。余杭區(qū)東部沒有知名的旅游景點，市場差不多處于有待開發(fā)狀態(tài)，處在XX城項目地塊中的黃鶴山，假如通過開發(fā)商的富有成效的規(guī)劃，那么就能夠為杭州市民描繪出一幅漂亮的生活畫卷，不僅能夠帶動歡樂四季公園的旅游產業(yè)的進展，也對XX城住宅項目起到推動作用。Threaten（威脅）：市政規(guī)劃對消費者的潛移默化阻礙

在杭州市政規(guī)劃中，東部和南部為要緊居住的進展方向，西部和北部由于受到各種自然、社會因素的制約，阻礙了都市向外的擴張，然而目前城西差不多形成了杭州居住郊區(qū)化的雛形，盡管政府打算、總體規(guī)劃在某種程度上能夠左右都市布局變化的方向，但只能停留在宏觀的層面上，而最終的事實依舊要靠市場去發(fā)揮作用，然而由于政府宣傳、市政配套等因素的局限性，在摸中程度上給項目開發(fā)增加了相應的難度，同樣也會因政府的宣傳等因素，潛移默化的阻礙消費者的消費行為；區(qū)域SWOT分析：從XX城項目所處的余杭星橋鎮(zhèn)的總體形式來看，有優(yōu)勢，有劣勢。然而，所有的優(yōu)勢稍顯單薄，所有的機會大概還要時刻來驗證，而劣勢、威脅卻是實實在在存在的，通過綜合所有優(yōu)劣點的權重來看，區(qū)域因素是XX城項目的一個劣勢，需要時刻來改變這一切。市政因素Strength（優(yōu)勢）：33929工程的臨丁路的建設通車目前，杭州市區(qū)的交通狀況尚不盡如人意，杭州市政府為了進一步完善和政治杭州市的交通狀況，開始實施了“33929”工程，差不多上完成杭州市區(qū)道路的“兩縱兩橫”骨架網絡，把8大城區(qū)、鈔票江新城以及各開發(fā)區(qū)、高教園區(qū)“一網兜進”，差不多實現(xiàn)半小時交通圈。到2003年底，差不多完成33條道路、9座橋梁、2條隧道和9個入城口的建設。兩年大會戰(zhàn)建設工程將緩解制約杭州都市化進程的交通“瓶頸”，為五年內在市區(qū)形成“一環(huán)、三縱、三橫”的道路主骨架、完全實現(xiàn)半小時大都市快速交通圈奠定基礎。33929工程中的臨丁路－繞城公路入城口將在年底建設完成同時通車，由于XX城原先的天平路將會與臨丁路相銜接，如此將會給本項目和外界的交通帶來極大的便利因素。Weakness（劣勢）：教育、醫(yī)療衛(wèi)生、供排水、電力、電信、燃氣等因素

在XX城項目的規(guī)劃中，可能會有12萬左右的居民入住XX城，這些居民所需要的教育、醫(yī)療、衛(wèi)生、供排水、電力、電信、燃氣等等市政問題，就目前狀況而言，都不夠解決，都需要開發(fā)商大筆的投資改善；目前項目周邊的污水排放設置為1萬立方米/

日，項目的需求是3萬立方米/

日；項目周邊能夠為項目提供的35KW(升級后可達到110KW)的星橋變電站不能滿足項目規(guī)劃用電13.6萬千瓦的需求；4000門電話的星橋鎮(zhèn)電信局完全不能滿足1萬門電話的需求；Opportunity（機會）：規(guī)劃的晚，建設的晚，建設品質就會越高

目前XX城項目周邊沒有完整以及滿足項目的市政配套設施，然而，隨著項目的進展進度，市政配套會逐步完善，而越是晚建設的市政配套，就會越完善，就會考慮越周到，就會幸免越多往?？紤]不周的問題，就會越適應消費者當前消費者的需求，相信隨著XX城項目的不斷開發(fā)建設，這些市政配套等問題將會盡快的規(guī)劃、建設完善的；Threaten（威脅）：市政建設的未知速度

市政配套的速度快，可能對項目可不能產生負面阻礙，然而，假如建設速度慢，那么將直接阻礙項目的美譽度、阻礙項目的知名度，直接阻礙項目的銷售，因此市政配套建設我們無法操縱，因此我們必須目前的著重點還要加強小區(qū)和項目本身的營造。市政SWOT分析：人少、地荒、缺乏生氣以及配套設施還專門滯后是對目前宗地的總體評價。而我們對XX城項目市政后期規(guī)劃的高品質的期望僅僅是期望，不可能對項目產生較大的銷售阻礙。然而一旦沒有市政的配套，就不可能有百姓中意的生活，就沒有項目的成功。市政因素，是項目的一個較大的劣勢與威脅。交通因素道路交通去年一年，杭州全市公路路網建設又有新進展。繞城北線二期、繞城東線暨下沙大橋工程項目貫穿，杭寧高速公路杭州段、杭金衢高速公路杭州段開通。全市新增公路里程166.3千米，其中高速公路里程68.6千米。年末公路里程6560.48千米，其中高等級公路里程1336.15千米。都市建設“33929”工程（全面實現(xiàn)33條道路、9座橋梁、2個隧道、9個入城口建成和整治的目標）建設首戰(zhàn)告捷。復興立交、文暉立交、望江立交、南山路、上塘路高架（文暉路至輕紡路）及02省道-繞城公路西線入城口等工程已建成通車，城區(qū)的路網布局得到進一步完善。都市環(huán)境綜合治理取得新成效。全年完成市區(qū)37條道路的環(huán)境綜合整治，整治道路66公里；全年折除違章建筑77萬平方米；整治房屋立面1521幢，完成屋頂“平改坡”200幢。全年城鎮(zhèn)差不多建設和更新改造投資中用于道路、供排水、公用事業(yè)、電力等基礎設施建設的投資183.78億元，比上年增長20.1%。都市公共交通快速進展。年末市區(qū)公交線路238條，比上年末增加44條；公交營運線路總長度達3007千米，增加549千米；公交營運車輛2775輛，增加537輛；全年公共汽車和電車客運量61712萬人次。一大批新型公交車內路運營，市民乘車環(huán)境得到較大改善。水、電、氣的供應能力提高，服務進一步規(guī)范。全年市區(qū)供水量52095萬噸，比上年增長0.2%，生活用水量26000萬噸，增長1.1%。市區(qū)用電量156.61億千瓦時，比上年增長17.6%，其中居民生活用電18.76億千瓦時，增長11.8%。年末市區(qū)居民家庭人工煤氣用戶18.39萬戶，比上年增長9.5%。Strength（優(yōu)勢）：杭州交通樞紐因素

杭州是華東交通主樞紐之一，同時更是浙江省的水、陸、空交通中心，便利的交通使人的大范圍轉移以及流淌的顯現(xiàn)日益增多，關于項目而言，就有可能有更多的消費者選擇杭州那個都市，選擇XX城項目的可能性；XX城項目交通因素

XX城項目距離余杭臨平鎮(zhèn)5.3KM，目前去杭州市中心車程約為40分鐘，距上海170KM，項目毗鄰320國道、杭州外環(huán)高速公路、臨丁路、滬杭高速公路。便捷的大交通環(huán)境，和四通八達的公路網絡，對旅游產業(yè)來講能夠方便游客其拿來度假休閑，對XX城的住宅項目來講，能夠享受便捷的交通路網，同時還能夠享受郊區(qū)田園式的生活方式；Weakness（劣勢）：交通現(xiàn)狀不容樂觀

就目前而言，通往XX城的道路并不是十分的好，項目周圍的道路十分狹窄，同時道路整體都不是十分平坦。同時從市區(qū)內到XX城走高速干道還要面對收費的問題，同時走高速干道在相應的路程公里數講將顯得比較遙遠，然而從其他非高速干道上到達XX城，則道路狀況實在是差強人意，極需改善，否則對項目的推廣極為不利，同時給日后小區(qū)業(yè)主的出入帶來極大的不便利性。軌道交通的改線阻礙巨大

杭州市一期輕軌的改道，促使XX城項目交通的方便、快捷、準時的優(yōu)勢蕩然無存；Opportunity（機會）：政府以后二號線的規(guī)劃

杭州市規(guī)劃的軌道交通二號線有通過項目同時會有至少一個?？空军c，彌補了交通的缺陷，豐富了交通的可選擇行，增加了XX城項目的附加值；政府形象工程的規(guī)劃

杭州市規(guī)劃的“33929工程”中有涉及到XX城項目的道路的規(guī)劃，政府高角度的規(guī)劃，能夠讓項目與整個市政道路，乃至整個都市的融合程度更高，如此就會更加吸引消費者，剔除消費者的陌生感；Threaten（威脅）：政府規(guī)劃的不預期性

由于有了軌道一號線的教訓，軌道二號線的規(guī)劃，同樣存在大量的不確定性因素，假如再次出現(xiàn)反復，可能會對項目阻礙極大，在營銷推廣上要慎重考慮宣傳軌道交通一項；交通SWOT分析：XX城項目目前交通狀況十分不理想，以后的規(guī)劃有專門多的漂亮向往，然而，向往能否實現(xiàn)，要打個問號，向往什么時候能夠實現(xiàn)，還要打個問號。因此，從我們所列出的優(yōu)劣分析來看，有一些問題對項目的阻礙可不能專門大，然而，二號線的阻礙是至關重要。因此，綜合評定來看，交通對與項目來講，目前并沒有足夠的優(yōu)勝，然而到今后他的優(yōu)勢將有可能突顯出來。產業(yè)結構因素消費市場杭州去年消費市場持續(xù)較旺。全年實現(xiàn)社會消費品零售總額523.53億元，比上年增長14.1%。其中市區(qū)426.36億元，增長14.2%；五縣（市）97.17億元，增長13.6%。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿易業(yè)零售額347.09億元，增長17.4%；餐飲業(yè)55.28億元，增長27.7%；其他行業(yè)121.16億元，增長1.1%。連鎖超市進展迅速。年末市區(qū)有連鎖經營企業(yè)43個，連鎖門店735個，年銷售額達到60.99億元，比上年增長57.1%。Strength（優(yōu)勢）：杭州市總體產業(yè)結構

杭州市第一、第二、第三產業(yè)結構比例由2001年的7.1：50.6：42.3調整為2002年的6.3：50.7：43.0，第三產業(yè)所占比例的提升講明產業(yè)結構更加合理，人均收入增加，可支配收入增加，對項目而言，消費者的增多成為可能，一旦人們的收入水平得到持續(xù)增長，他們的對生活質量的要求也會增長，如此的良性的經濟增長趨勢，會在日后一段時刻內，增加改善目前居住環(huán)境的購房群體的數量，也會增加投資房產的群體數量，如此有助于整體房地產市場的持續(xù)穩(wěn)健的進展。Weakness（劣勢）：余杭市產業(yè)結構有待提高

余杭區(qū)產業(yè)結構比例由2000年的12.8：54.3：32.9調整為2001年的12.3：54.0：33.7；與杭州市同期平均水平相比，其中第一產業(yè)高出5.2個百分點，第二產業(yè)高于3.4個百分點，第三產業(yè)低于平均水平8.6個百分點。這充分講明余杭區(qū)的量化以及結構狀況在杭州市總體范圍來講依舊處于一個中等偏下的水平，項目所處的區(qū)域的產業(yè)機構處于杭州市中等偏下的水平，也確實是講當地的產業(yè)環(huán)境比較其他地區(qū)還有差距。購買XX城的那些群體至少應該是杭州平均收入水平的中等人士，同時在該區(qū)域內的居民自身的居住條件都還能夠，加上該區(qū)域整體經濟收入偏低，造成了XX城吸引區(qū)域客戶的困難性增加，一旦一個項目不能有一定數量的比例的區(qū)域客戶前來支持那個項目，那個項目在整體銷售上會面對專門多困難。Opportunity（機會）：差距產生提升的可能

盡管目前余杭的產業(yè)結構落后于杭州市的平均水平，但隨著杭州市整體經濟水平的不斷提升和產業(yè)結構的不斷完善，余杭的產業(yè)結構調整與提升的空間將會專門大，隨著產業(yè)區(qū)域產業(yè)結構和區(qū)域群體的需求不斷提升，加之XX城項目日后規(guī)模效應日見顯現(xiàn)，會有專門大的可能去吸引區(qū)域消費者前來購買XX城。產業(yè)機構SWOT分析：杭州市的產業(yè)結構是特不健康與良好的。然而，產業(yè)機構只能講明人們的收入結構，收入水平。盡管這對項目來講是個優(yōu)勢。這一點，關于所有處在杭州的房地產項目都有擁有的，然而余杭的產業(yè)結構水平對XX城來講不不是一個優(yōu)勢，從長久來看只能確實是一個機會，他對項目目前的利好阻礙不是專門大。杭州以及余杭房地產狀況因素杭州去年完成房地產投資196.37億元，比上年增長39.4%。建筑業(yè)接著保持較快進展。全年建筑業(yè)增加值129億元，比上年增長10.6%。各類房屋施工面積2722.35萬平方米，增長17.4%；房屋竣工面積834.41萬平方米，增長0.5%。去年，杭州房地產業(yè)接著進展。全年商品房施工面積1876.7萬平方米，比上年增長29.5%；竣工面積529.41萬平方米，增長23.6%。商品房銷售面積414.55萬平方米，比上年增長14.1%。居民居住條件進一步改善。全年完成住宅建設投資162.86億元，比上年增長56.3%；住宅施工面積1577.77萬平方米，竣工面積464.49萬平方米。年末市區(qū)居民人均居住面積12.5平方米，農民人均住房面積52.7平方米，分不比上年提高1.3和3.7平方米。去年四季度，我市房地產業(yè)經濟景氣狀況連續(xù)一季、二季、三季的高位態(tài)勢。反映本行業(yè)企業(yè)生產經營狀況的企業(yè)景氣指數為168.2。景氣調查顯示，三季度新開工面積增加的企業(yè)占23.8％，景氣指數為117.1，比上季和上年同期分不上升7.8、24.3點；完成投資增長的企業(yè)占44.0％，景氣指數為135.4，處在"較為景氣"區(qū)；商品房預售、銷售面積景氣指數分不比上年同期上升8.8、17.8點；商品房銷售價格穩(wěn)步上漲，本季的商品房銷售價格為145.5點，分不比三季、二季、一季和上年同期上升11.8、7.1、16.3和40.8點。企業(yè)盈利狀況良好。54.7％的房地產企業(yè)反應利潤總額增加，景氣指數比上季和去年同期分不上升4.5、5.7點。Strength（優(yōu)勢）：杭州市房地產行業(yè)進展良好

杭州市房地產開發(fā)勢頭迅猛，房地產業(yè)已成為主導產業(yè)。1998年以來，杭州市房地產開發(fā)實際完成投資額的年增長幅度在17%以上。2002年完成房地產投資額196.4億元，同比增長39.4%。其中完成商品房住宅建設投資148.3億元，占房地產開發(fā)總建設投資的75.5%。2002年房地產業(yè)對GDP的貢獻率達11.6%，同比增長17.1%，為都市經濟進展做出了重大貢獻，房地產行業(yè)差不多成為杭州市的主導產業(yè)之一，從這一點來講為XX城塑造了一個特不優(yōu)秀的市場和消費的空間，XX城項目只有在杭州整體房產前景持續(xù)量性進展的前提下，才會得到巨大的成功契機。房地產市場購銷兩旺

房地產市場供銷兩旺。1998年以來，房地產預售總量年均保持在260萬平方米以上，其中住宅預售總量每年差不多保持在210萬平方米以上。2002年住宅施工面積1455萬平方米，住宅開工面積714.7萬平方米，竣工面積412.5萬平方米。銷、預售面積673.2萬平方米，是住宅竣工總量的163.2%。與此同時，2002年經濟適用房新開工面積118萬平方米，同比增長3.4%，竣工97萬平方米，同比增長86.5%。也只有在如此一個購銷兩旺的市場下，才會有機會產生“工作在都市，生活在郊區(qū)”的可能性，同時才有機會突出XX城所倡導的生活方式在已購房群體中產生認同。房地產市場經營更加規(guī)范

老市區(qū)土地市場治理規(guī)范，收購儲備效果顯著，房地產供應結構逐步優(yōu)化，明令禁止土地炒買炒賣行為。表現(xiàn)在：一是供地總量和結構合理。從老市區(qū)房地產供給結構和房屋空置能夠得到充分反映，2002年1～10月份，高、中、低價位住宅供應量分不為3974戶、16319戶、5313戶，分不占住宅供應總量的15.6%、64.2%、20.2%，空置面積只有1.5萬平方米；二是禁止了土地炒買炒賣問題，營造了房地產市場規(guī)范運行的環(huán)境。只有一個規(guī)范的是房地產運做環(huán)境，才會帶動杭州房地產的良性進展，符合杭州市政府的“住在杭州”的口號，以便吸引更多的外區(qū)域人士入住杭州，如此有助于XX城下時期向周邊外區(qū)域推廣。Weakness（劣勢）：盡管房地產行業(yè)進展專門好，然而存在結構問題

盡管杭州市近幾年房價總體一直上升，但上漲絕對量不一。盡管杭州市房地產市場供銷兩旺，然而城區(qū)供銷矛盾大大高于郊區(qū)區(qū)域?？傮w而言，都市絕對量的增長高于郊區(qū)，西湖等風景區(qū)的增長高于其他地區(qū)，XX城項目所處的區(qū)域增長絕對量并不是專門好，上漲空間不容樂觀；行業(yè)風險增加；

杭州市房地產貸款增長過快，銀行資金在房地產生產、消費資金中的份額較大，銀行風險有所增加；目前杭州房產過熱現(xiàn)象差不多引起中央的注意，同時央行差不多著手對房產開發(fā)和銷售的貸款等問題提出新的要求和方式，XX城作為一個長期開發(fā)銷售的項目，一定會在今后面對更為規(guī)范和嚴格的新國家政策，如何規(guī)避行業(yè)風險，XX城應該著手從長期開始預備。Opportunity（機會）：杭州市房價總體一直上升

依照杭州市房地產交易所提供的數據，從2000年到2002年10月份，老市區(qū)房產交易平均價格分不為每平方米3426元、3703元和4043元。據浙江省城調隊統(tǒng)計資料顯示，商品房價格從1998年的每平方米3278元，增長到2002年上半年的每平方米4749元，漲幅達44.8%，而同期GDP增長速度達到53%，盡管杭州市的房地產增長的絕對量與增幅都專門高，然而綜合GDP與物價的增幅來看，房價上漲仍具有較大的空間，消費者持續(xù)消費成為可能。那個市場空間給本項目的規(guī)劃調整帶來一定量的市場接納度，也有助于XX城如此的相對價格較低的項目吸引更多市區(qū)的購買群體。余杭房地產市場進展勢頭良好

房地產業(yè)呈迅猛進展勢頭。全年商品房施工面積189.2萬平方米，竣工面積76.7萬平方米，分不比上年增長58.6%和107.3%，有良好的市場進展勢頭，講明市場對該區(qū)域差不多開始慢慢同意，只要杭州的購房市場開始同意余杭那個市場，XX城將會在今后面臨無限的進展空間和價格的上漲。Threaten（威脅）：行業(yè)進展周期因素

從中國房地產行業(yè)的進展周期規(guī)律來看，6-8年是一個周期，好的區(qū)域會維持在10年左右，杭州市房地產差不多持續(xù)6年以上的火熱，其中近5年內沒有跌落，高度繁榮的背后可能暗示危機，假如行業(yè)出現(xiàn)下滑，出現(xiàn)波動，對與大盤XX城來講，損失慘重，特不是項目的開發(fā)模式以“大手筆”的開發(fā)方式的話，XX城一定要緊密關注和分析杭州房地產市場狀況。增長的預期防范因素

余杭區(qū)的房地產進展勢頭過猛，2001年商品房施工面積189.2萬平方米，竣工面積76.7萬平方米，分不比上年增長58.6%和107.3%，正所謂有漲必有跌，大漲的同時預示危機的到來。盡管講余杭區(qū)域的增長要緊集中在西面部分，我們應該能夠看出余杭西面是整個余杭房產的支柱，假如西面的房產開始出現(xiàn)危機，作為余杭北面的XX城項目勢必會受到一定的關聯(lián)效應。房地產行業(yè)SWOT分析：杭州房地產近些年來進展一直欣欣向榮，這關于處于杭州的XX城來講，有了一個好的市場環(huán)境，那么XX城項目的成功相對而言更容易些，然而，還有依照項目的具體情況具體分析。繁榮的背后到底是什么，也許大廈將傾，也許是杞人憂天，也許是更好的進展前景?？偠灾?，好的市場環(huán)境，對項目來講依舊優(yōu)勢，依舊機會。政府、政策因素居民收入和儲蓄城鄉(xiāng)居民生活水平不斷提高。據抽樣調查，全年市區(qū)居民人均可支配收入11778元，比上年增長8.1%；人均生活費支出9215元，增長5%。全年農民人均純收入5242元，比上年增長7.1%；人均生活費支出3957元，增長13.7%。居民儲蓄接著增加。年末城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額1183.4億元，比年初增加241.55億元，其中城鎮(zhèn)居民儲蓄存款余額949.23億元，比年初增加209.54億元。都市環(huán)境深入實施“藍天、碧水、綠色、清靜”工程，都市環(huán)境質量進一步改善。年內關停污染企業(yè)153家，省市重點工程—七格污水處理廠一期工程建成運行。全市工業(yè)固體廢物綜合利用率94%，工業(yè)廢水排放達標率96%，二氧化硫排放達標率93%，煙塵排放達標率97%，粉塵排放達標率92%。市區(qū)區(qū)域環(huán)境噪聲等效聲級56分貝，都市交通噪音平均值68分貝。加強都市綠化建設，都市生態(tài)環(huán)境得到改善。全年市區(qū)新增綠地面積770萬平方米，年末市區(qū)園林綠地面積達到7772公頃，公共綠地面積達到1373公頃，建成區(qū)綠化覆蓋率35.98%，市區(qū)人均占有公共綠地面積7.85平方米。杭州市榮獲“國際花園都市”稱號。Strength（優(yōu)勢）：政府的居住規(guī)劃

從杭州市整體規(guī)劃中，3-5萬人規(guī)模的居住區(qū)設置40-45個，其中主城設置30-40個，其中主城設置分布在城中、城東、城北等地。我們XX城項目處于在城北區(qū)域，是杭州市政府規(guī)劃中的一個居住區(qū)，如此，從政府得到的優(yōu)惠政策與政府支持，確信大于不是政府規(guī)劃的居住區(qū)域，加之XX城項目差不多列入杭州市都市規(guī)劃的范圍內，XX城將會得到更寬敞的進展優(yōu)勢。余杭區(qū)政府的規(guī)劃

在余杭區(qū)大力進展旅游項目的開發(fā)，在新一輪的經濟進展規(guī)劃中，把旅游行業(yè)視為新興行業(yè)，新的經濟增長點。余杭區(qū)把度假旅游作為重點開發(fā)項目，XX城的四季公園確實是迎合了區(qū)政府的規(guī)劃；Weakness（劣勢）：住房貸款利率阻礙

國家政府貸款利率調整，盡管提升了投資壁壘，有利削弱房地產泡沫，但同時也增加了為了改善居住條件、無房者的實現(xiàn)愿望的難度。政府出臺的這條政策會對所有的開發(fā)商普遍產生阻礙，因此，對XX城來講，“殺傷力”要小于其他樓盤；政府規(guī)劃的都市進展方向

心理因素。杭州市政住宅的進展中，東部、南部差不多明確成為都市的進展指向，重點區(qū)域是下沙和濱江，西部、北部由于受各種自然、社會因素的制約，阻礙了都市向外的擴張；這將促使人們心理會對XX城產生的誤區(qū)與障礙；Opportunity（機會）：政府都市進展方向的規(guī)劃

近些年來，杭州市政府提出的“游在杭州、住在杭州、創(chuàng)業(yè)在杭州”的大的都市進展思路，要把杭州建設成為“最適合居住的都市”。對此來講，杭州房地產市場將會面向全省、面向全國，為房地產開發(fā)提供了寬敞的市場空間。從目前項目政府的思路、口號來看，可謂“旺名不旺地”，在那個時候，XX城項目應該積極加大和加快項目的開發(fā)力度，爭取作出一個示范單位來，吸引更多的人居住在XX城。Threaten（威脅）：房價全國關注

最近正在進行的人大會議上，有專門多的人大代表提出了當前中國房產價格過高這一問題，其中杭州房地產價格差不多在前一時刻范圍內引起國家的重視，這勢必會阻礙國家對此做出相應的政策調整，假如確實出臺政策，那么阻礙的就不是一個兩個項目，而是包括XX城在內的所有項目；政府換屆阻礙

由于XX城項目開發(fā)周期過長，政府換屆、政策變更，關于XX城那個依靠專門多政府政策的項目而言，將會產生不可預估的阻礙；政府政策SWOT分析：盡管政府會換屆，盡管政府有可能會有政策限制，然而，政府的種種服務依舊服務于市民，是為將杭州建成更美好的花園都市的愿望，相信隨著杭州的不斷進展，XX城會有一個更寬敞的成長空間。政府因素，關于項目而言，是一個優(yōu)勢和機會。住宅郊區(qū)化因素Strength（優(yōu)勢）：都市進展進程的需要

隨著都市進展的進程，都市的中心區(qū)域，往往成為公眾共同享用的地點，不再是個人的專署，取代高層住宅的將是辦公場所、娛樂場所、廣場、商業(yè)場所等等各種公眾場所。XX城正是位于衛(wèi)星城區(qū)的項目，適應潮流的進展；開發(fā)趨勢的需要

市內土地資源稀缺，市內土地寥寥無幾，商品房開發(fā)的后續(xù)儲備用的不足，開發(fā)成本大大增加，房產價格也將不斷上漲，如此同樣也大大增加了開發(fā)風險，然而購房群體的承受度可不能和房價一樣同比例上漲，因此選擇住宅郊區(qū)化也是日后購房和開發(fā)的趨勢；消費心理逐步形成

住宅郊區(qū)化的心理正在逐步形成。當一個都市都市化水平進展到相當的水平以后，逆反效應開始產生，擺脫喧鬧、擁擠的都市，選擇高品味、高生活質量、高標準的低容積率的住宅，那些更貼近自然的住宅將成為一種時尚；消費群體逐步形成

消費的群體的逐步形成。從省調查隊的調研數據來看，每百戶杭州居民中學生與小學生的比例為14：11，這充分講明杭州市目前年齡結構問題，中青年群體的上升，婚姻、住房問題的顯現(xiàn)，無足夠的積蓄、高月收是他們的普遍特點，這位項目提供了一片穩(wěn)定的消費群體；由于都市中，寸土寸金，關于那些中等收入的家庭以及需要改善住房條件的人來講，XX城如此的高品質的郊區(qū)住宅將會將會是他們的選擇范圍；Weakness（劣勢）：購買群體的同意度

住宅郊區(qū)化的概念，人們同意還要待以時日。目前住宅郊區(qū)化的概念剛剛形成，要想人們普遍同意，還要慢慢培植，還要人們慢慢的領悟，要讓這些群體認同如此的概念，XX城必須要加快項目的開發(fā)建設，將XX城項目的優(yōu)勢盡快展現(xiàn)給購房群體，讓他們同意和喜愛。Opportunity（機會）：有待勾畫和實現(xiàn)的夢想

人們對住宅郊區(qū)化的理解還不是特不深刻，他們只是對住在郊區(qū)話有著一種美好的夢想，那個就需要我們去營造和完善他們的夢想。我們一邊有目的宣傳引導，一邊開發(fā)營造。因為目前市場上沒有可和XX城相比較的項目，因此，只要我們努力去營造，一定能夠夢想將在XX城是實現(xiàn)。Threaten（威脅）：低成品低品位的思維誤區(qū)

進展商選擇在郊區(qū)開發(fā)，首先是因為土地成本比較低，如此他的銷售價格也可不能象市區(qū)內一樣的高，希望通過低價格來吸引購房者前來購買。然而從消費者的考慮動身，選擇住宅郊區(qū)化，有部分人是因為市區(qū)內的價格因素，然而依照杭州市目前的狀況而分析發(fā)覺，那些購買郊區(qū)的住宅的人對居住的要求會專門高，也就造成，專門多郊區(qū)低價位、低品質的住宅銷售不掉的狀況，因此假如我們不能正確認識清晰郊區(qū)化住宅的本質現(xiàn)象，會產生“低價位、低品質”的認知，降低項目營建成本的投入，如此對對項會帶來十分大的威脅性。住宅郊區(qū)化SWOT分析：開發(fā)趨勢，有！消費者，有！消費心理，有！因此，難度依舊有一點的。假以時日，人們對住宅郊區(qū)化的消費心理的形成，那個時候，對項目而言，確實是進展的黃金時期。XX城項目的開發(fā)周期在以后6－10年左右，以后3－4年，杭州市專門多大盤一期項目將能夠陸續(xù)入住。隨著各家開發(fā)商項目的烘托，隨著開發(fā)商住宅郊區(qū)化理念的培植，住宅郊區(qū)化差不多漸入人心了。住宅郊區(qū)化對XX城項目而言，絕對是優(yōu)勢。2.2企業(yè)自身因素企業(yè)自身因素Strength（優(yōu)勢）：資金實力

作為一家上市公司，企業(yè)的資金雄厚，綜合競爭能力強。這為項目的成功開發(fā)奠定下堅實的資金保障；品牌效用

廣廈品牌，在杭州、浙江乃至全國，差不多上一個品牌，品牌優(yōu)勢在消費者心理具有良好的美譽度，對廣廈每一個開發(fā)的項目差不多上優(yōu)勢。人才優(yōu)勢

憑借廣廈的品牌形象以及資金實力，更能籠絡到能為自己出謀劃策的人才，有了優(yōu)秀的人才，是項目的成功的保障；建筑實力

廣廈是建筑行業(yè)的排頭兵，其建筑的建筑，是質量的保證；行業(yè)經驗

廣廈不僅僅是一個有鈔票的“入門漢”，而是一個擁有一定行業(yè)經驗的開發(fā)商，同時成功開發(fā)了一些項目，只有那些有經驗的開發(fā)商，才能夠得到市場消費者的認可；政府關系

廣廈集團，與國家建設部、省、市政府具有良好的關系。有了良好的政府關系，能夠讓項目在相關的市政配套等到專門多實惠與保障；Weakness（劣勢）：品牌誤區(qū)

廣廈作為一個品牌，更多的體現(xiàn)在建筑行業(yè)，改變這種消費者潛意識認識如要廣廈做出長久不懈的努力。這種改變，要通過開發(fā)商不斷的推出項目，得到市場的認可，在用項目反培植、拓展品牌，這是一個反復的過程，如此會保證項目的成功，開發(fā)商不僅受益一個項目，同時受益終身；人才瓶頸

容易吸引人才，不意味著就有好的人才，就目前項目狀況而言，經營旅游產業(yè)，需要大批專業(yè)經驗豐富的人才。這些人才對項目先期開發(fā)的四季公園的成功運營以及維護專門重要，直接關系到項目的成功與否；開發(fā)經驗與能力

廣廈作為房地產開發(fā)商而言，開發(fā)項目有限，而且分散，開發(fā)如此大的項目更是頭一回，大盤的開發(fā)與一般樓盤的開發(fā)不可同日而語。XX城對與廣廈來講既是機會，也是考驗，一個6579余畝的項目，壓力大，對開發(fā)商的要求專門高；市場營銷掌握能力

在市場經濟條件下，不僅僅是好的產品就能夠得到市場的認可，有效的市場營銷、廣告宣傳、促銷手段都會拉動市場需求，吸引消費者，目前杭州市場上除了綠城和南都還做的比較優(yōu)秀，其余專門多的進展商還需要進一步的加強；Opportunity（機會）：品牌綜合多樣化

關于廣廈來講，XX城那個項目是一個最快速度樹立廣廈房產的品牌形象，讓人們重新認識廣廈的品牌，廣廈不僅僅是有實力，在建筑行業(yè)排頭兵，同樣在房地產行業(yè)也是佼佼者，同樣在旅游方面也是出類拔萃，物業(yè)治理方面也是十分優(yōu)秀……希望通過XX城這一個項目，重新塑造廣廈的品牌，建成一個綜合多樣化的品牌形象。成功模式的可借鑒性廣廈差不多不止一個類似XX城如此大體量的項目，如此假如XX城項目操作成功了，能夠為廣廈的其他項目提供了一個可借鑒的模式，同樣在XX城操作成功后，廣廈有了如此的操作模式，能夠在其他地點同樣開發(fā)建設衛(wèi)星都市，作到企業(yè)經營都市的第一品牌。Threaten（威脅）：經營能力

關于廣廈開發(fā)商而言，XX城與歡樂四季公園的開發(fā)不僅僅是一般房地產開發(fā)的概念，而是一個泛地產的概念，關于企業(yè)而言，可能是一個經營概念，經營房地產，經營旅游公園，然而泛地產的概念不僅僅是短期的問題，關鍵依舊要看能否長久經營，對開發(fā)商的考驗極大。項目利益項目最終的利益是在最后開發(fā)的項目上，因此前期的應運投入應該慎重注意，幸免先期投入過大，造成后期承擔高額的開發(fā)成本，增加后期的風險性，如此的話，將直接減少進展商的直接利潤；開發(fā)商SWOT分析：雄厚的資金實力、良好的行業(yè)品牌、得到廣泛消費者的認可，這差不多上廣廈吸引消費者，投資者，乃至有才之士的資本。然而，廣廈還需要把這些資源良好的嫁接到XX城項目當中來，有了各種資源作為保證，并不能保障項目的成功，只是成功的概率增大而已。開發(fā)商，是項目的一大優(yōu)勢。2.3項目因素項目體量、規(guī)模因素Strength（優(yōu)勢）：規(guī)模優(yōu)勢

項目體量大、規(guī)模也大、配套功能齊全等。最集中的體現(xiàn)確實是規(guī)模效應和降低成本；品牌維護

廣廈集團能夠利用那個在杭州乃至浙江都特不知名的項目提升廣廈作為房地產開發(fā)商在業(yè)內的知名度與美譽度；長遠角度從長遠角度考慮，規(guī)模優(yōu)勢將會成為房地產巨大的賣點；Weakness（劣勢）：大規(guī)模要大規(guī)模的規(guī)劃

項目體量大、規(guī)模大，對項目的小區(qū)規(guī)劃、公建配套、社區(qū)治理等方面提出專門高的要求，在規(guī)劃和經營如此的一個項目的時候，需要極大的投入度和準確性，造成項目操作的難度大。Opportunity（機會）：可持續(xù)性進展

有利于企業(yè)規(guī)劃可持續(xù)性進展的概念，穩(wěn)定廣廈作為房地產開發(fā)商的業(yè)務質量，增加可持續(xù)性收入；Threaten（威脅）：各方壓力

體量大、規(guī)模大，耗用眾多人力、物力、財力等，以及有太多的不可預見因素，一旦稍有不甚，會給廣廈集團帶來極大的負面效果；項目體量規(guī)模SWOT分析：大，有大的好處。小，有小的優(yōu)點。然而，這些差不多上站在某一個角度講的。大，確信是優(yōu)點多過缺點的，然而要看誰來操作。就廣廈集團操作XX城項目而言，沒有操作過如此大，甚至是沒有操作過接近這么大的項目都，困難可想而知，然而，假如操作成功，廣廈的收益不僅僅是名利雙收，還有更為寶貴的經驗等等。XX城項目，對廣廈集團來講，是機會，更是威脅。項目開發(fā)周期因素Strength（優(yōu)勢）：總體資金投入小作為這么一個大的項目，因為他的開發(fā)周期較長，當項目啟動后，項目的資金投入就會相應的減少，要緊靠滾動資金來開發(fā)完成項目整體運作。Weakness（劣勢）：工程施工阻礙

開發(fā)周期長，施工周期就長，早期入住的客戶確信會受到后期項目建筑時各種噪聲的阻礙；不可控因素阻礙

開發(fā)周期長，項目要調整的因素多，開發(fā)周期長，不可遇見、不可操縱的因素多；Opportunity（機會）：能夠及時調整

由于項目的開發(fā)周期比較長，能夠及時依照實際情況調整項目的規(guī)劃和配套，將先前沒有考慮到的問題及時做以解決和完善。Threaten（威脅）：人員連貫性、人員素養(yǎng)要求

項目具有專門長的開發(fā)周期，每個周期可能都需要不同的開發(fā)思路、操作手法，對操作人員要求過高；項目的連貫性和平穩(wěn)性由于項目實在是太大，一定出現(xiàn)任何偏差，會直接阻礙項目日后的開發(fā)和運營，因此項目的關鍵是平穩(wěn)性和銜接性好，否則會給項目造成的后果是無法可能的項目開發(fā)周期SWOT分析：開發(fā)周期長，遇到的問題就多，遇到的問題多，操作難度就大，操作難度大，項目遇到的阻力就大。開發(fā)周期過長，對項目而言，是一個威脅。項目前期因素Strength（優(yōu)勢）：項目的市場形象差不多確立作為XX城在市場上差不多建立了一定的市場知名度，同時在杭州購房群體中差不多樹立了衛(wèi)星城的概念，這對項目日后的推廣帶來極大的便利性和利好性。Weakness（劣勢）：項目的形象和工程進度作為XX城在市場推廣差不多有專門多時刻了，然而項目整體的工程進度依舊比較緩慢，給差不多預訂了的購房者的信心方面帶來一定的不利因素。對項目的認識程度不夠在市場上盡管專門多人都明白XX城，也明白XX城是一個衛(wèi)星城的概念，然而他們對XX城具體是什么，并能夠給購房者具體帶來什么好處并不是專門清晰和了解項目一期開發(fā)SWOT分析：單就項目前期開發(fā)而言，既有好的地點，也有不足的地點，然而假如考慮到前期開發(fā)結束以后的所帶來的連鎖反映，那是不可估量的。容，則興，落，則敗。這關于XX城來講，絕對是機會與威脅并存，然而，從廣廈投入的精力、物力、財力來看，以及廣廈的積極的態(tài)度，這絕對是一個機會。項目的公建配套因素Strength（優(yōu)勢）：規(guī)劃優(yōu)勢上的優(yōu)勢由于XX城住宅目前還沒有真正的開始建筑，從規(guī)劃上來看，XX城的在項目內的規(guī)劃配套設施依舊比較完善和全面的，差不多上滿足了作為一個衛(wèi)星城所需要的各種配套要求。Weakness（劣勢）：有用的不方便性從項目差不多開始推出的50萬方來看，每個小區(qū)內部的配套設施依舊相對比較弱的，他們差不多要緊是依靠社區(qū)的大配套，給日后入住的業(yè)主會在實際生活中帶來一定的不便利性。Opportunity（機會）：重新完善由于項目的要緊交通干道的問題，項目的整體規(guī)劃需要重新調整完善，在這么一個天賜的良機有機會依照實際情況完善先前沒有考慮完善的部分，讓XX城變得更加合理與舒適。Threaten（威脅）：重復性由于項目的體量實在是太大，同時是逐步分區(qū)開發(fā)建設，項目首先要滿足每個小區(qū)的生活配套問題，還要考慮到整個項目的大配套的問題，那么我們就需要慎重考慮到項目每一個環(huán)節(jié)，幸免項目在共建配套上的重復性。項目體量規(guī)模SWOT分析：由于項目目前還沒有開始建設，共建配套的問題差不多在入住前差不多發(fā)覺了，加上規(guī)劃調整的問題，正好能夠在此同時完善XX城共建配套的種種不足部分，將以完善修改，那個對本項目來講是一個絕好的機會點。主題公園因素；Strength（優(yōu)勢）：正確的開發(fā)思路

先造景觀，再造房屋，先聚人期，后聚財氣。隨著主題公園的試營業(yè)，主題公園差不多在社會中形成了一定的知名度與阻礙度，對項目的整體形象與銷售都會起到積極的作用；Weakness（劣勢）：要道完善尚需時日

目前，主題公園只是試運營時期，要想滿足具有十分“挑剔”眼光的杭州市民的來講，還要假以時日完善，然而目前過早的公開歡樂四季公園對XX城項目沒有帶來足夠的關心，反而會降低歡樂四季公園對購房人的奇妙吸引力；Opportunity（機會）：不斷完善調整歡樂四季公園差不多正式試營業(yè)了，如此能夠充分了解旅游者對歡樂四季公園的感受，在歡樂四季公園還在不斷的完善過程中加以調整，讓他更加能夠為XX城住宅服務，也能開創(chuàng)出杭州一個旅游新景點。Threaten（威脅）：考驗開發(fā)商對公園項目的經營能力

經營與創(chuàng)新的能力。旅游項目，是有類不的，觀光旅游，講的是歷史；佛教朝拜，講的是持之以恒；人造景觀，講的創(chuàng)新；度假旅游，講的參與，正所謂，只有溝通，才有可能。而項目的歡樂四季公園，是一個人造與自然結合的項目，是一個房地產與旅游度假相結合的產業(yè)。然而，項目的現(xiàn)狀與規(guī)劃與人們心中的期待相差甚遠，如何將此彌補同時長久的經營下去，對廣廈集團來講是一個嚴峻的考驗。項目體量規(guī)模SWOT分析：假如把歡樂四季公園作為住宅項目的一個附屬品，那么歡樂四季公園項目的繁榮得到市民的認可，確信會促進XX城項目的銷售。然而，這種連帶效用是考驗歡樂四季公園項目的現(xiàn)實狀況的。公園對XX城住宅項目來講是一個機會，然而從經營歡樂四季公園的角度來考慮，那么它將是一個十分嚴峻的考驗。4.4競爭因素Strength（優(yōu)勢）：第一個衛(wèi)星城從市場上來看，其他項目在規(guī)模體量上都要比本項目要小（除了南都的良渚文化園），然而作為杭州第一個真正衛(wèi)星城的概念確實是XX城，其他項目差不多上望塵莫及的，包括南都的良渚文化園盡管他的體量比本項目要大，然而他還在規(guī)劃中，在市場推廣和購房群體中，XX城差不多占得先機，并樹立了第一個杭州衛(wèi)星城的項目概念。歡樂四季公園我們和競爭項目之間歡樂四季公園是本項目的一個明顯的優(yōu)勢，其他競爭個案到目前為止都沒有象XX城那樣擁有如此主題鮮亮的公園優(yōu)勢，這點是其他項目無法相比擬的。項目規(guī)劃在XX城的項目規(guī)劃中具有特不多的優(yōu)勢，這些在項目內部的優(yōu)勢是其他項目無法相提并論等，特不是XX城規(guī)劃的大氣方面更是令人嘆為觀止的，如：118米的埃菲爾鐵塔、歡樂大街和五星級度假會所等，這些差不多上XX城在項目規(guī)劃中不可爭議的強有力的優(yōu)勢點。Weakness（劣勢）：區(qū)域板塊的認知度從市場上來看，同樣作為余杭區(qū)，市場上對余杭西面的同意度要明顯比北面的同意度要高，這是因為西面是杭州房地產最先起步的地點，同時西面差不多形成了一定居住氛圍的雛形。項目所在地的區(qū)域不僅比起余杭西面市場認知度要低，同時同樣要比南面的濱江板快要弱專門多，目前濱江板快差不多是大杭州房地產開發(fā)的一個新熱點，同時濱江板塊還將持續(xù)升溫。與大杭州的進展戰(zhàn)略不符杭州在整體規(guī)劃進展的方向是，以主城為基礎，沿跨江、沿江兩條軸線，向東和向南進展，嚴格操縱向西進展。由于北面進展受到已有工業(yè)區(qū)的阻隔，且與市中心、水源和排污口反向而馳，基礎設施費用高，使本已縱橫失衡的都市地域結構更不合理，阻礙都市交通的合理組織。Opportunity（機會）：深化復合地產的優(yōu)勢XX城只有充分利用他規(guī)模優(yōu)勢，發(fā)揮歡樂四季公園對房地產項目的帶動作用，以及房地產項目對歡樂四季公園的促進作用，將這兩點做一良好的整合，突出XX城項目的復合地產的優(yōu)勢，從而進一步加深突出表現(xiàn)XX城所倡導及營造的生活方式，對項目的定位做出深化闡述，不再以單純房地產的項目進行推廣，而是以整合的復合地產概念優(yōu)勢進行出擊。功能配套XX城因為項目規(guī)模大，配套齊全，這是項目一個絕好的優(yōu)勢點，只有充分將項目的配套功能加以完善和盡快投入使用，如此，如此會對XX城項目帶來無限的推廣銷售機會，只有讓人們充分感受到XX城所帶來的舒適和便利性，才能夠讓XX城進入一個實質性的飛躍時期。Threaten（威脅）：價格、產品的的競爭在和目前現(xiàn)有的大盤和近郊樓盤相競爭時，這些項目和XX城價格差不多上處于一個價格范圍帶內，同時專門多大盤和近郊樓盤在他們項目所處的區(qū)域要比XX城所在區(qū)域市場認可度要高，同樣這些項目不乏優(yōu)秀的不墅產品，在同樣的近郊板塊，價格差不多上也在一個范圍帶內，專門容易產生直接的價格和產品之間的競爭；購房群體的爭奪購買近郊項目的群體十分清晰，同時這些群體對區(qū)域的依靠性相對比較弱，因此他們在區(qū)域選擇范圍就比較大，因此他們在置業(yè)時候會注重更多的部分。在同樣的價格范圍帶內，近郊的項目會對這些購房群體產生爭奪，如此勢必造成XX城和這些項目的競爭不僅僅是項目競爭，更是置業(yè)板塊和生活方式之間的競爭。以后市場的因素由于XX城項目體量大，相應的開發(fā)周期和銷售周期也比較長，如此以后市場專門多的不確定因素對XX城項目的阻礙專門大，不管從政策方面、購房群體依舊市場競爭等方面的因素，都會對XX城造成專門多不可預測的威脅因素。項目體量規(guī)模SWOT分析：從競爭因素分析來看，XX城在該因素狀況內，首先是面對著是威脅，至于項目的機會要緊是看廣廈房產如何去做和把握的問題，因此我們應該充分認識到那個嚴峻的狀況，我們才能夠充分挖掘項目的優(yōu)勢，從而去化項目的不利因素。因此從競爭因素上來評判，首先是威脅，機會也是有的，要緊看XX城如何去把握的問題。附注：以上的競爭因素要緊考慮的方面是杭州目前1000畝體量以上的樓盤，加上對余杭、濱江、富陽、蕭山等近郊板塊的對比分析，由于現(xiàn)在只是項目定位報告，因此不具體針對各案進行分析，只是對該競爭因素作一總體概述，等到日后產品營銷時再進行具體的競爭分析?？山梃b項目分析篇一、綜述由于XX城的項目體量巨大，在杭州是一個泛地產的創(chuàng)舉，為了確保XX城項目的操作成功，我們希望能夠通過其他市場上一些大項目的成功操作經驗或者某些優(yōu)秀的推廣模式，供XX城參考及借鑒。由于XX城項目在杭州是一個創(chuàng)舉，因此在杭州差不多上沒有一個能夠完全值得能夠借鑒的項目，加上杭州杭州的房地產開發(fā)要比上海、深圳和廣州等都市要滯后，因此我們將通過其他比杭州房地產更為進展成熟的都市中的某些項目的分析，希望能夠給XX城一個啟迪，然而由于本篇報告的時刻緣故，我們將只先推舉上海某些成功項目的開發(fā)推廣方式進行分析闡述，希望能夠得到廣廈的共鳴。二、可借鑒項目分析聯(lián)洋新社區(qū)社區(qū)范圍聯(lián)洋新社區(qū)東起羅山路，西至民生路，南起錦繡路，北至楊高路，構成了聯(lián)洋新社區(qū)。聯(lián)洋新社區(qū)總占地面積為2平方公里，社區(qū)總建筑面積為250萬平方米。聯(lián)洋品牌理念的確立

品牌，不僅僅是一個名稱，而是一種關系和一種商業(yè)文化。品牌維系著生產商、產品、消費者之間的良性互動關系。這種關系貫穿整個企業(yè)活動的各個方面、各個環(huán)節(jié)、各個進展時期，從而使“品牌”成為囊括整個企業(yè)文化的符號。同時，品牌往往與商業(yè)活動聯(lián)系在一起。關于消費者，它意味超越物資使用與情感的滿足，屬于高層次的消費需求。聯(lián)洋新社區(qū)的品牌建設將給予住宅超越空間和功能主義的巨大附加值。這一點是符合現(xiàn)代消費觀念和新經濟理念的。

聯(lián)洋集團從分析自身優(yōu)勢入手，確立自己的品牌內涵。聯(lián)洋新社區(qū)擁有2平方公里的土地，在地理位置上占據了極大的優(yōu)勢。它西臨浦東行政文化中心，毗鄰上?？萍拣^、浦東圖書館；南對140萬平方米的世紀公園，東南則是數平方公里的高檔不墅區(qū)，聯(lián)洋新社區(qū)具有建設高檔住宅優(yōu)越的條件。1999年，聯(lián)洋人明確了“聯(lián)洋新社區(qū)——制造新生活”的品牌定位和核心價值。圍繞那個定位點以及價值核心，聯(lián)洋開始搭建整個品牌的具體框架。聯(lián)想品牌策略的實施在一個成熟穩(wěn)定的市場中，只有當有策略的創(chuàng)意和有效的傳播處于良性循環(huán)中，同時這兩者時刻貫穿品牌運作的全過程時品牌才能脫穎而出。也確實是講，成功的品牌離不開有策略的創(chuàng)新和有效的傳播。塑造整體社區(qū)品牌，確保品牌內涵統(tǒng)一

聯(lián)洋集團為了防止不同樓盤開發(fā)商思路不同破壞社區(qū)的整體性，提出了“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一治理”的經營模式并形成了整體性開發(fā)，統(tǒng)一集中配套，區(qū)域性治理的整體化社區(qū)理念。（1）整體性開發(fā)

聯(lián)洋集團自己并不是包干2平方公里土地的所有建設，而是把滬上高品質的開發(fā)商請進來。如此聯(lián)洋能夠從具體的操作中解脫出來，用心承擔整體開發(fā)設計師、規(guī)劃師的角色。第一步，聯(lián)洋從同濟大學都市規(guī)劃與建筑研究所衣來所長吳志強教授擔綱，制定了聯(lián)洋新社區(qū)《引導性規(guī)劃》。規(guī)劃中導入一整套國際上先進的都市住宅建設理念和高端的技術支持，涵蓋了建筑、綠化、交通、文化等方面的設計思路，使整個社區(qū)的開發(fā)具有完整性和統(tǒng)一性，確保了居住的生態(tài)環(huán)境和人文環(huán)境。在《引導性規(guī)劃》的實施過程中，聯(lián)洋公司將此《規(guī)劃》報請規(guī)劃委員會審核批準，使之成為政府的規(guī)范性文件，起到了引導和監(jiān)督的使用，使每一家開發(fā)商有了統(tǒng)一建筑方向。如此一來，整個聯(lián)洋新社區(qū)盡管有十家開發(fā)單位，但均服從整體規(guī)劃，保持著統(tǒng)一的基調，朝著最具人性化居住空間的方面進展。聯(lián)洋的誕生被稱為“人性空間的中心坐標”；清水園的賣點在于“生活源·不于此”；水清木華在于小園林般的雅致；羅丹廣場更是布滿著人文氣息的時尚空間。第二步，聯(lián)洋與進入社區(qū)的上實、天安、仁恒等業(yè)界十大知名開發(fā)商聯(lián)合，按引導性規(guī)劃分不開發(fā)各街坊。并為了社區(qū)建設的統(tǒng)籌兼顧、綜合協(xié)調，開創(chuàng)性地建立了“聯(lián)洋新社區(qū)企業(yè)聯(lián)合會”，在發(fā)揚各自品牌特色的前提下，協(xié)調各家開發(fā)單位進行社區(qū)整體開發(fā)。兩項措施從宏觀上確保了品牌運作的一貫性。（2）統(tǒng)一性配套

為了整合社區(qū)資源，在社區(qū)開發(fā)過程中，聯(lián)洋新社區(qū)實施集中配套的新模式，建設了“聯(lián)洋鄰里中心”形成商住分離的模式。集中配套，一方面資源配置更合理，另一方面幸免了各開發(fā)商重復投資、重復建設，使資源實現(xiàn)最大程度上的合理配置，實現(xiàn)規(guī)模效應。

聯(lián)洋在許多街坊剛剛啟動的情況下，先建起了高起點、全功能的鄰里中心，學校超市、俱樂部等一應俱全。尤其是按四星級酒店標準建設的laya俱樂部，占地達1萬4千多平方米，集商務不墅、豪華客房、中西餐廳、鋼琴酒吧、健身中心、棋牌等于一體，為滿足社區(qū)居民的休閑、健身、娛樂制造了優(yōu)良的條件。（3）區(qū)域性治理這要緊是從物業(yè)治理方面進行的整合處理。目的是建立一個多元化、綜合性、高檔次的物業(yè)總管系統(tǒng)和一個人中共享、設備共享、信息共享的“整體物管”大框架。目前，負責社區(qū)治理的聯(lián)洋港力物業(yè)差不多接管了聯(lián)洋新社區(qū)、聯(lián)洋花園、天安花園、進才中學等近20個項目的綜合物業(yè)治理，涉及住宅、辦公、商業(yè)、文教、體育等多類型、多層次物業(yè)，治理面積逾50萬平方米，并還擁有上海第一支社區(qū)女騎警安保巡邏隊。同時，聯(lián)洋新社區(qū)領先實行社區(qū)治理信息化系統(tǒng)，通過局域網將社區(qū)內各咱信息和服務匯聚到“一網了然”。而“社區(qū)一卡通”更是使持卡者能夠在社區(qū)內所有服務場所和項目中通告無阻，以滿足客戶需求及與供應方形成良好的合作關系，在溝通和強化治理中，為業(yè)主的日常生活帶來方便。創(chuàng)建優(yōu)質的品牌社區(qū)，依托品牌景觀實體（1）物質景觀在策略的創(chuàng)新確保了聯(lián)洋新社區(qū)規(guī)劃的統(tǒng)一性、配套服務的整體性和治理的有效性。種種努力最后都落實在聯(lián)洋集團精心打造的高品質生態(tài)居住社區(qū)。

整個社區(qū)盡管由不同的開發(fā)商建筑，然而都遵循了“聯(lián)洋新社區(qū)——制造新生活”的品牌定位。不管是水清木華、金色維也納，依舊聯(lián)洋華庭、聯(lián)洋新苑，都追求以人為本的景觀設計原則。整個社區(qū)的大景觀營造獨具匠心，樓盤綠化面積達到50%以上。盡和聯(lián)洋新社區(qū)南有140萬平方公里的世紀公園，東臨富有2.26平方公里草坪的湯臣國際高爾夫俱樂部，北接花團錦簇的世紀大道，西靠花樹繁盛的浦東行政文化中心，然而，聯(lián)洋新社區(qū)的版圖上依舊圈下了52.31%的綠化空間。為了克服建筑層層延展遮擋了社區(qū)北面的住戶綠景的問題，聯(lián)洋集團在社區(qū)的東部和北部開鑿了一條連貫的水系，并圍繞它建立一片融合了水體與植被的綠化走廊，以確保聯(lián)洋的每一個住戶都能生活在綠色的環(huán)抱中。在社區(qū)總體空間朝向上，聯(lián)洋并未受傳統(tǒng)的“面南背北”設計的阻礙，而是選擇了面朝西南世紀公園，從而更好地利用了“世紀公園”這一外在資源。規(guī)劃師還在臨近世紀公園的地塊中辟出一條綠色走廊，讓世紀公園滿目的蒼翠沿著走廊引入社區(qū)內，五條綠色走廊為社區(qū)建起了一個巨大的呼吸系統(tǒng)，與社區(qū)建筑形成“相互觀賞，相互補給”的模式。另外，考慮到上海的亞熱帶海洋性氣候，水、氣、光、熱都會阻礙微生態(tài)環(huán)境，因此規(guī)劃了合圍和封閉結構的通風體系使住戶能在自然條件下更為舒適地生活。在社區(qū)立面和景觀視野規(guī)劃上，為了與浦東中央行政文化中心特點相協(xié)調，也為了利用世紀公園這一景觀，聯(lián)洋新社區(qū)的整體采取了西低東高、南低北高的走勢。自羅山路望聯(lián)洋，樓群自南向北漸次升高，到小區(qū)中央時又急轉直下，一路走低，跨過北部水系后再度揚起……仿佛是大自然的音符。在聯(lián)洋新社區(qū)如峰巒般起伏的樓群中，每一幢建筑物因周邊大環(huán)境的變化而變化，形成一派世紀都會、文化名邦的氣象。

社區(qū)的空間結構更是采取了通透的設計理念，以保證由綠化和水域組成的中央開敞空間的開闊性和流暢性，沿中心綠帶只設置低密度的建筑，然后向兩則逐漸增加密度，使得景觀相對優(yōu)越的地段得到高標準的利用，同時也在空間上形成更開闊的視覺通道，使更多的建筑得到觀景的視線。此外，聯(lián)洋規(guī)劃師還要求開發(fā)商把臨近中心綠化帶的建筑物底層架空，達到強化開敞空間帶的通透性、層次感和立體感的作用，以使更多的人能夠享用這一共有的生態(tài)和景觀資源。（2）文化景觀

除了建筑景觀和自然景觀和強力打造外，聯(lián)洋集團還強調社區(qū)的人文景觀的制造。社區(qū)的真諦在于提高居民的生活質量，這將直接阻礙每一個社區(qū)的生命力。因為，建筑是物質的，物質空間是有限的；而精神和文化是無限的，只有兩者結合，才富于社區(qū)的生命力。聯(lián)洋8848足球隊，聯(lián)洋新社區(qū)中國圍棋棋圣賽，羅丹廣場，聯(lián)洋建筑博物館等具體運作，差不多上豐富社區(qū)文化的嘗試，但這依舊外在的。文化是不能被給予的，社區(qū)的內在動力來源于居住者之間的交流。因此，聯(lián)洋新社區(qū)建設公共文化設施，努力制造以后的社區(qū)居民交流大環(huán)境。人與人接觸、互動，就會有精神和文化的碰撞，就會有思想和方法的交流。聯(lián)洋人把對新社區(qū)文化教育的期待，落實到文化空間的建設和溝通氛圍的培育上，其中最有特色的確實是開放式教育和無圍墻治理。學校與社會（社區(qū)