淺析富豪撤資背后的地產(chǎn)經(jīng)濟

淺析富豪撤資背后的地產(chǎn)經(jīng)濟

富豪撤資的動態(tài)

房地產(chǎn)經(jīng)濟的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)經(jīng)濟現(xiàn)狀的重點分析試分析房地產(chǎn)經(jīng)濟現(xiàn)狀的原因

4123富豪撤資活動撤資金額李嘉誠2010年以來，李嘉誠的長和系總共在香港和中國內地以外完成了11筆收購，但從今年8月份開始，李嘉誠旗下的以及和記黃埔便相繼拋售上海陸家嘴東方匯經(jīng)中心OFC和廣州西城都薈廣場和停車場，涉及金額約為410億港元。以及李嘉誠再度減持A股長園集團，年內套現(xiàn)約15%的股份，合計套現(xiàn)9.17億元。331億元王石萬科近日被媒體曝出拋售旗下杭州公司部份地產(chǎn)股權達30億元。30億元潘石屹SOHO中國早在三四個月以前，就在市場上宣稱，要整體出售上海的3個項目——位于靜安區(qū)曹家渡板塊的靜安廣場，位于虹口區(qū)的海倫廣場，以及虹口SOHO。120億元

有趣的是以上人物撤資項目都涉及房地產(chǎn)，并且涉及金額較大，這不禁讓人聯(lián)想到當前我國房地產(chǎn)市場的狀況。共同點：一、中國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀1.中國的房價，自1998年房地產(chǎn)市場化改革后，一路上漲。特別是2005年后，房價更是猛漲。自1991年到2003年，平均每年房價上漲9.3%，而從2003年到2011年住房價格平均每年上漲10.81%，速度提升了1.51%。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額201120122013投資總額（億元）6174071804686932.2011年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資61740億元，比上年增長27.9%，增速比上年回落5.3個百分點，比1-11月回落2個百分點。２０１２年全年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資７１８０４億元，同比增長１６．２％。2013年同比12年有回落，同比下降4.3%。但是2011年—2013年全國房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)投資還是處在高位運行，投資依然強勁。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額增長率201120122013增長率（%）27.916.219.2

3.

在價格方面，２０１２年全國商品房成交均價增幅７．７％，為２００９年以來增速最快。２０１２年全年，全國商品房成交均價同比增長７．７％。我國房地產(chǎn)價格增長較大，房價在較高位運行，也是我國房地產(chǎn)投資增長的重要的價格因素。全國商品房年平均價格201120122013年平均價（元/㎡）538157916200全國商品房年平均價格增長率201120122013增長率(％)6.98.17.6全國商品房銷售面積201120122013銷售面積（億平方米）10.9911.13049.59314.2011年，全國商品房銷售面積10.99億平方米，比上年增長4.9%，增速比上年回落5.7個百分點，比1-11月回落3.6個百分點；２０１２年全年，商品房銷售面積１１１３０４萬平方米，同比增長１．８％，從全年商品房銷售情況看，銷售量和銷售額均超過２０１１年，銷售額增長較為明顯。在政策穩(wěn)定和市場平穩(wěn)的情況，預計２０１３年商品房銷售同比增幅將保持平穩(wěn)上行態(tài)勢。4.根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2013年9月份，70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比下降的有2個，持平的有3個，上漲的有65個；除溫州外，其它69個城市同比均上漲，北上廣深漲幅甚至超過20%。5.2013年最新公布的全國城市地價監(jiān)測報告顯示,2013年三季度全國主要監(jiān)測城市綜合地價環(huán)比連續(xù)六個季度加速上升；地價同比增幅連續(xù)四個季度加速上漲，整體水平處于較高位運行。但在房價持續(xù)上漲的背后，“兩極分化”現(xiàn)象也表現(xiàn)突出。受供不應求因素的影響，一二線城市房價居高不下；三四線城市則“不溫不火”，出現(xiàn)供應過剩及泡沫隱憂。6.2013年，中國指數(shù)研究院發(fā)布的“百城價格指數(shù)”顯示，10月份，全國100個城市(新建)住宅平均價格為10685元/平方米，環(huán)比9月上漲1.24%，自2012年6月以來連續(xù)第17個月環(huán)比上漲，漲幅比上月擴大0.17個百分點。7.2013年第三季全國主要監(jiān)測城市地價總體水平為3286元/平方米，商服、住宅、工業(yè)地價分別為6201元/平方米、4910元/平方米和691元/平方米。全國城市地價同比增幅連續(xù)四個季度加速上漲，整體水平處于較高位運行。其中，商服、住宅地價同比增長率接近高位。8.監(jiān)測顯示，2013三季度全國綜合地價環(huán)比增速持續(xù)上升，商服、住宅地價加速上升，工業(yè)地價增速微幅回調。三季度全國主要監(jiān)測城市綜合地價環(huán)比增速為1.85%，連續(xù)六個季度加速上升，較上一季度增加了0.23個百分點；商服、住宅地價環(huán)比增速分別為2.60%和2.32%，增速較上一季度上升了1.26和0.26個百分點；工業(yè)地價環(huán)比增長率為0.98%，較上一季度回調了0.27個百分點。綜上：通過我們對房地產(chǎn)市場的分析可以知道，我國樓市近幾年一直存在向上的趨勢。我國長期以來的房地產(chǎn)市場投資額和銷售面積以及房價的上漲趨勢都非常明顯。全國房地產(chǎn)市場火熱一片，不少城市房價漲幅的巨大。我國房地產(chǎn)價格一直居高不下。二、全國部分大城市平均月工資與平均房價的對比全國部分大城市平均月工資水平（元/月）201120122013北京520058006150上海535058507112溫州502053605740杭州498053005560深圳528062006787重慶225027303340武漢307033203568西安258029003237長沙245028903210合肥238025603151部分城市平均房價201120122013北京238182848934425上海257782371126479溫州284742280421713杭州213531893419154深圳183531947021267重慶766267107292武漢786280488463西安718271617459長沙627365656714合肥621564656891全國部分大城市工資增長率與房價增長率對比房價增長率（%）2013北京33.8上海16.14溫州-4.73杭州4.64深圳9.91重慶5.57武漢8.64西安0.07長沙2.46合肥6.68工資增長率（%）201120122013北京9.0511.56.03上海8.879.3521.6溫州7.446.777.08杭州7.096.434.9深圳12.0917.429.46重慶18.6721.322.3武漢6.068.147.46西安10.4312.411.62長沙10.6517.9611.07合肥6.797.5623.08綜上：通過對全國部分月平均工資與平均房價的對比，這部分城市的房價是月平均工資3倍左右，北京和上海的工資增長率遠低于房價增長率，其他城市的工資增長率都高于房價增長率，但是由于房價與月工資的差額較大。說明我國房地產(chǎn)增長速度較快，存在較大的風險。

空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。按照國際通行慣例，商品房空置率在5%---10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國民經(jīng)濟的健康發(fā)展；空置率在10%---20%之間為空置危險區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展和國民經(jīng)濟的正常運行；空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區(qū)。三、空置率——分析我國房地產(chǎn)市場狀況全國商品房待售面積201120122013待售面積（萬平方米）271943646045361全國商品房待售面積201120122013增長率（%）26.12737.3

空置率作為衡量房地產(chǎn)開發(fā)是否過熱的主要依據(jù)之一，如果空置率在符合社會經(jīng)濟發(fā)展水平的合理空置區(qū)之內，明過去的房地產(chǎn)投資和國民經(jīng)濟發(fā)展水平是同步的；如果空置率超出了該合理空置區(qū)，達到了過量區(qū)或者危險區(qū)，說明過去的房地產(chǎn)投資過熱，增長過快，超出了國民經(jīng)濟的發(fā)展水平，；如果該空置率處于空置不足區(qū)，說明房地產(chǎn)投資不足，那么在新政策的制定上，可以考慮為房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造更為寬松的環(huán)境，鼓勵加大投資，促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。根據(jù)以上圖表的數(shù)據(jù)，我國2011—2013年的都在20%以上，尤其是2013年空置率是37.3%，處在較高水平，說明過去的房地產(chǎn)投資過熱，增長過快，超出了國民經(jīng)濟的發(fā)展水平。四、我國房地產(chǎn)可能存在的泡沫風險

房地產(chǎn)泡沫可理解為房地產(chǎn)價格在一個連續(xù)的過程中的持續(xù)上漲，這種價格的上漲使人們產(chǎn)生價格會進一步上漲的預期，并不斷吸引新的買者--隨著價格的不斷上漲與投機資本的持續(xù)增加，房地產(chǎn)的價格遠遠高于與之對應的實體價格，由此導致房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)泡沫，主要就是指“房價比較高，空置率比較高”，房價高得遠離市場和個人需求，空置率高得遠離經(jīng)濟和社會支撐。實際上不是房價比較高，而且房價過高，遠遠超出了它的價值和普通人購買力。

1、我國房地產(chǎn)投資的持續(xù)超高增長2011年為27.9%、2012年為16.2%2013為19.2%,高于GDP7%的2倍以上。2、消費的持續(xù)超高增長2011年—2013年我國房地產(chǎn)銷售持續(xù)增長維持在10%上下。3、房價持續(xù)大幅攀高或持續(xù)居高不下，在一些投資和消費過熱的地方(多數(shù)為沿海地區(qū))，房價暴漲，已明顯超出了多數(shù)消費者的承受能力，根據(jù)以上部分城市的月工資與房價的對比可知，兩者相差巨大。4、房屋閑置率過高，2011—2013年我國房地產(chǎn)空置率都嚴重超過20%的指標，存在投資過熱、增長較快的現(xiàn)象。因此我國房地產(chǎn)的確出現(xiàn)了泡沫現(xiàn)象，大中城市房價泡沫程度偏大，部分城市房價泡沫程度過大。房地產(chǎn)泡沫的危害房地產(chǎn)過熱，一旦泡沫形成，價格的過快上升很容易產(chǎn)生虛假需求信息，影響開，又會形成新的房產(chǎn)積壓，給整個國民經(jīng)濟帶來大而長期的負面影響，大量的空置商品房不啻于一柄懸在我們頭頂?shù)倪_魔克利斯劍；不規(guī)范的住房抵押貸款操作導致的房地產(chǎn)價格虛高，會加重消費者的負擔，增大購房者的違約風險，一旦出現(xiàn)經(jīng)濟不景氣，大量購房者違約，形成銀行的不良資產(chǎn)，最終導致金融風險房地產(chǎn)泡沫的防范措施1.大規(guī)模推出經(jīng)濟適用房和廉租房，抑制商品房價格。2.強化土地資源管理，通過土地資源供應量的調整，控制商品房價格的不合理上漲。3.建立全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場運行預警預報制度，加強和完善宏觀監(jiān)測體系。4.整頓住房金融市場秩序，規(guī)范住房金融業(yè)務，防范住房貸款風險。試分析我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的原因（一）決定房價高低的人口經(jīng)濟聚集結構因素。在一個區(qū)域內，如果用于居住的房子相對較少而用于工商業(yè)的地產(chǎn)很多，那必然有許多工作人口去競爭少量住房導致此處房價較高且居住空間狹小。改革開放以來，我國城市化速度一直在加快。2000年—2010年我國城鎮(zhèn)化從36.22%上升到52.57%，城市化是推動我國房價增長的一個重要因素。（二）供求關系的決定因素。

房子的價格，像其他商品或資產(chǎn)一樣，是由供給和需求決定的。住房商品價格的確定很大程度上是供求雙方博弈的結果。當前我國正處于城鎮(zhèn)化高速發(fā)展階段推動我國是住房需求旺盛。居民強烈的置房需求成為推動我國住房價格上漲的重要條件。（三）貨幣政策——過多的流動性貨幣推動房價增長

近十年來我國房價一直處于高位運行，除了房屋總量供給不足外，其中與我國的廣義貨幣（M2）超量發(fā)行，市場流通性過剩有一定的關聯(lián)。近十年我國貨幣（M2）發(fā)行的增長每年都維持在15-25%左右，其中2008年的增速為29%，2009年為30%。市場出現(xiàn)的流動性過剩使銀行有足夠的資金用于發(fā)放貸款，社會有較多的資金購買房產(chǎn)，這客觀上有助于房價的上漲。（四）外匯政策。

美元流入中國，中國外匯儲備快速增長，導致國內基礎貨幣投放過多，為房價上漲推波助瀾。中國居民和企業(yè)的外匯，基本都被中央銀行購買，變成基礎貨幣發(fā)行。（五）出口政策出口順差，使外匯儲備不斷增長并面臨很大的人民幣升值壓力，而人民幣升值的預期，又導致過多資本流入，尤其是熱錢，增加房地產(chǎn)泡沫，并進一步加劇外匯儲備的增長和人民幣升值預期與資本流入、外匯儲備增長的互動循環(huán)。在資本流入過程中，央行通過在外匯市場上購買外匯而形成外匯儲備，因此外匯流入的過程就是央行向市場釋放基礎貨幣的過程。1999年12月底至2011年3月底，中國金融機構外匯占款增量為22.22萬億元人民幣，是同期內中國狹義貨幣M1增量的1.01倍。這意味著，過去