年02月濱海旅游科技產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告

報(bào)告框架濱海新區(qū)概況及區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析1濱海新區(qū)概況及主要片區(qū)濱海新區(qū)概況主要片區(qū)2010濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)指數(shù)分析2住宅市場概況及客群分析濱海新區(qū)住宅市場概況客群分析市場需求及產(chǎn)品建議商業(yè)市場概況及客群分析3商業(yè)市場概況客群分析高端客戶訪談市場需求及產(chǎn)品建議4寫字樓市場概況及客群分析寫字樓市場概況客群分析市場需求及產(chǎn)品建議5酒店市場概況及客群分析酒店市場概況客群分析市場需求及產(chǎn)品建議工業(yè)園市場概況及客群分析6工業(yè)園市場概況客群分析市場需求及產(chǎn)品建議7公寓市場概況及客群分析公寓市場概況客群分析市場需求及產(chǎn)品建議濱海新區(qū)概況及區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析濱海新區(qū)概況2010濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)指數(shù)分析濱海新區(qū)概況及區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析/濱海新區(qū)概況濱海新區(qū)——中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長極的中心地鄰近內(nèi)陸國家濱海新區(qū)位于

東部沿海，環(huán)渤海帶，是亞歐大陸橋最近的東部起點(diǎn)，也的重要出?？凇I海新區(qū)規(guī)劃面積2270平方公里，海岸線153公里，常住人口202萬。中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長極經(jīng)過多年發(fā)展，濱海新區(qū)形成了開放優(yōu)勢(shì)明顯、產(chǎn)業(yè)配套齊全、科技資源豐富等多重優(yōu)勢(shì)。成為繼經(jīng)濟(jì)特區(qū)、

浦東新區(qū)后，又一帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展新的經(jīng)濟(jì)增長極。功能定位依托京津冀、服務(wù)環(huán)渤海、輻射“三北”、面向東北亞，努力建設(shè)業(yè)和研發(fā)轉(zhuǎn)化北方對(duì)外開放的門戶、高水平的現(xiàn)代制造、北方國際航運(yùn)中心和國際物流中心，逐步成為經(jīng)濟(jì)繁榮、社會(huì)和諧、環(huán)境優(yōu)美的宜居生態(tài)型新城區(qū)。濱海新區(qū)概況及區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析/城市背景開發(fā)區(qū)

保稅區(qū)

漢沽區(qū) 中新生態(tài)城

東疆港緊鄰塘沽城區(qū)和港，是綜合效益較好的國家級(jí)開發(fā)區(qū)，是濱海新區(qū)的經(jīng)濟(jì)龍頭。得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，依托京、津，輻射三北開發(fā)區(qū)總面積33平方公里，其中25平方公里為工業(yè)區(qū)，8平方公里為生活金融商貿(mào)區(qū)。目前已經(jīng)發(fā)展成為濱海新區(qū)重要的制造業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)、中心商務(wù)商業(yè)區(qū)，成為中國北方加工制造中心、中國最受贊賞的工業(yè)新城區(qū)。成為濱海新區(qū)的

區(qū)，高素質(zhì)成熟區(qū)域。12萬平方米濱海湖、6萬平米泰達(dá)足球場、9萬平米體育休閑公園、10萬平米泰達(dá)時(shí)尚購物廣場、9萬平米天津?yàn)I海國際會(huì)展中心….在城市基礎(chǔ)配套建設(shè)上，開發(fā)區(qū)擁有良好的區(qū)域環(huán)境適合現(xiàn)代人居的規(guī)劃；開發(fā)區(qū)板塊

津?yàn)I、萬科、萬通、弘澤、泰達(dá)、天保等實(shí)力企業(yè)，產(chǎn)品定位高端、品質(zhì)出色，代表著濱海新區(qū)高端主旨市場水準(zhǔn)和形象。開發(fā)區(qū)保稅區(qū)漢沽區(qū)中新生態(tài)城東疆港保稅區(qū)經(jīng)過多年的發(fā)展，已經(jīng)形成了區(qū)域內(nèi)各功能區(qū)聯(lián)動(dòng)發(fā)展的新格局，具備了開放區(qū)域的多種資源、政策和功能優(yōu)勢(shì)。濱海新區(qū)概況及區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析/城市背景地理位置獨(dú)特，與國際接軌城區(qū)與濱海新區(qū)聯(lián)動(dòng)帶，肩挑兩極帶動(dòng)保稅區(qū)位于

港港區(qū)之內(nèi)，開發(fā)面積5平方公里，是我國華北、西北地區(qū)唯一的、也

北方規(guī)模最大的保稅區(qū)。作為高度開放的特殊經(jīng)濟(jì)區(qū)域，保稅區(qū)具有國際貿(mào)易、現(xiàn)代物流、臨港加工和商品展銷四大功能，享有

、

、外匯等

政策。保稅區(qū)是以工業(yè)為主，商務(wù)、居住作為輔助進(jìn)行協(xié)調(diào)發(fā)展建設(shè)的；截止2010年12月底，板塊內(nèi)包含12個(gè)熱銷項(xiàng)目，并有5個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2011年開盤銷售，總計(jì)供應(yīng)面積約為120萬方，區(qū)域未來供應(yīng)量較大。開發(fā)區(qū)

保稅區(qū)

漢沽區(qū)

中新生態(tài)城

東疆港濱海新區(qū)概況及區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析/城市背景漢沽區(qū)——濱海新區(qū)

，處于“兩帶”發(fā)展軸上樞紐位置，注入更強(qiáng)大的發(fā)展動(dòng)力；并集中凸顯生態(tài)宜居及旅游休閑特色。自漢沽區(qū)被劃分為濱海新區(qū)行政區(qū)域后。該區(qū)域就被定義為“宜居宜游宜業(yè)的生態(tài)型濱海旅游新城”。根據(jù)漢沽區(qū)確定的目標(biāo)，漢沽區(qū)將會(huì)成為環(huán)渤海乃至東北亞地區(qū)休閑旅游服務(wù)體系的重要組成部分。漢沽區(qū)休閑旅游區(qū)的規(guī)劃面積為150平方公里，其中陸域面積和海域面積各為75平方公里，投

額為166億元

。將以

游樂港為龍頭，帶動(dòng)沿海旅游觀光帶和沿薊運(yùn)河旅游觀光帶的發(fā)展。建設(shè)以

游樂港、世界級(jí)

公園、海上游樂園、

球場為支撐的旅游

區(qū)，以營城湖、四萬畝葡萄觀光園為支撐的生態(tài)濕地觀光區(qū)和綜合服務(wù)區(qū)。開發(fā)區(qū)保稅區(qū)漢沽區(qū)中新生態(tài)城東疆港濱海新區(qū)概況及區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析/城市背景中新生態(tài)城——中國經(jīng)濟(jì)未來第三增長極中新兩國

性合作開發(fā)建設(shè)；區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，擁有良好的城市、產(chǎn)業(yè)依托；預(yù)計(jì)10年時(shí)間生態(tài)城建設(shè)完畢；預(yù)計(jì)區(qū)域內(nèi)人口將達(dá)到35萬人；30平方公里城市內(nèi)，綠色建筑比例將達(dá)到100%；運(yùn)用生態(tài)經(jīng)濟(jì)、生態(tài)人居、生態(tài)文化、科學(xué)管理的規(guī)劃理念；聚合國際先進(jìn)的生態(tài)、環(huán)保、節(jié)能技術(shù)。目前生態(tài)城吸引到大約25億元的高素質(zhì)工業(yè)投資項(xiàng)目，其中約有一半來自新加坡企業(yè)；預(yù)計(jì)年底生態(tài)城將完成總

投資210億元、在建項(xiàng)目開工總面積達(dá)到660萬平方米。濱海新區(qū)概況及區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析/城市背景開發(fā)區(qū)

保稅區(qū)

漢沽區(qū) 中新生態(tài)城

東疆港環(huán)渤海

的中心—東疆港板塊內(nèi)目前主要由工業(yè)、旅游、酒店構(gòu)成。住宅市場還處在空白期；截止目前，板塊內(nèi)僅有一個(gè)商業(yè)住宅項(xiàng)目

，位于東疆港區(qū)

口綜合配套服務(wù)區(qū)的東部,南側(cè)為人工海濱浴場,北臨自然海域,東接海景沙灘,項(xiàng)目占地面積15.24萬平米,建筑面積約12萬平米,集別墅、小 、商業(yè)產(chǎn)品于一體,具有居家和休閑度假功能的高檔海景社區(qū)

。東疆港區(qū)東臨渤海，是歐亞大陸橋的最東端，分為碼頭作業(yè)區(qū)、物流加工區(qū)、港口綜合配套服務(wù)區(qū)“三大區(qū)域”。東疆港區(qū)目前已經(jīng)累計(jì)投資超過160億元，成陸面積25平方公里，東部3縱4橫路網(wǎng)和南部路網(wǎng)建成通車。年設(shè)計(jì)吞吐能力400萬標(biāo)箱的太平洋國際碼頭也已經(jīng)建成投運(yùn)，人工沙灘建成開放，郵輪母港、五星級(jí)酒店等配套工程正在加緊建設(shè)。依托獨(dú)特的地理環(huán)境和區(qū)位優(yōu)勢(shì)東疆港區(qū)的建設(shè)將承接

港的國際中轉(zhuǎn)功能2010年濱海新區(qū)GDP總量突破5000億元，占全市超過50%，增長超過25%，浦東。投資拉動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展濱海新區(qū)固定資產(chǎn)投資的大幅攀升，代表新區(qū)在交通、市政設(shè)施、民計(jì)民生等方面持續(xù)加大投入力度，吸引各投資項(xiàng)目落戶濱海。010002000300040005000600020072008200920102005-2010濱海新區(qū)VS浦東GDP走勢(shì)1608.6350002100.002365.33

2364.081960.52751.00315002.929443080110.06074500.00濱海新區(qū)

浦東濱海新區(qū)概況及區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析/2010濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)指數(shù)分析產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長隨著浦東優(yōu)化

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，越來越多的企業(yè)伺機(jī)尋找總部

，濱海新區(qū)以其

優(yōu)勢(shì)吸引投資企業(yè)駐足，新區(qū)GDP迅猛增漲。2010年本市居民家庭人均可支配收入為24293元，同比增長13.5%。人均消費(fèi)性支出16562元，比上年增長11.9%。其中人均商品性消費(fèi)12262元，比上年增長12.3%；人均服務(wù)性消費(fèi)4300元，比上年增長10.7%，慢于商品性消費(fèi)1.6%。食品占據(jù)家庭人均消費(fèi)

的首位，恩格爾系數(shù)為35.9%，同比下降0.6%。標(biāo)志

居民總體上實(shí)現(xiàn)小康，進(jìn)入了比較富裕的階段。濱海新區(qū)概況及區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析/2010濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)指數(shù)分析2010年居民家庭人均各項(xiàng)消費(fèi)預(yù)計(jì)未來，隨著濱海新區(qū)的快速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，CPI將快速增長，從而進(jìn)一步刺激消費(fèi)需求的上升。44%20%13%10%8%5%食品（元）交通通訊（元）衣著（元）醫(yī)療

（元）家電（元）文化

（元）截止2009年，濱海新區(qū)戶籍人口已經(jīng)達(dá)到了118.57萬人，常住人口230萬人，人口遷入率22.72‰；2010年1月-11月濱海新區(qū)新增就業(yè)90183人，同比增長9.8%；2010年1月-6月，濱海新區(qū)接待游客510萬人次，同比增長17%，實(shí)現(xiàn)旅游收入27.8億元，同比增長25%。濱海新區(qū)概況及區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析/2010濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)指數(shù)分析人口的增長和人口文化素質(zhì)的提升,為濱海新區(qū)的發(fā)展提供了契機(jī)和動(dòng)力濱海新區(qū)國內(nèi)外旅游人數(shù)的逐年增多為新區(qū)的消費(fèi)能力增強(qiáng)提供了新的動(dòng)力。2010年12月《濱海新區(qū)鼓勵(lì)科技型中小企業(yè)利用股權(quán)投資基金融資若干政策措施》2010年6月《國家工商行政管理 關(guān)于進(jìn)一步支持 濱海新區(qū)開發(fā)開放的意見》2010年9月《 支持科技型中小企業(yè)發(fā)展若干政策

》濱海新區(qū)概況及區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析

/

投資開發(fā)

政策該《措施》自 起實(shí)施。濱海新區(qū)今后每年安排1.5億元 ，用于設(shè)立科技型中小企業(yè)股權(quán)投資基金引導(dǎo)資金。此支基金將采用購（租）房 、風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償、收益補(bǔ)貼、“助學(xué)”借款、 跟投等扶持方式投資于科技型中小企業(yè)、動(dòng)漫、3D等文化創(chuàng)意企業(yè)。對(duì)融 額不低于1000萬元的科技型中小企業(yè)，新購建廠房或辦公用房按照每平方米300元的標(biāo)準(zhǔn)給予

， 金額最高不超過100萬元；新租用的廠房或辦公用房，第一年按照房屋實(shí)付 60％的比例給予補(bǔ)助，第二至三年按照40％比例給予

，

金額最高不超過50萬元?！笆濉逼陂g，全市共籌集財(cái)政 200億元，專項(xiàng)用于支持科技型中小企業(yè)發(fā)展。對(duì)提出申請(qǐng)并經(jīng) 評(píng)審?fù)ㄟ^的初創(chuàng)期科技型中小企業(yè)提供支持，額度一般在10萬元至60萬元；進(jìn)入成長期和壯大期的科技型中小企業(yè)，可獲得100萬元至500萬元的支持，重大項(xiàng)目可獲得高于500萬元的支持，以上周轉(zhuǎn)基金采取無息借用方式，2至3年后歸還。對(duì)高新技術(shù)企業(yè)、技術(shù)先進(jìn)型服務(wù)企業(yè)、 企業(yè)的采取 政策，以及研發(fā)經(jīng)費(fèi)150%加計(jì)抵扣、研發(fā)設(shè)備加速折舊、技術(shù)轉(zhuǎn)讓所得稅減免等 激勵(lì)政策。支持濱海新區(qū)深化綜合配套

試驗(yàn)區(qū)建設(shè)；支持濱海新區(qū)依法放寬市場準(zhǔn)入條件；支持濱海新區(qū)

業(yè)發(fā)展；支持濱海新區(qū)創(chuàng)新服務(wù)市場主體發(fā)展方式；支持濱海新區(qū)實(shí)施商標(biāo) ；支持濱海新區(qū)創(chuàng)新市場 方式等。濱海新區(qū)企業(yè)投資政策利好，將吸引

企業(yè)入住濱海新區(qū)住宅市場概況及客群分析2010濱海新區(qū)住宅市場概況客群分析市場需求及產(chǎn)品建議2010濱海新區(qū)住宅市場概況2010濱海新區(qū)住宅市場概況/2009-2010樓市成交趨勢(shì)區(qū)域09-10年成交數(shù)據(jù)99767270592413857110816596107190100000200000300000400000500000600000700000開發(fā)區(qū) 保稅區(qū) 漢沽區(qū)0中新生態(tài)城02000400060008000100001200014000160002009年成交面積 2010年成交面積 2009年成交均價(jià) 2010年成交均價(jià)成交方面：開發(fā)區(qū)/漢沽區(qū)：自10年新政出臺(tái)后，區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)了較為相似的現(xiàn)象，5月份兩區(qū)域內(nèi)的成交量開始出現(xiàn)不同程度的下降，在售項(xiàng)目多選擇堅(jiān)挺售價(jià)或推遲推售計(jì)劃的方式來規(guī)避政策帶來的影響，購房客戶進(jìn)入長久觀望階段；保稅區(qū)：09年至10年成交量持續(xù)穩(wěn)定、略有增幅，但區(qū)域項(xiàng)目集中且數(shù)量有限，成交很難有增幅突破；中新生態(tài)城：開盤成交集中在下半年10-12月份，多個(gè)項(xiàng)目首推凈銷，成交能量不容小視。價(jià)格方面：2009年至2010 開發(fā)區(qū)及保稅區(qū)的成交均價(jià)分別出現(xiàn)39%、52%的同比增長，雖然在此期間國家出臺(tái)了一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策，但價(jià)格并未出現(xiàn)太大變化；漢沽區(qū)成交均價(jià)上漲幅度較09年有所下降，同比增長約11%左右，漲幅小于圖例其他各區(qū)；中新生態(tài)城：目前多個(gè)項(xiàng)目處于初期面市階段，由于配套設(shè)施等優(yōu)勢(shì)，價(jià)格方面將具有一定優(yōu)勢(shì)，后期漲幅空間較大。2010濱海新區(qū)住宅市場概況/樓市供銷情況區(qū)域2010年供銷情況7000006000005000004000003000002000001000000開發(fā)區(qū)保稅區(qū)

漢沽區(qū)中新生態(tài)城2010年成交面積 2010年新增面積開發(fā)區(qū)供銷情況區(qū)別于其他區(qū)域，成交量水平持續(xù)偏低，不僅是受到政策面的影響，同時(shí)也受制于供應(yīng)的嚴(yán)重不足，由于開發(fā)區(qū)市場屬于供小于求的狀態(tài)，供應(yīng)量與成交量基本保持持平狀態(tài)。2011年開發(fā)區(qū)多個(gè)項(xiàng)目發(fā)力供應(yīng)，預(yù)計(jì)新增供應(yīng)達(dá)250萬平米以上，成交情況將會(huì)被有效帶動(dòng)。其他區(qū)域依舊保持2010年供應(yīng)態(tài)勢(shì)，本年度新增供應(yīng)將繼續(xù)增長；尤其中新生態(tài)城，在售項(xiàng)目將陸續(xù)有新品入市、預(yù)計(jì)將會(huì)進(jìn)一步拉動(dòng)區(qū)域內(nèi)的成交。樓市供銷情況/開發(fā)區(qū)）漢發(fā)資達(dá)濱有澤排名項(xiàng)目名稱開發(fā)商交工時(shí)間戶型面積區(qū)間近期成交價(jià)格1公園六號(hào)天津泰豐工

投

有限公司2011年10月58-21514,1212萬通新城國際萬通時(shí)尚置業(yè)

公司2008年10月78-12813,1393萬科金域藍(lán)灣萬泰時(shí)尚置業(yè)

公司2011年95-15014,0004華納豪園周（天津

有限公司2011年11月170-18019,4585德圣天

有限公司2009年4月40-12012,6286泰達(dá)清谷天

建

海分公司SOHO2011年年底之前，二期2010年10月25日入住，一期

預(yù)計(jì)2010年6月份入住，聯(lián)排別墅2010年4月份入住73-17927,8007天保金海岸天津?yàn)I海開元房

限公司2011年130-14011,3628弘澤制造建設(shè)集團(tuán)2010年8月150-21018,117從目前市場情況來看，區(qū)域內(nèi)的房源供應(yīng)量較為充足，其中包括11個(gè)在售項(xiàng)目和6個(gè)待售項(xiàng)目，主要以

為主，洋房、酒店式公寓等產(chǎn)品只占一小部分。這些項(xiàng)目主要集中在第一大街至第三大街附近，由于這片區(qū)域是泰達(dá)居住區(qū)配套設(shè)施最為完善的區(qū)域，因此項(xiàng)目分布較為集中。最近幾年，依托于泰達(dá)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的發(fā)展，板塊內(nèi)不斷完善了各項(xiàng)配套設(shè)施，因此得到了越來越多高端消費(fèi)者的關(guān)注和認(rèn)可。開發(fā)區(qū)住宅市場開發(fā)區(qū)住宅市場公園六號(hào)坐落于開發(fā)區(qū)第四大街與泰祥路交口，原為倉庫用地，整體地塊占地面積為3.2萬平方米，住宅部分總建筑面積7.8萬平米，總規(guī)劃戶數(shù)696戶，全部為精裝修交付。項(xiàng)目由8棟29層和30層短板1、3、5、7號(hào)樓是4棟29層直板組成。其中位于地塊東側(cè)的，2、4、6、8為30層折板小區(qū)，位于公園六號(hào)地塊的西側(cè)，8棟樓呈兩排平行排布，配有3000平米的業(yè)主會(huì)館。公園六號(hào)整體戶型區(qū)間在58-215平米，主力戶型為84-144平米的。公園六號(hào)開發(fā)區(qū)住宅市場公園六號(hào)周邊配套設(shè)施齊全，項(xiàng)目新品銷售中，預(yù)計(jì)近期開盤最后4棟，開盤樓棟為1、2、3、6號(hào)樓，戶型區(qū)間為80-140平米兩室、三室戶型，全部為精裝修產(chǎn)品，價(jià)格和開盤時(shí)間待定。0.20.0面積（萬平米均價(jià)（元/平米開發(fā)區(qū)住宅市場華納豪園位于開發(fā)區(qū)商業(yè)

的心臟位置，南接津?yàn)I高速，津塘高速；西有

首條導(dǎo)軌電車；北臨京津塘高速，京津高速；毗鄰兩個(gè)輕軌站。項(xiàng)目占地面積12335平米，建筑面積92556平米，規(guī)劃戶數(shù)216戶。華納豪園開發(fā)區(qū)住宅市場首條導(dǎo)軌電車；北臨京華納豪園位于開發(fā)區(qū)商業(yè)

的心臟位置，南接津?yàn)I高速，津塘高速；西有津塘高速，京津高速；毗鄰兩個(gè)輕軌站。項(xiàng)目占地面積12335平米，建筑面積92556平米，規(guī)劃戶數(shù)216戶。0.00.0面積（萬平米價(jià)（元/平米開發(fā)區(qū)住宅市場萬通新城國際整體被置于3.6米的臺(tái)地之層空間用作車庫，上部為景觀步行景觀區(qū)域，確保人車分流。萬通新城國際絕大部分樓座為大面寬小進(jìn)深純正薄板，陽光通透，通風(fēng)自然。萬通新城國際萬通新城國際位于泰達(dá)時(shí)尚廣場。占地面積112770平米，總建筑面積50萬平米，分三期開發(fā)。其中一期推出15萬平米，二期17萬平米均已售罄。目前在售為三期產(chǎn)品，均價(jià)16000元/平米，規(guī)劃戶數(shù)3119戶。開發(fā)區(qū)住宅市場萬通新城國際屬出房率較高的產(chǎn)品，出房率為84%。項(xiàng)目周邊各項(xiàng)配套設(shè)施齊全，交通便利。在售產(chǎn)品戶型面積區(qū)間為115-310平米，均價(jià)13000元/平米，購房均有車位

。0.0.面積（萬平米均價(jià)（元/平米開發(fā)區(qū)住宅市場由于定位高端市場，開發(fā)區(qū)區(qū)域內(nèi)的樓盤銷售均價(jià)一直處于“運(yùn)轉(zhuǎn)”，整體價(jià)格均在10000元/平方米以上。此外，因區(qū)域內(nèi)購房者多為較有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的改善型，因此區(qū)域內(nèi)提供的房源多以面積偏大戶型為主?？腿褐饕ㄎ灰酝獾亍⑻凉痢㈤_發(fā)區(qū)客戶為主，而這片區(qū)域樓盤的購房者也基本歸屬于這一類人群。區(qū)域點(diǎn)評(píng)樓市供銷情況/漢沽區(qū)有業(yè)業(yè)資發(fā)業(yè)排名項(xiàng)目名稱開發(fā)商交工時(shí)間戶型面積區(qū)間近期成交價(jià)格1寶利新都匯限公司2011年5月70-1106,9112華城公邸天津金

有限公司2011年4月80-1206,9153香水灣市瀧潤投資2012年85-1286,8794綠地景城天津

有限公司2010年8月50-1405,8075藍(lán)海茗苑天

有限公司2010年7月77-1686,2356蘆花莊園天津市富士

有限公司2010年9月洋房130-240別墅330-55015,5007楓景灣市塘沽區(qū)正通房地產(chǎn)開發(fā)公司2010年10月——5,5408麗景名苑海

有限公司2012年69-1186,102近年來諸多開發(fā)商，特別是一些品牌開發(fā)商的涌入，加大了漢沽區(qū)的開發(fā)密度，目前在售項(xiàng)目14個(gè)，其中包括尾盤項(xiàng)目1個(gè)；待售未入市項(xiàng)目3個(gè)，后續(xù)還會(huì)有土地和待開發(fā)項(xiàng)目陸續(xù)啟動(dòng)，預(yù)計(jì)漢沽區(qū)的樓市將逐漸呈現(xiàn)出群雄逐鹿的熱鬧局面。漢沽區(qū)住宅市場隨著濱海新區(qū)的發(fā)展，漢沽區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施和交通設(shè)施的不斷完善，為房地產(chǎn)升值提供了物質(zhì)保證。由于該區(qū)域相比我市其他各區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的滯后性，所以在價(jià)格上相對(duì)而言具有更大的上揚(yáng)空間。漢沽區(qū)住宅市場寶利新都匯是

寶利

在漢沽繼成功打造海尚豪庭后的又一新力作，項(xiàng)目處于城市東部,未來發(fā)展?jié)摿^(qū)域巨大，中小緊湊戶型產(chǎn)品定位,適合中青年等剛需群體。該項(xiàng)目占地面積20000平米，建筑面積70000平米，規(guī)劃戶數(shù)820戶。寶利新都匯寶利新都匯目前在售28層到頂

產(chǎn)品，均價(jià)為7200元/平米。主力戶型面積為70、90平米，另有110平米戶型，70平米單套價(jià)位預(yù)計(jì)53萬/套起。全款2個(gè)點(diǎn)，

1個(gè)點(diǎn)。漢沽區(qū)住宅市場寶利新都匯2010年度成交情況0.8097200700068006600640062006000760074000.6067986871708071397184

732674256595696769186990.400.200.0020102010201020102010201020102010201020102010年1月年2月年3月年4月年5月年6月年7月年9月年10年11年12面積（萬平米）0.630.080.250.300.030.010.010.030.100.030.12均價(jià)（元/平米）67986871708071397184732674256595696769186999漢沽區(qū)住宅市場華城公邸位于漢沽區(qū)漢沽大橋旁，項(xiàng)目主要產(chǎn)品分為四個(gè)組團(tuán)，1、芷園：六層的低密度花園洋房組團(tuán)，南北通透，一梯兩戶，采光通風(fēng)效果極佳；2、尚水：22-24層的水景

公寓組團(tuán)，由于臨河而建，所以戶戶觀水；3、高第：

公園

層（32層）組團(tuán)，無

野；4、優(yōu)派街區(qū)：情景街區(qū)組團(tuán)，18層，采光景觀均佳，樓下就是

街區(qū)，購物出行極為方便。該項(xiàng)目占地面積97000平方米，建筑面積175000平方米，規(guī)劃戶數(shù)1700戶。華城公邸華城公邸現(xiàn)階段推出特惠房源，均價(jià)在5960-7260元/平米左右，戶型為85平米全陽和92平米的南北通透戶型。目前該項(xiàng)目同時(shí)在售6層到頂洋

品，主推80-120平米兩室和三室戶型，售價(jià)在9000-10000元/平米左右。漢沽區(qū)住宅市場華城公坻2010年度成交情況90008000700060005000400030002000100004.003.503.002.502.001.501.000.500.00593260676362637766685351756666116602647266187783201020102010201020102010201020102010201020102010年1月年2月年3月年4月年5月年6月年7月年8月年9月年10年11年12面積（萬平米）4.250.040.830.100.080.040.030.750.250.220.340.21均價(jià)（元/平米）593260676362637766685351756666116602647266187783漢沽區(qū)住宅市場香水灣香水灣位于漢沽區(qū)漢沽大橋北側(cè)200米處，地處漢沽區(qū)河西留莊，位置優(yōu)越，交通便捷。項(xiàng)目占地面積5萬平米，建筑面積7.5萬平米，共13棟樓，規(guī)劃戶數(shù)787戶。主力戶型為85-100平方米兩室，128平方米三室。戶型主推80-90平米兩居室；戶型主推91、114、130平米兩室到三室，香水灣項(xiàng)目現(xiàn)階段在售產(chǎn)品中小購房全款減10000元，

減5000元。漢沽區(qū)住宅市場0.00.0面積（萬平米均價(jià)（元/平米開發(fā)區(qū)住宅市場漢沽區(qū)作為濱海新區(qū)的組成部分，很多體量較大的項(xiàng)目已經(jīng)或者即將入住該區(qū)域，隨之而來的必然是土地的征用和原有房屋的拆遷，這將進(jìn)一步增加該區(qū)域內(nèi)的剛性需求數(shù)量。當(dāng)前，區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展在市場經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，帶動(dòng)和發(fā)展了住宅產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展趨勢(shì)，隨著低品質(zhì)項(xiàng)目銷售完成新項(xiàng)目紛紛面世，未來漢沽區(qū)房地產(chǎn)市場價(jià)格還具備很大的價(jià)格提升空間。區(qū)域點(diǎn)評(píng)濱海新區(qū)熱點(diǎn)板塊/中新生態(tài)城中新生態(tài)城2011年中新生態(tài)城供應(yīng)量會(huì)進(jìn)一步加大，將對(duì)濱海其他區(qū)域市場產(chǎn)生巨大沖擊。天房天和園萬通新新家園萬科錦廬菲律賓嘉銘紅樹灣吉寶四季華庭美麗豐公物世茂新城遠(yuǎn)雄蘭苑三井景山美林園良好的生態(tài)環(huán)境和大量應(yīng)用的綠色建筑技術(shù)，

使該區(qū)域受到廣大購房者的極大關(guān)注。就目前來看，不僅有漢沽、塘沽、開發(fā)區(qū)以及

市區(qū)的意向客戶，而且還吸引了東北、華北等地的購房者。中新生態(tài)城整體規(guī)劃、以及未來良好的低碳環(huán)保居住環(huán)境對(duì)購房者具有強(qiáng)大的

，很多購房者對(duì)未來這一區(qū)域的保值升值潛力尤為看好。樓市供銷情況/中新生態(tài)城隨著多家知名地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的入駐，備受關(guān)注的中心生態(tài)城板塊現(xiàn)有住宅項(xiàng)目10個(gè)，其中待售項(xiàng)目1個(gè)，在售項(xiàng)目8個(gè)，尾盤1個(gè)。2010年板塊商品住宅供應(yīng)面積為57.2萬平米，占全年濱海新區(qū)供應(yīng)的16.2%。起步區(qū)4平方公里范圍內(nèi)已有8個(gè)項(xiàng)目亮相銷售。業(yè)排名項(xiàng)目名稱開發(fā)商交工時(shí)間戶型面積區(qū)間近期成交價(jià)格（元/平米）1ParkTower景杉生態(tài)城生井投資開發(fā)2012年6月80-15012,0012季景華庭新加坡吉寶置業(yè)2013年6月87-10811,9893萬科錦廬天津生態(tài)

有限公司2012年6月洋房110-140平米14,0724世茂濕地公元世茂房地產(chǎn)2012年6月74-14410,7915天房天和園生態(tài)城天城置業(yè)2012年7月——10,8956美林園生態(tài)城建設(shè)投資2012年5月80-1409,5147萬通生態(tài)城新新家園生態(tài)城萬拓置業(yè)2012年6月100-1871,6278嘉銘紅樹灣生態(tài)城嘉銘融合城市開發(fā)2011年130-15010,499中新生態(tài)城住宅市場2010年中新

生態(tài)城投資開發(fā)公司和

三井不動(dòng)產(chǎn)以及新加坡長成控股強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，攜手建設(shè)

了中新生態(tài)城的首個(gè)

協(xié)作住宅項(xiàng)目——ParkOrigin源語城。旗下產(chǎn)品將秉承Park住宅系列在日本成 技術(shù)與高端品質(zhì)，給中國客戶帶來生態(tài)、宜居、智能的居住新體驗(yàn)。項(xiàng)目將

高標(biāo)準(zhǔn)

的節(jié)能、舒適、環(huán)保、人性化設(shè)計(jì)理念和建造科

技

到了設(shè)計(jì)、施工全過程，確保兌現(xiàn)給客戶

精工、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)母咂焚|(zhì)住宅。Park

Tower景杉ParkTower景杉緊鄰規(guī)劃中的輕軌站和生態(tài)谷，周邊配套完善，擁有便捷交通的同時(shí)可坐擁絕佳景觀、尊享便捷生活。中新生態(tài)城住宅市場ParkTower景杉現(xiàn)階段主推80-150平米戶型產(chǎn)品，目前

方式為全款5個(gè)點(diǎn)，

1個(gè)點(diǎn)。ParkTower景杉項(xiàng)目占地面積63000平米

，建筑面積101000平米，規(guī)劃總戶數(shù)900戶，當(dāng)期戶數(shù)450戶。產(chǎn)品形式分為

、小

，目前一期主推2棟

和1棟小

產(chǎn)品。1.0.面積（萬平米元/平米中新生態(tài)城住宅市場季景華庭位于中新

生態(tài)城。項(xiàng)目建筑面積約68萬平方米，預(yù)計(jì)能夠提供約5000套住宅，以及包括辦公樓和零售的商業(yè)，并將分階段推出。第一階段推出的季景華庭將提供約1680套生態(tài)住宅。季景華庭中新生態(tài)城住宅市場季景華庭項(xiàng)目占地面積100000平米，建筑面積170000平米，規(guī)劃1670戶。該項(xiàng)目目前在售產(chǎn)品中，主推8-17層到頂?shù)木b小，最小戶型為79平米全陽戶型、87-101平米兩居、135-2個(gè)點(diǎn)。目前一期60多平米一居已經(jīng)售罄，預(yù)計(jì)140平米三居，均價(jià)12000元/平米，全款

4個(gè)點(diǎn)，2013年5月前入住。20面積（萬平米（元/平中新生態(tài)城住宅市場萬科錦廬項(xiàng)目緊鄰動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)園、商業(yè)街、多所

名牌學(xué)校、國際學(xué)校等，未來周邊配套設(shè)施完善，生活便利。建筑面積逾1.2萬平米的市政規(guī)劃公園將為社區(qū)增添另一番生態(tài)景象。萬科錦廬中新生態(tài)城住宅市場萬科錦廬社區(qū)主力產(chǎn)品為萬科.水晶城的經(jīng)典專利產(chǎn)品——情景花園洋房，打造高品質(zhì)的低密度花園社區(qū)。項(xiàng)目占地面積90000平米，建筑面積126000平米，規(guī)劃總戶數(shù)1096戶，當(dāng)期戶數(shù)201戶。萬科錦廬現(xiàn)階段在售產(chǎn)品中主推5層到頂?shù)那榫盎▓@洋房，均價(jià)14000元/平，萬科錦廬近期成交情況140733.001000050000150002.0099161.000.002011年1月2011年2月面積（萬平米）1.960.82均價(jià)（元/平米）991614073濱海新區(qū)熱點(diǎn)板塊/中新生態(tài)城目前，生態(tài)城已開工濱海家園、公屋、世茂、遠(yuǎn)雄、萬科、萬通等住宅項(xiàng)目14個(gè)，總開工面積150萬平方米；8個(gè)生態(tài)盤項(xiàng)目已經(jīng)初具規(guī)模，其中4個(gè)項(xiàng)目已辦理了相關(guān)手續(xù)陸續(xù)銷售，并已經(jīng)售出1500多套，首批居民將于2011年下半年入住。作為世界首個(gè)國家間合作開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，

生態(tài)城引來世界級(jí)知名房企競相搶灘入駐。目前，已有萬通生態(tài)城新新家園、萬科錦廬、季景華庭、遠(yuǎn)雄蘭苑、世茂濕地公元、ParkTower景杉、嘉銘紅樹灣、天房生態(tài)城8大住宅項(xiàng)目亮相。其中，已經(jīng)有6個(gè)項(xiàng)目開始銷售。隨著首批市民入住日期的日益

，中新

生態(tài)城的

、醫(yī)院、商業(yè)、學(xué)校等配套設(shè)施正加進(jìn)規(guī)劃和建設(shè)。區(qū)域點(diǎn)評(píng)濱海新區(qū)住宅市場客群分析樣本抽取來源樣本數(shù)量情況/抽樣方法住宅客群分析/樣本情況濱海新區(qū)熱點(diǎn)板塊住宅項(xiàng)目售樓處；中檔、高檔商廈周邊開發(fā)區(qū)人人樂超市、市民廣場、友誼民都、泰達(dá)中心酒店本次共普調(diào)樣本150份普調(diào)問卷150份，回收有效問卷113份，問卷有效率達(dá)到75%研究方法定向一對(duì)一在受訪者的甄選中加大了20-40歲 段受訪者的比例，為

全部有效問卷的76%，這一 段多為剛性需求，具有一定的研究價(jià)值，能夠體現(xiàn)濱海新區(qū)住宅市場的真實(shí)需求。兩口、三口之家占到了受訪者比例的85%，家庭結(jié)構(gòu)簡單，排除了家庭特殊因素對(duì)真實(shí)購房意向的干擾與影響。受訪者家庭年總收入在10--20萬之間的占總調(diào)研人群的52%，較能代表市場 等收入家庭的住宅置業(yè)意向。住宅客群分析/受訪者個(gè)人背景教育背景9%29%42%17%3%?？埔韵聦？票究埔陨鲜茉L者中大專以上學(xué)歷占總調(diào)研人數(shù)的91%，高于目前濱海新區(qū)平均教育水平。35%50%家庭結(jié)構(gòu)5%

2%

8%一口之家兩口之家三口之家四口之家五口以上家庭年收入32%28%24%10%6%5-10萬10-15萬15-20萬20-30萬30-50萬結(jié)構(gòu)28%48%14%10%20-30歲30-40歲40-50歲受訪者目前家庭居住面積多為50-90平米的中小戶型，占總調(diào)

研人群的63%，是具有深度挖掘潛質(zhì)的改善群體。在有購房計(jì)劃的受訪者中仍以婚房及改善需求為主。雖然市場

調(diào)控難以預(yù)料，但仍有15%的受訪者有投資意向。63%的受訪者擁有1套住房或從未置業(yè)，主要原因在于濱海區(qū)

域內(nèi)有大量年輕人群不斷向內(nèi)涌入，層較低，具有置業(yè)的基本需求。住宅客群分析/受訪者居住情況現(xiàn)居住面積16%21%42%18%3%50平米以下50-70平米70-90平米90-120平米120-150平米置業(yè)次數(shù)63%28%8%

1%一次及以下兩次三次三次以上購房計(jì)劃38%34%62%的受訪者有購房計(jì)劃，說明有一定市場剛性及改善需求，但最終決定出手的干擾因素較多，其中以受市場調(diào)控的因素為主導(dǎo)。8%20%無計(jì)劃近期

一年內(nèi)觀望中購房目的5%11%31%38%15%藍(lán)印自主改善婚房投資住宅客群分析/受訪者購房意向多數(shù)購房者仍選擇居住在配套成熟、交通便捷的老城區(qū)；備受關(guān)注的中新生態(tài)城也成為一部分購房者的首選區(qū)域。產(chǎn)品的人群仍為主力，；選擇小和洋品的顯示由于受價(jià)格制約以及戶型尺度限制等因素影響目前市場人群數(shù)量基本一致，對(duì)產(chǎn)品舒適度及附加值也較為看重。產(chǎn)品類型29%66%5%二手房新商品房經(jīng)濟(jì)適用房及限價(jià)房同等市場交易情況下，有66%的購房者傾向于購置新建商品房，追求社區(qū)環(huán)境、產(chǎn)品附加值等優(yōu)勢(shì)。目標(biāo)購房區(qū)域38%18%29%8%5%

2%塘沽開發(fā)區(qū)中新生態(tài)城保稅區(qū)漢沽其他產(chǎn)品形式23%41%24%10%2%洋房小公寓別墅67%的購房者購房面積需求為70-120平米，由此可以看出中等面積尺度產(chǎn)品市場需求量較大，此類戶型產(chǎn)品應(yīng)成為中端住宅項(xiàng)目的主力面積區(qū)間。在開發(fā)區(qū)和中新生態(tài)城區(qū)域受訪者中，普遍接受總價(jià)在80-

100萬之間的商品住宅。在新房交付標(biāo)準(zhǔn)方面，住宅精裝概念已市場化，品牌開發(fā)項(xiàng)目的精裝受到73%購房者的認(rèn)可；市場對(duì)于菜單式裝修希

望了解，但并非最終選擇。住宅客群分析/受訪者購房意向在開發(fā)區(qū)和中新生態(tài)城區(qū)域受訪者中，萬元左右的成交均價(jià)符合市場的 能力；部分受訪者希望價(jià)格下探到萬元以內(nèi)。購房面積需求18%41%26%13%2%70㎡以下70-90㎡90-120㎡120-150㎡150㎡以上新房交付裝修標(biāo)準(zhǔn)27%46%20%7%毛坯廚房/衛(wèi)生間裝修全面室內(nèi)裝修菜單式裝修總房款承受預(yù)期3%

5%53%34%5%80萬以內(nèi)80-100萬100-150萬150-200萬200萬以上成交均價(jià)區(qū)間15%35%37%10%3%8000以下8000-1000010000-1200012000-1500015000以上根據(jù)

，濱海新區(qū)人群有足夠意愿進(jìn)行改善置業(yè)，同時(shí)又存在極大的剛性需求；除價(jià)格因素以外，更愿意選擇舒適度、附加值較高的小

和洋房；對(duì)開發(fā)商品牌、工程質(zhì)量等方面等均有關(guān)注；中新生態(tài)城成為投資或改善的關(guān)注區(qū)域?？蛻粜枨笪磥懋a(chǎn)品建議產(chǎn)品面積需求方面更趨于接受90平米左右的二室戶型；總價(jià)承受范圍在80-100萬左右；單價(jià)期望值普遍希望下調(diào)到10000元以下；對(duì)于精裝認(rèn)知度較高，并不排斥，但希望選擇品牌開發(fā)商的精裝樓盤。住宅消費(fèi)者問卷小結(jié)濱海新區(qū)未來住宅市場需求及產(chǎn)品建議商業(yè)市場概況及客群分析2010濱海新區(qū)商業(yè)市場概況客群分析市場需求及產(chǎn)品建議2010濱海新區(qū)商業(yè)市場概況于家堡金融街響螺灣商務(wù)區(qū)解放路步行街市民廣場商圈泰達(dá)商圈洋貨市場商圈2010濱海新區(qū)商業(yè)市場概況與

其他區(qū)域住宅市場占絕對(duì)主力位置不同，濱海新區(qū)自崛起之日起就實(shí)現(xiàn)了全面發(fā)展。濱海新區(qū)商業(yè)呈現(xiàn)出勃勃生機(jī),由最初塘沽解放路金街為主力商圈,洋貨及泰達(dá)

商圈為次級(jí)商圈的發(fā)展格式,轉(zhuǎn)變?yōu)樘凉两夥怕方鸾盅由焯凉列氯A路的主力商業(yè)圈,泰達(dá)三大街商業(yè)圈和市民廣場為次級(jí)商業(yè)圈的新格式。塘沽與泰達(dá)商業(yè)項(xiàng)目形成了差異,消費(fèi)整體也有所不同,兩大地區(qū)范圍的商業(yè)圈都自稱一體。解放路金街立足塘沽本地和研發(fā)區(qū)外來職員;洋貨市場依據(jù)自身特色可以吸引塘沽以外消費(fèi)者;泰達(dá)商圈主要輻射研發(fā)區(qū)內(nèi)數(shù)量龐大的外企職員和高管高端消費(fèi)。區(qū)域市場商圈解放路商圈洋貨商圈第三大街商圈市民廣場商圈泰達(dá)時(shí)尚廣場交通便利性位于區(qū)域中心，交通非常便利是從市區(qū)到塘沽的必經(jīng)之路，交通便利。位于開發(fā)區(qū)商業(yè)中心地段，交通便利津?yàn)I輕軌

開發(fā)區(qū)與市中心，交通便利位于京津塘高速公路北側(cè)，東側(cè)的東海路對(duì)接沿海高速人口

度面向全區(qū)消費(fèi)者，人口的

能力強(qiáng)大獨(dú)特的經(jīng)營

和便捷的交通使得洋貨商圈的輻射范圍擴(kuò)大到全市范圍地處開發(fā)區(qū)中心地帶，經(jīng)營業(yè)態(tài)豐富，已經(jīng)發(fā)展成為開發(fā)區(qū)的商業(yè)中心新興的綜合性商業(yè)設(shè)施，市場認(rèn)知情況一般，有待培養(yǎng)新興的城市功能綜合體，目前市場關(guān)注度較高，未來將

開發(fā)區(qū)人氣主要商業(yè)設(shè)施中原百貨、東方之珠、樂購超市（Tesco）、巨川金海岸、八方園明等等易買得超市、蘇寧電器、家樂（

）超市等等友誼名都、樂購超市（Tesco）、

星座友誼名都、FoxTown、假日酒店、太平洋百貨、鴻泰仟佰匯、翠亨廣場永旺購物中心、濱海國

際會(huì)展中心、泰達(dá)足球場、泰達(dá)體育休閑公園、泰達(dá)光控噴泉景觀湖區(qū)異業(yè)

度百貨、餐飲、

、品牌專賣店等等百貨、餐飲、

、超市、專業(yè)賣場百貨、餐飲、

、超市、專業(yè)賣場百貨、餐飲、百貨、餐飲、

、休閑、商務(wù)消費(fèi)客群做為濱海新區(qū)的商業(yè)中心，輻射范圍遍及整個(gè)濱海新區(qū)，消費(fèi)人群涵蓋各個(gè)階層作為外貿(mào)和低檔產(chǎn)品商業(yè)地段對(duì)中低檔消費(fèi)群體及其外地游客有較強(qiáng)的豐富的業(yè)態(tài)和完善的配套設(shè)施，使之成為面向開發(fā)區(qū)的商業(yè)中心，針對(duì)中高端消費(fèi)群體經(jīng)營檔次在開發(fā)區(qū)首屈一指，已經(jīng)成為開發(fā)區(qū)的高端商業(yè)中心完備的商業(yè)配套，使之成為開發(fā)區(qū)內(nèi)的又一新興商業(yè)中心，面向中高端消費(fèi)群體隨著濱海新區(qū)概念的提出，濱海新區(qū)地產(chǎn)業(yè)緩慢開始起步解放路步行街改造完成奠定其濱海新區(qū)第一商業(yè)街的地位塘沽區(qū)投資建成洋貨市場步行街以泰達(dá)中心酒店為圓心的中高檔核心商圈形成1994

2001

200220072010濱海新區(qū)商業(yè)市場概況/商業(yè)發(fā)展階段第五大街

泰達(dá)時(shí)尚廣場公園式城市功能綜合體20132010濱海新區(qū)商業(yè)市場概況/解放路區(qū)域解放路商業(yè)圈是濱海新區(qū)本土消費(fèi)

，2001年10月500米的解放路金街建成,它除了金元寶商廈和長虹商場等原有的商業(yè)修建以外,又新建了濱海商貿(mào)大世界、芙蓉商廈、貽成時(shí)代金街、弘基

、盛和和新百廣場6座共12.76萬平方米的大型商業(yè)設(shè)施,就此奠定了其作為濱海新區(qū)第一商業(yè)中心的職位地方。從業(yè)態(tài)設(shè)置上來看,以百貨、休閑服飾專賣店、專業(yè)賣場(超市、電器賣場)、輕餐飲為主。經(jīng)過激烈競爭,包括金元寶幾乎占據(jù)了金街的“半壁”,金元寶商廈、金元寶東方商廈、長虹商場、金元寶愛來無憂數(shù)碼廣場。目前芙蓉商廈已被金元寶從各處買進(jìn),只有天百弘基、中原百貨還在與金元寶抗衡。隨著去年

廣場、今年愛來無憂廣場的開業(yè),解放路商業(yè)圈已拓展到了新華路,濃郁的商業(yè)氣氛也愈加凸顯。兩大商業(yè)廣場更側(cè)重時(shí)尚的青年人。解放路商業(yè)圈2010濱海新區(qū)商業(yè)市場概況/洋貨市場區(qū)域洋貨市場是環(huán)渤海商品集散地。就在解放路商業(yè)街建成的第二年,由塘沽區(qū)

投資4000多萬元建成全長375米的洋貨市場步行街,形成了以新洋市場為龍頭,與隆洋、盛洋、鑫洋、金洋“五大洋”市場聯(lián)動(dòng)的格局,洋貨市場成為環(huán)渤海地區(qū)著名的商品集散地。洋貨商圈的客源漫衍于塘沽本土、

市區(qū)以及

、河北等地。每年僅從

等周邊地區(qū)來的旅客就超過200萬人次。以洋貨市場為

的周邊地區(qū)范圍,市場為了塘沽區(qū)1/3左右的人口。近年來,以洋貨的洋貨商圈成長迅速,大五金商場、勝利賓館的升級(jí),超市、蘇寧電器的進(jìn)駐,以及浩繁家居商場的繁榮,使這一帶的商業(yè)配套日益完善。易買得超市的進(jìn)駐,“華僑街”的開幕,進(jìn)一步擴(kuò)充和提升了這里的商業(yè)能力。洋貨市場商圈2010濱海新區(qū)商業(yè)市場概況/第三大街區(qū)域泰達(dá)商業(yè)區(qū)起步就在短短的兩

,從單純工業(yè)配套的餐飲逐步形成友誼名都、樂購、中心酒店、萬麗酒店、博美園酒吧街以及

匯的陸續(xù)建成和開業(yè),泰達(dá)三大街。星座，鴻泰千百商圈逐漸形成該商圈是以

星座為中心、輻射第三大街和黃海路范圍的商業(yè)聯(lián)合體。從業(yè)態(tài)看,起步區(qū)以服務(wù)流動(dòng)人口的餐飲、

、酒店為主,過渡區(qū)則灌注了購物商場、超市、農(nóng)貿(mào)城和菜市場等服務(wù)區(qū)內(nèi)居民的內(nèi)部實(shí)質(zhì)意義,區(qū)則增加了大型購物中心、超市、四星級(jí)酒店、專業(yè)酒吧群落?，F(xiàn)階段研發(fā)區(qū)尤其是第三大街的商業(yè)用地非常稀缺,和市場潛力毋庸置疑。目前,星座的星座一層招商已基本完成,而且

星座周邊商家開店也非常火爆。區(qū)域內(nèi)三至五層辦公空間的潛力還在進(jìn)一步發(fā)掘。隨著研發(fā)區(qū)的發(fā)展,預(yù)計(jì)會(huì)有

的金融業(yè)、服務(wù)業(yè)選擇

星座。第三大街商圈2010濱海新區(qū)商業(yè)市場概況/市民廣場區(qū)域市民廣場商業(yè)區(qū)投資著眼于未來研發(fā)區(qū)第一大街的黃金地段、津?yàn)I輕軌市民廣場車站開始建筑了一座融合吃、住、玩、游等

項(xiàng)目的泰達(dá)市民文化廣場。就廣場的地點(diǎn)而言,其西側(cè)靠鄰濱海新區(qū)的主干道

路,北面是

經(jīng)濟(jì)技術(shù)研發(fā)區(qū)投資服務(wù)中心

,距離市內(nèi)只有40分鐘的輕軌車程。在市民文化廣場四周另有泰達(dá)學(xué)院、泰達(dá)病院、泰達(dá)國際心血管病院、行政金融文化區(qū)以及目前正在規(guī)劃中的泰達(dá)大劇院和大面積的生活區(qū),都為這個(gè)“休閑商業(yè)平臺(tái)”

了無窮的消費(fèi)潛能。在濱海經(jīng)濟(jì)中心東移的過程中,泰達(dá)市民文化廣場不單搶先占據(jù)了研發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、塘沽區(qū)交集的腹地,而且經(jīng)由過程日益完善的

式快捷交通網(wǎng)絡(luò),其商業(yè)氣氛還將向外延伸至漢沽、大港、東麗以及

城區(qū)東部等地區(qū)。市民廣場商圈2010濱海新區(qū)商業(yè)市場概況/市民廣場區(qū)域泰達(dá)市民文化廣場不僅融合國際名流 、五星級(jí)影院、

酒吧街、沐日酒店、滑冰場等餐飲娛

樂項(xiàng)目,而且另有購物中心以及世界知名品牌名品店,選擇來這里投資的商家更看重它未來的商機(jī)。目前,市民廣場開業(yè)1年多時(shí)間,主要定位高管及商業(yè)

,日客流量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如塘沽商業(yè)圈和三大街商業(yè)圈。投資

市民文化廣場的商家表示,他們看重的是這里的未來。隨著環(huán)渤海及濱海地區(qū)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展,泰達(dá)市民文

化廣場憑借區(qū)位優(yōu)勢(shì)、交通優(yōu)勢(shì)、資源優(yōu)勢(shì)、商業(yè)

根蒂根基優(yōu)勢(shì)、雄厚的商業(yè)群落、與世界接軌的業(yè)態(tài)情勢(shì),將會(huì)吸引

的國際投資。2010濱海新區(qū)商業(yè)市場概況/小結(jié)當(dāng)前濱海新區(qū)的商業(yè)市場正處于蓬勃發(fā)展期，而且隨著開發(fā)區(qū)的不斷成熟以及知名品牌企業(yè)紛紛落戶開發(fā)區(qū)為開發(fā)區(qū)的商業(yè)發(fā)展奠定了豐厚的基礎(chǔ)，最為顯著的則是表現(xiàn)在了擁有大量消費(fèi)能力強(qiáng)的客戶群體，如鴻泰千百匯商業(yè)、泰達(dá)市民廣場等等。那么隨著這些商業(yè)項(xiàng)目的紛紛上市，勢(shì)必將進(jìn)一步挖掘該區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)潛力。區(qū)域點(diǎn)評(píng)濱海新區(qū)商業(yè)市場客群分析及未來產(chǎn)品建議樣本抽取來源樣本數(shù)量情況/抽樣方法商業(yè)客群分析/樣本情況中檔、高檔商廈周邊市民廣場、友誼民都、泰達(dá)中心酒店、泰達(dá)時(shí)尚廣場樣本20份根據(jù)有效問卷中個(gè)人年收入15萬以上的實(shí)力

人群進(jìn)行本次共普調(diào)樣本150份普調(diào)問卷150份，回收有效問卷100份，問卷有效率達(dá)到66.67%研究方法定向一對(duì)一在受訪者中20-40歲 段居多，該 段受訪者 愿望強(qiáng)，是消費(fèi)的中堅(jiān)力量。受訪者中大專以上學(xué)歷占總調(diào)研人數(shù)的81%，高于目前濱海新區(qū)平均教育水平。受訪者個(gè)人年總收入在5-20萬之間的占總調(diào)研人群的49%，較

能代表市場中高端收入者的 意向與選擇偏好。商業(yè)客群分析/受訪者個(gè)人背景本次調(diào)研中，受訪者女性較多，符合商場等消費(fèi)型場所女性居多的特點(diǎn)。受訪者

比例31%69%女性教育背景19%39%33%8%1%專科以下?？票究埔陨蟼€(gè)人年收入40%33%16%10%1%5萬以下5-10萬10-20萬20-50萬50萬以上結(jié)構(gòu)16%47%37%20-2930-3940以上在交通較為方便的商圈， 車依然是消費(fèi)者經(jīng)常選擇的交通方式；受訪者中近7成每月在商場產(chǎn)生1-2次的購物消費(fèi)，代表著市場較大的

需求。每次在百貨公司、購物中心的消費(fèi)金額低于500元的占到56%；整體的消費(fèi)水準(zhǔn)處于中等水平。大型超市、百貨商場依然是消費(fèi)者經(jīng)常選擇的購物場所。出行方式59%21%9%

6%5%開車步行電動(dòng)車其他月購物次數(shù)41%28%16%15%一次兩次三次四次及以上消費(fèi)場所選擇21%23%18%12%9%9%5%3%大型超市百貨商場專賣店綜合購物中心餐飲休閑家居/家電專賣其他月消費(fèi)支出18%38%21%14%9%300以下300-500500-800800-10001000以上商業(yè)客群分析/消費(fèi)隨著團(tuán)購等商業(yè) 的加入， 消費(fèi)成本降低，59%的受訪者月均 消費(fèi)小于300元。觀影、就餐、 成為該區(qū)域主要 休閑方式，同時(shí)在選擇 所方面，偏向于舒適優(yōu)雅的休閑環(huán)境。月消費(fèi)次數(shù)39%19%25%17%2次以下2-3次3-4次4次以上方式22%25%14%18%7%14%就餐觀影KTV運(yùn)動(dòng)電子其它月

消費(fèi)支出59%30%8%3%300元以下300-800元800-1500元1500元以上有超過50%的受訪者每月外出進(jìn)行 消費(fèi)，有40%的受訪人群可達(dá)到每周進(jìn)行固定消費(fèi)。商業(yè)客群分析/消費(fèi)偏好調(diào)研結(jié)果反映了開發(fā)區(qū)目前的購物消費(fèi)的基本狀況，處于適中的水平；品牌和高端商業(yè)的認(rèn)同度一般，依然需要時(shí)間培育；商業(yè)的發(fā)展依然有較大的空間。融合的，集中的，特色鮮明的場所；餐飲

的期望值較高，且希望能夠體現(xiàn)多種休閑對(duì)單純的百貨類商業(yè)場所已經(jīng)出現(xiàn)一定的消費(fèi)疲勞；良好的環(huán)境，綜合性購物中心有較大發(fā)展機(jī)會(huì)。購物消費(fèi)消費(fèi)方式多樣，體現(xiàn)時(shí)尚、年輕的消費(fèi)群體特征；商業(yè)消費(fèi)者問卷小結(jié)樣本20份：根據(jù)有效問卷中，個(gè)人年收入15萬以上的實(shí)力消費(fèi)人群進(jìn)行消費(fèi)者印象：實(shí)力客群分析整體消費(fèi)氛圍沉重品牌感覺

層次較大，有沉重感一些歐美品牌尺碼不適合東方人特點(diǎn)購物人群素質(zhì)參差不齊送禮和彰顯

的奢侈消費(fèi)居多購物環(huán)境整潔，典型的日式百貨品牌較多，選擇范圍較廣泛服裝尺碼較為符合東方人特點(diǎn)購物、用餐、觀影等需求可同時(shí)滿足交通便利友誼名都永旺購物中心綜合性較高端的購物場所購物場所品牌或者品種比較齊全購物環(huán)境舒適國際的一線或者二線品牌供消費(fèi)者

選擇更加關(guān)注手袋，提包，圍巾，眼鏡，手表等配飾以及

類個(gè)人護(hù)理品款，同步世界的時(shí)尚品牌對(duì)友誼商廈的感覺并不是太好，主要集中在品牌整體的沉重感和購物者的整體文化品位及層次定位高端或中高端良好購物環(huán)境的商業(yè)體將更有機(jī)會(huì)吸引顧客關(guān)顧高端或中高端+時(shí)尚定位的購物中心將更有發(fā)展空間對(duì)于未來消費(fèi)者層次和品位的把控是可以利用的契機(jī)較

次的社會(huì)精英文化和生活

代表了未來開發(fā)區(qū)中產(chǎn)

的消費(fèi)趨勢(shì)購物場所品牌種類商廈印象分析高端人群訪談小結(jié)寫字樓市場概況及客群分析2010濱海新區(qū)寫字樓市場概況客群分析市場需求及產(chǎn)品建議2010濱海新區(qū)寫字樓市場概況2010濱海新區(qū)寫字樓市場概況開發(fā)區(qū)市場：第三大街、第二大街沿線寫字樓仍然是多數(shù)求租者趨之若鶩的最佳選擇。

開發(fā)區(qū)濃郁的商業(yè)氛圍和完善的周邊配套都被即將落戶該區(qū)域的企業(yè)和機(jī)構(gòu)所看重。而相比于濱海地區(qū)的其他區(qū)域，開發(fā)區(qū)仍然是寫字樓相對(duì)集中的區(qū)域，而多數(shù)選擇在寫字樓辦公的企業(yè)

最看重還是寫字樓的地理位置、周邊環(huán)境和配套設(shè)施等因素。漢沽市場：區(qū)域內(nèi)寫字樓產(chǎn)品基本空白，唯一項(xiàng)目寶德數(shù)碼時(shí)代廣場，定位為華北地區(qū)最大、最具特色的集國內(nèi)知名數(shù)碼品牌為一體的大型商業(yè)中心。規(guī)劃設(shè)計(jì)有大型IT數(shù)碼廣場、商務(wù)寫字樓及超大型IT數(shù)碼廣場。完全具備中國北方IT數(shù)碼及各種高科技電子產(chǎn)品批發(fā)、零售集散地的條件，填補(bǔ)了華北地區(qū)缺少大型專業(yè)IT數(shù)碼產(chǎn)品集散地的空白。中新生態(tài)城：起步區(qū)首期綜合項(xiàng)目天和新樂匯，為國際甲級(jí)寫字樓、國際時(shí)

尚型商業(yè)街區(qū)、低碳服務(wù)公寓，三種產(chǎn)品形式相互支撐，互為依托；生態(tài)城文

化廣場項(xiàng)目系國家級(jí)動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)綜合示范園首期重要組成部分，產(chǎn)品涵蓋寫字樓、商業(yè)等，目前讀者

、華漫兄弟等動(dòng)漫文化企業(yè)已經(jīng)入駐。2010濱海新區(qū)寫字樓市場概況響螺灣寫字樓市場：提到濱海新區(qū)的寫字樓就不得不響螺灣，響螺灣CBD定位為濱海新區(qū)中心商務(wù)區(qū)，未來將成為大型企業(yè)總部

、外省區(qū)市駐濱海辦事處

以及中高端商務(wù)辦公的

地，這樣的定位將決定著響螺灣商務(wù)樓宇的硬件配置與高標(biāo)準(zhǔn)的商務(wù)服務(wù)。響螺灣規(guī)劃效果圖響螺灣商務(wù)區(qū)規(guī)劃圖2010濱海新區(qū)寫字樓市場概況生態(tài)城文化廣場位于生態(tài)城中距離濱海新區(qū)區(qū)最近的南部片區(qū)，由薊運(yùn)河和薊運(yùn)河故道環(huán)繞，兩面環(huán)水，擁有生態(tài)城中最長的天然海岸線，總長3.5公里，風(fēng)景優(yōu)美。項(xiàng)目規(guī)劃占地面積約1平方公里，規(guī)劃總建筑面積約77萬平方米。目前已有近40家企業(yè)落戶于此，入住企業(yè)，除了享有濱海新區(qū)的基本政策外，還可享有生態(tài)城?文化廣場的特殊政策，比如，會(huì)給予相關(guān)企業(yè)大力的財(cái)政扶持、

、投融資支持和住房補(bǔ)貼等，還有相應(yīng)的

機(jī)制，鼓勵(lì)企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展，勇于突破，給予企業(yè)不同額度的獎(jiǎng)金?？萍佳邪l(fā)、金融產(chǎn)業(yè)、

和會(huì)展旅游等符合節(jié)能環(huán)保、循環(huán)經(jīng)濟(jì)要求的產(chǎn)業(yè)都可以得到政策扶植。預(yù)計(jì)在2011年年底將實(shí)現(xiàn)津?yàn)I輕軌的延伸，穿越生態(tài)城，到達(dá)漢沽區(qū)中心。屆時(shí)從

東站通過地鐵9號(hào)線到中山門可與輕軌實(shí)現(xiàn)無換乘，直達(dá)生態(tài)城。與規(guī)劃的京津唐城際鐵路、津秦客運(yùn)專線多條鐵路線路，共同構(gòu)成了連通中心城區(qū)、濱海新區(qū)、及周邊城市的快捷的軌道交通網(wǎng)絡(luò)。中新生態(tài)城文化廣場2010濱海新區(qū)寫字樓市場概況/重點(diǎn)項(xiàng)目概述生態(tài)城文化廣場項(xiàng)目建筑布局呈馬蹄形，前排1-4層，1層為底商，2-4層為寫字間，其中3層與主體建筑有連廊相接；后排建筑10層到頂，其中1層為底商，2層為員廳，3-9層為寫字間，10層為設(shè)備間?？勺饪墒郏豁?xiàng)目首期面市的是02號(hào)寫字樓，總建筑面積3.5萬平米，2010年5月份封頂，9月份竣工，10月份入住，這是生態(tài)城第一個(gè)交付使用的項(xiàng)目。建筑指標(biāo)上完全符合生態(tài)城綠色建筑的要求，比標(biāo)準(zhǔn)建筑節(jié)能20%—30%。主要使用綠色能源，風(fēng)能、能、地?zé)崮艿瓤稍偕那鍧嵞茉矗寐蔬_(dá)20%?？梢杂行Ч?jié)約辦公成本。作為第一個(gè)上市項(xiàng)目其入市價(jià)格必引起多數(shù)業(yè)主、投資者的關(guān)注。項(xiàng)目寫字樓均價(jià)為9300元/平米，面積為80——200平方米不等，每層均有不同面積的戶型，只售不租；底商只租不售，為1.8——2.2元/平方米·天。

1個(gè)點(diǎn)，

全款

2個(gè)點(diǎn)。合作方式及規(guī)劃2010濱海新區(qū)寫字樓市場概況/重點(diǎn)項(xiàng)目概述天和新樂匯為國際甲級(jí)寫字樓、國際時(shí)尚型商業(yè)街區(qū)、低碳服務(wù)公寓，三種產(chǎn)品形式相互支撐，互為依托，共

組天和·新樂匯商務(wù)綜合體：生態(tài)、節(jié)能、環(huán)保與商業(yè)、商務(wù)、人居雙向兼容。天和新樂匯2010濱海新區(qū)寫字樓市場概況/重點(diǎn)項(xiàng)目概述周邊交通完善，

京津塘高速、京津高速可快速通達(dá)

；津?yàn)I輕軌便捷連接濱海新區(qū)

區(qū)與

市區(qū)；生態(tài)城

有軌電車、慢性系統(tǒng)及路網(wǎng)密集，滿足各類人群出行。距

開發(fā)區(qū)10分鐘車程；距塘沽區(qū)15公里；距濱海國際機(jī)場30公里；距

市區(qū)45公里；距

1.5小時(shí)車程。合作方式及規(guī)劃2010濱海新區(qū)寫字樓市場概況/重點(diǎn)項(xiàng)目概述天和新樂匯項(xiàng)目為底商、寫字樓加公寓的綜合體產(chǎn)品。寫字樓產(chǎn)品1-2層為商業(yè)，只租不售，

為2.2元/平方米·天；3-6層可出售，物業(yè)費(fèi)為16.5元/月；7層自持。項(xiàng)目西北側(cè)為生態(tài)城起步區(qū)商業(yè)街，西側(cè)隔和旭路為起步區(qū)城市次中心，設(shè)有大型商場、超市、餐飲、休閑、

、銀

行、郵局等商業(yè)配套

。2010濱海新區(qū)寫字樓市場概況/總結(jié)濱海新區(qū)區(qū)寫字樓目前以出租為主，差距也相對(duì)較大，從2元以下含物業(yè)費(fèi)的普通寫字樓到不含物業(yè)費(fèi)的達(dá)到4.5元的低密度高檔寫字樓，這也足以體現(xiàn)各個(gè)寫字樓不同的物業(yè)形態(tài)、建成年份、地理位置及內(nèi)外部配套情況。出租率基本能達(dá)到70%以上，有的則能達(dá)到90%以上，說明濱海新區(qū)目前寫字樓的供求處于倒掛狀態(tài)。預(yù)計(jì)在未來幾年內(nèi)，市整體經(jīng)濟(jì)還將保持快速增長的勢(shì)頭，而濱海新區(qū)的增長尤為迅速。隨著濱海新區(qū)行政區(qū)的成立、中心商務(wù)區(qū)的集中供應(yīng)上市，短期內(nèi)將形成較大的競爭態(tài)勢(shì)。對(duì)于本地市場而言，供應(yīng)十分充足，部分業(yè)主的招租壓力未來兩年內(nèi)將持續(xù)存在。濱海新區(qū)寫字樓市場客群分析樣本抽取來源樣本數(shù)量情況/抽樣方法寫字樓客群分析/樣本情況濱海新區(qū) 板塊，已投入使用寫字樓本次共普調(diào)樣本150份普調(diào)問卷150份，回收有效問卷120份，問卷有效率達(dá)到80%研究方法定向一對(duì)一被調(diào)研企業(yè)中以中型規(guī)模的民營、企業(yè)居多。訪談?wù)呔鶠槠髽I(yè)主要

，或知曉辦公租賃相關(guān)

事宜的

。本科以上學(xué)歷占77%，教育水品較高。寫字樓客群分析/樣本情況企業(yè)規(guī)模20%49%22%9%小于10人10-30人30-50人50人以上33%15%32%20%民營企業(yè)國有企業(yè)企業(yè)制企業(yè)性質(zhì)被訪者22%52%26%企業(yè)主要行政其他被訪談?wù)呓逃尘?%21%64%13%?？埔韵聦？票究埔陨隙鄶?shù)企業(yè)仍采用租用寫字樓的形式進(jìn)行辦公，方便日

后公司規(guī)模擴(kuò)大，業(yè)務(wù)提升時(shí)靈活的選擇新的辦公地址。企業(yè)寫字間面積以100-500平米的中型辦公空間居多。寫字樓使用滿意度較低，僅為13%；諸多因素中，電梯搭乘不便、辦公空間的狹窄被提

及次數(shù)最多；38%的企業(yè)有更換新辦公場所的計(jì)劃。68%寫字樓客群分析/樣本情況寫字樓租售情況32%租賃辦公面積6%7%38%36%13%70平米以下70-100平米100-200平米200-500平米500平米以上寫字樓使用滿意度13%13%26%10%16%22%較為滿意交通不便電梯搭乘不便物業(yè)服務(wù)較差較貴需擴(kuò)大辦公面積15%85%會(huì)考慮本區(qū)域不會(huì)考慮本區(qū)域15%的企業(yè)表示，若濱海旅游區(qū)國家對(duì)企業(yè)扶持政策較為優(yōu)

惠或有涉及漢沽區(qū)域的業(yè)務(wù)時(shí)，會(huì)考慮進(jìn)駐該區(qū)域的寫字樓產(chǎn)品。若考慮更換新的辦公區(qū)域，多數(shù)企業(yè)仍選擇租賃寫字樓進(jìn)行辦公。寫字樓客群分析/受訪者個(gè)人背景寫字樓租售情況68%32%租賃調(diào)研結(jié)果反映了開發(fā)區(qū)目前寫字樓市場的基本狀況，多數(shù)企業(yè)租賃寫字樓進(jìn)行辦公；企業(yè)對(duì)寫字樓辦公環(huán)境滿意度較低。面積區(qū)間定位在100-500平米左右，功能須以滿足中小型企業(yè)辦公的寫字樓產(chǎn)品為主，由于市場需求量較大，未來產(chǎn)品應(yīng)增加這一面積區(qū)間辦公區(qū)域的比例。注重電梯搭乘的便捷性，未來根據(jù)寫字樓產(chǎn)品建設(shè)面積配備相應(yīng)數(shù)量電梯。問卷小結(jié)產(chǎn)品建議問卷小結(jié)及未來產(chǎn)品建議酒店市場概況及客群分析2010濱海新區(qū)酒店市場概況客群分析2010濱海新區(qū)酒店市場概況漢沽藍(lán)白領(lǐng)公寓濱海新區(qū)假日酒店目前濱海新區(qū)共有三星級(jí)以上酒店31家，其中5星級(jí)酒店10家，2家正在建設(shè)之中。濱海萬麗泰達(dá)酒店碧桂園鳳凰酒店濱海新區(qū)酒店市場概況2010濱海新區(qū)酒店市場概況濱海假日酒店酒店地址：

市濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)第一大街86號(hào)星級(jí)：掛牌五星級(jí)建筑面積：約為19829平方米客房數(shù)：247間/套配套：餐廳、宴會(huì)廳、會(huì)議室以及中心和水療設(shè)施經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（即泰達(dá)）的商業(yè)區(qū)，是開發(fā)區(qū)標(biāo)志性等多方面的設(shè)施和服務(wù)

，酒店聘請(qǐng)洲際酒店

進(jìn)行濱海假日酒店位于中國北方最具經(jīng)濟(jì)的濱海新區(qū)的－建筑－市民廣場的亮點(diǎn)組成部分，擁有無與倫比的商務(wù)、購物、餐飲、管理工作，并且于2006年進(jìn)行過一次裝修，裝修偏歐式簡約風(fēng)格。2010濱海新區(qū)酒店市場概況基輔金星大酒店酒店地址：漢沽區(qū)漢北路星級(jí)：五星建筑面積：5.3萬方，地上15層， 1層客房數(shù)：豪華海景客房、總統(tǒng)套房163間配套：餐廳、宴會(huì)廳、會(huì)議室金星大酒店正在建設(shè)之中，項(xiàng)目總建筑面積24萬平方米。該項(xiàng)目是集賓館、酒店、海濱休閑度假為一體的具有海洋文化特色的綜合性旅游項(xiàng)目。這一項(xiàng)目填補(bǔ)了漢沽區(qū)高檔酒館旅店業(yè)的空白，將極大提升漢沽區(qū)城市形象，有力推動(dòng)海濱休閑旅游區(qū)的整體開發(fā)，促進(jìn)漢沽區(qū)生態(tài)宜居城市建設(shè)。2010濱海新區(qū)酒店市場概況隨著濱海新區(qū)開發(fā)開放逐步深入，新區(qū)外商投資領(lǐng)域從傳統(tǒng)加工制造業(yè)開始向制造業(yè)與新型服務(wù)業(yè)并重

，其中除服務(wù)外包等生產(chǎn)服務(wù)業(yè)

外，

酒店管理公司也開始紛紛進(jìn)駐新區(qū)，與內(nèi)資酒店

共同帶動(dòng)了新區(qū)服務(wù)業(yè)的發(fā)展。高星級(jí)酒店的規(guī)模和水準(zhǔn)，代表著一座城市

程度和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，是一座城市的重要名片。目前，喜達(dá)屋、凱賓斯基、洲際等國際“管家”，紛紛搶灘濱海。2010濱海新區(qū)酒店市場概況濱海新區(qū)酒店市場客群分析樣本抽取來源：樣本數(shù)量情況/抽樣方法客群分析/樣本情況濱海新區(qū)三星、四星、五星級(jí)酒店普調(diào)樣本150份本次

共

普調(diào)問卷150份，回收有效問卷119份，問卷有效率達(dá)到79.3%研究方法定向一對(duì)一本次調(diào)研所選擇的10家酒店中，四星級(jí)酒店占70%?？腿悍治?受訪者個(gè)人背景酒店星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)20%70%10%三星級(jí)及以下四星級(jí)酒店五星級(jí)酒店119名被調(diào)研者以30-40歲 段居多，?？埔陨辖逃尘罢?4%。顧客教育背景16%32%36%16%?？埔韵聦？票究埔陨项櫩?3%44%22%11%30歲及以下30-40歲40-50歲50歲以上72%的被調(diào)研者因?yàn)樯虅?wù)差旅需要而入住酒店。2-3天的短期入住者居多，占到47%。酒店市場概況及客群分析客房居住標(biāo)準(zhǔn)20%52%23%5%經(jīng)濟(jì)客房標(biāo)準(zhǔn)客房高級(jí)商務(wù)客房豪華套間選擇標(biāo)準(zhǔn)間客房入住酒店的消費(fèi)者占52%，酒店開發(fā)前期，

在酒店客房配套規(guī)劃時(shí)，這一形式的客房應(yīng)占到酒店客房配備的6-7成。此項(xiàng) 涵蓋單人、雙人及多人間的客房費(fèi)用，消費(fèi)者人均每

日花費(fèi)在100-200元的占到48%，處于中 水平。客房

人均花費(fèi)24%54%19%3%小于200元200-400元400-600元600元以上入住原因72%18%2%8%商務(wù)差旅度假探親日常居住其他入住天數(shù)24%47%18%11%1天2-3天3-7天7天以上配套設(shè)施使用情況24%56%在各項(xiàng)配套設(shè)施中，入住酒店的客戶對(duì)餐廳的使用頻率最11%9%會(huì)議廳餐廳其他美容設(shè)施在酒店試用滿意度這項(xiàng) 中，僅31%的入住者對(duì)居住酒店