住宅項目營銷策劃方案及媒體計劃建議

一個屬于我們的都市生活．．．xx城前言通過前面將近100天對xx城的親密接觸,中原從認識世典房產(chǎn),到理性地了解宿遷的市場情況.充分分析世典的xx城項目.我們不可否認,本案的操作難度巨大,市場的購買能力偏弱.下面的報告中我們將會提出本案的難點以及中原對于本案的特殊性，針對性地分析，提供本案一期營銷售策略與方案．xx城由三層母體商業(yè)、八棟辦公及一棟商務(wù)酒店組成。設(shè)一層地下室，酒店層高為3.3M，辦公層高2.9M，屬于一類高層公共建筑。地面總建筑面積為178231㎡，地下室面積為38647㎡

，是集辦公、商業(yè)、酒店于一體的高檔樓盤。項目整體綜述項目整體定位集商務(wù)、休閑娛樂、餐飲、購物、酒店于一體，商住\商務(wù)\商貿(mào)中心項目整體綜述產(chǎn)品組合精裝修小戶型精裝修小戶型一號樓二號樓三號樓四號樓五號樓八號樓七號樓六號樓十號樓九號樓十一號樓精裝修小戶型本案小戶型單身公寓位于項目地塊的東側(cè)，分別為上圖所示中黃色區(qū)域樓梯中。單套戶型約40㎡。采用三部品牌電梯的配置，樓道等公共空間豪華裝修。一號樓二號樓三號樓四號樓五號樓八號樓七號樓六號樓十號樓九號樓十一號樓ＳＯＨＯ公寓ＳＯＨＯ公寓ＳＯＨＯ公寓本案ＳＯＨＯ公寓位于項目地塊樓體中藍色部分。分別為5號、6號、9號、10號樓體中。單套戶型約90㎡,戶型不裝修采用兩部品牌電梯的配置，樓道等公共空間豪華裝修一號樓二號樓三號樓四號樓五號樓八號樓七號樓六號樓十號樓九號樓十一號樓總部基地總部基地總部基地本案總部基地位于項目整體地塊樓體中紅色部分8號樓體中。單套戶型約90㎡,戶型不裝修采用兩部品牌電梯的配置，樓道等公共空間豪華裝修一號樓二號樓三號樓四號樓五號樓八號樓七號樓六號樓十號樓九號樓十一號樓樓商鋪商鋪本案商業(yè)業(yè)部分為為項目一一到三層層部分。。總建筑筑面積接接近7萬㎡，其其中包含含臨街商商鋪以及及產(chǎn)權(quán)劃劃分小鋪鋪位等業(yè)業(yè)態(tài)項目形象象定位定位原則則1、體現(xiàn)項項目作為為大型“一站式式”商業(yè)的特特性2、體現(xiàn)項項目作為為宿遷第一商業(yè)業(yè)的定位3、體現(xiàn)項項目高端品質(zhì)質(zhì)的屬性4、易傳播的原則項目形象象定位推廣主題題建議魅力時尚尚·xx之上項目形象象定位推廣主題題詮釋魅力時尚月亮之之上項目位于于城市發(fā)發(fā)展的核核心地塊塊、增值值潛力巨巨大；規(guī)規(guī)劃設(shè)計計理念出出類拔萃萃——魅力之城城一站式的的購物休休閑時尚尚驛站；；現(xiàn)代、、時尚的的建筑造造型——都市精英英的時尚尚生活巧借歌名名，朗朗朗上口，，也是案案名的延延展。寓寓意本案案為時尚尚之城、、魅力之之城目的的組團命名名1、“xx城”在不不同類型型的產(chǎn)品品推廣的的延展。。2、提升各各類產(chǎn)品品在推廣廣中的檔檔次3、有效的的詮釋各各產(chǎn)品不不同的特特點命名原則則組團命名名1、緊扣產(chǎn)產(chǎn)品的特特點2、時尚性性、個性性化3、品質(zhì)感感、提高高檔次4、采用新新興主義義風格，，吸引眼眼球命名建議議組團命名名單身公寓寓——簡·愛簡約生活活，浪漫漫情懷商務(wù)辦公公——深·藍銳智創(chuàng)業(yè)業(yè)，舒適適空間商鋪鋪——奢·度繁華似錦錦，奢侈侈生活小結(jié)結(jié)在項目營營銷報告告中，中中原已經(jīng)經(jīng)提出本本案的推推售節(jié)奏奏安排，，而小戶戶型單身身公寓將將是本案案入市的的首步曲曲，只有有在小戶戶型熱銷銷的情況況下，本本案才能能加快人人氣聚集集，降低低資金壓壓力，使使我們有有更多的的時間，，更加充充分打造造我們的的夢中xx城。因此此中原接接下來將將重點闡闡述我們們對于“簡·愛”的推廣計計劃。簡·愛簡·愛精裝修小小戶型一號樓二號樓三號樓四號樓五號樓八號樓七號樓六號樓十號樓九號樓十一號樓樓本案小戶戶型單身身公寓位位于項目目整體地地塊的東東側(cè)，分分別為上上圖所示示中黃色色區(qū)域樓樓體中。。單套戶型型約40㎡首期推出出約2萬㎡，約約400戶左右簡·愛簡·愛城市化進進程和宿宿遷未來來和宿遷遷為來城城市規(guī)劃劃帶來的的客源基基礎(chǔ)同類產(chǎn)品品競爭少少，競爭爭力低產(chǎn)品差異異化明顯顯，戶型型低總價價優(yōu)勢優(yōu)勢勢簡·愛地塊目前前配套嚴嚴重不足足同類產(chǎn)品品售價低低，在價價格競爭爭中處于于劣勢城市向心心力不足足，房產(chǎn)產(chǎn)投資意意識較薄薄弱非市場主主流產(chǎn)品品，接受受度有限限體量過大大，銷售售壓力不不容置疑疑劣勢簡·愛隨波逐流流，坐以以待斃？？面臨抉擇擇主動出擊擊，導(dǎo)演演神話？？√X簡·愛五大絕招1、把賣點無限限放大2、將品質(zhì)進行行到低3、用裝修體現(xiàn)現(xiàn)差異4、讓投資輕松松進行5、樹營銷新風風尚簡·愛四大兵器1、低總價（控控制12萬左右）2、低首付（首首創(chuàng)1+1+1付款方式）3、精裝修，提提包入住4、“寶貝計劃劃”（公益事事業(yè)，感情牌牌）簡·愛簡·愛精裝修1、統(tǒng)一形象，，保證品質(zhì)2、保證統(tǒng)一交交付，工地管管理有序3、符合年輕人人的追求：便便捷、時尚的的生活潮流4、統(tǒng)一裝修，，便于成本控控制，保證利利潤空間簡·愛工作要點：1、確保裝修標標準，建議不不超過600元/㎡2、提供多款設(shè)設(shè)計風格，便便于選擇3、提前完成3套以上不同風風格樣板房4、設(shè)部分樓層層毛坯交付，，但需要約定定裝修完成時時間5、公共區(qū)域裝裝修以及人性性化會客廳打打造（健身、、休閑主題））簡·愛我們的對手：：1、單價2000元左右2、單套面積60㎡左右3、總加價也為為12萬左右首付為：36000元裝修成成本：：30000元我們的的產(chǎn)品品：1、銷售售均價價3000元/平米2、單套套面積積40㎡㎡左右3、總價價為12萬左右右(包括裝裝修)首付為為：36000元總價控控制簡·愛1+1+1首付10%開發(fā)商商業(yè)20%銀行70%擔保人人簡·愛1+1+1銷售方方式借款回回收方方式1、工程程期回回款竣工支支付10%；交房房10%2、按月月還款款（計計劃一一年））每月回回款2000元簡·愛事例分分析：：以40㎡㎡，單價價3000元/㎡、貸款款20年計算算總價：：12萬首付：：1.2萬（開開發(fā)商商自己己墊付付2.4萬）套取銀銀行70%貸款金金額第一年年月供供2000+800后19年月供供800元簡·愛寶貝計計劃以支持持希望望工程程為名名，投投身公公益事事業(yè)，，將項項目售售價金金額的的千分分之一一支持持貧困困兒童童教育育中。?？蓪で笄笠粋€個孩子子作為為“xx城·寶貝貝計計劃劃””的的愛愛心心天天使使。。簡·愛目的的：：1、改改變變房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)商商一一貫貫惟惟利利是是圖圖的的形形象象2、通通過過事事件件炒炒做做帶帶動動項項目目人人氣氣3、提提升升企企業(yè)業(yè)的的品品牌牌形形象象7月8月9月10月11月12月1月2月3月推廣計劃劃形象期產(chǎn)品爆破破期開盤強銷銷期持銷期掃尾期簡·愛用時:7月-8月推廣主題題:魅力時尚尚·xx之上副標題：：一個王國國在誕生生工作內(nèi)容容:媒體推廣廣執(zhí)行強強化，追追加短期期（1-2月）的車車身廣告告，幸福福中路段段的路旗旗、燈箱箱、站臺臺廣告的的投放量量，加深深目標客客戶群對對本案的的形象第第一印象象形象期簡·愛簡·愛形象期表現(xiàn)形式式1、戶外媒媒體2、地盤包包裝3、售樓處處裝修4、軟文炒炒做簡·愛形象期工地包裝裝圍墻（2米墻體＋＋4米展板））異形圍墻墻簡·愛夜間燈光光包裝原原則圍墻－燈燈光logo（晝夜宣宣傳）簡·愛售樓處包裝建議議路旗造型本項目周邊綠化帶本項目周邊綠化帶導(dǎo)視牌、樹的包裝簡·愛看樓通道看樓通道洽談區(qū)玻璃面寬＋門楣廣告展牌洽談區(qū)簽約區(qū)玻璃面寬門前包裝售樓處包裝建議議簡·愛電視新聞聞、軟文文炒做（（輔線））區(qū)域價值值炒做政府公關(guān)關(guān)及新聞聞媒體炒炒做（7月16日開始））現(xiàn)狀：目目前宿遷遷眾多商商業(yè)體量量，市場場競爭力力強，遠遠離傳統(tǒng)統(tǒng)商業(yè)中中心，地地段認可可度低，，缺乏投投資熱情情。中原原認為很很有必要要對本案案項目地地塊進行行熱炒，，以提升升本案價價值。機遇：蘇蘇州工業(yè)業(yè)園區(qū)即即將進入入宿遷，，而項目目地塊緊緊臨本案案；宿城城區(qū)政府府大樓的的落成，，以及政政府對于于該區(qū)域域的全力力打造；；宿遷市市對本案案的關(guān)注注度高。。電視新聞聞、報廣廣、電臺臺廣播“走進宿宿城區(qū)——城市發(fā)展展”系列列報道用時:9月推廣主題題:簡·愛——我的王國國輔標題：：壹萬元住住豪宅工作內(nèi)容容:1、倡導(dǎo)輕輕松購房房理念2、具體闡闡述項目目的時尚尚設(shè)計，，精致裝裝修產(chǎn)品爆破破期簡·愛用時:10月6日推廣主題題:壹萬元買買豪宅工作內(nèi)容容:利用針對對項目的的大事目目營造，，輔助DM的排發(fā)，，將本案案的門檻檻降低，，充分激激發(fā)客戶戶投資熱熱情。重點推廣廣：壹萬元買買豪宅開盤盤用時:11月-08年2月推廣主題題:簡·愛——我的王國國輔標題：：我的城堡堡、我做做主工作內(nèi)容容:重點闡述述酒店管管理、完完善的商商業(yè)配套套；人性性話的空空間格局局、全新新的生活活方式。。持銷期持銷期簡·愛表現(xiàn)形形式1、報廣廣2、DM3、電視視字模模等4、“寶寶貝計計劃””工作作聯(lián)動動媒體計計劃一一覽預(yù)熱期期預(yù)熱期媒體安排（7月）表現(xiàn)方式推廣時間推廣主題新聞炒做1、區(qū)域價值炒做（7月18日）宿遷市、宿城新區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃2、區(qū)域價值炒做（7月24日）宿遷房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，宿城區(qū)現(xiàn)有項目簡介（引出本案）3、區(qū)域價值炒做（7月30日）“xx城”項目介紹，市、區(qū)領(lǐng)導(dǎo)點評報紙媒體1、項目形象（7月28日）魅力時尚·xx之上————————————戶外廣告1、戶外大牌（3個7月30日）魅力時尚·xx之上（項目形象）2、路旗（7月30日）魅力時尚·xx之上（項目形象）3、站臺廣告（7月30日）魅力時尚·xx之上（項目形象）媒體計計劃一一覽爆破期期爆破期媒體安排（8月）表現(xiàn)方式推廣時間推廣主題新聞炒做1、公益活動炒做（8月6日）“寶貝計劃”2、走進世典房產(chǎn)系列報道（8月12日）世典公司系列報道報紙媒體1、項目形象（8月6日）魅力時尚·xx之上（項目規(guī)劃解析）2、項目形象（8月18日）魅力時尚·xx之上（項目產(chǎn)品解析）3、項目形象（8月24日）魅力時尚·xx之上（項目設(shè)計解析）————SP活動方案1、公益活動開始（8月8日）“寶貝計劃”形象帶言人征集————————————戶外媒體1、銷售中心包裝設(shè)計方xx城銷售中心包裝2、銷售現(xiàn)場圍墻廣告項目整體形象媒體計計劃一一覽開盤前前開盤前媒體安排（9月）表現(xiàn)方式推廣時間推廣主題新聞炒做1、公益活動炒做（9月6日）“寶貝計劃”2、走進世典房產(chǎn)系列報道（9月12日）世典公司系列報道報紙媒體1、項目產(chǎn)品（9月6日）我的王國·xx之上（產(chǎn)品闡述）2、項目產(chǎn)品（9月18日）我的王國·xx之上（產(chǎn)品投資分析）3、項目產(chǎn)品（9月12日）我的王國·xx之上（項目認籌信息公布）————SP活動方案1、公益活動開始（9月8日）“寶貝計劃”進行2、產(chǎn)品說明會（9月15）解析項目一期產(chǎn)品3、項目認籌（9月16日）一期認籌————戶外媒體1、戶外大牌、路旗、燈箱（9月3日前）我的王國·xx之上2、銷售中心內(nèi)部資料跟換產(chǎn)品訴求媒體資源位置規(guī)格使用情況報價推薦指數(shù)戶外大牌幸福路170平方米可用12萬/年重點推薦玻璃幕墻幸福路120平方米可用14萬/年可以推薦路旗需要與政府協(xié)商重點推薦燈箱需要與政府協(xié)商重點推薦汽車站圍欄宿遷長途汽車站可用500/月推薦高速公路收費站口宿遷市全部收費站高：8米寬：50米待定待定可以推薦公交站臺廣告位已滿推薦楚街南入口屋頂大牌蘇寧電器樓頂可用8萬重點推薦報欄宿遷市內(nèi)各路段路口最少使用15塊，租期半年可用600/月可以推薦樓體廣告待定推薦圍墻工地現(xiàn)場重點推薦公交車體宿遷市區(qū)1、2、3、4、5、6、51、81路可用15000/年/輛推薦戶外公司名稱主要經(jīng)營范圍主要負責人聯(lián)系電話傳福公交車體廣告，戶外、媒體代理匯眾媒體整合，廣告投放吉祥設(shè)計、制作、發(fā)布戶外廣告舜馭廣告策劃，產(chǎn)品制作、條幅旗幟制作、戶外媒體工程聯(lián)系方方式宿遷晚報規(guī)格尺寸（長*高）黑白套紅彩版封面大報眼4.5*3.190014005000小抱眼4.5*0.94007004250整版23.3*29.75000062000800001/2版23.3*14.9300004500055000其他版面報眼5.3*0.93006003400整版23.8*33.51600019000280001/2版23.8*16.7110001550021000封底整版23.8*33.51800021000300001/2版23.8*16.7130001750023000報廣聯(lián)系人人：莊莊剛：遷電視臺時段欄目報價綜合頻道首播19：00重播22：30天氣預(yù)報欄目廣告片頭15s：8萬/年窗口：4000/月城市頻道21：30宿遷晚報建材家居裝飾類廣告整版12000電視傳福廣廣告代代理：：姜經(jīng)經(jīng)理：人會會客廳廳功能能建議議在精裝裝修小小戶型型部