北京昌平某別墅項(xiàng)目策劃報(bào)告

**·**別墅項(xiàng)目正式匯報(bào)

北京**房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司

匯報(bào)會(huì)安排市場(chǎng)研究概述物業(yè)背景分析產(chǎn)品分析目標(biāo)客戶定位策劃及推廣戰(zhàn)略銷售戰(zhàn)略前期工作計(jì)劃安排建議營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)架構(gòu)市場(chǎng)研究概述

**·**別墅項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱為本案）由**集團(tuán)開發(fā)，位于**區(qū)**鎮(zhèn)南，項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積57萬(wàn)平米，容積率0.4，產(chǎn)品形式為獨(dú)棟高尚別墅社區(qū)。我司將本案納入以**立湯路別墅區(qū)域?yàn)楹诵牡谋本﹦e墅大市場(chǎng)中的**別墅區(qū)域之內(nèi)，即本次市場(chǎng)分析選取的范圍為東起京承高速，西至八達(dá)嶺高速，南起溫榆河沿岸，北至順沙路的區(qū)域范圍內(nèi)。區(qū)域別墅市場(chǎng)狀況本案所在之溫榆河－**－**別墅區(qū)依山傍水，自然環(huán)境優(yōu)越，

上風(fēng)上水，地?zé)豳Y源豐富。加之八達(dá)嶺高速、京承高速、立湯路、地鐵13號(hào)延長(zhǎng)線等多條交通干線拉近市區(qū)與別墅項(xiàng)目間的距離，已經(jīng)形成成熟的別墅區(qū)及高檔居住區(qū)，具備良好的別墅開發(fā)條件。區(qū)域別墅市場(chǎng)狀況總供應(yīng)項(xiàng)目名稱占地面積建筑面積在售面積已售面積市場(chǎng)存量在售項(xiàng)目納帕溪谷602110714溫哥華森林7122.88.74.3518.45湯HOUSE191562.412.6

橘郡－水印長(zhǎng)灘40208.419.160.84OTHER渡上(依水莊園)11.76.363.51.055.31威尼斯花園

674016.28.131.9玫瑰園49.9317.610125碧水莊園153.422124.87.2三水青清15820.87.2順馳林溪5219.810514.8萬(wàn)萬(wàn)樹133.450.75.064.04846.652達(dá)華莊園66.7102.91.3058.695sum.

253.2694.76

172.647區(qū)域別墅市場(chǎng)狀況本案研究區(qū)域別墅總供應(yīng)量在253.26萬(wàn)平米，其中目前在售面積供應(yīng)約在110萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)未來1－3年，該區(qū)域高檔別墅市場(chǎng)將有超過300萬(wàn)平米的放量。

首創(chuàng)置業(yè)、珠江地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、順馳地產(chǎn)等有實(shí)力的開發(fā)商相繼在此開發(fā)別墅。北京中北部別墅區(qū)，已經(jīng)基本成熟。

項(xiàng)目名稱占地面積建筑面積在售面積已售面積市場(chǎng)存量未來供應(yīng)上游別墅13242－－－珠江溫泉花園8040－－－麥卡倫地別墅218.73－－－中海海洋花園9040－－－亞美利加27.316－－－sum.

146.73

total

399.99

319.377區(qū)域別墅市場(chǎng)狀況本案所在之**溫榆河－**－**別墅區(qū)域，以“獨(dú)棟”產(chǎn)品為主，比例達(dá)到65％。

項(xiàng)目規(guī)模被調(diào)項(xiàng)目中六成以上的項(xiàng)目占地面積超過50萬(wàn)平米，規(guī)模超過百萬(wàn)平米的大盤有3個(gè)，多采取分期開發(fā)策略，一期開發(fā)面積多在2-4或6-10萬(wàn)平米之間，分二期或三期開發(fā)完畢。

產(chǎn)品類型區(qū)域別墅市場(chǎng)狀況建筑風(fēng)格在售項(xiàng)目中，建筑風(fēng)格以北美居多，占到了整體調(diào)查樣本的51%，3個(gè)項(xiàng)目模仿北歐的別墅建筑，湯HOUSE和依水莊園吸取了中式庭院的設(shè)計(jì)理念，三水青清的建筑風(fēng)格則較為現(xiàn)代。區(qū)域別墅市場(chǎng)狀況價(jià)格水平區(qū)域別別墅市市場(chǎng)狀狀況戶型面面積戶型多多樣化化，配配以風(fēng)風(fēng)格各各異的的外立立面設(shè)設(shè)計(jì)以以及顏顏色上上的變變化，，滿足足不同同客戶戶需求求，幾幾乎等等同于于量身身定做做。項(xiàng)項(xiàng)目主主力戶戶型面面積定定位在在350-500之間，，暢銷銷戶型型面積積集中中于180-420平方米米之間間，屬屬經(jīng)濟(jì)濟(jì)舒適適型戶戶型。?？梢娨?，近近年經(jīng)經(jīng)濟(jì)型型別墅墅，尤尤其是是“小小獨(dú)棟棟”產(chǎn)產(chǎn)品越越來越越受到到市場(chǎng)場(chǎng)追捧捧，200-300平米的的小戶戶型面面積的的別墅墅將具具有很很大的的市場(chǎng)場(chǎng)空間間。區(qū)域別別墅市市場(chǎng)狀狀況本區(qū)域域各項(xiàng)項(xiàng)目均均有自自身的的特色色和賣賣點(diǎn)，，或““北美美”建建筑風(fēng)風(fēng)格、、美式式生活活樣本本；或或“水水系””、““水岸岸”；；或““原生生森林林”；；或““私湯湯”、、“養(yǎng)養(yǎng)生””；或或“原原創(chuàng)””非主主流，，尋找找產(chǎn)品品差異異化是是成功功的關(guān)關(guān)鍵。。區(qū)域總總體居居住環(huán)環(huán)境舒舒適，，容積積率0.3-0.4之間，，綠化化率50%以上，，更注注重產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)細(xì)節(jié)設(shè)設(shè)計(jì)，，將園園內(nèi)與與外界界、園園林與與建筑筑、建建筑與與建筑筑、建建筑與與庭院院、室室內(nèi)與與室外外，以以橋、、水系系、路路徑、、風(fēng)景景、庭庭蔭、、植被被、錯(cuò)錯(cuò)落等等銜接接與延延伸，，使空空間在在流動(dòng)動(dòng)中無無限豐豐富。。規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)產(chǎn)品特特色/主訴求求區(qū)域別別墅市市場(chǎng)狀狀況競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手訴訴求重重點(diǎn)■翻版國(guó)國(guó)外別別墅建建筑形形式，，打造造海外外生活活社區(qū)區(qū)以純北北美風(fēng)風(fēng)情為為主要要賣點(diǎn)點(diǎn)在本本區(qū)域域表現(xiàn)現(xiàn)的較較為突突出，，而且且銷售售狀況況很好好，代代表項(xiàng)項(xiàng)目包包括橘橘郡、、納帕帕溪谷谷、溫溫哥華華森林林等。。區(qū)域別別墅市市場(chǎng)狀狀況競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手訴訴求重重點(diǎn)■以自然然資源源優(yōu)勢(shì)勢(shì)為賣賣點(diǎn)——地?zé)釡販厝獪厝獙?duì)對(duì)于該該區(qū)域域別墅墅的購(gòu)購(gòu)買力力有著著很大大的刺刺激作作用，，該區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)有6個(gè)別墅墅項(xiàng)目目實(shí)現(xiàn)現(xiàn)了溫溫泉入入戶，，占總總量的的42.86%，其收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為為10-12元/每立方米米。典型項(xiàng)目目湯HOUSE最大的賣賣點(diǎn)即為為溫泉，，一戶兩兩池的設(shè)設(shè)計(jì)十分分打動(dòng)人人心，其其戶型的的內(nèi)部設(shè)設(shè)計(jì)十分分用心，，將空間間轉(zhuǎn)換得得十分巧巧妙.區(qū)域別墅墅市場(chǎng)狀狀況競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手訴求重重點(diǎn)■以溫馨、、舒適、、優(yōu)雅環(huán)環(huán)境打造造清新生生活氛圍圍三水青清清的營(yíng)銷銷推廣主主題是““給自己己的身心心找尋一一個(gè)輕松松的家””；順馳馳·林溪在該該區(qū)域刮刮起了一一股“鄉(xiāng)鄉(xiāng)村風(fēng)””?！龇侵髁鲃e別墅依水莊園園（Other渡上）給給予中國(guó)國(guó)傳統(tǒng)的的庭院圍圍合式設(shè)設(shè)計(jì)，院院墻的運(yùn)運(yùn)用，下下沉式花花園和自自然果嶺嶺的運(yùn)用用，厚實(shí)實(shí)的木質(zhì)質(zhì)寬門，，均帶給給人們與與這個(gè)區(qū)區(qū)域其他他產(chǎn)品風(fēng)風(fēng)格不同同的差異異化產(chǎn)品品。區(qū)域別墅墅市場(chǎng)狀狀況區(qū)域內(nèi)主主要客戶戶來源為為海外歸歸國(guó)人員員、高科科技產(chǎn)業(yè)業(yè)人士、、金融界界人士、、私營(yíng)企企業(yè)老總總、演藝藝界人士士等，外外籍人士士相對(duì)較較少，整整體素質(zhì)質(zhì)較高，，人文氛氛圍較好好。總之，區(qū)區(qū)域發(fā)展展?jié)摿蘧薮?，借借著奧運(yùn)運(yùn)的利好好、便捷捷的交通通網(wǎng)絡(luò)和和優(yōu)越的的基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施與自自然、人人文環(huán)境境，未來來的發(fā)展展前景將將十分廣廣闊?？蛻魳?gòu)成成物業(yè)背景景分析本項(xiàng)目是是由中國(guó)國(guó)**集集團(tuán)公司司下屬的的**房房地產(chǎn)股股份有限限公司在在北京**地區(qū)區(qū)開發(fā)的的一個(gè)低低密度項(xiàng)項(xiàng)目。開開發(fā)商無無論從資資質(zhì)、市市場(chǎng)知名名度還是是實(shí)力都都是首屈屈一指的的。開發(fā)商背背景**集團(tuán)團(tuán)簡(jiǎn)介中國(guó)**集團(tuán)公公司是經(jīng)經(jīng)國(guó)務(wù)院院批準(zhǔn)，，于1993年2月在**科技有有限公司司基礎(chǔ)上上組建起起來的大大型企業(yè)業(yè)集團(tuán)。。經(jīng)過近20年的發(fā)展展，集團(tuán)團(tuán)公司已已經(jīng)形成成了**貿(mào)易、、**地地產(chǎn)、**文化化、**物業(yè)和和**海海外等五五大業(yè)務(wù)務(wù)板塊，，所屬企企業(yè)及項(xiàng)項(xiàng)目遍布布北京、、上海、、廣州、、深圳、、武漢、、長(zhǎng)沙、、天津、、哈爾濱濱、西安安、鄭州州、重慶慶、成都都、海南南以及香香港等地地區(qū)。開發(fā)商背背景集團(tuán)公司司發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略中國(guó)**集團(tuán)公公司的業(yè)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)營(yíng)在創(chuàng)建建初期，，主要以以進(jìn)出口口貿(mào)易為為主。近近十年來來，在鞏鞏固發(fā)展展進(jìn)出口口貿(mào)易的的同時(shí)，，集團(tuán)公公司積極極培育新新的經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)點(diǎn)，在房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)、文化化產(chǎn)業(yè)、、旅游物物業(yè)服務(wù)務(wù)、高新新技術(shù)、、基礎(chǔ)建建設(shè)等方方面投資資開發(fā)了了數(shù)十個(gè)個(gè)大中型型項(xiàng)目，，總投資資規(guī)模超超過了100億元人民民幣，建建成了北北京**大廈及及**劇劇院、上上海證券券大廈、、廣州中中信廣場(chǎng)場(chǎng)、上海海海洋水水族館、、武漢白白玫瑰大大酒店等等一批國(guó)國(guó)內(nèi)外知知名的項(xiàng)項(xiàng)目，取取得了良良好的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益和社會(huì)會(huì)效益。。開發(fā)商背背景**房地地產(chǎn)股份份有限公公司簡(jiǎn)介介**房地地產(chǎn)股份份有限公公司于2002年成功功改制制，其其前身身廣州州**房地地產(chǎn)開開發(fā)公公司成成立于于1992年9月。十十多年年來，，公司司一直直致力力商品品房開開發(fā)和和經(jīng)營(yíng)營(yíng)，本本著"規(guī)范、、務(wù)實(shí)實(shí)、創(chuàng)創(chuàng)新、、卓越越"的經(jīng)營(yíng)營(yíng)宗旨旨，貫貫徹"和諧生生活、、自然然舒適適"的品牌牌主張張，公公司規(guī)規(guī)模和和綜合合開發(fā)發(fā)實(shí)力力得到到迅速速發(fā)展展，公公司現(xiàn)現(xiàn)已發(fā)發(fā)展成成在北北京、、上海海、重重慶、、成都都、武武漢、、長(zhǎng)沙沙、沈沈陽(yáng)等等地?fù)頁(yè)碛卸喽嗉铱乜毓晒镜牡娜珖?guó)國(guó)性大大型房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司司。截截至2003年公司司累計(jì)計(jì)開發(fā)發(fā)各類類商品品房面面積達(dá)達(dá)200多萬(wàn)平平方米米，總總投資資80多億元元，主主要項(xiàng)項(xiàng)目包包括國(guó)國(guó)家康康居示示范小小區(qū)**花花園、、**紅棉棉花園園、**白白云山山莊、、**百合合花園園、廣廣州**大大廈、、**國(guó)際際廣場(chǎng)場(chǎng)以及及武漢漢**花園園、沈沈陽(yáng)**花花園、、重慶慶**花園園、湖湖南文文化信信息廣廣場(chǎng)、、北京京**欣苑苑等。。同時(shí)，，**房地地產(chǎn)股股份有有限公公司還還提出出了企企業(yè)品品牌遠(yuǎn)遠(yuǎn)景口口號(hào)——““中國(guó)**，，地產(chǎn)產(chǎn)長(zhǎng)城城”。。可見見開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)的宏宏圖大大志及及對(duì)企企業(yè)品品牌的的重視視程度度。**地地產(chǎn)重重點(diǎn)項(xiàng)項(xiàng)目北京北京**大大廈****地地產(chǎn)重重點(diǎn)項(xiàng)項(xiàng)目廣州（售罄罄項(xiàng)目目）**花花園**花花園**居居**山山莊**地地產(chǎn)重重點(diǎn)項(xiàng)項(xiàng)目廣州（在售售項(xiàng)目目）寫字樓樓：廣州**大大廈**大大廈**國(guó)國(guó)際廣廣場(chǎng)**地地產(chǎn)重重點(diǎn)項(xiàng)項(xiàng)目廣州（在售售項(xiàng)目目）住宅：：**廣廣場(chǎng)**花花園**花花園**地地產(chǎn)重重點(diǎn)項(xiàng)項(xiàng)目廣州（即將將開盤盤項(xiàng)目目）別墅：：**山山居住宅：：**花花園**地地產(chǎn)重重點(diǎn)項(xiàng)項(xiàng)目上海上海＊＊＊大大廈上海＊＊＊花花園項(xiàng)項(xiàng)目****地地產(chǎn)重重點(diǎn)項(xiàng)項(xiàng)目深圳深圳＊＊＊文文化廣廣場(chǎng)深圳**花花園開發(fā)商商現(xiàn)有有重點(diǎn)點(diǎn)資源源**藝藝術(shù)館館**藝藝術(shù)博博物館館，1998年12月經(jīng)國(guó)國(guó)家和和北京京市文文物主主管部部門批批準(zhǔn)成成立，，1999年12月正式式對(duì)外外開放放。她她是中中國(guó)首首家由由大型型國(guó)有有企業(yè)業(yè)興辦辦的博博物館館，以以弘揚(yáng)揚(yáng)中華華民族族優(yōu)秀秀傳統(tǒng)統(tǒng)文化化藝術(shù)術(shù)，搶搶救保保護(hù)流流散在在海外外的中中國(guó)珍珍貴文文物，，推進(jìn)進(jìn)企業(yè)業(yè)文化化建設(shè)設(shè)為宗宗旨。。**藝藝術(shù)博博物館館致力力于海海內(nèi)外外搶救救保護(hù)護(hù)中國(guó)國(guó)國(guó)寶寶。2000年春，，**藝術(shù)術(shù)博物物館在在香港港搶救救保護(hù)護(hù)了即即將再再次流流失的的三件件圓明明園國(guó)國(guó)寶--牛首銅銅像、、虎首首銅像像、猴猴首銅銅像，，更得得到各各方一一致稱稱贊與與好評(píng)評(píng)。**藝藝術(shù)博博物館館現(xiàn)建建有兩兩個(gè)專專題陳陳列館館，“中國(guó)古古代青青銅藝藝術(shù)精精品陳陳列”，和“中國(guó)古古代石石刻佛佛教造造像藝藝術(shù)精精品陳陳列”。目前前**藝術(shù)術(shù)博物物館已已被海海內(nèi)外外博物物館界界普遍遍稱譽(yù)譽(yù)為"中國(guó)大大陸最最具現(xiàn)現(xiàn)代化化水準(zhǔn)準(zhǔn)的博博物館館之一一"，"已躋身身中國(guó)國(guó)著名名博物物館行行列"。開發(fā)商商現(xiàn)有有重點(diǎn)點(diǎn)資源源**劇劇院**劇劇院位位于北北京**大大廈，，自1991年正式式承接接對(duì)外外演出出以來來，已已成功功接待待了國(guó)國(guó)內(nèi)外外300多個(gè)藝藝術(shù)團(tuán)團(tuán)體的的3000余場(chǎng)演演出。。是每每年一一度的的北京京國(guó)際際音樂樂節(jié)的的主會(huì)會(huì)場(chǎng)和和舉辦辦大型型藝術(shù)術(shù)活動(dòng)動(dòng)的主主要場(chǎng)場(chǎng)所。。**劇院院憑借借其雄雄厚的的實(shí)力力、一一流的的設(shè)備備和專專業(yè)化化的管管理，，以高高檔次次的服服務(wù)和和高品品位的的演出出而著著稱。。曾成成功地地接待待過意意大利利維羅羅納歌歌劇院院及樂樂團(tuán)合合唱團(tuán)團(tuán)、波波蘭華華沙國(guó)國(guó)家大大劇院院、俄俄羅斯斯國(guó)家家愛樂樂樂團(tuán)團(tuán)、俄俄羅斯斯國(guó)家家劇院院芭蕾蕾舞團(tuán)團(tuán)、紐紐約愛愛樂樂樂團(tuán)、、瑞典典諾克克平交交響樂樂團(tuán)、、捷克克布拉拉格交交響樂樂團(tuán)、、德國(guó)國(guó)斯圖圖加特特室內(nèi)內(nèi)樂團(tuán)團(tuán)、捷捷克愛愛樂樂樂團(tuán)、、東東京愛愛樂樂樂團(tuán)、、法國(guó)國(guó)圖魯魯茲交交響樂樂團(tuán)、、新加加坡交交響樂樂團(tuán)、、中國(guó)國(guó)愛樂樂樂團(tuán)團(tuán)、中中國(guó)交交響樂樂團(tuán)、、中央央歌劇劇院、、中央央芭蕾蕾舞團(tuán)團(tuán)、東東方歌歌舞團(tuán)團(tuán)等國(guó)國(guó)內(nèi)外外著名名藝術(shù)術(shù)院團(tuán)團(tuán)。物業(yè)背景分分析結(jié)論雄厚的資金金實(shí)力獨(dú)有的文化化背景豐富的實(shí)戰(zhàn)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)務(wù)實(shí)的經(jīng)營(yíng)營(yíng)作風(fēng)產(chǎn)品分析本案地塊分分析本案位于北北京市**區(qū)**鎮(zhèn)鎮(zhèn)南，地段段東側(cè)為鄉(xiāng)鄉(xiāng)村小路，，路東為**苗圃，，南側(cè)為北北六環(huán)路輔輔路，西側(cè)側(cè)為湯上路路，北臨葫葫蘆河，河河對(duì)岸為**綠色農(nóng)農(nóng)業(yè)生態(tài)區(qū)區(qū)。本案地塊分分析—項(xiàng)目地段分分析地塊自然特特征規(guī)劃總用地地面積：570,773平米。其中：可建建設(shè)用地面面積：536,014平米；南側(cè)沿六環(huán)環(huán)路代征綠綠地面積：：26,198平米；北側(cè)沿葫蘆蘆河代征綠綠地面積：：8,056平米。（一）地塊塊基本認(rèn)識(shí)識(shí)本案地塊分分析—項(xiàng)目地段分分析地塊周界特特征（一）地塊塊基本認(rèn)識(shí)識(shí)特征物表現(xiàn)內(nèi)容周界特征地塊東側(cè)為鄉(xiāng)村小路，路東為**苗圃，南側(cè)為北六環(huán)路輔路，西側(cè)為湯上路，北臨葫蘆河。本案地塊分分析—項(xiàng)目目地地段段分分析析地塊西側(cè)邊界（南－北）地塊西南側(cè)（北－南）地塊北側(cè)邊界（西－東）地塊東側(cè)邊界（南－北）地塊南側(cè)邊界（東－西）N本案案地地塊塊四四至至圖圖本案案地地塊塊分分析析—項(xiàng)目目地地段段分分析析地塊塊一一期期開開發(fā)發(fā)土土地地現(xiàn)現(xiàn)狀狀特特征征本案案一一期期開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)域域位位于于總總規(guī)規(guī)劃劃面面積積的的東東南南角角（（見見下下圖圖）），，包包括括中中心心水水系系、、會(huì)會(huì)所所及及低低密密度度住住宅宅，，住住宅宅部部分分已已定定位位為為獨(dú)獨(dú)棟棟別別墅墅，，共共開開發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)約約100棟。。該地地塊塊目目前前土土地地平平坦坦無無起起伏伏。。（一一））地塊塊基基本本認(rèn)認(rèn)識(shí)識(shí)本案案地地塊塊分分析析—項(xiàng)目目地地段段分分析析一期期現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)照照片片一期現(xiàn)場(chǎng)

(水景－會(huì)所)一期現(xiàn)場(chǎng)

本案案地地塊塊分分析析—項(xiàng)目目地地段段分分析析地塊塊周周邊邊交交通通狀狀況況到達(dá)達(dá)本本案案之之主主要要行行車車路路線線：：沿立立湯湯路路至至高高速速收收費(fèi)費(fèi)站站51出口口，，過過馬馬坊坊橋橋收收費(fèi)費(fèi)站站向向右右拐拐，，經(jīng)經(jīng)過過160米楊楊樹樹林林，，到到達(dá)達(dá)小小區(qū)區(qū)東東側(cè)側(cè)出出入入口口；；沿八八達(dá)達(dá)嶺嶺至至高高速速收收費(fèi)費(fèi)站站12號(hào)出出口口，，沿沿六六環(huán)環(huán)向向東東可可至至小小區(qū)區(qū)西西南南側(cè)側(cè)出出入入口口；；沿京京承承路路向向北北至至六六環(huán)環(huán)，，沿沿六六環(huán)環(huán)向向西西可可至至小小區(qū)區(qū)東東側(cè)側(cè)出出入入口口（一一））地地塊塊基基本本認(rèn)認(rèn)識(shí)識(shí)本案本案案地地塊塊分分析析—地塊塊優(yōu)優(yōu)劣劣勢(shì)勢(shì)品品評(píng)評(píng)城市市規(guī)規(guī)劃劃自去去年年非非典典以以后后，，““自自然然””、、““健健康康””、、““綠綠色色生生態(tài)態(tài)””的的**備備受受矚矚目目，，該該區(qū)區(qū)域也也已已逐逐步步形形成成北北京京中中高高檔檔別別墅墅聚聚集集地地。。區(qū)位位交交通通緊鄰鄰六六環(huán)環(huán)，，立立湯湯路路、、八八達(dá)達(dá)嶺嶺高高速速、、京京承承高高速速等等路路段段的的貫貫通通及及整整治治，，使使交交通通狀況況日日漸漸改改善善，，進(jìn)進(jìn)一一步步拉拉近近區(qū)區(qū)域域與與市市區(qū)區(qū)的的距距離離。。自然然環(huán)環(huán)境境位于于**綠綠色色生生態(tài)態(tài)區(qū)區(qū)，，““依依山山傍傍水水””，，環(huán)環(huán)境境優(yōu)優(yōu)雅雅。。天然然““氧氧吧吧””百余余米米樹樹木木綠綠化化帶帶，，形形成成天天然然屏屏障障。。自然然水水系系葫蘆蘆河河經(jīng)經(jīng)地地塊塊北北側(cè)側(cè)形形成成一一個(gè)個(gè)馬馬鞍鞍型型的的灣灣，，給給小小區(qū)區(qū)憑憑添添一一道道風(fēng)風(fēng)景景，，同同時(shí)時(shí)葫葫蘆蘆河水水引引入入園園區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)，，使使居居于于其其中中的的業(yè)業(yè)主主實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)親親水水。。（一一））地地塊塊優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)本案案地地塊塊分分析析—地塊塊優(yōu)優(yōu)劣劣勢(shì)勢(shì)品品評(píng)評(píng)人居居現(xiàn)現(xiàn)狀狀區(qū)域域住住宅宅未未達(dá)達(dá)現(xiàn)現(xiàn)代代化化、、流流動(dòng)動(dòng)人人口口較較多多。。市政政配配套套市政政及及高高檔檔配配套套不不健健全全，，日日常常生生活活設(shè)設(shè)施施不不完完善善。。土地地資資源源本項(xiàng)項(xiàng)目目地地處處平平原原地地帶帶，，自自然然環(huán)環(huán)境境一一般般、、無無出出眾眾景景色色，，不不具具備備打打造造山山地高高檔檔別別墅墅區(qū)區(qū)的的得得天天優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)。。（二二））地地塊塊劣劣勢(shì)勢(shì)本案案地地塊塊分分析析—地塊塊優(yōu)優(yōu)劣劣勢(shì)勢(shì)品品評(píng)評(píng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)非非常常明明顯顯地塊塊緊緊鄰鄰北北六六環(huán)環(huán)，，擁?yè)碛杏胁徊豢煽啥喽嗟玫玫牡淖宰匀蝗画h(huán)環(huán)境境（（緊緊鄰鄰百百米米苗苗圃圃及及葫葫蘆蘆河）等先天優(yōu)優(yōu)勢(shì)決定了項(xiàng)項(xiàng)目是一個(gè)為為溫榆河－**－**區(qū)區(qū)域低密度住宅——?jiǎng)e墅的開發(fā)用用地，但地塊塊土地狀況、、周邊文脈現(xiàn)現(xiàn)狀不利于項(xiàng)項(xiàng)目品質(zhì)的提升。。地塊地形特點(diǎn)點(diǎn)為項(xiàng)目打造造獨(dú)棟別墅提提供了可能地塊占地50余萬(wàn)平米，容容積率0.4，土地平整，，具備打造獨(dú)獨(dú)棟別墅的可能。（三）地塊價(jià)價(jià)值分析結(jié)論論產(chǎn)品特征分析析—本案產(chǎn)品規(guī)劃劃方案ehkj本案總平面圖abcdfgil本案規(guī)劃用地地約900畝，合570,773平米，容積率率0.4，其中：可建建設(shè)用地面積積536,014平米；南側(cè)沿沿六環(huán)路代征征綠地面積：：26,198平米；北側(cè)沿沿葫蘆河代征征綠地面積：：8,056平米。產(chǎn)品特征分析析—本案產(chǎn)品規(guī)劃劃方案本案總平面圖圖注解：a.本案地塊東側(cè)側(cè)160米林場(chǎng)苗圃b.本案一期100棟獨(dú)棟別墅c.小區(qū)東側(cè)入口口d.葫蘆河e.一期水景主題題花園f.小區(qū)西南出入入口g.同時(shí)將幼兒園園、物業(yè)配套套布置與此h.小區(qū)主要出入入口i.豪華型別墅j.舒適型別墅k.經(jīng)濟(jì)型別墅l.會(huì)所產(chǎn)品特征分析析—本案產(chǎn)品規(guī)劃劃品評(píng)（一）規(guī)模狀狀況本案總占地面面積超過50萬(wàn)平米，與最最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手納帕溪谷、、溫哥華森林林從規(guī)模上不不相上下，屬屬大盤開發(fā)，，同時(shí)整片地地塊已相當(dāng)平平整；規(guī)模適中，建建議分二到三三期開發(fā)建設(shè)設(shè)；避免應(yīng)體量過過大、分期過過多，而出現(xiàn)現(xiàn)首期產(chǎn)品與與尾期產(chǎn)品在在產(chǎn)品檔次、、營(yíng)銷推廣上上的脫節(jié)。產(chǎn)品特征分析析—本案產(chǎn)品規(guī)劃劃品評(píng)（二）園林景景觀設(shè)計(jì)自然資源——溫榆河-**-**別墅區(qū)自自然景觀具有有較強(qiáng)同質(zhì)性性，百米林場(chǎng)場(chǎng)苗圃、緊鄰鄰葫蘆河等自自然資源優(yōu)勢(shì)勢(shì)，只能作為為本案獨(dú)棟別別墅開發(fā)建設(shè)設(shè)的必要條件件，亮點(diǎn)不夠夠突出。園林景觀設(shè)計(jì)計(jì)方案——本案3.3萬(wàn)平米水系可可成為一大亮亮點(diǎn)進(jìn)行打造造。但是由由于未看到具具體的園林方方案，我司感感覺在環(huán)境營(yíng)營(yíng)造方面與其其他項(xiàng)目比較較不具備突出出優(yōu)勢(shì)。產(chǎn)品特征分析析—本案產(chǎn)品規(guī)劃劃品評(píng)（三）戶型設(shè)設(shè)計(jì)本案一期供應(yīng)應(yīng)戶型面積范范圍在210—380平米之間，與與區(qū)域暢銷面面積范圍有很很大交集，易易于市場(chǎng)接受受；該區(qū)域內(nèi)內(nèi)小面積經(jīng)濟(jì)濟(jì)型別墅的市市場(chǎng)認(rèn)可度較較高，需求量量較大，但隨隨著“小獨(dú)棟棟”產(chǎn)品的走走俏，后續(xù)新新開發(fā)產(chǎn)品紛紛紛跟風(fēng)，供供應(yīng)量增大，，產(chǎn)品同質(zhì)化化明顯，市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力降低低，因此本案案戶型面積設(shè)設(shè)置更應(yīng)具備備一定超前性性，在功能分分區(qū)、細(xì)節(jié)處處理等方面下下足功夫。產(chǎn)品特征分析析—本案產(chǎn)品規(guī)劃劃品評(píng)對(duì)本案典型競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目戶型型供應(yīng)進(jìn)行研研究，主要目目的是找到其其戶型設(shè)計(jì)特特色及優(yōu)勢(shì)為為本案提供參參考。本案戶戶型設(shè)計(jì)為二二層的獨(dú)棟別別墅，地上部部分面積260-378平米，地下115-129平米。詳見下下表：（三）戶型設(shè)設(shè)計(jì)我們選取典型型競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案納納帕溪谷、橘橘郡水印長(zhǎng)灘灘III和溫哥華森林林等，對(duì)其面面積200-500平米的獨(dú)棟產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行研究究。典型競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案案獨(dú)棟別墅戶戶型面積表戶型地上面積地下面積總面積本案260-378115-129379-499納帕溪谷189-44870-185259-653溫哥華森林262-388124-166388-554托斯卡納246-268109-113359-379產(chǎn)品特征分析析—本案產(chǎn)品規(guī)劃劃品評(píng)（三）戶型設(shè)設(shè)計(jì)我們選取典型型競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案納納帕溪谷、橘橘郡水印長(zhǎng)灘灘III和溫哥華森林林等，對(duì)其面面積200-500平米的獨(dú)棟產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行研究究。典型競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案案獨(dú)棟別墅戶戶型面積表戶型地上面積地下面積總面積本案260-378115-129379-499納帕溪谷189-44870-185259-653溫哥華森林262-388124-166388-554托斯卡納246-268109-113359-379產(chǎn)品特征分析析—本案產(chǎn)品規(guī)劃劃品評(píng)（三）戶型設(shè)設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)：1、本案獨(dú)棟別別墅地上面積積從260-378平米，與溫哥哥華森林地上上面積（262-388）幾乎在同一一個(gè)區(qū)間內(nèi)，，而地下面積積卻明顯小于于該項(xiàng)目對(duì)應(yīng)應(yīng)戶型地下面面積，即（115-129）VS（126-166），地下室在在銷售時(shí)是不不計(jì)價(jià)的，這這就使客戶感感覺奉送的面面積不夠大。。戶型銷售難難度增大。2、“小獨(dú)棟””產(chǎn)品，是一一個(gè)專為中檔檔消費(fèi)者服務(wù)務(wù)的別墅產(chǎn)品品，面積在200－400平方米之間，，主力戶型控控制在300平方米左右。。本案一期主主力戶型250—300之間（地上）），與目前市市場(chǎng)熱銷的““小獨(dú)棟”的的面積相比略略大，如納帕帕溪谷“小獨(dú)獨(dú)棟”產(chǎn)品面面積從259-363平米之間，（（含地上地下下面積），其其中地上建筑筑面積189-272平米，地下室室面積70-91平米之間；水水印長(zhǎng)灘III－托斯卡納面面積246-268平米之間。本案一期戶型型設(shè)計(jì)及面積積已確定，為為增強(qiáng)產(chǎn)品競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力，建議議著力于戶型型內(nèi)部各功能能分區(qū)的劃分分產(chǎn)品特征分析析—本案產(chǎn)品規(guī)劃劃品評(píng)（三）戶型設(shè)設(shè)計(jì)產(chǎn)品特征分析析—本案產(chǎn)品規(guī)劃劃品評(píng)（四）外立面面風(fēng)格本案為北美風(fēng)風(fēng)格，但設(shè)計(jì)計(jì)上缺乏創(chuàng)新新，建筑個(gè)性性不突出。產(chǎn)品特征分析析—本案產(chǎn)品規(guī)劃劃品評(píng)（四）外立面面風(fēng)格競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目外外立面產(chǎn)品特征分析析—本案產(chǎn)品規(guī)劃劃品評(píng)（五）庭院設(shè)設(shè)計(jì)本項(xiàng)目的庭院院面積從200—400平米，是一個(gè)個(gè)很大的優(yōu)勢(shì)勢(shì)。本案獨(dú)獨(dú)棟別別墅庭庭院設(shè)設(shè)計(jì)應(yīng)應(yīng)借鑒鑒納帕帕溪谷谷、依依水莊莊園在在庭院院設(shè)計(jì)計(jì)上創(chuàng)創(chuàng)新及及成功功經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，根根據(jù)地地塊自自身?xiàng)l條件，，將圍圍墻、、坡地地、內(nèi)內(nèi)庭，，與分分布于于園區(qū)區(qū)內(nèi)的的水系系、樹樹木和和植被被結(jié)合合，營(yíng)營(yíng)造一一種原原生的的自然然與田田園的的原始始韻味味，繼繼承和和發(fā)揚(yáng)揚(yáng)傳統(tǒng)統(tǒng)住宅宅“宅宅院””的建建筑精精髓。。獨(dú)棟庭庭院在在迎合合了人人們對(duì)對(duì)于生生活方方式的的追求求的基基礎(chǔ)上上，但但如果果在以以下幾幾個(gè)方方面加加以發(fā)發(fā)揮，，就會(huì)會(huì)有更更好的的市場(chǎng)場(chǎng)表現(xiàn)現(xiàn)：一一是盡盡量體體現(xiàn)傳傳統(tǒng)精精神與與生活活方式式，多多借鑒鑒一些些中國(guó)國(guó)傳統(tǒng)統(tǒng)庭院院的理理念，，不要要盲目目照搬搬國(guó)外外的建建筑或或生活活方式式。同同時(shí)，，創(chuàng)造造一些些新居居住理理念。。產(chǎn)品特征征分析—本案產(chǎn)品品規(guī)劃品品評(píng)（六）配配套設(shè)計(jì)計(jì)及其他他社區(qū)會(huì)所所功能應(yīng)應(yīng)包括餐餐飲、購(gòu)購(gòu)物、運(yùn)運(yùn)動(dòng)、休休閑、醫(yī)醫(yī)療、商商務(wù)、兒兒童活動(dòng)動(dòng)等，特特色服務(wù)務(wù)包括高高爾夫、、SPA中心、斯斯諾克、、電子狩狩獵、雪雪茄吧、、小區(qū)泡泡腳池等等，經(jīng)營(yíng)營(yíng)形式主主要為自自營(yíng)業(yè)的的會(huì)員制制。各項(xiàng)目物物業(yè)費(fèi)集集中在3－4元之間，，對(duì)于別別墅項(xiàng)目目這種物物業(yè)費(fèi)價(jià)價(jià)位屬于于比較合合理的范范圍。建建議本案案的物業(yè)業(yè)費(fèi)收取取參考上上述數(shù)字字。產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力分析析—優(yōu)勢(shì)分析析本案自然然環(huán)境優(yōu)優(yōu)越，空空氣質(zhì)量量和水源源質(zhì)量較較好，且且地?zé)豳Y資源豐富富；區(qū)域發(fā)展展?jié)摿蘧薮螅唤煌ňW(wǎng)絡(luò)絡(luò)、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施、、自然、、人文環(huán)環(huán)境，未未來的發(fā)發(fā)展前景景將十分分廣闊。。地塊緊鄰鄰北六環(huán)環(huán)且完成成拆遷，，土地平平整，為為打造高高檔次低低密度住住宅——獨(dú)棟別墅墅創(chuàng)造良良好基礎(chǔ)礎(chǔ)；開發(fā)商中中國(guó)**集團(tuán)公公司為國(guó)國(guó)家大型型企業(yè)集集團(tuán)，具具有豐富富的開發(fā)發(fā)經(jīng)驗(yàn)及及全新的的開發(fā)理理念，且且實(shí)力雄雄厚，消消費(fèi)群體體對(duì)其信信賴程度度較高；；本案總占占地面積積超過50萬(wàn)平米，，屬大盤盤開發(fā)，，規(guī)模氣氣勢(shì)不凡凡；本案園林林規(guī)劃引引葫蘆河河活水資資源，建建造3.3萬(wàn)平米水水系體系系，同時(shí)時(shí)還擁有有近3萬(wàn)平米的的代征綠綠化，都都將成為為最大亮亮點(diǎn)；產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力分析析—劣勢(shì)分析析周邊城市市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施及市市政配套套建設(shè)仍仍較為落落后，且且周邊文文脈現(xiàn)狀狀不佳，，不利于于項(xiàng)目品品質(zhì)的提提升；地塊土地地平坦，，無山坡坡、樹木木，很難難營(yíng)造出出起伏錯(cuò)錯(cuò)落、跌跌宕變幻幻的坡地地別墅區(qū)區(qū)；從目前了了解信息息，本項(xiàng)項(xiàng)目無地地?zé)豳Y源源引入，，作為位位于**的獨(dú)棟棟別墅項(xiàng)項(xiàng)目無溫溫泉入園園，不利利于項(xiàng)目目檔次提提升；作為本案案活水資資源葫蘆蘆河，目目前河床床干枯；；同時(shí)與區(qū)區(qū)域在售售典型競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案案比較，，本案無無明顯優(yōu)優(yōu)勢(shì)，亮亮點(diǎn)不突突出；產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力分析析—機(jī)遇分析析中小型別別墅正越越來越受受到中國(guó)國(guó)中產(chǎn)階階層的歡歡迎；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)出路——撥去浮華華，給予予市場(chǎng)一一個(gè)舒適適、自然然、品質(zhì)質(zhì)卓越的的低密度度住宅區(qū)區(qū)，完善善的生活活配套設(shè)設(shè)施、宜宜人的水水面景觀觀、高品品質(zhì)的社社區(qū)環(huán)境境為基礎(chǔ)礎(chǔ)，將質(zhì)質(zhì)樸、健健康、清清新融入入至點(diǎn)滴滴生活中中去，以以此為市市場(chǎng)契入入點(diǎn)，在在目標(biāo)客客戶中大大力宣傳傳，營(yíng)造造具有高高度空間間舒適度度與親切切感、高高性能價(jià)價(jià)格比的的獨(dú)棟別別墅社區(qū)區(qū)；對(duì)于買別別墅的人人來說，，交通不不是問題題，功能能、配套套、舒適適與親和和力才是是影響人人們長(zhǎng)期期居住的的因素。。因此除除了在地地上附著著物，建建筑、庭庭院、園園區(qū)景觀觀等方面面做足文文章外，，別墅還還應(yīng)該作作為一種種精神和和生活境境界的追追求；倚仗中國(guó)國(guó)**集集團(tuán)公司司對(duì)中國(guó)國(guó)文物、、文化的的一貫保保護(hù)及傳傳播，全全力擴(kuò)大大本項(xiàng)目目的高素素質(zhì)人群群購(gòu)買氛氛圍，賦賦予本案案一種與與生俱來來的人文文氣質(zhì)，，提升項(xiàng)項(xiàng)目的市市場(chǎng)口碑碑；提升項(xiàng)目目的物業(yè)業(yè)管理水水平，提提供多種種貼身服服務(wù)、個(gè)個(gè)性服務(wù)務(wù)；一期經(jīng)濟(jì)濟(jì)舒適性性別墅產(chǎn)產(chǎn)品將形形成系列列化，后后期產(chǎn)品品將向著著更舒適適大戶型型的升級(jí)級(jí)產(chǎn)品方方向發(fā)展展，從而而以現(xiàn)有有項(xiàng)目為為基礎(chǔ)，，保持一一貫的風(fēng)風(fēng)格。選擇高水水平的策策劃銷售售公司。。產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力分析析——威脅分析析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)格局——2004年—2005年區(qū)域市市場(chǎng)中新新盤與現(xiàn)現(xiàn)房急劇劇增多，，無論價(jià)價(jià)位還是是整體開開發(fā)進(jìn)度度，都將將面對(duì)激激烈的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)與挑挑戰(zhàn)；將會(huì)有更更多具備備國(guó)際化化社區(qū)水水準(zhǔn)的項(xiàng)項(xiàng)目入市市，市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品品如何滿滿足客戶戶需求更更加關(guān)注注。市場(chǎng)對(duì)于于郊區(qū)低低密度住住宅，尤尤其是經(jīng)經(jīng)濟(jì)舒適適型獨(dú)棟棟別墅，，小獨(dú)棟棟產(chǎn)品需需求穩(wěn)步步升溫，，今后將將有更多多的同類類產(chǎn)品入入市，有有可能引引起該類類產(chǎn)品的的整體升升級(jí)。目標(biāo)客戶戶定位目標(biāo)客戶戶定位立湯路沿沿線客戶戶群特征征根據(jù)和相相關(guān)項(xiàng)目目的經(jīng)理理、主管管級(jí)別以以上人員員的深入入交流和和項(xiàng)目實(shí)實(shí)地觀察察，我們們發(fā)現(xiàn)了了一些特特點(diǎn)：立立湯路一一線主要要的客戶戶購(gòu)成是是由有海海外生活活背景的的人群和和部分外外銷客戶戶所組成成，還包包括金融融界人士士、私營(yíng)營(yíng)企業(yè)老老總、演演藝界人人士，這這里多為為他們的的第二居居所。例例如納帕帕溪谷的的成交客客戶中明明顯表現(xiàn)現(xiàn)出了購(gòu)購(gòu)房人涉涉外背景景的特點(diǎn)點(diǎn)；而橘橘郡的入入住客戶戶也表現(xiàn)現(xiàn)出了這這一特點(diǎn)點(diǎn)。目標(biāo)客戶戶定位區(qū)域客戶戶群特征征概括項(xiàng)目目所在區(qū)區(qū)域范圍圍內(nèi)的項(xiàng)項(xiàng)目客戶戶群體有有較強(qiáng)的的同質(zhì)性性，主要要的購(gòu)買買人群為為：具有留洋洋背景的的人員——我們通常常所說的的“海歸歸”，占占了購(gòu)買買人群的的一定比比例。中關(guān)村地地區(qū)的高高級(jí)管理理人員、、私企老老板。東北部地地區(qū)（如如燕莎地地區(qū)）的的高級(jí)管管理人員員、私企企老板。。亞運(yùn)村的的升級(jí)置置業(yè)客戶戶。少量的演演藝界人人士。跟風(fēng)購(gòu)買買的外地地入京的的私營(yíng)業(yè)業(yè)主和股股票、期期貨市場(chǎng)場(chǎng)的暴發(fā)發(fā)戶。目標(biāo)客戶戶定位別墅項(xiàng)目目客戶群群特點(diǎn)人格特質(zhì)質(zhì)有很強(qiáng)的的歸屬感感——注重鄰里里有獨(dú)立的的判斷力力——較主觀有很強(qiáng)的的事業(yè)心心有獨(dú)特的的個(gè)性有獨(dú)到品品位比較自信信乃至自自負(fù)注重家庭庭——看別墅大大多一家家人注重設(shè)施施經(jīng)濟(jì)規(guī)劃劃能力強(qiáng)強(qiáng)——有投資概概念見視廣——絕對(duì)比業(yè)業(yè)務(wù)員有有更多的的見識(shí)，，所以業(yè)業(yè)務(wù)很重重要。目標(biāo)客戶戶定位別墅項(xiàng)目目客戶群群特點(diǎn)延伸特質(zhì)質(zhì)學(xué)歷高、、閱歷豐豐富年齡多在在35歲以上法律意識(shí)識(shí)強(qiáng)購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)豐富，，為二次次甚至三三次購(gòu)房房對(duì)綠化及及周邊環(huán)環(huán)境的要要求很高高看重小區(qū)區(qū)的物業(yè)業(yè)管理水水平目標(biāo)客戶戶定位綜上所述述，我們們認(rèn)為本本項(xiàng)目的的目標(biāo)客客群應(yīng)具具有以下下特征：：地域特征征：來自中關(guān)關(guān)村、亞亞運(yùn)村、、燕莎地地區(qū)和北北三環(huán)一一帶行業(yè)特征征：海歸人士士、企業(yè)業(yè)高管、、私企老老板將是是主要客客戶來源源，其次次是少量量的外地地進(jìn)京人人士和政政府官員員購(gòu)買特征征：以居居住為主主目標(biāo)客戶戶需求分分析從競(jìng)爭(zhēng)性性項(xiàng)目銷銷售情況況分析客客戶需求求典型案例例分析溫哥華森森林項(xiàng)目概述述：開發(fā)商商：北北京楓樹樹置業(yè)有有限公司司（首創(chuàng)創(chuàng)投資））總規(guī)模模：占占地面積積54.9公頃，建建筑面積積31萬(wàn)平米（（地上22萬(wàn)平米））容積率率：0.4物業(yè)性質(zhì)質(zhì)：獨(dú)棟棟，四種種建筑風(fēng)風(fēng)格，19種戶型、、23種外立面面、220——400平米價(jià)格格：：認(rèn)購(gòu)期期9500元/平米，開開盤期：：11250元/平米目標(biāo)客戶戶需求分分析從競(jìng)爭(zhēng)性性銷售情情況分析析客戶需需求典型案例例分析溫哥華森森林銷售情況況：不理理想原因分析析：庭院院面積太太小，裝裝修簡(jiǎn)單單，無法法喚起客客戶的共共鳴引導(dǎo)路徑徑處理不不到位，，現(xiàn)場(chǎng)外外圍環(huán)境境雜亂，，給客戶戶不安全全之感價(jià)格偏高高，性價(jià)價(jià)比不高高目標(biāo)客戶戶需求分分析從競(jìng)爭(zhēng)性性銷售情情況分析析客戶需需求典型案例例分析納帕溪谷谷項(xiàng)目概述述：開發(fā)商商：北北京翰宏宏基業(yè)房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司總規(guī)模模：21萬(wàn)平方米米容積率率：0.33物業(yè)性質(zhì)質(zhì)：獨(dú)棟棟，東區(qū)區(qū)350———600平米；西西區(qū)190——280平米價(jià)格格：：認(rèn)購(gòu)8500元/平米，開開盤9500元/平米，整整體均價(jià)價(jià)11000元/平米（精裝修修），地地下5000元/平米（小小戶型））目標(biāo)客戶戶需求分分析典型案例例分析納帕溪谷谷銷售情況況：開盤時(shí)間推盤量銷售量小戶型大戶型小戶型大戶型一期2003.116449二期2004.3206371221820610112267目標(biāo)客戶戶心理需需求分析析從競(jìng)爭(zhēng)性性銷售情情況分析析客戶需需求典型案例例分析納帕溪谷谷銷售情況況：區(qū)域域內(nèi)最旺旺銷的產(chǎn)產(chǎn)品原因分析析：庭院面積積不大，，但功能能齊全，，裝修非非常到位位，比如如湯池、、燒烤架架，植物物設(shè)計(jì)等等。建筑外立立面具有有濃厚的的北美建建筑風(fēng)格格，石材材、涂料料等建筑筑材料的的運(yùn)用，，使建筑筑物別具具特色。。精裝修11000元/平米，地地下5000元/平米的價(jià)價(jià)格使產(chǎn)產(chǎn)品在區(qū)區(qū)域內(nèi)更更具性價(jià)價(jià)比?，F(xiàn)場(chǎng)園林林與建筑筑完美融融合，極極具沖擊擊力目標(biāo)客戶戶需求分分析客戶購(gòu)買買別別墅墅的本質(zhì)質(zhì)原因每個(gè)人都都將內(nèi)心心隱藏在在外衣下下工作的壓壓力，神神情的麻麻木壓得人喘喘不過氣氣再活一次次的沖動(dòng)動(dòng)再搏一次次的激情情再懶一次次的閑適適再頑皮一一次的向向往真正的親親近自然然真正的放放松心靈靈一種感動(dòng)動(dòng)、自我我身心的釋釋放別墅生活活工作在：：喧嘩的的都市里里這是一種種感動(dòng)源自心靈靈的感動(dòng)動(dòng)策劃及推推廣戰(zhàn)略略總體營(yíng)銷銷戰(zhàn)略一、本項(xiàng)項(xiàng)目的區(qū)區(qū)域特征征與一期期產(chǎn)品的的特點(diǎn)，，決定本本項(xiàng)目在在營(yíng)銷推推廣方面面，必須須有所突突破，在在共性的的基礎(chǔ)上上尋求差差異化——“借勢(shì)**”策略略目前該區(qū)區(qū)域內(nèi)別別墅大部部分為北北美風(fēng)格格，同質(zhì)質(zhì)化比較較嚴(yán)重，，本項(xiàng)目目一期產(chǎn)產(chǎn)品與同同類產(chǎn)品品比較缺缺乏競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。。區(qū)域內(nèi)別別墅項(xiàng)目目在產(chǎn)品品設(shè)計(jì)、、形象包包裝、營(yíng)營(yíng)銷方面面都比較較有特色色，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)十分激激烈?？傮w營(yíng)銷銷戰(zhàn)略■利用**企業(yè)業(yè)的品牌牌形象、、**大大廈的高高端產(chǎn)品品形象，，拉升整整個(gè)別墅墅項(xiàng)目的的檔次。?！雠c**大廈實(shí)實(shí)行聯(lián)動(dòng)動(dòng)營(yíng)銷推廣策略略：借勢(shì)勢(shì)“**”總體營(yíng)銷銷戰(zhàn)略■挖掘“**集團(tuán)團(tuán)”的內(nèi)內(nèi)部資源源☆**藝藝術(shù)博物物館——擁有最珍珍貴的歷歷史文化化，可將將其濃縮縮翻版到到本項(xiàng)目目的會(huì)所所內(nèi)，建建立**藝術(shù)珍珍品館（（展覽復(fù)復(fù)制品））、開盤盤活動(dòng)期期間，真真品現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)展示一一個(gè)月…….☆**劇院院——不定期組組織業(yè)主主觀看演演出，贈(zèng)贈(zèng)票、票票面廣告告、聯(lián)動(dòng)動(dòng)宣傳等等■**人人脈關(guān)系系的利用用，使**集團(tuán)團(tuán)的關(guān)系系戶成為為我們潛潛在的客客戶資源源推廣策略略：借勢(shì)勢(shì)“**”總體營(yíng)銷銷戰(zhàn)略賦予產(chǎn)品品更深層層次的文文化內(nèi)涵涵，使本本項(xiàng)目在在區(qū)域內(nèi)內(nèi)比較雷雷同的產(chǎn)產(chǎn)品中脫脫穎而出出，形成成富有個(gè)個(gè)性的產(chǎn)產(chǎn)品形象象。使本項(xiàng)目目一經(jīng)上上市即能能引起極極大轟動(dòng)動(dòng)。幫助開發(fā)發(fā)商在北北京進(jìn)一一步深化化打造品品牌形象象。推廣結(jié)果果總體營(yíng)銷銷戰(zhàn)略二、本項(xiàng)項(xiàng)目20萬(wàn)總建面面的體量量，決定定了本案案的推廣廣必須具具有可延延展性和和持續(xù)性性的戰(zhàn)略略。從產(chǎn)品的的檔次上上分析，，本項(xiàng)目目的推出出產(chǎn)品檔檔次依次次升級(jí)。。因此，，本案在在推廣前前期必須須具有總總領(lǐng)性和和可延續(xù)續(xù)性，并并能形成成項(xiàng)目形形象的依依次深化化和拔升升。本項(xiàng)目一一期的推推廣要顧顧及后期期的產(chǎn)品品銷售，，為后期期產(chǎn)品的的定位和和設(shè)計(jì)預(yù)預(yù)留空間間?？傮w營(yíng)銷銷戰(zhàn)略二、本項(xiàng)項(xiàng)目20萬(wàn)總建面面的體量量，決定定了本案案的推廣廣必須具具有可延延展性和和持續(xù)性性的戰(zhàn)略略。本項(xiàng)目的的營(yíng)銷推推廣過程程中，如如果能夠夠從整體體大盤的的角度考考慮，在在一期推推廣過程程中兼顧顧二期和和三期的的推廣工工作，使使本項(xiàng)目目的項(xiàng)目目形象得得以依次次深化和和拔升，，將會(huì)保保證本項(xiàng)項(xiàng)目的持持續(xù)銷售售成功。。通過一期期的整個(gè)個(gè)運(yùn)作過過程，完完成市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)于本本項(xiàng)目的的良好認(rèn)認(rèn)知和評(píng)評(píng)價(jià)，結(jié)結(jié)合對(duì)于于產(chǎn)品價(jià)價(jià)值的逐逐漸挖掘掘，促動(dòng)動(dòng)二期和和三期的的推廣和和銷售。?？傮w營(yíng)銷銷戰(zhàn)略三、本項(xiàng)項(xiàng)目的規(guī)規(guī)模決定定，項(xiàng)目目的推廣廣投放重重點(diǎn)應(yīng)該該放在一一期，本本項(xiàng)目一一期推廣廣的成功功度，將將直接決決定了本本項(xiàng)目后后期產(chǎn)品品銷售的的成功度度?！杆偾腥肴胧袌?chǎng)，，爭(zhēng)取市市場(chǎng)分額額強(qiáng)力聚焦焦的項(xiàng)目目形象定定位，迅迅速建立立市場(chǎng)認(rèn)認(rèn)同。鮮明的項(xiàng)項(xiàng)目個(gè)性性，快速速形成市市場(chǎng)偏好好。契合客群群價(jià)值取取向的項(xiàng)項(xiàng)目生活活主張及及案名。。強(qiáng)化深深度溝通通力度。。目標(biāo)明確確的渠道道整合規(guī)規(guī)劃，有有效客戶戶壟斷。?？傮w營(yíng)銷銷戰(zhàn)略四、階段段性推廣廣策略：：在市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)熱、、熱銷期期、持續(xù)續(xù)期采用用不同的的推廣手手段，以以較少的的投入獲獲得最大大利益。。市場(chǎng)預(yù)熱熱階段：：通過**、**內(nèi)部部客戶挖挖掘、潛潛在客戶戶的挖掘掘，前期期市場(chǎng)導(dǎo)導(dǎo)入宣傳傳，迅速速積累人人氣，爭(zhēng)爭(zhēng)取較高高的認(rèn)購(gòu)購(gòu)率。開盤及強(qiáng)強(qiáng)銷階段段：通過過制造新新聞熱點(diǎn)點(diǎn)，高頻頻率的廣廣告使產(chǎn)產(chǎn)品形象象迅速深深入人心心，加上上媒體宣宣傳的跟跟進(jìn)和造造勢(shì)，引引起市場(chǎng)場(chǎng)搶購(gòu)熱熱潮。持續(xù)造勢(shì)勢(shì)階段：：主要通通過軟性性宣傳和和多主題題的公關(guān)關(guān)推廣活活動(dòng)，塑塑造產(chǎn)品品品牌形形象，加加強(qiáng)客戶戶購(gòu)買信信心，通通過口碑碑效應(yīng)實(shí)實(shí)現(xiàn)剩余余產(chǎn)品的的銷售。。同時(shí)為為后續(xù)項(xiàng)項(xiàng)目的開開發(fā)奠定定基礎(chǔ)。。別墅營(yíng)銷銷推廣類類型分類類經(jīng)過大量量查閱調(diào)調(diào)研，我我司將北北京市場(chǎng)場(chǎng)中所有有的別墅墅項(xiàng)目的的推廣方方式進(jìn)行行了歸納納總結(jié)，，大致分分成了以以下幾種種類型。。本項(xiàng)目目的推廣廣方向，，將參考考以下類類型的特特點(diǎn)和案案例的特特點(diǎn)，并并且從中中確定一一種主要要方向作作為本案案的推廣廣方向別墅營(yíng)銷銷推廣類類型分類類國(guó)際化——萊蒙湖別別墅、麗麗園．國(guó)國(guó)際文化化社區(qū)這種類型型的推廣廣主要以以塑造一一種國(guó)外外的生活活氣氛為為核心，，使購(gòu)買買者購(gòu)得得一種生生活在國(guó)國(guó)外的感感覺。這種推廣廣方式比比較好用用，有實(shí)實(shí)際效果果，但應(yīng)應(yīng)用比較較普遍，，難以跳跳出競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，不能能引起巨巨大轟動(dòng)動(dòng)性關(guān)注注。別墅營(yíng)銷銷推廣類類型分類類別墅營(yíng)銷銷推廣類類型分類類別墅營(yíng)銷銷推廣類類型分類類境外翻版版——納帕溪谷谷、水印印長(zhǎng)灘Ⅲ、雪梨澳澳鄉(xiāng)這種推廣廣方式的的關(guān)鍵在在于尋找找到一個(gè)個(gè)能夠和和項(xiàng)目吻吻合度極極高的國(guó)國(guó)外案例例。同時(shí)時(shí)，還要要求這個(gè)個(gè)案例具具有廣泛泛認(rèn)知性性、美譽(yù)譽(yù)性、情情調(diào)化、、文化性性等一系系列苛刻刻條件。。這種推廣廣方式選選題難度度較大，，但一旦旦選題得得當(dāng)，將將引起業(yè)業(yè)內(nèi)和消消費(fèi)者的的巨大關(guān)關(guān)注，比比較容易易成功。。別墅營(yíng)銷銷推廣類類型分類類別墅營(yíng)銷銷推廣類類型分類類別墅營(yíng)銷銷推廣類類型分類類別墅營(yíng)銷銷推廣類類型分類類貴族氣質(zhì)質(zhì)——玫瑰園爵爵士、威威尼斯花花園這種推廣廣方式的的核心在在于通過過塑造一一種18、19世紀(jì)歐洲洲貴族的的生活方方式和感感覺，來來喚起消消費(fèi)者心心中對(duì)于于歐洲貴貴族生活活的認(rèn)同同。這種方式式比較適適合于目目標(biāo)客戶戶群定位位為暴發(fā)發(fā)戶的項(xiàng)項(xiàng)目。別墅營(yíng)銷銷推廣類類型分類類別墅營(yíng)銷銷推廣類類型分類類別墅營(yíng)銷銷推廣類類型分類類傳統(tǒng)文化化——湯泉逸墅墅、龍?jiān)涝乐蕖堼埳叫滦滦滦℃?zhèn)這種推廣廣方式的的目標(biāo)客客戶群是是中國(guó)人人，是““小隱于于市、大大隱于朝朝”的客客戶。這種推廣廣方式比比較適合合在西部部進(jìn)行，，其它區(qū)區(qū)域?qū)@這種推廣廣方式認(rèn)認(rèn)可度不不高。別墅營(yíng)銷銷推廣類類型分類類別墅營(yíng)銷銷推廣類類型分類類別墅營(yíng)銷銷推廣類類型分類類別墅營(yíng)銷銷推廣類類型分類類鄉(xiāng)村型－－－順馳馳林溪這種推廣廣以鄉(xiāng)村村生活為為主線進(jìn)進(jìn)行推廣廣。我司認(rèn)為為這種推推廣方式式不適合合高檔別別墅項(xiàng)目目，因?yàn)闉橹袊?guó)現(xiàn)現(xiàn)在的富富人，在在2－3代以前都都是農(nóng)民民，他們們大都有有過中國(guó)國(guó)的農(nóng)村村生活體體驗(yàn)，他他們從骨骨子里不不認(rèn)為鄉(xiāng)鄉(xiāng)村生活活是一種種高檔次次的生活活。別墅營(yíng)銷銷推廣類類型分類類別墅營(yíng)銷銷推廣類類型分類類自然生態(tài)態(tài)——亞瀾灣、、半山楓楓林、棉棉花城、、康城這種推廣廣以出色色的景觀觀、環(huán)境境條件為為核心價(jià)價(jià)值點(diǎn)，，主打環(huán)環(huán)境、健健康、生生態(tài)等。。這種推廣廣方式比比較大眾眾化，是是一種附附加價(jià)值值較少的的作法，，而且必必須以良良好的純純外部硬硬件條件件作為前前提，否否則將無無的放失失。別墅營(yíng)銷銷推廣類類型分類類別墅營(yíng)銷銷推廣類類型分類類別墅營(yíng)銷銷推廣類類型分類類別墅營(yíng)銷銷推廣類類型分類類別墅營(yíng)銷銷推廣類類型分類類區(qū)位、交交通——倚林佳園、翡翡翠城、天地地美墅這種推廣的核核心賣點(diǎn)在于于交通便利或或者區(qū)位突出出，強(qiáng)化第一一居所。這種推廣方式式僅適合距離離城市距離近近或者地段極極其突出的項(xiàng)項(xiàng)目，一旦客客戶不認(rèn)可這這種地段、距距離或交通便便利性，這種種推廣便容易易失敗。別墅營(yíng)銷推廣廣類型分類別墅營(yíng)銷推廣廣類型分類別墅營(yíng)銷推廣廣類型分類別墅營(yíng)銷推廣廣類型分類產(chǎn)品創(chuàng)新——寬House、卡爾生活館這種推廣方式式是以產(chǎn)品的的某些特性進(jìn)進(jìn)行強(qiáng)化放大大，突出產(chǎn)品品個(gè)性的方式式。這種方式只適適合于產(chǎn)品具具有突出特性性的項(xiàng)目。別墅營(yíng)銷推廣廣類型分類別墅營(yíng)銷推廣廣類型分類別墅營(yíng)銷推廣廣類型分類時(shí)尚——一棟洋房、境境界這種推廣方式式比較另類，，以時(shí)尚的主主題和畫面為為工具，以拉拉低項(xiàng)目形象象為代價(jià)，達(dá)達(dá)到一種吸引引眼球，造成成“出位”的的效果。這種推廣方式式容易破壞項(xiàng)項(xiàng)目的品質(zhì)感感，拉低了項(xiàng)項(xiàng)目形象。別墅營(yíng)銷推廣廣類型分類別墅營(yíng)銷推廣廣類型分類別墅營(yíng)銷推廣廣類型分類溫馨親情——親愛的Villa這種推廣主題題以親情、愛愛情等一些人人文關(guān)懷為主主題展開，容容易與客戶的的心靈產(chǎn)生共共鳴。這種推廣方式式容易破壞項(xiàng)項(xiàng)目的品質(zhì)感感，拉低了項(xiàng)項(xiàng)目形象。別墅營(yíng)銷推廣廣類型分類別墅營(yíng)銷推廣廣類型分類性價(jià)比——領(lǐng)秀硅谷、京京城雅居這種推廣方式式以項(xiàng)目的性性價(jià)比、地段段價(jià)格比、產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格比等等等進(jìn)行推廣廣，主打低價(jià)價(jià)格獲得高品品質(zhì)。這種推廣方式式完全放棄了了項(xiàng)目的附加加價(jià)值，拉低低了項(xiàng)目的形形象，除非項(xiàng)項(xiàng)目真的具有有巨大的性價(jià)價(jià)比優(yōu)勢(shì)或者者售價(jià)很低，，否則不建議議采用。別墅營(yíng)銷推廣廣類型分類別墅營(yíng)銷推廣廣類型分類別墅營(yíng)銷推廣廣類型分類投資型推廣——龍城花園·燕京時(shí)光這種推廣方式式一般采用于于分時(shí)度假型型產(chǎn)品或類似似產(chǎn)權(quán)酒店運(yùn)運(yùn)作的產(chǎn)品。。別墅營(yíng)銷推廣廣類型分類推廣方向定位位關(guān)于推廣方向向的思考：推廣方向很大大程度上受到到地域、人文文等因素的影影響，因此不不同區(qū)域推廣廣方向呈現(xiàn)明明顯的區(qū)別東北部區(qū)域：：傳統(tǒng)的中央央別墅區(qū)，外外籍客戶居多多，投資型客客戶占相當(dāng)比比例，以國(guó)際際化方向?yàn)橹髦?。西山區(qū)域：依依靠西山區(qū)域域稀缺的自然然景觀，形成成獨(dú)特的核心心價(jià)值點(diǎn)，主主推西山價(jià)值值。南部區(qū)域：以以低端別墅為為主，一般主主推性價(jià)比。。北部區(qū)域：傳傳統(tǒng)的高端別別墅居住區(qū)，，以居住性型型客戶為主，，因此該區(qū)域域也是近年的的熱點(diǎn)區(qū)域，，競(jìng)爭(zhēng)十分激激烈，或“北北美”建筑風(fēng)風(fēng)格、美式生生活樣本；或或“水系”、、“水岸”；；或“原生森森林”；或““私湯”、““養(yǎng)生”；或或“原創(chuàng)”非非主流。雖然推廣方向向各不相同，，但最終的本本質(zhì)是強(qiáng)調(diào)一一種全新的生生活方式，這這種生活方式式是市區(qū)內(nèi)的的高檔公寓所所不能給予的的。因此各個(gè)個(gè)項(xiàng)目都針對(duì)對(duì)自己的特色色從各自的角角度去詮釋這這種新的生活活方式。推廣方向定位位推廣方向定位位我司建議選擇擇如下組織結(jié)結(jié)構(gòu)方式：人文價(jià)值生活方式**文化自然環(huán)境產(chǎn)品特色推廣方向推廣方向定位位經(jīng)過思考，我我們認(rèn)為這樣樣的推廣方向向一定會(huì)打動(dòng)動(dòng)客戶人.自然.建筑的完美結(jié)結(jié)合生態(tài)、寧?kù)o、、祥和的居住住氛圍我們推廣的不不是建筑本身身，而是一種種生活方式，，只有這樣才才能真正打動(dòng)動(dòng)人心，引起起共鳴。這種生活方式式是以產(chǎn)品特特色、環(huán)境特特色為基礎(chǔ)的的。同時(shí)借助**地產(chǎn)獨(dú)有的的特色文化進(jìn)進(jìn)一步拔高產(chǎn)產(chǎn)品的人文價(jià)價(jià)值。產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)營(yíng)造一個(gè)生態(tài)態(tài)、自然、舒舒適的環(huán)境景景觀1、在常規(guī)的園園林綠化上，，做出特色、、做出味道產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)紫藤：豆科,落葉木質(zhì)藤本本,枝灰褐色至暗暗灰色,奇數(shù)羽狀復(fù)葉葉,互生,長(zhǎng)20-30cm,小葉1-13,卵狀矩圓形至至卵狀披針形形,長(zhǎng)5-11cm,寬1.5-5cm,先端漸尖,基部圓形或?qū)拰捫?全緣,幼時(shí)兩面疏生生柔毛,總狀花序側(cè)生生且下垂,長(zhǎng)15-30cm,萼鐘狀,有柔毛,蝶形花冠紫色色或深紫色,長(zhǎng)約2cm,莢果扁,長(zhǎng)條形,長(zhǎng)10-20cm,密生灰褐色短短柔毛,花期4-5月,果期8-9月,果實(shí)入藥,治腹痛,種子含金雀花花鹼,花含芳香油,樹皮含紫藤,莖皮纖維可供供紡織用.喜光,略耐陰,較耐寒,耐瘠,耐水濕,喜疏松,肥沃排水良好好的土壤,有一定的抗旱旱能力產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)自古以來紫藤藤被視為高貴貴之花，常被被用于各種花花紋設(shè)計(jì)中。。淡紫和白色色的花串極顯顯優(yōu)雅尊貴。。

短暫暫的美麗,那紫穗懸垂、、繁英串串的的畫面，即告告知我春光將將歇，初夏來來臨了紫紫藤花盛開開于春夏之交交，是原產(chǎn)于于我國(guó)的一種種綠陰藤本植植物,又稱藤蘿、朱朱藤、黃環(huán)。。

這種種花在我國(guó)東東北、山西、、河南、江浙浙一帶的園林林里普遍栽植植，朝鮮和日日本也有種植植。產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)紫藤花的花色色大多為紫色色，花序長(zhǎng)20－30厘米，生于枝枝端或葉腋，，蝶形的花瓣瓣排列密集，，每串有50瓣，多者上百百瓣，一一樹紫藤花花宛如千百只只紫蝴蝶相擁?yè)磉B綴，芳華華爛漫。在在園藝造造景中，常把把紫藤花植于于門柵和花架架上，任其自自然攀繞生長(zhǎng)長(zhǎng)，待待濃葉滿架時(shí)時(shí)，一派莢果果沉甸，“蒙蒙茸一架自成成林”的景景象，是何其其優(yōu)雅！人人們對(duì)紫紫藤生命力強(qiáng)強(qiáng)、壽命極長(zhǎng)長(zhǎng)這一特點(diǎn)非非常偏愛。一一些被被紫藤所攀繞繞的植物早已已老死枯萎，，但紫藤仍然然旺盛生長(zhǎng)。。這一特點(diǎn)被被人們賦予了了長(zhǎng)壽的吉祥祥寓意。上上海的豫豫園里一株紫紫藤，蟠龍虬虬枝，古趣盎盎然，據(jù)說已已有300多年的歷史。。產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)美文頡選紫藤蘿瀑布宗璞我不由得停住住了腳步。從未見過開得得這樣盛的藤藤蘿，只見一一片淡紫色，，像一條瀑布布，從空中垂垂下，不見其其發(fā)端，也不不見其終極，，只是深深淺淺淺的紫，仿仿佛在流動(dòng)，，在歡笑，在在不停地生長(zhǎng)長(zhǎng)。紫色的大大條幅上，泛泛著點(diǎn)點(diǎn)銀光光，就像迸濺濺的水花。仔仔細(xì)看時(shí)，才才知那是每一一朵紫花中最最淺淡的部分分，在和陽(yáng)光光互相挑逗。。過了這么多年年，藤蘿又開開花了，而且且開得這樣盛盛，這樣密，，紫色的瀑布布計(jì)劃遮住了了粗壯的盤虬虬臥龍般的枝枝干，不斷地地流著，流著著，流向人的的心底?！覔崦艘幌孪履切⌒〉淖献仙幕ㄅ摚?，那里滿裝生生命的美酒釀釀，它張滿了了帆，在這閃閃光的花的河河流上航行。。它是萬(wàn)花中中的一朵，也也正是由每一一個(gè)一朵，組組成了萬(wàn)花燦燦爛的流動(dòng)的的瀑布。產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)1）建議在社區(qū)區(qū)內(nèi)種植1萬(wàn)株紫藤。紫藤花徑：慢慢跑小徑、中中心湖沿岸紫藤?gòu)V場(chǎng)：在在會(huì)所門前廣廣場(chǎng)搭建廊架架，形成300—500平米的庭院紫藤庭院：在在第一期別墅墅的庭院內(nèi)搭搭建廊架、種種植紫藤＊＊＊＊：在在近3萬(wàn)平米的園林林中有很大的的發(fā)揮空間產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)紫藤花徑產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)紫藤?gòu)V場(chǎng)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)紫藤庭院3）讓建筑也具具有生命力產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)2、本項(xiàng)目擁有有3萬(wàn)多平米的水水景，我們建建議在湖中養(yǎng)養(yǎng)殖天鵝、野野鴨子、魚等等，使水景更更具生命力。。產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)2、本項(xiàng)項(xiàng)目擁?yè)碛?萬(wàn)多平平米的的水景景，我我們建建議在在湖中中養(yǎng)殖殖天鵝鵝、野野鴨子子、魚魚等，，使水水景更更具生生命力力。產(chǎn)品實(shí)實(shí)現(xiàn)建立小小型動(dòng)動(dòng)物園園，養(yǎng)養(yǎng)殖孔孔雀、、梅花花鹿等等小動(dòng)動(dòng)物，，在樹樹上懸懸掛鳥鳥巢。。使社社區(qū)更更具生生態(tài)的的親和和力。。產(chǎn)品實(shí)實(shí)現(xiàn)建立小小型動(dòng)動(dòng)物園園，養(yǎng)養(yǎng)殖孔孔雀、、梅花花鹿等等小動(dòng)動(dòng)物，，在樹樹上懸懸掛鳥鳥巢。。使社社區(qū)更更具生生態(tài)的的親和和力。。產(chǎn)品實(shí)實(shí)現(xiàn)建立小小型動(dòng)動(dòng)物園園，養(yǎng)養(yǎng)殖孔孔雀、、梅花花鹿等等小動(dòng)動(dòng)物，，在樹樹上懸懸掛鳥鳥巢。。使社社區(qū)更更具生生態(tài)的的親和和力。。產(chǎn)品實(shí)實(shí)現(xiàn)建立小小型動(dòng)動(dòng)物園園，養(yǎng)養(yǎng)殖孔孔雀、、梅花花鹿等等小動(dòng)動(dòng)物，，在樹樹上懸懸掛鳥鳥巢。。使社社區(qū)更更具生生態(tài)的的親和和力。。產(chǎn)品實(shí)實(shí)現(xiàn)3、在社社區(qū)內(nèi)內(nèi)