內(nèi)蒙古大型商業(yè)地產(chǎn)營銷執(zhí)行方案（ppt共74P）

2011-3-28xx廣場營銷執(zhí)行計劃目錄項目概況1區(qū)域市場研究2項目價值梳理3項目定位4附加建議6營銷執(zhí)行方案5項目概況1項目基礎(chǔ)概況項目規(guī)劃解讀位置：本項目位于xx高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，xx大街與黃河大街交口東南側(cè)，xx大廈對面。項目四至東至xx東路，西至xx大街，南至校園路，北至黃河大街。交通：本項目距市政府3公里，距火車站1.5公里，距機場14公里，可以自駕車或選擇乘坐公交車，132路、133路、43路、20路、26路、29路公交均在項目周邊有站，交通極其便利。210國道（10公里）、京藏高速（8.9公里）、110國道（7.8公里），沿校園南路行駛7.9公里向右轉(zhuǎn)進入xx公路直走進入機場高速。配套：項目商業(yè)部分將成為xx最大的SHOPPINGMALL，內(nèi)有國際知名超市，國際名品百貨、擁有影院、娛樂、兒童娛樂、親子教育、休閑購物等，既給本項目居民帶來最大的便利，又給xx市民帶來了全新的購物體驗。項目基礎(chǔ)概況

整體規(guī)劃與經(jīng)濟指標(biāo)本項目致力塑造服務(wù)于高新區(qū)。與國際接軌、全天候交通系統(tǒng)、展示高新尖技術(shù)的城市綜合體形象。是集商務(wù)、金融、購物、休閑、宜居為一體的綜合性項目，涵蓋產(chǎn)品有寫字樓、公寓、酒店、SHOPPINGMALL、特色商業(yè)街等。規(guī)劃理念市場研究2宏觀市場競品研究市場總結(jié)宏觀市場新“國八條”出臺市場機會大于風(fēng)險利好投資性資金將回流本地市場置業(yè)機會愈加寶貴，市場將呈現(xiàn)“擇優(yōu)”趨勢新政將變相激活商業(yè)地產(chǎn)利空不斷的調(diào)整政策，使房地產(chǎn)市場整體熱度降溫加息、限購打擊購房者的購買信心，投資客戶購買謹慎競品研究紫金華府63萬㎡，4500元/㎡保利拉菲公館50萬㎡，5600元/㎡本案九合米蘭春天19萬㎡目前昆區(qū)南部及高新區(qū)開發(fā)項目總體量達573萬㎡，多以大規(guī)模純住宅開發(fā)項目為主。預(yù)計3-5年內(nèi)，項目全部入住后常駐人口將突破10萬，將會出現(xiàn)大量的商業(yè)需求。目前xx市住宅市場發(fā)展的熱點區(qū)域是昆區(qū)南及高新區(qū)東亞世紀(jì)城110萬，5300元/㎡京奧港帝景56萬㎡，5400元/㎡恒大名都50萬，7200元/㎡保成上元名府56萬㎡，5000元/㎡總部經(jīng)濟園30萬㎡，6000元/㎡三江尊園43萬㎡，6000元/㎡華發(fā)新城56萬㎡，8000元/㎡首創(chuàng)加州郡府40萬㎡，5500元/㎡競品研究：住宅類建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡約占地面積:17萬㎡建筑面積：55萬㎡套數(shù):一期887套認購均價：7600元/平米結(jié)構(gòu)組成:19棟18-28層住宅面積區(qū)間：94-388平米，其中以128-150三居為主力戶型精裝標(biāo)準(zhǔn)：空調(diào)、地板、櫥柜、衛(wèi)生間后期推貨：項目二期11年下半年開盤，一期目前剩余尾房均為高層工程現(xiàn)狀：一期封頂華發(fā)新城是昆南區(qū)域內(nèi)的精裝項目，品質(zhì)感強，優(yōu)越的配套為其熱銷增加砝碼。華發(fā)新城：配套優(yōu)越，品質(zhì)感強12345678一期競品研究：：住宅類建筑風(fēng)格：：法式新古古典主義風(fēng)風(fēng)格占地面積:19萬㎡建筑面積：：43萬㎡容積率：1.58交房標(biāo)準(zhǔn)：：毛坯套數(shù):聯(lián)排19棟80套，高層住住宅約500套目前均價：：聯(lián)排15000元/平米，高層層未售面積區(qū)間：：150-480平米工程現(xiàn)狀：：別墅現(xiàn)現(xiàn)房，高板板在建，快快封頂后期推貨：：聯(lián)排未集集中開盤，，已售80%高層蓄客中中，預(yù)計年年內(nèi)推出兩兩棟，約300套區(qū)域內(nèi)聯(lián)排排低密項目目，品質(zhì)感較強，，高層對外為6000-7000元/平方米，競競爭優(yōu)勢明明顯。三江尊園：：區(qū)域內(nèi)唯唯一復(fù)合別別墅社區(qū)競品研究：：住宅類保利拉菲公公館：品牌牌開發(fā)商，，品質(zhì)感高高物業(yè)類別住住宅、純純正法式建建筑公寓寓項目特色豪豪華居住住區(qū),花園園洋洋房房建筑筑類類別別板板樓樓裝修修狀狀況況毛毛坯坯開盤盤時時間間二二期期：：2010-5-2三期期：：2011-4-3入住住時時間間2012-5-31容積積率率2.50綠化化率率37.50%物業(yè)業(yè)公公司司保保利利物物業(yè)業(yè)公公司司二期期報報價價5500元/㎡工程程現(xiàn)現(xiàn)狀狀三三期期剛剛動動工工該項項目目是是區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)實實力力開開發(fā)發(fā)商商保保利利的的項項目目，，法法式式風(fēng)風(fēng)格格，，品品質(zhì)質(zhì)感感較較高高競品品研研究究：：住住宅宅類類建筑筑風(fēng)風(fēng)格格：：歐歐陸陸新新古古典典主主義義風(fēng)風(fēng)格格占地地面面積積:24萬㎡㎡建筑筑面面積積：：50萬㎡㎡套數(shù)數(shù):總套套數(shù)數(shù)1647套開盤盤時時間間：：2011-1-16目前前均均價價：：6600元/平方方米米裝修修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：：1600元/平方方米米結(jié)構(gòu)構(gòu)組組成成:高層層2棟28層面積積區(qū)區(qū)間間：：120-170平米米銷售售情情況況：：一一期期已已售售50%工程程現(xiàn)現(xiàn)狀狀：：在在建建恒大大名名都都整整體體風(fēng)風(fēng)格格與與元元素素設(shè)設(shè)計計與與恒恒大大華華府府相相當(dāng)當(dāng)，，前前期期推推廣廣工工作作可可謂謂全全方方位位，，高高力力度度，，攻攻擊擊性性強強，，市市場場目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶明明確確xx··恒大大名名都都：：口口碑碑較較好好，，價價值值品品牌牌競品品研研究究：：住住宅宅類類總部部經(jīng)經(jīng)濟濟園園：：區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)唯唯一一綜綜合合項項目目，，銷銷售售情情況況不不理理想想項目位置：xx東路東側(cè)、黃黃河大街北側(cè)側(cè)物業(yè)類別：住住宅、別墅、、寫字樓占地面積：17萬平方米建筑面積：29萬平方米開盤時間：一一期，2009年4月，二期，待待定入住時間：一一期2010年12月、二期待定定項目均價：小小高層6000元/平米、LOFT5000元/平米、別墅360萬元/套容積率：：1.38綠化率：：35%開發(fā)商：：xx市科海置業(yè)有有限責(zé)任公司司工程現(xiàn)狀：二二期在建該項目擁有優(yōu)優(yōu)勢的產(chǎn)品和和自身綜合條條件，此為基基礎(chǔ)優(yōu)勢；前前期推廣廣工作未到位位，廣告延展展性不夠在售已投入使用總部經(jīng)濟園金融廣場燕趙大廈傳媒大廈財富中心帝豪天下當(dāng)代生態(tài)大廈競品研究目前xx市寫字樓市場發(fā)展的熱點區(qū)區(qū)域是鋼鐵大大街目前xx市寫字樓集中中分布在鋼鐵鐵大街沿線，，城市南部區(qū)區(qū)域?qū)懽謽鞘惺袌鎏幱诔跫壖夒A段。金地大廈競品研究：寫寫字樓類財富中心項目位置：xx市昆都侖侖區(qū)鋼鐵大街街74號占地面積：4850平方米建筑面積：53365平方米建筑風(fēng)格：現(xiàn)代、璃幕墻、晶體雕塑感入住時間：2011年元月項目均價：11800元/平米容積率：：8物業(yè)費費：12元/平方米·月物業(yè)公司：世邦魏理仕開發(fā)商商：xx市華銀置置業(yè)有限公司司工程進度：現(xiàn)房銷售情況：分半層或整層層銷售，目前前剩余10層未售配套資源：周邊擁有從小小學(xué)到中學(xué)完完整的教育體體系、齊全的的市政、金融融商業(yè)辦事處處、成熟的娛娛樂休閑場所所競品研究：寫寫字樓類總部經(jīng)濟園項目位置：xx東路東側(cè)、黃黃河大街北側(cè)側(cè)面積區(qū)間：900-3400㎡戶型：敞開式辦公物業(yè)公司：海德酒店五星星級物業(yè)管理理物業(yè)費：2元/㎡·月建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡約；玻玻璃幕墻、干干掛石材、鋁鋁板銷售情況：一期已經(jīng)售完完，二期待售售，二期銷售售價格預(yù)計為為9000-10000元/平方米一期寫字樓出售出售統(tǒng)一經(jīng)營營出租收租金競品研究：寫寫字樓類帝豪天下項目位置：昆都侖區(qū)鋼鐵鐵大街南側(cè)12號物業(yè)類別：寫字樓建筑類別：高層占地面積：12267平方米建筑面積：73602平方米入住時間：2009-12-31項目均價：7900元/平米容積率：：6工程進度：現(xiàn)房開發(fā)商：：xx市星龍房房地產(chǎn)有限公公司周邊配套：工行、建行、、中行、藥店店、餐飲、學(xué)學(xué)校、醫(yī)院、、移動、聯(lián)通通、電信等，均相距不超過一百米，商業(yè)氛圍良良好市場總結(jié)項目周邊以板板式平層住宅宅產(chǎn)品為主，，本項目多樣化的產(chǎn)品品類別，在市場中將將成為稀缺。。目前市場上的的寫字樓多以以整層或半層層銷售，以財財富中心為例例，整層標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)面積為1700平方米，總價價近2000萬，相對較高高，銷售情況況不理想，建建議本項目寫寫字樓以整層和分售售的模式結(jié)合合，從而加快銷銷售速度及放放大銷售利潤潤。項目分析3在售產(chǎn)品梳理理項目SWOT分析項目價值梳理理在售產(chǎn)品梳理理C地塊公寓SOHO地上建筑面積約10萬平米G地塊1#、2#寫字樓地上建筑面積約6萬平米3#2#1#根據(jù)市場需求求及蓄客量首先推出C地塊1#、5#、9#公寓，總建筑筑面積約2.6萬平米左右。。其次推出G地塊中的1#寫字樓，總建建筑面積約3萬平米左右開開始進行銷售售。再次推出G地塊2#寫字樓，總建建筑面積約3萬平米左右開開始進行銷售售。最后，通過首首先推出的C地塊公寓中戶戶型在市場中中的檢驗與客客戶的反饋，，及時把C地塊剩余部分分或是一部分分公寓樓戶型型進行完善；；同時推出的的還有G地塊中3#寫字樓產(chǎn)品，，以適當(dāng)時機機陸續(xù)入市。。項目SWOT分析容積率較高，，限制了項目目居住類產(chǎn)品品的品質(zhì)綜合性、大規(guī)規(guī)模－－開發(fā)發(fā)周期長風(fēng)險險大目前，區(qū)域距距城中心較遠遠，客戶認可可度相對略低低ＷＯ高新區(qū)優(yōu)惠政政策，帶來了了大量的高知知消費群體周邊高端住宅宅項目較多，，帶來大量的的高消費群體體交通系統(tǒng)不斷斷完善，將帶帶動周邊配套套設(shè)施建設(shè)政府對城市的的合理有序規(guī)規(guī)劃，保障了了區(qū)域可持續(xù)續(xù)發(fā)展目前區(qū)域商業(yè)業(yè)產(chǎn)品斷檔，，為項目銷售售帶來了機會會區(qū)域內(nèi)唯一大大型商業(yè)綜合合體，商業(yè)配配套完善項目產(chǎn)產(chǎn)品多多樣化化，填填補區(qū)區(qū)域空空白地塊周周邊居居住及及教育育配套套齊全全地塊指指標(biāo)規(guī)規(guī)劃規(guī)規(guī)模較較大，，大盤盤氣質(zhì)質(zhì)明顯顯房地產(chǎn)產(chǎn)知名名品牌牌開發(fā)發(fā)商SＴ未來周周邊項項目超超過500萬總建建面住住宅項項目的的上市市，競競爭會會不斷斷加劇劇國家宏宏觀政政策調(diào)調(diào)控的的不可可預(yù)測測性搶占市市場時時機，，確定市市場主主導(dǎo)型型大盤盤地位位項目價價值梳梳理地段---城市中中軸線線，未未來城城市新新核心心；城市發(fā)發(fā)展---xx高新區(qū)區(qū)，政政府扶扶持區(qū)區(qū)域發(fā)發(fā)展；綜合保保障---世界500強央企企開發(fā)發(fā)；功能系系統(tǒng)---三位一一體業(yè)態(tài)相相互支支持；；品質(zhì)硬硬件---產(chǎn)品解解析；；主力店店優(yōu)勢勢---國際品品牌的的引進進；生活方方式—未來生生活方方式，，居住住、辦辦公、、購物物娛樂樂于一一體；；創(chuàng)新理理念—全天候候交通通系統(tǒng)統(tǒng)，汽汽車xx。項目定位4市場定定位客戶定定位價格定定位市場定定位xx廣場：：是xx房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)的領(lǐng)跑者者是xx走向現(xiàn)代化化、國國際化化舞臺的的城市名名片客戶定定位公寓類產(chǎn)品在高新區(qū)產(chǎn)業(yè)園里工作、中高端商務(wù)人群——LOMO一族其他區(qū)域企業(yè)白領(lǐng)，政府官員，私營業(yè)主包頭周邊城市如鄂爾多斯財富自住人群擁有投資眼光的財富階層便捷舒舒適居居住氛氛圍居居住品品質(zhì)投資回回報需求需求客戶定定位寫字樓產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的發(fā)展成熟，或發(fā)展中的企業(yè)，以及與這些企業(yè)有業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)的企業(yè)——總部基地、小企業(yè)孵化器目前包頭市需改善目前辦公條件的私企業(yè)主擁有投資眼光的財富階層需求需求投資回回報形象效效率率資資源客戶定定位客戶層層產(chǎn)品層層地緣客客戶區(qū)域內(nèi)內(nèi)公務(wù)務(wù)員/中高管管/教授/私營業(yè)業(yè)主區(qū)域中中高端端客戶戶呼包鄂鄂中高高端客客戶公務(wù)員員/企業(yè)中中管層層/高級白白領(lǐng)/自由職職業(yè)者者/企業(yè)中中高層層/私營業(yè)業(yè)主/中產(chǎn)家家庭/周邊旗旗縣私私營業(yè)業(yè)主公寓寫字樓樓商業(yè)招商先先行，，促進進公寓寓銷售售，突突出項項目差差異化化借助招招商成成果，，利用用事件件營銷銷，擴擴大公公寓及及寫字字樓連連帶銷銷售公寓、、寫字字樓的的持續(xù)續(xù)熱銷銷促進進商業(yè)業(yè)的蓄蓄客積積累推行““互動及及升級級”為核核心內(nèi)內(nèi)容的的客戶戶定位位模式式，配合合產(chǎn)品品開發(fā)發(fā)和類類型，，整體體塑造造可持持續(xù)性性發(fā)展展的客客戶互互動，，為后后期產(chǎn)產(chǎn)品預(yù)預(yù)留空空間。。前期主主力客客戶后期主主力客客戶自住自住、、教育育、投投資自住、、教育育、投投資價格定定位定價原原則：：{市場定定位決決定物物業(yè)價價格}一般而而言，，物業(yè)業(yè)定價價的高高低，，取決決于其其綜合合市場場定位位的高高低，，物業(yè)業(yè)綜合合素質(zhì)質(zhì)高，，其市市場定定位高高，價價格自自然高高，反反之亦亦然。。一個個恰當(dāng)當(dāng)?shù)姆衔镂飿I(yè)市市場定定位的的價格格，輔輔之以以行之之有效效的銷銷售策策略，，便容容易取取得良良好的的銷售售成績績。反反之，，違背背其真真實市市場定定位所所確定定的銷銷售價價格，，便會會違反反市場場規(guī)律律，極極易導(dǎo)導(dǎo)致銷銷售工工作的的失敗敗。{價格制制定要要符合合定價價環(huán)境境}穩(wěn)定的的政治治局勢勢，繁繁榮的的經(jīng)濟濟環(huán)境境以及及良好好的供供給關(guān)關(guān)系，，能促促使物物業(yè)價價格走走強；；同樣樣，經(jīng)經(jīng)濟蕭蕭條、、物業(yè)業(yè)明顯顯供過過于求求時，，物業(yè)業(yè)降價價或者者重新新定位位、包包裝是是比較較常用用的手手段。。{定價要要保持持一定定的競競爭性性}開發(fā)商商定價價時無無論采采用何何種定定價方方法，，其所所制定定的價價格都都應(yīng)具具有一一定的的市場場競爭爭性。。因為為價格格是房房地產(chǎn)產(chǎn)銷售售中令令廣大大客戶戶最為為敏感感的因因素之之一，，故應(yīng)應(yīng)保證證項目目在推推廣銷銷售時時（特特別是是在推推廣銷銷售初初期））的價價格具具有一一定的的競爭爭力，，此舉舉有利利于項項目在在入市市之初初就能能吸引引客戶戶關(guān)注注，盡盡快搶搶占市市場份份額，，并創(chuàng)創(chuàng)造較較旺的的人氣氣，為為后期期銷售售打下下較好好的基基礎(chǔ)。。價格定位位市場比較較法、權(quán)權(quán)重系數(shù)數(shù)法制定定項目價價格可比性項項目項目類別別、區(qū)域域位置、、產(chǎn)品戶戶型、價價格、配配套、期期房/現(xiàn)房等項目比較較原則同區(qū)域同同類型產(chǎn)產(chǎn)品；比較類別別住宅：華華發(fā)新城城、三江江尊園、、總部經(jīng)經(jīng)濟園、、保利拉拉菲公館館、恒大大名都寫字樓：：財富中中心、帝帝豪天下下、萬達達廣場、、金融廣廣場、價格定位位樓盤權(quán)重本項目華發(fā)新城三江尊園總部經(jīng)濟園保利拉菲公館恒大名都Ａ12345權(quán)重100%40%30%15%10%5%均價(元/M2）Ｐ---

----76006500600055006600位置10998786交通9887786商服配套8877656公共教育設(shè)施6665454小區(qū)規(guī)模8867676項目規(guī)劃8777776戶型結(jié)構(gòu)9877787建筑類型7676665容積率8567766期房/現(xiàn)房8577757精裝/毛坯7664446物業(yè)服務(wù)5445454發(fā)展商知名度7566577合計QAQQ1Q2Q3Q4Q5100848883788176價格定位位本項目毛毛坯基本本價格預(yù)預(yù)期QA、Q1～5：各項目目得分；；Q’：各項目目權(quán)重值值；P為折算毛毛坯均價價；PA為預(yù)期毛毛坯價格格；修正后各各相關(guān)樓樓盤價格格：G=（QA／Q1～5）×PPA=∑∑G×Q’/(GA/Q）計算均價價為6780元/平方米。。按照年度度10%增長率，，年末均均價達到7458元/平方米。。項目名稱華發(fā)新城三江尊園總部經(jīng)濟園保利拉菲公館恒大名都G86767831773267738684Q’40%30%15%10%5%Ｇ×Q＇347023491160677434本項目預(yù)期價PA6780

價格定位位樓盤權(quán)重本項目財富中心金融廣場總部經(jīng)濟園金地大廈帝豪天下Ａ12345權(quán)重100%5%45%30%15%5%均價(元/M2）Ｐ---

----118006800900060007900地段13111313101213商務(wù)環(huán)境1291299912交通1291210101112物業(yè)服務(wù)9897777停車位9987587配套設(shè)施1010910889期房/現(xiàn)房125121181212外立面8888788裝修8647665品牌9566766合計QAQQ1Q2Q3Q4Q5100819488788792價格定位位本項目毛毛坯基本本價格預(yù)預(yù)期QA、Q1～5：各項目目得分；；Q’：各項目目權(quán)重值值；P為折算毛毛坯均價價；PA為預(yù)期毛毛坯價格格；修正正后各相相關(guān)樓盤盤價格：：G=（QA／Q1～5）×PPA=∑∑G×Q’/(GA/Q）根據(jù)市場場情況，，本項目目寫字樓樓價格為為6477元/平方米。。按照年度度10%增長率，，年末均均價達到7124元/平方米。。項目名稱財富中心金融廣場總部經(jīng)濟園金地大廈帝豪天下G1260777631153869128624Q’5%45%30%15%5%Ｇ×Q＇63034%349315%346154%103687%43122%本項目預(yù)期價PA6477

營銷策略4整體營銷銷策略價格策略略銷售策略略推廣策略略營銷評價價體系客戶資源源維護階段重點點工作梳梳理整體營銷銷策略新項目入入市如何何打響知名名度？營銷線產(chǎn)品線互相促進銷售多產(chǎn)品線同步推出，提升關(guān)注度開盤熱銷，提升項目知名度推廣線倚重本地推廣，異地多點開花多媒介渠道組合，擴大傳播面高調(diào)亮相，異化推廣整體營銷銷策略公寓、寫寫字樓、、商業(yè)互互動xx廣場創(chuàng)造造的將是是一種新新的居住住、辦公公、商業(yè)業(yè)等為一一體的模模式，相相互之間間不能完完全割裂裂；銷售上采采用價格格互動，，如：在在購買了了一種物物業(yè)，客客戶如再再購買其其他物業(yè)業(yè)采取價價格優(yōu)惠惠的方式式；生活上采采用消費費互動，，如：會會員卡等等。公寓相互影響響公寓相互要求求公寓目標(biāo)策略營銷方式體現(xiàn)形式案例高度（1）樹立品牌策略公關(guān)+新聞抄作事件營銷、論壇營銷、新聞營銷1、組織或參與國際性活動2、城市區(qū)域發(fā)展論壇深度（2）產(chǎn)品精品策略打造產(chǎn)品銷售力營銷中心+樣板間+人文+體驗=場景營銷整體賣場氛圍營造：營銷中心、樣板間展示、物業(yè)服務(wù)體驗、小眾文化活動1、營銷中心活動（開放、記者團）2、樣板間參觀3、產(chǎn)品推介會廣度（3）整合社會資源，建立聯(lián)盟策略渠道+資源+時間+配合獲取政府政策資源支持，或媒體、大型集團配合。1、城市運營（高峰論壇）2、高端團體活動（科技園區(qū)團購提升項目客群形象）整體營銷銷策略項目營銷銷的三個個核心戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)：價格策略略低開高走走，穩(wěn)步步上升??！首次開盤均價7000元/㎡銷售策略略貨值梳理理總貨值10.8億年均價6500元/㎡2011年銷售節(jié)節(jié)奏：年度任務(wù)務(wù)7億分解計劃年均價7500元/㎡銷售策略略4月5月7月11月12月公寓集中換簽寫字樓集中換簽售樓處啟幕C區(qū)蓄客800-1000組8月G1#蓄客存貨去化C區(qū)1、5、9開盤C區(qū)2、10、11開盤6月9月10月1、5、9#持續(xù)銷售簽約50%G1#開盤G1#銷售并蓄客2、10、11#蓄客G2/3#銷售G2/3#開盤2、10、11#持續(xù)銷售G區(qū)南側(cè)底商C區(qū)東側(cè)底商蓄客C區(qū)12開盤12#蓄客3、4#蓄客存量持續(xù)銷售G區(qū)寫字樓銷售2.2億C區(qū)公寓銷售3.8億視市場情況推出其他產(chǎn)品完成1億2011年推廣階階段劃分分4月5月6月7月8月9月蓄客籌備備期開盤強銷銷期持續(xù)銷售售期收官銷售售期開盤前準(zhǔn)準(zhǔn)備、蓄蓄客售樓處啟啟幕C首批開盤盤銷售交叉G蓄客CC區(qū)第二批批開盤，，寫字樓樓開盤持續(xù)熱銷銷銷售狀態(tài)態(tài)推廣狀態(tài)態(tài)戶外、圍圍擋、道道旗、網(wǎng)絡(luò)、短短信、活活動為主主廣播、電電視、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、短短信、活活動、紙紙媒（集中推廣廣）暖場活動動、渠道道拓展、、短信、戶戶外、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)短信、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、戶戶外、客戶維護護活動C區(qū)第三次次開盤及及寫字樓樓持續(xù)銷銷售企業(yè)、項目形形象樹立立10月11月12月推廣策略略銷售策略略銷售要點點公寓類產(chǎn)產(chǎn)品：作為商住住兩用型型產(chǎn)品，，是區(qū)域域住宅和和辦公產(chǎn)產(chǎn)品的補補充，首首先要放放大公寓寓部分豐富的產(chǎn)產(chǎn)品類型型，項目本本身提供供的便捷捷的生活活方式，，對項目目的銷售售將起到到積極的的作用。。關(guān)鍵點點：整合合資源、、重渠道道。寫字樓類類產(chǎn)品：：項目地處處xx高新區(qū)。。因本區(qū)區(qū)域商務(wù)務(wù)寫字樓樓普遍享享受產(chǎn)業(yè)業(yè)政策扶扶持，我我們也可可以爭取取當(dāng)?shù)禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策策影響，，使競爭爭處于同同一平臺臺。以本本項目寫寫字樓爭爭取政策策是基礎(chǔ)礎(chǔ)，著重重在于渠道拓展展和大客客戶（針對區(qū)區(qū)域大客客戶進行行公關(guān)銷銷售）是是銷售寫寫字樓的的核心。。推廣策略略倚重本地地推廣，，異地多多點開花花活動+體驗+渠道+跨界綁定事件件，使項項目持續(xù)續(xù)成為新新聞關(guān)注注點；現(xiàn)場活動動做重點點，引導(dǎo)導(dǎo)客戶感感受。核心策略略推廣策略略

內(nèi)蒙內(nèi)蒙山西…推廣范圍圍：立足足xx，放眼周周邊，覆覆蓋內(nèi)蒙蒙

xx周邊xx周邊客戶戶也將是是本項目目的重要要來源，，尤其要要重點關(guān)關(guān)注鄂爾爾多斯推廣策略略媒體接觸觸點紙媒接觸觸點現(xiàn)場體驗驗接觸點DM接觸點戶外接觸觸點活動接觸觸點全面信息息告知性信信息品牌形象象貫徹始終終齊頭并重重階段強化化應(yīng)客所需需貫徹始終終貫穿全程程營銷接觸點媒體DM運用戶外廣告報紙平面現(xiàn)場體驗活動全方位接接觸點策策略：告知性信信息產(chǎn)品信息息品牌形象象指示信息息產(chǎn)品信息息服務(wù)信息息產(chǎn)品細節(jié)節(jié)信息氛圍感受受活動營銷節(jié)點大活動，周周暖場活動持續(xù)不斷戶外長期投放機場及高速路牌3塊，市區(qū)路牌5塊，火車站、工地圍擋短信以本地為主，覆蓋呼包鄂的重點行業(yè)資源紙媒節(jié)點性投放包頭報紙（內(nèi)蒙古地區(qū)發(fā)行），業(yè)內(nèi)雜志選擇性投放直投5-10月節(jié)點前投放以包頭為主，重要節(jié)點涵蓋呼包鄂地區(qū)電視5、8、9月新聞類關(guān)注節(jié)目廣播4-9月節(jié)點性投放，每天三次網(wǎng)絡(luò)搜房、新浪、包頭房地產(chǎn)均小量投放，重要節(jié)點加大投放量其他資源跨界資源配合、渠道拓展推廣媒介介組合策策略：推廣策略略活動策略略：現(xiàn)場場氛圍促促成交呼包鄂地地區(qū)舉行行項目推推介會，，有的放放矢持續(xù)保持持現(xiàn)場氛氛圍交流沙龍龍結(jié)合客戶戶需求，，提前準(zhǔn)準(zhǔn)備，重重點利用用會所平平臺，體體現(xiàn)生活活氛圍。。直效推介介會暖場活動動客戶維系系活動活動支持暖場活動節(jié)點活動直銷推介活動客戶維護活動開盤、樣樣板間開開放、售售樓處啟啟幕等營營銷節(jié)點點活動推廣策略略營銷主旨：為實現(xiàn)本階段段的大量蓄客客，需大力鋪鋪開本地推廣廣，同時啟動動客戶拓展、、推介動作，，強化營銷現(xiàn)現(xiàn)場。推廣配合：以本地組合渠渠道造勢，在在短時間內(nèi)形形成營銷勢能能。推廣主題：xx廣場榮耀面世世，公寓即將將盛裝開放為為主題吸引全城造勢，高高調(diào)亮相本地鋪開，現(xiàn)現(xiàn)場強銷，持持續(xù)蓄客營銷執(zhí)行策略略第一階段造勢期（4-5月）推廣策略投放原則：以以節(jié)點活動為為主要推廣手手段，配合多多渠道營銷方方式，加快蓄蓄客節(jié)奏。媒體類型媒體名稱投放形式目的投放比重主力渠道活動活動業(yè)內(nèi)、暖場、拓展擴大市場知名度配合手段

戶外路牌、戶外、圍擋整幅擴大市場聲音短信短信資源分類擴大品牌知名度平面xx晚報、內(nèi)蒙古晨報、樓市、新地產(chǎn)、三聯(lián)、財經(jīng)整版呼包鄂，擴大項目影響力直投呼包鄂高端雜志投遞高端雜志直投深度挖掘潛在的市場客戶網(wǎng)絡(luò)xx房地產(chǎn)、新浪、搜房首頁文字鏈持續(xù)釋放項目信息軟宣新聞宣傳項目月刊、媒體宣傳宣傳項目品牌形象第一階段造勢期（4-5月）媒介選擇推廣策略第一階段造勢期（4-5月）關(guān)鍵動作市場形象快速速啟動全部圍擋、戶戶外、道旗等等資源全部啟啟動傳播，擴擴大市場聲音音。以時尚公寓盛盛裝開盤為吸吸引點，提升升市場關(guān)注度度。銷售物料支持持推廣策略第一階段造勢期（4-5月）關(guān)鍵動作——行業(yè)專家行動動聯(lián)合網(wǎng)絡(luò)媒體體（搜房、xx地產(chǎn)網(wǎng)）做城城市綜合體發(fā)發(fā)展方向?qū)＜壹艺搲?，并同同步邀約各大大媒體參與傳傳播，迅速擴擴大本地傳播播面。論壇主題：第一次：城市市綜合體如何何帶動城市的的發(fā)展第二次：xx市各大商圈形形成及未來發(fā)發(fā)展研討第三次：未來來生活的居住住夢想推廣策略第一階段造勢期（4-5月）關(guān)鍵動作——售樓處啟用儀儀式推廣策略內(nèi)容：邀請政府領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)、媒體、業(yè)業(yè)內(nèi)人士、意意向客戶參加加，旨在烘托托氛圍，高調(diào)調(diào)面市。吸引點：運用造云機、、熱氣球等吸吸引民眾眼球球準(zhǔn)備印有xx廣場LOGO的精美小禮品品，到訪即送送拓展方式：借借助路虎車友友會、寶馬車車友會、行業(yè)業(yè)協(xié)會等部門門搭建橋梁，，實現(xiàn)圈層營營銷活動；拓展手段：邀邀請或參與相相關(guān)的活動，，適時以沙龍龍、專屬晚宴宴等形式的推推介會。第一階段造勢期（4-5月）關(guān)鍵動作——定向拓展行動動推廣策略營銷主旨：寫字樓的蓄客客，銷售存量量公寓產(chǎn)品。。推廣配合：發(fā)揮直效媒體體作用，聯(lián)動動炒作盛大開盤，熱熱銷持續(xù)本地鋪開，現(xiàn)現(xiàn)場強銷，持持續(xù)蓄客營銷執(zhí)行策略略第二階段強銷期（6-8月）推廣策略媒體類型媒體名稱投放形式目的投放比重主力渠道活動活動開盤、拓展、節(jié)點、節(jié)日活動維護客戶，充分發(fā)揮意見領(lǐng)袖的轉(zhuǎn)介紹能力配合手段

戶外路牌、戶外整幅擴大市場聲音傳媒電視臺、電臺專題、插播擴大品牌知名度短信短信資源分類擴大市場聲音軟宣新聞宣傳項目月刊、媒體炒作宣傳項目品牌形象網(wǎng)絡(luò)xx房地產(chǎn)、新浪、搜房首頁文字鏈持續(xù)釋放項目信息直投呼包鄂高端雜志投遞高端雜志直投深度挖掘潛在的市場客戶平面xx晚報、內(nèi)蒙古晨報、樓市、新地產(chǎn)、三聯(lián)、財經(jīng)整版呼包鄂傳播，擴大影響力媒介選擇第二階段強銷期（6-8月）推廣策略第二階段強銷期（6-8月）關(guān)鍵動作——公寓集中釋放放5月初舉辦會所所揭幕儀式，，公寓集中認認購，到訪有有禮。配合活動：開開盤活動開盤集中認購購，邀請明星星及市政府領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)到場參加加啟幕儀式，，聯(lián)合媒體做做轟動全城，，媒體追隨報報道，引起大大眾關(guān)注?；顒又黝}：xx廣場宏篇啟幕幕，暢想未來來生活推廣策略第二階段強銷期（6-8月）關(guān)鍵動作——跨界資源應(yīng)用用寫字樓蓄客啟啟動主題活動：與寶馬入駐、新新車發(fā)布會、IBM價值探索之旅旅、行業(yè)協(xié)會會論壇及xx大型企業(yè)年中中會結(jié)合，提升投投資客對項目目投資前景的的預(yù)期，迅速速積累客戶。。推廣策略第二階段強銷期（6-8月）關(guān)鍵動作——影視藝術(shù)鑒賞賞行動電影季活動概概述：1.與戛納電影節(jié)節(jié)同步（6月）2.與熱映影片同同步主題3.影音室互動游游戲開放4.提供飲料、小小吃活動地點：售售樓處影音室室活動意義：讓讓xx廣場銷售中心心變成生活不不可或缺的一一部分推廣策略第二階段強銷期（6-8月）關(guān)鍵動作——雛鷹行動家庭生活的重重心問題——下一代教育問問題活動意義：1.引起家庭關(guān)注注與參與2.以書法、繪畫畫、涂鴉、環(huán)環(huán)保為主題3.兒童活動中心心開放4.知名畫家、書書法家助陣，，明星效應(yīng)活動地點：售售樓處兒童活活動中心推廣策略推廣策略第三階段持銷期（9-10月）關(guān)鍵點——品牌入駐簽約約儀式促進寫字樓產(chǎn)產(chǎn)品的銷售通過活動，借借助媒體聲音音，在市場上上形成一定的的品牌影響力力，給后期寫寫字樓的銷售售增加潛力客客戶。63推廣策略活動目的：放大企業(yè)文化化，讓客戶感感受到企業(yè)關(guān)關(guān)懷活動內(nèi)容：花園慈善特賣賣酒會媒體配合：短信、項目網(wǎng)網(wǎng)站、軟文（（活動后）花園慈善特賣賣酒會第三階段持銷期（9-10月）時尚風(fēng)情季邀請客戶到銷銷售現(xiàn)場參加加互動式的體體驗活動，營營造良好的賣賣場氛圍。64甜點品嘗法式餐具展及及拍賣DIY手工制作推廣策略第三階段持銷期（9-10月）推廣策略第四階段年度收官期（11-12月）拉斯維加斯狂狂歡以賭城拉斯維維加斯的形式式，配合嘉年年華游戲散點點，營造狂歡歡氣氛老客戶答謝會會老客戶專場PARTY，附送專屬禮禮品推廣費用按可售房源的的銷售任務(wù)來來預(yù)算，銷售額度為7億前期公寓與寫寫字樓的推廣廣比例約占銷銷售額度的1.5%計劃推廣費用用為：1000萬元（不含招商費費用）本年度供貨值值為10.8億客戶資源維護護一、會員制考慮目前本項項目相關(guān)證件件尚不齊全，，為避免蓄客客收錢所帶來來的風(fēng)險，建建議采用成立立項目“VIP俱樂部”，以以辦理會員卡卡名義進行，，客戶只需完完整填寫《入會申請表》中信息即可成成為本項目會會員，本會不不收取任何會會務(wù)費及活動動費，該卡僅僅為購房意向向登記使用，，卡上的號碼碼僅作為開盤盤時參與開盤盤搖號的依據(jù)據(jù)，不作為選選房順序依據(jù)據(jù)，同時會員員可享受以下下特權(quán)：會員可以提前前獲得最新推推出的樓盤資資料和售樓全全套印刷資料料；會員可以在樓樓盤正式推出出之前，得到到優(yōu)先安排參參觀樣板間；；會員可以得到到優(yōu)先排號并并安排選購房房型；會員可以特別別安排參觀本本公司旗下的的優(yōu)良房產(chǎn)及及物業(yè)；會員可以在購購買本項目時時享受價格優(yōu)優(yōu)惠；客戶資源維護護會員可以自由由選擇參加公公司舉辦的各各類論壇、討討論、沙龍及及各類聯(lián)誼活活動；會員可以免費費并定期地收收到載有本會會活動和購置置房產(chǎn)資訊的的公司月刊會員可以享用用公司精選商商家所提供的的購物折扣和和優(yōu)質(zhì)服務(wù)；；會員介紹朋友友購房還可以以享受特別獎獎勵，被介紹紹人也將得到到額外的優(yōu)惠惠待遇；會員可充分享享受購房、裝裝修、家具、、建材等方面面最大程度的的團購優(yōu)惠會員可以參加加會員積分計計劃，獲得意意想不到的驚驚喜和豐盛的的獎勵；會員可以通過過本會了解置置業(yè)常識、家家裝知識。客戶資源維護護一、其他形式式設(shè)立社區(qū)巴士士，長期的流流動路牌——專設(shè)免費看房班車在星級酒店及及客源較廣地地段。提升老客戶滿滿意度，口碑碑宣傳，配合合老代新優(yōu)惠活活動積累客戶。區(qū)域覆蓋：區(qū)域客群地緣緣情結(jié)較重，，通過點對點點的渠道傳播播，深度闡釋釋產(chǎn)品信息，，達到傳播效效果最大化，，建立項目市市場差異化形形象，積累大大量有效客戶戶。業(yè)界界互互動動：：兼顧顧大大眾眾客客戶戶和和業(yè)業(yè)界界人人士士，，通通過過業(yè)業(yè)內(nèi)內(nèi)人人士士向向目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶傳傳播播。。品牌牌聯(lián)聯(lián)動動：：共同同衍衍生生區(qū)區(qū)域域價價值值，，樹樹品品質(zhì)質(zhì)社社區(qū)區(qū)形形象象標(biāo)標(biāo)桿桿。。挖掘掘區(qū)區(qū)域域價價值值，利利用用三三江江尊尊園園、、華華發(fā)發(fā)新新城城同同時時進進行行炒炒作作，，用用投投資資的的眼眼光光預(yù)預(yù)見見城城市市的的未未來來。。建立立客客戶戶檔檔案案，在在重重要要節(jié)節(jié)日日為