2004年武漢某住宅C地塊策劃第二次補(bǔ)充說(shuō)明（ppt）

C地塊十大問(wèn)題再再回答2003年10月21日，三、四期規(guī)劃方案正式報(bào)批，其間幾經(jīng)周折，目前已獲得規(guī)劃部門(mén)通過(guò)。至此C地塊的規(guī)劃方案已經(jīng)定稿，同時(shí)C地塊的各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)明確確定?；诖耍錆h地區(qū)C地塊項(xiàng)目策劃團(tuán)隊(duì)根據(jù)定稿后的各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)對(duì)C地塊開(kāi)發(fā)中相關(guān)的十大問(wèn)題進(jìn)行再再回答。C地塊十大問(wèn)題再再回答一.目標(biāo)客戶(hù)群二.產(chǎn)品定位及賣(mài)點(diǎn)三.主題概念、風(fēng)格四.品牌要求五.競(jìng)爭(zhēng)策略六.現(xiàn)金流、風(fēng)險(xiǎn)贏利和決策七.產(chǎn)品推出市場(chǎng)時(shí)間八.主力戶(hù)性、面積、總價(jià)九.開(kāi)發(fā)規(guī)模、順序、地塊、規(guī)劃指標(biāo)十.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析

一、目標(biāo)客戶(hù)群分布在漢口地區(qū)的家庭年收入在5-8萬(wàn)元以上的小私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)白領(lǐng)、大型國(guó)有企業(yè)管理層以及有一定積蓄、夫妻收入較穩(wěn)定的想二次置業(yè)的城市居民。該群體的購(gòu)房動(dòng)機(jī)：對(duì)目前住所不夠滿(mǎn)意（或面積小、或房屋結(jié)構(gòu)不好、或現(xiàn)有居住環(huán)境不理想、有與老人分居的愿望）。家庭構(gòu)成：主要年齡段在35—45歲之間，三口之家或少量帶一方父母一家四--五口。該群體文化程度：文化層次較高，大專(zhuān)以上的約占70%。該群體消費(fèi)偏好：在盡量花相對(duì)低的成本的同時(shí)希望能夠獲得較高層次的居住滿(mǎn)足。二、產(chǎn)品定位及賣(mài)點(diǎn)本案項(xiàng)目定位是“大型中檔人文住宅小區(qū)”。產(chǎn)品定位是“物超所值的大眾精品房”1）土地資源的最佳利用（沒(méi)有A地塊優(yōu)越）以及地塊被軍用電纜分成兩半等因素，造成C地塊不宜考慮高檔產(chǎn)品。2）項(xiàng)目所在地環(huán)境優(yōu)美，水資源豐富，是居住的理想之所，“人文住宅”是項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展的重要保證。3）在遵循一期產(chǎn)品定位的同時(shí)進(jìn)一步擴(kuò)大產(chǎn)品差異化，在充分分析武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)行情和使土地獲得最大程度的增值的前提下，C地塊開(kāi)發(fā)以多層為主，8、9層夾層及少量小高層相輔。二、產(chǎn)品定位及賣(mài)點(diǎn)產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)高附加值的大型城郊人文住宅小區(qū)健康、庸懶、舒適、注重社區(qū)交往的生活方式4個(gè)層次的立體院落生活方式（小區(qū)院落、組團(tuán)院落、單體內(nèi)院落、戶(hù)內(nèi)、外院落）顧客和訪(fǎng)客的“回家的路”結(jié)合“回家的路”形成的小區(qū)序列空間6合1的組團(tuán)生活起居室真正的可靈活分隔的空間絕大部分住戶(hù)通過(guò)入戶(hù)陽(yáng)臺(tái)或花園絕大部分住戶(hù)室內(nèi)無(wú)走廊根據(jù)武漢氣候特點(diǎn)和民俗全新設(shè)計(jì)的戶(hù)型和戶(hù)內(nèi)生活流線(xiàn)全新設(shè)計(jì)的多層及小高層夾層戶(hù)型三、主題概念、風(fēng)格主題概念-----凝聚東方神韻和濃縮西方精華的居住生活的心靈驛站C地塊在保持一期綠環(huán)水抱的異國(guó)風(fēng)情小鎮(zhèn)主題的同時(shí)繼續(xù)保持項(xiàng)目輕松、自然、舒適、健康色彩鮮艷的整體主題風(fēng)格。同時(shí)在一期的發(fā)展思路上有所創(chuàng)新，以人為中心，通過(guò)設(shè)計(jì)產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)功能和營(yíng)造產(chǎn)品的外部空間來(lái)構(gòu)筑出消費(fèi)者的生活方式，同時(shí)C地塊的服務(wù)意識(shí)將盡情體現(xiàn)在“自然之心、健康生活、悠然假日、融融親情”等全方位生活理念之中。

四、品牌要求C地塊的開(kāi)發(fā)以集團(tuán)品牌為目標(biāo)，通過(guò)樹(shù)立項(xiàng)目品牌來(lái)展現(xiàn)公司形象。主要體現(xiàn)在：在建筑立面上強(qiáng)調(diào)集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)色的運(yùn)用和集團(tuán)標(biāo)志的識(shí)別，在環(huán)境營(yíng)造上強(qiáng)調(diào)以人為本，居住與世界同步，生活與藝術(shù)共融開(kāi)發(fā)理念，通過(guò)構(gòu)筑生活環(huán)境藝術(shù)空間來(lái)營(yíng)造一種深入到消費(fèi)者生活細(xì)節(jié)中的生活方式。在項(xiàng)目的推廣上主打集團(tuán)“綠色家園”的品牌概念，通過(guò)提升項(xiàng)目品牌樹(shù)立和鞏固公司品牌形象。五、競(jìng)爭(zhēng)策略差異化競(jìng)爭(zhēng)策略加產(chǎn)品的高附加值通過(guò)調(diào)整產(chǎn)品組合的比例和改進(jìn)產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)、功能進(jìn)一步將夾層產(chǎn)品的差異性體現(xiàn)得淋漓盡致夾層產(chǎn)品相對(duì)高的附加值是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)制勝的關(guān)鍵，附加值不僅體現(xiàn)在建筑物質(zhì)上能夠滿(mǎn)足消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)的欲望，在生活方式上也能夠讓消費(fèi)者體會(huì)到精神上的快感。六、現(xiàn)金流、風(fēng)險(xiǎn)贏利和決策

風(fēng)險(xiǎn)贏利分析和決策1）規(guī)劃已經(jīng)通過(guò)，不存在風(fēng)險(xiǎn)。2）施工圖審查的風(fēng)險(xiǎn)。（規(guī)避措施）夾層仍然采用業(yè)主直接委托施工方二次裝修方式通過(guò)夾層施工圖審查，若夾層報(bào)審?fù)ú贿^(guò)，則三、四期規(guī)劃設(shè)計(jì)中的夾層可改為小高層來(lái)規(guī)避。3）國(guó)家政策方面：央行121號(hào)文件，將降低房地產(chǎn)投資的貸款額度，同時(shí)降低貸款按揭比例，并且建設(shè)部規(guī)定商品房只有封頂后才能開(kāi)始發(fā)售，該政策對(duì)C地塊的現(xiàn)金流安排會(huì)產(chǎn)生較大影響。規(guī)避措施：武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)滯后，地區(qū)公司仍有較大操作空間。4）軍用電纜退讓方面：地區(qū)公司已經(jīng)與部隊(duì)方面交涉，部隊(duì)已經(jīng)口頭同意退讓距離由10m調(diào)整為3-5m。六、現(xiàn)金流、風(fēng)險(xiǎn)贏利和決策4）、設(shè)計(jì)、施工進(jìn)度與集團(tuán)下半年工作任務(wù)不配備的風(fēng)險(xiǎn)。（規(guī)避措施）：與售價(jià)院兩合三指，夜以繼日，力爭(zhēng)在12月初完成所有施工圖設(shè)計(jì)。同時(shí)將詳勘工作提前，以確保在04年1月初基礎(chǔ)開(kāi)工。現(xiàn)金流安排：D:\徐正加\C地塊策劃團(tuán)隊(duì)文件\c10個(gè)問(wèn)題（現(xiàn)金流）.xls03年年11月月7日日已已經(jīng)經(jīng)完完成成方方案案設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)及及報(bào)報(bào)批批。。03年年11月月2日日——11月月26日日完完成成三三期期詳詳勘勘，，設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)院院同同時(shí)時(shí)完完成成三三期期對(duì)對(duì)多多層層基基礎(chǔ)礎(chǔ)施施工工圖圖。。三三期期多多層層基基礎(chǔ)礎(chǔ)開(kāi)開(kāi)始始施施工工。。11月月26日日——04年年1月月5日日設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)院院完完成成所所有有施施工工圖圖設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)。。03年年12月月1日日——04年年1月月5日日完完成成項(xiàng)項(xiàng)目目全全部部的的施施工工圖圖審審批批。。04年年1月月初初項(xiàng)項(xiàng)目目三三期期全全面面開(kāi)開(kāi)始始施施工工，，1月月底底三三期期基基礎(chǔ)礎(chǔ)完完工工；；04年年2月月下下旬旬三三期期地地面面部部分分開(kāi)開(kāi)始始施施工工，，5月月正正式式推推出出，，計(jì)計(jì)劃劃銷(xiāo)銷(xiāo)售售周周期期兩兩年年，，04年年三三期期去去化化率率達(dá)達(dá)到到70%。。05年年4月月底底一一期期交交房房。。04年年8月月份份計(jì)計(jì)劃劃四四期期開(kāi)開(kāi)始始施施工工，，06年年4月月份份計(jì)計(jì)劃劃四四期期交交房房。。七、產(chǎn)產(chǎn)品品推推出出市市場(chǎng)場(chǎng)時(shí)時(shí)間間八、、主主力力戶(hù)戶(hù)型型、、面面積積、、總總價(jià)價(jià)1：：總價(jià)定位（單單套總價(jià)價(jià)）多層：：22—28萬(wàn)/套小高層夾夾層：25——30萬(wàn)萬(wàn)/套小高層：：25萬(wàn)萬(wàn)左右/套多層復(fù)式式：30——35萬(wàn)萬(wàn)/套2：?jiǎn)蝺r(jià)定定位多層均價(jià)：：1950元/㎡㎡小高層夾層層均價(jià)：2950元/㎡小高層均價(jià)價(jià)：2250元/㎡商鋪：4500元元/㎡八、主力戶(hù)戶(hù)型、面積積、總價(jià)主力戶(hù)型、、面積及比比例類(lèi)別戶(hù)型面積戶(hù)數(shù)多層復(fù)式4房2廳2衛(wèi)2廚（A型）131㎡2203房2廳2衛(wèi)2廚（B型）3房2廳2衛(wèi)2廚（C型）108㎡120㎡320603（4）房3（2）廳3（2）衛(wèi)2廚170㎡左右120小高層3房2廳2衛(wèi)2廚125—130㎡44夾層3房2（3）廳2（3）衛(wèi)2廚82㎡可售，140㎡建面716九、開(kāi)發(fā)規(guī)模、、順序、地地塊、規(guī)規(guī)劃指標(biāo)項(xiàng)目基本產(chǎn)產(chǎn)品組合：：多層+夾層層（按樓板板面積）+小高層（面積比為為11：12：：1）總用地面積積：205.9畝（13.69萬(wàn)萬(wàn)平方米））平均容積率率：1.28（實(shí)際容積積率1.6）建筑密度：19%綠化率：43%總建筑面積積：約171000㎡其中：可售住宅報(bào)報(bào)批面積：：約164400平方米小學(xué)建筑面積：：約約5200平方米商業(yè)面積：：約約1590平方米人防面積：：約約2000平平方米住宅建筑面面積：約164400平方方米其中：多層:91998平方米米夾層：66298平方米小高層6200平平方米車(chē)位：413（地面）42（底下））建筑層數(shù)：多層-----6層/6+1層夾層-----8層或9層小高層—11+1層層C地塊開(kāi)發(fā)發(fā)模式為““一次性規(guī)規(guī)劃,分兩兩期開(kāi)發(fā)””.首先期開(kāi)發(fā)建筑筑面積約9萬(wàn)平方米米，產(chǎn)品形形態(tài)全部為為夾層和多多層以及一一幢小高層層，約1600平方方米商鋪，，一所小學(xué)學(xué)。后期根據(jù)銷(xiāo)售情情況適當(dāng)推推遲半年到到一年開(kāi)發(fā)發(fā).十、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分分析a:項(xiàng)目總成本本約30994萬(wàn)b:項(xiàng)目總銷(xiāo)售售約39610萬(wàn)c:項(xiàng)目毛利潤(rùn)潤(rùn)：（b-a）