2007年廣州番禺某地塊定位方案

番禺**地塊定位方案營銷中心2007-12-252007-12-251一、市場分析2007-12-2521、番禺商業(yè)形態(tài)傳統(tǒng)百貨/商業(yè)街：主要分布在橋北、市橋一帶代表：易發(fā)商業(yè)街、番禺友誼商店、新大新、大北路商圈社區(qū)商業(yè)：主要分布在各個主要社區(qū)的底層商業(yè)代表：海侖堡街鋪、橋南區(qū)高檔住宅區(qū)裙樓商業(yè)專業(yè)/批發(fā)市場：迎賓路、大石建材家居及酒店用品市場代表：大石家私城、吉盛偉邦、迎賓豪泰酒店用品市場2007-12-2531、商業(yè)市場空間番禺友誼商店喜盈雅境商業(yè)橋南街商貿(mào)城一站式購物中心易發(fā)商業(yè)街/新大新社區(qū)商鋪傳統(tǒng)百貨/商業(yè)街市場空間1、番禺現(xiàn)時商業(yè)還停留在傳統(tǒng)商業(yè)模式，檔次以中低襠，購物環(huán)境較差，大型購物中心是目前番禺商業(yè)市場的空白點，2、娛樂、休閑設(shè)施猶為缺乏，消費需借外求3、番禺常住人口100萬，擁有強勁消費需求海侖堡街鋪2007-12-254附:橋南區(qū)主要群樓商鋪租賃情況2007-12-2552、酒店/公寓/寫字樓市場公寓：公寓(多為酒店式服務(wù)公寓)主要分布在一些高檔社區(qū),依靠豪宅品牌社區(qū)吸引高端租客及投資客代表:海侖堡歐洲假日公寓星河灣國際公寓酒店：集中在大北路一帶，傳統(tǒng)的星級酒店形式代表：番禺賓館、美麗華酒店寫字樓:集中在大北路一帶，基本上為乙級寫字樓，租金50-60元/平方/月代表：友誼中心、中銀大廈2007-12-2563、酒店/公寓市場空間海侖堡公寓番禺賓館公寓酒店高端中低端高級酒店公寓正和酒店建議首選：番禺南部定位于番禺CLD（中央居住區(qū)）居住環(huán)境優(yōu)越，為在番禺的外資企業(yè)中高層居住首選，對高級酒店公寓有強勁需求潛力，且回報高，有利資金快速回籠寫字樓美麗華酒店友誼中心／市橋一帶建議不采用番禺寫字樓主要集中在大北路、市橋中心一帶，橋南路缺乏商務(wù)氛圍，而且需求不強，以中低檔為主。建議次選：項目所在區(qū)域短期內(nèi)看商務(wù)氛圍不濃，缺乏做頂級酒店成熟條件，而三、四星級酒店面臨其他競爭，對提升公司品牌幫助不大，且不利資金快速回籠喜盈雅境公寓中銀大廈

2007-12-2574、項目南部區(qū)域分析區(qū)域特征商業(yè)形態(tài)娛樂、休閑設(shè)施猶為缺乏消費特點：以家庭式消費為主/潮流時尚消費為輔規(guī)劃定位番禺核心居住區(qū)（CLD），分布近20個高檔社區(qū)

商業(yè)配套：以社區(qū)服務(wù)性商業(yè)為主，缺少大型的購物中心

消費能力周邊擁有10萬以上固定高消費群，消費能力強2007-12-258附:橋南區(qū)主要高尚住宅區(qū)分布(圖略)說明：已有的和明年陸續(xù)開工的，超過20個高尚社區(qū)，總戶數(shù)超過30000戶2007-12-259二、項目理解2007-12-25101、項目目概概況況**地塊塊總用用地地面面積積89,475建設(shè)設(shè)用用地地面面積積::64,861商業(yè)業(yè)金金融融用用地地:57,558停車車場場用用地地:7,303總建建面面積積:1,79,977建筑筑密密度度不不超超過過:30%建筑筑限限高高:80米紅紅線線范范圍圍:455米(長)*146米(寬)2007-12-25112、項項目目SWOT分析析優(yōu)勢勢分分析析（（ＳＳ））地段段價價值值:政府府規(guī)規(guī)劃劃定定位位為為””廣廣州州新新城城,核心心居居住住區(qū)區(qū)消費費能能力力強強:周邊邊聚聚集集近近20個高高檔檔住住宅宅區(qū)區(qū),超10萬固固定定高高消消費費人人群群規(guī)模模:超過過20萬平平方方,具備備打打造造大大型型購購物物中中心心體體量量充足足停停車車位位奧園園地地產(chǎn)產(chǎn)品品牌牌優(yōu)優(yōu)勢勢劣勢勢分分析析（（W）周圍商業(yè)業(yè)基本為為社區(qū)服服務(wù)型商商業(yè),商業(yè)檔次次較低區(qū)域性商商圈聚集集效應(yīng)未未形成，，商業(yè)環(huán)環(huán)境較弱弱2007-12-25122、項目SWOT分析機會分析析（O）橋南及整整個番禺禺缺少高高檔次購購物中心心，存在在市場空空白眾多品牌牌發(fā)展商商進(jìn)駐橋橋南板塊塊，樓面面地價突突破6000元/M，進(jìn)一步步提升該該區(qū)域商商業(yè)價值值整體經(jīng)濟濟發(fā)展、、2010年亞運會會優(yōu)勢等等；進(jìn)一一步帶動動區(qū)域輻輻范圍威脅分析析（T）面臨其他他大型MALL的競爭：：祈福新新村MALL、萬博中中心MALL……2007-12-2513三、項目目市場定定位2007-12-2514市場定位位依據(jù)商業(yè)公寓依據(jù)4：大型”一一站式““購物中中心存在在市場””藍(lán)?！啊?娛樂、休休閑設(shè)施猶為缺缺乏，消消費需借借外求依據(jù)5：酒店公寓寓市場需需求潛力力強勁，，市場高高端的產(chǎn)產(chǎn)品非常常少依據(jù)2：2006年末番禺禺全區(qū)戶戶籍人口口94.76萬人，流流動人口口接近100萬,擁有龐大大消費群群依據(jù)3：項目所在在橋南區(qū)區(qū)擁有10萬以上高高質(zhì)數(shù)消消費群，，強大購購買力依據(jù)1、2006年番禺區(qū)區(qū)人均GDP達(dá)到7304美元,根據(jù)國外外的經(jīng)驗驗,人均GDP5000美元以上上具備設(shè)設(shè)置大型型shoppingmall條件依據(jù)6：項目規(guī)模模約２００萬，單單一商業(yè)業(yè)形態(tài)短短時間內(nèi)內(nèi)缺乏足足夠人流流支撐依據(jù)7：整體經(jīng)濟濟發(fā)展、、區(qū)域定定位為未未來廣州州新城，，板塊定定位進(jìn)一一步提升地段商商業(yè)價值值、輻射射范圍定位建議議發(fā)展?jié)摑摿椖刻靥攸c市場““藍(lán)海?！毕M群群“質(zhì)質(zhì)”和“量量”１、項項目市市場定定位酒店2007-12-2515本項目定定位橋南街街商鋪鋪海侖堡堡裙樓樓商業(yè)業(yè)功能互互補花樣年年華海侖侖堡堡番禺奧奧園喜盈雅雅境雍逸華華庭德堡花花園新世紀(jì)紀(jì)花園園朗陶居居市橋北北部、、南沙沙，輻輻射整整個番番禺區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)商業(yè)設(shè)設(shè)施延伸定位邏邏輯理理解：：海侖堡堡公寓寓喜盈雅雅境公公寓15萬左右右核心心消費費群配套設(shè)設(shè)施補補充１、項項目市市場定定位：：2007-12-2516１、項項目市市場定定位番禺首首個集集休閑閑、娛娛樂、、購物物、餐餐飲、、商務(wù)務(wù)、公公寓、、酒店店于一一體城市中中心綜綜合體體檔次：：番禺商商業(yè)新新標(biāo)桿桿規(guī)模總建20多萬平平方，，為番禺禺至大大規(guī)模模業(yè)態(tài)態(tài)：：多種種綜綜合合、、互互補補商業(yè)業(yè)形形態(tài)態(tài)購物物環(huán)環(huán)境境：：“一一站站式式””體體驗驗消費2007-12-25172、項目目目標(biāo)標(biāo)客戶戶群定定位定位一一:目標(biāo)消消費群群定位位:誰來消消費?核心圈圈層：：橋南區(qū)區(qū)區(qū)域域居住人群群及周周邊學(xué)學(xué)校學(xué)學(xué)生就近消消費，，超市、、百貨貨、潮潮流用用品主主力消費費群次圈層層：橋橋北、、市橋橋區(qū)域域消費費群目的性性消費費，以以娛樂樂休閑類類消消費費為為主主不定定向向，，游游離離消消費費外圈圈層層：：南南沙沙、、橋橋北北以以外外區(qū)區(qū)域域2007-12-25182、項項目目目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶群群定定位位定位位二二:目標(biāo)標(biāo)投投資資客客戶戶，，賣賣給給誰誰?認(rèn)可可番番禺禺南南區(qū)區(qū)發(fā)發(fā)展展前前景景,注重重投投資資回回報報率率投投資資客客橋南南區(qū)區(qū)有有投投資資能能力力的的住住戶戶群群定位位三三:目標(biāo)標(biāo)租租用用客客戶戶，，誰誰來來租租賃賃?能為為目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶人人群群提提供供結(jié)結(jié)合合商商場場定定位位的的商商品品和和服服務(wù)務(wù)的的各各主主力力商商家家和和經(jīng)經(jīng)營營者者2007-12-25193、案案名名建建議議本案案名名借借鑒鑒澳澳門門項項目目“澳澳門門**人人（（度度假假村村））酒酒店店””，與本本項項目目規(guī)規(guī)劃劃有有相相似似之之處處：：“澳門門**人人（（度度假假村村））酒酒店店”產(chǎn)品品主主要要包包括括酒酒店店、、娛娛樂樂場場、、商商業(yè)業(yè)（（購購物物中中心心、、會會展展場場地地））為為澳澳門門頂頂級級商商業(yè)業(yè)綜綜合合體體，，本本項項目目與與之之類類似似。。**:取““意意大大利利水水城城**””，，有有利利于于買買家家與與在在傳傳播播過過程程中中產(chǎn)產(chǎn)生生有有利利于于項項目目的的關(guān)關(guān)聯(lián)聯(lián)性性聯(lián)聯(lián)想想。。廣場場：：簡單單明明了了，，表表明明商商業(yè)業(yè)項項目目定定位位**·**廣場場備選：**·**城、、**·****、**·**2007-12-2520四、業(yè)態(tài)態(tài)、功能能定位2007-12-25211、整體業(yè)業(yè)態(tài)組合合ShoppingMall+商業(yè)步行行街+酒店+酒店服務(wù)務(wù)公寓說明：1、Shoppingmall:共6層，地下下一層，，地上5層，每層層面積20000平方，共120000平方2、商業(yè)步步行街：：共兩層，，每層7500平方，總總共15000平方3、酒店服服務(wù)公寓寓：一個塔樓樓，20層樓高，，共30000平方4、星級酒酒店：一個塔樓樓，20層樓高，，共30000平方2007-12-25222、Shoppingmall業(yè)態(tài)功能能分布說明：1、突出娛娛樂、休休閑功能能業(yè)態(tài),占40-50%，滿足區(qū)區(qū)域內(nèi)強強勁需求求，擴大大輻射半半徑2、每層都都有主題題業(yè)態(tài)功功能定位位及主力力店,與百貨\超市的人流流形成互補補關(guān)系，而而非單一依靠百貨貨、超市市人流3、主力店與與品牌商家家定位為區(qū)區(qū)域最高端端，以廣州州最高端而而在番禺未未出現(xiàn)的商商戶為主2007-12-25232、Shoppingmall各層業(yè)態(tài)功功能分布建建議層數(shù)業(yè)態(tài)建議主力商家描述負(fù)一層主力店：超市Jusco(吉之島）一層時尚品牌名店街化妝品、首飾、鐘表、眼鏡、中高檔服飾二、三層主力店：百貨、餐飲、個人護(hù)理、銀行廣百百貨、仙蹤林、真功夫、味千面、川國演義、蕉葉、東海／唐苑酒家、屈臣氏/萬寧四層連鎖體育用品、數(shù)碼天地、溜冰場、書店、時尚家居中心、布藝／家紡織耐克、阿迪達(dá)斯、迪卡儂、唐寧書店、聯(lián)邦家私、龍粵通訊五層夜總會、電影院、KTV、健身休閑中心、國會/18號、飛揚影城/時代華納、錢柜/ChinaV、力美鍵、瑪花纖體、水玲瓏會館2007-12-25243、商業(yè)步行行街業(yè)態(tài)分分布建議主題：Lifesylecentre(生活時尚館館）時尚廊：經(jīng)營中檔時時尚產(chǎn)品、、如手表、、手袋酒吧街：時尚風(fēng)情酒酒吧街名車展廳：：J架、BMW、Audi特色餐飲：：西式快餐（（Ｍ記、ＫＫＦＣ、棒棒約翰）coffeeshop(star-buck)、哈根達(dá)斯時尚家居：：博洛尼家居居中心前沿陣線：：經(jīng)營精品飾飾物、潮流流服飾24小時便利店店：7-11其他：藝術(shù)studio、美發(fā)salon2007-12-25254、高級酒店店服務(wù)公寓寓高級級酒酒店店服服務(wù)務(wù)公公寓寓主力力面面積積50-100平方方裝修修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)2000元/M2全屋屋豪豪華華家家私私酒店店式式服服務(wù)務(wù)管管理理商務(wù)務(wù)配配套套多