2013中國房地產調控政策預測報告

xx項目

產品設計建議報告商業(yè)部分11/16/20222目錄項目商圈分析區(qū)域內商業(yè)狀況分析本項目商業(yè)部分SWOT分析目標消費群定位分析本項目商業(yè)定位及產品定位11/16/20223商業(yè)部分商圈分析核心商圈范圍：東至：順西路東側西至：本項目西側南至：順平西路北側北至：府前西街北側核心商圈分析：以益麒麟家居建材廣場為代表的低檔家居建材市場已在本項目周邊形成了較好的商業(yè)氛圍其他業(yè)態(tài)的商業(yè)如餐飲、娛樂、臨街底商等均處于初級階段，檔次和品質較低有一些娛樂場所，但均非知名品牌娛樂商家周邊缺乏基本的商業(yè)配套東側的煤廠以及南側的高架橋將對未來商業(yè)氛圍的形成區(qū)域起到阻隔作用，限制本案核心商圈的輻射范圍11/16/20224商業(yè)部分商圈分析次級商圈范圍：東至：順西路東側西至：西二環(huán)路西側南至：順平西路南側北至：石門街及府前中街及其北側次級商圈分析：由于受到南側道路和東側煤廠、油庫、鐵路等因素的影響，東側和南側次級商圈輻射范圍擴大不大次級商圈的東北側與順義城區(qū)的中心商圈有交叉，未來目標客群將被其分流北側的輻射范圍將有所擴展11/16/20225商業(yè)部分商圈分析外輻射商圈范圍：東至：順義城區(qū)西至：六環(huán)沿線南至：石門街及府前中街北側外圍2-3公里范圍北至：順平西路南側1至2公里范圍內外輻射商圈分析：外輻射商圈內目標客群所占比例較少，約5%左右順義城區(qū)商業(yè)的輻射力對城區(qū)內的消費群體更強本案商業(yè)只有走特色化、品牌化和品質化定位才能對外輻射商圈的目標客群形成較好的吸引力11/16/20226目錄項目商圈分析區(qū)域內商業(yè)狀況分析本項目商業(yè)部分SWOT分析目標消費群定位分析本項目商業(yè)定位及產品定位11/16/20227區(qū)域商業(yè)狀況分析順義城區(qū)商業(yè)狀況宏觀分析順義城區(qū)未來商業(yè)發(fā)展規(guī)劃分析順義城區(qū)核心商業(yè)區(qū)調研分析順義城區(qū)大型百貨類商業(yè)調研分析順義城區(qū)超市類物業(yè)調研分析順義城區(qū)餐飲類物業(yè)調研分析順義城區(qū)專業(yè)市場調研分析順義城區(qū)住宅底商調研分析順義城區(qū)交通狀況調研分析順義居民消費習慣調查小結：區(qū)域內商業(yè)狀況分析總結11/16/20228順義城區(qū)商業(yè)狀況宏觀分析——現(xiàn)狀分析從流通市場規(guī)模來看，2003年順義區(qū)社會商品銷售總額完成117億元，同比增長24.5%；社會消費品零售額完成50.4億元，同比增長11%，零售額占遠郊區(qū)縣總額的14.2%，占東四區(qū)縣總額的43.6%；商品交易市場成交額完成39.1億元，同比增長50.7%。順義區(qū)商品流通業(yè)具有相當?shù)氖袌鲆?guī)模，橫向對比的各項指標具有絕對優(yōu)勢。從居民生活水平來看，2004年順義區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到14117.5元，在遠郊區(qū)縣中繼續(xù)保持第一位；居民消費價格指數(shù)為105.0%,比全市平均水平高出4個百分點,在十個遠郊區(qū)縣中位居第二位人均消費支出為人均消費支出9875.54元，比2003年增長7.5%，消費水平在遠郊區(qū)縣中位居前列。從京郊十區(qū)縣居民生活水平來看：東北部四區(qū)的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和人均消費支出的總體水平高于京郊南部，這為順義區(qū)商業(yè)發(fā)展提供了潛在的支持。最后，從商業(yè)發(fā)展空間來看，順義區(qū)在鎮(zhèn)域規(guī)劃中為商業(yè)發(fā)展預留了充分的建設用地；同時，區(qū)域經濟的高速發(fā)展和社會的持續(xù)進步為商業(yè)發(fā)展提供了持久、廣闊的發(fā)展動力。11/16/20229順義城區(qū)商業(yè)狀況宏觀分析——不足分析順義區(qū)現(xiàn)有大中型商業(yè)網(wǎng)點大多為百貨商場，業(yè)態(tài)單一、經營混亂、布局不合理，帶來一系列負面效應。超市、連鎖店及倉儲商店等新興業(yè)態(tài)發(fā)展滯后。商業(yè)規(guī)模商業(yè)規(guī)?？偭枯^小增量不足2003年順義區(qū)社會消費品零售額為50.4億元，占全市社會消費品零售總額（1916億元）的比重僅為2.6%，增長幅度在十個遠郊區(qū)縣排名倒數(shù)第二。同時，外來消費總量不足，商業(yè)吸附能力不強。無序發(fā)展同質競爭資源匱乏功能缺失吸引或嫁接外部商業(yè)資源的力度不夠，導致商業(yè)資源（著名國內、國際商業(yè)管理集團或商業(yè)地產開發(fā)集團帶來的店鋪資源、商品資源和管理資源等）比較匱乏，滿足不了消費者多元化需求，導致大量客源流失。順義區(qū)現(xiàn)有大中型商業(yè)企業(yè)大多為國有集體企業(yè)，其他所有制商業(yè)企業(yè)雖然有一定的數(shù)量和總體規(guī)模，但競爭力明顯不足。商業(yè)設施與文化娛樂、體育健身、休閑度假及旅游觀光設施缺乏關聯(lián)性，無法形成乘數(shù)效應；特別是商業(yè)、旅游明顯分離。所有制結構單一商業(yè)配套體系不健全11/16/202210高低收入入兩級分化化2004年，我我區(qū)高收收入家庭庭人均消消費支出出為16906.28元，低低收入家家庭人均均消費支支出為5098.8元元，高收收入家庭庭人均消消費支出出額比低低收入家家庭高11807.48元，，是低收收入戶的的3.3倍。原因分析析：高低低收入家家庭人口口負擔系系數(shù)的差差異、行行業(yè)間收收入差距距的逐步步擴大、、社會會保障制制度的不不完善資料來源源：順義義市統(tǒng)計計順義城區(qū)區(qū)商業(yè)狀狀況宏觀觀分析———居民民消費力力現(xiàn)狀分分析從消費結結構看，，高收入入家庭消消費已經經由吃、、穿、日日常用品品消費轉轉向了住住房、汽汽車、旅旅游等發(fā)發(fā)展和享享受型消消費；低低收入家家庭用于于吃、穿穿消費占占生活消消費支出出的50%以上上。高低收入入家庭人人均年收收入差距距2003年上上升到184從平均均消費費傾向向（消消費性性支出出與可可支配配收入入之比比）看看，2004年年高收收入家家庭為為0.626，，低收收入家家庭為為0.852，，即高高收入入家庭庭當年年收入入中只只有62.6%用于于即期期消費費，而而低收收入家家庭85.2%用于于消費費。11順義城城區(qū)商商業(yè)狀狀況宏宏觀分分析小小結與北京京市幾幾個遠遠效區(qū)區(qū)相比比較，，順義義的商商品流流通業(yè)業(yè)無論論是從從規(guī)模模還是是從效效益都都名列列前茅茅；順義城城區(qū)居居民的的人均均可支支配收收入和和消費費水平平在這這些遠遠效區(qū)區(qū)當中中也首首屈一一指，，居民民收入入總體體呈兩兩極分分化的的趨勢勢，為為未來來商業(yè)業(yè)的發(fā)發(fā)展提提供了了較強強的消消費力力空間間；從商業(yè)業(yè)發(fā)展展現(xiàn)狀狀來看看，總總體發(fā)發(fā)展水水平滯滯后，，可選選擇場場所和和業(yè)態(tài)態(tài)較為為單一一，如如超市市、餐餐飲、、娛樂樂等商商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)的的品牌牌化、、連鎖鎖化發(fā)發(fā)展缺缺失，，不能能滿足足日益益提高高的順順義居居民的的消費費需求求，甚甚至導導致中中高端端客源源的流流失；；以補充充順義義區(qū)本本區(qū)域域居民民的商商業(yè)需需求為為主，，外來來消費費不足足；總體來來講，，目前前順義義商業(yè)業(yè)發(fā)展展尚處處于起起步階階段，，尋找找未來來商業(yè)業(yè)發(fā)展展的市市場空空白點點和充充分滿滿足順順義居居民自自身的的商業(yè)業(yè)需求求，是是商業(yè)業(yè)發(fā)展展的方方向和和契機機。11/14/202212區(qū)域商商業(yè)狀狀況分分析順義城城區(qū)商商業(yè)狀狀況宏宏觀分分析順義城城區(qū)未未來商商業(yè)發(fā)發(fā)展規(guī)規(guī)劃分分析順義城區(qū)核核心商業(yè)區(qū)區(qū)調研分析析順義城區(qū)大大型百貨類類商業(yè)調研研分析順義城區(qū)超超市類物業(yè)業(yè)調研分析析順義城區(qū)餐餐飲類物業(yè)業(yè)調研分析析順義城區(qū)專專業(yè)市場調調研分析順義城區(qū)住住宅底商調調研分析順義城區(qū)交交通狀況調調研分析順義居民消消費習慣調調查小結：區(qū)域域內商業(yè)狀狀況分析總總結11/14/202213資料來源：：順義區(qū)商商務局“兩區(qū)、三三帶、兩級級商圈”的的商業(yè)規(guī)劃劃布局“兩區(qū)”即即為城市商商業(yè)中心區(qū)區(qū)（一個核核心區(qū)）和和居住區(qū)配配套商業(yè)服服務中心區(qū)區(qū)（多個支支撐體）。?！叭龓А奔醇礊槭锥紮C機場臨空產產業(yè)帶、潮潮白河旅游游產業(yè)帶、、東部淺山山區(qū)旅游產產業(yè)帶?！皟杉壣倘θΑ奔匆?guī)劃劃建設城市市及農村兩兩級商圈。。14關于城市商商業(yè)中心區(qū)區(qū)（一個核核心區(qū)）。。1.區(qū)位：位于順義城城區(qū)，西起順西路路、東至光明明街、南起起建新街、、北至幸福福街。2.功能及及業(yè)態(tài)：屬于綜合型型商業(yè)中心心區(qū)，服務務北京市東東北部地區(qū)區(qū)。商業(yè)高高度聚集，，行業(yè)齊全全，功能完完備，形成成購物、餐餐飲、休閑閑、娛樂、、金融、商商務的有機機積聚。日日客流量10萬人次次以上，外外來消費人人口占50%以上。。以主力百貨店店、專賣店、、專業(yè)店及小小型超市為主主要業(yè)態(tài)，配配以快餐店、、電影院、書書店、游泳館館、健身房、、酒吧等服務務設施。建設設5-6萬平平方米的大型型多功能購物物中心（城市市ShoppingMall），，以此作為全全區(qū)商業(yè)的行行業(yè)旗艦。另另外，在原金金街附近建設設兩條特色商商業(yè)街?；谟诔浅鞘惺猩躺虡I(yè)業(yè)中中心心區(qū)區(qū)及及其其邊邊緣緣地地帶帶消消費費者者就就餐餐方方式式的的區(qū)區(qū)別別，，在在城城市市商商業(yè)業(yè)中中心心區(qū)區(qū)內內規(guī)規(guī)劃劃建建設設服服務務于于購購物物者者的的小小型型快快餐餐店店；；為為緩緩解解中中心心區(qū)區(qū)的的交交通通壓壓力力，，在城城市市商商業(yè)業(yè)中中心心區(qū)區(qū)邊邊緣緣地地帶帶規(guī)規(guī)劃劃建建設設大大中中型型餐餐飲飲設設施施。。3.交交通通體體系系:為合理解決決中心區(qū)交交通問題，，規(guī)劃對現(xiàn)現(xiàn)有企業(yè)、、行政事業(yè)業(yè)單位進行行整合、遷遷移，實現(xiàn)現(xiàn)用地集約約化，合理理利用地上上和地下“兩區(qū)、三三帶、兩級級商圈”的的商業(yè)規(guī)劃劃布局資料來源：：順義區(qū)商商務局11/14/202215關于居住區(qū)區(qū)配套商業(yè)業(yè)服務中心心區(qū)（多個個支撐體））。1.布局：：共規(guī)劃建設設12個居居住區(qū)配套套商業(yè)服務務中心。2.功能及及業(yè)態(tài)：結合城市及及鎮(zhèn)區(qū)建設設合理規(guī)劃劃居住區(qū)配配套商業(yè)服服務中心，，為居住區(qū)區(qū)居民提供供日常基本本生活用品品，商業(yè)一一定程度聚聚集，規(guī)模模適當。一般距離城城市商業(yè)中中心區(qū)1公公里以外的的居住區(qū)、、服務人口口4萬人以以上，應有有一個相應應規(guī)模的居居住區(qū)配套套商業(yè)服務務中心。居住區(qū)配套套商業(yè)服務務中心業(yè)態(tài)態(tài)以超市（（營業(yè)面積積800-1000平方米））、便利店店（營業(yè)面面積50平平方米以上上）為主，，輔以品牌牌、特色店店以及餐飲飲、娛樂、、文化及服服務業(yè)等。。3.總建筑筑規(guī)模：結合房地產產開發(fā)項目目規(guī)劃和舊舊村改造規(guī)規(guī)劃，按照照每千人擁擁有居住區(qū)區(qū)配套商業(yè)業(yè)服務設施施面積不低低于700平方米的的標準規(guī)劃劃建設居住住區(qū)配套商商業(yè)服務中中心。力爭在3年年內，按照照每服務人人口8000人建設設一家超市市；每服務務半徑500米建設設一家便利利店的標準準建設居住住區(qū)配套商商業(yè)設施；；同時，配配置相應數(shù)數(shù)量的早餐餐、理發(fā)、、洗染、維維修、縫紉紉等服務設設施。在規(guī)規(guī)劃期末，，力爭在順順義區(qū)域內內所有鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)按照上述述標準建設設相應數(shù)量量的超市、、便利店、、早餐網(wǎng)點點等商業(yè)服服務設施。。“兩區(qū)、三三帶、兩級級商圈”的的商業(yè)規(guī)劃劃布局資料來源：順順義區(qū)商務局局11/14/202216附：城市商業(yè)業(yè)中心區(qū)和居居住區(qū)配套商商業(yè)服務中心心區(qū)構成示意意圖資料來源：順順義區(qū)商務局局本案本案位居規(guī)劃劃中的離城市市商業(yè)中心區(qū)區(qū)最近的一個個居住配套商商業(yè)服務中心心地帶11/14/202217附：城市商業(yè)業(yè)中心區(qū)功能能分區(qū)示意圖圖資料來源：順順義區(qū)商務局局本案11/14/202218附：特色商業(yè)業(yè)街構成示意意圖結合發(fā)展現(xiàn)狀狀和區(qū)位特點點規(guī)劃7條特特色商業(yè)街，，即金街商業(yè)業(yè)街、順西路餐飲娛娛樂街、潮白河濱河河步行街、濱河風情酒吧街街、順義新城城休閑健身街街、電子及通通訊產品街、、汽車及配件件街。資料來源：順順義區(qū)商務局局本案11/14/202219順義城城區(qū)未未來商商業(yè)發(fā)發(fā)展規(guī)規(guī)劃分分析小小結從順義義區(qū)區(qū)區(qū)域商商業(yè)發(fā)發(fā)展規(guī)規(guī)劃來來看，，本項項目的的地理理位置置既是是順義義城市市中心心區(qū)的的邊緣緣地帶帶，又又居于于距城城市中中心區(qū)區(qū)最近近的居居住區(qū)區(qū)配套套商業(yè)業(yè)服務務中心心區(qū)核核心地地帶，，商業(yè)業(yè)發(fā)展展?jié)摿α薮蟠?；本地區(qū)又是是順義區(qū)商商務局未來來規(guī)劃的七七條商業(yè)街街之一———順西路餐餐飲娛樂一一條街，可可充分考慮慮借其規(guī)劃劃發(fā)展之勢勢；本區(qū)域已入入住和在建建的大型住住宅樓盤眾眾多，如宏宏城花園、、西辛小區(qū)區(qū)、石門園園等，以及及本項目未未來入住人人口，在餐餐飲市場方方面有相當當大的市場場需求量順義城區(qū)目目前缺乏有有較大規(guī)模模和較好品品牌形象的的大型綜超超，按照順順義區(qū)商務務局“力爭爭在3年內內，按照每每服務人口口8000人建設一一家超市””的規(guī)劃要要點，結合合區(qū)域市場場需求和本本區(qū)域地理理位置特點點，引進大大型品牌超超市不僅有有極好的商商業(yè)市場發(fā)發(fā)展前景，，同時還能能帶動本項項目商業(yè)與與商業(yè)、商商業(yè)與住宅宅之間的良良好互動，，成為本項項目的一大大賣點11/14/202220區(qū)域商業(yè)狀狀況分析順義城區(qū)商商業(yè)狀況宏宏觀分析順義城區(qū)未未來商業(yè)發(fā)發(fā)展規(guī)劃分分析順義城區(qū)核核心商業(yè)區(qū)區(qū)調研分析析順義城區(qū)大大型百貨類類商業(yè)調研研分析順義城區(qū)超超市類物業(yè)業(yè)調研分析析順義城區(qū)餐餐飲類物業(yè)業(yè)調研分析析順義城區(qū)專業(yè)業(yè)市場調研分分析順義城區(qū)住宅宅底商調研分分析順義城區(qū)交通通狀況調研分分析順義居民消費費習慣調查小結：區(qū)域內內商業(yè)狀況分分析總結11/14/202221順義城城區(qū)核核心商商業(yè)區(qū)區(qū)分析析順西路路站前北北街站前南南街府前西西街府府前中中街怡馨家家園本案C地塊塊站前街街站站前東東街光明南南街新順北北大街街新順南南大街街西單商商場國泰廣廣場隆華購購物中中心11/14/202222順義城區(qū)區(qū)核心商商業(yè)區(qū)分分析線狀分布布以點帶面面以新順大大街為商商業(yè)中軸軸，呈南南北方向向線狀分分布，同同時又沿沿東西向向，朝兩兩側擴展展以國泰廣廣場、西西單商場場、隆華華購物中中心三點點為商業(yè)業(yè)核心點點，帶動動周邊商商業(yè)的發(fā)發(fā)展分布特點點11/14/202223順義城區(qū)區(qū)核心商商業(yè)區(qū)分分析業(yè)態(tài)組合合特點二條商業(yè)街一個通訊市場場金街和便民街街一南一北、、一橫一縱分分布于核心商商業(yè)區(qū)，金街街為餐飲娛樂樂一條街、便便利街為服裝裝服飾一條街街。兩條街檔檔次均較低、、環(huán)境較差，，但商業(yè)氛圍圍較好，順義義當?shù)鼐用竦牡恼J可度較高高。國泰、西單、、隆華三大商商場以三足鼎鼎立之勢，成成為順義商業(yè)業(yè)核心的焦點點，就經營狀狀況而言，國國泰最好、西西單次之，而而隆華受其兩兩家截流，且且檔次低于他他們，經營狀狀況不如他們們兩家。西單商場以北北臨街底商區(qū)區(qū)域是順義城城區(qū)手機通訊訊市場的中心心地帶，以通通訊城為主，，兩側匯集了了大量通訊器器材專賣店。。同時沿新順順路一帶其他他地區(qū)許多通通訊專賣店也也呈點狀分布布。三大百貨店11/14/202224區(qū)域商業(yè)狀況況分析順義城區(qū)商業(yè)業(yè)狀況宏觀分分析順義城區(qū)未來來商業(yè)發(fā)展規(guī)規(guī)劃分析順義城區(qū)核心心商業(yè)區(qū)調研研分析順義城區(qū)大型型百貨類商業(yè)業(yè)調研分析順義城區(qū)超市市類物業(yè)調研研分析順義城區(qū)餐飲飲類物業(yè)調研研分析順義城區(qū)專業(yè)業(yè)市場調研分分析順義城區(qū)住宅宅底商調研分分析順義城區(qū)交通通狀況調研分分析順義居民消費費習慣調查小結：區(qū)域內內商業(yè)狀況分分析總結11/14/202225大型百貨類商商業(yè)——國泰泰廣場地理位置：順順義區(qū)府前中中街南側經營面積：20000平平方米業(yè)態(tài)分布：B1：美食廣廣場F1：超市、、食品、飾品品、藥店、音音像制品F2：化妝品品、鞋、包、、珠寶、手表表、運動服飾飾、文化用品品F3：女裝、、內衣F4：男裝F5：手機通通訊器材、電電器F6：兒童用用品、家居用用品層高：一層4.5米左右右，二——六六層：4米左左右主通道寬度：：2米出入口：三個個樓梯：滾梯二二組四部、消消防樓梯二個個機動車停車位位：3000平米購物環(huán)境：一一般檔次：中檔偏偏低經營狀況：在在三家商場中中位居榜首總體評價：在在順義城區(qū)當當?shù)鼐用裰姓J認知度最高11/14/202226大型百貨類商商業(yè)——西單單商場地理位置：順順義區(qū)府前西西街東北角經營面積：18000平平方米業(yè)態(tài)分布：F1：超市、、食品、飾品品、藥店、音音像制品F2：化妝品品、鞋包、珠珠寶、手表、、眼鏡F3：女裝F4：男裝、、羊毛羊絨制制品、內衣、、家居用品F5：運動服服飾用品、手手機通訊器材材、小家電、、辦公用品、、攝影器材層高：每層基基本在4.5米左右主通道寬度：：2.5米出入口：三個個樓梯：滾梯一一組二部、消消防樓梯二個個機動車停車位位：50個購物環(huán)境：較較好檔次：中檔經營狀況：較較好總體評價：購購物環(huán)境好于于國泰廣場，，經營狀況比比之稍遜，總總體市場認知知度也較高，，是順義城區(qū)區(qū)居民首選的的百貨類購物物場所之一11/14/202227大型百貨類商商業(yè)——隆華華購物中心地理位置：新新順南大街經營面積:18000平平米業(yè)態(tài)分布：B1：美食城城F1：食品、、中復電訊、、藥房F2：運動服服飾、化妝品品、音像、珠珠寶F3：男裝、、女裝F4：365折扣廣場場——服裝、、鞋包F5：365折扣廣場場——家居用用品層高：4.5米通道寬度：2米自動扶梯、樓樓梯數(shù)量：扶扶梯一組兩部部、樓梯一組組檔次：中檔偏偏低經營狀況：一一般評價：本商場場由于在地理理位置上據(jù)其其他兩個商場場有一個距離離，客流明顯顯受到了分流流，因此在三三個商場中經經營狀況最不不理想，加之之無特色化的的經營亮點，，因此從總體體不具備競爭爭優(yōu)勢。11/14/202228大型百貨類商商業(yè)——博聯(lián)聯(lián)時代商業(yè)廣廣場（尚未開開業(yè)）地理位置：順順義站街西北北角（隆華對對面）經營面積：18500平平方米主力店招商情情況：大中電器4000平米，，位于物業(yè)西西側，一至四四層華普超市8000平米，，位于物業(yè)東東側，一至四四層物業(yè)南側商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)組合及及租金情況：：F1：臨街店店鋪單單店面積28.8平米租租金10-12元/天天·平米F2：箱包、、鞋標標準攤位20平米租租金金4-5元/天·平米F3：內衣、、童裝標標準攤位位20平米租租金3-4元/天·平平米F4：女裝標標準攤位20平米租租金金2-3元/天·平米F5：女裝折折扣檔次：低檔(服裝批發(fā)市市場)租售狀況：商商場內店鋪出出租率達95%以上，臨臨街店鋪只達達到60%左左右總體評價：該該物業(yè)為開發(fā)發(fā)商自行執(zhí)有有，只租不售售，從目前招招商情況來看看，兩大主力力店的進駐是是其較為明顯顯的優(yōu)勢，因因此商場內部部較為理想，，而臨街商業(yè)業(yè)的租金價格格相對較高（（高于該區(qū)域域臨街租金水水平），影響響了入駐率11/14/202229順義城區(qū)大型型商業(yè)街分析析——金街地理位置：新新順大街東東側商業(yè)街業(yè)態(tài)組合：中中低檔餐飲飲、娛樂、購購物租金水平：1-5元/天天·㎡（建筑筑面積）經營環(huán)境：臟臟、亂檔次定位：低低檔經營狀況：較較好商業(yè)評價：金街是順義居居民普遍認可可的餐飲娛樂樂一條街，人人氣較旺，出出租率達到時時95%以上上從整體來看，，該物業(yè)無論論是從檔次、、還是環(huán)境上上都較差，特特別是娛樂業(yè)業(yè)，說明目前前順義居民對對娛樂業(yè)的認認知還處于一一個較低級階階段，同時順順義地區(qū)明顯顯缺乏有較好好品質的娛樂樂業(yè)態(tài)。11/14/202230順義城區(qū)大型型商業(yè)街分析析——金街業(yè)態(tài)數(shù)量餐飲32娛樂15精品店6超市商店5其他5美容美發(fā)4通訊3餐飲、娛樂業(yè)業(yè)態(tài)占商業(yè)街街總業(yè)態(tài)的接接近70%。。11/14/202231順義城區(qū)大大型商業(yè)街街分析———金街名稱業(yè)態(tài)檔次名稱業(yè)態(tài)檔次大河園酒家餐飲低粗糧骨頭湯餐飲中低萬家燈火餃子餐飲低骨頭館餐飲中低蘭州拉面餐飲低福旺家常菜餐飲中飛翔燒烤餐飲低大紅人酒家餐飲中阿力新疆飯店餐飲低啃一鍋羊羯子火鍋餐飲中新佳樂啤酒屋餐飲低北京皇蓉老媽火鍋店餐飲中成都小吃餐飲低鑫蜀都成都小吃家常菜餐飲中佑天佑小吃餐飲低蘇菲足療娛樂低久久丫餐飲低臺球室娛樂低蘭州馬慧忠拉面餐飲低宏旺臺球娛樂低四川眉州小吃餐飲低精藝臺球娛樂低杭州小籠包餐飲低杰杰臺球娛樂低重慶火鍋餐飲低金海岸臺球娛樂低吧吧燒烤餐飲低錄像廳娛樂低金街文博食雜店餐飲低KTV娛樂低文靜餃子館餐飲低海天網(wǎng)吧娛樂低漢水人家餐飲低金街洗浴娛樂低東北燒烤餐飲低金街歌舞廳娛樂低杭州小籠包餐飲低金街音樂練歌房娛樂低臺灣珍珠奶茶餐飲低北京佳典美休閑俱樂部娛樂低老家肉餅餐飲中低華遠俱樂部娛樂中金蘋果酒家餐飲中低湘鄉(xiāng)甲魚屯餐飲中高表格：金街街餐飲娛樂樂業(yè)態(tài)店鋪鋪統(tǒng)計11/14/202232順義義城城區(qū)區(qū)大大型型商商業(yè)業(yè)街街分分析析————金金街街檔次餐飲娛樂精品店超市商店通訊美容美發(fā)其他中高1

中51

中低4

低201465345注:兩兩家家餐餐飲飲停停業(yè)業(yè)轉轉租租中中.11/14/202233順義義城城區(qū)區(qū)大大型型商商業(yè)業(yè)街街分分析析————便便民民街街地理理位位置置:中中山山南南街街經營營面面積積:9000平平米米業(yè)態(tài)態(tài)分分布布：：服服裝裝服服飾飾、、手手機機零零配配件件、、美美發(fā)發(fā)、、雜雜貨貨、、餐餐飲飲通道道寬寬度度：：10米米標準準攤攤位位：：20平平米米（（12平平米米店店內內面面積積+8平平米米店店內內面面積積））租金金水水平平：：3-5元元/天天·㎡㎡（（營營業(yè)業(yè)面面積積））檔次次定定位位：：低低檔檔經營營狀狀況況：：一一般般商業(yè)業(yè)評評價價：：是是以以服服裝裝服服飾飾為為主主的的大大篷篷式式低低檔檔市市場場型型商商業(yè)業(yè)街街，，環(huán)環(huán)境境凌凌亂亂，，衛(wèi)衛(wèi)生生條條件件差差。。主主要要面面向向在在順順義義城城區(qū)區(qū)務務工工的的農農民民工工和和收收入入低低下下的的居居民民。。人人流流量量一一般般，，11/14/202234區(qū)域域商商業(yè)業(yè)狀狀況況分分析析順義義城城區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)狀狀況況宏宏觀觀分分析析順義義城城區(qū)區(qū)未未來來商商業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展規(guī)規(guī)劃劃分分析析順義城區(qū)區(qū)核心商商業(yè)區(qū)調調研分析析順義城區(qū)區(qū)大型百百貨類商商業(yè)調研研分析順義城區(qū)區(qū)超市類類物業(yè)調調研分析析順義城區(qū)區(qū)餐飲類類物業(yè)調調研分析析順義城區(qū)區(qū)專業(yè)市市場調研研分析順義城區(qū)區(qū)住宅底底商調研研分析順義城區(qū)區(qū)交通狀狀況調研研分析順義居民民消費習習慣調查查小結：區(qū)區(qū)域內商商業(yè)狀況況分析總總結11/14/202235順義城區(qū)區(qū)超市類類商業(yè)物物業(yè)分析析分布地區(qū)區(qū)：目前前順義超超市主要要分布在在新順大大街和站站前北街街。商業(yè)形式式：新順大街街的超市市主要分分布在國國泰大廈廈、順義義西單商商場等商商場的內內部，位位置均在在一層，，一般和和食品柜柜臺同樓樓層。站前北街街的物美美商城屬屬綜合超超市業(yè)態(tài)態(tài)，服務務社區(qū)家家庭消費費為主。。平均面積積：2000-4000平米米主要輻射射客群：：主要滿滿足順義義城區(qū)北北部的居居民消費費，相對對于南城城的居民民在距離離和交通通上則不不夠方便便。未來供應應：博聯(lián)聯(lián)商業(yè)廣廣場內將將進駐華華普超市市（8月月開業(yè)）），體量量為8000平平米，單單層面積積2000平米米，共一一至四層層?？傮w分析析：順義義城區(qū)超超市類物物業(yè)無論論是從規(guī)規(guī)模、檔檔次還是是品牌來來說都較較為缺乏乏，而周周邊住宅宅區(qū)內更更是以一一些不知知名的小小便利店店或小日日用品商商店為主主，市場場需求度度較大，，有較好好的市場場需求空空間。11/14/202236區(qū)域商業(yè)業(yè)狀況分分析順義城區(qū)區(qū)商業(yè)狀狀況宏觀觀分析順義城區(qū)區(qū)未來商商業(yè)發(fā)展展規(guī)劃分分析順義城區(qū)區(qū)核心商商業(yè)區(qū)調調研分析析順義城區(qū)區(qū)大型百百貨類商商業(yè)調研研分析順義城區(qū)區(qū)超市類類物業(yè)調調研分析析順義城區(qū)區(qū)餐飲類類物業(yè)調調研分析析順義城區(qū)區(qū)專業(yè)市市場調研研分析順義城區(qū)區(qū)住宅底底商調研研分析順義城區(qū)區(qū)交通狀狀況調研研分析順義居民民消費習習慣調查查小結：區(qū)區(qū)域內商商業(yè)狀況況分析總總結11/14/202237順義城區(qū)區(qū)餐飲類類物業(yè)狀狀況分析析名稱位置菜系客單價檔次評價大鴨梨順義區(qū)一中對面烤鴨

20-40中低連鎖形式的家常菜館。價格便宜、性價比高，適合大眾消費，為順義城區(qū)居民普遍認可，有較為充足的停車位小肥羊西門外臥龍環(huán)島鐵橋西火鍋30-50中因有特色，口感好，較為順義居民喜愛權金城順義區(qū)府前西街路南韓國燒烤30-50中較為有特色，餐環(huán)境不錯，價格較為實惠，服務水一般。

天賜莊園順義區(qū)中山南路8號北京/家常30-40中主營“家常菜和烤鴨”。天天爆滿，量大便宜，味道較好清真爆肚宛

北京近郊順義火車站前

北京小吃面食

30中口味正宗，有特色，較為順義中老年居民認可金百萬烤鴨店

順義區(qū)府西前街10號

烤鴨/家常菜30-40中大眾餐館，主要定位在中低檔菜和家常菜，性價比較高，居民認可度高，人多，停車位充足，就餐環(huán)境較為嘈雜。

順義城區(qū)區(qū)部分為為當?shù)鼐泳用褫^為為認可的的餐飲店店基本情情況調查查11/14/202238順義城區(qū)區(qū)餐飲類類物業(yè)狀狀況分析析11/14/202239順義城城區(qū)餐餐飲類類物業(yè)業(yè)狀況況分析析區(qū)域內內餐飲飲市場場較為為火爆爆主要集集中在在中山山街和和金街街，其其他各各處也也均有有分布布以大眾眾化的的中檔檔消費費為主主，物物美價價廉的的大眾眾化餐餐飲經經營狀狀況普普遍較較好，，對服服務質質量、、就餐餐環(huán)境境有一一定的的要求求，但但要求求并不不高以京味味家常常菜、、川菜菜等菜菜系為為主，，品類類較為為單一一對特色色化的的需求求正在在日異異增強強，有有較好好的市市場需需求潛潛力休閑餐餐飲和和西式式正餐餐快餐餐目前前在本本地區(qū)區(qū)域餐餐飲消消費的的市場場不大大以朋友友聚會會和家家庭聚聚餐為為主要要的就就餐目目的停車位位一般般較為為充足足11/14/202240區(qū)域商商業(yè)狀狀況分分析順義義城城區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)狀狀況況宏宏觀觀分分析析順義義城城區(qū)區(qū)未未來來商商業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展規(guī)規(guī)劃劃分分析析順義義城城區(qū)區(qū)核核心心商商業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)調調研研分分析析順義義城城區(qū)區(qū)大大型型百百貨貨類類商商業(yè)業(yè)調調研研分分析析順義義城城區(qū)區(qū)超超市市類類物物業(yè)業(yè)調調研研分分析析順義義城城區(qū)區(qū)餐餐飲飲類類物物業(yè)業(yè)調調研研分分析析順義義城城區(qū)區(qū)專專業(yè)業(yè)市市場場調調研研分分析析順義義城城區(qū)區(qū)住住宅宅底底商商調調研研分分析析順義義城城區(qū)區(qū)交交通通狀狀況況調調研研分分析析順義義居居民民消消費費習習慣慣調調查查小結結：：區(qū)區(qū)域域內內商商業(yè)業(yè)狀狀況況分分析析總總結結11/14/202241地理理位位置置：：順順義義新新順順南南大大街街東東北北角角（（國國泰泰南南側側））經營面積：10000平平方米業(yè)態(tài)分布：F1：金飛鴻鴻電訊、小家家電、自行車車F2：洗衣機機、電冰箱F3：電視機機、電腦、音音響、DVDF4——F6：家具賣場場層高：一至三三層每層基本本在4.5米米左右，四至至六層存在錯錯層，層高僅僅3.5米，，局部不足3米主通道寬度：：2.米出入口：一個個樓梯：滾梯一一組二部、消消防樓梯一個個經營狀況：一一至三層電器器經營狀況較較好，四至六六層家具經營營狀況不佳總體評價：一一至三層無論論是從環(huán)境還還是經營狀況況都明顯好于于四層以上，，四至六層家家居賣場極為為冷清，且層層高達不到應應有的標準，，環(huán)境很不舒舒適。順義城區(qū)專業(yè)業(yè)市場分析———西單家電電商城11/14/202242順義城區(qū)專業(yè)業(yè)市場分析———蘇寧電器器地理位置：順順義新順南大大街（怡馨家家園臨街）經營面積：6000平米米業(yè)態(tài)分布：F1：數(shù)碼產品、灶灶具、熱水器器F2：手機專專賣、DVD、EVDF3：空調、、電腦、冰箱箱、冷柜F4：電視、、洗衣機、家家庭影院F5：售后服服務網(wǎng)點、儲儲存庫房層高：一層4.5米，其其他各層4米米左右出入口：2個個樓梯：滾梯一一組兩部（四四層為一部上上行滾梯），，消防梯一個個，貨梯一個個經營狀況：較較好總體評價：主主要客群為順順義城區(qū)居民民11/14/202243地理位置：新新順北大街西西側，西單商商場以北經營面積：1500平米米建筑形式：一一層臨街底商商租金水平：3—10元/天·㎡（使使用面積）購物環(huán)境：較較差經營狀況：良良出租率：95%左右總體評價：順義區(qū)通訊市市場以通訊城城為核心，沿沿新順北大街街成線性分布布，數(shù)碼城所所在臨街底商商共16家，，其中經營手手機通訊類店店鋪共9家，，占到了56%。就面積積而言則接近近65%。順義城區(qū)專業(yè)業(yè)市場分析———通訊城11/14/202244順義城區(qū)專業(yè)業(yè)市場分析———益麒麟建建材市場地理位置：順順西路東側，，本案對面經營面積：14513.9平方米建筑形式：工工棚式建筑，，一層為主、、臨街局部三三層租金水平：1·8元/天天·㎡（使用用面積）標準攤位：40-60平平米購物環(huán)境：一一般經營狀況：很很好出租率：100%總體評價：沿沿順西路南北北至順平路沿沿線，是順義義地區(qū)家居建建材市場的集集工散地，已已經形成了一一定的規(guī)模和和市場影響力力。本建材市市場是順義供供銷社國有資資產，在順義義地區(qū)居民中中認知度較高高。出租率達達到了100%，普通攤攤位的轉讓位位甚至達到了了6—10萬萬。建材類產產品種類較全全，以中低檔檔產品為主，，有部分品牌牌產品。11/14/202245區(qū)域商業(yè)狀況況分析順義城區(qū)商業(yè)業(yè)狀況宏觀分分析順義城區(qū)未來來商業(yè)發(fā)展規(guī)規(guī)劃分析順義城區(qū)核心心商業(yè)區(qū)調研研分析順義城區(qū)大型型百貨類商業(yè)業(yè)調研分析順義城區(qū)超市市類物業(yè)調研研分析順義城區(qū)餐飲飲類物業(yè)調研研分析順義城區(qū)專業(yè)業(yè)市場調研分分析順義城區(qū)住宅宅底商調研分分析順義城區(qū)交通通狀況調研分分析順義居民消費費習慣調查小結：區(qū)域內內商業(yè)狀況分分析總結11/14/202246住宅底商狀況況分析——怡怡馨家園業(yè)態(tài)及商家統(tǒng)計商業(yè)業(yè)態(tài)商家數(shù)量藥店1音像超市1廣告設計1電動用車1室內設計1醫(yī)療2洗衣店2服飾2攝影2西餅屋2飾品店3居家用品3茶館6便利店8美容美發(fā)9餐飲17合計61怡家園社區(qū)商商業(yè)業(yè)態(tài)分布布情況統(tǒng)計圖圖表注：不包含含空置部分分11/14/202247怡馨家園底底商租售價價格底商銷售價價格：東側底商均均價為6800元/平米；西側底商均均價為5800元/平米；內街底商均均價為8000元/平米；南側外街獨獨立底商均均價為5500元/平米。底商租賃價價格：東側底商租租金為1.4元/平平米.天；；西側底商租租金為1.02元/平米.天天；內街底商租租金為0.8元/平平米.天;結論：怡馨馨家園底商商平均租金金為1元/平米.天天。11/14/202248怡馨家園底底商空置狀狀況東側門面約約為18個個，空置門門面約7個個，空置率率約為38%；西側門面約約為19個個，空置門門面約9個個，空置率率約為47%；內街門面約約99個，，空置門面面約26個個，空置率率約為26%；南側外街獨獨立底商門門面約68個，空置置門面約30個，空空置率約為為44%；；結論：怡馨馨家園底商商空置率約約為40%。11/14/202249住宅底商狀狀況分析———怡馨家家園商業(yè)體量：：約9000平米建筑形式：：住宅底商商+復式內內外街檔次：中低低檔業(yè)態(tài)組合：：外街部分分以餐飲為為主，底商商和內街多多為美容美美發(fā)、便利利店、飾品品等。經營狀況：：該項目底底商除蘇寧寧電器的新新順南大街街經營一般般，其余區(qū)區(qū)域的經營營均比較差差,空置率率較高，多多家商戶均均有不同程程度的退租租打算。商業(yè)評價：：主力店蘇寧電電器位于新順順南大街一側側，其所帶來來的人流只對對同側臨街商商業(yè)有支持作作用，而對于于順平路和站站前南街沒有有支持。外街一至三層層縱向分割方方式不合理，，使用效率較較低，不符合合大部分商家家需求，并造造成單店總面面積過大，總總價較高，增增大了投資和和經營的風險險商業(yè)規(guī)劃體量量過大，設計計不合理，業(yè)業(yè)態(tài)種類單一一,同質化現(xiàn)現(xiàn)象嚴重,缺缺乏核心亮點點,是造成空空置率較高的的又一個主要要原因另外南側臨街街商業(yè)面對高高架橋，形不不成順平路南南北商業(yè)人流流的互動，阻阻隔了商業(yè)氣氣氛的貫通，，且南側和西西側人流稀少少，很難形成成良好的商業(yè)業(yè)氛圍11/14/202250住宅底商狀況況分析——宏宏城花園宏城花園南北北兩側底商業(yè)業(yè)態(tài)情況統(tǒng)計計圖11/14/202251住宅底底商狀狀況分分析———宏宏城花花園北側底商面面積均均在104㎡左左右，，面寬寬6.5m，租金：：簡裝裝修約約0.58元/天/㎡，，未裝裝修約約0.38元/天/㎡售價：3100元/㎡㎡。出租率：：80%南側底商的面面積均在在120㎡—130㎡㎡之間，，面寬5.5m租金約2元/天天/㎡。。出租率：：100%分析宏城花園園臨街底底商全部均為為一層臨臨街底商商。受地理位位置和商商業(yè)氛圍圍影響，，其南側側（靠近近本案一一側）商商業(yè)氛圍圍、出租租率、經經營狀況況明顯好好于北側側。各商商家經營營狀況普普遍較差差，有的的只勉強強保本。?？傮w來來看，由由于住宅宅底商的的限制，，業(yè)態(tài)以以美容美美發(fā)、便便利店（（小商店店）以及及其他初初級配套套為主，，較為單單一，經經營品質質一般。。11/14/202252住宅宅底底商商狀狀況況分分析析小小結結和和啟啟示示主力力店店的的選選擇擇和和位位置置的的確確定定：：要要以以能能夠夠聚聚集集大大量量人人氣氣的的主主力力店店為為首首要要選選擇擇，，且且位位置置選選擇擇應應能能夠夠更更大大程程度度地地帶帶動動起起周周邊邊商商鋪鋪的的經經營營臨街街店店鋪鋪和和底底商商，，餐餐飲飲店店可可以以二二層層為為主主，，其其他他可可以以一一層層為為主主，，局局部部二二層層，，同同時時鑒鑒于于眾眾多多業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)對對于于三三層層臨臨街街店店鋪鋪的的需需求求較較差差，，造造成成使使用用率率低低、、空空置置率率高高的的眾眾多多規(guī)規(guī)劃劃負負面面事事實實，，應應避避免免設設計計三三層層縱縱向向分分割割的的臨臨街街店店鋪鋪底商商的的定定位位要要有有特特色色，，分分區(qū)區(qū)明明確確，，應應充充分分考考慮慮到到與與主主力力店店、、與與周周邊邊環(huán)環(huán)境境和和差差異異化化和和互互補補互互動動作作用用，，避避免免業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的的單單一一和和重重復復設設置置11/14/202253順義義城城區(qū)區(qū)核核心心商商業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)調調研研分分析析小小結結百貨貨類類：：以西西單單、、國國泰泰以以核核心心，，具具有有較較好好的的市市場場認認知知度度，，基基本本能能滿滿足足順順義義城城區(qū)區(qū)普普通通居居民民的的購購物物需需求求；；就本項項目地地理位位置和和周邊邊環(huán)境境而言言，不不適于于發(fā)展展百貨貨類大大中型型購物物場所所超市類類中型超超市主主要為為西單單和國國泰首首層兩兩個超超市，，有較較大的的市場場占有有率；；便利店店發(fā)展展無論論是從從品牌牌化還還是從從連鎖鎖化、、規(guī)模?；韵嘞鄬?；；位于博博聯(lián)的的華普普超市市即將將開業(yè)業(yè)，面面積約約8000平米米，為為本區(qū)區(qū)域目目前的的大型型超市市，但但品牌牌競爭爭力和和規(guī)模模較為為一般般；目前順順義城城區(qū)缺缺乏如如家樂樂福、、易初初蓮化化等國國際化化品牌牌化的的大型型品牌牌超市市，以以本項項目的的地理理位置置和區(qū)區(qū)域環(huán)環(huán)境而而言，，較為為適宜宜引進進大型型品牌牌超市市11/14/202254餐飲類類：餐飲業(yè)業(yè)以金金街和和中山山街兩兩個地地區(qū)較較為集集中，，其他他區(qū)域域也均均有分分布中式中中檔餐餐飲在在本地地區(qū)的的市場場接受受度較較高，，消費費頻次次和能能力也也較好好，有有較好好的市市場氛氛圍西式快快餐和和休閑閑餐飲飲在本本地區(qū)區(qū)尚處處于起起步階階段，，普通通居民民的消消費觀觀念尚尚不認認同，，需要要進一一步的的引導導本項目目未來來餐飲飲業(yè)態(tài)態(tài)應以以中式式中檔檔和中中高檔檔特色色餐飲飲為重重點，，占餐餐飲較較大比比例，，考慮慮到未未來發(fā)發(fā)展因因素，，可適適當引引進少少量新新型餐餐飲業(yè)業(yè)態(tài)娛樂類：順義區(qū)域城城區(qū)內的娛娛樂業(yè)態(tài)種種類單一，，檔次較低低，如金街街充斥著眾眾多的低檔檔網(wǎng)吧、臺臺球、錄像像、足浴等等娛樂場所所較為高檔的的娛樂場所所則分布在在順義旅游游區(qū)別墅區(qū)區(qū)域，如高高爾夫、垂垂釣、賽馬馬等，但該該目標客群群與城區(qū)內內娛樂類消消費客群有有很大差別別本項目北側側分布著為為數(shù)不多的的幾家如KTV、洗洗浴等娛樂樂場所，經經營狀況尚尚可，結合合未來本區(qū)區(qū)域的規(guī)劃劃，娛樂業(yè)業(yè)態(tài)在本項項目周邊應應有一定的的發(fā)展空間間專業(yè)市場類類：以中低檔和和低檔的建建材、家具具、家居、、通訊、電電器等為主主除蘇寧電器器外，其他他專業(yè)市場場的購物環(huán)環(huán)境普遍較較為一般本項目核心心區(qū)域內分分布著以益益麒麟家居居建材城為為核心的中中低建材家家居專業(yè)市市場，鑒于于此類專業(yè)業(yè)市場對本本項目住宅宅品質所產產生的負面面影響，本本項目的商商業(yè)業(yè)態(tài)設設置不必考考慮同種業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)劃劃，但可考考慮利用其其所帶來的的較為成熟熟的商業(yè)氛氛圍和人流流順義城區(qū)核核心商業(yè)區(qū)區(qū)調研分析析小結11/14/202255區(qū)域商業(yè)狀狀況分析順義城區(qū)商商業(yè)狀況宏宏觀分析順義城區(qū)未未來商業(yè)發(fā)發(fā)展規(guī)劃分分析順義城區(qū)核核心商業(yè)區(qū)區(qū)調研分析析順義城區(qū)大大型百貨類類商業(yè)調研研分析順義城區(qū)超超市類物業(yè)業(yè)調研分析析順義城區(qū)餐餐飲類物業(yè)業(yè)調研分析析順義城區(qū)專專業(yè)市場調調研分析順義城區(qū)住住宅底商調調研分析順義城區(qū)交交通狀況調調研分析順義居民消消費習慣調調查小結：區(qū)域域內商業(yè)狀狀況分析總總結11/14/202256線路號起點站終點站配車首車末車線路號起點站終點站配車首車末車環(huán)一路石園南路濱河小區(qū)8部6:2019:00九路支太平村趙各莊4部6:1518:35環(huán)二路老干部活動中心鯤鵬集團10部6:2019:00十路相各莊麻林山6部6:1018:20一路汽車站二張營4部6:2018:20十一路大胡營趙莊6部6:0018:20二路馮家營沿河10部6:0018:30十二路汽車站燕王莊6部6:0018:25三路汽車站于莊8部6:0018:45十三路太平莊破羅口5部6:0018:25四路南莊頭北孫各莊12部6:1018:25十四路太平村東府6部6:0018:30五路西門山里辛莊6部6:0018:20十五路汽車站寺上6部6:0018:15六路順義火車站大林6部6:0018:30十六路汽車總站京順車管所6部6:0018:20六路支社教中心大北塢4部6:0818:20十六路支董各莊臨河村4部6:0018:20六支2社教中心茶棚4部6:5018:00十七路西門櫻花園4部6:0018:30七路太平村大壩洼6部6:0018:10十八路吉祥莊李遂12部6:0018:30八路西門馬莊6部6:1018:10十九路社教中心大孫各莊5部6:0018:30九路太平村田各莊6部6:0018:20

順義城區(qū)交交通狀況統(tǒng)統(tǒng)計分析11/14/202257順義城區(qū)內內部共有25條公交交線路，城城區(qū)中心區(qū)區(qū)內交通相相對較為便便利，但就就本項目而而言，尚無無一條公交交線路通至至本項目商商業(yè)規(guī)劃區(qū)區(qū)域從北京市———順義的的公交線路路（包括途途經線路））有二十余余條就順義城區(qū)區(qū)內部交通通來看，雖雖然線路較較多，但每每條線路車車輛較少，，造成車次次較少，基基本上平均均每隔15-30分分鐘來一輛輛車，再加加上順義城城區(qū)相對較較小，因此此順義城區(qū)區(qū)市民選擇擇公交車作作為出行方方式的不占占多數(shù)，基基本以步行行、自行車車居多，自自駕車和出出租車也有有一定的比比例。就公交線路路的時間安安排來看，，早班在6時左右，，而晚班最最晚也在7時停運，，由此可見見，順義城城區(qū)居民生生活較為規(guī)規(guī)則，夜間間大眾消費費相對較少少。就本項目而而言，未來來發(fā)展發(fā)布布要改善和和提高項目目周邊公共共交通的便便捷程度順義城城區(qū)交交通狀狀況統(tǒng)統(tǒng)計分分析11/14/202258區(qū)域商商業(yè)狀狀況分分析順義城城區(qū)商商業(yè)狀狀況宏宏觀分分析順義城城區(qū)未未來商商業(yè)發(fā)發(fā)展規(guī)規(guī)劃分分析順義城城區(qū)核核心商商業(yè)區(qū)區(qū)調研研分析析順義城城區(qū)大大型百百貨類類商業(yè)業(yè)調研研分析析順義城城區(qū)超超市類類物業(yè)業(yè)調研研分析析順義城城區(qū)餐餐飲類類物業(yè)業(yè)調研研分析析順義城城區(qū)專專業(yè)市市場調調研分分析順義城城區(qū)住住宅底底商調調研分分析順義城城區(qū)交交通狀狀況調調研分分析順義居居民消消費習習慣調調查小結：：區(qū)域域內商商業(yè)狀狀況分分析總總結11/14/202259順義居居民消消費習習慣調調查以下報告中中的資料來來源于思源源顧問的順順義城區(qū)問問卷調查，，主要是調調查當?shù)鼐泳用裣M習習慣和對該該區(qū)域商業(yè)業(yè)配套的要要求，調查查采取街頭頭攔訪的方方式，其對對象主要為為順義城區(qū)區(qū)的居民，，年齡25歲至55歲之間，，其中在25-35歲之間的的占88%以上。調調查樣本共共計58個個，其中有有效樣本44個。其其中男性被被訪者占43%，女女性被訪者者占57%。被訪者者的職業(yè)和和收入較為為多樣。11/14/202260順義居民消消費習慣調調查一、購物類類消費能力力及消費特特征調查：：購物場所順義城區(qū)居居民在日常常用品購買買場所和服服飾類用品品的購買場場所主要為為國泰大廈廈和順義西西單商場。。日常用品購購買時沒有有人選擇去去市區(qū)購買買，但8.5％的順順義居民在在購買服飾飾類用品時時會選擇市市區(qū)。選擇專業(yè)市市場的居民民數(shù)量比較較少。11/14/202261順義居民消消費習慣調調查2.選前往往消費場所所的交通方方式順義城區(qū)居居民在進行行日常用品品消費時所所選擇的交交通方式主主要是步行行其次是搭搭乘公交車車；而在服服飾類消費費時所選擇擇的中交通通形式是首首先是公交交車其次是是步行。這這主要由于于在服飾類類消費時部部分居民選選擇距離較較遠的場所所。11/14/202262順義居民消消費習慣調調查3.選擇該該消費場所所的原因從調查中可可以看出，，日常用品品和服飾類類消費的場場所選擇原原因中最重重要的兩點點是距離和和價格。并并在此基礎礎上產生了了業(yè)態(tài)組合合的要求和和目前周邊邊區(qū)域可供供選擇場所所過少的其其他因素。。11/14/202263順義義居居民民消消費費習習慣慣調調查查4.月月購購物物頻頻次次及及次次消消費費額額度度日常常用用品品月月消消費費頻頻次次主主要要集集中中在在3-4次次，，每每次次平平均均消消費費額額月月30－－50元元之之間間。。52％％的的被被訪訪者者在在服服飾飾類類消消費費上上，，月月消消費費頻頻次次為為1次次，，55％％的的被被訪訪者者平平均均每每次次消消費費約約200－－400元元。。11/14/202264順義義居居民民消消費費習習慣慣調調查查二、、餐餐飲飲類類消費費能能力力及及消消費費特特征征調調查查：1.每每月月在在外外就就餐餐次次數(shù)數(shù)及及單單次次消消費費數(shù)數(shù)額額被訪訪者者中中45％％左左右右的的人人每每月月在在外外就就餐餐3-5次次；；大大部部分分居居民民單單次次消消費費約約100－－200元元左左右右，，由由此此可可見見順順義義居居民民在在外外就就餐餐頻頻次次適適中中，，次次消消費費能能力力處處于于中中等等水水平平，，就就餐餐飲飲消消費費而而言言，，有有一一定定的的消消費費能能力力。。11/14/202265順義義居居民民消消費費習習慣慣調調查查2.就就餐餐場場所所選選擇擇因因素素順義義區(qū)區(qū)居居民民在在外外就就餐餐比比較較注注重重餐餐飲飲的的口口味味；；其其次次對對交交通通和和價價格格有有比比較較高高的的要要求求；；但但是是對對檔檔次次和和消消費費場場所所的的環(huán)環(huán)境境以以及及服服務務上上相相對對不不是是很很在在意意。。其其餐餐飲飲消消費費習習慣慣與與二二三三線線城城市市居居民民的的消消費費習習慣慣一一致致。。11/14/202266順義義居居民民消消費費習習慣慣調調查查3.交通方方式順義居民外外出就餐的的交通方式式較為多樣樣，尤其以以步行和自自駕車出行行居多?？煽梢?，一般般居民的就就餐飲地點點一般相對對較近，另另有較好消消費能力的的自駕車一一族其就餐餐距離則限限制不大。。11/14/202267順義居民消費費習慣調查三、娛樂類消消費能力及消消費特征調查查1.通常光顧顧的休閑娛樂樂場所順義居民的娛娛樂場所相對對較為單一和和單純，對于于酒吧、咖啡啡廳等休閑娛娛樂場所的認認可度較低，，消費習慣較較為保守，女女性消費者已已開始具備健健身保健、美美容美體類的的消費意識。。11/14/202268順義義居居民民消消費費習習慣慣調調查查2.每每月月休休閑閑娛娛樂樂消消費費頻頻次次及及單單次次消消費費額額順義義居居民民在在休休閑閑娛娛樂樂方方面面的的娛娛樂樂方方面面的的消消費費能能力力較較為為一一般般，，消消費費頻頻次次較較低低，，以以每每月月1-2次次占占絕絕大大多多數(shù)數(shù)比比例例，，消消費費金金額額100-150元元的的占占了了一一半半的的比比例例。?？煽梢娨娔磕壳扒捌淦鋳蕣蕵窐贩椒矫婷娴牡南M費需需求求較較低低，，尚尚處處于于初初級級階階段段，，需需市市場場的的進進一一步步引引導導。。11/14/202269順義居居民消消費習習慣調調查3.交交通方方式順義居居民外外出娛娛樂的的主要要交通通方式式以自自駕車車和出出租車車為主主，說說明娛娛樂類類消費費客群群主要要是一一些具具有一一定消消費能能力的的居民民；而而以步步行為為交通通方式式的也也占有有一定定的比比例，，可見見一些些居民民所選選擇的的娛樂樂場所所的距距離較較近。。11/14/202270順義居民民消費習習慣調查查小結順義目標標客群總總體的消消費特征征趨同于于二、三三線城市市居民的的消費特特征；就購物而而言，其其對于品品質、檔檔次、環(huán)環(huán)境有一一定的要要求，但但要求不不高，價價格依然然是其購購物所考考慮的主主要因素素，因此此消費能能力適中中；同時時在深訪訪中可以以看出，，他們對對于大賣賣場的需需求較為為強烈；；就餐飲而而言，對對于餐飲飲的口感感和價格格的綜合合要求要要明顯高高于對環(huán)環(huán)境、檔檔次的要要求，但但隨著收收入逐步步的提高高，其他他因素的的要求也也會逐漸漸升級。。整體而而言，順順義居民民餐飲的的消費能能力較好好，對于于餐飲的的需求也也較為強強烈，因因此一些些中式特特色化中中檔餐飲飲將對他他們有更更強的吸吸引力；；就娛樂而而言，目目前順義義居民的的娛樂消消費能力力一般，，消費特特征表現(xiàn)現(xiàn)尚處于于起步階階段，對對于娛樂樂方面的的需求也也較少，，但隨著著意識的的不斷開開放和市市場的引引導，未未來娛樂樂方面的的需求無無論從質質還是從從量上都都將不斷斷提升。。11/14/202271區(qū)域商業(yè)業(yè)狀況分分析順義城區(qū)區(qū)商業(yè)狀狀況宏觀觀分析順義城區(qū)未未來商業(yè)發(fā)發(fā)展規(guī)劃分分析順義城區(qū)核核心商業(yè)區(qū)區(qū)調研分析析順義城區(qū)