2014年區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告(案例分析)

京郊市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

廊坊、香河、燕郊、涿州2014年05月30日引言由于近期固安市場(chǎng)突陷冷凍，來(lái)訪及成交量明顯下降，為指導(dǎo)后續(xù)項(xiàng)目營(yíng)銷工作開(kāi)展，需對(duì)大北京區(qū)域整體情況做詳細(xì)了解，研究市場(chǎng)走勢(shì)，預(yù)測(cè)后期市場(chǎng)情況，做好應(yīng)對(duì)策略。

李丹、徐宏、劉猛三人于5月14日走訪廊坊及香河,5月25日走訪燕郊，5月26日走訪涿州，以暗訪及同行交流結(jié)合的方式詳細(xì)調(diào)研了該區(qū)域的重點(diǎn)項(xiàng)目，以期為我們對(duì)整體市場(chǎng)的判斷做實(shí)際指導(dǎo)。第2頁(yè)廊坊第一部分：整體市場(chǎng)概述第二部分：重點(diǎn)項(xiàng)目分析第三部分：市場(chǎng)總結(jié)香河第一部分：香河簡(jiǎn)介第二部分：區(qū)域樓盤項(xiàng)目掃描第三部分：重點(diǎn)項(xiàng)目分析第四部分：香河與固安區(qū)域?qū)Ρ确治鲅嘟嫉谝徊糠郑赫w市場(chǎng)概述第二部分：重點(diǎn)項(xiàng)目分析第三部分：市場(chǎng)總結(jié)涿州第一部分：涿州簡(jiǎn)介第二部分：區(qū)域樓盤項(xiàng)目掃描第三部分：重點(diǎn)項(xiàng)目分析第四部分：涿州區(qū)域總結(jié)2014年京郊市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告總綱第3頁(yè)第一部分：整體市場(chǎng)概述廊坊簡(jiǎn)介市場(chǎng)格局第二部分：重點(diǎn)項(xiàng)目分析第三部分：廊坊市場(chǎng)總結(jié)匯報(bào)區(qū)域——廊坊第4頁(yè)廊坊區(qū)域——簡(jiǎn)介廊坊是京津冀城市群的地理中心，位于京津兩個(gè)國(guó)際都市之間，所轄10個(gè)縣(市、區(qū))全部與京津接壤?？偯娣e6500平方公里，人口420萬(wàn)。素有“京津走廊、黃金地帶”之稱；市區(qū)距北京天安門廣場(chǎng)40公里，距天津中心區(qū)60公里，距首都和天津兩大機(jī)場(chǎng)70公里，距天津港100公里，且緊鄰規(guī)劃中的北京新機(jī)場(chǎng)；廊坊自駕車到東三環(huán)十里河1個(gè)半小時(shí)，805公交直達(dá)北京站，大約2個(gè)小時(shí)；高鐵站及火車站，7條高速公路，5條鐵路干線穿越境內(nèi)，10條國(guó)家和20條省級(jí)公路縱橫交錯(cuò)，是中國(guó)鐵路、公路密度最大的地區(qū)之一；環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈高新技術(shù)戰(zhàn)略確定，吸引大量技術(shù)人才向廊坊聚集；廊坊綠色生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯，京津間城市綠化打造宜居生態(tài)城市。路網(wǎng)較發(fā)達(dá)，城市配套齊全，未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮蟮?頁(yè)廣陽(yáng)區(qū)安次區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)市場(chǎng)格局——廊坊北京廊坊高鐵站京滬高速出入口京滬高速京津高速去北京須由此銀河路上高速口第6頁(yè)市場(chǎng)格局——廊坊廣陽(yáng)區(qū)安次區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)中建·高街國(guó)際孔雀城大學(xué)里K2獅子城廊坊孔雀城萬(wàn)向城香邑·拉菲堡榮盛華府中科紫峰天地鳳凰城旭輝十九城邦廊坊高鐵站廊坊在售項(xiàng)目60多個(gè)，地圖上只標(biāo)注了區(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目北京第7頁(yè)板塊項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商建面容積率綠化率物業(yè)類型物業(yè)費(fèi)（元/㎡·月）主力戶型（㎡）成交價(jià)格（元/㎡）營(yíng)銷推廣開(kāi)發(fā)區(qū)大學(xué)里廊坊泰土房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100萬(wàn)2.3935%高層、聯(lián)排2.20三居89、112四居129聯(lián)排290-377高層7000聯(lián)排260萬(wàn)起高層排卡，聯(lián)排廣陽(yáng)區(qū)孔雀城廊坊市京御幸福房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司30萬(wàn)2.3634.25%公寓、高層、洋房、別墅2.20二居78

三居109、120公寓7500高層8500洋房11000排卡2萬(wàn)抵5萬(wàn)榮盛華府榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司廊坊分公司26萬(wàn)2.0080%高層2.50三居130-160四居150-260100003期排卡，電商1萬(wàn)抵2萬(wàn)塞納榮府榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司47萬(wàn)1.2040%高層、洋房2.00洋房140-227聯(lián)排350-400洋房8700聯(lián)排13000三期聯(lián)排、四期洋房在售萬(wàn)向城河北富橋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司27萬(wàn)2.2030%高層2.00二居83

三居94-139五居247住宅8200現(xiàn)主推10-285㎡商鋪，住宅在售（少量）安次區(qū)中建高街國(guó)際廊坊中建御瀾華府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司27萬(wàn)2.0539%高層1.75二居85

三居90-1358500高層順?shù)N中科紫峰廊坊市科通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司14萬(wàn)2.035.10%住宅、公寓1.88一居60二居88三居8976004月已開(kāi)盤，現(xiàn)順?shù)NK2獅子城廊坊市中投置地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司518萬(wàn)2.5035%高層1.98高層兩居89、三居113公寓60-130高層8000公寓7500一期高層、二期公寓在售市場(chǎng)格局——廊坊第8頁(yè)市場(chǎng)格局——廊坊小結(jié)廊坊區(qū)域可分為三大板塊，依次為廣陽(yáng)區(qū)、安次區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)；廣陽(yáng)區(qū)均價(jià)8500元/平米，主要為地緣性客戶及北京外溢客戶；安次區(qū)均價(jià)7500元/平米，主要為地緣性客戶；開(kāi)發(fā)區(qū)均價(jià)7000元/平米，主要為北京外溢客戶；一路（鐵路）之隔劃分出了廣陽(yáng)跟安次兩個(gè)區(qū)域，但因地緣性客戶廣陽(yáng)情結(jié)，廣陽(yáng)區(qū)高于安次區(qū)整體均價(jià)水平（大約高1000元/平方米左右）；在售項(xiàng)目從物業(yè)形式上分析，廊坊廣陽(yáng)、安次區(qū)主要以高層產(chǎn)品為主，別墅作為市場(chǎng)的稀缺產(chǎn)品，主要集中在北部區(qū)域（開(kāi)發(fā)區(qū)及廣陽(yáng)北）；廊坊區(qū)域較注重學(xué)區(qū)房，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格相較同區(qū)域其他項(xiàng)目高；第9頁(yè)第一部分：整體市場(chǎng)概述第二部分：重點(diǎn)項(xiàng)目分析廊坊孔雀城榮盛華府中建高街國(guó)際K2獅子城孔雀城大學(xué)里第三部分：市場(chǎng)總結(jié)第10頁(yè)精英城市樣樣板，打造造孔雀城品品牌高端城城市地產(chǎn)領(lǐng)領(lǐng)域的標(biāo)桿桿項(xiàng)目分析——廊坊孔雀城城項(xiàng)目位置廣陽(yáng)區(qū)北鳳道與銀河路交口處西行500米版塊廣陽(yáng)區(qū)物業(yè)類別公寓、高層、洋房產(chǎn)品風(fēng)格Artdeco占地面積10萬(wàn)平方米總建筑面積30萬(wàn)平方米容積率2.39

綠化率34.25%總戶數(shù)1800戶主力戶型85-120平米目前銷售均價(jià)公寓7500元/平方米高層8500元/平方米洋房11000元/平方米物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)廊坊市幸?；鶚I(yè)物業(yè)服務(wù)有限公司2.20元/平方米/月開(kāi)發(fā)商廊坊市京御幸福房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司最近開(kāi)盤時(shí)間

2014年5月5日加推公園海入住時(shí)間2016年10月底入住1.3期項(xiàng)目配套設(shè)施內(nèi)部社會(huì)公園、教育、10萬(wàn)平米商業(yè)會(huì)所周邊2所幼兒園、3所小學(xué)、2所高中、3大醫(yī)院、多家商業(yè)第11頁(yè)項(xiàng)目分析——廊坊成交情情況3月初公寓開(kāi)開(kāi)盤，集中中推盤，成成交量較高高（3月成交348套）；4月底高層首首次集中開(kāi)開(kāi)盤，成交交情況好（（4月成交769套）現(xiàn)在售（毛毛坯）公寓寓價(jià)格為7500元/平方米（之之前精裝公公寓均價(jià)8200元/㎡)，高層均均價(jià)8500元/平方米分析公寓開(kāi)盤高層持續(xù)排排卡，月底底開(kāi)盤第12頁(yè)項(xiàng)目分析——廊坊孔雀城城戶型圖3室2廳1衛(wèi)109.00㎡2室2廳1衛(wèi)85.00㎡3室2廳2衛(wèi)120.00㎡優(yōu)點(diǎn)：南北通透、、全明戶型型、大飄窗窗陽(yáng)臺(tái)缺點(diǎn)：無(wú)玄關(guān)設(shè)計(jì)計(jì)優(yōu)點(diǎn)：緊湊三居、、動(dòng)線清晰晰、客廳帶帶大陽(yáng)臺(tái)缺點(diǎn)：無(wú)玄關(guān)設(shè)計(jì)計(jì)、次臥較較小且有一一間采光效效果差優(yōu)點(diǎn)：全明戶型、、動(dòng)靜分離離、主臥配配備獨(dú)立衛(wèi)衛(wèi)生間缺點(diǎn)：過(guò)道浪費(fèi)面面積孔雀城系列列產(chǎn)品，戶戶型設(shè)計(jì)整整體較好，，贈(zèng)送面積積較多第13頁(yè)優(yōu)勢(shì)華夏系列產(chǎn)產(chǎn)品，品牌牌認(rèn)知度高高產(chǎn)品線豐富富（公寓、、高層、洋洋房），客客戶可選擇擇性大社區(qū)配套齊齊全：12大城市級(jí)配配套+4大社區(qū)級(jí)配配套+1大組團(tuán)級(jí)配配套劣勢(shì)公共交通欠欠缺借鑒產(chǎn)品線豐富富，分次推推出，客戶戶選擇性大大項(xiàng)目分析——廊坊孔雀城城小結(jié)第14頁(yè)城市政治文文化中心的的核心區(qū)域域高端景觀觀住區(qū)項(xiàng)目分析——廊坊榮盛華華府項(xiàng)目位置廣陽(yáng)區(qū)北鳳道阿爾卡迪亞北門對(duì)面版塊廣陽(yáng)區(qū)物業(yè)類別高層產(chǎn)品風(fēng)格簡(jiǎn)歐建筑風(fēng)格占地面積8.6萬(wàn)平方米總建筑面積26萬(wàn)平方米容積率2.0

綠化率80%總戶數(shù)718戶主力戶型130-260平米目前銷售均價(jià)10000元/平方米物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)榮盛物業(yè)公司2.5元/平方米/月開(kāi)發(fā)商榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司廊坊分公司最近開(kāi)盤時(shí)間

2013年12月12日，預(yù)計(jì)2014年6月開(kāi)3期入住時(shí)間2016年10月底入住1.3期項(xiàng)目配套設(shè)施內(nèi)部自帶商業(yè)、幼兒園、10萬(wàn)平米商業(yè)會(huì)所周邊1所幼兒園、2所小學(xué)、4大銀行、1家醫(yī)院及市政配套第15頁(yè)項(xiàng)目分析——榮盛華府成成交情況項(xiàng)目為高端端項(xiàng)目，豪豪華產(chǎn)品，，價(jià)格自3月底上漲500元/平方米，目目前保持平平穩(wěn)第16頁(yè)項(xiàng)目分析——榮盛華府戶戶型圖I戶型4室2廳3衛(wèi)183.71㎡H戶型3室2廳2衛(wèi)134.85㎡C戶型4室3廳5衛(wèi)260.00㎡優(yōu)點(diǎn)：南北通透、、全明戶型型、使用率率較高、入入戶花園設(shè)設(shè)計(jì)、主臥臥豪華配備備缺點(diǎn)：動(dòng)線不合理理、次臥進(jìn)進(jìn)深較長(zhǎng)優(yōu)點(diǎn)：動(dòng)靜分離、、使用率較較高、入戶戶花園設(shè)計(jì)計(jì)、主臥豪豪華配備缺點(diǎn)：不通透、餐餐客不朝陽(yáng)陽(yáng)優(yōu)點(diǎn)：全明戶型、、入戶花園園設(shè)計(jì)、主主臥豪華配配備、觀光光電梯直達(dá)達(dá)缺點(diǎn)：動(dòng)線不合理理、過(guò)道太太長(zhǎng)高端項(xiàng)目，，奢華戶型型，贈(zèng)送面面積及入戶戶花園等設(shè)設(shè)計(jì)可借鑒鑒第17頁(yè)優(yōu)勢(shì)位于城市政政治文化中中心等大型型配套的核核心配套區(qū)區(qū)域，處于于高端客群群集中區(qū)廊坊當(dāng)?shù)仄菲放崎_(kāi)發(fā)商商，品牌效效應(yīng)較好項(xiàng)目為高端端項(xiàng)目，低低密度，高高綠化率景景觀居所，，一梯兩戶戶盡享奢華華，戶型設(shè)設(shè)計(jì)方正通通透、部分分有觀光電電梯、硬件件配套高端端小區(qū)內(nèi)部配配套（會(huì)所所等）先行行，彰顯開(kāi)開(kāi)發(fā)商實(shí)力力劣勢(shì)目前區(qū)域商商業(yè)配套、、教育配套套較少戶型面積過(guò)過(guò)大且價(jià)格格較高借鑒區(qū)域外部配配套不足的的情況下，，提早打造造社區(qū)內(nèi)部部配套項(xiàng)目分析——榮盛華府小小結(jié)第18頁(yè)綠化率最高高，容積率率最低，樓樓間距最大大的一個(gè)地地標(biāo)性綜合合生活學(xué)區(qū)區(qū)項(xiàng)目分析——中建高街國(guó)國(guó)際項(xiàng)目位置安次區(qū)金光道和西昌路交叉口東南角版塊安次區(qū)物業(yè)類別公寓、高層、洋房產(chǎn)品風(fēng)格Artdeco占地面積10萬(wàn)平方米總建筑面積27萬(wàn)平方米容積率2.0綠化率39%總戶數(shù)1728戶主力戶型85-120平米目前銷售均價(jià)8500元/平方米物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)北京中建世紀(jì)物業(yè)服務(wù)有限公司1.75元/平方米/月開(kāi)發(fā)商廊坊中建御瀾華府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司最近開(kāi)盤時(shí)間2014年5月1日開(kāi)盤1#樓入住時(shí)間2015年8月一期A1#-A5#交房項(xiàng)目配套設(shè)施內(nèi)部社會(huì)公立幼兒園周邊多家超市，1所小學(xué)，1所高中，4所大專，3大醫(yī)院，多家銀行、醫(yī)院、餐廳及新奧燃?xì)鉅I(yíng)業(yè)廳第19頁(yè)項(xiàng)目分析——中建高街國(guó)國(guó)際成交情情況項(xiàng)目整體節(jié)節(jié)奏較明確確，蓄客一一個(gè)月左右右在開(kāi)盤，，3月下旬及5月初開(kāi)盤（（3月成交456套，4月成交541套）項(xiàng)目均價(jià)價(jià)隨著推推盤節(jié)奏奏逐步增增加，3月均價(jià)7800-8000元/㎡，4月上漲到到8300元/㎡，5月開(kāi)盤項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格格上漲至至8500元/㎡，政策策明確，，較好的的逼定猶猶豫客戶戶分析排卡第20頁(yè)項(xiàng)目分析析——中建高街街國(guó)際戶戶型圖2室2廳1衛(wèi)90.00㎡3室2廳1衛(wèi)86.00㎡3室2廳2衛(wèi)130.00㎡㎡優(yōu)點(diǎn)：南北通透透、全明明戶型、、大飄窗窗陽(yáng)臺(tái)缺點(diǎn)：無(wú)玄關(guān)設(shè)設(shè)計(jì)優(yōu)點(diǎn)：緊湊三居居、動(dòng)線線清晰、、客廳帶帶大陽(yáng)臺(tái)臺(tái)缺點(diǎn)：無(wú)玄關(guān)設(shè)設(shè)計(jì)、次次臥較小小且有一一間采光光效果差差優(yōu)點(diǎn)：全明戶型型、動(dòng)靜靜分離、、主臥配配備獨(dú)立立衛(wèi)生間間缺點(diǎn)：過(guò)道浪費(fèi)費(fèi)面積學(xué)區(qū)房86-130㎡戶型，，且戶型型設(shè)計(jì)較較好，整整體格局局設(shè)計(jì)可可學(xué)習(xí)第21頁(yè)優(yōu)勢(shì)位于安次次區(qū)光明明商務(wù)島島的核心心區(qū)域，，緊鄰高高速入口口國(guó)企品質(zhì)質(zhì)，品牌牌實(shí)力保保證，且且建筑質(zhì)質(zhì)量好廊坊傳統(tǒng)統(tǒng)核心教教育區(qū)，，具有全全市最好好的教育育資源，，典型學(xué)學(xué)區(qū)房廊坊區(qū)域域樓間距距最大的的一個(gè)地地標(biāo)性綜綜合生活活社區(qū)劣勢(shì)區(qū)域商業(yè)業(yè)配套目目前較少少戶型偏于于剛需，，區(qū)域價(jià)價(jià)格較高高借鑒打造品牌牌實(shí)力，，為項(xiàng)目目增加賣賣點(diǎn)及市市場(chǎng)影響響力項(xiàng)目分析析——中建高街街國(guó)際小小結(jié)第22頁(yè)精英城市市樣板，，打造孔孔雀城品品牌高端端城市地地產(chǎn)領(lǐng)域域的標(biāo)桿桿項(xiàng)目分析析——廊坊K2獅子城項(xiàng)目位置安次區(qū)銀河南路與南龍路交口西側(cè)版塊安次區(qū)物業(yè)類別公寓、高層、洋房產(chǎn)品風(fēng)格Artdeco占地面積300萬(wàn)平方米總建筑面積500萬(wàn)平方米容積率2.50綠化率35%總戶數(shù)4052戶主力戶型89-125平米目前銷售均價(jià)高層8000元/平方米公寓7500元/平方米物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)北京喬戈里物業(yè)管理公司1.98元/平方米/月開(kāi)發(fā)商廊坊市中投置地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司最近開(kāi)盤時(shí)間海棠灣組團(tuán)2014年1月1日入住時(shí)間海棠灣組團(tuán)2016年3月項(xiàng)目配套設(shè)施內(nèi)部社會(huì)醫(yī)院周邊1所幼兒園、1所小學(xué)、1所初中、1所大學(xué)、2家銀行、4家超市、龍河公園第23頁(yè)項(xiàng)目分析析——K2獅子城成成交情況況3月份成交交均價(jià)7500元/平方米，，4月份價(jià)格格上漲至至8000元/平方米，，4月份3次開(kāi)盤，，共去化化1200余套第24頁(yè)項(xiàng)目分析析——K2獅子城戶戶型圖3室2廳1衛(wèi)109.00㎡㎡2室2廳1衛(wèi)85.00㎡3室2廳2衛(wèi)120.00㎡㎡優(yōu)點(diǎn)：南北通透透、全明明戶型、、大飄窗窗陽(yáng)臺(tái)缺點(diǎn)：無(wú)玄關(guān)設(shè)設(shè)計(jì)優(yōu)點(diǎn)：緊湊三居居、動(dòng)線線清晰、、客廳帶帶大陽(yáng)臺(tái)臺(tái)缺點(diǎn)：無(wú)玄關(guān)設(shè)設(shè)計(jì)、次次臥較小小且有一一間采光光效果差差優(yōu)點(diǎn)：全明戶型型、動(dòng)靜靜分離、、主臥配配備獨(dú)立立衛(wèi)生間間缺點(diǎn)：過(guò)道浪費(fèi)費(fèi)面積南北通透透戶型，，陽(yáng)臺(tái)、、飄窗設(shè)設(shè)計(jì)較好好第25頁(yè)項(xiàng)目展示示——K2獅子城第26頁(yè)優(yōu)勢(shì)位于廊坊坊市銀河河南路西西側(cè)，緊緊鄰龍河河生態(tài)景景觀帶K2品牌地產(chǎn)產(chǎn)，系列列產(chǎn)品，，可借鑒鑒品牌實(shí)實(shí)力項(xiàng)目整體體指引系系統(tǒng)明顯顯，整體體售樓處處環(huán)境較較好廊坊市區(qū)區(qū)內(nèi)最大大社區(qū)，，交通便便利通達(dá)達(dá)強(qiáng)銷公司司，對(duì)客客戶整體體把控、、逼定，，整體案案場(chǎng)銷售售節(jié)奏強(qiáng)強(qiáng)劣勢(shì)區(qū)域商業(yè)業(yè)配套目目前較少少、教育育配套較較少市場(chǎng)口碑碑較差、、價(jià)格較較高借鑒售樓處位位置明顯顯，且指指引系統(tǒng)統(tǒng)完善項(xiàng)目分析析——K2獅子城小小結(jié)第27頁(yè)項(xiàng)目位置東方大學(xué)城內(nèi)，濱河路以北，桐西路以東，畢昇路版塊開(kāi)發(fā)區(qū)物業(yè)類別高層、別墅產(chǎn)品風(fēng)格南加州風(fēng)格占地面積35萬(wàn)平方米總建筑面積100萬(wàn)平方米容積率2.39

綠化率35%總戶數(shù)1800戶主力戶型89—112平米目前銷售均價(jià)高層6800-7000元/平方米別墅9000元/平方米物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)廊坊市幸?；鶚I(yè)物業(yè)服務(wù)有限公司2.20元/平方米/月開(kāi)發(fā)商廊坊泰土房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司最近開(kāi)盤時(shí)間

2014年3月23日開(kāi)盤高層和別墅入住時(shí)間2016年6月底入住高層項(xiàng)目配套設(shè)施內(nèi)部會(huì)所、2所幼兒園、小學(xué)周邊3所小學(xué)、1所高中、9大高等學(xué)府、五大高爾夫及30萬(wàn)平米運(yùn)動(dòng)配套、5家醫(yī)院

首個(gè)“學(xué)學(xué)院都市市版”孔孔雀城，，高品質(zhì)質(zhì)高端綜綜合社區(qū)區(qū)項(xiàng)目分析析——廊坊孔雀雀城大學(xué)學(xué)里第28頁(yè)項(xiàng)目分析析——孔雀城大大學(xué)里成成交情況況3月環(huán)北京京區(qū)域市市場(chǎng)量?jī)r(jià)價(jià)齊升，，但本項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格（均均價(jià)6800元/㎡）未上上漲，采用保保價(jià)走量量的方式式；4月初恰逢逢清明假假期節(jié)點(diǎn)點(diǎn)，且增增設(shè)老帶帶新增一一季度物物業(yè)費(fèi)及及認(rèn)購(gòu)抽抽家電等等優(yōu)惠政政策，月月底集中中推貨，，成交量量較高保定副中中心傳聞聞，投資資客投資資方向轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，成成交量下下滑（4月底因項(xiàng)項(xiàng)目集中中開(kāi)盤，，成交量量上漲））孔雀城十十盤聯(lián)動(dòng)動(dòng)，且項(xiàng)項(xiàng)目加推推小節(jié)點(diǎn)及及優(yōu)惠政政策較大大分析第29頁(yè)項(xiàng)目分析析——孔雀城大大學(xué)里戶戶型圖G2戶型3室2廳1衛(wèi)89.94㎡G1戶型3室2廳1衛(wèi)112.31㎡G3戶型2室2廳1衛(wèi)80.78㎡優(yōu)點(diǎn)：南北通透透、全明明戶型、、大飄窗窗陽(yáng)臺(tái)缺點(diǎn)：無(wú)玄關(guān)設(shè)設(shè)計(jì)、浪浪費(fèi)面積積多優(yōu)點(diǎn)：南北通透透、動(dòng)線線清晰、、贈(zèng)送面面積大缺點(diǎn)：無(wú)玄關(guān)設(shè)設(shè)計(jì)、浪浪費(fèi)面積積多優(yōu)點(diǎn)：南北通透透、動(dòng)線線清晰、、贈(zèng)送多多（飄窗窗陽(yáng)臺(tái)））缺點(diǎn)：無(wú)玄關(guān)設(shè)設(shè)計(jì)、浪浪費(fèi)面積積多項(xiàng)目產(chǎn)品主力力戶型為80-112㎡南北通透戶戶型，為市場(chǎng)場(chǎng)暢銷戶型，，且有90㎡左右小三居居設(shè)計(jì)，后續(xù)續(xù)可借鑒及學(xué)學(xué)習(xí)第30頁(yè)項(xiàng)目展示——孔雀城大學(xué)里里第31頁(yè)項(xiàng)目分析——孔雀城大學(xué)里里小結(jié)優(yōu)勢(shì)整體環(huán)境及售售樓處氛圍較較好華夏系品牌開(kāi)開(kāi)發(fā)商，品牌牌力影響項(xiàng)目?jī)?nèi)部和周周邊配套完善善，有9所大學(xué)、多家家商場(chǎng)、3大高爾夫等交通便利，805路公交車直達(dá)達(dá)項(xiàng)目產(chǎn)品為高層、、聯(lián)排，低密密度社區(qū)，且且聯(lián)排緊鄰鳳鳳河劣勢(shì)售樓處指引系系統(tǒng)差，且售售樓處位置太太深，不容易易尋找借鑒銷售道具物料料等及售樓處處提示牌等小小細(xì)節(jié)處理較較好，整體售售樓處較統(tǒng)一一對(duì)市場(chǎng)把握力力度大，整體體市場(chǎng)價(jià)格上上漲，但其采采用保價(jià)走量量的方式第32頁(yè)第一部分：整整體市場(chǎng)概述述第二部分：重重點(diǎn)項(xiàng)目分析析第三部分：廊廊坊市場(chǎng)總結(jié)結(jié)第33頁(yè)廊坊整體市場(chǎng)場(chǎng)較正規(guī)（繳繳納保證金等等），各大國(guó)企、央央企、上市開(kāi)開(kāi)發(fā)商陸續(xù)入入駐廊坊，品品牌競(jìng)爭(zhēng)劇烈烈；配套齊全，商商業(yè)發(fā)展較為為迅速，未來(lái)來(lái)交通環(huán)境及及利好消息巨巨大；公共交通的原原因（雖有805公交直達(dá)北京京站，但是整整體行程時(shí)間間兩個(gè)小時(shí)）），導(dǎo)致廊坊價(jià)價(jià)格比固安低低；各板塊區(qū)域特特征明顯，成成交價(jià)格差異異化較大學(xué)校林立，學(xué)學(xué)區(qū)房效應(yīng)較較為明顯廊坊區(qū)域80%項(xiàng)目主力客戶戶是市區(qū)當(dāng)?shù)氐刂苓叺娜巳喝海c固安客客群差異較大大（廊坊區(qū)域北北京客群：開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目占占比70-80%；廣陽(yáng)區(qū)項(xiàng)目目占比30左右；安次區(qū)區(qū)項(xiàng)目占比20-30%，但此區(qū)域獅獅子城較為特特殊，北京客客群占比70%左右）；第34頁(yè)市場(chǎng)總結(jié)——廊坊第一部分：香香河簡(jiǎn)介第二部分：香香河區(qū)域樓盤盤項(xiàng)目市場(chǎng)掃掃描第三部分：重重點(diǎn)個(gè)案分析析第四部分：香香河與固安區(qū)區(qū)域?qū)Ρ确治鑫鰠R報(bào)區(qū)域——香河第35頁(yè)第一部分：香香河簡(jiǎn)介第36頁(yè)區(qū)域簡(jiǎn)介——香河香河：位置：地處華北平原原北部，四面面與京津接壤壤，素有“京畿明珠””之美譽(yù),全縣幅員458平方公里，總總?cè)丝?4萬(wàn)人；交通：距北京國(guó)貿(mào)50公里,距天津市中心心70公里，路網(wǎng)便捷暢達(dá)達(dá)，擁有京哈高速、103國(guó)道、大香線、通唐唐線、平香線線等5條國(guó)省級(jí)交通通干線，938、810路公交車由縣縣城直達(dá)北京京站；配套：功能配套完善善，擁有香河河開(kāi)發(fā)區(qū)、新新興產(chǎn)業(yè)示范范區(qū)、北方家家具產(chǎn)業(yè)基地地三大省級(jí)園園區(qū)，目前，各園區(qū)區(qū)起步區(qū)已基基本達(dá)到“九九通一平”工工業(yè)配套標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，成為承接接京津產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移和大項(xiàng)目目落戶的理想想平臺(tái)，一批批實(shí)力型企業(yè)業(yè)已相繼在香香河落戶發(fā)展展。香河第37頁(yè)第二部分：香香河區(qū)域樓盤盤項(xiàng)目市場(chǎng)掃掃描第38頁(yè)區(qū)域樓盤項(xiàng)目市場(chǎng)掃描——香河愛(ài)晚大愛(ài)城富麗新城榮盛.白鷺島綠地國(guó)寶21城香城壹號(hào)京漢君庭盛達(dá)鉑宮國(guó)隆府北京御湖灣香公館香汐鴻坤羅納河谷壹城公館大運(yùn)河孔雀城京哈高速項(xiàng)目目國(guó)道103項(xiàng)目北京縣城項(xiàng)目京哈高速103國(guó)道第39頁(yè)項(xiàng)目名稱開(kāi)發(fā)商建筑面積(萬(wàn)平米）建筑類別開(kāi)盤時(shí)間戶型（平米）成交均價(jià)（元/平米）優(yōu)惠政策營(yíng)銷動(dòng)態(tài)項(xiàng)目推廣情況富麗新城富麗（香河）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司74高層、小高層、低密2014.4.19兩居：87三居：104

四居：103-145毛坯：7500精裝：8300一次性98折，按揭99折，新浪高層電商1萬(wàn)抵4萬(wàn)，聯(lián)排2萬(wàn)抵8萬(wàn)

順?shù)N開(kāi)盤后剩余房源網(wǎng)絡(luò)、巡展、戶外、活動(dòng)、紙媒項(xiàng)目圍擋愛(ài)晚大愛(ài)城香河恒康房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司33高層、低密2014.6.1（一期）一居：53-62；兩居：73-85；

三居：89-128；疊拼：146-170；聯(lián)排：195-204價(jià)格待定優(yōu)惠待定前期蓄客階段戶外、短信榮盛.白鷺島榮盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司21高層、小高層2014.5.17兩居：75-78三居：89-1106700待定一期開(kāi)盤時(shí)間待定戶外、網(wǎng)絡(luò)、案場(chǎng)活動(dòng)綠地國(guó)寶21城上海綠地集團(tuán)香河投資開(kāi)發(fā)有限公司27高層、低密2014.4.1一居：59兩居：75-79

聯(lián)排：170-190高層：7200搜房網(wǎng)會(huì)員獨(dú)享1萬(wàn)順?shù)N高層房源短信、戶外、網(wǎng)絡(luò)、節(jié)點(diǎn)活動(dòng)大運(yùn)河孔雀城香河京御房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司23高層、低密2014.3.20兩居：90-112三居：129聯(lián)排：230-254高層：7500聯(lián)排：11000（報(bào)價(jià)）一次性96折，按揭98折順?shù)N高層房源以及聯(lián)排別墅戶外、報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)、短信、鴻坤羅納河谷鴻坤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司14高層、聯(lián)排、疊拼2014.5兩居：87

三居：118聯(lián)排：220-290高層：7500聯(lián)排：13000（報(bào)價(jià)）搜房網(wǎng)一萬(wàn)抵三萬(wàn)二期房源排卡，預(yù)計(jì)5月底開(kāi)盤高層房源網(wǎng)絡(luò)、短信、戶外、案場(chǎng)活動(dòng)京漢君庭香河京漢房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司22.6高層、小高層五期開(kāi)盤2014.5.1一居：68兩居：78-89三居：110-1306800全款98折，按揭99折項(xiàng)目臨近縣城中心位置尾盤，以順?shù)N為主近期無(wú)推廣盛達(dá)鉑宮香河縣盛達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司14高層二期開(kāi)盤待定兩居：91三居：132待定無(wú)一期售罄，二期開(kāi)盤時(shí)間待定暫無(wú)未名1898香河富泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司105高層四期順?shù)N一居：69

兩居：84三居：1426500全款99折項(xiàng)目三期順?shù)N網(wǎng)絡(luò)、短信區(qū)域樓盤項(xiàng)目目市場(chǎng)掃描——香河香河區(qū)域項(xiàng)目目可以分三個(gè)個(gè)區(qū)域：京哈哈、103國(guó)道以及縣城城區(qū)域三部分分，其中京哈哈、103國(guó)道集中大品品牌開(kāi)發(fā)商，，競(jìng)爭(zhēng)激烈，，開(kāi)發(fā)體量較較大開(kāi)發(fā)周期期較長(zhǎng)，部分分為較成熟項(xiàng)項(xiàng)目，產(chǎn)品豐豐富成交均價(jià)價(jià)比縣城項(xiàng)目目略高，主要要客群北京人人或在北京工工作外地客戶戶為主；縣城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)周期較早周周圍配套較為為完善，但多多為當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)發(fā)商，專業(yè)度度較差，客戶戶群體當(dāng)?shù)厝巳苏急容^重；；第40頁(yè)第三部分：重重點(diǎn)個(gè)案分析析第41頁(yè)重點(diǎn)個(gè)案分析析——香河富力新城城花香盛景香山郡溪香郡花香潤(rùn)景富力新城開(kāi)發(fā)商：富麗（香河））房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)有限公司建筑類別：高層、小高層層、聯(lián)排裝修狀況：毛坯、部分房房源精裝修綠化率:35%容積率：1.97物業(yè)費(fèi)：待定交房日期：2015.9戶數(shù)：總戶數(shù)數(shù)6738戶建筑面積：740000平米占地面積：310000平米物業(yè)地址：香河京哈高速速出口沿大香香線北行一公公里近期銷售動(dòng)態(tài)態(tài)：9#、10#、11#、18#蓄客；第42頁(yè)富力新城4月-5月第二周成交交分析圖房源銷售情況況：富麗新城城3月中旬蓄客，，4.19日開(kāi)盤推出800多套房源（毛毛坯四棟，精精裝三棟）去去化650套左右，其中中精裝戶型去去化109套房源，精裝裝房源去化沒(méi)沒(méi)有達(dá)到開(kāi)發(fā)發(fā)商預(yù)期，之之后高層聯(lián)排排順?shù)N；房源成交價(jià)格格：開(kāi)盤成交交均價(jià)較之前前偏低，（毛毛坯：7000元/平米，精裝：：8100元/平米）項(xiàng)目整整體成交均價(jià)價(jià)出現(xiàn)小幅下下滑狀態(tài)近期情況：開(kāi)開(kāi)盤后項(xiàng)目成成交量以及成成交均價(jià)逐步步下降；毛坯量?jī)r(jià)走勢(shì)勢(shì)圖精裝量?jī)r(jià)走勢(shì)勢(shì)圖第43頁(yè)重點(diǎn)個(gè)案分析析——富力新城富力新城——戶型分析79㎡兩居：優(yōu)勢(shì)：全明戶型，動(dòng)動(dòng)靜分離，格格局方正實(shí)用用率較高；劣勢(shì)：南北不通透，，進(jìn)深較長(zhǎng)采采光率較差105㎡三居：優(yōu)勢(shì)：大面寬客廳，，房間布局合合理充分體現(xiàn)現(xiàn)家居三居室室；劣勢(shì)：二次臥較小132㎡四室：優(yōu)勢(shì)：全明戶型、南南北通透；劣勢(shì)：浪費(fèi)面積較多多，動(dòng)靜分離離不明顯主力戶型79-105平米兩居三居居，占到當(dāng)期期產(chǎn)品75%左右，后期項(xiàng)項(xiàng)目繼續(xù)推出出兩居三居暢暢銷產(chǎn)品；第44頁(yè)重點(diǎn)個(gè)案分析析——富力新城第45頁(yè)重點(diǎn)個(gè)案分析析——富力新城項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn)：1、品牌開(kāi)發(fā)商商，利用富麗麗在北京的其其他社區(qū)做巡巡展，有效的的拓展客戶2、產(chǎn)品定位比比較合理，毛毛坯與精裝的的互補(bǔ)提升了了銷售力度3、地理位置明明顯交通便利利，緊鄰京哈哈高速，能有有效攔截其他他項(xiàng)目客源4、部分配套與與政府合作，，提升項(xiàng)目知知名度項(xiàng)目缺點(diǎn)：5、后期存量較較多，銷售周周期較長(zhǎng)6、項(xiàng)目周圍配配套單一，現(xiàn)現(xiàn)有配套不醇醇熟營(yíng)銷模式：7、思源經(jīng)紀(jì)代代理、開(kāi)發(fā)商商自銷客群分析:8、富力新城客客群多以北京京為主，其中中自主客群占占比較多本案需借鑒：：9、加大推廣力力度，進(jìn)行精精確的資源篩篩選，達(dá)到拓拓客效果10、借助當(dāng)?shù)卣膭?shì)力與與其合作加大大銷售力度第46頁(yè)重點(diǎn)個(gè)案總結(jié)結(jié)——富力新城綠地國(guó)寶21城建筑類別：高層、小高層層、聯(lián)排開(kāi)發(fā)商：上海綠地集團(tuán)團(tuán)香河開(kāi)發(fā)有有限公司容積率：1.5綠化率：35%建面：27萬(wàn)平米占地：5000畝物業(yè)費(fèi)：高層1.7元/㎡/月，聯(lián)排3元/平米/月交房時(shí)間：高層2015年中，聯(lián)排2014年底產(chǎn)權(quán)：70年項(xiàng)目最最新動(dòng)動(dòng)態(tài)：：順?shù)N當(dāng)當(dāng)期高高層房房源第47頁(yè)重點(diǎn)個(gè)個(gè)案分分析——香河綠綠地國(guó)國(guó)寶21城綠地國(guó)國(guó)寶21城4月-5月第二二周成成交分分析圖圖房源銷銷售情情況：：四月月上半半月周周銷售售量在在區(qū)域域?qū)儆谟谥械鹊人狡剑蛞蚱渌?xiàng)目目正在在排卡卡，只只有此此項(xiàng)目目順?shù)N銷狀態(tài)態(tài)房源成成交價(jià)價(jià)格：：進(jìn)入入五月月第一一周成成交量量達(dá)到到了一一個(gè)高高峰期期，但但成交交均價(jià)價(jià)有小小幅度度下降降，后后期成成交均均價(jià)與與成交交量整整體出出現(xiàn)下下坡路路的態(tài)態(tài)勢(shì)近期情情況：：整體體成交交均價(jià)價(jià)在區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)維持持在一一個(gè)較較為合合理的的水平平，但但后期期市場(chǎng)場(chǎng)不穩(wěn)穩(wěn)定等等因素素使得得客戶戶觀望望情緒緒加重重第48頁(yè)重點(diǎn)個(gè)個(gè)案分分析——綠地國(guó)國(guó)寶21城第49頁(yè)戶型分分析63㎡兩居居：優(yōu)勢(shì)：：臥室全全朝陽(yáng)陽(yáng)劣勢(shì)：：不是全全明戶戶型影影響居居住舒舒適度度，戶型型局促促；79㎡兩室室居：：優(yōu)勢(shì)：：面積利利用合合理，，主臥臥超大大陽(yáng)臺(tái)臺(tái)；劣勢(shì)：：客廳與與陽(yáng)光光隔離離;項(xiàng)目一一期產(chǎn)產(chǎn)品面面積偏偏小，，相比比其他他項(xiàng)目目產(chǎn)品品格局局較差差，部部分房房源客客廳不不能采采光，，直接接影響響項(xiàng)目目銷售售，第49頁(yè)重點(diǎn)個(gè)個(gè)案分分析——綠地國(guó)國(guó)寶21城缺配套大圖700畝市政公園630畝商業(yè)配套第50頁(yè)重點(diǎn)個(gè)個(gè)案分分析——綠地國(guó)國(guó)寶21城項(xiàng)目?jī)?yōu)優(yōu)點(diǎn)：1、國(guó)企企開(kāi)發(fā)發(fā)商，，得到到政府府的特特殊照照顧（（在京京哈高高速單單獨(dú)加加開(kāi)第第二出出口））2、占地地700畝市政政公園園，在在區(qū)域域是體體量較較大的的規(guī)劃劃3、引進(jìn)進(jìn)的物物美、、麥當(dāng)當(dāng)勞等等商業(yè)業(yè)配套套下半半年開(kāi)開(kāi)始運(yùn)運(yùn)營(yíng)，，加深深了銷銷售說(shuō)說(shuō)辭項(xiàng)目缺缺點(diǎn)：：4、一期期產(chǎn)品品面積積過(guò)于于偏小小，會(huì)會(huì)影響響項(xiàng)目目銷售售5、項(xiàng)目目周圍圍比較較荒涼涼，多多以農(nóng)農(nóng)民耕耕地為為主，，勢(shì)必必會(huì)造造成客客戶流流失營(yíng)銷模模式：：6、開(kāi)發(fā)發(fā)商自自銷團(tuán)團(tuán)隊(duì)，，其銷銷售模模式比比較單單一客群分分析：：7、臨近近京哈哈高速速第二二出口口，客客群以以北京京客群群為主主本案需需借鑒鑒：8、在客客戶未未入住住項(xiàng)目目的階階段，，先引引進(jìn)知知名商商業(yè)而而且先先讓商商業(yè)運(yùn)運(yùn)營(yíng)，，會(huì)大大大加加快項(xiàng)項(xiàng)目銷銷售節(jié)節(jié)奏第51頁(yè)重點(diǎn)個(gè)個(gè)案總總結(jié)——綠地國(guó)國(guó)寶21城鴻坤羅羅納河河谷開(kāi)發(fā)商商：鴻坤地地產(chǎn)建筑類類別：：高層、、洋房房、聯(lián)聯(lián)排裝修狀狀況：：毛坯、、綠化率率:35%容積率率：0.75物業(yè)費(fèi)費(fèi)：2.64交房日日期：：二期待待定建筑面面積：：70000平米占地面面積：：140000平米物業(yè)地地址：：京哈高高速西西集出出口右右轉(zhuǎn)，，103國(guó)道天天下第第一城城西側(cè)側(cè)第52頁(yè)重點(diǎn)個(gè)個(gè)案分分析——香河鴻鴻坤羅羅納河河谷鴻坤羅羅納河河谷4月-5月第三三周成成交分分析圖圖房源銷銷售情情況：：四月月排卡卡一月月，于于四月月底開(kāi)開(kāi)盤項(xiàng)項(xiàng)目二二期B51#樓，當(dāng)當(dāng)天認(rèn)認(rèn)購(gòu)很很好，，臨時(shí)時(shí)決定定加推推52#樓房源成成交價(jià)價(jià)格：：而在在成交交較好好的情情況下下成交交價(jià)格格相比比平時(shí)時(shí)有下下降，，而下下降幅幅度較較小近期情情況：：根據(jù)據(jù)市場(chǎng)場(chǎng)情況況進(jìn)行行有針針對(duì)性性的開(kāi)開(kāi)盤動(dòng)動(dòng)作，，客戶戶多的的情況況下進(jìn)進(jìn)行集集中開(kāi)開(kāi)盤，，而市市場(chǎng)不不好的的情況況進(jìn)行行排卡卡，5月初項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)始排排卡，，5.19項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)盤，，成交交均價(jià)價(jià)有7100元/㎡第53頁(yè)重點(diǎn)個(gè)個(gè)案分分析——鴻坤羅羅納河河谷戶型分分析87㎡兩居居：優(yōu)勢(shì)：：戶型格格局合合理，，主臥臥、客客廳雙雙陽(yáng)臺(tái)臺(tái)劣勢(shì)：：動(dòng)靜分分離不不明顯顯，衛(wèi)衛(wèi)生間間不能能采光光；118㎡三居居：優(yōu)勢(shì)：：南北通通透，，南北北雙陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)；；劣勢(shì)：：主臥面面寬較較小，，影響響采光光；項(xiàng)目主主力戶戶型89㎡兩居居以及及118㎡三居居受到到客戶戶的追追捧，，后期期市場(chǎng)場(chǎng)影響響項(xiàng)目目成交交價(jià)小小幅下下降第54頁(yè)重點(diǎn)個(gè)個(gè)案分分析——鴻坤羅羅納河河谷第55頁(yè)重點(diǎn)個(gè)個(gè)案分分析——鴻坤羅羅納河河谷項(xiàng)目?jī)?yōu)優(yōu)點(diǎn)：1、項(xiàng)目目地理理位置置優(yōu)越越，臨臨近103國(guó)道，，距離離國(guó)家家4A級(jí)旅游游景點(diǎn)點(diǎn)天下下第一一城很很近，，周圍圍交通通便利利2、完美美的實(shí)實(shí)景園園林讓讓客戶戶體驗(yàn)驗(yàn)到愜愜意的的生活活情景景，提提高了了銷售售力度度3、純正正的托托斯卡卡納建建筑風(fēng)風(fēng)格得得到了了部分分客戶戶的肯肯定項(xiàng)目缺缺點(diǎn)：：4、項(xiàng)目目周圍圍配套套較少少使客客戶有有落差差感營(yíng)銷模模式：：5、開(kāi)發(fā)發(fā)商自自銷、、分銷銷客群分分析：：6、項(xiàng)目目定位位較高高，多多以北北京客客群為為主本案需需借鑒鑒：7、建筑筑風(fēng)格格以及及完美美的景景觀園園林都都是都都極具具參考考性第56頁(yè)重點(diǎn)個(gè)個(gè)案總總結(jié)——鴻坤羅羅納河河谷香河與與固安安區(qū)域域?qū)Ρ缺确治鑫鱿愫?、品牌牌開(kāi)發(fā)發(fā)商較較多，，開(kāi)發(fā)發(fā)系統(tǒng)統(tǒng)穩(wěn)定定2、地理理位置置較好好連接接北京京與天天津的的重要要樞紐紐3、整體體市場(chǎng)場(chǎng)成交交均價(jià)價(jià)相對(duì)對(duì)穩(wěn)定定，但但近期期同樣樣出現(xiàn)現(xiàn)下滑滑狀態(tài)態(tài)4、大部部分客客群來(lái)來(lái)自北北京，，自住住客戶戶占比比大于于投資資客5、自主主產(chǎn)業(yè)業(yè)（家家具城城）以以及旅旅游業(yè)業(yè)的支支撐（（天下下第一一城））6、后期期存量量大，，開(kāi)發(fā)發(fā)周期期較長(zhǎng)長(zhǎng)固安1、小開(kāi)發(fā)發(fā)商占據(jù)據(jù)當(dāng)?shù)厥惺袌?chǎng)比重重較大2、相對(duì)離離北京較較近，過(guò)過(guò)于依賴賴北京3、早期依依靠第二二新機(jī)場(chǎng)場(chǎng)利好信信息房?jī)r(jià)價(jià)上升過(guò)過(guò)快，近近期因市市場(chǎng)原因因部分開(kāi)開(kāi)發(fā)商優(yōu)優(yōu)惠力度度過(guò)大(華夏）4、主要客客群以北北京及在在北京工工作的外外地人為為主5、無(wú)自主主產(chǎn)業(yè)的的支撐6、后期存存量大，，但開(kāi)發(fā)發(fā)不穩(wěn)定定57第一部分分：整體體市場(chǎng)概概述燕郊簡(jiǎn)介介市場(chǎng)格局局第二部分分：重點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目分分析第三部分分：市場(chǎng)場(chǎng)總結(jié)匯報(bào)區(qū)域域——燕郊第58頁(yè)燕郊簡(jiǎn)介介位于京津津唐都市市圈核心心地帶，，同時(shí)也也是全國(guó)國(guó)離天安安門最近近的產(chǎn)業(yè)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)，距天安門門約30公里，距首都都國(guó)際機(jī)機(jī)場(chǎng)25公里，距距天津港港120公里規(guī)劃面積積105.2平方公里里，建成成區(qū)域面面積42平方公里里，下轄轄92個(gè)村街，，總計(jì)80萬(wàn)人口,其中常住住人口40萬(wàn)人；走102國(guó)道上通通燕高速速半小時(shí)時(shí)直達(dá)國(guó)國(guó)貿(mào)，京京平高速速40分鐘直達(dá)達(dá)首都機(jī)機(jī)場(chǎng)京哈高速速公路、、京秦、、大秦電電氣化鐵鐵路橫貫貫東西，，北京930、811、812、813、814、815、816、817、818、819等多路公公交車直直通區(qū)內(nèi)內(nèi)，接駁駁八通線線和地鐵鐵6號(hào)線路，，京通快快速路將將燕郊與與北京市市中心緊緊密連接接。目前，燕燕郊開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)綜合合實(shí)力在在河北29個(gè)省級(jí)開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)中中位居第第二，在在全省縣縣(市)域開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)中位居居第一；；燕郊區(qū)域域地處““大北京京”腹地地，地理理位置得得天獨(dú)厚厚，為區(qū)區(qū)域提供供了融入入京津的的絕佳平平臺(tái)，使使得當(dāng)?shù)氐厥袌?chǎng)輻輻射范圍圍廣闊。。燕郊區(qū)區(qū)域已成成為“全全國(guó)創(chuàng)建建文明城城市示范范點(diǎn)”，，不僅是是投資興興業(yè)的樂(lè)樂(lè)土，也也是京東東生活的的“首善善之區(qū)””。第59頁(yè)距離北京京最近的的環(huán)北京京區(qū)域，，緊鄰CBD地理位置置優(yōu)越；；公交線路路十余路路，但是是（通燕燕高速北北京段較較堵）路路網(wǎng)有待待完善；；城市配套套齊全，，但缺少少支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)；京東客群群為主，，主要為為東三環(huán)環(huán)支付能能力一般般需求小小面積戶戶型的小小白領(lǐng)一一族；環(huán)北京區(qū)區(qū)域發(fā)展展最早，，價(jià)格過(guò)過(guò)萬(wàn)且價(jià)價(jià)格一直直最高；；緊鄰潮白白河自然然資源，，水系在在北方稀稀缺，區(qū)區(qū)域內(nèi)獨(dú)獨(dú)有資源源；第59頁(yè)市場(chǎng)格局局——燕郊交通通路網(wǎng)北京走通燕高高速半小小時(shí)直達(dá)達(dá)國(guó)貿(mào)京平高速速（燕郊郊）北務(wù)務(wù)出入口口，40分鐘直達(dá)達(dá)首都機(jī)機(jī)場(chǎng)燕郊區(qū)域域第60頁(yè)燕順路迎賓路102國(guó)道神威北路蔣譚路京平高速夏威夷南岸夏威夷藍(lán)灣天洋城4代富地廣場(chǎng)天洋城灣仔城15000東方夏威夷夏威夷水岸1號(hào)新弘國(guó)際陽(yáng)光城嘉都首爾甜城中駿四季花都金谷美麗城北區(qū)均價(jià)8000-12000南區(qū)均價(jià)11000-13000工業(yè)區(qū)均價(jià)7000-8000旅游度假區(qū)均價(jià)17000起商業(yè)區(qū)均價(jià)13000-14000市場(chǎng)格局局——燕郊樓市市區(qū)域分分布燕郊在售售項(xiàng)目約約20個(gè)，其中中待售項(xiàng)項(xiàng)目約7個(gè)，此圖圖只標(biāo)記記燕郊重重點(diǎn)項(xiàng)目目第61頁(yè)板塊項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商建面容積率綠化率物業(yè)類型物業(yè)費(fèi)（元/㎡·月）主力戶型（㎡）成交價(jià)格（元/㎡）營(yíng)銷推廣旅游度假區(qū)東方夏威夷三河市興達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司24萬(wàn)0.2767%高層聯(lián)排2.38；獨(dú)棟3.98獨(dú)棟360-800聯(lián)排225

總價(jià)1200—3000萬(wàn)/套2012年已全盤售罄灣仔城三河市華榮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司19.4萬(wàn)2.5035%高層、商業(yè)住宅2.96；商業(yè)4.28一居54；二居87、88；三居12015000住宅順?shù)N商業(yè)區(qū)富地廣場(chǎng)三河市綠都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司45萬(wàn)2.5035%高層2.98一居55-58；二居75-87；三居120-13013000順?shù)N（一居售罄）天洋城天洋置地180萬(wàn)2.9730%高層1.4一居56-60；二居78-92；三居112-13014000基本售罄南區(qū)夏威夷藍(lán)灣三河市興達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司91萬(wàn)2.5035%高層2.96一居58；二居78-88；三居88-133110005月加推天洋城4代天洋置地有限公司480萬(wàn)2.7735%多層、高層2.80一居50-60；兩居78-92；三居115-13012500年初開(kāi)盤，順?shù)N北區(qū)嘉都三河市佰嘉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司185萬(wàn)2.5035%高層——一居63；兩居76-88；三居95-115開(kāi)售價(jià)格預(yù)計(jì)9000左右預(yù)計(jì)下半年開(kāi)盤首爾甜城燕達(dá)（地產(chǎn)）集團(tuán)300萬(wàn)2.2545%高層2.98二居85；三居134-13812000順?shù)N金谷美麗城百世金谷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司27萬(wàn)2.5038%高層2.3一居40-60；二居80-90；三居110-13011000預(yù)計(jì)7月開(kāi)盤工業(yè)區(qū)新弘國(guó)際陽(yáng)光城中基首業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司75萬(wàn)1.5630%高層——一居59-67；二居67-88暫定6700預(yù)計(jì)開(kāi)盤，時(shí)間待定市場(chǎng)格局局——燕郊樓市市掃描燕郊旅游游度假區(qū)區(qū)緊鄰潮潮白河，，區(qū)域內(nèi)內(nèi)項(xiàng)目大大部分為為低密項(xiàng)項(xiàng)目，大大部分高高層價(jià)格格在17000左右，部部分高端端（低密密）項(xiàng)目目均價(jià)達(dá)達(dá)到3萬(wàn)以上（灣仔城城臨旅游游度假區(qū)區(qū)及商業(yè)業(yè)區(qū)，價(jià)價(jià)格較接接近旅游游度假區(qū)區(qū)，因此此將其劃劃分為此此部分））；商業(yè)區(qū)目目前開(kāi)發(fā)發(fā)地塊幾幾乎沒(méi)有有，此區(qū)區(qū)域配套套較為齊齊全，在在售項(xiàng)目目并未大大面積推推售貨量量，價(jià)格格在13000-14000元/平方米；；燕郊目前前主要開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)域域?yàn)槟蠀^(qū)區(qū)、北區(qū)區(qū)及工業(yè)業(yè)區(qū)，南南區(qū)價(jià)格格在11000-13000元/平方米，，北區(qū)價(jià)價(jià)格在8000-11000元/平方米，，工業(yè)區(qū)區(qū)價(jià)格在在7000-8000元/平方米；；南區(qū)價(jià)價(jià)格較低低是因?yàn)闉榈囟渭凹敖煌ㄔ蛴绊戫?，后續(xù)續(xù)交通增增加后，，南區(qū)必必將升值值第62頁(yè)第一部分分：整體體市場(chǎng)概概述第二部分分：重點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目分分析東方夏威威夷灣仔城富地廣場(chǎng)場(chǎng)夏威夷藍(lán)藍(lán)灣天洋城4代嘉都首爾甜城城金谷美麗麗城新弘國(guó)際際陽(yáng)光城城第三部分分：市場(chǎng)場(chǎng)總結(jié)第63頁(yè)項(xiàng)目位置燕郊南外環(huán)與迎賓路交口版塊旅游度假區(qū)物業(yè)類別聯(lián)排、獨(dú)棟產(chǎn)品風(fēng)格歐洲古典主義建筑風(fēng)格占地面積54萬(wàn)平方米總建筑面積24萬(wàn)平方米容積率0.27綠化率67%總戶數(shù)94套主力戶型獨(dú)棟360-800平方米聯(lián)排225平方米目前銷售均價(jià)現(xiàn)聯(lián)排二手房?jī)r(jià)格23000元/平方米起物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)興達(dá)集團(tuán)物業(yè)服務(wù)公司聯(lián)排：2.38元/平方米·月；獨(dú)棟：3.98元/平方米·月開(kāi)發(fā)商戴德梁行最近開(kāi)盤時(shí)間三期2007年6月底已開(kāi)盤入住時(shí)間三期2008年10月已入住項(xiàng)目分析析——燕郊東方方夏威夷夷第64頁(yè)項(xiàng)目分析析——東方夏威威夷戶型型圖獨(dú)棟D戶型獨(dú)棟C戶型參照夏威威夷度假假風(fēng)情規(guī)規(guī)劃，依依托自然然資源規(guī)規(guī)劃出10萬(wàn)平米原原生水域域，打造造大北京京稀缺““水”資資源風(fēng)情情高端觀觀景社區(qū)區(qū)第65頁(yè)項(xiàng)目展示示——東方夏威威夷第66頁(yè)項(xiàng)目分析析——東方夏威威夷小結(jié)結(jié)優(yōu)勢(shì)當(dāng)?shù)仄放婆崎_(kāi)發(fā)商商，夏威威夷系列列產(chǎn)品，，品牌影影響力較較大項(xiàng)目位置置好，且且有自然然資源客群北京改善善客戶公公司中高高層管理理、小企企業(yè)老板板借鑒積極利用用項(xiàng)目?jī)?nèi)內(nèi)部自然然資源，，或打造造大面積積水景，，可為低低密等物物業(yè)增加加更加豐豐富有力力的賣點(diǎn)點(diǎn)第67頁(yè)項(xiàng)目位置燕郊102國(guó)道與燕順路交叉口東北角版塊旅游度假區(qū)物業(yè)類別高層產(chǎn)品風(fēng)格新古典主義風(fēng)格占地面積8.1萬(wàn)平方米總建筑面積19.4萬(wàn)平方米容積率2.50綠化率35%總戶數(shù)804戶主力戶型54—120平米目前銷售均價(jià)15000元/平方米物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)住宅：2.96元/平米/月；商業(yè)：4.28元/平米/月開(kāi)發(fā)商三河市華榮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司最近開(kāi)盤時(shí)間

2013年11月23日入住時(shí)間預(yù)計(jì)2015年7月1日入住項(xiàng)目分析析——燕郊灣仔仔城第68頁(yè)項(xiàng)目分析析——灣仔城戶戶型圖戶型2室2廳1衛(wèi)85㎡戶型1室2廳1衛(wèi)54㎡E1戶型3室2廳1衛(wèi)88㎡優(yōu)點(diǎn)：戶型方正正、緊湊湊實(shí)用、、干濕分分離缺點(diǎn)：臥室、客客廳為東東向優(yōu)點(diǎn)：動(dòng)線清晰晰、餐客客一體連連同大面面積陽(yáng)臺(tái)臺(tái)缺點(diǎn)：廚房位置置較差、、餐廳小小優(yōu)點(diǎn)：南北通透透、全明明緊湊三三居、大大面積采采光陽(yáng)臺(tái)臺(tái)缺點(diǎn)：臥室相連連，私密密性差項(xiàng)目產(chǎn)品品主力戶戶型為54-120㎡戶型，，且有88㎡南北通通透全明明小三居居戶型，，后續(xù)可可借鑒及及學(xué)習(xí)第69頁(yè)項(xiàng)目分析析——灣仔城小小結(jié)優(yōu)勢(shì)當(dāng)?shù)仄放婆崎_(kāi)發(fā)商商，夏威威夷系列列產(chǎn)品，，品牌影影響力較較大售樓處展展示較好好，且多多盤聯(lián)動(dòng)動(dòng)劣勢(shì)一二手部部門信息息不通，，優(yōu)惠幅幅度不一一，導(dǎo)致致銷售信信息不同同，易使使客戶心心里產(chǎn)生生反感營(yíng)銷自銷模式式：公司司同時(shí)成成立二手手房部門門，樓盤盤聯(lián)動(dòng)線下多采采用戶外外高炮、、銷使代代客客群北京客戶戶占比90%左右，自自住型客客戶占比比高借鑒此項(xiàng)目處處于稀缺缺商業(yè)區(qū)區(qū)域，因因此興達(dá)達(dá)未大面面積推售售此項(xiàng)目目，而是是主力推推售其公公司其他他地段一一般項(xiàng)目目，盡快快去化相相對(duì)較差差產(chǎn)品，，留存較較好地段段項(xiàng)目，，可積極極應(yīng)對(duì)后后續(xù)市場(chǎng)場(chǎng)沖擊；；第70頁(yè)項(xiàng)目分析析——燕郊富地地廣場(chǎng)項(xiàng)目位置迎賓路與神威南路交口東南版塊商業(yè)區(qū)物業(yè)類別高層產(chǎn)品風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格占地面積9萬(wàn)平方米總建筑面積45萬(wàn)平方米容積率2.5綠化率35%總戶數(shù)935戶主力戶型75-130平米目前銷售均價(jià)13000元/平方米物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)三河市夏威夷服務(wù)有限公司2.98元/平方米/月開(kāi)發(fā)商三河市綠都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司最近開(kāi)盤時(shí)間2014年1月5日入住時(shí)間2015年7月1日第71頁(yè)項(xiàng)目分析析——富地廣場(chǎng)場(chǎng)戶型圖圖2室2廳1衛(wèi)85㎡1室2廳1衛(wèi)56㎡3室2廳2衛(wèi)125㎡㎡優(yōu)點(diǎn)：純朝南戶戶型、陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)計(jì)缺點(diǎn)：餐廳較小小、無(wú)玄玄關(guān)設(shè)計(jì)計(jì)優(yōu)點(diǎn)：動(dòng)線清晰晰、客廳廳帶大陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)缺點(diǎn)：無(wú)玄關(guān)設(shè)設(shè)計(jì)、臥臥室相連連私密性性差優(yōu)點(diǎn)：全明戶型型、主臥臥配備獨(dú)獨(dú)立衛(wèi)生生間缺點(diǎn)：動(dòng)靜不分分區(qū)56-130㎡戶型，，戶型設(shè)設(shè)計(jì)較為為方正、、實(shí)用第72頁(yè)項(xiàng)目分析析——富地廣場(chǎng)場(chǎng)小結(jié)優(yōu)勢(shì)當(dāng)?shù)仄放婆崎_(kāi)發(fā)商商，夏威威夷系列列產(chǎn)品，，品牌影影響力較較大售樓處展展示較好好，且多多盤聯(lián)動(dòng)動(dòng)劣勢(shì)一二手部部門信息息不通，，優(yōu)惠幅幅度不一一，導(dǎo)致致銷售信信息不同同，易使使客戶心心里產(chǎn)生生反感營(yíng)銷自銷模式式：公司司同時(shí)成成立二手手房部門門，樓盤盤聯(lián)動(dòng)線下多采采用戶外外高炮、、銷使代代客客群北京客戶戶占比90%左右，主主要為自自住需求求借鑒多盤聯(lián)動(dòng)動(dòng)，不同同地段不不同產(chǎn)品品分批量量推售，，避免因因產(chǎn)品地地段等問(wèn)問(wèn)題流失失客戶等等情況第73頁(yè)項(xiàng)目位置燕郊南外環(huán)與迎賓路交口版塊南區(qū)物業(yè)類別高層、小高層產(chǎn)品風(fēng)格英倫風(fēng)格占地面積26.7萬(wàn)平方米總建筑面積91萬(wàn)平方米容積率2.50綠化率35%總戶數(shù)4647主力戶型78—133平米目前銷售均價(jià)11000元/平方米物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)興達(dá)集團(tuán)物業(yè)服務(wù)公司2.6元/平方米/月開(kāi)發(fā)商三河市興達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司最近開(kāi)盤時(shí)間2014年5月1日入住時(shí)間北區(qū)2015年12月項(xiàng)目分析析——燕郊夏威威夷藍(lán)灣灣第74頁(yè)項(xiàng)目分析析——夏威夷藍(lán)藍(lán)灣戶型型圖A2戶型2室2廳1衛(wèi)78㎡B3戶型1室2廳1衛(wèi)58㎡E1戶型3室2廳1衛(wèi)88㎡優(yōu)點(diǎn)：戶型方正正、緊湊湊實(shí)用、、干濕分分離缺點(diǎn)：餐廳較黑優(yōu)點(diǎn)：動(dòng)線清晰、餐餐客一體連同同大面積陽(yáng)臺(tái)臺(tái)缺點(diǎn)：廚房位置較差差、餐廳小優(yōu)點(diǎn)：南北通透、全全明緊湊三居居、大面積采采光陽(yáng)臺(tái)缺點(diǎn)：動(dòng)線較長(zhǎng)、臥臥室相連，私私密性差項(xiàng)目產(chǎn)品主力力戶型為78-133㎡戶型，且有有88㎡南北通透全全明小三居戶戶型，后續(xù)可可借鑒及學(xué)習(xí)習(xí)第75頁(yè)項(xiàng)目展示——夏威夷藍(lán)灣第76頁(yè)項(xiàng)目分析——夏威夷藍(lán)灣成成交情況項(xiàng)目多頻次開(kāi)開(kāi)盤，節(jié)奏清清晰，3月下旬開(kāi)盤成成交180套，4月初開(kāi)盤成交交150套，中旬加推推264套，成交117套；正常銷售售每周去化約約60套；項(xiàng)目均價(jià)3月份均價(jià)12500元/平方米，4月初項(xiàng)目整體體價(jià)格下調(diào)至至11000元/平方米，保持持不變分析第77頁(yè)項(xiàng)目分析——夏威夷藍(lán)灣小小結(jié)優(yōu)勢(shì)當(dāng)?shù)仄放崎_(kāi)發(fā)發(fā)商，夏威夷夷系列產(chǎn)品，，品牌影響力力較大售樓處展示較較好，且多盤盤聯(lián)動(dòng)劣勢(shì)一二手部門信信息不通，優(yōu)優(yōu)惠幅度不一一，導(dǎo)致銷售售信息不同，，易使客戶心心里產(chǎn)生反感感營(yíng)銷自銷模式：公公司同時(shí)成立立二手房部門門，樓盤聯(lián)動(dòng)動(dòng)線下多采用戶戶外高炮、燕燕郊公交站牌牌、銷使代客客展示型：售樓樓處對(duì)立，占占據(jù)燕郊主要要地段，位置置明顯客群北京客群為主主，且自住客客占比60%以上借鑒展示性方面可可向其學(xué)習(xí)（（如售樓處等等等）第78頁(yè)項(xiàng)目分析——燕郊天洋城4代項(xiàng)目位置燕郊迎賓南路東側(cè)版塊南區(qū)物業(yè)類別多層小高層高層產(chǎn)品風(fēng)格簡(jiǎn)歐建筑風(fēng)格占地面積20萬(wàn)平方米總建筑面積480萬(wàn)平方米容積率2.77綠化率35%總戶數(shù)8000戶主力戶型60-120平米目前銷售均價(jià)12500元/平方米物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)天融物業(yè)2.8元/平方米/月開(kāi)發(fā)商天洋置地有限公司最近開(kāi)盤時(shí)間（1、2、13號(hào)樓）2014年1月18日開(kāi)盤入住時(shí)間一期2014年5月28日第79頁(yè)項(xiàng)目分析——天洋城4代戶型圖戶型2室2廳1衛(wèi)88.8㎡戶型1室2廳1衛(wèi)61㎡戶型3室1廳1衛(wèi)121㎡優(yōu)點(diǎn)：南北通透、全全明戶型、使使用率較高、、入戶花園設(shè)設(shè)計(jì)、主臥豪豪華配備缺點(diǎn)：動(dòng)線不合理、、次臥進(jìn)深較較長(zhǎng)優(yōu)點(diǎn)：動(dòng)靜分離、使使用率較高、、入戶花園設(shè)設(shè)計(jì)、主臥豪豪華配備缺點(diǎn)：不通透、餐客客不朝陽(yáng)優(yōu)點(diǎn)：全明戶型、入入戶花園設(shè)計(jì)計(jì)、主臥豪華華配備、觀光光電梯直達(dá)缺點(diǎn)：動(dòng)線不合理、、過(guò)道太長(zhǎng)高端項(xiàng)目，奢奢華戶型，贈(zèng)贈(zèng)送面積及入入戶花園等設(shè)設(shè)計(jì)可借鑒第80頁(yè)項(xiàng)目分析——天洋城4代小結(jié)優(yōu)勢(shì)品牌一級(jí)資質(zhì)質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)，，品牌展示度度強(qiáng)中國(guó)首席第4代城市綜合體體，打造中央央生活區(qū)，更更好的面向北北京客群售樓處展示明明顯且有創(chuàng)意意新穎劣勢(shì)在當(dāng)?shù)乜诒徊惶脿I(yíng)銷線上網(wǎng)絡(luò)硬廣廣自銷模式線下多采用戶戶外高炮（東東四環(huán)外）、、銷使代客客群幾乎為北京客客群借鑒積極創(chuàng)建城市市配套，以市市場(chǎng)不同產(chǎn)品品（綜合體））面向北京市市場(chǎng)，更好的的承接北京外外溢客戶第81頁(yè)項(xiàng)目分析——燕郊嘉都項(xiàng)目位置京平高速木燕路（北務(wù)）出口東500米版塊北區(qū)物業(yè)類別小高層高層產(chǎn)品風(fēng)格Artdeco占地面積69萬(wàn)平方米總建筑面積185萬(wàn)平方米容積率2.50綠化率35%總戶數(shù)10174戶主力戶型63-115平米目前銷售均價(jià)預(yù)計(jì)9000元/平方米物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)——開(kāi)發(fā)商三河市佰嘉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司最近開(kāi)盤時(shí)間預(yù)計(jì)2014年下半年開(kāi)盤入住時(shí)間預(yù)計(jì)2016年入住第82頁(yè)項(xiàng)目分析——嘉都項(xiàng)目展示示第83頁(yè)項(xiàng)目分析——嘉都戶型圖2室2廳1衛(wèi)88㎡1室2廳1衛(wèi)63㎡3室2廳2衛(wèi)120.00㎡優(yōu)點(diǎn)：緊湊一居戶型型缺點(diǎn)：無(wú)玄關(guān)設(shè)計(jì)、、客廳較小優(yōu)點(diǎn)：純朝南兩居、、動(dòng)線清晰、、客廳帶大陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)缺點(diǎn)：無(wú)玄關(guān)設(shè)計(jì)、、餐廳位置不不好優(yōu)點(diǎn)：全明戶型、動(dòng)動(dòng)靜分離、主主臥配備獨(dú)立立衛(wèi)生間缺點(diǎn)：動(dòng)線不明顯孔雀城系列產(chǎn)產(chǎn)品，戶型設(shè)設(shè)計(jì)整體較好好，贈(zèng)送面積積較多戶型陽(yáng)臺(tái)及飄飄窗等設(shè)計(jì)可可借鑒第84頁(yè)項(xiàng)目分析——嘉都小結(jié)優(yōu)勢(shì)售樓處整體展展示型較好，，且具有時(shí)尚尚感及美感離京平高速出出入口較近，，去順義區(qū)及及首都機(jī)場(chǎng)方方便劣勢(shì)位置較偏且周周邊無(wú)配套營(yíng)銷獨(dú)家代理：自自銷+世聯(lián)獨(dú)家線下多采用戶戶外高炮（通通燕高速燕郊郊段）、銷使使代客客群（蓄客中）國(guó)國(guó)貿(mào)等地支付付能力弱小白白領(lǐng)及順義區(qū)區(qū)域中高層客客群借鑒項(xiàng)目外部環(huán)境境較差時(shí)，積積極打造好內(nèi)內(nèi)部環(huán)境及整整體案場(chǎng)氛圍圍第85頁(yè)項(xiàng)目分析——燕郊首爾甜城城項(xiàng)目位置燕郊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)燕順路東側(cè)版塊北區(qū)物業(yè)類別小高層、高層產(chǎn)品風(fēng)格簡(jiǎn)歐風(fēng)格占地面積124萬(wàn)平方米總建筑面積300萬(wàn)平方米容積率2.25綠化率45%總戶數(shù)總戶數(shù)27158戶，當(dāng)期戶數(shù)1800戶主力戶型78-138平米目前銷售均價(jià)12000元/平方米物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)三河市創(chuàng)美物業(yè)管理公司2.98元/平方米/月開(kāi)發(fā)商燕達(dá)（地產(chǎn)）集團(tuán)最近開(kāi)盤時(shí)間

2014年4月26日32#樓入住時(shí)間預(yù)計(jì)2014年9月底入住B11、B22#第86頁(yè)項(xiàng)目分析——首爾甜城戶型型圖3室2廳1衛(wèi)99㎡2室2廳1衛(wèi)77㎡3室2廳2衛(wèi)138㎡優(yōu)點(diǎn)：純朝南戶型、、大飄窗陽(yáng)臺(tái)臺(tái)缺點(diǎn)：無(wú)玄關(guān)設(shè)計(jì)優(yōu)點(diǎn)：緊湊三居、全全明戶型、動(dòng)動(dòng)線清晰缺點(diǎn)：無(wú)玄關(guān)設(shè)計(jì)優(yōu)點(diǎn)：動(dòng)靜分離、主主臥配備獨(dú)立立衛(wèi)生間缺點(diǎn)：過(guò)道浪費(fèi)面積積、動(dòng)線復(fù)雜雜大部分戶型均均有飄窗陽(yáng)臺(tái)臺(tái)等設(shè)計(jì)，戶戶型緊湊實(shí)用用第87頁(yè)項(xiàng)目分析——首爾甜城成交交情況項(xiàng)目整體銷售售較平穩(wěn)，每每周均去化約約50套；4月中旬開(kāi)盤，，推出300套，成交250套；項(xiàng)目均價(jià)12000元/平方米，價(jià)格格未變；分析第88頁(yè)項(xiàng)目分析——首爾甜城小結(jié)結(jié)優(yōu)勢(shì)當(dāng)?shù)仄放崎_(kāi)發(fā)發(fā)商燕達(dá)集團(tuán)團(tuán)，口碑好，，品牌影響力力較大地段好，綠化化較高戶型設(shè)計(jì)好，，大面積陽(yáng)臺(tái)臺(tái)及飄窗劣勢(shì)目前公共交通通不便營(yíng)銷線上網(wǎng)絡(luò)廣告告自銷模式線下多采用戶戶外高炮、銷銷使代客客群北京年輕客群群為主借鑒當(dāng)?shù)乜诒茫?，建筑質(zhì)量較較好第89頁(yè)項(xiàng)目位置迎賓北路版塊北區(qū)物業(yè)類別高層產(chǎn)品風(fēng)格新古典主義風(fēng)格占地面積10.8萬(wàn)平方米總建筑面積27萬(wàn)平方米容積率2.50綠化率38%總戶數(shù)3200戶主力戶型40—130平米目前銷售均價(jià)11000元/平方米物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)百世金谷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2.3元/平方米/月開(kāi)發(fā)商百世金谷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司最近開(kāi)盤時(shí)間預(yù)計(jì)2014年7月開(kāi)盤二期入住時(shí)間二期預(yù)計(jì)2015年9月入住項(xiàng)目分析——燕郊金谷美麗麗城第90頁(yè)項(xiàng)目分析——金谷美麗城城戶型圖戶型2室2廳1衛(wèi)74㎡戶型1室1廳1衛(wèi)48㎡E1戶型3室2廳1衛(wèi)88㎡優(yōu)點(diǎn)：戶型方正、、緊湊實(shí)用用、干濕分分離缺點(diǎn)：餐廳無(wú)位置置優(yōu)點(diǎn)：動(dòng)線清晰、、客廳連同同大面積陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)缺點(diǎn)：廚房位置影影響陽(yáng)臺(tái)空空氣質(zhì)量?jī)?yōu)點(diǎn)：南北通透、、全明緊湊湊三居、大大面積采光光陽(yáng)臺(tái)缺點(diǎn)：無(wú)玄關(guān)設(shè)計(jì)計(jì)項(xiàng)目產(chǎn)品主主力戶型為為40-130㎡戶型，且且有88㎡南北通透透全明小三三居戶型，，后續(xù)可借借鑒及學(xué)習(xí)習(xí)第91頁(yè)項(xiàng)目分析——金谷美麗城城小結(jié)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)整整體感覺(jué)較較好，物料料制作較為為精美劣勢(shì)地段較偏，，缺少配套套營(yíng)銷自銷模式+代理線下多采用用戶外高炮炮、銷使代代客客群北京客群為為主借鑒做好項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境，，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)昭示性彌彌補(bǔ)了項(xiàng)目目外部環(huán)境境較差等情情況第92頁(yè)項(xiàng)目位置福喜路路口南側(cè)800米至大福北路向東500米版塊工業(yè)區(qū)物業(yè)類別高層產(chǎn)品風(fēng)格Artdeco占地面積48萬(wàn)平方米總建筑面積75萬(wàn)平方米容積率1.56綠化率30%總戶數(shù)7730戶主力戶型59—88平米目前銷售均價(jià)暫定6700元/平方米物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)萬(wàn)通物業(yè)公司——元/平方米/月開(kāi)發(fā)商中基首業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司最近開(kāi)盤時(shí)間預(yù)計(jì)2014年下半年開(kāi)盤一期入住時(shí)間預(yù)計(jì)2016年內(nèi)一期入住項(xiàng)目分析——燕郊新弘國(guó)國(guó)際陽(yáng)光城城第93頁(yè)項(xiàng)目分析——新弘國(guó)際陽(yáng)陽(yáng)光城戶型型圖戶型2室2廳1衛(wèi)69㎡戶型2室1廳1衛(wèi)59㎡戶型2室2廳1衛(wèi)88㎡優(yōu)點(diǎn)：戶型方正、、緊湊實(shí)用用、贈(zèng)送面面積大缺點(diǎn)：餐廳位置小小優(yōu)點(diǎn)：動(dòng)線清晰、、餐客一體體連同大面面積陽(yáng)臺(tái)缺點(diǎn)：廚房位置較較差、餐廳廳小優(yōu)點(diǎn)：南北通透、、大面積采采光陽(yáng)臺(tái)缺點(diǎn)：餐廳位置較較差項(xiàng)目產(chǎn)品均均有小面積積戶型，