2014年區(qū)域市場調研報告(案例分析)

京郊市場調研報告

廊坊、香河、燕郊、涿州2014年05月30日引言由于近期固安市場突陷冷凍，來訪及成交量明顯下降，為指導后續(xù)項目營銷工作開展，需對大北京區(qū)域整體情況做詳細了解，研究市場走勢，預測后期市場情況，做好應對策略。

李丹、徐宏、劉猛三人于5月14日走訪廊坊及香河,5月25日走訪燕郊，5月26日走訪涿州，以暗訪及同行交流結合的方式詳細調研了該區(qū)域的重點項目，以期為我們對整體市場的判斷做實際指導。第2頁廊坊第一部分：整體市場概述第二部分：重點項目分析第三部分：市場總結香河第一部分：香河簡介第二部分：區(qū)域樓盤項目掃描第三部分：重點項目分析第四部分：香河與固安區(qū)域對比分析燕郊第一部分：整體市場概述第二部分：重點項目分析第三部分：市場總結涿州第一部分：涿州簡介第二部分：區(qū)域樓盤項目掃描第三部分：重點項目分析第四部分：涿州區(qū)域總結2014年京郊市場調研報告總綱第3頁第一部分：整體市場概述廊坊簡介市場格局第二部分：重點項目分析第三部分：廊坊市場總結匯報區(qū)域——廊坊第4頁廊坊區(qū)域——簡介廊坊是京津冀城市群的地理中心，位于京津兩個國際都市之間，所轄10個縣(市、區(qū))全部與京津接壤?？偯娣e6500平方公里，人口420萬。素有“京津走廊、黃金地帶”之稱；市區(qū)距北京天安門廣場40公里，距天津中心區(qū)60公里，距首都和天津兩大機場70公里，距天津港100公里，且緊鄰規(guī)劃中的北京新機場；廊坊自駕車到東三環(huán)十里河1個半小時，805公交直達北京站，大約2個小時；高鐵站及火車站，7條高速公路，5條鐵路干線穿越境內，10條國家和20條省級公路縱橫交錯，是中國鐵路、公路密度最大的地區(qū)之一；環(huán)渤海經(jīng)濟圈高新技術戰(zhàn)略確定，吸引大量技術人才向廊坊聚集；廊坊綠色生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢明顯，京津間城市綠化打造宜居生態(tài)城市。路網(wǎng)較發(fā)達，城市配套齊全，未來發(fā)展?jié)摿薮蟮?頁廣陽區(qū)安次區(qū)開發(fā)區(qū)市場格局——廊坊北京廊坊高鐵站京滬高速出入口京滬高速京津高速去北京須由此銀河路上高速口第6頁市場格局——廊坊廣陽區(qū)安次區(qū)開發(fā)區(qū)中建·高街國際孔雀城大學里K2獅子城廊坊孔雀城萬向城香邑·拉菲堡榮盛華府中科紫峰天地鳳凰城旭輝十九城邦廊坊高鐵站廊坊在售項目60多個，地圖上只標注了區(qū)域重點項目北京第7頁板塊項目開發(fā)商建面容積率綠化率物業(yè)類型物業(yè)費（元/㎡·月）主力戶型（㎡）成交價格（元/㎡）營銷推廣開發(fā)區(qū)大學里廊坊泰土房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100萬2.3935%高層、聯(lián)排2.20三居89、112四居129聯(lián)排290-377高層7000聯(lián)排260萬起高層排卡，聯(lián)排廣陽區(qū)孔雀城廊坊市京御幸福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司30萬2.3634.25%公寓、高層、洋房、別墅2.20二居78

三居109、120公寓7500高層8500洋房11000排卡2萬抵5萬榮盛華府榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司廊坊分公司26萬2.0080%高層2.50三居130-160四居150-260100003期排卡，電商1萬抵2萬塞納榮府榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司47萬1.2040%高層、洋房2.00洋房140-227聯(lián)排350-400洋房8700聯(lián)排13000三期聯(lián)排、四期洋房在售萬向城河北富橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司27萬2.2030%高層2.00二居83

三居94-139五居247住宅8200現(xiàn)主推10-285㎡商鋪，住宅在售（少量）安次區(qū)中建高街國際廊坊中建御瀾華府房地產(chǎn)開發(fā)有限公司27萬2.0539%高層1.75二居85

三居90-1358500高層順銷中科紫峰廊坊市科通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司14萬2.035.10%住宅、公寓1.88一居60二居88三居8976004月已開盤，現(xiàn)順銷K2獅子城廊坊市中投置地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司518萬2.5035%高層1.98高層兩居89、三居113公寓60-130高層8000公寓7500一期高層、二期公寓在售市場格局——廊坊第8頁市場格局——廊坊小結廊坊區(qū)域可分為三大板塊，依次為廣陽區(qū)、安次區(qū)、開發(fā)區(qū)；廣陽區(qū)均價8500元/平米，主要為地緣性客戶及北京外溢客戶；安次區(qū)均價7500元/平米，主要為地緣性客戶；開發(fā)區(qū)均價7000元/平米，主要為北京外溢客戶；一路（鐵路）之隔劃分出了廣陽跟安次兩個區(qū)域，但因地緣性客戶廣陽情結，廣陽區(qū)高于安次區(qū)整體均價水平（大約高1000元/平方米左右）；在售項目從物業(yè)形式上分析，廊坊廣陽、安次區(qū)主要以高層產(chǎn)品為主，別墅作為市場的稀缺產(chǎn)品，主要集中在北部區(qū)域（開發(fā)區(qū)及廣陽北）；廊坊區(qū)域較注重學區(qū)房，學區(qū)房價格相較同區(qū)域其他項目高；第9頁第一部分：整體市場概述第二部分：重點項目分析廊坊孔雀城榮盛華府中建高街國際K2獅子城孔雀城大學里第三部分：市場總結第10頁精英城市樣樣板，打造造孔雀城品品牌高端城城市地產(chǎn)領領域的標桿桿項目分析——廊坊孔雀城城項目位置廣陽區(qū)北鳳道與銀河路交口處西行500米版塊廣陽區(qū)物業(yè)類別公寓、高層、洋房產(chǎn)品風格Artdeco占地面積10萬平方米總建筑面積30萬平方米容積率2.39

綠化率34.25%總戶數(shù)1800戶主力戶型85-120平米目前銷售均價公寓7500元/平方米高層8500元/平方米洋房11000元/平方米物業(yè)公司物業(yè)費廊坊市幸福基業(yè)物業(yè)服務有限公司2.20元/平方米/月開發(fā)商廊坊市京御幸福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司最近開盤時間

2014年5月5日加推公園海入住時間2016年10月底入住1.3期項目配套設施內部社會公園、教育、10萬平米商業(yè)會所周邊2所幼兒園、3所小學、2所高中、3大醫(yī)院、多家商業(yè)第11頁項目分析——廊坊成交情情況3月初公寓開開盤，集中中推盤，成成交量較高高（3月成交348套）；4月底高層首首次集中開開盤，成交交情況好（（4月成交769套）現(xiàn)在售（毛毛坯）公寓寓價格為7500元/平方米（之之前精裝公公寓均價8200元/㎡)，高層均均價8500元/平方米分析公寓開盤高層持續(xù)排排卡，月底底開盤第12頁項目分析——廊坊孔雀城城戶型圖3室2廳1衛(wèi)109.00㎡2室2廳1衛(wèi)85.00㎡3室2廳2衛(wèi)120.00㎡優(yōu)點：南北通透、、全明戶型型、大飄窗窗陽臺缺點：無玄關設計計優(yōu)點：緊湊三居、、動線清晰晰、客廳帶帶大陽臺缺點：無玄關設計計、次臥較較小且有一一間采光效效果差優(yōu)點：全明戶型、、動靜分離離、主臥配配備獨立衛(wèi)衛(wèi)生間缺點：過道浪費面面積孔雀城系列列產(chǎn)品，戶戶型設計整整體較好，，贈送面積積較多第13頁優(yōu)勢華夏系列產(chǎn)產(chǎn)品，品牌牌認知度高高產(chǎn)品線豐富富（公寓、、高層、洋洋房），客客戶可選擇擇性大社區(qū)配套齊齊全：12大城市級配配套+4大社區(qū)級配配套+1大組團級配配套劣勢公共交通欠欠缺借鑒產(chǎn)品線豐富富，分次推推出，客戶戶選擇性大大項目分析——廊坊孔雀城城小結第14頁城市政治文文化中心的的核心區(qū)域域高端景觀觀住區(qū)項目分析——廊坊榮盛華華府項目位置廣陽區(qū)北鳳道阿爾卡迪亞北門對面版塊廣陽區(qū)物業(yè)類別高層產(chǎn)品風格簡歐建筑風格占地面積8.6萬平方米總建筑面積26萬平方米容積率2.0

綠化率80%總戶數(shù)718戶主力戶型130-260平米目前銷售均價10000元/平方米物業(yè)公司物業(yè)費榮盛物業(yè)公司2.5元/平方米/月開發(fā)商榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司廊坊分公司最近開盤時間

2013年12月12日，預計2014年6月開3期入住時間2016年10月底入住1.3期項目配套設施內部自帶商業(yè)、幼兒園、10萬平米商業(yè)會所周邊1所幼兒園、2所小學、4大銀行、1家醫(yī)院及市政配套第15頁項目分析——榮盛華府成成交情況項目為高端端項目，豪豪華產(chǎn)品，，價格自3月底上漲500元/平方米，目目前保持平平穩(wěn)第16頁項目分析——榮盛華府戶戶型圖I戶型4室2廳3衛(wèi)183.71㎡H戶型3室2廳2衛(wèi)134.85㎡C戶型4室3廳5衛(wèi)260.00㎡優(yōu)點：南北通透、、全明戶型型、使用率率較高、入入戶花園設設計、主臥臥豪華配備備缺點：動線不合理理、次臥進進深較長優(yōu)點：動靜分離、、使用率較較高、入戶戶花園設計計、主臥豪豪華配備缺點：不通透、餐餐客不朝陽陽優(yōu)點：全明戶型、、入戶花園園設計、主主臥豪華配配備、觀光光電梯直達達缺點：動線不合理理、過道太太長高端項目，，奢華戶型型，贈送面面積及入戶戶花園等設設計可借鑒鑒第17頁優(yōu)勢位于城市政政治文化中中心等大型型配套的核核心配套區(qū)區(qū)域，處于于高端客群群集中區(qū)廊坊當?shù)仄菲放崎_發(fā)商商，品牌效效應較好項目為高端端項目，低低密度，高高綠化率景景觀居所，，一梯兩戶戶盡享奢華華，戶型設設計方正通通透、部分分有觀光電電梯、硬件件配套高端端小區(qū)內部配配套（會所所等）先行行，彰顯開開發(fā)商實力力劣勢目前區(qū)域商商業(yè)配套、、教育配套套較少戶型面積過過大且價格格較高借鑒區(qū)域外部配配套不足的的情況下，，提早打造造社區(qū)內部部配套項目分析——榮盛華府小小結第18頁綠化率最高高，容積率率最低，樓樓間距最大大的一個地地標性綜合合生活學區(qū)區(qū)項目分析——中建高街國國際項目位置安次區(qū)金光道和西昌路交叉口東南角版塊安次區(qū)物業(yè)類別公寓、高層、洋房產(chǎn)品風格Artdeco占地面積10萬平方米總建筑面積27萬平方米容積率2.0綠化率39%總戶數(shù)1728戶主力戶型85-120平米目前銷售均價8500元/平方米物業(yè)公司物業(yè)費北京中建世紀物業(yè)服務有限公司1.75元/平方米/月開發(fā)商廊坊中建御瀾華府房地產(chǎn)開發(fā)有限公司最近開盤時間2014年5月1日開盤1#樓入住時間2015年8月一期A1#-A5#交房項目配套設施內部社會公立幼兒園周邊多家超市，1所小學，1所高中，4所大專，3大醫(yī)院，多家銀行、醫(yī)院、餐廳及新奧燃氣營業(yè)廳第19頁項目分析——中建高街國國際成交情情況項目整體節(jié)節(jié)奏較明確確，蓄客一一個月左右右在開盤，，3月下旬及5月初開盤（（3月成交456套，4月成交541套）項目均價價隨著推推盤節(jié)奏奏逐步增增加，3月均價7800-8000元/㎡，4月上漲到到8300元/㎡，5月開盤項項目價格格上漲至至8500元/㎡，政策策明確，，較好的的逼定猶猶豫客戶戶分析排卡第20頁項目分析析——中建高街街國際戶戶型圖2室2廳1衛(wèi)90.00㎡3室2廳1衛(wèi)86.00㎡3室2廳2衛(wèi)130.00㎡㎡優(yōu)點：南北通透透、全明明戶型、、大飄窗窗陽臺缺點：無玄關設設計優(yōu)點：緊湊三居居、動線線清晰、、客廳帶帶大陽臺臺缺點：無玄關設設計、次次臥較小小且有一一間采光光效果差差優(yōu)點：全明戶型型、動靜靜分離、、主臥配配備獨立立衛(wèi)生間間缺點：過道浪費費面積學區(qū)房86-130㎡戶型，，且戶型型設計較較好，整整體格局局設計可可學習第21頁優(yōu)勢位于安次次區(qū)光明明商務島島的核心心區(qū)域，，緊鄰高高速入口口國企品質質，品牌牌實力保保證，且且建筑質質量好廊坊傳統(tǒng)統(tǒng)核心教教育區(qū)，，具有全全市最好好的教育育資源，，典型學學區(qū)房廊坊區(qū)域域樓間距距最大的的一個地地標性綜綜合生活活社區(qū)劣勢區(qū)域商業(yè)業(yè)配套目目前較少少戶型偏于于剛需，，區(qū)域價價格較高高借鑒打造品牌牌實力，，為項目目增加賣賣點及市市場影響響力項目分析析——中建高街街國際小小結第22頁精英城市市樣板，，打造孔孔雀城品品牌高端端城市地地產(chǎn)領域域的標桿桿項目分析析——廊坊K2獅子城項目位置安次區(qū)銀河南路與南龍路交口西側版塊安次區(qū)物業(yè)類別公寓、高層、洋房產(chǎn)品風格Artdeco占地面積300萬平方米總建筑面積500萬平方米容積率2.50綠化率35%總戶數(shù)4052戶主力戶型89-125平米目前銷售均價高層8000元/平方米公寓7500元/平方米物業(yè)公司物業(yè)費北京喬戈里物業(yè)管理公司1.98元/平方米/月開發(fā)商廊坊市中投置地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司最近開盤時間海棠灣組團2014年1月1日入住時間海棠灣組團2016年3月項目配套設施內部社會醫(yī)院周邊1所幼兒園、1所小學、1所初中、1所大學、2家銀行、4家超市、龍河公園第23頁項目分析析——K2獅子城成成交情況況3月份成交交均價7500元/平方米，，4月份價格格上漲至至8000元/平方米，，4月份3次開盤，，共去化化1200余套第24頁項目分析析——K2獅子城戶戶型圖3室2廳1衛(wèi)109.00㎡㎡2室2廳1衛(wèi)85.00㎡3室2廳2衛(wèi)120.00㎡㎡優(yōu)點：南北通透透、全明明戶型、、大飄窗窗陽臺缺點：無玄關設設計優(yōu)點：緊湊三居居、動線線清晰、、客廳帶帶大陽臺臺缺點：無玄關設設計、次次臥較小小且有一一間采光光效果差差優(yōu)點：全明戶型型、動靜靜分離、、主臥配配備獨立立衛(wèi)生間間缺點：過道浪費費面積南北通透透戶型，，陽臺、、飄窗設設計較好好第25頁項目展示示——K2獅子城第26頁優(yōu)勢位于廊坊坊市銀河河南路西西側，緊緊鄰龍河河生態(tài)景景觀帶K2品牌地產(chǎn)產(chǎn)，系列列產(chǎn)品，，可借鑒鑒品牌實實力項目整體體指引系系統(tǒng)明顯顯，整體體售樓處處環(huán)境較較好廊坊市區(qū)區(qū)內最大大社區(qū)，，交通便便利通達達強銷公司司，對客客戶整體體把控、、逼定，，整體案案場銷售售節(jié)奏強強劣勢區(qū)域商業(yè)業(yè)配套目目前較少少、教育育配套較較少市場口碑碑較差、、價格較較高借鑒售樓處位位置明顯顯，且指指引系統(tǒng)統(tǒng)完善項目分析析——K2獅子城小小結第27頁項目位置東方大學城內，濱河路以北，桐西路以東，畢昇路版塊開發(fā)區(qū)物業(yè)類別高層、別墅產(chǎn)品風格南加州風格占地面積35萬平方米總建筑面積100萬平方米容積率2.39

綠化率35%總戶數(shù)1800戶主力戶型89—112平米目前銷售均價高層6800-7000元/平方米別墅9000元/平方米物業(yè)公司物業(yè)費廊坊市幸?；鶚I(yè)物業(yè)服務有限公司2.20元/平方米/月開發(fā)商廊坊泰土房地產(chǎn)開發(fā)有限公司最近開盤時間

2014年3月23日開盤高層和別墅入住時間2016年6月底入住高層項目配套設施內部會所、2所幼兒園、小學周邊3所小學、1所高中、9大高等學府、五大高爾夫及30萬平米運動配套、5家醫(yī)院

首個“學學院都市市版”孔孔雀城，，高品質質高端綜綜合社區(qū)區(qū)項目分析析——廊坊孔雀雀城大學學里第28頁項目分析析——孔雀城大大學里成成交情況況3月環(huán)北京京區(qū)域市市場量價價齊升，，但本項目價價格（均均價6800元/㎡）未上上漲，采用保保價走量量的方式式；4月初恰逢逢清明假假期節(jié)點點，且增增設老帶帶新增一一季度物物業(yè)費及及認購抽抽家電等等優(yōu)惠政政策，月月底集中中推貨，，成交量量較高保定副中中心傳聞聞，投資資客投資資方向轉轉移，成成交量下下滑（4月底因項項目集中中開盤，，成交量量上漲））孔雀城十十盤聯(lián)動動，且項項目加推推小節(jié)點及及優(yōu)惠政政策較大大分析第29頁項目分析析——孔雀城大大學里戶戶型圖G2戶型3室2廳1衛(wèi)89.94㎡G1戶型3室2廳1衛(wèi)112.31㎡G3戶型2室2廳1衛(wèi)80.78㎡優(yōu)點：南北通透透、全明明戶型、、大飄窗窗陽臺缺點：無玄關設設計、浪浪費面積積多優(yōu)點：南北通透透、動線線清晰、、贈送面面積大缺點：無玄關設設計、浪浪費面積積多優(yōu)點：南北通透透、動線線清晰、、贈送多多（飄窗窗陽臺））缺點：無玄關設設計、浪浪費面積積多項目產(chǎn)品主力力戶型為80-112㎡南北通透戶戶型，為市場場暢銷戶型，，且有90㎡左右小三居居設計，后續(xù)續(xù)可借鑒及學學習第30頁項目展示——孔雀城大學里里第31頁項目分析——孔雀城大學里里小結優(yōu)勢整體環(huán)境及售售樓處氛圍較較好華夏系品牌開開發(fā)商，品牌牌力影響項目內部和周周邊配套完善善，有9所大學、多家家商場、3大高爾夫等交通便利，805路公交車直達達項目產(chǎn)品為高層、、聯(lián)排，低密密度社區(qū)，且且聯(lián)排緊鄰鳳鳳河劣勢售樓處指引系系統(tǒng)差，且售售樓處位置太太深，不容易易尋找借鑒銷售道具物料料等及售樓處處提示牌等小小細節(jié)處理較較好，整體售售樓處較統(tǒng)一一對市場把握力力度大，整體體市場價格上上漲，但其采采用保價走量量的方式第32頁第一部分：整整體市場概述述第二部分：重重點項目分析析第三部分：廊廊坊市場總結結第33頁廊坊整體市場場較正規(guī)（繳繳納保證金等等），各大國企、央央企、上市開開發(fā)商陸續(xù)入入駐廊坊，品品牌競爭劇烈烈；配套齊全，商商業(yè)發(fā)展較為為迅速，未來來交通環(huán)境及及利好消息巨巨大；公共交通的原原因（雖有805公交直達北京京站，但是整整體行程時間間兩個小時）），導致廊坊價價格比固安低低；各板塊區(qū)域特特征明顯，成成交價格差異異化較大學校林立，學學區(qū)房效應較較為明顯廊坊區(qū)域80%項目主力客戶戶是市區(qū)當?shù)氐刂苓叺娜巳喝海c固安客客群差異較大大（廊坊區(qū)域北北京客群：開開發(fā)區(qū)項目占占比70-80%；廣陽區(qū)項目目占比30左右；安次區(qū)區(qū)項目占比20-30%，但此區(qū)域獅獅子城較為特特殊，北京客客群占比70%左右）；第34頁市場總結——廊坊第一部分：香香河簡介第二部分：香香河區(qū)域樓盤盤項目市場掃掃描第三部分：重重點個案分析析第四部分：香香河與固安區(qū)區(qū)域對比分析析匯報區(qū)域——香河第35頁第一部分：香香河簡介第36頁區(qū)域簡介——香河香河：位置：地處華北平原原北部，四面面與京津接壤壤，素有“京畿明珠””之美譽,全縣幅員458平方公里，總總人口34萬人；交通：距北京國貿50公里,距天津市中心心70公里，路網(wǎng)便捷暢達達，擁有京哈高速、103國道、大香線、通唐唐線、平香線線等5條國省級交通通干線，938、810路公交車由縣縣城直達北京京站；配套：功能配套完善善，擁有香河河開發(fā)區(qū)、新新興產(chǎn)業(yè)示范范區(qū)、北方家家具產(chǎn)業(yè)基地地三大省級園園區(qū)，目前，各園區(qū)區(qū)起步區(qū)已基基本達到“九九通一平”工工業(yè)配套標準準，成為承接接京津產(chǎn)業(yè)轉轉移和大項目目落戶的理想想平臺，一批批實力型企業(yè)業(yè)已相繼在香香河落戶發(fā)展展。香河第37頁第二部分：香香河區(qū)域樓盤盤項目市場掃掃描第38頁區(qū)域樓盤項目市場掃描——香河愛晚大愛城富麗新城榮盛.白鷺島綠地國寶21城香城壹號京漢君庭盛達鉑宮國隆府北京御湖灣香公館香汐鴻坤羅納河谷壹城公館大運河孔雀城京哈高速項目目國道103項目北京縣城項目京哈高速103國道第39頁項目名稱開發(fā)商建筑面積(萬平米）建筑類別開盤時間戶型（平米）成交均價（元/平米）優(yōu)惠政策營銷動態(tài)項目推廣情況富麗新城富麗（香河）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司74高層、小高層、低密2014.4.19兩居：87三居：104

四居：103-145毛坯：7500精裝：8300一次性98折，按揭99折，新浪高層電商1萬抵4萬，聯(lián)排2萬抵8萬

順銷開盤后剩余房源網(wǎng)絡、巡展、戶外、活動、紙媒項目圍擋愛晚大愛城香河恒康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司33高層、低密2014.6.1（一期）一居：53-62；兩居：73-85；

三居：89-128；疊拼：146-170；聯(lián)排：195-204價格待定優(yōu)惠待定前期蓄客階段戶外、短信榮盛.白鷺島榮盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司21高層、小高層2014.5.17兩居：75-78三居：89-1106700待定一期開盤時間待定戶外、網(wǎng)絡、案場活動綠地國寶21城上海綠地集團香河投資開發(fā)有限公司27高層、低密2014.4.1一居：59兩居：75-79

聯(lián)排：170-190高層：7200搜房網(wǎng)會員獨享1萬順銷高層房源短信、戶外、網(wǎng)絡、節(jié)點活動大運河孔雀城香河京御房地產(chǎn)開發(fā)有限公司23高層、低密2014.3.20兩居：90-112三居：129聯(lián)排：230-254高層：7500聯(lián)排：11000（報價）一次性96折，按揭98折順銷高層房源以及聯(lián)排別墅戶外、報廣、網(wǎng)絡、短信、鴻坤羅納河谷鴻坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司14高層、聯(lián)排、疊拼2014.5兩居：87

三居：118聯(lián)排：220-290高層：7500聯(lián)排：13000（報價）搜房網(wǎng)一萬抵三萬二期房源排卡，預計5月底開盤高層房源網(wǎng)絡、短信、戶外、案場活動京漢君庭香河京漢房地產(chǎn)開發(fā)有限公司22.6高層、小高層五期開盤2014.5.1一居：68兩居：78-89三居：110-1306800全款98折，按揭99折項目臨近縣城中心位置尾盤，以順銷為主近期無推廣盛達鉑宮香河縣盛達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司14高層二期開盤待定兩居：91三居：132待定無一期售罄，二期開盤時間待定暫無未名1898香河富泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司105高層四期順銷一居：69

兩居：84三居：1426500全款99折項目三期順銷網(wǎng)絡、短信區(qū)域樓盤項目目市場掃描——香河香河區(qū)域項目目可以分三個個區(qū)域：京哈哈、103國道以及縣城城區(qū)域三部分分，其中京哈哈、103國道集中大品品牌開發(fā)商，，競爭激烈，，開發(fā)體量較較大開發(fā)周期期較長，部分分為較成熟項項目，產(chǎn)品豐豐富成交均價價比縣城項目目略高，主要要客群北京人人或在北京工工作外地客戶戶為主；縣城項目開發(fā)發(fā)周期較早周周圍配套較為為完善，但多多為當?shù)亻_發(fā)發(fā)商，專業(yè)度度較差，客戶戶群體當?shù)厝巳苏急容^重；；第40頁第三部分：重重點個案分析析第41頁重點個案分析析——香河富力新城城花香盛景香山郡溪香郡花香潤景富力新城開發(fā)商：富麗（香河））房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公司建筑類別：高層、小高層層、聯(lián)排裝修狀況：毛坯、部分房房源精裝修綠化率:35%容積率：1.97物業(yè)費：待定交房日期：2015.9戶數(shù)：總戶數(shù)數(shù)6738戶建筑面積：740000平米占地面積：310000平米物業(yè)地址：香河京哈高速速出口沿大香香線北行一公公里近期銷售動態(tài)態(tài)：9#、10#、11#、18#蓄客；第42頁富力新城4月-5月第二周成交交分析圖房源銷售情況況：富麗新城城3月中旬蓄客，，4.19日開盤推出800多套房源（毛毛坯四棟，精精裝三棟）去去化650套左右，其中中精裝戶型去去化109套房源，精裝裝房源去化沒沒有達到開發(fā)發(fā)商預期，之之后高層聯(lián)排排順銷；房源成交價格格：開盤成交交均價較之前前偏低，（毛毛坯：7000元/平米，精裝：：8100元/平米）項目整整體成交均價價出現(xiàn)小幅下下滑狀態(tài)近期情況：開開盤后項目成成交量以及成成交均價逐步步下降；毛坯量價走勢勢圖精裝量價走勢勢圖第43頁重點個案分析析——富力新城富力新城——戶型分析79㎡兩居：優(yōu)勢：全明戶型，動動靜分離，格格局方正實用用率較高；劣勢：南北不通透，，進深較長采采光率較差105㎡三居：優(yōu)勢：大面寬客廳，，房間布局合合理充分體現(xiàn)現(xiàn)家居三居室室；劣勢：二次臥較小132㎡四室：優(yōu)勢：全明戶型、南南北通透；劣勢：浪費面積較多多，動靜分離離不明顯主力戶型79-105平米兩居三居居，占到當期期產(chǎn)品75%左右，后期項項目繼續(xù)推出出兩居三居暢暢銷產(chǎn)品；第44頁重點個案分析析——富力新城第45頁重點個案分析析——富力新城項目優(yōu)點：1、品牌開發(fā)商商，利用富麗麗在北京的其其他社區(qū)做巡巡展，有效的的拓展客戶2、產(chǎn)品定位比比較合理，毛毛坯與精裝的的互補提升了了銷售力度3、地理位置明明顯交通便利利，緊鄰京哈哈高速，能有有效攔截其他他項目客源4、部分配套與與政府合作，，提升項目知知名度項目缺點：5、后期存量較較多，銷售周周期較長6、項目周圍配配套單一，現(xiàn)現(xiàn)有配套不醇醇熟營銷模式：7、思源經(jīng)紀代代理、開發(fā)商商自銷客群分析:8、富力新城客客群多以北京京為主，其中中自主客群占占比較多本案需借鑒：：9、加大推廣力力度，進行精精確的資源篩篩選，達到拓拓客效果10、借助當?shù)卣膭萘εc與其合作加大大銷售力度第46頁重點個案總結結——富力新城綠地國寶21城建筑類別：高層、小高層層、聯(lián)排開發(fā)商：上海綠地集團團香河開發(fā)有有限公司容積率：1.5綠化率：35%建面：27萬平米占地：5000畝物業(yè)費：高層1.7元/㎡/月，聯(lián)排3元/平米/月交房時間：高層2015年中，聯(lián)排2014年底產(chǎn)權：70年項目最最新動動態(tài)：：順銷當當期高高層房房源第47頁重點個個案分分析——香河綠綠地國國寶21城綠地國國寶21城4月-5月第二二周成成交分分析圖圖房源銷銷售情情況：：四月月上半半月周周銷售售量在在區(qū)域域屬于于中等等水平平，因因其他他項目目正在在排卡卡，只只有此此項目目順銷銷狀態(tài)態(tài)房源成成交價價格：：進入入五月月第一一周成成交量量達到到了一一個高高峰期期，但但成交交均價價有小小幅度度下降降，后后期成成交均均價與與成交交量整整體出出現(xiàn)下下坡路路的態(tài)態(tài)勢近期情情況：：整體體成交交均價價在區(qū)區(qū)域內內維持持在一一個較較為合合理的的水平平，但但后期期市場場不穩(wěn)穩(wěn)定等等因素素使得得客戶戶觀望望情緒緒加重重第48頁重點個個案分分析——綠地國國寶21城第49頁戶型分分析63㎡兩居居：優(yōu)勢：：臥室全全朝陽陽劣勢：：不是全全明戶戶型影影響居居住舒舒適度度，戶型型局促促；79㎡兩室室居：：優(yōu)勢：：面積利利用合合理，，主臥臥超大大陽臺臺；劣勢：：客廳與與陽光光隔離離;項目一一期產(chǎn)產(chǎn)品面面積偏偏小，，相比比其他他項目目產(chǎn)品品格局局較差差，部部分房房源客客廳不不能采采光，，直接接影響響項目目銷售售，第49頁重點個個案分分析——綠地國國寶21城缺配套大圖700畝市政公園630畝商業(yè)配套第50頁重點個個案分分析——綠地國國寶21城項目優(yōu)優(yōu)點：1、國企企開發(fā)發(fā)商，，得到到政府府的特特殊照照顧（（在京京哈高高速單單獨加加開第第二出出口））2、占地地700畝市政政公園園，在在區(qū)域域是體體量較較大的的規(guī)劃劃3、引進進的物物美、、麥當當勞等等商業(yè)業(yè)配套套下半半年開開始運運營，，加深深了銷銷售說說辭項目缺缺點：：4、一期期產(chǎn)品品面積積過于于偏小小，會會影響響項目目銷售售5、項目目周圍圍比較較荒涼涼，多多以農農民耕耕地為為主，，勢必必會造造成客客戶流流失營銷模模式：：6、開發(fā)發(fā)商自自銷團團隊，，其銷銷售模模式比比較單單一客群分分析：：7、臨近近京哈哈高速速第二二出口口，客客群以以北京京客群群為主主本案需需借鑒鑒：8、在客客戶未未入住住項目目的階階段，，先引引進知知名商商業(yè)而而且先先讓商商業(yè)運運營，，會大大大加加快項項目銷銷售節(jié)節(jié)奏第51頁重點個個案總總結——綠地國國寶21城鴻坤羅羅納河河谷開發(fā)商商：鴻坤地地產(chǎn)建筑類類別：：高層、、洋房房、聯(lián)聯(lián)排裝修狀狀況：：毛坯、、綠化率率:35%容積率率：0.75物業(yè)費費：2.64交房日日期：：二期待待定建筑面面積：：70000平米占地面面積：：140000平米物業(yè)地地址：：京哈高高速西西集出出口右右轉，，103國道天天下第第一城城西側側第52頁重點個個案分分析——香河鴻鴻坤羅羅納河河谷鴻坤羅羅納河河谷4月-5月第三三周成成交分分析圖圖房源銷銷售情情況：：四月月排卡卡一月月，于于四月月底開開盤項項目二二期B51#樓，當當天認認購很很好，，臨時時決定定加推推52#樓房源成成交價價格：：而在在成交交較好好的情情況下下成交交價格格相比比平時時有下下降，，而下下降幅幅度較較小近期情情況：：根據(jù)據(jù)市場場情況況進行行有針針對性性的開開盤動動作，，客戶戶多的的情況況下進進行集集中開開盤，，而市市場不不好的的情況況進行行排卡卡，5月初項項目開開始排排卡，，5.19項目開開盤，，成交交均價價有7100元/㎡第53頁重點個個案分分析——鴻坤羅羅納河河谷戶型分分析87㎡兩居居：優(yōu)勢：：戶型格格局合合理，，主臥臥、客客廳雙雙陽臺臺劣勢：：動靜分分離不不明顯顯，衛(wèi)衛(wèi)生間間不能能采光光；118㎡三居居：優(yōu)勢：：南北通通透，，南北北雙陽陽臺；；劣勢：：主臥面面寬較較小，，影響響采光光；項目主主力戶戶型89㎡兩居居以及及118㎡三居居受到到客戶戶的追追捧，，后期期市場場影響響項目目成交交價小小幅下下降第54頁重點個個案分分析——鴻坤羅羅納河河谷第55頁重點個個案分分析——鴻坤羅羅納河河谷項目優(yōu)優(yōu)點：1、項目目地理理位置置優(yōu)越越，臨臨近103國道，，距離離國家家4A級旅游游景點點天下下第一一城很很近，，周圍圍交通通便利利2、完美美的實實景園園林讓讓客戶戶體驗驗到愜愜意的的生活活情景景，提提高了了銷售售力度度3、純正正的托托斯卡卡納建建筑風風格得得到了了部分分客戶戶的肯肯定項目缺缺點：：4、項目目周圍圍配套套較少少使客客戶有有落差差感營銷模模式：：5、開發(fā)發(fā)商自自銷、、分銷銷客群分分析：：6、項目目定位位較高高，多多以北北京客客群為為主本案需需借鑒鑒：7、建筑筑風格格以及及完美美的景景觀園園林都都是都都極具具參考考性第56頁重點個個案總總結——鴻坤羅羅納河河谷香河與與固安安區(qū)域域對比比分析析香河1、品牌牌開發(fā)發(fā)商較較多，，開發(fā)發(fā)系統(tǒng)統(tǒng)穩(wěn)定定2、地理理位置置較好好連接接北京京與天天津的的重要要樞紐紐3、整體體市場場成交交均價價相對對穩(wěn)定定，但但近期期同樣樣出現(xiàn)現(xiàn)下滑滑狀態(tài)態(tài)4、大部部分客客群來來自北北京，，自住住客戶戶占比比大于于投資資客5、自主主產(chǎn)業(yè)業(yè)（家家具城城）以以及旅旅游業(yè)業(yè)的支支撐（（天下下第一一城））6、后期期存量量大，，開發(fā)發(fā)周期期較長長固安1、小開發(fā)發(fā)商占據(jù)據(jù)當?shù)厥惺袌霰戎刂剌^大2、相對離離北京較較近，過過于依賴賴北京3、早期依依靠第二二新機場場利好信信息房價價上升過過快，近近期因市市場原因因部分開開發(fā)商優(yōu)優(yōu)惠力度度過大(華夏）4、主要客客群以北北京及在在北京工工作的外外地人為為主5、無自主主產(chǎn)業(yè)的的支撐6、后期存存量大，，但開發(fā)發(fā)不穩(wěn)定定57第一部分分：整體體市場概概述燕郊簡介介市場格局局第二部分分：重點點項目分分析第三部分分：市場場總結匯報區(qū)域域——燕郊第58頁燕郊簡介介位于京津津唐都市市圈核心心地帶，，同時也也是全國國離天安安門最近近的產(chǎn)業(yè)業(yè)開發(fā)區(qū)區(qū)，距天安門門約30公里，距首都都國際機機場25公里，距距天津港港120公里規(guī)劃面積積105.2平方公里里，建成成區(qū)域面面積42平方公里里，下轄轄92個村街，，總計80萬人口,其中常住住人口40萬人；走102國道上通通燕高速速半小時時直達國國貿，京京平高速速40分鐘直達達首都機機場京哈高速速公路、、京秦、、大秦電電氣化鐵鐵路橫貫貫東西，，北京930、811、812、813、814、815、816、817、818、819等多路公公交車直直通區(qū)內內，接駁駁八通線線和地鐵鐵6號線路，，京通快快速路將將燕郊與與北京市市中心緊緊密連接接。目前，燕燕郊開發(fā)發(fā)區(qū)綜合合實力在在河北29個省級開開發(fā)區(qū)中中位居第第二，在在全省縣縣(市)域開發(fā)區(qū)區(qū)中位居居第一；；燕郊區(qū)域域地處““大北京京”腹地地，地理理位置得得天獨厚厚，為區(qū)區(qū)域提供供了融入入京津的的絕佳平平臺，使使得當?shù)氐厥袌鲚椵椛浞秶鷩鷱V闊。。燕郊區(qū)區(qū)域已成成為“全全國創(chuàng)建建文明城城市示范范點”，，不僅是是投資興興業(yè)的樂樂土，也也是京東東生活的的“首善善之區(qū)””。第59頁距離北京京最近的的環(huán)北京京區(qū)域，，緊鄰CBD地理位置置優(yōu)越；；公交線路路十余路路，但是是（通燕燕高速北北京段較較堵）路路網(wǎng)有待待完善；；城市配套套齊全，，但缺少少支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)；京東客群群為主，，主要為為東三環(huán)環(huán)支付能能力一般般需求小小面積戶戶型的小小白領一一族；環(huán)北京區(qū)區(qū)域發(fā)展展最早，，價格過過萬且價價格一直直最高；；緊鄰潮白白河自然然資源，，水系在在北方稀稀缺，區(qū)區(qū)域內獨獨有資源源；第59頁市場格局局——燕郊交通通路網(wǎng)北京走通燕高高速半小小時直達達國貿京平高速速（燕郊郊）北務務出入口口，40分鐘直達達首都機機場燕郊區(qū)域域第60頁燕順路迎賓路102國道神威北路蔣譚路京平高速夏威夷南岸夏威夷藍灣天洋城4代富地廣場天洋城灣仔城15000東方夏威夷夏威夷水岸1號新弘國際陽光城嘉都首爾甜城中駿四季花都金谷美麗城北區(qū)均價8000-12000南區(qū)均價11000-13000工業(yè)區(qū)均價7000-8000旅游度假區(qū)均價17000起商業(yè)區(qū)均價13000-14000市場格局局——燕郊樓市市區(qū)域分分布燕郊在售售項目約約20個，其中中待售項項目約7個，此圖圖只標記記燕郊重重點項目目第61頁板塊項目開發(fā)商建面容積率綠化率物業(yè)類型物業(yè)費（元/㎡·月）主力戶型（㎡）成交價格（元/㎡）營銷推廣旅游度假區(qū)東方夏威夷三河市興達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司24萬0.2767%高層聯(lián)排2.38；獨棟3.98獨棟360-800聯(lián)排225

總價1200—3000萬/套2012年已全盤售罄灣仔城三河市華榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司19.4萬2.5035%高層、商業(yè)住宅2.96；商業(yè)4.28一居54；二居87、88；三居12015000住宅順銷商業(yè)區(qū)富地廣場三河市綠都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司45萬2.5035%高層2.98一居55-58；二居75-87；三居120-13013000順銷（一居售罄）天洋城天洋置地180萬2.9730%高層1.4一居56-60；二居78-92；三居112-13014000基本售罄南區(qū)夏威夷藍灣三河市興達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司91萬2.5035%高層2.96一居58；二居78-88；三居88-133110005月加推天洋城4代天洋置地有限公司480萬2.7735%多層、高層2.80一居50-60；兩居78-92；三居115-13012500年初開盤，順銷北區(qū)嘉都三河市佰嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司185萬2.5035%高層——一居63；兩居76-88；三居95-115開售價格預計9000左右預計下半年開盤首爾甜城燕達（地產(chǎn)）集團300萬2.2545%高層2.98二居85；三居134-13812000順銷金谷美麗城百世金谷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司27萬2.5038%高層2.3一居40-60；二居80-90；三居110-13011000預計7月開盤工業(yè)區(qū)新弘國際陽光城中基首業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司75萬1.5630%高層——一居59-67；二居67-88暫定6700預計開盤，時間待定市場格局局——燕郊樓市市掃描燕郊旅游游度假區(qū)區(qū)緊鄰潮潮白河，，區(qū)域內內項目大大部分為為低密項項目，大大部分高高層價格格在17000左右，部部分高端端（低密密）項目目均價達達到3萬以上（灣仔城城臨旅游游度假區(qū)區(qū)及商業(yè)業(yè)區(qū)，價價格較接接近旅游游度假區(qū)區(qū)，因此此將其劃劃分為此此部分））；商業(yè)區(qū)目目前開發(fā)發(fā)地塊幾幾乎沒有有，此區(qū)區(qū)域配套套較為齊齊全，在在售項目目并未大大面積推推售貨量量，價格格在13000-14000元/平方米；；燕郊目前前主要開開發(fā)區(qū)域域為南區(qū)區(qū)、北區(qū)區(qū)及工業(yè)業(yè)區(qū)，南南區(qū)價格格在11000-13000元/平方米，，北區(qū)價價格在8000-11000元/平方米，，工業(yè)區(qū)區(qū)價格在在7000-8000元/平方米；；南區(qū)價價格較低低是因為為地段及及交通原原因影響響，后續(xù)續(xù)交通增增加后，，南區(qū)必必將升值值第62頁第一部分分：整體體市場概概述第二部分分：重點點項目分分析東方夏威威夷灣仔城富地廣場場夏威夷藍藍灣天洋城4代嘉都首爾甜城城金谷美麗麗城新弘國際際陽光城城第三部分分：市場場總結第63頁項目位置燕郊南外環(huán)與迎賓路交口版塊旅游度假區(qū)物業(yè)類別聯(lián)排、獨棟產(chǎn)品風格歐洲古典主義建筑風格占地面積54萬平方米總建筑面積24萬平方米容積率0.27綠化率67%總戶數(shù)94套主力戶型獨棟360-800平方米聯(lián)排225平方米目前銷售均價現(xiàn)聯(lián)排二手房價格23000元/平方米起物業(yè)公司物業(yè)費興達集團物業(yè)服務公司聯(lián)排：2.38元/平方米·月；獨棟：3.98元/平方米·月開發(fā)商戴德梁行最近開盤時間三期2007年6月底已開盤入住時間三期2008年10月已入住項目分析析——燕郊東方方夏威夷夷第64頁項目分析析——東方夏威威夷戶型型圖獨棟D戶型獨棟C戶型參照夏威威夷度假假風情規(guī)規(guī)劃，依依托自然然資源規(guī)規(guī)劃出10萬平米原原生水域域，打造造大北京京稀缺““水”資資源風情情高端觀觀景社區(qū)區(qū)第65頁項目展示示——東方夏威威夷第66頁項目分析析——東方夏威威夷小結結優(yōu)勢當?shù)仄放婆崎_發(fā)商商，夏威威夷系列列產(chǎn)品，，品牌影影響力較較大項目位置置好，且且有自然然資源客群北京改善善客戶公公司中高高層管理理、小企企業(yè)老板板借鑒積極利用用項目內內部自然然資源，，或打造造大面積積水景，，可為低低密等物物業(yè)增加加更加豐豐富有力力的賣點點第67頁項目位置燕郊102國道與燕順路交叉口東北角版塊旅游度假區(qū)物業(yè)類別高層產(chǎn)品風格新古典主義風格占地面積8.1萬平方米總建筑面積19.4萬平方米容積率2.50綠化率35%總戶數(shù)804戶主力戶型54—120平米目前銷售均價15000元/平方米物業(yè)公司物業(yè)費住宅：2.96元/平米/月；商業(yè)：4.28元/平米/月開發(fā)商三河市華榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司最近開盤時間

2013年11月23日入住時間預計2015年7月1日入住項目分析析——燕郊灣仔仔城第68頁項目分析析——灣仔城戶戶型圖戶型2室2廳1衛(wèi)85㎡戶型1室2廳1衛(wèi)54㎡E1戶型3室2廳1衛(wèi)88㎡優(yōu)點：戶型方正正、緊湊湊實用、、干濕分分離缺點：臥室、客客廳為東東向優(yōu)點：動線清晰晰、餐客客一體連連同大面面積陽臺臺缺點：廚房位置置較差、、餐廳小小優(yōu)點：南北通透透、全明明緊湊三三居、大大面積采采光陽臺臺缺點：臥室相連連，私密密性差項目產(chǎn)品品主力戶戶型為54-120㎡戶型，，且有88㎡南北通通透全明明小三居居戶型，，后續(xù)可可借鑒及及學習第69頁項目分析析——灣仔城小小結優(yōu)勢當?shù)仄放婆崎_發(fā)商商，夏威威夷系列列產(chǎn)品，，品牌影影響力較較大售樓處展展示較好好，且多多盤聯(lián)動動劣勢一二手部部門信息息不通，，優(yōu)惠幅幅度不一一，導致致銷售信信息不同同，易使使客戶心心里產(chǎn)生生反感營銷自銷模式式：公司司同時成成立二手手房部門門，樓盤盤聯(lián)動線下多采采用戶外外高炮、、銷使代代客客群北京客戶戶占比90%左右，自自住型客客戶占比比高借鑒此項目處處于稀缺缺商業(yè)區(qū)區(qū)域，因因此興達達未大面面積推售售此項目目，而是是主力推推售其公公司其他他地段一一般項目目，盡快快去化相相對較差差產(chǎn)品，，留存較較好地段段項目，，可積極極應對后后續(xù)市場場沖擊；；第70頁項目分析析——燕郊富地地廣場項目位置迎賓路與神威南路交口東南版塊商業(yè)區(qū)物業(yè)類別高層產(chǎn)品風格現(xiàn)代風格占地面積9萬平方米總建筑面積45萬平方米容積率2.5綠化率35%總戶數(shù)935戶主力戶型75-130平米目前銷售均價13000元/平方米物業(yè)公司物業(yè)費三河市夏威夷服務有限公司2.98元/平方米/月開發(fā)商三河市綠都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司最近開盤時間2014年1月5日入住時間2015年7月1日第71頁項目分析析——富地廣場場戶型圖圖2室2廳1衛(wèi)85㎡1室2廳1衛(wèi)56㎡3室2廳2衛(wèi)125㎡㎡優(yōu)點：純朝南戶戶型、陽陽臺設計計缺點：餐廳較小小、無玄玄關設計計優(yōu)點：動線清晰晰、客廳廳帶大陽陽臺缺點：無玄關設設計、臥臥室相連連私密性性差優(yōu)點：全明戶型型、主臥臥配備獨獨立衛(wèi)生生間缺點：動靜不分分區(qū)56-130㎡戶型，，戶型設設計較為為方正、、實用第72頁項目分析析——富地廣場場小結優(yōu)勢當?shù)仄放婆崎_發(fā)商商，夏威威夷系列列產(chǎn)品，，品牌影影響力較較大售樓處展展示較好好，且多多盤聯(lián)動動劣勢一二手部部門信息息不通，，優(yōu)惠幅幅度不一一，導致致銷售信信息不同同，易使使客戶心心里產(chǎn)生生反感營銷自銷模式式：公司司同時成成立二手手房部門門，樓盤盤聯(lián)動線下多采采用戶外外高炮、、銷使代代客客群北京客戶戶占比90%左右，主主要為自自住需求求借鑒多盤聯(lián)動動，不同同地段不不同產(chǎn)品品分批量量推售，，避免因因產(chǎn)品地地段等問問題流失失客戶等等情況第73頁項目位置燕郊南外環(huán)與迎賓路交口版塊南區(qū)物業(yè)類別高層、小高層產(chǎn)品風格英倫風格占地面積26.7萬平方米總建筑面積91萬平方米容積率2.50綠化率35%總戶數(shù)4647主力戶型78—133平米目前銷售均價11000元/平方米物業(yè)公司物業(yè)費興達集團物業(yè)服務公司2.6元/平方米/月開發(fā)商三河市興達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司最近開盤時間2014年5月1日入住時間北區(qū)2015年12月項目分析析——燕郊夏威威夷藍灣灣第74頁項目分析析——夏威夷藍藍灣戶型型圖A2戶型2室2廳1衛(wèi)78㎡B3戶型1室2廳1衛(wèi)58㎡E1戶型3室2廳1衛(wèi)88㎡優(yōu)點：戶型方正正、緊湊湊實用、、干濕分分離缺點：餐廳較黑優(yōu)點：動線清晰、餐餐客一體連同同大面積陽臺臺缺點：廚房位置較差差、餐廳小優(yōu)點：南北通透、全全明緊湊三居居、大面積采采光陽臺缺點：動線較長、臥臥室相連，私私密性差項目產(chǎn)品主力力戶型為78-133㎡戶型，且有有88㎡南北通透全全明小三居戶戶型，后續(xù)可可借鑒及學習習第75頁項目展示——夏威夷藍灣第76頁項目分析——夏威夷藍灣成成交情況項目多頻次開開盤，節(jié)奏清清晰，3月下旬開盤成成交180套，4月初開盤成交交150套，中旬加推推264套，成交117套；正常銷售售每周去化約約60套；項目均價3月份均價12500元/平方米，4月初項目整體體價格下調至至11000元/平方米，保持持不變分析第77頁項目分析——夏威夷藍灣小小結優(yōu)勢當?shù)仄放崎_發(fā)發(fā)商，夏威夷夷系列產(chǎn)品，，品牌影響力力較大售樓處展示較較好，且多盤盤聯(lián)動劣勢一二手部門信信息不通，優(yōu)優(yōu)惠幅度不一一，導致銷售售信息不同，，易使客戶心心里產(chǎn)生反感感營銷自銷模式：公公司同時成立立二手房部門門，樓盤聯(lián)動動線下多采用戶戶外高炮、燕燕郊公交站牌牌、銷使代客客展示型：售樓樓處對立，占占據(jù)燕郊主要要地段，位置置明顯客群北京客群為主主，且自住客客占比60%以上借鑒展示性方面可可向其學習（（如售樓處等等等）第78頁項目分析——燕郊天洋城4代項目位置燕郊迎賓南路東側版塊南區(qū)物業(yè)類別多層小高層高層產(chǎn)品風格簡歐建筑風格占地面積20萬平方米總建筑面積480萬平方米容積率2.77綠化率35%總戶數(shù)8000戶主力戶型60-120平米目前銷售均價12500元/平方米物業(yè)公司物業(yè)費天融物業(yè)2.8元/平方米/月開發(fā)商天洋置地有限公司最近開盤時間（1、2、13號樓）2014年1月18日開盤入住時間一期2014年5月28日第79頁項目分析——天洋城4代戶型圖戶型2室2廳1衛(wèi)88.8㎡戶型1室2廳1衛(wèi)61㎡戶型3室1廳1衛(wèi)121㎡優(yōu)點：南北通透、全全明戶型、使使用率較高、、入戶花園設設計、主臥豪豪華配備缺點：動線不合理、、次臥進深較較長優(yōu)點：動靜分離、使使用率較高、、入戶花園設設計、主臥豪豪華配備缺點：不通透、餐客客不朝陽優(yōu)點：全明戶型、入入戶花園設計計、主臥豪華華配備、觀光光電梯直達缺點：動線不合理、、過道太長高端項目，奢奢華戶型，贈贈送面積及入入戶花園等設設計可借鑒第80頁項目分析——天洋城4代小結優(yōu)勢品牌一級資質質開發(fā)企業(yè)，，品牌展示度度強中國首席第4代城市綜合體體，打造中央央生活區(qū)，更更好的面向北北京客群售樓處展示明明顯且有創(chuàng)意意新穎劣勢在當?shù)乜诒徊惶脿I銷線上網(wǎng)絡硬廣廣自銷模式線下多采用戶戶外高炮（東東四環(huán)外）、、銷使代客客群幾乎為北京客客群借鑒積極創(chuàng)建城市市配套，以市市場不同產(chǎn)品品（綜合體））面向北京市市場，更好的的承接北京外外溢客戶第81頁項目分析——燕郊嘉都項目位置京平高速木燕路（北務）出口東500米版塊北區(qū)物業(yè)類別小高層高層產(chǎn)品風格Artdeco占地面積69萬平方米總建筑面積185萬平方米容積率2.50綠化率35%總戶數(shù)10174戶主力戶型63-115平米目前銷售均價預計9000元/平方米物業(yè)公司物業(yè)費——開發(fā)商三河市佰嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司最近開盤時間預計2014年下半年開盤入住時間預計2016年入住第82頁項目分析——嘉都項目展示示第83頁項目分析——嘉都戶型圖2室2廳1衛(wèi)88㎡1室2廳1衛(wèi)63㎡3室2廳2衛(wèi)120.00㎡優(yōu)點：緊湊一居戶型型缺點：無玄關設計、、客廳較小優(yōu)點：純朝南兩居、、動線清晰、、客廳帶大陽陽臺缺點：無玄關設計、、餐廳位置不不好優(yōu)點：全明戶型、動動靜分離、主主臥配備獨立立衛(wèi)生間缺點：動線不明顯孔雀城系列產(chǎn)產(chǎn)品，戶型設設計整體較好好，贈送面積積較多戶型陽臺及飄飄窗等設計可可借鑒第84頁項目分析——嘉都小結優(yōu)勢售樓處整體展展示型較好，，且具有時尚尚感及美感離京平高速出出入口較近，，去順義區(qū)及及首都機場方方便劣勢位置較偏且周周邊無配套營銷獨家代理：自自銷+世聯(lián)獨家線下多采用戶戶外高炮（通通燕高速燕郊郊段）、銷使使代客客群（蓄客中）國國貿等地支付付能力弱小白白領及順義區(qū)區(qū)域中高層客客群借鑒項目外部環(huán)境境較差時，積積極打造好內內部環(huán)境及整整體案場氛圍圍第85頁項目分析——燕郊首爾甜城城項目位置燕郊經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)燕順路東側版塊北區(qū)物業(yè)類別小高層、高層產(chǎn)品風格簡歐風格占地面積124萬平方米總建筑面積300萬平方米容積率2.25綠化率45%總戶數(shù)總戶數(shù)27158戶，當期戶數(shù)1800戶主力戶型78-138平米目前銷售均價12000元/平方米物業(yè)公司物業(yè)費三河市創(chuàng)美物業(yè)管理公司2.98元/平方米/月開發(fā)商燕達（地產(chǎn)）集團最近開盤時間

2014年4月26日32#樓入住時間預計2014年9月底入住B11、B22#第86頁項目分析——首爾甜城戶型型圖3室2廳1衛(wèi)99㎡2室2廳1衛(wèi)77㎡3室2廳2衛(wèi)138㎡優(yōu)點：純朝南戶型、、大飄窗陽臺臺缺點：無玄關設計優(yōu)點：緊湊三居、全全明戶型、動動線清晰缺點：無玄關設計優(yōu)點：動靜分離、主主臥配備獨立立衛(wèi)生間缺點：過道浪費面積積、動線復雜雜大部分戶型均均有飄窗陽臺臺等設計，戶戶型緊湊實用用第87頁項目分析——首爾甜城成交交情況項目整體銷售售較平穩(wěn)，每每周均去化約約50套；4月中旬開盤，，推出300套，成交250套；項目均價12000元/平方米，價格格未變；分析第88頁項目分析——首爾甜城小結結優(yōu)勢當?shù)仄放崎_發(fā)發(fā)商燕達集團團，口碑好，，品牌影響力力較大地段好，綠化化較高戶型設計好，，大面積陽臺臺及飄窗劣勢目前公共交通通不便營銷線上網(wǎng)絡廣告告自銷模式線下多采用戶戶外高炮、銷銷使代客客群北京年輕客群群為主借鑒當?shù)乜诒?，，建筑質量較較好第89頁項目位置迎賓北路版塊北區(qū)物業(yè)類別高層產(chǎn)品風格新古典主義風格占地面積10.8萬平方米總建筑面積27萬平方米容積率2.50綠化率38%總戶數(shù)3200戶主力戶型40—130平米目前銷售均價11000元/平方米物業(yè)公司物業(yè)費百世金谷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2.3元/平方米/月開發(fā)商百世金谷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司最近開盤時間預計2014年7月開盤二期入住時間二期預計2015年9月入住項目分析——燕郊金谷美麗麗城第90頁項目分析——金谷美麗城城戶型圖戶型2室2廳1衛(wèi)74㎡戶型1室1廳1衛(wèi)48㎡E1戶型3室2廳1衛(wèi)88㎡優(yōu)點：戶型方正、、緊湊實用用、干濕分分離缺點：餐廳無位置置優(yōu)點：動線清晰、、客廳連同同大面積陽陽臺缺點：廚房位置影影響陽臺空空氣質量優(yōu)點：南北通透、、全明緊湊湊三居、大大面積采光光陽臺缺點：無玄關設計計項目產(chǎn)品主主力戶型為為40-130㎡戶型，且且有88㎡南北通透透全明小三三居戶型，，后續(xù)可借借鑒及學習習第91頁項目分析——金谷美麗城城小結優(yōu)勢項目現(xiàn)場整整體感覺較較好，物料料制作較為為精美劣勢地段較偏，，缺少配套套營銷自銷模式+代理線下多采用用戶外高炮炮、銷使代代客客群北京客群為為主借鑒做好項目現(xiàn)現(xiàn)場環(huán)境，，項目現(xiàn)場場昭示性彌彌補了項目目外部環(huán)境境較差等情情況第92頁項目位置福喜路路口南側800米至大福北路向東500米版塊工業(yè)區(qū)物業(yè)類別高層產(chǎn)品風格Artdeco占地面積48萬平方米總建筑面積75萬平方米容積率1.56綠化率30%總戶數(shù)7730戶主力戶型59—88平米目前銷售均價暫定6700元/平方米物業(yè)公司物業(yè)費萬通物業(yè)公司——元/平方米/月開發(fā)商中基首業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司最近開盤時間預計2014年下半年開盤一期入住時間預計2016年內一期入住項目分析——燕郊新弘國國際陽光城城第93頁項目分析——新弘國際陽陽光城戶型型圖戶型2室2廳1衛(wèi)69㎡戶型2室1廳1衛(wèi)59㎡戶型2室2廳1衛(wèi)88㎡優(yōu)點：戶型方正、、緊湊實用用、贈送面面積大缺點：餐廳位置小小優(yōu)點：動線清晰、、餐客一體體連同大面面積陽臺缺點：廚房位置較較差、餐廳廳小優(yōu)點：南北通透、、大面積采采光陽臺缺點：餐廳位置較較差項目產(chǎn)品均均有小面積積戶型，