2007年成都項目定位可行性研究報告

成都項目定位可行性研究報告一、項目簡介二、項目定位的可能性方向三、項目定位方向分析1、純住宅形式2、純辦公形式3、小戶型公寓4、SOHO5、酒店式服務公寓四、關于本案項目定位操作的幾點建議提報大綱一、項目簡介本案基本情況：**公寓（***大廈）位于成都市**路一段３號，坐落在**北端東側(cè)，占地面積３１９７.３１平方米（４.７９畝），土地實際使用面積為２５１６.６３平方米（３.７５畝），建筑總面積為１９５８３平方米。地下三層，建筑面積為４９９６平方米，地上１６層，建筑面積１４５８７平方米。目前主體工程已封頂，主體土建全部完成，進行了竣工驗收，給排水立管已安裝至封頂，支管尚未安裝；電力預埋部分已全部完成，主線已敷設至頂，支線尚未敷設；中央空調(diào)管道進行了部分安裝；水電、電梯、中央空調(diào)、消防等設備尚未安裝，但內(nèi)外裝修尚未開始。項目簡介本案存在的問題：是爛尾樓目前主體已經(jīng)建成，本質(zhì)上改變的可能性不大產(chǎn)品內(nèi)部空間布局已按酒店規(guī)格設計，進行其他方向的改造會產(chǎn)生一定的缺陷項目簡介二、項目定位的可能性方向本案現(xiàn)有的產(chǎn)品平面布局可能的適合的用途?純住宅純辦公小戶型公寓酒店式服務公寓SOHO本案目前已經(jīng)完成主體結(jié)構封頂，從理論上說，未來產(chǎn)品用途由純住宅到純辦公都有可能，而且在這中間還存在著不少過渡的形態(tài)，如小戶型公寓、SOHO、酒店式服務公寓等。項目簡介三、項目定位方向分析目前本項目的產(chǎn)品是以酒店布局進行設計，公共走道過長而且較寬，兩側(cè)分布的居住空間又多，目標客戶接受起來有抗性，很難讓人產(chǎn)生真正的居住舒適感，所以純住宅的居家形式并不適合于本案。本項目產(chǎn)品可能的用途之——純住宅形式項目可能用途本案雖然已經(jīng)完成主體結(jié)構封頂，而且以框架結(jié)構為主，內(nèi)部空間可以進行自由分割，純辦公的形式從產(chǎn)品的角度看是可行的，但爛尾樓改造的辦公產(chǎn)品在成都市的價格支撐點有限，不能實現(xiàn)產(chǎn)品的價值最大化，而且成都市有“南面臨水的辦公樓宇流財”的說法，會影響項目的推廣及銷售。本項目產(chǎn)品可能的用途之——純辦公形式項目可能用途本項目目產(chǎn)品品可能能的用用途之之——小戶型型公寓寓分析析項目目可可能能用用途途以現(xiàn)有有的平平面布布局來來看，，如果果以酒酒店原原有格格局的的單間間進行行設計計，則則開間間太小小，而而且戶戶型設設計受受制于于國家家關于于廚房房、衛(wèi)衛(wèi)生間間的建建筑規(guī)規(guī)范要要求。。如果以以兩個個單間間合并并進行行設計計，則則總建建筑面面積太太大，，接近近100平方米米，再再加上上得房房率低低（65%），再再加上上價格格較高高，使使得本本案與與市場場現(xiàn)有有產(chǎn)品品相比比，缺缺乏競競爭力力。因此本本項目目定位位于小小戶型型公寓寓的方方案不不可行行。項目目可可能能用用途途本項目目產(chǎn)品品可能能的用用途之之——SOHO分析項目目可可能能用用途途SOHO是英文文smallofficehomeoffice的頭一一個字字母的的拼寫寫，就就是在在家里里辦公公、小小型辦辦公的的意思思。SOHO是人們們對自自由職職業(yè)者者的另另一種種稱謂謂，同同時亦亦代表表一種種自由由、彈彈性而而新型型的工工作方方式。。本項目目戶型型是以以酒店店為藍藍本的的設計計，強強調(diào)服服務于于以居居住為為主的的功能能，而而SOHO概念則則是以以提供供給住住戶的的是較較完善善的辦辦公空空間為為目標標。二二者的的定位位和出出發(fā)點點有沖沖突。。項目目可可能能用用途途項目所所處的的地理理位置置屬于于由市市中心心商業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)向居居民生生活區(qū)區(qū)的過過渡地地帶，，辦公公環(huán)境境及氛氛圍欠欠缺。。并且且，成成都當當?shù)厝巳藢τ谟谂R水水辦公公建筑筑易流流財?shù)牡恼f法法比較較認可可，將將會對對項目目推廣廣造成成不利利影響響。目前采采用SOHO的工作作方式式的人人群主主要是是從事事于電電腦、、IT、通信信行業(yè)業(yè)的高高科技技行業(yè)業(yè)，對對網(wǎng)絡絡硬件件設施施的要要求比比較高高，同同時以以集群群及產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈鏈條相相互依依賴的的“塊塊狀””形式式存在在，如如美國國硅谷谷、北北京中中關村村等。。項目可可能能用途途采用SOHO工作方式式的群體體，除了了偏向于于積聚效效應的區(qū)區(qū)位環(huán)境境外，只只能承受受較低的的租金及及辦公、、居住合合一的空空間，類類似可供供選擇的的區(qū)域即即使在內(nèi)內(nèi)環(huán)也不不少，如如在鹽市市口等中中心區(qū)域域，也分分布著不不少的居居民用房房，能夠夠滿足許許多SOHO工作族要要求，不不僅商業(yè)業(yè)辦公氛氛圍濃厚厚，而且且租金、、價格也也不高；；而本案案周邊現(xiàn)現(xiàn)有的大大量居民民樓及待待開發(fā)的的住宅區(qū)區(qū)也使得得相關產(chǎn)產(chǎn)品供應應量較大大，無論論是銷售售價格還還是租賃賃價格都都不高。。項目可可能用用途結(jié)論：項目產(chǎn)品現(xiàn)現(xiàn)狀、周邊邊環(huán)境以及及未來的贏贏利預期，，很難達到到此類產(chǎn)品品應用價值值的最大化化，因此本本項目定位位于SOHO產(chǎn)品品的的方方向向不不可可行行。。項目目可可能能用用途途本項項目目產(chǎn)產(chǎn)品品可可能能的的用用途途之之———酒店店服服務務式式公公寓寓分分析析項目目可可能能用用途途什么么叫叫酒酒店店服服務務式式公公寓寓？？此理理念念為為““酒酒店店式式服服務務，，公公寓寓式式管管理理””，，是是提提供供酒酒店店式式服服務務的的公公寓寓，，集集住住宅宅、、酒酒店店服服務務、、會會所所等等多多功功能能于于一一體體的的業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)。。所謂謂酒酒店店式式服服務務公公寓寓是是指指位位于于大大型型商商務務輻輻射射圈圈內(nèi)內(nèi)，，保保持持統(tǒng)統(tǒng)一一裝裝修修模模式式、、配配置置一一整整套套高高標標準準硬硬件件設設施施和和酒酒店店服服務務系系統(tǒng)統(tǒng)、、聘聘請請專專業(yè)業(yè)酒酒店店物物業(yè)業(yè)管管理理公公司司或或酒酒店店式式公公寓寓管管理理公公司司并并由由其其統(tǒng)統(tǒng)一一經(jīng)經(jīng)營營和和管管理理、、區(qū)區(qū)別別于于純純酒酒店店單單間間的的公公寓寓，，其其大大多多會會被被用用作作投投資資使使用用。。項目可能能用途途酒店式服務公公寓的特征：：一、提供酒店店式服務和管管理所謂酒店店式公寓，酒酒店式公寓的的物業(yè)管理較較一般公寓更更完善，服務務內(nèi)容更多，，為其獨特的的消費群體提提供所需的服服務和物業(yè)管管理。就是一一種提供酒店店式服務的公公寓，它借鑒鑒酒店式服務務及管理模式式，提供諸如如家居清潔、、送餐或宴會會安排、洗熨熨及送衣、電電召的士、鐘鐘點服務等一一系列服務。。項目可能能用途途二、商居兩宜宜，兼具居住住和辦公兩種種功能酒店式式公寓既可用用于居住，也也可用于辦公公。面積小的酒店店式公寓中，，居住和辦公公空間混在一一起，面積較較大酒店式公公寓中，居住住空間與辦公公空間分離。。不同的酒店式式公寓側(cè)重點點不同，有的的偏重于居住住，廚房、衛(wèi)衛(wèi)生間齊全，，甚至有陽臺臺；有的則偏偏重于辦公，，只有衛(wèi)生間間，沒有廚房房，提供一些些辦公設施和和通訊條件。。項目目可可能能用用途途本案的產(chǎn)品品形態(tài)是根根據(jù)酒店的的平面布局局而設計，，因此很符符合酒店式式公寓上述述的特征要要求。項目可可能用用途項目所在地地位于連通通市中心與與成都北部部的交通干干道——人民路上，，并且緊臨臨俯南河。。以俯南河為為界，往南南是成都市市的商業(yè)和和CBD輻射區(qū)域，，是商務及及旅游人士士的聚集地地，因此服服務此類人人群需要的的樓盤較多多，但定位位多集中于于普通/精裝修小戶戶型公寓，，酒店式服服務公寓等等產(chǎn)品形態(tài)態(tài)較缺乏。。項目以北至至一環(huán)周圍圍，已經(jīng)是是成熟的老老住宅區(qū)，，環(huán)境比較較幽雅，雖雖然交通便便利，但缺缺乏應有的的辦公氛圍圍，因此附附近待開發(fā)發(fā)的樓盤都都是以普通通住宅為主主。項目區(qū)位環(huán)環(huán)境分析五丁苑3000均西門北門時代凱悅悅北門CBDCBD太升路商圈文殊坊錦里鹽市口春熙路商圈本案上河新城壹號公館天盛壹中心南門西沙美景吾非普羅都市美邸鼓樓世家賽弗假日項目區(qū)位位環(huán)境分分析根據(jù)本司司對成都都市進行行的調(diào)查查，在在商業(yè)中中心、CBD及其輻射射區(qū)及本本案附近近區(qū)域，，分布著著以小戶戶型公寓寓為主樓樓盤，主主要形式式有包含小戶型公公寓的綜合體體，如天盛壹壹中心，價格格6000元/平方米左右；；純粹以小戶型型為主的時代代凱悅、塞弗弗假日、鼓樓樓世家，價格格5500-5900元/平方方米米；；新建建設設的的以以小小戶戶型型為為主主的的住住宅宅小小區(qū)區(qū)，，曦曦城城，，價價格格6500-6700元/平方方米米；；以酒酒店店服服務務式式公公寓寓為為主主的的，，一一號號公公館館（（只只有有一一家家）），，價價格格在在11000元/平方方米米；；項目目區(qū)區(qū)位位環(huán)環(huán)境境分分析析由上上述述分分析析看看出出，，在在本本案案周周圍圍的的小小戶戶型型公公寓寓產(chǎn)產(chǎn)品品供供應應形形式式較較多多，，而而且且價價格格區(qū)區(qū)間間相相對對適適中中，，以以本本案案的的地地理理區(qū)區(qū)位位看看，，與與以以上上樓樓盤盤仍仍有有一一定定的的差差距距。。從本本司司所所調(diào)調(diào)查查樓樓盤盤目目標標客客戶戶定定位位看看，，針針對對高高端端細細分分市市場場的的產(chǎn)產(chǎn)品品卻卻極極少少，，以以酒酒店店式式公公寓寓為為主主打打的的產(chǎn)產(chǎn)品品只只有有一一號號公公館館，，而而且且定定位位于于處處于于金金字字塔塔尖尖上上的的少少數(shù)數(shù)人人，，從從11000元/平方米的的定價可可以看出出。項目區(qū)位位環(huán)境分分析壹號公館館目標客客群定位位在城市市金字塔塔頂端的的大人物物，并為為大人物物量身打打造高端端物業(yè)服服務，而而目前的的銷售狀狀況表明明，成都都的高端端人物的的潛在需需求得到到充分的的釋放。。按照北北京、、上海海的現(xiàn)現(xiàn)狀來來看，，這種種高端端的商商務公公寓也也被很很多金金字塔塔的頂頂級所所認可可，可可以預預見，，在不不久的的將來來，隨隨著成成都市市經(jīng)濟濟的快快速發(fā)發(fā)展，，還會會有更更多的的針對對金字字塔上上不同同層級級客戶戶需要要的此類物物業(yè)形形態(tài)出出現(xiàn)。項目區(qū)區(qū)位環(huán)環(huán)境分分析根據(jù)本本司調(diào)調(diào)查，，壹號號公館館所針針對的的目標標客戶戶是指指在成成都市市的CBD區(qū)域工工作的的高級級專業(yè)業(yè)技術術經(jīng)理理、國國際或或國內(nèi)內(nèi)大公公司駐駐成都都的CEO、還有有成都都周圍圍縣市市的各各地銀銀行行行長。。他們們需要要的是是能夠夠提供供高端端的商商務服服務和和享受受環(huán)境境的空空間。。處于絕對金金字塔頂端端的，能夠夠承受相應應服務價格格的，那畢畢竟是少數(shù)數(shù)，因此市市場的需求求量有限。。而處于其其相對低一一個層級的的高級管理理人員和中中小企業(yè)主主也需要在在CBD及其輻射區(qū)區(qū)域內(nèi)，尋尋找可以滿滿足其被尊尊重心理需需要的物業(yè)業(yè)形態(tài)。項目區(qū)位環(huán)環(huán)境分析針對此類目目標客戶群群的需要，，酒店式服服務公寓目目應提供相相應的高端端服務內(nèi)容容，如酒店式的管管理（隨叫叫隨到的服服務、打掃掃、叫車等等）商務所需：：會議廳、、商務中心心（打印復復印等）等等生活配套：：中高檔酒酒吧或咖啡啡吧、中高高檔餐廳、、高級超市市等需要經(jīng)營者者具備一定定的資源整整合及服務務管理能力力，且本項項目群樓的的預期經(jīng)營營方向和開開發(fā)商的背背景，都為為此提供了了便利的條條件。項目區(qū)位環(huán)環(huán)境分析因此，本項項目無論從從所處的地地理位置，，還是現(xiàn)有有的產(chǎn)品形形態(tài)，加上上后期的資資源整和及及管理服務務能力來看看，都適合合定位于針針對相對高高端目標客客戶群體需需要的酒店店式服務公公寓。項目區(qū)位環(huán)境境分析離市中心CBD1.5公里，離商業(yè)業(yè)中心1.5公里，離（文文殊坊）0.5公里離鬧市500米，意味著很很近卻具有生生活氛圍的環(huán)環(huán)境緊鄰文殊坊，，新興旅游熱熱點，地段升升值潛力巨大大天然景觀府南南河，市民心心目中的福地地緊鄰成都第一一條地鐵，出出行便利程度度高S優(yōu)勢項目目SWOT分析析項目目長長期期爛爛尾尾樓樓的的形形象象街對面面爛尾尾樓對對本項項目商商業(yè)在在心理理上有有極大大影響響項目已已經(jīng)建建成，，改造造升級級的空空間較較小W劣勢項目SWOT分析內(nèi)環(huán)內(nèi)內(nèi)爛尾尾樓成成功改改造項項目較較多，，而且且銷售售情況況樂觀觀目前內(nèi)內(nèi)環(huán)的的樓盤盤供應應量較較小市場上上缺乏乏精裝裝修的的酒店店服務務式公公寓產(chǎn)產(chǎn)品O機會項目SWOT分析周邊逐逐漸上上市的的小戶戶型樓樓盤，，將影影響到到本項項目的的入市市、市市場消消化和和價格格定位位T威脅項目SWOT分析結(jié)論著力強強調(diào)項項目的的地段段優(yōu)勢勢，制制定合合理的的價格格區(qū)間間，規(guī)規(guī)避現(xiàn)現(xiàn)有及及可能能的威威脅，，進而而準確確的進進行市市場定定位，，滿足足目標標客戶戶的需需求。。項目SWOT分析四、關關于本本案項項目定定位操操作的的幾點點建議議在本案案產(chǎn)品品布局局不能能做大大改變變的前前提下下，應應從以以下三三個方方面來來實現(xiàn)現(xiàn)項目目價值值的最最大化化。1、準確確定位位本案案的目目標客客群——需要從從酒店店式服服務公公寓產(chǎn)產(chǎn)品得得到相相應的的心理理滿足足，而而且具具有一一定的的購買買力，，居住住在CBD及其輻輻射區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)。2、建立立高標標準的的聯(lián)合合服務務團隊隊，由由專業(yè)業(yè)的酒酒店管管理公公司來來提供供高質(zhì)質(zhì)量的的服務務服務務內(nèi)容容滿足足客戶戶的需需要3、由于于本案案目標標客群群比較較狹窄窄，因因此必必須制制定適適合的的推廣廣計劃劃，以以相對對較低低的代代價達達到目目標客客戶，，以實實現(xiàn)項項目的的銷售售。項目定定位建建議附錄：：成都都市項項目市市場簡簡報成都市市國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值值增長長情況況由上圖圖可知知，2006年全市市實現(xiàn)現(xiàn)地區(qū)區(qū)生產(chǎn)產(chǎn)總值值2750億元，，比上上年增增長13.8%，是1994年以來來的最最高增增長速速度。。成都市市宏觀觀經(jīng)濟濟環(huán)境境成都市市城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民民可支支配收收入增增長情情況由上圖圖可知知，近近年成成都市市城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民民人均均可支支配收收入的的快速速增長長，大大大增增強了了居民民的實實際購購買力力。成都市市宏觀觀經(jīng)濟濟環(huán)境境小結(jié)：：成都市市經(jīng)濟濟發(fā)展展狀況況良好好，城城鎮(zhèn)居居民收收入不不斷提提高，，有較較強消消費潛潛力。。成都市市宏觀觀經(jīng)濟濟環(huán)境境房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資資增幅幅呈逐逐月增增長態(tài)態(tài)勢成都市市房地地產(chǎn)現(xiàn)現(xiàn)狀全市商商品房房供求求總量量大幅幅增長長，均均首年年突破破2000萬平方方米2006年成都都市商商品房房供應應和成成交面面積首首年突突破2000萬平方米，，市場總體體表現(xiàn)為供供求兩旺的的局面。成都市房地地產(chǎn)現(xiàn)狀房價漲幅回回落，但漲漲幅仍處高高位2006年，成都市市五城區(qū)商商品房成交交均價為4472元／平方米米，同比上上漲9．5％，其中住住宅成交均均價為4256元／平方米米，同比上上漲12．9％，漲幅較較2005年回落了3．4個百分點。。成都市房地地產(chǎn)現(xiàn)狀小結(jié)：房地產(chǎn)市場場有良好的的成長趨勢勢，房價增增幅逐漸放放緩。成都市房地地產(chǎn)現(xiàn)狀區(qū)域劃分：：府河區(qū)域域內(nèi)為市中中心內(nèi)環(huán)；；府河外到到一環(huán)路為為市中心外外環(huán)；一環(huán)環(huán)以外按方方位分東南南西北區(qū)域域。四處樓市市走向：：南面，傳傳統(tǒng)富人人區(qū)，是是成都市市價格最最高區(qū)域域。5500-9000元/平方米西面，傳傳統(tǒng)西貴貴區(qū)，屬屬于價高高區(qū)域。。4500-7000元/平方米東面，新新興居住住區(qū)域，，大量知知名開發(fā)發(fā)商合力力開發(fā)區(qū)區(qū)域。4000-5800元/平方米北面，傳傳統(tǒng)概念念比較亂亂的區(qū)域域，大量量的小商商品市場場和外來來人口，，緊鄰火火車站，，居住相相對集中中在梁家家巷一帶帶，3000-5000元/平方米，，在靠近近府城河河的城北北內(nèi)環(huán)區(qū)區(qū)域價格格與市中中心區(qū)域域的價格格不相上上下。城中，ＣＢＤＤ區(qū)域，屬于于價格高位，，價格在6000-11000元/平方米。成都區(qū)域房地地產(chǎn)發(fā)展概況況項目所在地位位于連通市中中心與成都北北部的交通干干道——人民路上，并并且緊臨俯南南河。以俯南河為界界，往南是成成都市的商業(yè)業(yè)和CBD輻射區(qū)域，也也是內(nèi)環(huán)小戶戶型集中供應應的區(qū)域，而而且價格也相相對區(qū)域住宅宅均價較高，，但市場去化化情況較樂觀觀。項目以北至一一環(huán)，已經(jīng)是是成熟的住宅宅區(qū)，環(huán)境比比較幽雅，目目前在開發(fā)的的樓盤較少，，市場消化較較充分，但沒沒有同類型的的小戶型產(chǎn)品品供應市場，，因此小戶型型產(chǎn)品的市場場需求還待滿滿足。項目區(qū)位分析析五丁苑3000均西門北門時代凱悅北門CBDCBD太升路商圈文殊坊錦里鹽市口春熙路商圈本案上河新城壹號公館天盛壹中心南門西沙美景吾非普羅都市美邸鼓樓世家賽弗假日樓盤名稱中鐵二局上河新城地址大安西路56-58號價格3820-4200（均價4600）最高價5200裝修情況毛坯開盤時間2005年9月14日套數(shù)333面積77-133平方米交房時間2006年12月內(nèi)環(huán)線內(nèi)北區(qū)區(qū)樓盤：上河城前兩期期已交房數(shù)年年，并成為北北區(qū)居住代表表性樓盤，此此項目是上河河城第三期，，由于產(chǎn)權問題題成為爛尾，，中鐵二局接接手后順應文文殊坊片區(qū)開開發(fā)勢頭成功功更新形象銷銷售。前三期已全部部售罄，據(jù)開開發(fā)商預估，，目前二手價價大概在5700－6000元/平方米。優(yōu)勢：1有小區(qū)氛圍2項目正對小區(qū)區(qū)綠化3居住氛圍濃厚厚4地鐵旁競爭個案樓盤名稱壹號公館地址人民中路三段1號價格均價11000元/平方米裝修情況精裝開盤時間06年12月9號套數(shù)600面積44-90交房時間2008年5月此項目為爛尾尾樓改造項目目，產(chǎn)權70年。項目除了了規(guī)模，其他他無論在社會會地位或是產(chǎn)產(chǎn)品定位上都都類似上海世世貿(mào)濱江花園園，有濃厚的的商務居住氛氛圍。優(yōu)勢：1地處交通要道道，是傳統(tǒng)意意義上的市中中心2地鐵旁3市中心CBD核心區(qū)域4成都第一座真真正意義的商商務住宅5頂級會所、物物管，五星級級酒店物業(yè)競爭個案樓盤名稱天盛壹中心地址北大街價格均價6000元/平方米裝修情況毛坯開盤時間07年3月套數(shù)496面積30-70交房時間2008年6月項目是結(jié)合了了商業(yè)、辦公公和住宅的雙雙塔樓。優(yōu)勢：1CBD輻射區(qū)域2外觀現(xiàn)代感強強（像寫字樓樓）3生活配套齊全全，緊鄰大超超市競爭個案樓盤名稱時代凱悅地址人民中路二段70號價格均價5500元/平方米裝修情況簡裝開盤時間2004年12月26日套數(shù)986面積35-51交房時間2006年12月31日裙樓規(guī)劃為大大型時尚SHOPPINGMALL，輔樓是四星星級酒店，主主樓是精裝修修小戶型公寓寓和商務間。。位于商業(yè)中心心區(qū)域競爭個案樓盤名稱賽弗假日地址順城街28號價格均價5900元/平方米裝修情況簡裝開盤時間06年12月套數(shù)496面積30-80交房時間2008年8月項目為爛尾樓樓改造樓，但但整棟樓屬于于2個公司，項目目只是整棟大大樓的一半，，所以從大樓樓外觀看只有有一半是改造造過的，目前前已基本售罄罄。產(chǎn)權只有有40年。優(yōu)勢：1地段稀缺性2四星級標準建建造的復合型型酒店物業(yè)3緊鄰鹽市口、、太升北路兩兩大商圈類似小戶型項項目：競爭個案樓盤名稱鼓樓世家地址鼓樓北街和大墻西街交匯處價格均價5500