江蘇國際廣場復(fù)合型辦公項目商業(yè)整合思路及營銷執(zhí)行策略報告（PPT格式圖表豐富）

——商業(yè)整合思路探討——

2012年2月23日xx國際廣場營銷必須完成的任務(wù)是什么？探索/營銷方向我們是基于什么前提環(huán)境談營銷？剖析/營銷視角針對本案的營銷解決之道？思考/營銷策略提案架構(gòu)/Contents策略執(zhí)行的戰(zhàn)術(shù)運(yùn)用？行動/營銷執(zhí)行目錄引擎/Contents

探索/營銷方向營銷任務(wù)

剖析/營銷視角市場背景

思考/營銷策略

行動/營銷執(zhí)行媒體排期執(zhí)行媒體推廣產(chǎn)品營銷策略企業(yè)品牌推廣商業(yè)產(chǎn)品住宅產(chǎn)品四周年活動媒體排期營銷活動創(chuàng)意稿展示產(chǎn)品營銷推廣企業(yè)品牌推廣整體商業(yè)推廣一期LOFT高層房源別墅房源風(fēng)尚會本案營銷之前的任務(wù)明確？PART1：探索/營銷方向2012年是天創(chuàng)集團(tuán)成立四周年，因此全年媒體宣傳以及營銷活動中融入“天創(chuàng)四周年”主題，借機(jī)推廣企業(yè)品牌形象。產(chǎn)品營銷推廣企業(yè)品牌推廣風(fēng)尚xx前期高層產(chǎn)品以及LOFT產(chǎn)品已經(jīng)進(jìn)行過一批面市銷售，雖然住宅產(chǎn)品因為整體市場的蕭條，而未達(dá)到理想目標(biāo)，但是LOFT產(chǎn)品卻得到客戶的肯定，因此現(xiàn)階段的目標(biāo)就是在整體市場低迷，前期積累客戶已經(jīng)去化等情況下，要在保證產(chǎn)品去化量的同時提升其價值，因此現(xiàn)階段在緊迫的時間里應(yīng)充分利用各種被媒體渠道以及老客戶資源，加強(qiáng)預(yù)約蓄客工作，爭取在擴(kuò)大住宅產(chǎn)品以及xx商業(yè)、LOFT影響力的同時去化加推產(chǎn)品。我們是基于什么環(huán)境前提談營銷？PART2：剖析/營銷視角營銷推廣策略制定的前提基礎(chǔ)

——宏觀、局部市場研讀全國政策導(dǎo)向區(qū)域市場放大營銷策略方向信號一：首套房利率回調(diào)，CPI下行趨勢確定，通脹一季度將趨于穩(wěn)定，預(yù)計銀行新年信貸新任務(wù)，貸款或許更容易2011年底，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新在全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上說，將嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策，支持居民的合理購房需求，優(yōu)先保證首次購房家庭貸款需求。2012年初，全國多地首套房信貸利率卻悄然出現(xiàn)了變化。全國各地多家銀行首套房貸利率回基準(zhǔn)，并且個別銀行針對優(yōu)質(zhì)客戶已經(jīng)有九折左右的利率優(yōu)惠，首套房貸利率相對之前已經(jīng)開始松動。新年伊始，通貨膨脹趨勢下行明顯，各大銀行全年新的信貸任務(wù)即將下達(dá)，2011年的貸款規(guī)模受到壓縮，業(yè)內(nèi)人士分析2012年有一個稍稍放量的信貸規(guī)模增加是比較正常的。全國政策導(dǎo)向——暖風(fēng)慢襲市場研讀信號二：兩會即將召開，新的經(jīng)濟(jì)政策導(dǎo)向值得期待2012全國兩會召開時間在2012年3月5日左右，2011年，因為通貨膨脹及房產(chǎn)等相關(guān)政策的推出，整體全國經(jīng)濟(jì)形式不容樂觀，今年的兩會即將召開，根據(jù)往年經(jīng)驗以及市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向，或許會有鼓勵經(jīng)濟(jì)發(fā)展的相關(guān)政策的出臺。

信號三：溫家寶的講話，采取有效措施增加普通商品房供給發(fā)人深省

國務(wù)院總理溫家寶于1月31日主持召開國務(wù)院第六次全體會議。溫家寶強(qiáng)調(diào)，2012上半年要鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)投資性需求的政策措施，促進(jìn)房價合理回歸。采取有效措施增加普通商品房供給。做好保障性住房建設(shè)和管理工作。溫總理新年的這番講話也是今年樓市發(fā)展的一個風(fēng)向標(biāo)。調(diào)控繼續(xù)的同時各地鼓勵普通商品房成交政策相繼出臺！全國政策導(dǎo)向——暖風(fēng)慢襲市場研讀市場研讀徐州市場動向房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，蓄勢擴(kuò)張搶灘2012徐州樓市!“住宅市場遭遇嚴(yán)厲調(diào)控、通脹壓力居高不下，商業(yè)地產(chǎn)正成為房地產(chǎn)企業(yè)和民間資金的避風(fēng)港?！睋?jù)搜房網(wǎng)報告顯示，2011年徐州商業(yè)地產(chǎn)已呈爆發(fā)式增長態(tài)勢，達(dá)到歷史新高。很多品牌房企進(jìn)駐徐州，業(yè)務(wù)毫無例外地拓展至商業(yè)地產(chǎn)。傳統(tǒng)的住宅開發(fā)商、零售企業(yè)乃至生產(chǎn)企業(yè)，以及方興未艾的房地產(chǎn)私募基金，都在涉足商業(yè)地產(chǎn)，形成一波聲勢浩大的“轉(zhuǎn)商”浪潮。住宅市場有所“回暖”，但仍需加溫住宅市場相較年前，現(xiàn)有所回暖，從置業(yè)顧問的訪談中得知，售樓處的來訪量比年前有了2-3倍的增長量，其中不乏大量住宅客戶。另據(jù)調(diào)查顯示，徐州今年上半年集中大量住宅房源供應(yīng)，商業(yè)房源集中供應(yīng)時間在下半年。因此，在商業(yè)即將大量供應(yīng)，同時住宅上半年集中上市等因素綜合考量下，建議上半年本項目商業(yè)先行面市，搶占商業(yè)第一桶金，住宅房源錯開集中搶市時間，下半年觀市場再伺機(jī)而動。針對本案案的營銷銷解決之之道？PART3：思考/營銷策略略產(chǎn)品營銷銷策略商業(yè)產(chǎn)品品LOFT成交客戶戶分析徐州商業(yè)業(yè)市場分分析商業(yè)營銷銷策略方方向置業(yè)顧問問訪談分分析商業(yè)整體體包裝推推廣LOFT先行置業(yè)顧問問訪談統(tǒng)統(tǒng)計分析析此次訪談?wù)勗ㄓ嬘媱澯沙沙山豢蛻魬艉椭脴I(yè)業(yè)顧問兩兩部分人人員參加加，但因因成交客客戶預(yù)約約時間檔檔期未能能安排得得當(dāng)，最最終只有職業(yè)業(yè)顧問參參與了訪訪談，訪訪談結(jié)果果有以下下統(tǒng)計：：LOFT產(chǎn)品主要客群分析置業(yè)顧問公務(wù)員企業(yè)中高管理層私企老板白領(lǐng)普通職員李洋

占70%

劉墨

絕大多數(shù)，主要是投資客以及炒房人群為主

尹加威有少部分投資型，出租、商辦（以私企為主）年輕人（新婚或即將結(jié)婚），資金不足，過渡期邵華

投資為主，少部分自住

董憶子有少部分

主要以私企老板為主，投資

從置業(yè)顧顧問的訪訪談中得得出，購買LOFT產(chǎn)品的客客戶主要要是企業(yè)業(yè)老板，以投資資作為主主要目的的；同時時也有少少量白領(lǐng)領(lǐng)公務(wù)員等等以過度度居住房房為目標(biāo)標(biāo)的客戶戶。對于客戶戶購房考考慮的主主要因素素，訪談?wù)勚械贸龀鰞r格、戶戶型、周周邊配套套、區(qū)域域交通等因素是是客戶主主要考慮慮的問題題?？蛻糍彿靠紤]的主要因素

李洋劉墨尹加威邵華董憶子價格

戶型

景觀

周邊配套

區(qū)域交通

開發(fā)商

xx品牌

物業(yè)管理

車位

建筑品質(zhì)

其他

樣板房裝修

現(xiàn)用的銷銷售說辭辭，您認(rèn)認(rèn)為LOFT的主賣點(diǎn)點(diǎn)有哪些些？目前案場場置業(yè)顧顧問對外外的說辭辭主要有有以下幾幾方面：：主要的是是LOFT產(chǎn)品性價比比比較高，買一層層送一層層，得房房率比較較高。（尤其對對于周邊邊縣區(qū)有有經(jīng)濟(jì)限限制且想想在市區(qū)區(qū)置業(yè)的的客群有有較大誘誘惑力。。）地段價值值明顯，靠近市市中心，，各種商商業(yè)配套套齊全。。產(chǎn)品優(yōu)勢勢：戶型較好好，南北通通透，全全明戶型型采光好好，2梯10戶，5.4米挑高，用材較較好，兩層之間間的隔層層已經(jīng)做做好等。。您了解“四創(chuàng)”內(nèi)容嗎？？感覺這這個“四創(chuàng)”對于銷售售有作用用嗎？大多數(shù)置置業(yè)顧問問粗略知知曉。在日常接接待中并并未對客客戶重點(diǎn)點(diǎn)解說，，感覺客客戶對“四創(chuàng)”的認(rèn)可度度不高，，反而建筑單位位更能到的的認(rèn)可。。開放性問問題銷售難點(diǎn)點(diǎn)目前LOFT的銷售難難點(diǎn)從案案場置業(yè)業(yè)顧問收收集來看看有：主要是針針對以居居住為目目的的客客戶：A、LOFT的商業(yè)性性質(zhì)，將將來的水水電的費(fèi)費(fèi)用將以以商業(yè)費(fèi)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。增加加了生活活成本。。B、是否接通煤煤氣等生活居居住配套。C、商業(yè)50%的產(chǎn)權(quán)對于居居住客戶有一一定的心理影影響。D、旁邊有火車車道，有噪聲聲且環(huán)境雜亂亂。E、LOFT的商業(yè)性質(zhì)，，公積金沒法法貸款，同時時商業(yè)貸款利利率高于住宅宅貸款利率。。主要是針對以以投資商業(yè)為為目的的客戶戶：物業(yè)公司沒有有定，對于將將來的商業(yè)和和住宅的管理理存在疑惑。。開放性問題如果LOFT、街鋪、辦公公等物業(yè)形態(tài)態(tài)整合為一個個整體商業(yè)廣廣場，你對這這個構(gòu)思有什什么看法？整體感覺利好好投資商辦客客戶，不利居居住客戶。1、對于投資商商辦的客戶來來說，之前xx的LOFT商業(yè)只是作為為小區(qū)的配套套，如果形成成整體的商業(yè)業(yè)廣場，則LOFT商業(yè)有了更強(qiáng)強(qiáng)的大商業(yè)配配套的支撐，，更有規(guī)模性性系統(tǒng)性。2、對于居住為為目的的客戶戶來說，弊大大于利。環(huán)境境將會變得更更加雜亂，吵吵鬧，物管難難以管理，安安全性降低。。如此將會影影響之前以居居住為目的的的成交客戶。。（建議統(tǒng)計計成交客戶中中居住目的的的比例，拿出出一棟規(guī)劃為為住宅。）開放放性性問問題題近期期徐徐州州有有哪哪些些政政策策、、動動向向?qū)Ψ糠慨a(chǎn)產(chǎn)市市場場有有影影響響？？近期期整整體體房房產(chǎn)產(chǎn)市市場場頗頗有有回回暖暖跡跡象象，，首首套套房房基基準(zhǔn)準(zhǔn)利利率率下下調(diào)調(diào)，，存存款款準(zhǔn)準(zhǔn)備備金金利利率率下下調(diào)調(diào)，，新新一一屆屆政政府府領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)班班即即將將換換屆屆………這些些動動向向給給客客戶戶心心理理造造成成一一定定的的影影響響，，最最為為直直接接的的表表現(xiàn)現(xiàn)為為來來訪訪量量的的區(qū)區(qū)別別。。年年前前每每天天來來訪訪量量約約為為3、4組至至多多7、8組，，現(xiàn)現(xiàn)下下每每天天來來訪訪量量約約為為10多組組，，多多為為20組左左右右。。對于于LOFT產(chǎn)品品的的銷銷售售利利好好工工作作建建議議廣告告投投放放量量應(yīng)應(yīng)該該增增加加銷售售的的口口碑碑傳傳播播很很顯顯效效，，老老帶帶新新活活動動應(yīng)應(yīng)該該增增加加盡快快定定下下物物管管公公司司，，解解決決各各種種生生活活配配套套問問題題部分分LOFT產(chǎn)品品的的精精裝裝修修方方案案提提議議（（部部分分客客戶戶因因看看到到樣樣板板房房而而提提議議詢詢問問））開放放性性問問題題從置置業(yè)業(yè)顧顧問問的的訪訪談?wù)勚兄形椅覀儌兛煽梢砸缘玫贸龀鲆灰幌孪聨讕c(diǎn)點(diǎn)：：現(xiàn)下下整整體體市市場場形形勢勢有有所所好好轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，，尤尤其其是是商商業(yè)業(yè)市市場場。。本項項目目的的LOFT產(chǎn)品品的的性性價價比比、、地地段段優(yōu)優(yōu)勢勢、、戶戶型型等等方方面面優(yōu)優(yōu)勢勢為為大大多多數(shù)數(shù)成成交交客客戶戶所所接接受受，，LOFT商業(yè)業(yè)近近期期將將仍仍為為市市場場緊緊俏俏產(chǎn)產(chǎn)品品。。商業(yè)業(yè)的的整整體體包包裝裝將將利利好好LOFT商業(yè)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品品，，不不利利于于LOFT住宅宅，，因因此此要要統(tǒng)統(tǒng)計計住住宅宅與與商商業(yè)業(yè)的的比比例例，，適適時時拿拿出出部部分分LOFT作為為住住宅宅產(chǎn)產(chǎn)品品安安置置前前期期以以住住宅宅為為目目的的的的已已購購買買客客戶戶。。訪談?wù)勑⌒〗Y(jié)結(jié)前期期LOFT成交交客客戶戶總總結(jié)結(jié)分分析析◆前期期LOFT簽約約客客戶戶分分析析從loft的簽簽約約客客戶戶統(tǒng)統(tǒng)計計中中可可以以看看出出，，其其簽簽約約客客戶戶多多為為二二次次、、三三次次置置業(yè)業(yè)及及以以上上客客戶戶約約占占66%，同同時時據(jù)據(jù)悉悉多多為為投投資資商商辦辦用用途途，，亦亦不不乏乏有有自自用用居居住住者者。。投資資商商辦辦為為主主同時時也也有有小小部部分分自自用用居居住住客客戶戶◆前期期LOFT簽約約客客戶戶分分析析從客客戶戶的的職職業(yè)業(yè)因因素素以以及及付付款款方方式式上上來來看看，，價價格格是是客客戶戶購購買買的的主主要要因因素素，，在在價價格格合合理理的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上，，多多數(shù)數(shù)客客戶戶采采用用一一次次性性付付款款，，因因此此，，合理理價價格格，，高高性性價價比比是是項項目目的的主主要要宣宣傳傳點(diǎn)點(diǎn)之之一一。。◆前期期LOFT簽約約客客戶戶分分析析從客客戶戶的的獲獲知知渠渠道道上上看看，，各各種種媒媒體體渠渠道道皆皆有有成成交交效效果果的的同同時時，，以以朋朋友友介介紹紹以以及及路路過過的的客客戶戶所所占占比比例例最最大大。。因因此此現(xiàn)現(xiàn)階階段段推推廣廣在在現(xiàn)現(xiàn)有有的的各各種種媒媒體體不不放放松松的的同同時時，，也也應(yīng)應(yīng)充充分分利利用用老老客客戶戶資資源源，，制定定老老帶帶新新的的相相關(guān)關(guān)激激勵勵政政策策，項目目周周邊邊現(xiàn)現(xiàn)場場資資源源亦亦應(yīng)應(yīng)充充分分利利用用，，圍墻墻看看板板、、道道旗旗等等盡盡快快更更新新。?！羟捌谄贚OFT簽約約客客戶戶分分析析以報報紙紙、、短短信信、、戶戶外外大大牌牌等等線線上上媒媒體體帶帶來來的的成成交交客客戶戶僅僅占占總總成成交交量量的的17%。以朋朋友友介介紹紹、、路路過過等等線線下下方方式式帶帶來來的的成成交交客客戶戶盡盡占占總總成成交交量量的的83%。其中中朋友友介紹紹占66%，路過過占18%。啟示：：1、現(xiàn)階階段媒媒體推推廣，，應(yīng)以以線下媒媒體為為主，，線上上媒體體為輔輔?；谡w媒媒體效效果以以及營營銷費(fèi)費(fèi)用考考慮。。建議議縮小線上媒媒體投投放量量，加大線下媒媒體投投放量量如大大客戶戶營銷銷、團(tuán)團(tuán)購、、特價價房促促銷、、全民民營銷銷、老老帶新新活動動等。。2、加緊緊更換換具有有LOFT特色的的項目目周邊邊的圍圍墻等等戶外外以及及銷售售處內(nèi)內(nèi)部的的展板板的內(nèi)內(nèi)容，，同時時制作作LOFT的宣傳傳折頁頁以及及海報報。從簽約約客戶戶獲知知信息息渠道上簡析析：◆前期LOFT簽約客客戶分分析從客戶戶的居居住工工作區(qū)區(qū)域來來看，，中心區(qū)區(qū)、北北區(qū)、、東區(qū)區(qū)、南南區(qū)的客戶戶占有有的比比例相相對較較高，，此區(qū)區(qū)域?qū)⑹乾F(xiàn)現(xiàn)階段段宣傳傳重點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域域。從客戶戶購買買的群群體來來看，，有一一定經(jīng)經(jīng)濟(jì)基基礎(chǔ)的的白領(lǐng)領(lǐng)、公公務(wù)員員、自自由職職業(yè)者者所占占比較較大，，因此此，可可以考慮在在目標(biāo)標(biāo)客群群集中中區(qū)組組織優(yōu)優(yōu)惠團(tuán)團(tuán)購活活動。?！羟捌贚OFT簽約客客戶分分析簽約客客戶多多集中中在白白領(lǐng)、、公務(wù)務(wù)員、、自由由職業(yè)業(yè)者占占總成成交量量的86%。但是以以黨政政軍干干部、、高管管、私私營企企業(yè)主主等有有經(jīng)濟(jì)濟(jì)基礎(chǔ)礎(chǔ)的““大客客戶””成交交率進(jìn)進(jìn)站總總成交交量的的13%。啟示：：1、白領(lǐng)領(lǐng)、普普通公公務(wù)員員、自自由職職業(yè)者者仍是是宣傳傳的重重點(diǎn)，，建議議組織優(yōu)優(yōu)惠團(tuán)團(tuán)購方式更更加集集中性性的宣宣傳，，促成成成交交。2、應(yīng)施施行大客戶戶營銷銷，針針對銀銀行VIP、企事事業(yè)單單位高高層，，4s店高級級會員員，中中小企企業(yè)主主等大大客戶戶，進(jìn)行行一對對一跟跟蹤，，高效效率的的促成成成交交，挖挖掘此此部分分潛力力客戶戶。從簽約約客戶戶獲知知信息息職業(yè)上簡析析：從以上上一系系列的的客戶戶分析析中可可以得得出：：一、建建議下下階段段產(chǎn)品品推廣廣方式式：

客戶看看好商商業(yè)從LOFT產(chǎn)品的的前期期熱銷銷的情情況來來看，，成交交客戶戶中不不論是是看中中LOFT的投資資價值值還是是看中中其地地段、、價格格優(yōu)勢勢，總總之LOFT作為商商業(yè)性性產(chǎn)品品得到到了客客戶的的肯定定，商商業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品的的市場場不缺缺！

整體商商業(yè)形形象面面市，，主推推LOFT本案的的商業(yè)業(yè)產(chǎn)品品除去去LOFT仍有寫寫字樓樓以及及其他他商業(yè)業(yè)產(chǎn)品品未進(jìn)進(jìn)行大大面積積推廣廣，外外界對對本案案商業(yè)業(yè)產(chǎn)品品沒有有形成成整體體的規(guī)規(guī)模性性概念念，因因此在在LOFT前期出出售試試水結(jié)結(jié)果看看好的的情況況下，，建議議此次次主推推LOFT剩余產(chǎn)產(chǎn)品的的同時時把整整體商商業(yè)形形象推推向公公眾面面前，，以達(dá)達(dá)到在在增加加xx整體體商業(yè)業(yè)知名名度的的同時時，其其也作作為LOFT配套而更加加提升提其其價值！整合xx商商業(yè)整整體包包裝推廣LOFT作為一期產(chǎn)產(chǎn)品先先行面世二、媒體宣宣傳導(dǎo)向：：宣傳核心提提要：

商辦辦為主，兼兼可居住，，宜商宜住住成交客群中中絕大多數(shù)數(shù)購買用途途是投資商商辦，但也也有部分客客戶看中其其疊加品質(zhì)質(zhì)生活而選選擇購買居居住。

價格格優(yōu)勢宣傳傳不放松在整體房產(chǎn)產(chǎn)市場不容容樂觀形勢勢下，本案案其適中的的價格優(yōu)勢勢對于客戶戶來說具有有一定的吸吸引力，在在成交客戶戶中有41%比例是看中中價格，因因此在后續(xù)續(xù)宣傳中，，價格優(yōu)勢勢要適時作作為重要宣宣傳點(diǎn)。2.宣傳重點(diǎn)區(qū)區(qū)域：中心區(qū)、北北區(qū)、東區(qū)區(qū)、南區(qū)等等。宣傳渠道：：線下各種活活動宣傳為為主，線上上媒體為輔輔。其他事項：：團(tuán)購活動準(zhǔn)準(zhǔn)備（聯(lián)系相關(guān)關(guān)單位、制制定優(yōu)惠額額度、團(tuán)購購?fù)平闀嘞嚓P(guān)物料準(zhǔn)準(zhǔn)備），大客戶營銷銷，全民營營銷、老帶帶新激勵政政策制定，，項目周邊邊的商業(yè)形形象包裝更更新以及開開盤活動準(zhǔn)準(zhǔn)備。徐州商業(yè)市市場簡析徐州商業(yè)市市場發(fā)展可可以劃分為為以上四大大階段，主主要呈現(xiàn)三三大特點(diǎn)：：綜合——專業(yè)——綜合；百貨貨——超市——購物中心；；連鎖企業(yè)興興起。隨著著城市及人人居規(guī)模發(fā)發(fā)展，商圈圈從集中－－分散－形形成多個商商業(yè)中心的的過程不不斷演變。。主要競爭樓樓盤——鼓樓廣場商業(yè)總建筑筑面積為17萬方。一期首開住住宅產(chǎn)品2#、6#共約200套住宅。主要競爭樓樓盤——鼓樓廣場風(fēng)尚xx商商業(yè)部分（（包括街鋪鋪、LOFT、寫字樓））總體量約約8萬平米。其中街鋪約約2萬平米，LOFT約3萬平米，寫寫字樓約3萬平米。一期（藍(lán)色色部分）體體量約8000平米，兩層層，層高為為5.4米。本案商業(yè)概概況商業(yè)營銷策策略方向置業(yè)顧問訪訪談LOFT客戶分析徐州商業(yè)市市場市場回暖，，LOFT等商業(yè)緊俏俏，商業(yè)整整體包裝可可行，利好好商業(yè)產(chǎn)品品客戶看好商商業(yè)，LOFT熱銷政策傾向，，人口基數(shù)數(shù)支撐產(chǎn)品本身中心地段，，商業(yè)產(chǎn)品品多元化特特點(diǎn)商業(yè)整體包包裝推廣LOFT先行商業(yè)整體包包裝可將項項目的配套套商業(yè)升級級為整體““純”商業(yè)業(yè)，從而提提升了整個個商業(yè)價值值，同時LOFT產(chǎn)品因其自自身獨(dú)特的的產(chǎn)品優(yōu)勢勢而深受客客戶親睞，，因此在商商業(yè)整體包包裝推廣的的同時，LOFT先行銷售打打開市場。。xx商業(yè)包包裝案名主推：xx國際廣場備選：xx時代廣廣場xx財富時時代xx悅富廣廣場xx金灣風(fēng)尚才智匯匯LOGO展示LOGO展示LOGO展示區(qū)位地段品牌榮譽(yù)周邊配套景觀園林稀缺地段：中山北路路金鷹北800米，1000米直達(dá)市中中心彭城廣廣場，CBD中的CLD稀缺景觀：臨近徐云云新河，北北臨九龍湖湖公園便捷交通：距主干道道中山北路路10米最企業(yè)有價價值地產(chǎn)四創(chuàng)榮譽(yù)：：全國3A級標(biāo)化工程程全國星級綠綠色建筑江蘇省優(yōu)秀秀住宅工程程江蘇省工程程質(zhì)量示范范小區(qū)繁華商圈：：毗鄰市區(qū)商商業(yè)核心地地帶，商業(yè)業(yè)和教育資資源豐富，，蘊(yùn)藏商業(yè)業(yè)潛力名流會所:意式主題雙雙會所，健健身、社交交兩相宜生活配套:城區(qū)繁華便便捷生活配配套教育配套:國際雙語幼幼兒園，與與世界同步步意式園林，，精致優(yōu)雅雅中心水軸，，景觀串聯(lián)聯(lián)：七大組團(tuán)，，盡顯風(fēng)情情特色小品，，營造情趣趣物業(yè)服務(wù)五星營銷銷服務(wù)，，樓棟管管家:24小時熱線線菜單式式服務(wù)四創(chuàng)精筑筑優(yōu)品人居居典范風(fēng)尚·xx項目六大大黃金價價值，xx國際廣場場共享！城市核心心都會生活活主場頂級會所所名流私享享圈層意式園林林七重自然然藝景一棟一管管家24H貼心伺服服智能社區(qū)區(qū)安心安全全筑家產(chǎn)品居家家徐州首享享，智能能居住:定層入戶戶一卡通通、電梯梯定層七重關(guān)懷懷，體貼貼樂活:新風(fēng)系統(tǒng)統(tǒng)、廚房房垃圾粉粉碎、智智能安防防系統(tǒng)、、完全人人車分流流系統(tǒng)◆xx國際廣場場價值點(diǎn)點(diǎn)梳理風(fēng)尚·xx六大黃金金價值，，xx國際廣場場共享?。　魓x國際廣場場價值點(diǎn)點(diǎn)梳理xx國際際廣場：：打造徐徐州商業(yè)業(yè)新中心心！徐州商業(yè)業(yè)新中心心政府重點(diǎn)點(diǎn)規(guī)劃大品牌保保障產(chǎn)品優(yōu)勢勢毗鄰傳統(tǒng)統(tǒng)商業(yè)中中心政策傾向向周邊小區(qū)區(qū)多，基基數(shù)支撐撐人口◆xx國際廣場場價值點(diǎn)點(diǎn)梳理◆一期LOFT價值點(diǎn)梳梳理產(chǎn)品推廣語價值條件產(chǎn)品特點(diǎn)100㎡㎡創(chuàng)變空間間/5.4m挑高設(shè)計計/買一層得得兩層，，躍層架架構(gòu)/宜商宜居居一期LOFT黃金地段段，一層層得兩層層！xx國際際廣場一期LOFTxx風(fēng)尚尚大品牌保保障，豪豪宅品質(zhì)質(zhì)城中央，，核心財富富地段xx國際際廣場內(nèi)內(nèi)部，大大型商業(yè)業(yè)配套中中心12%投資回報報率，未未來財富富價值超超乎想象象產(chǎn)品營銷銷策略住宅產(chǎn)品品現(xiàn)階段線線下活動動線上媒體體高調(diào)入入市高層住宅宅產(chǎn)品別墅產(chǎn)品品高層住宅宅產(chǎn)品因其整體體住宅市市場的低低迷，同同時上半半年市場場上住宅宅產(chǎn)品的的集中供供應(yīng)，以以及媒體體效果等等因素建建議：全年下線線活動，，多頻次次低調(diào)銷銷售觀看市場場，借機(jī)機(jī)重磅出出擊別墅產(chǎn)品品疊上疊下5層4層3層2層1層地下夾層層地下1層疊下的地地下室在在地下夾夾層；疊疊上的地地下室在在地下1層，有電電梯直達(dá)達(dá)；車庫庫都在地地下1層。立面三層以下下為干掛石材材，其余為真真石漆。產(chǎn)品細(xì)分4層平面圖5層平面圖這個露臺可以以改造成房間間，梁已經(jīng)預(yù)預(yù)留好。這個露臺同樣樣也可以改造造成房間。疊拼上贈送面面積情況1、地段優(yōu)勢:市中心地段稀稀缺的產(chǎn)品類類型。2、配套優(yōu)勢：：位于市中心心，周邊的商商業(yè)生活配套套齊全。3、戶型優(yōu)勢:低層住宅，獨(dú)獨(dú)立地下室,獨(dú)立花園,贈送超大面積積4、共享風(fēng)尚xx六大黃金金價值。別墅賣點(diǎn)提煉煉推廣策略根據(jù)整體市場場形勢，住宅宅低迷，商業(yè)業(yè)競爭力大，，別墅產(chǎn)品憑憑借其自身的的稀缺性建議議高調(diào)入市，，帶高整體產(chǎn)產(chǎn)品價值，搶搶占一波市場場份額。現(xiàn)價價段別墅信息息可對外公布布，等預(yù)售證證可以辦理，，觀其市場，，高調(diào)開盤。。高調(diào)入市，高高調(diào)搶售企業(yè)品牌推廣廣四周年活動主題形象各種媒體宣傳傳天創(chuàng)四周年宣傳推廣風(fēng)尚會天創(chuàng)四周年主題一：感恩，同行??！主題二：在天創(chuàng)之前，，高品質(zhì)豪宅宅沒有徐州范范本！Icon展示Icon展示宣傳推廣

與產(chǎn)品推廣融融合：結(jié)合全全年的產(chǎn)品宣宣傳計劃，將將天創(chuàng)四周年年的活動信息息或活動形象象ICON融入媒體宣傳傳內(nèi)容中，與與產(chǎn)品宣傳同同步進(jìn)行，在在產(chǎn)品信息傳傳播的同時打打響企業(yè)知名名度與美譽(yù)度度。

創(chuàng)辦風(fēng)尚會：：創(chuàng)辦風(fēng)尚會會，建立與老老業(yè)主的聯(lián)系系，充分利用用老客戶關(guān)系系，達(dá)到對天天創(chuàng)的信任度度，以及老帶帶新的客戶資資源。風(fēng)尚會內(nèi)刊通通過客服部與與物業(yè)部，傳傳達(dá)到業(yè)主手手中。在工程上，主主要以“四創(chuàng)創(chuàng)”為主題，，展開全年的的宣傳。全年的各種營營銷sp活動全部融入入“四周年””的信息等。。傳播總策略：：

線上媒體為輔輔，宣傳整體商業(yè)業(yè)——xx國際廣場價值形象，以以及一期LOFT產(chǎn)品即將閃亮亮登場的信息息點(diǎn)推廣，同同時別墅信息開始對外面市市，四周年信息融合宣傳傳。

線下活動重磅磅出擊，多頻次、高效效率、有計劃劃地對一期LOFT產(chǎn)品以及高層產(chǎn)品進(jìn)行活動宣傳傳，鎖定大客客戶、圈層主主成交客群、、不放過潛力力客群。策略執(zhí)行的手手段運(yùn)用？PART4：行動/營銷執(zhí)行整體商業(yè)推廣廣主題：

復(fù)合型辦公·5.4mLOFT·立體商業(yè)街xx國際廣場場|徐州高端商業(yè)業(yè)新中心！分類媒體推廣廣主題：

一夜之間，徐徐州城中心向向北跑了800米！

5.4m挑高，實(shí)在掙掙得high!◆現(xiàn)階段推廣主主題（商業(yè)部分））營銷線3月4月5月LOFT三號樓銷售LOFT持續(xù)熱銷別墅銷售傳播目標(biāo)活動城心絕墅舍我其誰線下媒體宣傳傳為主，通過過老帶新、各各種營銷活動動進(jìn)行客戶鎖鎖定，銷售推廣傳播分解解LOFT獨(dú)特賣點(diǎn)輸出出，xx國際際廣場整體形形象輸出傳播主題別墅絕版價值值的輸出、項項目八大價值值點(diǎn)傳播市中心5.4米LOFT3月24日即將盛大開開盤創(chuàng)變空間私私享加倍三大絕版此此后不再有，，210平米珍罕城心心原石珍墅魔術(shù)空間風(fēng)風(fēng)尚魔幻幻之夜絕版稀缺風(fēng)風(fēng)尚定制制之夜樂活分享風(fēng)風(fēng)尚運(yùn)動動會特殊道具風(fēng)尚會內(nèi)刊媒體計劃高層四周年xx國際廣場場整體形象輸輸出LOFT獨(dú)特賣點(diǎn)輸出出，熱銷氛圍圍營造融入所有對外外媒體，以及及營銷活動中中xxLOFT開盤熱銷，先先持續(xù)搶銷中中！媒體排期（詳情請見附附件）別墅稿標(biāo)題：城心絕墅，舍舍我其誰副標(biāo)：三大絕絕版此后不不再有，210平米珍罕城心心原石珍墅絕版地段：5分鐘，主宰一一座城的財富富絕版建筑：城城市中心，還還能有幾處低低密度珍墅絕版生活：別別人眼中的奢奢侈，是你生生活的本源戶外效果報廣xx國際廣場場LOGO+一夜之間，徐徐州城中心向向北跑了800米！復(fù)合型辦公樓樓里創(chuàng)享事業(yè)業(yè)人生；5.4米LOFTxx領(lǐng)尚一層空間間雙重財富獲獲享；沿街立立體商業(yè)街搶搶占城心主干干大道財富人人脈。xx國國際廣場，打打造徐州商業(yè)業(yè)新中心！金鷹北800米，主城中央央生活主場，，多元辦公揚(yáng)揚(yáng)帆事業(yè)前程程5.4米LOFT宜商宜居&多戶型沿街旺旺鋪，人脈、、商脈無限黃金地段，投投資高回報率率，城心財富富錢景穩(wěn)賺Loft主形象一5.4m稀缺LOFT，宜商宜住55萬起！高炮高炮效果Loft主形象二高炮高炮效果圍墻圍墻效果客戶通訊1、內(nèi)部員工推推薦全員營銷銷，口碑碑傳播，，帶動銷銷售目的：發(fā)發(fā)動內(nèi)部部、外部部一切人人員、關(guān)關(guān)系網(wǎng)絡(luò)絡(luò)開展全全員營銷銷，通過過口碑傳傳播，釋釋放項目目信息，，制造傳傳播話題題，營造造項目輿輿論環(huán)境境，帶動動銷售。。2、老業(yè)主主推薦制定員工工優(yōu)惠政政策利用關(guān)系系網(wǎng)進(jìn)行行口碑傳傳播促進(jìn)銷售售優(yōu)惠政策策：員工工自購，，在目前前折扣基基礎(chǔ)上享享受相應(yīng)應(yīng)優(yōu)惠；；員工推推薦，在在目前折折扣基礎(chǔ)礎(chǔ)上享受受折扣優(yōu)優(yōu)惠員工激勵勵：每成成功推薦薦一位客客戶簽約約，即獎獎勵1000—2000元現(xiàn)金員工激勵勵制定老業(yè)業(yè)主推薦薦優(yōu)惠政政策利用關(guān)系系網(wǎng)進(jìn)行行口碑傳傳播老業(yè)主激激勵老業(yè)主激激勵：每每成功推推薦一位位客戶簽簽約，即即獎勵****元現(xiàn)金金，或免免物業(yè)費(fèi)費(fèi)1年（具體優(yōu)優(yōu)惠力度度視去化化情況而而定）老業(yè)主激激勵：由由老業(yè)主主推薦最最終簽約約的客戶戶，可享享受折上上折優(yōu)惠惠（具體優(yōu)優(yōu)惠力度度視去化化情況而而定）◆現(xiàn)階段相相關(guān)活動動建議：：◆現(xiàn)階段相相關(guān)活動動建議：：時間：2月28日（周二二）目的：吸吸引新客客戶，促促進(jìn)成交交量；活動主題題：你團(tuán)團(tuán)購，我我組團(tuán)??！地點(diǎn)：企企事業(yè)單單位