烏魯木齊國際公寓項目營銷推廣方案(129P)

xx國際公寓

2012年年度提案方案目錄CONTENT展望20120201回顧2011方案目錄CONTENT階段成果得失總結(jié)01回顧201134承于天地，融于時代，聚變出不可遏止的創(chuàng)造力！慶鴻地產(chǎn)重慶首秀郁金香國際公寓沙區(qū)優(yōu)雅綻放這一年我們躊躇滿志，厚積待發(fā)2011.4項目規(guī)劃指標(biāo)總用地面積11852㎡容積率8.17總建筑面積122433.54㎡地上建筑面積96885.02㎡地下建筑面積25548.52㎡建筑密度27.19%綠地率25.51%停車位585地上停車位6地下停車位579住宅建筑面積93014.1㎡商業(yè)建筑面積876.39㎡其他配套面積2994.44㎡總圖及基本指標(biāo)2011.4產(chǎn)品風(fēng)格意向建筑風(fēng)格：與項目整體定位保持一致，通過對建筑材料及相關(guān)元素的特別運用，營造出別具一格的ArtDeco風(fēng)格建筑。元素應(yīng)用：運用符合項目整體定位的元素性較強的ArtDeco風(fēng)格外立面部件。2011.5A棟（精裝）C棟B棟A棟(精裝）總建筑面積23613.19㎡2-7層標(biāo)準(zhǔn)層：785.22㎡，四梯20戶8-33層標(biāo)準(zhǔn)層：653.32㎡，四梯17戶總戶數(shù)579戶B棟（暫定清水）總建筑面積29663.73㎡2層標(biāo)準(zhǔn)層：712.5㎡，四梯16戶3-33層標(biāo)準(zhǔn)層：877.31㎡，四梯19戶總戶數(shù)624戶C棟（暫定清水）總建筑面積40830.82㎡2-26層標(biāo)準(zhǔn)層：1224.12㎡，四梯28戶27-33層標(biāo)準(zhǔn)層：1202.06㎡，四梯28戶總戶數(shù)924戶項目總戶數(shù)2127項目產(chǎn)品規(guī)劃本案精神定位中心·教育·資本論·主題本案精神定位沙區(qū)步行街·中央教育區(qū)·資本型公館2011.6項目定位2011.7項目教育資源項目成功簽約沙坪壩小學(xué)全力建議項目簽約沙區(qū)百年名校沙坪壩小學(xué)項目業(yè)主可全免贊助費入讀沙小此舉極大豐富了項目配套資源提升了項目市場價值增加了項目產(chǎn)品溢價2011.8項目推廣主題我的事業(yè)你的學(xué)業(yè)免贊助入讀沙小，20-50m2精裝公寓驚艷渝都2011.9項目VI設(shè)計營銷計計劃項目A棟營銷銷計劃劃現(xiàn)已已完成成首階階段的的制定定并實實施執(zhí)執(zhí)行。。2011.11.16地產(chǎn)門門戶網(wǎng)網(wǎng)站樓樓盤詳詳情頁頁、新新聞亮亮相；；2011.11.18項目銷銷售團(tuán)團(tuán)隊組組建完完成，，商圈圈持續(xù)續(xù)外展展場啟啟幕，，接受受意向向客戶戶登記記；2011.12下旬網(wǎng)推啟啟動，，長效效推廣廣媒體體公交交站臺臺廣告告位上上線；；2011.1.10項目銷銷售中中心開開放；；2011.1上旬啟動A棟首批批次推推售房房源VIP卡辦理理；……2011.10項目團(tuán)團(tuán)隊組組建完完成2011.11經(jīng)與各各部門門密切切配合合，多多方努努力協(xié)協(xié)同完完成銷銷售團(tuán)團(tuán)隊組組建工工作，，項目目商圈圈外展展場開開放期期間1名銷售售經(jīng)理理和4名置業(yè)業(yè)顧問問順利到到崗。。銷售經(jīng)經(jīng)理1名置業(yè)顧顧問4名2011.11項目商商圈外外展場場11月18日至20日，沙沙區(qū)三三峽廣廣場外外展場場登記到到訪134組；11月25日至27日，沙沙區(qū)三三峽廣廣場外外展場場登記到到訪292組；12月2日至4日，沙沙區(qū)三三峽廣廣場外外展場場登記到到訪262組；12月9日至11日，沙沙區(qū)三三峽廣廣場外外展場場登記到到訪62組；12月16日至18日，江江北區(qū)區(qū)觀音音橋外外展場場登記到到訪28組；12月22日至24日，沙沙區(qū)三三峽廣廣場和和江北北區(qū)觀觀音橋橋外展展場，，登記記到訪訪66組；共累積積登記記到訪訪844組方案目錄CONTENT階段成果得失總結(jié)01回顧201116前期蓄客效效果截至目前項項目共積累累意向登記記客戶909組，其中周周五至周日日商圈外展展意向登記記客戶數(shù)量量共計844組，周一至至周四工地地現(xiàn)場到訪訪接待客戶戶數(shù)量共計計65組；由圖可以清清晰看出，，雖然后期期因天氣轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)冷等原因因到訪登記記量有所降降低，項目目首期亮相相效果整體體上值得肯肯定，但是是否設(shè)置固固定接待點點對于項目目前期蓄客客影響顯而而易見；17前期意向客客戶分析類別居住區(qū)域沙坪壩江北渝中南岸高新九龍坡大渡口渝北北碚巴南區(qū)縣外省外籍未知合計數(shù)量752857728061080033909比例83%9%1%1%0%1%0%1%0%0%1%0%0%4%100%類別購買目的自住投資自住兼投資未知合計數(shù)量3993341678909比例44%37%18%1%100%截至目前項項目共積累累意向登記記客戶909組，其中居居住于沙坪壩區(qū)的客戶數(shù)量量達(dá)到752組，比例達(dá)到到83%，其次江北區(qū)區(qū)居住者達(dá)達(dá)到85組，其他區(qū)域域客群相對對較少，皆皆不超過總總數(shù)的1%，由此可見見項目沙區(qū)區(qū)屬性明顯顯。項目意向登登記客群中中，自住與投資資比例大致致相當(dāng)，由于項目目戶型小總總價低且可可入讀知名名小學(xué)，故故意向客戶戶購買后用用途不局限限。類別認(rèn)可因素教育地段交通配套戶型物管低總價精裝修收納系統(tǒng)建筑風(fēng)格開發(fā)商品牌其他合計數(shù)量41632534284205631049909比例46%36%4%3%5%0%1%1%0%0%0%5%100%前期意向客客戶分析前期意向項項目客戶較較為認(rèn)可項項目教育資源及地段價值，其比例各各占到46%和36%，其次為交通、配套和戶型，所占比例例為3%-5%，由于項目目僅處于前前期亮相階階段，故客客戶對于項項目產(chǎn)品相相關(guān)價值點點關(guān)注較少少，后期隨隨著項目推推廣深入，，樣板示范范區(qū)開放和和首批次推推售時期臨臨近客戶關(guān)關(guān)注價值點點會有較大大改善。通過對前期期意向客戶戶的詳細(xì)分分析，為后后期制定營營銷策略提提供客戶情情況參考。。由前期意向向客戶分析析中發(fā)現(xiàn)，，客戶較為為關(guān)注項目目首批次推售時間和推售價格，裝修標(biāo)準(zhǔn)以及能否辦理公公積金。營銷計劃執(zhí)執(zhí)行效果由于前期嚴(yán)嚴(yán)格執(zhí)行既既定營銷計計劃，配合合甲方嚴(yán)控控工程進(jìn)度度，項目銷售中心裝修進(jìn)展順順利，保證證1月初能夠如如期開放。項目價值優(yōu)優(yōu)勢明顯，，首次亮相相效果顯著著，現(xiàn)已通通過周末商圈外外展場積累意向登登記客戶844組，為項目目首批次推推售房源VIP卡辦理活動動提供了充充足的客戶戶基基礎(chǔ)礎(chǔ)。配合合項項目目其其他他推推廣廣渠渠道道逐逐步步啟啟動動，，營營銷銷計計劃劃根根據(jù)據(jù)實實際際情情況況及及時時完完善善，，項項目目A棟首首批批次次推推售售房房源源銷銷售售目目標(biāo)標(biāo)方方可可順順利利完完成成。。方案案目目錄錄CONTENT節(jié)點點梳梳理理產(chǎn)品品梳梳理理營銷銷目目標(biāo)標(biāo)競爭爭分分析析營銷銷策策略略A棟營營銷銷執(zhí)執(zhí)行行計計劃劃展望望20120201回顧顧201121工程程節(jié)節(jié)點點梳梳理理2012年1月上上旬旬，，售售房房部部完完工工并并交交付付使使用用；；2012年2月下下旬旬，，景景觀觀示示范范區(qū)區(qū)完完工工并并交交付付使使用用；；2012年3月上上旬旬，，樣樣板板間間完完工工并并交交付付使使用用；；A棟2012年2月底底取取得得預(yù)預(yù)售售許許可可證證；；B棟預(yù)預(yù)計計2012年10月取取得得預(yù)預(yù)售售證證；；C棟預(yù)預(yù)計計2012年12月取得預(yù)售證證。方案目錄CONTENT02展望2012節(jié)點梳理產(chǎn)品梳理營銷目標(biāo)競爭分析營銷策略A棟營銷執(zhí)行計計劃23A棟（精裝）C棟B棟A棟(精裝）總建筑面積23613.19㎡2-7層標(biāo)準(zhǔn)層：785.22㎡，四梯20戶8-33層標(biāo)準(zhǔn)層：653.32㎡，四梯17戶總戶數(shù)579戶B棟（暫定清水）總建筑面積29663.73㎡2層標(biāo)準(zhǔn)層：712.5㎡，四梯16戶3-33層標(biāo)準(zhǔn)層：877.31㎡，四梯19戶總戶數(shù)624戶C棟（暫定清水）總建筑面積40830.82㎡2-26層標(biāo)準(zhǔn)層：1224.12㎡，四梯28戶27-33層標(biāo)準(zhǔn)層：1202.06㎡，四梯28戶總戶數(shù)924戶總建筑面積94107.74㎡項目總戶數(shù)2127項目產(chǎn)品規(guī)劃劃項目產(chǎn)品梳理理項目由三棟35層高層組成，，可售套內(nèi)面面積共計69629.11平方米，房源共計2127套，其中單間配配套戶型1581套，占比74%，一室一廳平平層戶型451套，占比21%，其余為少量量兩室一廳及及躍層戶型。。樓棟層數(shù)單套套內(nèi)面積單間配套一室一廳兩室一廳三室一廳總套數(shù)套內(nèi)總面積建筑總面積得房率公攤系數(shù)A2F-7F21.58-40.21684821.9674.07%0.358F-33F22.22-40.21㎡134001712903.5417421.0474.07%0.3534-35F53.93-81.32㎡1115017992.671340.1974.07%0.35整棟合計4291455057917490.1123613.19——戶型占比74%25%1%0%100%————B2F27.89-48.21㎡1141016524.62712.573.63%0.363F-33F27.89-48.21㎡117101920047.0827196.6169.21%0.4434-35F57.18-94.01㎡0937191351.71754.6276.63%0.30整棟合計35223035762421923.429663.73——戶型占比56%37%6%1%100%————C2F-26F20.62-43.21㎡2530028222633067872.57%0.3827F-33F24.06-43.21㎡25300286154.828516.972.27%0.3834-35F56.11-72.41㎡02530281794.562433.473.75%0.36整棟合計8001213092430215.641630.82——戶型占比87%13%0%0%100%————項目合計1581496437212769629.1194907.74躍層總套數(shù)64項目戶型占比74%23%2%0%100%——單間配套一室一廳典型戶型——B戶型B戶型套內(nèi)面積積為24.30-32.78㎡，項目各樓棟棟該戶型共計計520套，占項目總總套數(shù)比例達(dá)達(dá)24.5%，為項目產(chǎn)品品套數(shù)最多戶戶型。該戶型面積控控制合理，功功能齊備，戶戶型方正，可可利用率高，，適合一至兩兩人生活使用用。項目產(chǎn)品分析析項目產(chǎn)品以單單間配套為主主，該類戶型型共計1581套，占比達(dá)74%。一室一廳單間配套典型戶型——D戶型D戶型套內(nèi)面積積為36.67-46.12㎡，項目該類戶戶型共計324套，占項目總總套數(shù)比例達(dá)達(dá)15.2%.該戶型面積適適中，功能完完善，干濕分分區(qū)合理，私私密性較強，，適合兩人生生活使用。項目產(chǎn)品分析析項目一室一廳廳平層戶型產(chǎn)產(chǎn)品共計451套，占比僅21%。2627本項目以單間間配套小戶型為主，產(chǎn)品投投資趨向明顯顯，我們認(rèn)為為結(jié)合項目所所處中心位置置和周邊教育育資源，本項項目的產(chǎn)品定定位非常準(zhǔn)確確。產(chǎn)品基本屬性性解讀觀點本項目在產(chǎn)品品上A棟精裝，為項目入市市高端形象奠奠定了基礎(chǔ)。。本項目ArtDeco風(fēng)格的外立面面，增加了項項目的品質(zhì)感感和品味感。。本項目項目產(chǎn)產(chǎn)品戶型面積積偏小，類型型單一，類似似戶型偏多，，意向客戶戶戶型可選擇面面較窄，這對對于項目產(chǎn)品品快速去化負(fù)負(fù)面影響較大大。方案目錄CONTENT02展望2012節(jié)點梳理產(chǎn)品梳理營銷目標(biāo)競爭分析營銷策略A棟營銷執(zhí)行計計劃292011年營銷目標(biāo)A棟營銷目標(biāo)1.65億元B棟營銷目標(biāo)2.45億元全年營銷目標(biāo)標(biāo)4.10億元根據(jù)項目工程程節(jié)點及產(chǎn)品品特點綜合考考慮，2011年計劃推售項項目A、B棟產(chǎn)品，A棟精裝修產(chǎn)品品擬去化70%，B棟清水產(chǎn)品擬擬完成清盤。推售價格由后后面價格策略略作具體闡述述。方案目錄CONTENT02展望2012節(jié)點梳理產(chǎn)品梳理營銷目標(biāo)競爭分析營銷策略A棟營銷銷執(zhí)行行計劃劃30312011年房地地產(chǎn)市市場整整體形形勢嚴(yán)嚴(yán)峻，，宏觀觀調(diào)控控政策策頻出出，觀觀望情情緒漸漸濃，，樓市市趨冷冷已成成為必必然，，寄望望2012年迅速速回暖暖的可可能性性不大大。如如此市市場背背景下下，完完成項項目年年度營營銷目目標(biāo)并并不輕輕松。。整體市市場影影響著著每一一位參參與者者，如如此走走勢競競爭必必將日日益白白熱，，項目目產(chǎn)品品類型型既定定的前前提，，唯有有把握握競爭爭市場場節(jié)奏奏，整整合區(qū)區(qū)隔價價值，，看準(zhǔn)準(zhǔn)時機機，迅迅速出出擊，，方能能立于于不敗敗之地地。接下來來通過過對項項目競競爭市市場分分析，，為項項目出出擊時時機選選擇提提供參參考。。沙坪壩壩區(qū)域域內(nèi)與與本項項目位位置距距離較較近，，物業(yè)業(yè)形態(tài)態(tài)類似似的樓樓盤作作重點點分析析；主城其其他區(qū)區(qū)域處處于成成熟核核心資資源地地段的的小戶戶型精精裝公公寓項項目作作預(yù)估估放量量分析析。競爭分分析原原則及及項目目選取取標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：區(qū)域內(nèi)內(nèi)競爭爭個案案分析析融匯國際溫泉城南方東銀ARC中央廣場隆鑫·天雨方金融街·金悅城煌華·新紀(jì)元慶鴻郁金香國際公寓沙正街沙中路沙楊路天陳路小龍坎正街北站西路北站東路童家橋正街競品選選取標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：：競品品位置置與本本項目目距離離較近近，物物業(yè)形形態(tài)類類似的的樓盤盤作重重點分分析。。競品項項目一一：煌華·新紀(jì)元元煌華·新紀(jì)元元2143售罄在售未售沙區(qū)核核心商商圈之之上，，匯聚聚世界界級精精裝修修酒店店公寓寓、國國際行行政公公寓和和時尚尚MALL于一體體的復(fù)復(fù)合物物業(yè)。。在售產(chǎn)產(chǎn)品信信息物業(yè)類型在售樓棟面積區(qū)間(㎡)總套數(shù)折后均價（元/㎡）優(yōu)惠信息付款方式公寓（精裝）2號樓22-3834514720全款可享98折，按揭暫無折扣全款，按揭，公積金3636項目首首批次次推出出精裝裝房源源3號樓（（精裝裝標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)1000元/㎡），由由于受受整體體市場場影響響，去去化速速度相相對較較慢，，2010年4月，項項目調(diào)調(diào)整交交房方方案，，推出出4號樓清清水房房源，，其中中目前前在售售精裝裝房源源均價價高于于清水水房源源均價價3000元/平方米米，但整體去去化非非常差差，近近半年年月，，月均均去化化在10-20套左右右。金融街街·金悅城城79658售罄在售未售項目定定位于于城市市綜合合體，，集高高品質(zhì)質(zhì)住宅宅、現(xiàn)現(xiàn)代商商務(wù)、、中心心型商商業(yè)于于一體體，為為客戶戶提供供一站站式的的現(xiàn)代代都市市生活活樣本本。競品項項目二二：金融街街·金悅城城在售產(chǎn)產(chǎn)品信信息物業(yè)類型在售樓棟面積區(qū)間(㎡)套數(shù)折后均價（元/㎡）優(yōu)惠信息付款方式高層8號樓66-991707655全款、按揭9.6折。周末特惠時段多1%全款，按揭，公積金38389號樓為為清水水房，，2梯6戶，面積積區(qū)間間為66-90㎡，以二二房為為主。。標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層高高3M。套內(nèi)：：70㎡㎡套內(nèi)：：90㎡㎡套內(nèi)：：66㎡㎡推盤進(jìn)進(jìn)度推盤時間物業(yè)類型開盤樓棟套數(shù)體量（萬㎡）面積區(qū)間折后均價2011年1月高層5號樓1741.3566-90㎡85002011年3月高層6號樓1801.466-101㎡90002011年6月高層9號樓1801.466-90㎡83002011年10月高層8號樓1741.3566-1017655項目首首次開開盤5號樓，，由于于蓄客客時間間較長長，加加上市市場還還未開開始冷冷淡，，所以以開盤盤當(dāng)天天全部部售罄罄。而而后續(xù)續(xù)推出出的9、8號樓由由于市市場的的影響響，銷銷售開開始出出現(xiàn)疲疲軟現(xiàn)現(xiàn)象，，去化化速度度出現(xiàn)現(xiàn)逐漸漸下降降趨勢勢。寫字樓2345南方東銀·ARC廣場售罄在售未售沙坪壩核心心首個超高高層公共建建筑群，集集超高層專專業(yè)寫字樓樓、酒店式式精裝公寓寓、開放式式步行街商商業(yè)系統(tǒng)于于一體的20萬方城市綜綜合體。競品項目目三：南方東銀銀·ARC廣場在售產(chǎn)品品信息物業(yè)類型在售樓棟面積區(qū)間(㎡)套數(shù)折后均價（元/㎡）優(yōu)惠信息付款方式寫字樓、公寓寫字樓、3號公寓寫字樓110-160公寓27-42寫字樓59公寓540寫字樓13800公寓11300公寓全款97折按揭99折優(yōu)惠全款，按揭，公積金41412號樓公寓寓為清水水房，4梯18戶，面積區(qū)區(qū)間為27-42㎡，以一房房為主。。標(biāo)準(zhǔn)層層高3M。套內(nèi)：41.5㎡套內(nèi)：42㎡套內(nèi)：27㎡推盤進(jìn)度度推盤時間物業(yè)類型開盤樓棟套數(shù)體量（萬㎡）面積區(qū)間折后均價2011年1月寫字樓1號樓590.9110-160135002011年1月公寓2號樓540227-42㎡11800（精裝）2011年9月公寓3號樓5402.4427-42㎡11283（精裝）項目首次次開盤同同時推出出寫字樓樓和公寓寓，寫字字樓開盤盤當(dāng)天全全部售罄罄，而公公寓消化化28%。后期公公寓銷售售情況一一直比較較疲軟，，主要是因因為價格格偏高且且整體市市場情況況的影響響造成。。融匯國際溫泉城A組1054321107689融匯國際溫泉城B組競品項目目四：融匯國際際溫泉城城售罄在售未售200萬方中國國首席都都市溫泉泉休閑綜綜合體融匯國際際溫泉城城在售產(chǎn)品品信息物業(yè)類型在售樓棟面積區(qū)間(㎡)套數(shù)折后均價（元/㎡）優(yōu)惠信息付款方式高層4、5、6號樓44-1046507850一次性9.4折，按揭9.8折。全款，按揭。公積金44445號樓為清清水房，，3梯8戶，面積積區(qū)間為為71-112㎡㎡，以二房房和三房房為主。。標(biāo)準(zhǔn)層層高3M。套內(nèi)：78㎡㎡推盤進(jìn)度度推盤時間物業(yè)類型開盤樓棟套數(shù)體量（萬㎡）面積區(qū)間折后均價2010.3.20高層1號平層199

躍層1303.566平層88-123

躍層60-68平層6750

躍層71302010.4.10高層9號1單元1921.79135-7868002010.7.24高層B8號樓2071.86335.98-88.4472882010.9.18高層7號樓2262.22643.09-104.9679582010.11.13高層A10號樓2542.371630.11-79.3377252010.12.04高層A10號樓3單元1921.536730.11-79.3378732011.4.23高層B區(qū)5號樓3242.5871.32-111.9182192011.9.17高層上筑6號樓2272.1344.1-104.8577962011.10.1高層4號樓部分990.8870.9-74.877832從項目去去年頻頻頻開盤來來看，去去年銷售售A組團(tuán)在市市場樓市市走好的的情況下下一直去去化速度度相對較較快。2011年，項目推出出B區(qū)4、5、6號樓，開盤只銷銷售均不不理想，，一是市市場政策策原因，，二是B區(qū)組團(tuán)周周邊環(huán)境境因素太太差。隆鑫·天雨方1098711654123競品項目目五：隆鑫·天雨方售罄在售未售沙區(qū)核心心僅有的的30萬方純住住區(qū)，配配套完善善，品質(zhì)質(zhì)保證。。在售產(chǎn)品品信息物業(yè)類型在售樓棟面積區(qū)間(㎡)套數(shù)折后均價（元/㎡）優(yōu)惠信息付款方式高層7、8、9、10號樓48-1029608900辦卡即享9.4折。全款最高可享8.9折全款，按揭。公積金47474棟樓為清清水房，，7、8號為3梯7戶，9、10為3梯8戶。面積積區(qū)間為為48-102㎡㎡，以二房房和三房房為主。。標(biāo)準(zhǔn)層層高3M。套內(nèi)：49㎡㎡套內(nèi)：93㎡㎡套內(nèi):66㎡㎡推盤進(jìn)度度推盤時間物業(yè)類型開盤樓棟套數(shù)體量（萬㎡）面積區(qū)間折后均價2011年9月高層8、9號樓4745.0547-102㎡85982011年10月高層7號樓2212.0648-102㎡91162011年10月高層10號樓2572.3266-93㎡8901項目于9月首次推推盤，銷銷售一半半，后陸陸續(xù)頻繁繁加推，，但銷售售情況受受市場影影響并不不理想。。開盤消消化均低低于40%。競品名稱總體量戶型區(qū)間已推房源去化率已推存量最新套內(nèi)均價新推售節(jié)點2012年推售體量預(yù)估2012年總放量備注南方東銀ARC中央廣場2026-4260%0118802012.36.47.9精裝2000金融街金悅城2366-10565%2.677782012.38.911.5清水房隆鑫天雨方2948-10275%1.884972011.128.19.9平層、躍層清水房融匯國際溫泉城20044-10460%2.473262012.45.17.5清水房煌華新紀(jì)元16.522-3898%0.2精裝14720清水11400—0.090.29精裝1000合計———8.5——28.5937.09—區(qū)域內(nèi)競競品格局局區(qū)域內(nèi)高高層產(chǎn)品品以30-100平米戶型型為主，，清水價價格范圍圍為套內(nèi)內(nèi)7000-9500元/平米，精精裝產(chǎn)品品供應(yīng)較較少，2012年3-4月會存在在較為集集中的放放量。主城精裝裝競品格格局主城目前前在售精精裝高層層項目數(shù)數(shù)量日益益增多，，但推售售體量相相對不大大。重慶在售精裝高層信息所在區(qū)域項目名稱面積區(qū)間套內(nèi)已推售存量2012年新推體量總推售體量精裝標(biāo)準(zhǔn)南岸區(qū)東原189126-3001.94.86.73000巴南區(qū)恒大城75-1351.878.81200曼哈頓城38-10806.86.81000高新區(qū)康德城市風(fēng)云55-881.23.24.42500渝中區(qū)重慶天地雍江悅庭53-1172.88.611.42900萬科錦城58-1222.16.48.51500協(xié)信MINI公館43-580.600.62000協(xié)信公館38-2071.64.56.15000日月光中心38-1383.12.15.23000龍湖時代天街57-701.101.13500恒大名都102-13808.48.41200九龍坡區(qū)恒大綠洲102-13527.89.81200恒大雅苑68-1300.300.31200沙坪壩區(qū)協(xié)信城立方57-970.37.88.11600南方東銀ARC26-4206.56.52000煌華新紀(jì)元21-660.2300.231000渝北區(qū)長安錦繡城36-1671.96.38.22000萬科悅峰61-1090.64.34.91200萬科城67-855.17.412.51200國際家紡城20-600.86.77.52000江北區(qū)寰宇天下90-2101.27.38.53500珠江太陽城99-1103.18.211.3—招商江灣城39-52

2.11.942000合計33.83116149.83—主城精裝裝競品分分析1主城范圍內(nèi)在售精裝高層項目數(shù)量日益增多，裝修標(biāo)準(zhǔn)及品質(zhì)日益提高，市場認(rèn)可度逐日攀升。2未來一年主城精裝高層產(chǎn)品放量逾150萬方，未來精裝市場競爭壓力較為平和。競爭分析析解讀觀觀點本項目產(chǎn)產(chǎn)品是區(qū)區(qū)域內(nèi)的的主流產(chǎn)產(chǎn)品，具具備總價價優(yōu)勢，，持續(xù)性性需求預(yù)預(yù)計不會會衰減；；2012年區(qū)域內(nèi)內(nèi)部分競競品項目目趨于尾尾聲，全全年推售售競爭相相對平和和，但第第一季度度普遍放放量較大大，對于于項目首首期亮相相推售存存在一定定影響；；2012年主城精精裝高層層產(chǎn)品數(shù)數(shù)量日益益增多，，但整體體放量相相對不大大，隨著著裝修品品質(zhì)的不不斷提升升，市場場認(rèn)可度度逐正步步提升；；方案目錄錄CONTENT02展望2012節(jié)點梳理理產(chǎn)品梳理理營銷目標(biāo)標(biāo)競爭分析析營銷策略略A棟營銷執(zhí)執(zhí)行計劃劃54孫武：知己知彼，百百戰(zhàn)不殆在充分了解競競品優(yōu)劣勢及及出擊動作的的基礎(chǔ)上，結(jié)結(jié)合意向客戶戶分析情況，，梳理自身產(chǎn)產(chǎn)品價值點，，制定針對性性的應(yīng)對措施施，方能勝券券在握。項目11大價值體系地段交通配套精裝品質(zhì)星級物業(yè)項目價值體系系構(gòu)建元素主題建筑風(fēng)格資產(chǎn)托管V7集成收納人文教育教育資源本案與區(qū)域內(nèi)內(nèi)競品核心元元素對比核心元素對比本案煌華·新紀(jì)元南方東銀ARC中央廣場融匯國際溫泉城隆鑫·天雨方金融街·金悅城地段沙正街（欣陽廣場對面）三峽廣場步行街中心石碾盤(小龍坎正街旁)清溪路(重師南門對面)石小路(平頂山公園旁)楊公橋(陽光水城北側(cè))交通地鐵、公交、高速等立體交通系統(tǒng)地鐵、公交、高速等立體交通系統(tǒng)地鐵、公交、高速等立體交通系統(tǒng)地鐵、公交、高速等立體交通系統(tǒng)地鐵、公交、高速等立體交通系統(tǒng)地鐵、公交、高速等立體交通系統(tǒng)周邊配套資源醫(yī)療、教育、商場、銀行等完善醫(yī)療、教育、商場、銀行等完善醫(yī)療、教育、商場、銀行等完善醫(yī)療、教育、商場、銀行等完善醫(yī)療、教育、商場、銀行等完善醫(yī)療、教育、商場、銀行等完善人文沙區(qū)悠久的教育人文及紅色文化沙區(qū)悠久的教育人文及紅色文化沙區(qū)悠久的教育人文及紅色文化沙區(qū)悠久的教育人文及紅色文化沙區(qū)悠久的教育人文及紅色文化沙區(qū)悠久的教育人文及紅色文化建筑風(fēng)格ArtDeco現(xiàn)代風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格后現(xiàn)代風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格ArtDeco教育資源沙坪壩小學(xué)（簽約）沙坪壩小學(xué)（片區(qū)劃分）天星橋小學(xué)（片區(qū)劃分）南坪實驗幼兒園、融匯沙坪壩小學(xué)（分校）實驗一?。ê灱s）烈士墓小學(xué)（片區(qū)劃分）裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝：2000元/m2精裝：1000元/m2精裝：2000元/m2清水清水清水物業(yè)管理第一太平戴維斯重慶煌華物業(yè)重慶萬友康年物業(yè)融匯世界物業(yè)有限公司重慶隆鑫物業(yè)管理有限公司第一太平戴維斯精裝概念V7收納系統(tǒng)簡裝品質(zhì)精裝———元素主題郁金香—————資產(chǎn)托管中心沙區(qū)首家引進(jìn)—————同質(zhì)化差異化創(chuàng)新型V7集成收納系統(tǒng)統(tǒng)資產(chǎn)托管中心心元素主題教育資源精裝品質(zhì)星級物業(yè)建筑風(fēng)格地段價值配套價值交通價值區(qū)域人文價值值創(chuàng)新型價值差異化價值共有價值本案核心競爭爭元素劃分從項目與競品品的對比分析析，我們可以以發(fā)現(xiàn)在沙坪坪壩的所有項項目都可以講講“地段、交通通、配套、人人文、教育、、投資”，若我們也停停留在此營銷銷層面，整個項目將陷陷入競爭的紅紅海，此時我們的的差異化競爭爭在哪里？配套價值極具文化藝術(shù)術(shù)特點的中心心商圈三峽廣廣場近在咫尺尺，共享成熟熟商圈生活商商業(yè)配套，以以及沙區(qū)完善善市政基礎(chǔ)配配套，生活方方便。地鐵1號線全線通車車在即，高鐵鐵站加蓋工程程持續(xù)進(jìn)行，，成熟立體交交通網(wǎng)絡(luò)，有有效提高項目目區(qū)域通達(dá)性性。重慶最早的城城區(qū)之一，孕孕育了沙磁文文化、抗戰(zhàn)文文化和紅巖文文化，目前知知名中高等學(xué)學(xué)府聚集地，，這里是重慶慶當(dāng)之無愧的的文教中心。。交通價值區(qū)域人文價值值地段價值沙區(qū)核心商圈圈，人居中心心，名校聚集集區(qū)；城市中中心的土地資資源愈加稀缺缺，教育及商商業(yè)投資疊加加地段更加不不可復(fù)制，投投資潛力巨大大。共有價值——所有項目資源源共享這肯定不是競競爭優(yōu)勢V7收納元素主題資產(chǎn)托管教育精裝物業(yè)eBizSolutions&Service4+3競爭策略風(fēng)格本案差異化營營銷策略總綱綱構(gòu)建核心競爭4差異化3創(chuàng)新特色競爭區(qū)隔應(yīng)用用方式精裝品質(zhì)公共及室內(nèi)部部分品質(zhì)精裝裝99項尊崇宜居居管家服務(wù)務(wù)。ArtDeco風(fēng)格外立面面星級物業(yè)建筑風(fēng)格教育資源簽約沙小，，業(yè)主免費費入讀4大差異化價價值——優(yōu)勢博弈重慶市沙坪坪壩小學(xué)位于沙坪壩壩區(qū)學(xué)府路路，是一所所具有百年年歷史的新新型名校。。學(xué)校占地地面積10123平方米，有有教學(xué)班51個，學(xué)生2900余人，教職職工165余人。學(xué)校校擁有新建建的教學(xué)大大樓，現(xiàn)代代大型運動動場館，閉閉路電視教教學(xué)系統(tǒng)，，校園辦公公與教學(xué)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，校園園網(wǎng)站，教教學(xué)與考試試評價監(jiān)控控系統(tǒng)、多多媒體教學(xué)學(xué)廳、計算算機專用教教室和藏書書3萬余冊的大大型書庫。。差異化價值值一：教育育資源簽約沙小，，業(yè)主免費費入讀理由：項目A棟公共部分分及戶型產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)精精裝化為項項目帶來更更高端的形形象，利于于塑造項目目品牌，并并為居住者者提供尊崇崇感。差異化價值值二：精裝裝品質(zhì)理由一：本項目戶型型面積略小小，產(chǎn)品類類型較為單單一，品質(zhì)質(zhì)精裝交房房，可有促促進(jìn)產(chǎn)品銷銷售并為整整體產(chǎn)品帶帶來溢價空空間。理由二：高品質(zhì)室內(nèi)內(nèi)精裝交房房6666豪華入戶大大堂666767品質(zhì)裝修過過道及電梯梯前室物管在房地地產(chǎn)銷售中中的作用越越來越凸顯顯，頂級物物業(yè)必須匹匹配頂級物物管，項目目軟硬件打打造雙管齊齊下，營造造項目高端端品質(zhì)感。。差異化價值值三：99項尊崇宜居居管家服務(wù)務(wù)理由一：目前重慶的的居家物業(yè)業(yè)管理水平平參差不齊齊，尊崇管管家服務(wù)將將有效區(qū)隔隔其他項目目，但除了了頂級物管管品牌提前前介入，還還必須為準(zhǔn)準(zhǔn)客戶想到到更多的服服務(wù)細(xì)節(jié)，，展現(xiàn)貼心心細(xì)致的國國際水準(zhǔn)服服務(wù)。理由由二二：：設(shè)置置理理由由：：全方方位位私私家家服服務(wù)務(wù)體體系系（（全全免免費費））智囊囊團(tuán)團(tuán)顧顧問問咨咨詢詢服服務(wù)務(wù)體體系系（（有有償償服服務(wù)務(wù)））貼身身秘秘書書個個性性服服務(wù)務(wù)（（有有償償服服務(wù)務(wù)））萬事事無無憂憂服服務(wù)務(wù)（（有有償償服服務(wù)務(wù)））⊙99項尊尊崇崇宜宜居居管管家家服服務(wù)務(wù)⊙⊙功能能設(shè)設(shè)置置構(gòu)構(gòu)想想代客客泊泊車車、、預(yù)預(yù)訂訂機機票票、、代代訂訂代代購購電電影影票票、、話話劇劇票票、、參參觀觀票票等等代代訂訂酒酒店店服服務(wù)務(wù)；；公公共共衛(wèi)衛(wèi)生生間間配配備備洗洗手手液液等等…43項理財財、、醫(yī)醫(yī)療療健健身身、、生生活活娛娛樂樂、旅游游裝裝修修事事宜宜、、房房產(chǎn)產(chǎn)信信息息咨咨詢詢、、餐餐廳廳選選擇擇咨咨詢詢…13項專業(yè)業(yè)臨臨時時代代管管小小件件物物品品代代尋尋外外語語翻翻譯譯人人員員、、代代尋尋家家庭庭醫(yī)醫(yī)生生、、植植物物代代租租服服務(wù)務(wù)代代租租汽汽車車服服務(wù)務(wù)…15項地毯毯清清洗洗服服務(wù)務(wù)、、窗窗簾簾清清洗洗、、吊吊掛掛服服務(wù)務(wù)、、廚廚衛(wèi)衛(wèi)清清洗洗服服務(wù)務(wù)、、高高空空玻玻璃璃清清洗洗服服務(wù)務(wù)、、修理理家家具具配配件件、、維維修修家家電電服服務(wù)務(wù)…28項第一一太太平平戴戴維維斯斯全全程程物物管管顧顧問問，，傾傾力力打打造造99項尊尊崇崇管管家家服服務(wù)務(wù)。。99項宜宜居居管管家家服服務(wù)務(wù)內(nèi)內(nèi)容容建建議議：：代客客泊泊車車預(yù)訂機票票、火車車票、車車船等交交通票務(wù)務(wù)代訂代購購電影票票、話劇劇票、參參觀票等等代訂酒店店、客房房服務(wù)預(yù)定餐廳廳服務(wù)代購郵票票、信封封服務(wù)代辦信件件、包裹裹投遞及及代領(lǐng)服服務(wù)代尋廢舊舊物品回回收服務(wù)務(wù)代請家教教、家政政服務(wù)代請家電電維修服服務(wù)代請水電電工代請裝修修公司代尋開鎖鎖工服務(wù)務(wù)代尋疏通通下水道道服務(wù)代尋旅游游公司代辦旅游游手續(xù)代訂代購購牛奶制制品代訂代購購書報、、雜志代尋沖洗洗膠卷服服務(wù)代尋洗衣衣、熨燙燙、修補補服務(wù)代尋牌友友、棋友友服務(wù)代請保健健、按摩摩師代尋禮儀儀公司代辦健身身卡、美美容卡、、洗頭卡卡等生活物品品代購代購應(yīng)急急藥品代交數(shù)字字電視費費代交電話話費公交卡充充值服務(wù)務(wù)代交水、、電費留言服務(wù)務(wù)召喚的士士代訂鮮花花電信黃頁頁查詢服服務(wù)定期雜志志贈閱服服務(wù)免費報紙紙查詢服服務(wù)備當(dāng)?shù)氐氐貓D并提提供有幫幫助的當(dāng)當(dāng)?shù)匦畔⑾ΤＲ姷牡膯栴}，，如藥房房、銀行行、某些些商店、、機場、、班機確確認(rèn)、火火車站等等，提供準(zhǔn)確確的指引引服務(wù)二十四小小時安保保巡視服服務(wù)公共衛(wèi)生生間配備備洗手液液和衛(wèi)生生紙供參閱的的各大購購物信息息DM單理財咨詢詢：（聯(lián)系系專業(yè)公公司為您您提供理理財方面面的咨詢詢）提供各種種投資品品種供選選擇各種理財財方式供供選擇各證券公公司優(yōu)劣劣勢比較較分析各大銀行行金融機機構(gòu)地址址各大銀行行基金分分析保險公司司理財險險種分析析醫(yī)療健身身咨詢（與專業(yè)業(yè)的醫(yī)療療機構(gòu)搭搭建服務(wù)務(wù)體系，，為您的的健康提提供咨詢詢）生活娛樂樂咨詢旅游咨詢詢（與專業(yè)業(yè)的服務(wù)務(wù)機構(gòu)聯(lián)聯(lián)系，為為您的出出游提供供咨詢））裝修事宜宜咨詢（有專業(yè)業(yè)的裝修修公司為為您提供供全方位位的裝修修服務(wù)））家庭電器器咨詢使用性能能咨詢維修咨詢詢電腦、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)指導(dǎo)導(dǎo)咨詢慶典活動動策劃（有專業(yè)業(yè)的活動動公司為為您提供供策劃咨咨詢）教育、、培訓(xùn)訓(xùn)商務(wù)禮禮儀培培訓(xùn)日常儀儀態(tài)培培訓(xùn)野外實實踐培培訓(xùn)外語培培訓(xùn)專業(yè)技技能培培訓(xùn)音樂培培訓(xùn)興趣培培訓(xùn)房產(chǎn)信信息咨咨詢（與房房產(chǎn)信信息網(wǎng)網(wǎng)建立立信息息平臺臺，共共享信信息資資源））市內(nèi)交交通咨咨詢（與相相關(guān)機機構(gòu)建建立交交通信信息平平臺））餐廳選選擇咨咨詢（與餐餐飲協(xié)協(xié)會建建立信信息共共享平平臺））會展信信息咨咨詢（與會會展服服務(wù)中中心建建立咨咨詢平平臺））演出信信息咨咨詢（與演演出公公司等等建立立信息息平臺臺）此風(fēng)格格外立立面體體現(xiàn)文文化底底蘊，，產(chǎn)品品充滿滿宜經(jīng)經(jīng)時間間考驗驗的品品味感感，突突破一一般城城市公公寓外外立面面的快快餐化化形象象，成成為時時間的的經(jīng)典典，樹樹立區(qū)區(qū)域建建筑標(biāo)標(biāo)桿。。差異化化價值值四：：ArtDeco風(fēng)格外外立面面理由：：建筑風(fēng)風(fēng)格與與周邊邊項目目有效效區(qū)隔隔，樹樹立區(qū)區(qū)域建建筑標(biāo)標(biāo)桿創(chuàng)新優(yōu)優(yōu)勢V7集成收收納系統(tǒng)元素主主題資產(chǎn)托托管中中心3大創(chuàng)新新型價價值——引領(lǐng)市市場V2-強大的衣柜收納功能V3-強大的廚房收納功能V4-浴室柜收納功能V5-鏡柜收納功能V6-集成收納功能7大創(chuàng)新型集成收納系統(tǒng)V1-人性化的玄關(guān)收納功能V7-擴展收納功能創(chuàng)新區(qū)區(qū)隔一一：集集成收收納系系統(tǒng)在V7集成收收納系系統(tǒng)的總領(lǐng)領(lǐng)下，，根據(jù)據(jù)各戶戶型特特點設(shè)設(shè)計，，追求求整體體統(tǒng)一一、人人性化化設(shè)計計理念念，設(shè)設(shè)計出出精細(xì)細(xì)劃分分并可可自由由組合合的收收納空空間，，充分分實現(xiàn)現(xiàn)小體體積大大容量量，從從而提提升意意向客客戶認(rèn)認(rèn)同感感，引引領(lǐng)市市場集集成收收納風(fēng)風(fēng)潮。。收納效效果展展示V31380升V71330升V4160升V5120升V1520升V21530升V61450升B戶型總收納納量為6490升相當(dāng)于432個15公升塑料收收納箱B戶型——針對都市精精英（金色生活活的單房戶戶型，24-33m2）收納效果展展示D戶型——城市新貴（幸福之家家的學(xué)位房房一房一廳廳，37-46m2）V1640升V61050升V71130升V5120升V71130升V4160升V31870升D戶型總收納納量為7020升相當(dāng)于468個15公升塑料收收納箱創(chuàng)新區(qū)隔二二：元素主主題區(qū)域首創(chuàng)元元素主題公公寓，將““郁金香”元素充斥斥于項目產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計和和營銷推廣廣工作的各各個部分，，放大其主主題價值，，引領(lǐng)市場場，深入人人心。園林景觀獨獨鐘于郁金金香的芬芳芳室外設(shè)計融融合ArtDeco風(fēng)格的硬朗朗和郁金香香的柔美室內(nèi)設(shè)計讓讓客戶身處處于郁金香香的簇?fù)?，，感受它的的曼妙。根?jù)本案物物業(yè)的屬性性，面對的的是大批的的投資客戶戶，成立“資產(chǎn)產(chǎn)托管中心心”，通過過該項特殊殊的物業(yè)增增值服務(wù)，，接觸投資資客戶的后后顧之憂，提升項目目服務(wù)價值值和客戶好好感度。財務(wù)管理體系保障業(yè)主收益安全一站式服務(wù)解決業(yè)主后顧之憂樹立項目品牌物業(yè)形象實現(xiàn)物業(yè)的保值與增值創(chuàng)新區(qū)隔三三：資產(chǎn)托托管中心設(shè)置理由資產(chǎn)托管與與物業(yè)管理理的區(qū)別物業(yè)管理服務(wù)資產(chǎn)管理服務(wù)服務(wù)區(qū)域公共區(qū)域私人區(qū)域服務(wù)內(nèi)容常規(guī)客戶接待服務(wù)公共秩序維護(hù)服務(wù)公共環(huán)境清潔服務(wù)公共設(shè)備設(shè)施的工程維護(hù)服務(wù)業(yè)主檔案管理提供延伸的客戶定制服務(wù)根據(jù)業(yè)主獨特的需求為其房屋及所屬區(qū)域提供管理及維護(hù)提供專業(yè)的租務(wù)管理服務(wù)提供專業(yè)的出售管理服務(wù)服務(wù)對象全體業(yè)主專屬服務(wù)服務(wù)形式提供“統(tǒng)一的”客戶中心服務(wù)提供“私人助理”服務(wù)服務(wù)費用包含于物業(yè)管理費當(dāng)中增值服務(wù)：部分免費特約服務(wù)：有償資產(chǎn)托管中中心服務(wù)務(wù)內(nèi)容構(gòu)想想代理租賃服務(wù)空置房管理服務(wù)服務(wù)內(nèi)容直接承租服務(wù)代理出售服務(wù)“4＋3競爭策略””將構(gòu)建本案案運營期內(nèi)內(nèi)無可替代代、無可超超越的7大差異化競競爭力在項目“4+3”競爭策略略總綱下，，我們建議議“8大營銷執(zhí)行行策略”強打“教育”，吸引更多客戶關(guān)注以“精裝”提升形象以沙區(qū)為核核心，立足足主城，輻輻射區(qū)縣活動營銷，，建立持續(xù)續(xù)影響力業(yè)主資源再利用，客戶關(guān)系營銷現(xiàn)場展示，，苛求細(xì)節(jié)節(jié)，彰顯品品質(zhì)精細(xì)化媒介介，網(wǎng)絡(luò)口口碑營銷八大執(zhí)行策策略本案八大營營銷執(zhí)行策策略渠道銷售，，鎖定客戶戶執(zhí)行策略一一以沙區(qū)為核核心，立足足主城，輻輻射區(qū)縣項目初期重重點拓展重重慶本地客客戶，以步行街·中央教育區(qū)區(qū)·資本型公館館的形象高度度征服重慶市市場，建立立形象，為為后期的區(qū)區(qū)縣市場拓拓展奠定基基石。策略制定基基礎(chǔ)：沙區(qū)占50%，重慶區(qū)縣縣及外地占占30%，主城其他他區(qū)域占20%執(zhí)行策略二二強打“教育育”牌，吸吸引更多客客戶關(guān)注本案地處名名校聚集區(qū)區(qū)，是重慶慶市的科教教文化中心心，教育底底蘊豐厚，，教育資源源聚集，教教育形態(tài)完完備，各級級各類教育育發(fā)達(dá)。區(qū)區(qū)內(nèi)有高校校19所，中小學(xué)學(xué)113所，其中重慶慶市七所直屬屬重點中學(xué)里里的最出名的的三所都在沙沙坪壩。項目周邊有：：南開、一中中、三中、重重慶大學(xué)項目自身有：：沙坪壩小學(xué)學(xué)強調(diào)本項目業(yè)業(yè)主子女可入入讀沙坪壩小小學(xué)：展示本項目于于沙坪壩小學(xué)學(xué)簽訂的協(xié)議議。項目周邊名校校林立，投資資前景可觀：：將周邊公寓的的租金價格進(jìn)進(jìn)行統(tǒng)計分析析，并推廣。。本策略執(zhí)行思思路：執(zhí)行策略三在工作節(jié)奏越越來越快的背背景下，精裝裝修房日漸受受到消費者喜喜愛。精裝修修公寓位于沙沙區(qū)核心，項項目開發(fā)普遍遍檔次偏高，，選做精裝修修能充分提升升項目品質(zhì)，，提升項目檔檔次，進(jìn)而拉拉高項目價格格。以“精裝”提提升項目形象象，奠定品牌牌基礎(chǔ)注：本策略重重點針對A棟而言，B、C棟將在A棟精裝奠定市市場基礎(chǔ)后實實現(xiàn)清水溢價，所以A棟精裝推廣策策略尤為重要要本項目精裝修修公寓因為其其面積小，總總價低，將受受到很多首次次置業(yè)的年輕輕人的青睞。。而這群人思思想前衛(wèi)、充充滿青春活力力，追求時尚尚和簡約，他他們對精裝公公寓，可以說說是情有獨鐘鐘。針對本項項目精裝，提提出獨特概念念：小空間，大容容量本策略執(zhí)行思思路：說明：精裝修修公司將提供供詳細(xì)方案，，此方案還在在進(jìn)一步修正正中。就營銷銷角度，強大大的“收納系系統(tǒng)”將是本本產(chǎn)品最重要要的賣點。動作安排——將容量具體數(shù)數(shù)據(jù)化：如“D戶型總收納量量為7020升=468個15公升塑料收納納箱”樣板間包裝上上重點展示：：V7收納系統(tǒng)銷售現(xiàn)場道具具重點突出：：銷講圖片資資料、展板、、燈箱（精裝修品牌牌選材展示））網(wǎng)絡(luò)上針對此此概念的重點點炒作：話題題、論壇等。。本策略執(zhí)行思思路：執(zhí)行策略四精細(xì)化媒介，，網(wǎng)絡(luò)口碑營營銷精準(zhǔn)——根據(jù)做影響力力，做直接銷銷售等不同營營銷目的，選選擇恰當(dāng)?shù)拿矫襟w，直接針針對目標(biāo)客群群控制——整體費用有效效控制，不同同階段選擇組組合方式較強強的媒介，針針對本項目網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)將會是重重點。網(wǎng)絡(luò)口碑營銷銷——網(wǎng)絡(luò)營銷的力力量越來越重重要，是制造造影響力和知知名度的有力力武器。選擇擇專業(yè)的網(wǎng)絡(luò)絡(luò)營銷公關(guān)公公司，整合各各網(wǎng)絡(luò)媒體資資源，炒作放放大各事件營營銷的影響力力。根據(jù)階段性推推售產(chǎn)品定位位的不同和推推售時機，增增減渠道；線上媒體：報報媒+網(wǎng)絡(luò)+雜志針對直接銷售售：短信+分眾+車站等媒介組合短信分眾電影院線地鐵燈箱報媒雜志網(wǎng)絡(luò)車站本策略執(zhí)行思思路：執(zhí)行策略五活動營銷，建建立持續(xù)影響響力活動營銷是本本案營銷的主主要營銷方式式整合強勢公關(guān)關(guān)公司資源，，進(jìn)行活動事事件營銷；重點進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)絡(luò)口碑營銷，，最大化的擴擴大活動的影影響力本策略執(zhí)行思思路：大型活動——以制造影響力力為目的，整整合媒體資源源、政府資源源，并通過網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)口碑影響響，極大的放放大其影響力力中型活動——階段性的客戶戶活動，以各各行業(yè)專業(yè)研小型活動——持續(xù)性的客戶活動，主要針對累積客戶進(jìn)行，目的在于暖場和維護(hù)客戶，以講座、品鑒會、酒會等形式開展，根據(jù)營銷進(jìn)度，盡可能多安排針對本項目推廣，建議以活動起勢，引起市場關(guān)注。特別建議：

活動執(zhí)行，建議選擇1-2家活動公關(guān)公司做長期戰(zhàn)略合作，持續(xù)跟進(jìn)項目動態(tài)，以便制定出切實可行的活動方案。執(zhí)行策略六渠道銷售，鎖鎖定客戶從項目產(chǎn)品特特性分析，本本項目渠道銷銷售顯得特別別重要。將通過企業(yè)團(tuán)購、區(qū)區(qū)縣拓展、以以及領(lǐng)域客戶戶資源再利用用等方式，鎖定本案客戶戶，進(jìn)行一對對一精準(zhǔn)、高高效的營銷，，減少企業(yè)推推廣成本，提提高企業(yè)競爭爭力本策略執(zhí)行思思路：企業(yè)團(tuán)購：獨獨享折扣，給給足升值空間間由領(lǐng)域渠道部部發(fā)起，針對對部分企事業(yè)業(yè)（醫(yī)院、學(xué)學(xué)校等）客戶戶，以推介會會及預(yù)約登記記的方式進(jìn)行行線下渠道營營銷，以承諾在正正常折扣下額額外再享受2%的優(yōu)惠，客客戶只需要登登記意向，無無需繳納誠意意金。在積累了一定定的客戶后，，啟動線上大大規(guī)模推廣，，為項目樹立立頂級形象和和造勢。同時時以非正式渠渠道釋放出線線上折扣及價價格信息，試試探市場和積積累客戶反映映。并對前期期意向客戶做做升級，繳納納誠意金。在正式確定價價格及折扣體體系后，針對對渠道客戶進(jìn)進(jìn)行一次內(nèi)部部認(rèn)購，渠道道客戶只要成成交，即等于于穩(wěn)賺了3000元，如此可保保證開盤熱銷銷。隨后進(jìn)行公開開開盤，根據(jù)據(jù)客戶量推售售相應(yīng)單位，，開盤售罄，，封盤慶功。。區(qū)縣消費者消消費特點：就近原則：考慮到往返的的便利性，區(qū)區(qū)縣消費者更更傾向于在接接近自己所在在區(qū)縣的區(qū)域域置業(yè)，如綦綦江、萬盛、、南川的消費費者較青睞南南岸區(qū)。投資價值：區(qū)縣消費者在在主城置業(yè)多多有投資考慮慮，很多客戶戶購買后短期期內(nèi)并不過來來居住，而用用于租賃。交通便利：區(qū)縣消費者對對于地段和交交通有明顯的的訴求，成熟熟地段的物業(yè)業(yè)易受歡迎。。本策略執(zhí)行思思路：區(qū)縣拓展，擴擴大客戶基礎(chǔ)礎(chǔ)區(qū)縣消費者三三種類型：區(qū)縣消費者類型年齡結(jié)構(gòu)職業(yè)情況物業(yè)偏好置業(yè)目的教育置業(yè)型30－40歲為主區(qū)縣中產(chǎn)收入者，家庭年收入7萬以上魯能、融僑等教育大盤（或沙區(qū)物業(yè)）為子女教育鋪路積蓄豐厚型45歲左右為主普遍為工齡10年以上的區(qū)縣公務(wù)員品質(zhì)大盤或投資型物業(yè)養(yǎng)老、子女發(fā)展等因素區(qū)縣高端人群40歲以上為主公務(wù)員中精英、經(jīng)商人士口岸型物業(yè)或中高端住宅投資或自住本策略執(zhí)行思思路：本案均能滿足足區(qū)縣消費者者置業(yè)目的及及物業(yè)偏好。。區(qū)縣地域選擇擇：萬州、梁梁平、涪陵、、墊江、武隆隆、綦江、萬萬盛、南川區(qū)縣渠道拓展展執(zhí)行拓展方式：每每周先以定點點短信投放，，再進(jìn)行巡展展并組織看房房團(tuán)巡展步驟設(shè)定定：第一步，周一一周二利用短短信對區(qū)縣公公務(wù)員、事業(yè)業(yè)單位廣撒網(wǎng)網(wǎng)撒網(wǎng)第二步，周三三至周五在該該區(qū)縣核心廣廣場進(jìn)行巡展展，并登記有有效客戶，告告知客戶周末末體驗時間（（專車接送））第三步，周六六運用看房車車接送客戶進(jìn)進(jìn)行現(xiàn)場看房房第四步，銷售售人員對客戶戶跟進(jìn)及回訪訪此部分可借助助專業(yè)渠道公公司資源，由由銷售人員全全程跟進(jìn)執(zhí)行策略七業(yè)主資源再利利用，客戶關(guān)關(guān)系營銷從項目產(chǎn)品特特性分析，本本項目客戶資資源的再次利利用，將顯得得特別重要。。從業(yè)主發(fā)展新新客戶考慮，，將采取“物物管增值卡””方式，發(fā)展展“老帶新””，從業(yè)主未來投投資運營考慮慮，建議成立立“資產(chǎn)托管管中心”，為為業(yè)主提供更更加便捷的物物業(yè)投資服務(wù)務(wù)。操作思路：向業(yè)主發(fā)放““物管增值卡卡”，當(dāng)業(yè)主主得到此增值值卡時，需要要進(jìn)行激活才才能生效，而而激活的方式式就是老業(yè)主主介紹親戚朋朋友來購置本本項目物業(yè)。。目的：強化“老帶新新”政策，將將“老帶新””優(yōu)惠政策進(jìn)進(jìn)行金額具體體化，吸引老老客戶為項目目銷售拓展客客戶?！拔锕芄茉鲈鲋抵悼ā庇媱潉澴ⅲ海捍舜擞嬘媱潉澋牡膱?zhí)執(zhí)行行待待第第一一次次開開盤盤后后，，積積累累首首批批業(yè)業(yè)主主開開始始執(zhí)執(zhí)行行執(zhí)行行策策略略八八現(xiàn)場場展展示示，，苛苛求求細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)，，彰彰顯顯品品質(zhì)質(zhì)一切切宣宣傳傳和和活活動動的的最最終終效效果果，，都都要要在在現(xiàn)現(xiàn)場場接接待待中中心心體體現(xiàn)現(xiàn)，，因因此此，，無無論論怎怎么么強強調(diào)調(diào)現(xiàn)現(xiàn)場場服服務(wù)務(wù)的的重重要要性性，，都都不不過過分分?！，F(xiàn)場場接接待待中中心心須須精精心心設(shè)設(shè)計計與與施施工工，，體體現(xiàn)現(xiàn)出出檔檔次次與與品品位位；；現(xiàn)現(xiàn)場場接接待待與與服服務(wù)務(wù)須須體體現(xiàn)現(xiàn)人人性性化化與與尊尊崇崇感感；；所所有有銷銷售售物物料料的的品品質(zhì)質(zhì)均均應(yīng)應(yīng)力力求求完完美美。。銷售售中中心心引入入科科技技智智能能化化理理念念，，如如：：電電子子區(qū)區(qū)域域沙沙盤盤、、互互動動墻墻等等高高科科技技產(chǎn)產(chǎn)品品輔輔助助銷銷售售IPAD作為為置置業(yè)業(yè)顧顧問問銷銷售售道道具具，，提提升升項項目目整整體體形形象象銷售售物物料料通過過銷銷售售中中心心的的豪豪華華裝裝修修，，傳傳遞遞項項目目品品質(zhì)質(zhì)本策策略略執(zhí)執(zhí)行行思思路路：：樣板板展展示示區(qū)區(qū)及及現(xiàn)現(xiàn)場場包包裝裝3樓設(shè)設(shè)置置為為精精裝裝樣樣板板展展示示區(qū)區(qū)展示示區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)展展出出項項目目各各項項頂頂級級硬硬件件圍擋擋形形象象本策策略略執(zhí)執(zhí)行行思思路路：：宣傳傳物物料料形象象樓樓書書———形象象拔拔高高，，建建立立項項目目調(diào)調(diào)性性，，圈圈定定目目標(biāo)標(biāo)客客群群，，找找到到階階層層認(rèn)認(rèn)同同感感。。產(chǎn)品品白白皮皮書書———產(chǎn)品品優(yōu)優(yōu)勢勢精裝裝““V7”重重點點宣宣導(dǎo)導(dǎo)，加加深深客客戶戶對對產(chǎn)產(chǎn)品品的的了了解解，，通通過過產(chǎn)產(chǎn)品品的的核核心心競競爭爭優(yōu)優(yōu)勢勢，，夯夯實實項項目目的的地地標(biāo)標(biāo)形形象象。。其他——教育投資價值值手冊、折頁頁、VCR等。本策略執(zhí)行思思路：2012年1月上旬，售房房部完工并交交付使用；2012年2月下旬，景觀觀示范區(qū)完工工并交付使用用；2012年3月上旬，樣板板間完工并交交付使用；A棟2012年2月底取得預(yù)售售許可證；B棟預(yù)計2012年10月取得預(yù)售證證；C棟預(yù)計2012年12月取得預(yù)售證證。項目工程節(jié)點點回顧項目全盤推售售策略將緊密密聯(lián)系A(chǔ)、B、C棟各自推售節(jié)節(jié)奏，首期以A棟精裝產(chǎn)品亮亮相，全面提提升項目形象象價值，為BC棟清水產(chǎn)品奠奠定溢價基礎(chǔ)礎(chǔ)。拉長A棟產(chǎn)品持續(xù)銷銷售期，并使使其與BC棟形成不同產(chǎn)產(chǎn)品線搭配推推售，以此促促進(jìn)BC棟高溢價銷售售。從而在項目高端形象象建立及品牌牌資產(chǎn)累積的的同時，實現(xiàn)現(xiàn)利潤最大化化。項目全盤推售售策略競品項目推售售節(jié)點回顧結(jié)合項目區(qū)域域內(nèi)競品項目目最新推售節(jié)節(jié)點和本項目目工程節(jié)點綜綜合考慮，項項目首批次房房源推售應(yīng)避避開競品推售售放量集中時時期，于項目目樣板示范區(qū)區(qū)完全開放，，整體價值充充分呈現(xiàn)后，，并搶在2012年春節(jié)房交會會之前，奏響響首篇樂章，，利于后期保保持市場聲音音。競品名稱戶型區(qū)間新推售節(jié)點2012年推售體量預(yù)估南方東銀ARC中央廣場26-422012.36.4金融街金悅城66-1052012.38.9隆鑫天雨方48-1022011.128.1融匯國際溫泉城44-1042012.45.12012.42012.112013.12013.32013.72013.9A棟開盤A棟清盤消化周期12個月B棟開盤B棟清盤消化周期3個月C棟首批次開盤C棟清盤C棟二批次開盤消化周期7個月總消化周期：：18個月（2012年4月-2013年9月）項目全盤推售售預(yù)排計劃方案目錄CONTENT02展望2012節(jié)點梳理產(chǎn)品梳理營銷目標(biāo)競爭分析營銷策略A棟營銷執(zhí)行計計