標(biāo)桿房地產(chǎn)城市綜合體運營報告

城市綜合體運營品控中心坂田舊改項目布吉金稻田項目555新天地項目南聯(lián)項目中航城華潤萬象城金地崗夏村改造體量大、兼容“商業(yè)、住宅、酒店、寫字樓、會展、餐飲、娛樂”多種功能于一體的復(fù)合型形態(tài)的建筑群體。這種建筑群體在不同的功能空間之間建立一種相互依存、價值互補的依存關(guān)系，并與城市景觀和交通相協(xié)調(diào)，從而形成一個功能復(fù)合、高效、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體——城市綜合體深圳城市化發(fā)展，未來我們將面臨更多的城市綜合體類的復(fù)合形態(tài)我們必須要面對的問題城市綜合體城市綜合體是指城市中的居住、商務(wù)辦公、購物、文化、娛樂、游憩等各種城市物業(yè)功能復(fù)合，互為作用、互為價值鏈的空間、文化意識形態(tài)高度集中的街區(qū)群體。城市綜合體不同于城市中心密集的建筑群體，他具備完整的城市街區(qū)的特質(zhì)，是建筑群體向城市空間巨型化、城市價值復(fù)合化、城市功能集約化的結(jié)果，同時，城市綜合體通過街區(qū)的關(guān)系，與外部空間有機結(jié)合，交通系統(tǒng)有效聯(lián)系，延展城市的空間價值。城市綜合體的特征123456789高可達性高密度、集約性整體統(tǒng)一性功能復(fù)合性土地使用均衡性空間的連續(xù)性內(nèi)外部關(guān)系完整性強大的對外輻射型升值價值深圳城市綜合體的發(fā)展周邊環(huán)境問題道路系統(tǒng)問題功能搭配問題停車系統(tǒng)問題周邊環(huán)境問題道路系統(tǒng)問題功能搭配問題周邊環(huán)境問題功能搭配問題。。。。城市綜合體隨著深圳城市化發(fā)展，其輪廓已經(jīng)越來越清晰國貿(mào)地王中信城市廣場中航城萬象城深圳城市綜合體的發(fā)展離不開城市化發(fā)展進程城市化發(fā)展“一個城市只有一個中心”廣州-北京路重慶-解放碑北京-西單上海-南京路“一個城市只有一個中心”，上世紀(jì)90年代，這些中心發(fā)展的輝煌恰好應(yīng)證了這種說法，然而，城市在發(fā)展，這些中心還能適應(yīng)不斷增長的發(fā)展需求嗎？上海由一個中心向多個中心發(fā)展上海-淮海路上海-人民廣場上海-陸家嘴上海-徐家匯上海-虹橋上海南京路城市化發(fā)展北京西單的核心地位正逐步被國貿(mào)CBD取代城市化發(fā)展城市市化化多多核核發(fā)發(fā)展展是是必必然然趨趨勢勢深圳圳城城市市發(fā)發(fā)展展呈呈線線性性布布置置，，其其發(fā)發(fā)展展結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)正正是是根根據(jù)據(jù)深深圳圳市市狹狹長長的的地地形形特特性性，，采采用用國國際際上上先先進進的的““城城市市多多核核結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)””的的發(fā)發(fā)展展理理論論而而規(guī)規(guī)劃劃的的東部組團中部組團西部組團深圳圳城城市市化化發(fā)發(fā)展展深圳圳商商城城市市化化的的擴擴張張與與發(fā)發(fā)展展得得益益于于交交通通的的規(guī)規(guī)劃劃與與發(fā)發(fā)展展深圳圳城城市市化化發(fā)發(fā)展展未來來深深圳圳可可能能面面臨臨的的城城市市綜綜合合體體形形態(tài)態(tài)城市核心區(qū)城市次中心城市綜合體核心心區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)的的城城市市綜綜合合體體、、次次中中心心的的綜綜合合體體、、核核心心區(qū)區(qū)和和次次中中心心間間的的綜綜合合體體城市市綜綜合合體體的的開開發(fā)發(fā)與與運運營營定位位需需滿滿足足的的目目標(biāo)標(biāo)：：1、符符合合城城市市整整體體發(fā)發(fā)展展要要求求，，符符合合政政府府控控規(guī)規(guī)要要求求2、具具有有鮮鮮明明特特色色，，體體現(xiàn)現(xiàn)項項目目地地段段價價值值3、符符合合市市場場要要求求，，實實現(xiàn)現(xiàn)整整體體開開發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營營目目標(biāo)標(biāo)城市市綜綜合合體體的的開開發(fā)發(fā)與與運運營營定位位依依據(jù)據(jù)：：定位依據(jù)123456城市和區(qū)域市場城市化發(fā)展經(jīng)濟和人口狀況城市和區(qū)域地理環(huán)境歷史、文化、民俗、民情政府規(guī)劃及功能定位城市市綜綜合合體體的的開開發(fā)發(fā)與與運運營營霍金金斯斯““消消費費者者決決策策過過程程模模型型””城市市綜綜合合體體的的開開發(fā)發(fā)與與運運營營三位位一一體體定定位位方方法法城市市綜綜合合體體———商業(yè)業(yè)形形態(tài)態(tài)定定位位核心心商商業(yè)業(yè)形形態(tài)態(tài)家庭庭服服務(wù)務(wù)家庭庭時時尚尚家庭庭娛娛樂樂輔助助商商業(yè)業(yè)形形態(tài)態(tài)家庭庭休休閑閑品品家庭庭必必需需品品家庭庭生生活活類類城市市綜綜合合體體———商業(yè)業(yè)形形態(tài)態(tài)定定位位城市市綜綜合合體體——商業(yè)形形態(tài)構(gòu)構(gòu)成5-10%其他服服務(wù)20-25%餐飲30-35%商業(yè)零零售30-40%休閑、、娛樂樂、酒酒店城市綜綜合體體——商業(yè)零零售業(yè)業(yè)態(tài)按照零零售業(yè)業(yè)飽和和理論論，只只有在在零售售飽和和度大大于平平均值值的前前提下下，才才有在在商圈圈開設(shè)設(shè)集中中商業(yè)業(yè)的可可能（（臨街街商業(yè)業(yè)不計計入））零售飽飽和理理論公公式：：IRS=C*RE/RFC：潛潛在在客戶戶數(shù)量量RE：人人均消消費支支出RF：營營業(yè)面面積城市綜綜合體體——商業(yè)零零售業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)零零售業(yè)業(yè)態(tài)商商業(yè)規(guī)規(guī)模的的設(shè)定定城市綜綜合體體——商業(yè)零零售業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)零零售業(yè)業(yè)態(tài)極極限規(guī)規(guī)模測測算表表銷售額額=購物概概率*人口*人均零零售開開支商業(yè)面面積=銷售額額/單位面面積營營業(yè)額額購物概率測測算公式選選用赫夫模模型公式：：A=S/DijjaMijbS/DjaijbS/DjaijbPij=Aij為商店J對消費者I的吸引力；；Sja為商店J的規(guī)模；Dijb為消費者I到商店J的距離或時時間；Pij為消費者I到商店J的規(guī)模購物物的概率；；城市綜合體體——商業(yè)零售業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)零售業(yè)業(yè)態(tài)引力模模型商業(yè)街分析析需要解決決的核心問問題1、商業(yè)街的的長度和寬寬度2、商業(yè)街的的輻射半徑徑3、商業(yè)街與與平行干道道的距離城市綜合體體——商業(yè)街東京商業(yè)街街長度一般般為600-1200M，平均880M；商業(yè)街輻輻射半徑為為250-650M，平均輻射射半徑為420M東京商業(yè)街街長度一般般為600-1200M，平均880M；商業(yè)街輻輻射半徑為為250-650M，平均輻射射半徑為420M東京商業(yè)街街平均寬度度城市綜合體體——商業(yè)街城市綜合體體——商務(wù)城市綜合體體的商務(wù)辦辦公容量一一般受城市市化發(fā)展的的影響，而而人均辦公公面積受區(qū)區(qū)域的主導(dǎo)導(dǎo)功能和區(qū)區(qū)域的重要要性程度的的影響城市綜合體體——商務(wù)城市綜合體體的商務(wù)辦辦公面積需需要考慮的的內(nèi)容1、城市商務(wù)務(wù)物業(yè)供給給總量和供供給結(jié)構(gòu)2、城市商務(wù)務(wù)物業(yè)需求求總量和需需求結(jié)構(gòu)3、城市商務(wù)務(wù)物業(yè)供給給矛盾分析析4、城市未來來供需發(fā)展展趨勢（預(yù)測就業(yè)業(yè)人口和人人均辦公面面積，通過過租賃活動動和市場吸吸納量預(yù)測測未來市場場需求）5、確定城市市綜合體對對城市中心心商務(wù)的分分流指數(shù)5、中心商務(wù)務(wù)的高度指指數(shù)確定綜綜合體最終終的商務(wù)容容量城市綜合體體——酒店城市綜合體體的酒店規(guī)規(guī)模估算E=N*P*L/（T*K）E：酒店的床床位數(shù)N：全年的旅旅客人數(shù)P:住宿旅客比比例L:平均住宿天天數(shù)T:全年可逗留留天數(shù)K:床位的利用用率城市綜合體體運營的價價值酒店商務(wù)辦公商業(yè)公寓住宅資源平臺商務(wù)租客提升品質(zhì)高消費人流旅游租客商務(wù)消費人流住家消費人流提升品質(zhì)資源平臺提升品質(zhì)商務(wù)消費人流商旅消費人流城市綜合體體的運營價價值主要取取決于人流流價值鏈城市綜合體體運營的價價值城市綜合體體的綜合開開發(fā)價值鏈鏈矩陣強烈弱或不確定中立潛在市場沖突城市綜合體體運營的價價值城市綜合體體的綜合評評價體系基礎(chǔ)評價指標(biāo)輔助評價指標(biāo)華潤萬象城城城市綜合合體運營的的思考一期二期華潤萬象城城作為城市市核心區(qū)城城市綜合體體項目為什什么一期項項目開發(fā)會會會選擇商商業(yè)和寫字字樓？中航城城城市綜合合體運營營的思考考同樣處于于城市核核心區(qū)的的中航城城城市綜綜合體項項目為什什么一期期項目開開發(fā)會選選擇寫字字樓而不不是商業(yè)業(yè)？龍崗南聯(lián)聯(lián)港臺項項目城市市綜合體體運營的的思考龍崗南聯(lián)聯(lián)港臺項項目處于于城市次次級中心心區(qū)的輻輻射地帶帶，125萬的總建建面，一一期啟動動以住宅宅為主？？商業(yè)辦公商務(wù)公寓住宅酒店公寓周邊高檔檔公寓眾眾多住宅高檔住宅宅缺失，，中高檔檔住宅眾眾多酒店五星級酒酒店林立立辦公地王大廈廈等甲級級寫字樓樓匯聚商務(wù)CFD帶來大量量高等級級商務(wù)人人士商業(yè)缺乏有影影響力的的商業(yè)形形態(tài)華潤萬象象城酒店商務(wù)辦公商業(yè)公寓住宅資源平臺商務(wù)租客提升品質(zhì)高消費人流旅游租客商務(wù)消費人流住家消費人流提升品質(zhì)資源平臺提升品質(zhì)商務(wù)消費人流商旅消費人流商業(yè)辦公商務(wù)公寓住宅酒店公寓周邊高檔公寓眾多住宅高檔住宅缺失，中高檔住宅眾多酒店上海賓館等酒店檔次不高辦公寫字樓眾多，但檔次低商務(wù)商務(wù)氣氛濃厚商業(yè)商業(yè)以中高檔為主，但本項目商業(yè)區(qū)位并不理想中航城酒店商務(wù)辦公商業(yè)公寓住宅資源平臺商務(wù)租客提升品質(zhì)高消費人流旅游租客商務(wù)消費人流住家消費人流提升品質(zhì)資源平臺提升品質(zhì)商務(wù)消費人流商旅消費人流商業(yè)辦公商務(wù)公寓住宅酒店公寓公寓少住宅住宅項目多，，酒店少，檔次低辦公寫字樓少，且且檔次低商務(wù)商務(wù)氣氛淡薄薄商業(yè)臨近五洲風(fēng)情情MALL龍崗南聯(lián)港臺臺項目酒店商務(wù)辦公商業(yè)公寓住宅資源平臺商務(wù)租客提升品質(zhì)高消費人流旅游租客商務(wù)消