西安2015年知名地產(chǎn)項目前期策劃報告(案例分析)

XX地產(chǎn)西安項目區(qū)位解讀地塊簡析2品牌開發(fā)商發(fā)展沿革51典型項目分析4目錄市場環(huán)境解析31區(qū)位解讀>>鐘樓迎賓大道三環(huán)路二環(huán)路機場高速經(jīng)開區(qū)經(jīng)開龍頭，行政核心，西安，保利王者來襲！項目位于經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，屬城北核心發(fā)展區(qū)域，城市近郊，行政新區(qū)，距主城區(qū)約5.5公里西安經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)位于西安唐皇城以北，由中央商務(wù)區(qū)、出口加工區(qū)、涇渭新城、草灘生態(tài)產(chǎn)業(yè)園等四個功能園區(qū)組成，規(guī)劃總面積106平方公里。作為城市新中心的開發(fā)區(qū)中心區(qū)，距西安市老城中心5.5公里，距西安鐵路客、貨運站5公里，距西安國際航空港僅15分鐘車程。本項目位于經(jīng)開區(qū)中心位置、城市中軸線未央路上，五分鐘內(nèi)可達區(qū)域城市運動公園（800畝）、張家堡廣場（400畝）市政府、市委、城北客運站等重大公建設(shè)施。西安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是關(guān)中—天水經(jīng)濟區(qū)目前規(guī)模最大、資金最密集、技術(shù)含量最高的制造業(yè)聚集區(qū)。西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)曲江旅游度假開發(fā)區(qū)浐灞生態(tài)區(qū)市中心（鐘樓）

經(jīng)開區(qū)

12公里至長樂門18公里至新行政中心

15公里至曲江25公里至兵馬俑

5.5公里至鐘樓2公里至城北客運站市政府鐘樓城北客運站25公里至兵馬俑

5分鐘至新行政中心30公里至機場經(jīng)濟開發(fā)區(qū)地理位置西安經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)成立國務(wù)院批準為國家級開發(fā)區(qū)

2000年2月

1993年

設(shè)立西北首家國家級出口加工區(qū)功能試點的國家級出口加工區(qū)

2006年12月

2002年6月成為首批國家新型工業(yè)化產(chǎn)業(yè)示范基地西安市委、市政府將北遷至經(jīng)開區(qū)

2010年10月

2010年2月成為全國首批開展保稅物流區(qū)域發(fā)展歷程經(jīng)開區(qū)經(jīng)過近20年的發(fā)展以及市政中心的北遷，已成為產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟、政治為主的復(fù)合型城市新中心。成立時間：1993年區(qū)域組成：中心區(qū)、涇渭工業(yè)園、草灘生態(tài)產(chǎn)業(yè)園和出口加工區(qū)四個功能園區(qū)組成。規(guī)劃面積：71.06平方公里區(qū)域內(nèi)企業(yè)：截至2011年末，全區(qū)共引進工業(yè)項目600余項，注冊登記各類企業(yè)3000余個，其中

境外世界500強企業(yè)26個、國有大型中央企業(yè)14個、國內(nèi)行業(yè)龍頭企業(yè)60余個。工業(yè)產(chǎn)業(yè)制造加工基地現(xiàn)代城市新區(qū)新的城市規(guī)劃將打破原有工業(yè)產(chǎn)業(yè)基地的格局，重新定義為以行政、發(fā)展、交通、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)配套、高尚人居中心為主的現(xiàn)代化新都市。區(qū)域定位發(fā)展中心行政中心商業(yè)中心高尚人居中心產(chǎn)業(yè)配套中心交通中心經(jīng)開六大定位根據(jù)西安新的規(guī)劃調(diào)整方案，經(jīng)開區(qū)原有中心區(qū)被賦予了新的城市功能，原有中心區(qū)按照工業(yè)區(qū)的發(fā)展布局進行開發(fā)建設(shè)，與新的發(fā)展定位不相適應(yīng)，也無法承載新的城市功能。新的城市規(guī)劃中明確指出區(qū)域工業(yè)職能向外轉(zhuǎn)移，原有中心區(qū)被賦予現(xiàn)代城市新區(qū)的定位.新一輪西安城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃重新定義經(jīng)開區(qū)為：行政中心、發(fā)展中心、交通中心、商業(yè)中心、高尚人居中心、產(chǎn)業(yè)配套中心，將逐步打破以工業(yè)產(chǎn)業(yè)職能定位的形象。關(guān)中—天水經(jīng)濟區(qū)包括陜西省西安、銅川、寶雞、咸陽、渭南、楊凌、商洛（部分區(qū)縣）和甘肅省天水所轄行政區(qū)域，面積7.98萬平方公里。關(guān)中-天水經(jīng)濟區(qū)作為我國西部大開發(fā)的三個重點區(qū)域之一，在全國具有獨特地位和優(yōu)勢。西安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是關(guān)中—天水經(jīng)濟區(qū)目前規(guī)模最大、資金最密集、技術(shù)含量最高的制造業(yè)聚集區(qū)。根據(jù)規(guī)劃，西安經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)將打造“關(guān)中-天水經(jīng)濟開發(fā)區(qū)”的核心產(chǎn)業(yè)區(qū)，建設(shè)成為西安國際化大都市的新中心，其輻射范圍包括“關(guān)中-天水經(jīng)濟開發(fā)區(qū)”以及周邊：

向北輻射陜北的延安、榆林地區(qū)；

向西輻射甘肅省的平?jīng)?、慶陽和隴南地區(qū)；

向南輻射陜南的漢中、安康地區(qū)。西安經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)發(fā)展遠景作為“關(guān)中—天水經(jīng)濟帶”的腹心位置，經(jīng)開區(qū)將成為西安未來城市發(fā)展北向的門戶；經(jīng)開區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值呈穩(wěn)步增長，規(guī)模以上工業(yè)增加值與總產(chǎn)值快速增長，目前工業(yè)總量已躍居西安首位。2011年，西安經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)完成：工業(yè)總產(chǎn)值920億元，增長40.46%，占全市的1/3；規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值655億元，增長56%；規(guī)模以上工業(yè)增加值150億元，增長25%，總量全市第一；“十一五”期間，西安經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)主要經(jīng)濟指標連續(xù)保持35%以上的高速增長。在規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值和規(guī)模以上工業(yè)增加值這兩個最能反映區(qū)域工業(yè)水平的指標上，經(jīng)開區(qū)總量已位居全市第一。中央商務(wù)區(qū)出口加工區(qū)涇渭工業(yè)園草灘生態(tài)產(chǎn)業(yè)區(qū)經(jīng)開區(qū)目前已將區(qū)域整體規(guī)劃為：中央商務(wù)區(qū)出口加工區(qū)草灘生態(tài)產(chǎn)業(yè)區(qū)涇渭工業(yè)園產(chǎn)業(yè)布局及經(jīng)濟經(jīng)開區(qū)目前已完成對于區(qū)域的四大園區(qū)布局，而經(jīng)濟的穩(wěn)步增長也使經(jīng)開區(qū)成為西安市經(jīng)濟發(fā)展的重要一極北客站火車站本案目前區(qū)域外部擁有較為成熟的路網(wǎng)體系，項目周邊道路也已基本完善，駕車出行便利，存在軌道交通利好城市運動公園鳳城九路鳳城十路未央路文景路項目地塊區(qū)域內(nèi)軌道交通體系：地鐵2號線已于2011.9.16年開通，地鐵4號線將于2012年動工建設(shè)項目緊鄰地鐵2號線，城市鐵路交通便利。北起西安北客站，向南沿未央路、長安大街直達長安區(qū)，是貫通西安城市南北的大動脈2012年～2016年：四號線工程(航天基地～草灘)長36.3公里區(qū)域內(nèi)交通體系：道路體系已經(jīng)基本完善，公共交通便利；項目西側(cè)為未央路，城市中軸線；項目、南北分別為鳳城九、十路，路況較好，出行方便；項目東側(cè)秦川路正在改建區(qū)域內(nèi)軌道交通體系：西安市城北客運站已于2012年投入使用西安北客站于2008年9月19日正式開工建設(shè)，分三場18站臺34線，設(shè)計南北兩座客運站房及站前廣場，南主北輔；建成后將是亞洲最大的火車站。直通機場高速交通配套1995年開建的的西安未未央湖游游樂園是是以集休休閑、娛娛樂為一一體的現(xiàn)現(xiàn)代大型型游樂園園，占地地近千畝畝，其中水域域面積480畝，是西西北最大大的人工工湖。占地近500畝的張家家堡廣場場改造完完成，擬擬建成有有較高文文化品位位的、生生態(tài)良好好的、環(huán)環(huán)保意識識較強的的“都市市森林公公園”，，以提升區(qū)區(qū)域的整整體價值值和城市市形象。。坐落于城城北文景景路與鳳鳳城三路路交匯處處的文景景公園，，占地面積積172畝，已于于2004年9月開園。。占地約800畝（含運運動主、、副館））的西安安城市運運動公園園，是1996年西安市市委市政政府為迎迎接全國國第四屆屆城市運運動會決決定興建建的一處處大型綜綜合性體體育項目目，是一一個以球球類運動動為主兼兼具休閑閑、游憩憩功能的的生態(tài)型型運動主主題公園園。區(qū)內(nèi)擁有有四大公公園，800畝主題公公園，500畝張家堡堡廣場等等天然綠綠色氧吧吧提升區(qū)區(qū)域人文文價值，，打造生生態(tài)宜居居地休閑配套套張家堡廣廣場城市運動動公園未央湖游游樂園文景公園園分類編號名稱教育1高鐵寨小學(xué)2永豐小學(xué)3團結(jié)小學(xué)4西安醫(yī)學(xué)專修學(xué)院5航空護士職業(yè)學(xué)校6百花村小學(xué)7大明宮小學(xué)8西安中學(xué)9西安市第十七中學(xué)10市高級中學(xué)（在建）公園11文景公園12城市運動公園商業(yè)13沃爾瑪14世紀金花賽高購物中心15人人樂16國美電器17蘇寧電器18華東服裝城4531276市政府市委張家堡商圈891011121317141516181920212223242526272829銀行25商業(yè)銀行26招商銀行27中國銀行28中國建設(shè)銀行29中國郵政儲蓄醫(yī)療19西航醫(yī)院20鳳城醫(yī)院21未央第一醫(yī)院23中醫(yī)醫(yī)院（在建）24西安市急救中心生活配套套區(qū)域內(nèi)教教育、醫(yī)醫(yī)療、商商業(yè)等配配套相對對成熟，，布局集集中，主主要分布布在未央央路沿線線，市政政中心板板塊配套套日漸完完備。行政中心心商圈北客站商商圈鳳城五路路商圈鳳城二路路商圈鳳城二路路、鳳城城五路商商圈發(fā)展展成熟，，行政中中心、北北客站商商圈后程程發(fā)力，，數(shù)個超超大城市市綜合體體項目的的集中供供應(yīng)，專專業(yè)市場場、百貨貨商超、、寫字樓樓、酒店店等物業(yè)業(yè)復(fù)合，，未來區(qū)區(qū)域配套套無法比比擬。商業(yè)配套套首創(chuàng)國際際城42萬商業(yè)體體，英國國洲際旅旅店、日日本伊藤藤洋華堂堂、國美美電器、、真愛投投資集團團、金鷹鷹購物等等強勢入入駐，目前簽簽約商家家過百；；中登文景景時代已已與華潤萬家家簽約；鼎正中央央首府已已與真愛簽約約；海榮海悅悅廣場簽約民生生國際；；500萬平方米米的龍之之夢新城城包括40萬平方米米消費名名品博覽覽中心、、30萬平方米米城市商商業(yè)綜合合體、8家豪華酒酒店、30萬平方米米汽車城城、15萬平方米米機電五五金博覽覽中心，，7萬平方米米燈飾城城、20萬平方米米建材中中心、20萬平方米米家居中中心、7萬平方米米數(shù)碼通通信城。。目前擁有世紀紀金花國際購購物中心，沃沃爾瑪，奧斯斯卡國際影城城等大型業(yè)態(tài)態(tài)，同時經(jīng)開開招商局已經(jīng)經(jīng)確認的華潤萬家，人人人樂，雅荷荷國際中心，，百老匯等項項目，會在未未來2-5年陸續(xù)入住。。目前經(jīng)開區(qū)內(nèi)內(nèi)發(fā)展最為成成熟，商業(yè)及及交通最為發(fā)發(fā)達的區(qū)域，，金融機構(gòu)、餐餐飲娛樂、百百貨購物等不不計其數(shù)；另外，人人樂樂、賽格數(shù)碼碼廣場、中國國聯(lián)通均已簽約進駐；亞洲之最的北北客站建設(shè)將將打開西安對對外的北門，，從此而帶來來的經(jīng)濟、商商業(yè)等都將促促使區(qū)域價值值的衍生。以市政府北遷遷為契機，將將擴大西安發(fā)發(fā)展的輻射面面，西安北部部區(qū)域?qū)⒊蔀闉槌鞘邪l(fā)展新新的增長點，，北向！將成成為西安城市市發(fā)展的主旋旋律。地鐵二號線率率先通車營運運，標志著城城北地鐵時代代的來臨，在在擴大區(qū)域置置業(yè)客戶范圍圍的同時將促促進沿線物業(yè)業(yè)價值更大化化。區(qū)域內(nèi)擁有四四大公園，800畝主題公園，，500畝張家堡廣場場等天然綠色色氧吧提升區(qū)區(qū)域人文價值值，打造生態(tài)態(tài)宜居地。未來城市規(guī)劃劃北向發(fā)展明明確，通過西西咸一體化、、渭北經(jīng)濟開開發(fā)區(qū)擴張等等雙平面帶動動城北區(qū)域配套日漸漸成熟完備、、市政府北遷遷、地鐵開通通營運、產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展各項利利好因素促使使經(jīng)開區(qū)城市市政治經(jīng)濟商商務(wù)中心角色色的發(fā)展，愈愈演愈烈的發(fā)發(fā)展價值潛力力為房地產(chǎn)市市場營造了良良好氛圍；小結(jié)&啟示2地塊簡析>>占地面積195畝（19.5畝為學(xué)校用地）容積率3.8物業(yè)面積（㎡）高層30180273%寫字樓13070820%集中商業(yè)191003%底商108504%合計（㎡）462460從經(jīng)濟指標數(shù)數(shù)據(jù)來看，項項目容積率較較高，分為南南北兩個地塊塊，規(guī)模大，，可樹立品質(zhì)質(zhì)規(guī)模大盤形形象項目位置：保保利鳳城十路路項目位于西西安市經(jīng)濟技技術(shù)開發(fā)區(qū)鳳鳳城十路薛家家寨村地塊認知鳳城十路未央大道地塊周邊無可可利用景觀，，需在內(nèi)部營營造以提升小小區(qū)品質(zhì)；無無明顯不利因因素影響1.項目北面臨紅紅旗西路，道道路等級較低低。緊鄰地塊塊為凈地，未未來可能為商商品房社區(qū)。。3.項目南為萬科科金域華府開開發(fā)用地及其其他待開發(fā)用用地。4.項目西面臨城城市主干道未未央路，昭示示性較好，目目前正在進一一步拓寬中。。地鐵口在項項目西面，臨臨街。項目西面項目北面項目南面項目東面2.項目東面為城城中村拆遷安安置樓及在建建工地，對項項目形象稍有有影響。規(guī)劃劃路暫未動工工。地塊四界地鐵：項目占占據(jù)地鐵站口口，雙地鐵提提升地塊價值值；市政中心：項項目屬于張家家堡市政中心心板塊，地段段價值高；運動公園：與與張家堡廣場場和城市運動動公園直線距距離不超過1000米，資源占有有性強保利品牌：保保利地產(chǎn)成熟熟品牌價值需需要在西安得得以傳遞配套：：自身身的商商業(yè)配配套，，并且且可享享受張張家堡堡商圈圈配套套，及及首創(chuàng)創(chuàng)國際際城、、匯通通太古古城后后期強強勢商商業(yè)配配套產(chǎn)品優(yōu)優(yōu)勢：：保利利多年年房地地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)經(jīng)驗，，深入入研究究人居居習(xí)慣慣，必必將呈呈現(xiàn)具具有競競爭力力的優(yōu)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)品；；價值挖挖掘本項目目資源源價值值巨大大，擁擁有地地鐵、、市政政、配配套、、城市市運動動公園園等區(qū)區(qū)域所所有強強勢資資源，，同時時包括括保利利的品品牌價價值，，項目目自身身價值值在區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)獨占占鰲頭頭、無無與倫倫比。。3市場環(huán)環(huán)境解解析>>調(diào)控政政策對對商品品房成成交價價格影影響甚甚微，，但對對成交交量抑抑制較較為明明顯，，2012年全市市成交交量走走勢優(yōu)優(yōu)于2011年，成成交價價格較較去年年稍低低調(diào)控調(diào)控調(diào)控宏觀市市場城北區(qū)區(qū)域成成交價價格處處全市市中等等水平平，隨隨著全全市發(fā)發(fā)展重重心北北移，，區(qū)域域內(nèi)土土地升升值潛潛力巨巨大受政策策影響響，2011年二月月西安安土地地市場場現(xiàn)零零成交交；地方政政策受受財政政影響響，2011年6月至11月出讓讓大量量土地地；調(diào)控致致使開開發(fā)商商資金金鏈趨趨近，，采取取保守守拿地地策略略，2011年9月-11月成交交量觸觸底；；自2011年12月始，，土地地市場場呈回回暖之之勢且且成交交量趨趨于維維穩(wěn)；；近年城城東、、城南南、城城北三三區(qū)域域成土土地市市場熱熱點區(qū)區(qū)域，，城內(nèi)內(nèi)區(qū)域域可用用地資資源愈愈顯稀稀缺；；全市范范圍內(nèi)內(nèi)來看看，城城北區(qū)區(qū)域成成交價價格處處于全全市中中低水水平；；隨著市市政府府北遷遷、地地鐵二二號線線運營營，北北客站站投入入運營營，全全市發(fā)發(fā)展重重心將將發(fā)生生北移移，屆屆時城城北區(qū)區(qū)域土土地升升值潛潛力巨巨大土地市市場近年經(jīng)經(jīng)開區(qū)區(qū)成全全市主主力成成交區(qū)區(qū)域，，成交交量居居全市市第一一，但但成交交價格格依然然處于于全市市較低低水平平今年來來城北北區(qū)域域成為為全市市主力力成交交區(qū)域域，其其中經(jīng)經(jīng)開區(qū)區(qū)域近近15個月成成交面面積高高達308萬平米米，穩(wěn)穩(wěn)居全全市第第一；；經(jīng)開區(qū)區(qū)成交交區(qū)域域處于于全市市低位位，發(fā)發(fā)展?jié)摑摿蘧薮?；；?7個月成成交情情況來來看，，限購購后對對經(jīng)開開總成成交量量影響響較小小。主主要原原因在在于2011年6月大量量城改改低價價入市市拉升升整個個區(qū)域域成交交量；；隨后后全區(qū)區(qū)域成成交量量下滑滑，直直至2012年1月成成交交量量觸觸底底后后成成反反彈彈趨趨勢勢。。區(qū)域域市市場場隨著著首首創(chuàng)創(chuàng)、、經(jīng)經(jīng)發(fā)發(fā)、、萬萬科科等等品品牌牌開開發(fā)發(fā)商商布布局局城城北北，，西西安安經(jīng)經(jīng)開開區(qū)區(qū)已已然然進進入入品品牌牌競競爭爭時時代代項目名稱推售階段推售產(chǎn)品核心賣點依托資源萬科金域華府在售高層、小高層品牌物業(yè)產(chǎn)品城運公園地鐵二號線首創(chuàng)國際城在售高層小高層品牌規(guī)模豐富產(chǎn)品線地鐵二號線北客站白樺林間在售高層別墅品牌品質(zhì)地鐵二號線承運公園市政府匯通太古城在售高層地鐵規(guī)模地鐵二號線北客站榮華北經(jīng)城在售高層配套交通市政府萬科賽高悅府待售綜合體配套物業(yè)品牌交通自身配套匯通太古城首創(chuàng)國際城萬科金域華府白樺林間榮華北經(jīng)城萬科賽高悅府區(qū)域競爭爭區(qū)域內(nèi)內(nèi)競品品供應(yīng)應(yīng)主要要以高高層為為主，，均價價集中中在6500-8000元/㎡，萬萬科通通過精精裝實實現(xiàn)較較高溢溢價項目名稱在售產(chǎn)品成交均價（元/㎡）萬科金域華府高層（精裝）9200-9500小高層（精裝）9600-10000多層（精裝）12000-13000首創(chuàng)國際城高層6000-6800公寓（精裝）7000白樺林間高層8500-11000匯通太古城高層6150-7500榮華北經(jīng)城高層7500-7800公寓（毛坯）6500-6800萬科賽高悅府未售——價格140001200011000100009000700080006000匯通太古城萬科金域華府白樺林間榮華北經(jīng)城首創(chuàng)國際城價格13000高層小高層多層公寓成交均均價區(qū)域競競品主主力面面積集集中在在80-120㎡，首首創(chuàng)國國際城城、白白樺林林間推推出部部分大大面積積產(chǎn)品品300以上項目名稱在售產(chǎn)品產(chǎn)品面積（元/㎡）萬科金域華府高層小高層79、89、130多層（精裝）143首創(chuàng)國際城高層75-113200-300公寓（精裝）45-64白樺林間高層130-150180-260匯通太古城高層83-132榮華北經(jīng)城高層90-110公寓（毛坯）49-76萬科賽高悅府未售240以上面積首創(chuàng)國際城萬科金域華府匯通太古城白樺林間402502001801601401208060100榮華北經(jīng)城高層多層公寓成交面面積產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)去化速速度成交總總價未來供供應(yīng)4典型項項目分分析>>匯通太古城首創(chuàng)國際城萬科金域華府白樺林間保億風(fēng)景御園鳳城庭院榮華北經(jīng)城紫薇風(fēng)尚雅荷四季城海璟臺北灣序號項目名稱1萬科金域華府2匯通太古城3白樺林間4首創(chuàng)國際城5榮華北經(jīng)城7雅荷四季城8保億風(fēng)景御園9海璟臺北灣10紫薇風(fēng)尚【項目目目錄】萬科金金域華華府——經(jīng)典，，眾望望所歸歸萬科金金域系系——現(xiàn)身城城市核核心，，坐擁擁稀缺缺景觀觀，以以金品品質(zhì)升升華舒舒居境境界；；從2006年深圳圳第一一座金金域華華府誕誕世，，到2012年西安安萬科科金域域華府府扎根根城北北，萬萬科金金域華華府始始終恪恪守完完美修修煉法法則，，7年13座金域域華府府，城城城歷歷練的的經(jīng)典典配套：：商業(yè)：：世紀紀金花花、沃沃爾瑪瑪、人人人樂樂、國國美、、蘇寧寧、中中聯(lián)家家居、、居然然之家家、龍龍之夢夢商圈圈、王王府井井百貨貨（萬萬科賽賽高樂樂府））；金融融：：中中國國銀銀行行、、建建設(shè)設(shè)銀銀行行、、招招商商銀銀行行等等20余家家金金融融機機構(gòu)構(gòu)；；餐飲飲：：肯肯德德基基、、德德克克士士、、真真愛愛中中國國餐餐館館等等；；教育育：：白白樺樺林林居居幼幼兒兒園園、、西西航航三三校校、、西西航航二二中中；；交通通：：地地鐵鐵二二號號線線、、地地鐵鐵四四號號線線、、高高鐵鐵等等立立體體交交通通，，同同時時周周邊邊通通行行數(shù)數(shù)十十條條公公交交路路線線；；休閑閑：：城城市市運運動動公公園園、、張張家家堡堡廣廣場場、、規(guī)規(guī)劃劃中中的的市市政政公公園園；；賽高高國國際際街街區(qū)區(qū)、、奧奧斯斯卡卡影影城城、、音音悅悅匯匯KTV、真真愛愛KTV等；；酒店店：：洲洲際際酒酒店店（（萬萬科科賽賽高高樂樂府府））、、經(jīng)經(jīng)發(fā)發(fā)會會館館、、名名都都、、唐唐朝朝。?！净A(chǔ)礎(chǔ)信信息息】項目名稱：萬科金域華府位置：未央路與鳳城九路交匯處東北角物業(yè)類型：高層、小高層占地面積：160畝容積率：4.4總建筑面積：48萬平米綠地率：40%戶型：3000戶裝修情況：精裝修物業(yè)：萬科物業(yè)開盤時間：2012.5.6戶型面積區(qū)間：79㎡兩房、89-143㎡三房銷售狀態(tài)：一期在售入住時間：預(yù)計2014年底毗鄰鄰市市政政府府，，位位于于城城北北中中央央核核心心位位置置周邊邊路路網(wǎng)網(wǎng)發(fā)發(fā)達達，，地地鐵鐵上上蓋蓋，，交交通通便便捷捷周邊邊生生活活配配套套目目前前較較為為匱匱乏乏，，但但此此區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展迅迅速速新亞亞洲洲美美學(xué)學(xué)園園林林，，幸幸福福舒舒居居很很自自然然。。獨獨創(chuàng)創(chuàng)四四季季園園林林，，無無障障礙礙風(fēng)風(fēng)雨雨連連廊廊、、泛泛大大堂堂以以及及半半室室外外活活動動場場地地經(jīng)開開區(qū)區(qū)核核心心區(qū)區(qū)域域/品牌牌開開發(fā)發(fā)商商/精裝裝修修/萬科科品品牌牌，，金金域域系系列列城城北北打打造造舒舒適適社社區(qū)區(qū)【屬性性及及定定位位】組團團規(guī)規(guī)劃劃布布局局，，48萬平平米米質(zhì)質(zhì)感感精精裝裝社社區(qū)區(qū)，，根根據(jù)據(jù)地地塊塊自自身身條條件件分分三三期期開開發(fā)發(fā)規(guī)劃——項目整體規(guī)劃劃受地塊分割割限制，進行行組團式單獨獨設(shè)計與規(guī)劃劃；開發(fā)節(jié)奏：項項目一期以高高層+小高層入市，，率先開發(fā)西西地塊，實現(xiàn)現(xiàn)搶先開發(fā)；；規(guī)劃亮點：整整個社區(qū)體現(xiàn)現(xiàn)人性化設(shè)計計，為避免未未央路噪音影影響，項目住住宅樓棟退后后紅線130米，為保證樓樓棟采光和景景觀視野，項項目一期北邊邊樓棟與紅線線距離保持在在17米左右?！菊w規(guī)劃】一期二期三期【景觀設(shè)設(shè)計】首創(chuàng)““幸福福系””景觀觀理念念，從從客戶戶需求求出發(fā)發(fā)，為為老幼幼定制制園林林，首首創(chuàng)新新亞洲洲美學(xué)學(xué)園林林，突突出業(yè)業(yè)主參參與性性老年人戶外劇場0-2歲兒童活動區(qū)3-5歲兒童活動區(qū)老年人活動區(qū)園林——首創(chuàng)新新亞洲洲美學(xué)學(xué)園林林，““幸福福系””景觀觀理念念設(shè)計理理念——根據(jù)西西北地地方情情況，，通過過高低低樹木木的巧巧妙結(jié)結(jié)合，，減少少西北北風(fēng)、、西曬曬、沙沙塵等等天氣氣對社社區(qū)造造成的的影響響。設(shè)計亮亮點：：社區(qū)區(qū)園林林強調(diào)調(diào)人的的參與與性，，結(jié)合合人體體條件件，對對園林林進行行相應(yīng)應(yīng)的處處理，，0-2歲兒童童活動動區(qū)主主要以以德國國進口口塑膠膠地面面為主主，3-5歲兒童活動動區(qū)以玩具具小品為主主，同時整整個老人活活動區(qū)貫穿穿其中，既既能讓老人人鍛煉身體體又方便照照顧孩子。?！井a(chǎn)品品質(zhì)】項目一期位位于項目西西側(cè)的1#-8#，79-143㎡6種戶型共計計800套房源，以以三室產(chǎn)品品為主，主主力戶型為為89平米全裝三三房，以U8人體工學(xué)全全裝修，最最大化提升升空間使用用率；項目一期2#、4#樓為6層多層房源源，1T2戶，戶型面面積為143㎡三房；1#、3#、5#樓位2梯4戶設(shè)計，樓樓高33層；16#、7#、8#樓位1梯2戶設(shè)計，樓樓高15到28層；【銷售情況】2012年初項目通通過外展進進行登記，，先后鋪排排11個外展，其其中城北賽賽高效果尤尤佳；截止止開盤時間間，共登記記11000組客戶；；2012年4月13-16萬科六盤盤聯(lián)動，，參與曲曲江房展展會；2012年4月21日項目售售樓部及及景觀示示范區(qū)開開放，當(dāng)當(dāng)日到訪訪客戶、、同行、、媒體大大約3000人，截止24日共計到訪客客戶8000余組；2012年5月4日，實行內(nèi)部部團購，主要要單位有長慶慶油田及其附附屬銀行，累累計團購約168套；2012年5月6日于城運公園園開盤，當(dāng)日日到訪客戶約約1120組，當(dāng)日成功功認購363套；實現(xiàn)銷售售均價9300-9600元/㎡；2012年5月7日至今處于熱熱銷期；西北設(shè)計院、、基準方舟單單位團購由于于價格優(yōu)惠的的原因最終未未能達成，所所以現(xiàn)在項目目6#、8#樓各剩一個單單元，現(xiàn)處于于排號階段，，約7月份開盤；后期將在2012年9月份推出項目目二期。12345678大約剩余36套大約剩余50套戶型面積配比兩室79㎡10%三室80㎡、130㎡88%四室143㎡2%成交價格：：多層12000-13000;高層:9000-9500;小高層:9500-100002012.1月2012.4.212012.5.6.世聯(lián)進場，，前期推廣廣展開，推推廣渠道為為外展和巡巡展售樓中心開開放，前三三日來訪客客戶超過8000人第一期蓄水水開始，排排號方式為為交一萬返返三萬，5月6日開盤，截截止開盤蓄蓄水1500組，推出800套房源，均均價9500-13000開盤成交363套【營銷節(jié)奏】2012.4.13六盤聯(lián)動，，閃耀曲江江房展會2012.5.4單位團購選選房活動2012.6.126#、8#樓各一個單單元共計房房源90套，排號中中【KPI體系】價值點二：：市府圈城市市新核心，，三公園、、雙地鐵凸凸顯區(qū)域價價值KPI體系價值點五：：“幸福系””園林從客客戶需求出出發(fā)，有針針對性的為為老幼定制制園林和活活動場所價值點一：：開發(fā)商實力力及品牌物物業(yè)服務(wù)；；價值點三：：產(chǎn)品自身設(shè)設(shè)計，79㎡-160㎡舒居無可可挑剔價值點四：：U8人體工學(xué)裝裝修體系，，為業(yè)主打打造舒居、、健康的生生活空間位置城北經(jīng)開區(qū)未央路以西，鳳城十一路以北規(guī)模建筑面積:100萬平米，占地面積:400畝產(chǎn)品形式50棟，2梯4戶，32層戶型面積二居90㎡三居133-175㎡客戶工作在北郊，自主，投資客戶銷售狀況項目在售二期，現(xiàn)推出首付一成優(yōu)惠活動銷售均價7150元/㎡左右賣點西安地鐵2號線上最大規(guī)模的高品質(zhì)城市住宅組團配套學(xué)校有：交大經(jīng)發(fā)學(xué)校、西安中學(xué)、西安市66中、張家堡小學(xué)、西航一中、西航四校

娛樂：自建中央公園、歐洲風(fēng)情休閑步行街

商場：項目配備大型商業(yè)配套

周邊商業(yè)有：世紀金花購物廣場、沃爾瑪超市

銀行：中國銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、商業(yè)銀行

醫(yī)院：長安醫(yī)院、西安太和醫(yī)院、鳳城醫(yī)院

點評地鐵2號線北苑站在社區(qū)內(nèi)，大都市繁華氛圍的城市核心組團建筑群【匯通太古城城】整體規(guī)劃：：項目分為四四個地塊，，四期開發(fā)發(fā)，一期10棟高層于2010年5月推出目前前已售罄，，二期13棟高層售罄罄三棟，剩剩余10棟在售，三三期10棟高層，4棟小高層，，4排洋房全部部團購，四四期全部為為商業(yè)，涵涵蓋購物中中心。星級級酒店和寫寫字間及公公寓，暫定定于2013年開發(fā)。項目優(yōu)勢：：緊鄰北客運運站，交通通便利，地地鐵二號線線北苑站入入口直接進進入小區(qū)內(nèi)內(nèi)部，自身身商業(yè)配套套面積近29萬方，包括括星級酒店店、大型商商業(yè)ShoppingMall、歐洲風(fēng)情情商業(yè)步行行街、銀行行、超市、、大型百貨貨商場等。。項目劣勢：：項目自身定定位不是很很明確，開開發(fā)商缺乏乏開發(fā)經(jīng)驗驗，產(chǎn)品普普遍設(shè)計偏偏大，與該該區(qū)域的主主力需求產(chǎn)產(chǎn)品有所錯錯位，四期期配套型商商業(yè)暫定2013年推出，且且尚須一定定時間經(jīng)營營，前期生生活配套較較為不便市場定位：：城北門戶地地帶、地鐵鐵上蓋物業(yè)業(yè)、中央購購物街區(qū)、、都市綜合合體?！疽?guī)劃定位】建筑風(fēng)格：：盡管開發(fā)商商強調(diào)項目目住宅建筑筑上體現(xiàn)著著美國現(xiàn)代代主義風(fēng)格格，但從已已完工的一一期產(chǎn)品上上看，效果果并不令人人滿意，依依舊是較為為普通的現(xiàn)現(xiàn)代簡約風(fēng)風(fēng)格，外墻墻以淡粉色色和米黃色色的涂料混混搭涂抹，，整體檔次次不高。景觀設(shè)計：：沿項目的南南北縱軸打打造一條歐歐式風(fēng)格的的商業(yè)街區(qū)區(qū)連接項目目四個地塊塊，項目整整體采用歐歐式皇家臺臺地園林景景觀設(shè)計，，依據(jù)項目目的地勢建建造一個北北高南低擁擁有1.5米落差的廣廣場。產(chǎn)品特點：：項目以100㎡以上的三三室戶型為為主，強調(diào)調(diào)戶型的居居住尺度，，在房間的的采光和舒舒適度進行行了加強，，保證了所所有戶型客客廳及主要要活動空間間南向，100㎡的兩室戶戶型特別巧巧妙地加強強了空間的的可變性，，使得83㎡的戶型亦亦可完成兩兩房變?nèi)糠康某叨茸冏兓煞孔內(nèi)糠?3㎡三室兩廳兩兩衛(wèi)132㎡【景觀規(guī)劃】項目賣點60×800米中央公園園地鐵北苑站站位于小區(qū)區(qū)內(nèi)皇家臺地商業(yè)街區(qū)幼兒園大型商業(yè)ShoppingMall項目優(yōu)劣勢勢項目優(yōu)勢：：位于城北北市政發(fā)展展熱點區(qū)域域，地鐵口口的城市綜綜合體。項目劣勢：：地鐵穿過過項目，不不能在該區(qū)區(qū)域進行建建設(shè)，使得得居住密度度加大項目總結(jié)：：地鐵口的的城市綜合合體，但居居住舒適度度相比旁邊邊的首創(chuàng)國國際城較差差。在推廣廣上，項目目沒有進行行大面積的的推廣活動動，使得客客戶到訪量量和成交量量不高。匯匯通的房源源主要被西西電團購，，開發(fā)商不不急于資金金回流，故故在當(dāng)下市市場低迷的的時期，不不降價，不不做大規(guī)模模推廣?！井a(chǎn)品品質(zhì)】項目基本信息開發(fā)商西安經(jīng)發(fā)地產(chǎn)有限公司項目位置經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)鳳城九路南側(cè)，明光路西側(cè)占地面積434畝總建筑面積70余萬㎡建筑形態(tài)高層別墅建筑風(fēng)格現(xiàn)代歐式總戶數(shù)4477綠化率40%容積率2.88建筑樓棟及層數(shù)一期6棟高層二期6棟高層三期9棟高層共21棟高層另有100套別墅建筑施工中天建設(shè)集團五建公司景觀設(shè)計上海中房園藝有限公司規(guī)劃設(shè)計/建筑設(shè)計西北設(shè)計院開盤日期一期2010年4月9日【白樺林間】城北行政核心心居住區(qū)。完美交通路網(wǎng)網(wǎng)，道路通達達性好，交通通便利項目配套日趨趨完善ARTDECO建筑采用石材材、真石漆進進行裝飾高品品質(zhì)景觀自然生活，舒舒適而有品位位品牌開發(fā)商打打造城北品質(zhì)質(zhì)大盤核心居住區(qū)/品質(zhì)大盤/品牌開發(fā)商【屬性及定位】項目占地434畝，規(guī)劃有21棟高層建筑和和10棟別墅，兩梯梯四戶設(shè)計；；分三期推售，，一期1#,2#,3#,4#,5#,6#六棟樓。兩個個單元33層2010年4月9日開盤；二期7#,24#,25#,27#,20#,21#，總31~32層，2梯4戶設(shè)計。7#，20#,21#已售罄?，F(xiàn)售售24#25#27#3棟樓。未來還有3期8棟的體量。一期二期三期【總體規(guī)劃】戶型面積區(qū)間梯戶比戶型配比三房130㎡~150㎡2T455%四房180㎡~260㎡2T445%合計：100%目前在售二期期25號樓、24號樓以及27號樓，24號樓總高31層，2梯4戶設(shè)計，戶型型面積為230㎡-260㎡大平層，現(xiàn)現(xiàn)階段購房可可享受一次性性付款享98折，現(xiàn)已去化化近60%。另有25#130-150㎡，27#150~180㎡在售，兩T4戶，33層?，F(xiàn)去化近近30%。三棟樓目整體體剩余1/3的房源。目前前均價8500-11000元/㎡，全款96折、分期98折，按揭99折，預(yù)計2013年年底交房。。白樺林間的戶戶型主要以大大戶型為主，，滿足高端客客戶的需求，，大戶躍層比比較受客戶青青睞242527【產(chǎn)品情況】社區(qū)配套社區(qū)自身配置置大型集中商商業(yè)街、3500㎡社區(qū)會所、、2000㎡幼兒園、公公寓等?；颈緷M足生活需需求。教育：白樺林林居幼兒園、、交大經(jīng)發(fā)發(fā)學(xué)校、交大大經(jīng)發(fā)高中；；

商業(yè)：：陜北紅酒店店、江海肥牛牛白樺林居店店、世家超市市、文景商業(yè)業(yè)街及沁園底底商；銀銀行：中國銀銀行、建設(shè)銀銀行；醫(yī)醫(yī)院：鳳城醫(yī)醫(yī)院、長安醫(yī)醫(yī)院。

小區(qū)區(qū)運用坡地造造景，大堂值值守，配置商商業(yè)街、社區(qū)區(qū)會所、幼兒兒園等周邊配套周邊公交線路路有:227路、228路、228專線、310路、238路、230路、600路、903路、游4等張家堡站下下車向西500米。地鐵線線路：地鐵2號線運動公園園站。交通配套景觀方面，白白樺林間大量量運用了坡地地造景的手法法，利用社區(qū)區(qū)中地勢的自自然起伏，坡坡地的運用帶帶來景觀的起起伏感，讓景景觀層次豐富富起來。通過過茂密的樹林林、起伏的坡坡地，與蜿蜒蜒曲折的道路路營造出深宅宅大院、翠擁擁綠繞，蔭及及百年之感。。景觀配套【配套資源】2009.1120010.2一二三2010.4期間營銷節(jié)點推廣內(nèi)容一誠意登記階段優(yōu)惠：1、意向客戶進行誠意登記并交納誠意金一萬元可獲贈西安城市運動公園運動卡一張；2、所有登記客戶，均可享受一萬元優(yōu)惠（即交一萬抵兩萬）；3、白樺林居業(yè)主再次購買或介紹新客戶購買均可享受驚喜優(yōu)惠。，二排號認籌階段白樺林間處于項目認籌階段，元宵節(jié)認籌的客戶交10000元抵20000元，白樺林居業(yè)主再次購買或介紹新客戶購買有驚喜優(yōu)惠。三一期1-6號樓2010年4月9日開盤1.購買白樺林間可享受5%的房款優(yōu)惠；2.凡到訪白樺林間接待中心客戶即可參與“幸運大轉(zhuǎn)盤”抽獎游戲，享受最高5000元購房優(yōu)惠；3.已簽訂認購書的客戶可參與“幸運撲克牌抽獎”，贏取城運公園充值卡，購房即可輕松奪取健康好禮；此外，每天前30名到訪誠意客戶可獲贈精美盆栽四2010年十月二期開盤兩棟樓一次性付款3%、按揭付款1%的優(yōu)惠，老客戶介紹新客戶成交，新老客戶均可享受額外驚喜大獎。預(yù)計2012年交房五2011年九到十月加推二期4棟樓現(xiàn)階段購房可享受一次性付款享98折。老客戶優(yōu)惠政策：1、老客戶介紹新客戶購房，老客戶獎勵2000元物業(yè)費；2、老客戶再次購房，可在現(xiàn)場優(yōu)惠基礎(chǔ)上再享受1%優(yōu)惠。六2012年前期推出高層房源持續(xù)銷售，零星推出別墅產(chǎn)品，目前別墅剩余僅20套2010.10四2011.9-10月五六【營銷節(jié)奏】城北行政核心心居住區(qū)白樺林間與周周邊的市委、、市政府、經(jīng)經(jīng)開區(qū)委員會會、西安經(jīng)發(fā)發(fā)學(xué)校等。共共同構(gòu)筑了西西安市新的行行政核心居住住區(qū)。實力品牌開發(fā)發(fā)商城北力作作白樺林間開發(fā)發(fā)商西安經(jīng)發(fā)發(fā)地產(chǎn)有限公公司是由西安安經(jīng)發(fā)集團有有限責(zé)任公司司與西安體育育中心共同投投資組建的大大型綜合性房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)，白樺林林間氣勢434畝，恢弘氣勢勢，打造城北北舒適大盤。。優(yōu)美的景觀打打造ARTDECO建筑建筑風(fēng)格格加上獨具匠匠心的白樺林林坡地造景法法景觀設(shè)計。。蜿蜒曲折的的道路營造出出深宅大院、、翠擁綠繞，，蔭及百年之之感。豐富的老客戶戶資源經(jīng)發(fā)地產(chǎn)在城城北的項目有有文景商業(yè)街街、經(jīng)發(fā)大廈廈、西安城市市運動公園、、經(jīng)開中小學(xué)學(xué)、白樺林居居。在城北有有相當(dāng)影響力力，再加上姐姐妹樓盤白樺樺鄰居的老業(yè)業(yè)主，老業(yè)主主為白樺林間間的銷售帶來來了相當(dāng)一部部分的新客戶戶。【價值點梳理】項目基本信息開發(fā)商北京首創(chuàng)項目位置經(jīng)開鳳城十一路北，文景路以東占地面積540畝總建筑面積170萬㎡建筑形態(tài)高層、公寓、寫字樓總戶數(shù)9736戶綠化率40%容積率3.2車位配比1：1開盤日期2012年6月15日建景觀設(shè)計澳洲（陜西）易維易建筑設(shè)計有限公司規(guī)劃設(shè)計北京中機一院工程設(shè)計有限公司建筑設(shè)計英國ATKINS（阿特金斯）顧問有限公司,美國GBBN建筑設(shè)計有限公司,中國建筑西北設(shè)計研究院有限公司,中聯(lián)西北工程設(shè)計研究院【首創(chuàng)國際城】高品質(zhì)低密度度城市綜合體體西安首創(chuàng)國際際城位于經(jīng)濟濟技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)文景路東側(cè)側(cè)，鳳城十一一路以北，毗毗鄰北三環(huán)。?？偨ㄖ娣e積約168萬平米，社區(qū)區(qū)配有42萬平米的公建建配套，擁有有甲級寫字樓樓、SOHO公寓、西北空空前的ShoppingMall以及一座超五五星級酒店，，精品住宅全全部為板式設(shè)設(shè)計，南北通通透、戶戶朝朝陽，60米超大樓間距距，國際化景景觀的設(shè)計與與建筑相得益益彰。項目距離西安安鐵路樞紐鄭鄭西鐵路客運運專線西安北北客站僅1.2公里，到達西西安咸陽國際際機場僅15分鐘車程，直直通城鐵二號號線北苑站，，距離市政府府新址不到1公里，居于未未來西安CBD的核心位置。。【區(qū)位屬性】扼守城北門戶戶地段，168萬平米米時尚尚國際際社區(qū)區(qū)緊鄰北北客站站，地地鐵二二號線線上蓋蓋，距距機場場，僅僅需10分鐘車程程；城城市交交通干干道在在此縱縱橫交交錯，，全城城出行行都極極為便便利周邊生生活配配套目目前較較為匱匱乏，，僅有有少量量社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)品牌開開發(fā)商商打造造城北北百萬萬平米米城市市綜合合體經(jīng)開區(qū)區(qū)門戶戶地段段/品牌開開發(fā)商商/大規(guī)模模/多產(chǎn)品品線/時尚社社區(qū)【屬性及及定位位】整體規(guī)規(guī)劃：：項目分分為南南北兩兩區(qū)，，由鳳鳳城十十路隔隔開，，北區(qū)區(qū)將于于明年年開發(fā)發(fā)，包包含42萬㎡商商業(yè)，，涵蓋蓋酒店店、購購物廣廣場、、寫字字樓及及商務(wù)務(wù)公寓寓；南南區(qū)由由20棟高高層層住住宅宅組組成成，，09年初初開開始始開開發(fā)發(fā)，，分分為為四四期期開開發(fā)發(fā)，，目目前前已已開開發(fā)發(fā)至至第第四四期期，，其其中中一一、、二二期期已已入入住住，，三三期期2012年中中入入住住，，四四期期2013年入入住住。。項目目優(yōu)優(yōu)勢勢：：城北北第第一一大大盤盤，，緊緊鄰鄰北北客客運運站站，，周周邊邊交交通通便便利利，，產(chǎn)產(chǎn)品品以以剛剛需需產(chǎn)產(chǎn)品品為為主主，，項項目目配配備備42萬㎡㎡超超大大體體量量商商業(yè)業(yè)，，目目前前已已與與伊伊藤藤洋洋華華堂堂，，國國美美電電器器等等商商業(yè)業(yè)巨巨頭頭簽簽約約，，打打造造西西北北首首屈屈一一指指的的shoppingmall，社社區(qū)區(qū)自自帶帶幼幼兒兒園園。。項目目劣劣勢勢：：項目目離離主主城城區(qū)區(qū)較較遠遠，，發(fā)發(fā)展展成成為為生生活活配配套套成成熟熟的的區(qū)區(qū)域域尚尚需需3-5年。。市場場定定位位：：168萬㎡㎡大大型型城城市市綜綜合合體體，，北北城城地地標標建建筑筑群群。?！菊w體規(guī)規(guī)劃劃】建筑筑風(fēng)風(fēng)格格：：項目目的的住住宅宅部部分分采采用用簡簡約約的的現(xiàn)現(xiàn)代代主主義義風(fēng)風(fēng)格格打打造造，，以以白白色色瓷瓷片片配配合合棕棕灰灰色色的的瓷瓷片片為為主主要要外外墻墻體體材材料料，，建建筑筑天天地地線線挺挺拔拔，，端端正正。。景觀觀設(shè)設(shè)計計：：南區(qū)區(qū)以以偏偏歐歐式式園園林林和和綠綠化化的的風(fēng)風(fēng)格格為為主主，，小小區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)具具備備一一些些歐歐式式的的庭庭廊廊、、花花園園和和水水景景小小品品，，整整個個南南區(qū)區(qū)以以圍圍合合式式中中庭庭景景觀觀為為主主要要景景觀觀設(shè)設(shè)計計出出發(fā)發(fā)點點，，在在南南區(qū)區(qū)的的中中心心地地帶帶打打造造了了一一片片面面積積約約為為400平米米的的水水系系景景觀觀。。產(chǎn)品品特特點點：：項目目的的戶戶型型主主要要以以80-100的兩兩室室和和110-130的三三室室為為主主，，設(shè)設(shè)計計總總體體強強調(diào)調(diào)實實用用性性，，戶戶型型的的尺尺度度最最大大限限度度的的滿滿足足了了剛剛需需性性客客戶戶的的購購房房需需求求，，在在實實用用性性的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上，，項項目目一一些些諸諸如如入入戶戶花花園園和和大大尺尺度度陽陽臺臺等等附附加加值值的的贈贈送送也也極極大大的的提提高高了了剛剛需需型型產(chǎn)產(chǎn)品品的的舒舒適適度度。。兩室兩廳廳一衛(wèi)95㎡兩室兩廳廳一衛(wèi)87㎡【景觀規(guī)劃劃】項目體量量較大，，總共規(guī)規(guī)劃54棟樓，分分8期開發(fā)，，前4期已售罄罄，北區(qū)區(qū)于2012年4月第一次次推案，，目前33#高層及28#公寓樓，，28#公寓目前前交5000元排號，，均價7000元，目前前排號100組，33#高層也在在排號中中，目前前排號交交1000抵2萬，排號號200余組，33#現(xiàn)定于本本月15號開盤。。項目剩剩余體量量120萬方。戶型配比套數(shù)價格一房45-64㎡4.63%2347000（帶精裝）二房75-113㎡74.2737506000（在售均價）三房110-300㎡21.110656000（在售高層均價）10000(洋房均價)【銷售情況況】項目賣點點城市綜合合體人工湖超大樓間間距商業(yè)步行行街幼兒園較低梯戶戶比項目優(yōu)劣劣勢項目優(yōu)勢勢：低密密度城市市綜合體體，靠近近地鐵2號線，座座擁北郊郊行政中中心地帶帶，發(fā)展展?jié)摿蘧薮?。項目劣勢勢：周圍圍配套相相對不成成熟，區(qū)區(qū)域認可可度較低低項目主要要產(chǎn)品為為剛需兩兩室，空空間布局局合理，，動靜分分區(qū)，主主臥及客客廳南向向采光，，有大面面積陽臺臺及景觀觀飄窗【產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)】現(xiàn)場照片片客戶分析析南區(qū)大部部分已交交房，北北區(qū)部分分樓棟已已出地面面首創(chuàng)國際際城客戶戶大多屬屬于剛需需客戶，，對價格格和地段段比較敏敏感，其其次看重重配套，，交通，，居住環(huán)環(huán)境和升升值潛力力，投資資較多，，尤其是是其公寓寓產(chǎn)品，，整層購購買的客客戶很多多，城北北及西安安市區(qū)客客戶能占占到一半半，其余余為周邊邊區(qū)縣或或省外客客戶?！究蛻舴治鑫觥宽椖炕A(chǔ)信息（當(dāng)期）占地面積61334㎡建筑面積320000㎡容積率4.4開發(fā)商榮華集團規(guī)劃或景觀浙江建工代理商世聯(lián)地產(chǎn)綠化率40%建筑密度公攤率產(chǎn)品形態(tài)高層梯戶比2/42/53/.8車位數(shù)1:0.5戶型區(qū)間82-112主力戶型85—100戶型比兩室70%三室30%交房標準毛坯交房時間2013年5月物業(yè)費1.5元/月·㎡社區(qū)配套幼兒園、42萬商業(yè)、銀行等物業(yè)公司西安榮鑫銷售價格均價7200優(yōu)惠政策按揭99一次性98【榮華北經(jīng)經(jīng)城】與市委相相鄰，經(jīng)經(jīng)開區(qū)成成熟區(qū)域域里的中中高端樓樓盤，以以區(qū)位及及配套為為其最大大賣點項目位于于經(jīng)開未未央大道道與鳳城城七路十十字向東東700米（張家家堡廣場場東100米），緊緊鄰西安安市市委委、人大大、政協(xié)協(xié)，地理理位置較較佳周邊城市市運動公公園，環(huán)環(huán)境配套套成熟，，醫(yī)療、、教育、、購物等等配套完完善，交交通便利利。榮華北經(jīng)城距距本案約2.7公里，與本案案形成直接競競爭，對價格格、配套以及及便利要求較較高的客戶造造成較大分流流?！緟^(qū)位屬性】緊鄰西安市市市委、人大、、政協(xié)，地理理位置較佳項目周邊路網(wǎng)網(wǎng)發(fā)達，距離離鳳八、鳳五五較近，公共共交通發(fā)達周邊生活配套套完善已入住的榮華華EE康城具有一定定的口碑效應(yīng)應(yīng)由在城北有較較大影響力的的榮華集團開開發(fā)，具有相相當(dāng)?shù)钠放菩?yīng)市委、人大地地段/品牌開發(fā)商/配套齊全/周邊口碑效應(yīng)應(yīng)【屬性及定位】整體規(guī)劃：整個社區(qū)分為為南北兩個組組團，均采用用半合圍式布布局，構(gòu)成兩兩個相對獨立立又相互關(guān)聯(lián)聯(lián)的院落形態(tài)態(tài)，綠化景觀觀滲透融合，，內(nèi)外景觀交交融，南北兩兩區(qū)共由11棟26-33層的高層組成成規(guī)劃特點：南北分區(qū)，每每個分區(qū)均采采取半圍合式式布局，保證證了每一棟高高層的采光及及通風(fēng)，同時時最大可能的的拉大了樓間間距，從規(guī)劃劃上增強了居居住舒適度。。開發(fā)節(jié)奏：2010年6月入市宣傳，，2011年7月底開盤銷售售，按照現(xiàn)在在提供的開發(fā)發(fā)節(jié)奏，項目目以每兩棟樓樓一個組團的的形式推盤，，目前售罄的的9號樓為團購，，6、7號樓在售景觀概念：“出則繁華，，入則寧靜””，以30萬平米的宜居居體量打造中中心區(qū)珍貴的的純生活之城城。北經(jīng)城以以中國傳統(tǒng)圍圍合式院落的的規(guī)劃理念，，以現(xiàn)代簡約約的建筑形式式融合360度全景水系園園林，使得建建筑的挺拔與與水的柔美剛剛?cè)嵯酀?。小小區(qū)戶戶均可可見圍合式最最美中心景觀觀，架空層““泛”會所在在任何天氣均均可提供一個個休憩閑話的的場合，入戶戶水系更顯風(fēng)風(fēng)水上宅之優(yōu)優(yōu)。北區(qū)南區(qū)【景觀規(guī)劃】建筑風(fēng)格：建筑立面以彰彰顯文化與品品質(zhì)的“鉆灰灰色”與市委委保持協(xié)調(diào)一一致，整體呈呈現(xiàn)簡約現(xiàn)代代主義風(fēng)格，，同時融合了了art-deco挺拔的天際線線等元素，建建筑外墻采用用貼瓷片與涂涂料相結(jié)合的的手法處理。。產(chǎn)品特點：北經(jīng)城戶型產(chǎn)產(chǎn)品線豐富，，既有55平米左右一室室兩廳公寓產(chǎn)產(chǎn)品，又有80-130平米舒適兩房房三房。在戶戶型設(shè)計上更更強調(diào)舒適、、精致、創(chuàng)新新，絕大多數(shù)數(shù)戶型全明廚廚明衛(wèi)，干濕濕動靜分區(qū)明明確，戶型緊緊湊合理，無無浪費空間，，并給每戶贈贈送空間（贈贈送多達10%——30%），住戶可自自由分割。三室兩廳一衛(wèi)衛(wèi)108㎡兩室兩廳一衛(wèi)衛(wèi)90㎡贈送面積【產(chǎn)品品質(zhì)】住宅建筑風(fēng)格格在現(xiàn)代簡約約的風(fēng)格里融融入了art-deco元素；戶型設(shè)設(shè)計跨度較大大，戶戶有贈贈送，強調(diào)居居住的舒適性性功能：售樓部使用，，銷售結(jié)束為為住宅底商風(fēng)格：現(xiàn)代主義功能分布：售樓部包含兩兩層，其中二二層為辦公區(qū)區(qū)，，一層分分為接待臺、、區(qū)位講解區(qū)區(qū)、沙盤區(qū)、、水吧、洽談?wù)労灱s區(qū)。洽談區(qū)1沙盤區(qū)區(qū)位展示圖洽談區(qū)2A接待臺入口WC水吧【銷售中心】項目并未單獨獨建立售樓部部，利用已建建成的商業(yè)裙裙樓組建，售售樓部內(nèi)部品品質(zhì)一般，功功能分區(qū)比較較凌亂內(nèi)部配套：商業(yè)：北經(jīng)城城大體量配制制了商業(yè)裙樓樓，分布在社社區(qū)四周，形形成一條世界界風(fēng)情商業(yè)街街區(qū)，大大提提升了生活便便利。（商業(yè)業(yè)體量尚未公公布）教育：小區(qū)自自帶雙語幼兒兒園（尚未確確定品牌）娛樂：與項目目連為一體的的EE康城為業(yè)主配配備的4000平方米多功能能會所已投入入使用，內(nèi)有有健身中心，，健康診療中中心等服務(wù)設(shè)設(shè)施物業(yè)公司：西安榮鑫物業(yè)業(yè)管理有限公公司物業(yè)費：暫未確定物業(yè)評價：榮鑫為榮華集集團旗下子公公司，榮華開開發(fā)的樓盤全全部由該公司司進行物管，，已開發(fā)的樓樓盤里物業(yè)得得到了住戶的的肯定，但在在細節(jié)上仍需需完善。【配套物業(yè)】榮華北經(jīng)城目目前二期剩余余房源集中在在路南側(cè)，在在售樓棟為8#以及6#，產(chǎn)品除6#樓，9#（2梯5戶）其余均為為2梯4戶。8#樓產(chǎn)品為49-76㎡小戶型，主主要針對投資資客群，20層以上與百事事威特酒店合合作，合約期期為20年，交房后除除一年裝修期期外每月按48元/㎡返還，均均價6500-6800元/㎡；31、32層可內(nèi)部團團購，團購購均價6300-6500元/㎡；6#樓2梯4戶設(shè)計，面面積區(qū)間90-110㎡，均價7500-7800元/㎡；后期將在今今年年內(nèi)推推出樓王3#，面積區(qū)間間為130-150㎡左右?！句N售情況】項目位置：：西安市鳳鳳城五路與與迎賓大道道交匯處項目概況：：總占地226畝，總建筑筑面積近70萬余平方米米建筑類別：：板樓、板板塔結(jié)合，，高層，小小高層均價：7500-8000元/平米銷售售狀狀態(tài)態(tài)：：在在售售A區(qū)A6樓、、B區(qū)B4-B8樓，，房房源源面面積積為為67-154平，，均均價價7500元/平，，全全款款98折，，按按揭揭無無優(yōu)優(yōu)惠惠主力力戶戶型型：：64～155㎡，，2梯4戶，，2梯6戶，，2梯8戶容積積率率：：4.98綠化化率率：：30%開發(fā)發(fā)商商：：西安安雅雅荷荷春春天天房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)有有限限公公司司項目目特特色色：：科科技技住住宅宅【雅荷荷四四季季城城】自然然、、生生態(tài)態(tài)、、藝藝術(shù)術(shù)、、人人性性化化都都市市高高尚尚品品位位居居所所，，園園林林景景觀觀移移步步異異景景園林林概概念念：：坡坡地地立立體體式式景景觀觀，，80%水系系入入戶戶，，社社區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)部部為為中中西西合合璧璧風(fēng)風(fēng)格格自自然然水水景景園園林林。。園林林品品質(zhì)質(zhì)：：社社區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)部部園園林林植植物物種種類類繁繁多多，，綠綠植植主主要要有有銀銀杏杏、、國國槐槐、、柳柳樹樹、、青青藤藤。。園園區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)部部設(shè)設(shè)有有溫溫泉泉噴噴泉泉。。整體體規(guī)規(guī)劃劃：：整整體體規(guī)規(guī)劃劃：：社區(qū)區(qū)分分為為A\B兩大大區(qū)區(qū)域域，，B區(qū)配配備備高高級級敬敬老老院院（（天天下下春春萱萱天天慈慈公公館館））；；項項目目由由19棟高高層層、、小小高高層層，，4個組組團團組組成成。。項目目優(yōu)優(yōu)勢勢：：老/中/青年年全全生生命命周周期期理理念念社社區(qū)區(qū)，，配配備備高高級級敬敬老老院院、、國國際際雙雙語語幼幼兒兒園園、、12萬㎡㎡商商業(yè)業(yè)街街（（貞貞觀觀路路沿沿線線））、、自自建建專專業(yè)業(yè)農(nóng)農(nóng)貿(mào)貿(mào)商商城城。。市場場定定位位：：環(huán)保保智智能能/國際際化化科科技技住住宅宅。。B區(qū)A區(qū)坡地地式式立立體體景景觀觀溫泉泉噴噴泉泉80%水系系入入戶戶天下下春春萱萱天天慈慈公公館館貞觀觀路路【規(guī)劃劃園園林林】建筑筑風(fēng)風(fēng)格格：：ARTDECO古典典主主義義建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格，，外外墻墻面面磚磚由由灰灰、、褐褐紅紅、、褐褐色色三三色色構(gòu)構(gòu)成成。。產(chǎn)品品特特點點：：產(chǎn)品品分分別別為為55-67㎡一一室室、、80-103㎡兩兩室室、、117-147㎡三三室室，，153㎡四四室室，，戶戶型型布布局局舒舒適適度度較較高高。。ARTDECO古典典主主義義建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格，，戶戶型型空空間間設(shè)設(shè)計計注注重重舒舒適適度度四室兩廳兩衛(wèi)衛(wèi)147㎡“多功能房””贈送一半面面積約5.25㎡。“入戶花園””贈送一半面面積約4.56㎡。大尺度客廳，，可變兩房。。超大觀景陽臺臺。一室一廳一衛(wèi)衛(wèi)67.16㎡【產(chǎn)品品質(zhì)】營銷中心沿用用之前雅荷·春天售樓部，，設(shè)計簡潔，，欠缺樣板體體驗區(qū)接待流程：入口—停車場—景觀帶—營銷中心前臺臺—沙盤區(qū)域—洽談區(qū)域風(fēng)格：現(xiàn)代簡約裝修修風(fēng)格功能分布：1F：沙盤區(qū)、洽洽談區(qū)、簽約約區(qū)2F：辦公區(qū)裝修情況:精裝修售樓部部內(nèi)部部結(jié)構(gòu)構(gòu)圖示示（1F）接待臺臺洽談區(qū)區(qū)VIP簽約區(qū)區(qū)沙盤區(qū)區(qū)戶模區(qū)區(qū)沙盤戶模VIP簽約洽談入口【銷售中中心】內(nèi)部配配套：：老年公公寓（（高級級養(yǎng)老老院預(yù)預(yù)計2014年建成成），，及國國際雙雙語幼幼兒園園，12萬平米米商業(yè)業(yè)街、、民生生百貨貨入駐駐及自自建大大型農(nóng)農(nóng)貿(mào)商商城。。物業(yè)公司：：雅荷自持物物管。物業(yè)評價：：自營物管管管理嚴格、、執(zhí)行力