標(biāo)桿地產(chǎn)街區(qū)型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)解讀與案例分享（圖表豐富）

尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位商界的朋友、媒體的朋友們：

大家晚上好！

非常榮幸！今晚來(lái)到荔浦這個(gè)美麗的旅游城市，今天是2015年的最后一天，顯得彌足珍貴！在這個(gè)美好的夜晚，我想占用各位一點(diǎn)時(shí)間，和大家分享一個(gè)話題，這個(gè)話題相信我們做投資或經(jīng)商的朋友們會(huì)比較感興趣。

今晚商界的朋友會(huì)比較多，有的計(jì)劃投資商鋪、也有的從事投資開(kāi)店，無(wú)論哪一種我相信都和咱們今晚的主角--華生.金外灘有關(guān)！華生.金外灘作為荔浦現(xiàn)在唯一、首家街區(qū)型的典型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。當(dāng)然，商業(yè)地產(chǎn)的投資對(duì)于沿海發(fā)達(dá)地區(qū)或國(guó)內(nèi)一二線城市，無(wú)論商鋪投資者，還是投資開(kāi)店經(jīng)營(yíng)者，他們?cè)谕顿Y時(shí)都相對(duì)比較成熟，比較有經(jīng)驗(yàn)！但是，在咱們荔浦縣城這樣的四線城市，我相信絕大多數(shù)對(duì)投資商業(yè)地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)不夠深入。近年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、華潤(rùn)萬(wàn)象城也相繼進(jìn)入桂林市，但遺憾的是咱們荔浦縣的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展一直比較滯后，荔浦城市商業(yè)現(xiàn)基本仍以傳統(tǒng)的中低檔的傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)為主，與城市發(fā)展及廣大消費(fèi)者追求品質(zhì)生活、娛樂(lè)休閑的荔浦時(shí)尚群體的需求不匹配，但今天我們迎來(lái)荔浦商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展史上的一個(gè)里程碑--華生.金外灘購(gòu)物公園。

因此，接下來(lái)，我想和大家分享一下華生金外灘項(xiàng)目，項(xiàng)目位于濱江新城重要的交通框紐縣政府行政辦公大樓旁，占地面積約22畝，總建筑面積約為6萬(wàn)平方米，其中商業(yè)部分約2萬(wàn)平米，分為高層住宅塔樓、獨(dú)立的低層的商業(yè)街

區(qū)與戶外廣場(chǎng)，構(gòu)成集居住、商業(yè)、戶外休閑廣場(chǎng)三大功能區(qū)。周邊云集政府機(jī)構(gòu)、高尚住宅、成熟小區(qū)、酒店、學(xué)校等完善的生活配套，華生金外灘定位為集購(gòu)物、美食、娛樂(lè)休閑、社交聚會(huì)、兒童游樂(lè)等于一體的“購(gòu)物公園”。填補(bǔ)了荔浦縣的市場(chǎng)空白，能滿足時(shí)尚群體全天候、全家?jiàn)蕵?lè)休閑、社交聚會(huì)的品味需求，打造荔浦最賞心悅目的城市客廳。據(jù)我們研究發(fā)現(xiàn)，華生金外灘購(gòu)物公園的出彩之處也非常多：比如荔浦唯一的全開(kāi)放型情景式主題商業(yè)街區(qū)、六大主出入口與市政交通動(dòng)線完美接駁、七大主題業(yè)態(tài)街區(qū)、業(yè)態(tài)組合完全遵循國(guó)際黃金業(yè)態(tài)比例，為應(yīng)對(duì)電商沖擊將體驗(yàn)式業(yè)態(tài)占比高達(dá)50%以上；內(nèi)街設(shè)計(jì)成可24小時(shí)經(jīng)營(yíng)全天候靈活經(jīng)營(yíng)的商鋪、緊鄰天然生態(tài)氧吧濱江公園、開(kāi)放式或藝術(shù)造型的入口設(shè)計(jì)，具開(kāi)闊感與藝術(shù)感，顧客不知不覺(jué)即倘佯于街區(qū)之中。華生金外灘在建筑外觀和立體空間布局上，完全顛覆了荔浦傳統(tǒng)商業(yè)的概念。

金外灘·購(gòu)物公園在“主力店——步行街——節(jié)點(diǎn)廣場(chǎng)——步行街”的人流帶系統(tǒng)設(shè)計(jì)上，實(shí)現(xiàn)主力店、步行街、廣場(chǎng)之間無(wú)間隔對(duì)接，商業(yè)經(jīng)營(yíng)和休閑娛樂(lè)項(xiàng)目吸引的人流實(shí)現(xiàn)對(duì)流，做到最大化的延長(zhǎng)消費(fèi)者滯留消費(fèi)時(shí)間，使每個(gè)商鋪共享客群，增加交易機(jī)會(huì)，帶來(lái)多次消費(fèi)。金外灘購(gòu)物公園還充分考慮內(nèi)外循環(huán)的交通系統(tǒng)，讓內(nèi)部與外部的交通暢通，實(shí)現(xiàn)交通無(wú)阻斷，層層都旺、鋪鋪有生意。那么，有的朋友會(huì)問(wèn)，金外灘項(xiàng)目單單憑籍上述這些特色或亮點(diǎn)就能確保成功嗎？答案當(dāng)然沒(méi)這么簡(jiǎn)單，在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)真正決定一個(gè)項(xiàng)目的成敗，起關(guān)鍵決定作用的是什么？就是“統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)”！即統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一服務(wù)！需要值得一提的現(xiàn)實(shí)是，現(xiàn)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)象咱們荔浦這樣的縣級(jí)城市，許多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目卻是重招商輕運(yùn)營(yíng)！招商工作完成后，后期沒(méi)有統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，比如有一個(gè)項(xiàng)目有近二三百個(gè)租戶，沒(méi)有專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)管理...物業(yè)方負(fù)責(zé)招商客戶簽約——進(jìn)駐裝修——開(kāi)業(yè)，認(rèn)為這樣的工作完成了，對(duì)經(jīng)營(yíng)商戶沒(méi)有統(tǒng)一推廣、沒(méi)有培訓(xùn)、開(kāi)店指導(dǎo)、沒(méi)有扶持，沒(méi)有經(jīng)營(yíng)輔導(dǎo)，最后導(dǎo)致業(yè)態(tài)混亂、商戶之間內(nèi)部惡性競(jìng)爭(zhēng)、商家自生自滅……在這樣的商業(yè)投資買(mǎi)鋪或開(kāi)店后其風(fēng)險(xiǎn)是比較大的。因此，一個(gè)商業(yè)要想持續(xù)經(jīng)營(yíng)，必須要進(jìn)行嚴(yán)格的統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理，只有通過(guò)統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)管理，這樣商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目才能持續(xù)保持活力、才能增值。比如商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、桂林本地聯(lián)達(dá)廣場(chǎng)等。

因此，有鑒于此，華生集團(tuán)曾到全國(guó)各地考察，如國(guó)內(nèi)領(lǐng)軍標(biāo)桿企業(yè)如萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)萬(wàn)象城等，有成功經(jīng)驗(yàn)也有失敗的教訓(xùn)，華生集團(tuán)遂計(jì)劃將金外灘項(xiàng)目在荔浦率先引進(jìn)國(guó)際商業(yè)運(yùn)營(yíng)的先進(jìn)管理模式，要做在荔浦第一個(gè)敢吃“螃蟹”的企業(yè)，即在荔浦率先實(shí)施統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，即統(tǒng)一招商、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一服務(wù)。不僅要為荔浦廣大消費(fèi)者構(gòu)建一個(gè)濱江新城集購(gòu)物、美食、娛樂(lè)、休閑的商業(yè)地標(biāo)，更要為在金外灘的投資者、經(jīng)營(yíng)者打造一個(gè)優(yōu)質(zhì)的“財(cái)富平臺(tái)”，提倡“保姆式”的服務(wù)，對(duì)所有投資與簽約的客戶要“扶上馬再送一程”。樓層業(yè)態(tài)組合及品牌-1F生鮮生活超市停車(chē)場(chǎng)

1F肯德基/屈臣氏/愛(ài)嬰島/輕餐/時(shí)尚零售2F餐飲/健身/KTV/美容SPA/早教/臺(tái)球xx：中西餐飲輕餐甜品珠寶百貨時(shí)尚KT/V/影院生活超市（主力店）停車(chē)場(chǎng)F1F2B1特色餐飲/美容SPA游樂(lè)早教/親子樂(lè)園美發(fā)造型母嬰用品時(shí)尚零售兒童服飾/玩具

這是xx集團(tuán)樹(shù)立自已的品牌，以企業(yè)高度負(fù)責(zé)任的態(tài)度，高起點(diǎn)、高要求重金打造的一種新的商業(yè)模式。這對(duì)于廣大投資者來(lái)說(shuō)無(wú)異于買(mǎi)了一個(gè)投資物業(yè)增值與升值的保險(xiǎn)！xx集團(tuán)充分尊重市場(chǎng)規(guī)律，回歸到商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的本質(zhì)，即“商業(yè)地產(chǎn)的統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)的精髓，就是要把松散的經(jīng)營(yíng)單位和多樣的消費(fèi)形態(tài)，統(tǒng)一到一個(gè)經(jīng)營(yíng)主題和信息平臺(tái)上”?？梢哉f(shuō)一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目前期地段再好、市場(chǎng)定位再精準(zhǔn)、招商再成功，最后沒(méi)有實(shí)行統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)管理也是功虧一匱、竹籃打水一場(chǎng)空！

因此，xx率先在荔浦實(shí)施統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)管理模式，其實(shí)際意義就是旨在把投資者、經(jīng)營(yíng)者、管理者三者結(jié)成利益共同體。統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理就是對(duì)所有在金外灘的店鋪，按照不同的業(yè)態(tài)分類(lèi)與功能角色定位進(jìn)行整合，通俗地說(shuō)就是將他們擰成一股繩，一致對(duì)外以整體形象來(lái)服務(wù)消費(fèi)者，而不是一盤(pán)散沙各自為政。

這一經(jīng)營(yíng)行為具體又分為根椐市場(chǎng)科學(xué)制訂租賃決策政策、持續(xù)引進(jìn)優(yōu)質(zhì)租戶、不斷對(duì)業(yè)態(tài)優(yōu)化調(diào)整、營(yíng)銷(xiāo)推廣與活動(dòng)宣傳、客流量分析管理、商戶關(guān)閉店管理、商戶進(jìn)駐裝修與店面陳列管理、員工服務(wù)與銷(xiāo)售技巧培訓(xùn)、店鋪的客流管理、日常經(jīng)營(yíng)管理、顧客服務(wù)與投訴管理等。因此，這五個(gè)統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)就是華生集團(tuán)將在后期通過(guò)組建專(zhuān)業(yè)商業(yè)管理公司，通過(guò)科學(xué)的規(guī)劃與業(yè)態(tài)組合來(lái)進(jìn)行業(yè)態(tài)優(yōu)化微調(diào)，并通過(guò)上述五大統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)來(lái)使華生金外灘持續(xù)經(jīng)營(yíng)、從而產(chǎn)生豐厚的利潤(rùn)回報(bào)，最終使得開(kāi)發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者都能從華生金外灘項(xiàng)目的巨大成功與運(yùn)營(yíng)中長(zhǎng)期受益！下面我來(lái)給大家分別談一談，這五個(gè)統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)：

（如右圖）統(tǒng)一規(guī)劃

統(tǒng)一招商統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)統(tǒng)一管理統(tǒng)一推廣店鋪衛(wèi)生裝修施工設(shè)施維護(hù)咨詢服務(wù)員工服務(wù)店面陳列公共場(chǎng)地?zé)艄庖魳?lè)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)管理內(nèi)容xx現(xiàn)場(chǎng)管理內(nèi)容示例1、統(tǒng)統(tǒng)一的的招商商統(tǒng)一招招商，，華生生金外外灘在在招商商中會(huì)會(huì)嚴(yán)格格按照照項(xiàng)目目定位位維護(hù)護(hù)和管管理好好各業(yè)業(yè)態(tài)的的經(jīng)營(yíng)營(yíng)比例例；維維護(hù)項(xiàng)項(xiàng)目整整體的的統(tǒng)一一主題題形象象、統(tǒng)統(tǒng)一品品牌形形象；；統(tǒng)一一招商商，要要求能能夠在在功能能和形形式上上同業(yè)業(yè)差異異、異異業(yè)互互補(bǔ)；；以超超強(qiáng)人人氣主主力商商家的的引進(jìn)進(jìn)和合合理布布局來(lái)來(lái)保障障人流流；簡(jiǎn)簡(jiǎn)單地地說(shuō)，，不能能盲目目招同同一品品類(lèi)的的店進(jìn)進(jìn)入。。譬如如餐飲飲業(yè)態(tài)態(tài)中的的韓式式烤肉肉，就就不要要同時(shí)時(shí)招來(lái)來(lái)兩家家基本本上都都是烤烤肉的的餐飲飲業(yè)態(tài)態(tài)，給給多少少租金金都不不能要要。異異業(yè)互互補(bǔ)的的簡(jiǎn)單單地說(shuō)說(shuō)就是是要確確保各各店鋪鋪經(jīng)營(yíng)營(yíng)內(nèi)容容都不不能雷雷同大大家都都有生生意做做，也也能讓讓顧客客體驗(yàn)驗(yàn)到更更多的的業(yè)態(tài)態(tài)與完完全不不同的的款式式、價(jià)價(jià)格檔檔次，，提高高其消消費(fèi)興興趣。。做商商業(yè)地地產(chǎn)真真正成成功與與否，，取決決于你你能否否代表表了城城市的的高度度，代代表了了區(qū)域域的特特色，，如果果不統(tǒng)統(tǒng)一招招商，，各商商鋪業(yè)業(yè)主全全招的的是零零售，，或者者招商商全是是相同同檔次次與出出品的的餐飲飲，后后期經(jīng)經(jīng)營(yíng)肯肯定會(huì)會(huì)出大大問(wèn)題題，因因此，，現(xiàn)華華生金金外難難盡可可能多多地將將體驗(yàn)驗(yàn)的、、休閑閑的、、享受受的、、體現(xiàn)現(xiàn)新生生活方方式等等元素素融合合進(jìn)去去。2、統(tǒng)一一規(guī)劃統(tǒng)統(tǒng)一一規(guī)劃包包括建筑筑規(guī)劃、、商業(yè)內(nèi)內(nèi)部、外外部空間間節(jié)點(diǎn)規(guī)規(guī)劃、內(nèi)內(nèi)部平面面、立體體垂直動(dòng)動(dòng)線規(guī)劃劃、外部部交通組組織動(dòng)線線規(guī)劃、、業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃、店店鋪與商商業(yè)街主主題規(guī)劃劃等.因此，要要維護(hù)華華生.金金外灘的的整體統(tǒng)統(tǒng)一主題題形象，，商業(yè)地地產(chǎn)是一一個(gè)多業(yè)業(yè)態(tài)組合合的商業(yè)業(yè)組織模模式，店店鋪眾多多少則一一百多則則數(shù)百家家店鋪，，如果沒(méi)沒(méi)有統(tǒng)一一規(guī)劃，，整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目就成成了一個(gè)個(gè)無(wú)序的的大雜燴燴！因此此，大家家說(shuō)這個(gè)個(gè)統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃重不不重要？？沒(méi)有統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃劃行不行行。3、統(tǒng)一一推廣統(tǒng)統(tǒng)一的的策劃推推廣（聯(lián)聯(lián)合促銷(xiāo)銷(xiāo)與廣告告宣傳等等），金金外灘將將整合所所有的店店鋪?zhàn)鈶魬糍Y源抱抱成團(tuán)一一致對(duì)外外，有步步驟、有有計(jì)劃的的實(shí)行整整體的營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)推廣廣計(jì)劃、、方針落落實(shí)媒體體宣傳。。并通過(guò)過(guò)有計(jì)劃劃的公關(guān)關(guān)宣傳和和主題形形象策劃劃，培養(yǎng)養(yǎng)有潛力力的商家家或本土土品牌，，使項(xiàng)目目的知名名度大大大提高的的同時(shí)也也提升店店鋪的經(jīng)經(jīng)營(yíng)效率率。因此此，統(tǒng)一一推廣將將使得華華生金外外灘的主主題和定定位更加加鮮明突突出，讓讓荔浦廣廣大的消消費(fèi)者對(duì)對(duì)金外灘灘的營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)推廣活活動(dòng)更具具有整體體性和形形象性，，最終使使金外灘灘的商鋪鋪步入升升值快車(chē)車(chē)道。4、統(tǒng)一的的服務(wù)成成功功的商業(yè)業(yè)運(yùn)營(yíng)更更需要對(duì)對(duì)商戶進(jìn)進(jìn)行統(tǒng)一一的服務(wù)務(wù)，金外外灘項(xiàng)目目統(tǒng)一服服務(wù)包含含對(duì)消費(fèi)費(fèi)者售前前、售中中與售后后的服務(wù)務(wù)；也包包括對(duì)開(kāi)開(kāi)店客戶戶的輔導(dǎo)導(dǎo)經(jīng)營(yíng)與與培訓(xùn)等等服務(wù)；；以及對(duì)對(duì)投資商商鋪的業(yè)業(yè)主提供供代理招招商等租租賃服務(wù)務(wù)與物業(yè)業(yè)支持服服務(wù)等。。即統(tǒng)一一的營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)服務(wù)、、統(tǒng)一的的信息支支持服務(wù)務(wù)、統(tǒng)一一的培訓(xùn)訓(xùn)服務(wù)、、統(tǒng)一的的店鋪陳陳列/櫥櫥窗設(shè)計(jì)計(jì)美陳布布置服務(wù)務(wù)、統(tǒng)一一水電、、設(shè)備設(shè)設(shè)施維保保等統(tǒng)一一物業(yè)服服務(wù)等。。此外，，華生集集團(tuán)還計(jì)計(jì)劃在運(yùn)運(yùn)營(yíng)階段段利用企企業(yè)的資資源、商商家資源源、環(huán)境境資源等等，將傳傳統(tǒng)平臺(tái)臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)平臺(tái)和和移動(dòng)平平臺(tái)等立立體整合合，為廣廣大商戶戶搭建現(xiàn)現(xiàn)代新型型的商業(yè)業(yè)服務(wù)平平臺(tái)。5、統(tǒng)一管管理統(tǒng)統(tǒng)一管管理就是是通過(guò)統(tǒng)統(tǒng)籌和整整合各種種資源，，不斷優(yōu)優(yōu)化業(yè)態(tài)態(tài)組合，，提高租租戶質(zhì)量量，以有有效最低低的成本本持續(xù)維維護(hù)、改改善購(gòu)物物環(huán)境和和建筑空空間，從從而保持持金外灘灘的運(yùn)營(yíng)營(yíng)活力,提升項(xiàng)項(xiàng)目整體體商業(yè)價(jià)價(jià)值。金金外灘的的統(tǒng)一管管理，包包含了幾幾方面的的內(nèi)容：：制定租租賃政策策與提供供承租服服務(wù)，優(yōu)優(yōu)化商戶戶業(yè)態(tài)組組成結(jié)構(gòu)構(gòu)，在促促銷(xiāo)和廣廣告推廣廣中始終終追求整整體品牌牌形象，，實(shí)施統(tǒng)統(tǒng)一的服服務(wù)管理理。尤其其在開(kāi)業(yè)業(yè)培育期期會(huì)關(guān)注注業(yè)態(tài)結(jié)結(jié)構(gòu)與業(yè)業(yè)態(tài)布局局的科學(xué)學(xué)性，租租戶結(jié)構(gòu)構(gòu)、租約約與租金金的合理理性，宣宣傳促銷(xiāo)銷(xiāo)方案的的有效性性，嚴(yán)格格管理消消費(fèi)服務(wù)務(wù)環(huán)境、、銷(xiāo)售商商品的品品質(zhì)、質(zhì)質(zhì)量等。。并對(duì)員員工著裝裝、儀容容儀表等等進(jìn)行統(tǒng)統(tǒng)一管理理、開(kāi)閉閉店的統(tǒng)統(tǒng)一管理理、各店店鋪的經(jīng)經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售售業(yè)績(jī)的的管理、、各店鋪鋪管流量量的統(tǒng)計(jì)計(jì)管理、、員工的的服務(wù)禮禮儀與銷(xiāo)銷(xiāo)售技能能的管理理、金外外難各街街區(qū)主題題、各店店鋪的環(huán)環(huán)境衛(wèi)生生及綠化化的管理理、各店店鋪的促促銷(xiāo)活動(dòng)動(dòng)或公益益活動(dòng)的的管理、、戶外廣廣告和租租賃管理理等等。。比如說(shuō)說(shuō)，金外外灘在開(kāi)開(kāi)業(yè)后統(tǒng)統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)營(yíng)階段的的重心將將按照“