綿陽金鐘項目定位與物業(yè)發(fā)展建議報告課件

05十一月20221綿陽金鐘項目定位與物業(yè)發(fā)展建議報告02十一月20221綿陽金鐘項目定位與物業(yè)發(fā)展建議報告關(guān)于項目解析關(guān)于項目解析地塊規(guī)模適中、規(guī)則、西面南面臨路技術(shù)指標(biāo)項目地塊較為規(guī)整，利于規(guī)劃，項目地塊面積43畝，屬于中等規(guī)模樓盤，另外受經(jīng)開區(qū)區(qū)位及周邊開發(fā)成熟度限制，項目要做成高端項目需要產(chǎn)品的精致化。地塊規(guī)模適中、規(guī)則、西面南面臨路技術(shù)指標(biāo)項目地塊較為規(guī)項目四周原有建筑品質(zhì)一般/

地塊內(nèi)部尚未拆遷完畢、有高壓線穿過影響較大地塊分析1、項目臨富臨.晶藍(lán)湖，對項目的形象及價值有較大提升作用，可以借勢及共享配套；

2、地塊較為規(guī)則、方正，南面西面臨路，有一定的商業(yè)價值。

3、除臨晶藍(lán)湖方面外，地塊周邊的環(huán)境較差；

4、地塊內(nèi)部空間較大，可以做出一定的中庭景觀空間。項目四周原有建筑品質(zhì)一般/

地塊內(nèi)部尚未拆遷完畢、有高壓線穿

具備同時輻射多個區(qū)域的位置戰(zhàn)略位置位于綿陽市經(jīng)開區(qū)，經(jīng)開區(qū)目前為綿陽房地產(chǎn)開發(fā)量和成交量最小板塊；處于中心城區(qū)與經(jīng)開區(qū)進(jìn)出主要干道；離綿陽南山中學(xué)較近，離涪城區(qū)市中心約10分鐘車程目前片區(qū)內(nèi)尚不屬于高品質(zhì)樓盤聚集地和開發(fā)熱點區(qū)域，位置稍偏具備同時輻射多個區(qū)域的位置戰(zhàn)略位置位于綿陽市經(jīng)開項目周邊配套配套1、項目周邊配套相對較差，無集中式的購物場所，商業(yè)環(huán)境較差2、中經(jīng)路為經(jīng)開區(qū)進(jìn)出干道，離城市中心區(qū)較遠(yuǎn)，交通、配套較差；3、晶藍(lán)湖建成后片區(qū)形象和配套有一定改善，項目可以有效的借助晶藍(lán)湖的成熟優(yōu)勢。項目周邊配套配套綿陽城市快速向中心城區(qū)外擴張，所在區(qū)域?qū)⒅鸩匠墒靺^(qū)域展望隨著城市的快速發(fā)展，經(jīng)開區(qū)板塊居住氛圍、開發(fā)條件、市政配套都將快速完善晶藍(lán)湖項目的開發(fā)將帶來整個區(qū)域開發(fā)和居住價值的快速上升；在未來項目的開發(fā)周期內(nèi)（2年左右），片區(qū)將不會成為品質(zhì)居住區(qū)，仍會以普通居家型或投資型經(jīng)濟住宅開發(fā)為主。經(jīng)開區(qū)教育產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，南山中學(xué)名氣及影響力較大，周邊項目具備較大的投資價值綿陽城市快速向中心城區(qū)外擴張，所在區(qū)域?qū)⒅鸩匠墒靺^(qū)域展望隨著項目小結(jié)位于綿陽經(jīng)開區(qū)，臨晶藍(lán)湖，周邊目前競爭項目較少，未來有一定發(fā)展?jié)摿?；項目容積率較高，周邊四界條件并不突出；教育產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，居住氛圍、交通及市政配套尚需完善；項目發(fā)展方向應(yīng)為精確定位、高度重視產(chǎn)品，以最大化提升附加值才是本項目最終能做出彩的道路。地塊和區(qū)域本身條件并不優(yōu)越，需要從產(chǎn)品上做出文章項目小結(jié)位于綿陽經(jīng)開區(qū)，臨晶藍(lán)湖，周邊目前競爭項目較少，未來關(guān)于市場理解關(guān)于市場理解綿陽作為中國唯一的科技城，四川省第二大城市，位于四川省西北部，距省會成都90公里。幅員面積20249平方公里?？?cè)?30萬。轄兩區(qū)六縣一市，代管省政府科學(xué)城辦事處。市區(qū)建成區(qū)面積80平方公里，城區(qū)人口70萬。

關(guān)于綿陽戰(zhàn)略位置綿陽作為中國唯一的科技城，四川省第二大城市，位于四川省西北部新一輪城市總體規(guī)劃將被綿陽定位為“中國科技城、四川副中心城市、中國旅游和宜居名城”，2020年城市人口規(guī)模為118萬人，用地規(guī)模116平方公里關(guān)于綿陽戰(zhàn)略位置新一輪城市總體規(guī)劃將被綿陽定位為“中國科技城、四川副中心城市產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值（億元）漲幅第一產(chǎn)業(yè)144.65%第二產(chǎn)業(yè)301.822.10%第三產(chǎn)業(yè)227.110.30%綿陽市三大產(chǎn)業(yè)中，以第二產(chǎn)業(yè)為絕對主導(dǎo)地位；第三產(chǎn)業(yè)也在快速增長的過程中，表明綿陽市正處于向經(jīng)濟繁榮階段高速發(fā)展中。戰(zhàn)略位置關(guān)于綿陽關(guān)于綿陽戰(zhàn)略位置關(guān)于綿陽產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值（億元）漲幅第一產(chǎn)業(yè)144.65%第二產(chǎn)業(yè)301.8綿陽市由于三江匯流的地理特點及政府對城市的規(guī)劃，房地產(chǎn)市場發(fā)展呈現(xiàn)比較明顯的板塊區(qū)分和板塊特點，因此，我們根據(jù)各區(qū)域位置和特點將綿陽房地產(chǎn)市場劃大致劃分為七個板塊，如下表所列：

板塊細(xì)分涪城板塊小島板塊高水板塊科創(chuàng)板塊高新板塊經(jīng)開區(qū)板塊游仙板塊代表樓盤三江首匯、濱江世紀(jì)花園、城南名著小島花園城長虹世紀(jì)城半山藍(lán)灣、盧卡美邦、奧林春天、長興太陽城布魯斯國際新城晶藍(lán)湖原山、晶藍(lán)尚城、匯川漢城板塊分析綿陽市由于三江匯流的地理特點及政府對城市的規(guī)劃，房地產(chǎn)

綿陽房地產(chǎn)板塊分布圖游仙板塊涪城板塊科創(chuàng)板塊高新板塊經(jīng)開區(qū)板塊高水板塊小島板塊綿陽房地產(chǎn)板塊分布圖游仙板塊涪城區(qū)域?qū)傩?、城市新發(fā)展區(qū)，市場補缺者；2、為工業(yè)區(qū)，自然環(huán)境較差，尚待完善中；3、晶藍(lán)湖及周邊其他項目的開發(fā)帶動區(qū)域開發(fā)價值快速提升區(qū)。4、南山中學(xué)在區(qū)域內(nèi)，將帶來較大的投資價值及居住價值，升值潛力較大5、區(qū)域內(nèi)目前的競爭項目較少，剛性需求較大，為項目的銷售帶來較大的機會。經(jīng)開區(qū)板塊分析區(qū)域?qū)傩?、城市新發(fā)展區(qū)，市場補缺者；經(jīng)開區(qū)板塊分析產(chǎn)品特征1、多為普通電梯、多層公寓，產(chǎn)品較為平淡；2、戶型設(shè)計上以中小型套二、套三為主，面積集中在70—130平方米區(qū)間；3、部分項目有創(chuàng)新性的灰空間設(shè)計，如原山、香榭里大道、觀嶺8號等項目4、普遍來說，綿陽市場的產(chǎn)品創(chuàng)新度及精致度不夠，有特色的產(chǎn)品較少贈送灰空間戶型市場分析立面規(guī)劃產(chǎn)品特征1、多為普通電梯、多層公寓，產(chǎn)品較為平淡；贈送灰空間價格特征1、市場價格快速上漲，成熟區(qū)域房價較高，為尚未成為熱點的開發(fā)區(qū)域帶來客戶基礎(chǔ)及開發(fā)機會；2、價格差幅較大（200元/平方米），臨主城區(qū)和部分臨江項目價格達(dá)到6000，價格較高，經(jīng)開區(qū)為后續(xù)開發(fā)片區(qū)，價格上優(yōu)勢明顯，周邊剛需較強；3、項目目前周邊競爭樓盤較少，有特色的樓盤產(chǎn)品也較少，為本項目開發(fā)帶來機會；4、項目周邊與涪城區(qū)中心區(qū)價格偏差在1000元/平方米以上，性價比明顯價格分析價格特征1、市場價格快速上漲，成熟區(qū)域房價較高，為尚未成為熱客戶特征1、以區(qū)域中低等收入者購房為主；2、以首次置業(yè)為主3、客戶主要來自三部分A、區(qū)域購房者（50%以上比例）；B、外地郊縣購房者，如三臺、射洪、遂寧等（15%左右）C、其他區(qū)域客戶：約占15%。D、南山中學(xué)教育產(chǎn)業(yè)帶來的附加客戶（20%）要界定：區(qū)內(nèi)現(xiàn)有項目的主流購買客戶群；來源：南中、經(jīng)開區(qū)剛性需求置業(yè)客戶、射洪、三臺等外地經(jīng)濟實力偏弱又想在綿陽落戶的客戶部分及投資客戶；職業(yè)：經(jīng)開區(qū)附近上班工業(yè)單位職工、周邊學(xué)校教師、技術(shù)人員個體戶為主年齡：25－50歲；大多以中年人為主收入：家庭月收入主要在4000元以上交通工具：多為電動車、自行車、公交車居多。置業(yè)特征：首次置業(yè)，購房主要解決基本的居住問題，改善居住質(zhì)量?？粗貐^(qū)域?qū)嵱眯詮姷膽粜秃蛢r格以及未來發(fā)展?jié)摿?，比較注重生活的便捷性。來源：涪城區(qū)客戶、綿陽市區(qū)其他板塊客戶、到綿陽落戶的外地客戶、銷售階段的老帶新客戶；職業(yè)：普通企業(yè)員工、個體經(jīng)營戶等；年齡：25－55歲；收入：家庭月收入主要在4000元以上；置業(yè)特征：為子女置業(yè)要求區(qū)域在市區(qū)附近、為到綿陽落戶，物業(yè)的升值潛力，以及看好本區(qū)域的教育產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展?jié)摿?。重戶重要客戶核心客戶顯性客戶隱性客戶（需要被挖掘、被引導(dǎo)）板塊分析客戶特征要來源：涪城區(qū)客戶、綿陽市區(qū)其他板塊客戶、到綿陽落戶客戶組成：以經(jīng)開區(qū)域現(xiàn)住居民、經(jīng)開區(qū)企業(yè)職工及周邊學(xué)校教師、投資型客戶周邊區(qū)縣客戶為主；年齡層次：28—45歲為主收入狀況：家庭月收入4000元以上置業(yè)意向：總價在25-40萬左右的產(chǎn)品，兩房或者經(jīng)濟型三房代步工具：公交車或電動車付款方式：銀行按揭為主總價控制：兩房80m2左右（70—90m2），總價20-25萬，首付6-8萬左右；三房110m2左右（95—120m2），總價35萬左右，首付12萬左右；行為特征：首次置業(yè)滿足基本居住要求，希望所購買房產(chǎn)生活交通便捷，離生活上班區(qū)域較近。區(qū)域內(nèi)教育產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，看中教育產(chǎn)業(yè)的投資客戶較多?？蛻籼蓐犚话鍓K分析客戶組成：客戶梯隊一板塊分析客戶組成：綿陽周邊郊縣城市為兒女求學(xué)或工作在綿陽置業(yè)客戶、綿陽其他板塊剛性需求客戶。年齡層次：25—55歲為主收入狀況：家庭月收入4000元以上置業(yè)意向：65—80m2套二代步工具：公交車付款方式：銀行按揭與一次性均有一定比例總價控制：65—80m2套二總價控制在25萬以內(nèi)行為特征：對居住品質(zhì)要求不高、希望臨近綿陽南中附近置業(yè)（尤其郊縣城市客戶），看重產(chǎn)品性價比，對價格、增值性及收益較為敏感?？蛻籼蓐牰鍓K分析客戶組成：客戶梯隊二板塊分析發(fā)展趨勢1、區(qū)域樓盤品質(zhì)一般、數(shù)量較少、產(chǎn)品差異化較大；2、除晶藍(lán)湖外，項目品質(zhì)較差，區(qū)域內(nèi)多為中低端項目，對提成整個片區(qū)形象拉升作用不大；3、區(qū)域未形成明顯的中高端居住區(qū)，市場升值和發(fā)展?jié)摿τ幸欢臻g空白4、目前區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)了一些相對中高端的項目如晶藍(lán)湖、涪濱印象對區(qū)域內(nèi)價值提升影響較大板塊分析發(fā)展趨勢1、區(qū)域樓盤品質(zhì)一般、數(shù)量較少、產(chǎn)品差異化較大；板塊經(jīng)開區(qū)板塊分析總結(jié)：

根據(jù)以上對房地產(chǎn)市場塊的分析和調(diào)查，我們得出對綿陽經(jīng)開區(qū)市場板塊的綜合結(jié)論：

1、產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象明顯，細(xì)分市場產(chǎn)品不多，產(chǎn)品設(shè)計及亮點元素不多；

2、購房區(qū)域化現(xiàn)象突出；

3、區(qū)域項目較少，現(xiàn)實中的明顯客戶群體不大；

4、市場去化較好的項目一般為產(chǎn)品及戶型設(shè)計亮點較多、營銷推廣較好、性價

比較高的樓盤。

5、項目成功的關(guān)鍵點是找準(zhǔn)目標(biāo)客戶群及產(chǎn)品的準(zhǔn)確定位。

因此，對于我們項目來說，從產(chǎn)品設(shè)計和營銷推廣做出亮點是保障我們項目成功運作的關(guān)鍵。

板塊分析經(jīng)開區(qū)板塊分析總結(jié)：

根據(jù)以上對房地產(chǎn)市場塊的分析和關(guān)于項目定位關(guān)于項目定位SWOT分析SW地塊較為規(guī)整臨經(jīng)開區(qū)與市區(qū)主干道區(qū)位具備一定價格優(yōu)勢（較低）周邊臨界關(guān)系較差地塊規(guī)模一般臨南中較近，可以吸引較多南中客戶后發(fā)項目，可以塑造全新的形象及產(chǎn)品片區(qū)逐步成熟帶來機會未來競爭項目較多市場在未來存在一定變數(shù)風(fēng)險非市場開發(fā)熱點OT產(chǎn)品以及營銷推廣是項目核心優(yōu)勢SWOT分析SW地塊較為規(guī)整周邊臨界關(guān)系較差臨南中較近，可以區(qū)域價值配套客戶投資升值交通外部景觀產(chǎn)品★★★★★★★★★★★★★★★★★★★為項目可塑造的因素項目核心競爭力：“產(chǎn)品/性價比價值是最可挖掘的競爭力”從客觀因素來看，項目的周邊基礎(chǔ)配套及環(huán)境較差，我們可把控的及應(yīng)該從客觀因素來看，項目的周邊基礎(chǔ)配套及環(huán)境較差，我們可把控的及應(yīng)該重點跟蹤的元素應(yīng)該為產(chǎn)品、客戶及推廣等因素，把控住產(chǎn)品本質(zhì)及性價比是成功的重要元素重點跟蹤的元素應(yīng)該為產(chǎn)品、客戶及推廣等因素，把控住產(chǎn)品本質(zhì)及性價比是成功的重要元素。區(qū)域價值配套客戶投資升值交通外部景觀產(chǎn)品★★★★★★競爭策略做產(chǎn)品，打造項目核心競爭力樹形象，建立競爭壁壘，建立差異，選擇對手說未來，使客戶形成項目處于新生區(qū)域認(rèn)知競爭策略做產(chǎn)品，打造項目核心競爭力游離客戶群重點客戶群核心客戶群區(qū)域換房客戶或合壹次置業(yè)客戶核心客戶群周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶希望進(jìn)城，無任何區(qū)域抗性其他綿陽板塊片區(qū)客戶，看重區(qū)域性價比或潛力客戶游離客戶群南中教育投資客戶、郊縣等外來客戶項目定位客戶定位重點客戶群目標(biāo)客戶游離客戶群重點客戶群核心客戶群區(qū)域換房客戶或合壹次置業(yè)客戶市場對產(chǎn)品的印證項目定位產(chǎn)品定位1居2居3居4居≤50㎡70-90㎡90-100㎡100-120㎡120-135㎡≥135㎡市場以85㎡兩居、100--110㎡左右三居為絕對主流產(chǎn)品；90㎡以上兩居，130㎡以上三居及四居借較少，作為輔助，其中四居以上的戶型多為躍層產(chǎn)品，不占主流空間，需要注意控制總價區(qū)間；對經(jīng)開區(qū)本區(qū)域來說，面積控制空間應(yīng)該比市場常規(guī)空間更小，尤其是對南中教育客戶群投資來說，滿足基本功能的投資空間應(yīng)該比居住空間更具有吸引力項目定位產(chǎn)品定位市場對產(chǎn)品的印證項目定位產(chǎn)品定位1居2居3居4居≤50㎡70主力戶型比例定位項目定位產(chǎn)品定位戶型面積區(qū)間面積比例兩室65—7525%55%85—90（帶二變?nèi)勺兛臻g）30%三室100—10515%40%105—115（帶三變四可變空間）25%四室130左右（主要為頂躍部分）5%5%戶型配比為指導(dǎo)配比，最終需根據(jù)總平規(guī)劃方案確立主力戶型比例定位項目定位產(chǎn)品定位戶型面積區(qū)間面積比例兩室65一、大面積灰空間手法代表戶型86.64㎡，兩室兩廳雙衛(wèi)（可變?nèi)侩p衛(wèi)）贈送面積：36.44㎡，實得面積：122.91㎡產(chǎn)品升級、內(nèi)部空間尋找賣點通過結(jié)構(gòu)加板、奇偶層露臺處理、功能房報灰空間的手法，將戶型面積做到最大化釋放，在給予客戶實際實惠的同時，間接提高了用地強度。一、大面積灰空間手法產(chǎn)品升級、內(nèi)部空間尋找賣點通過結(jié)構(gòu)加板、二、創(chuàng)新產(chǎn)品新銳型代表戶型105㎡躍復(fù)式，兩室兩廳雙衛(wèi)，可變?nèi)?，客廳挑空處理產(chǎn)品升級、內(nèi)部空間需找賣點通過創(chuàng)新產(chǎn)品的研發(fā)，將購買群體進(jìn)行了逐步細(xì)分，對于不同客群做出極為明顯的針對性產(chǎn)品通路二、創(chuàng)新產(chǎn)品產(chǎn)品升級、內(nèi)部空間需找賣點通過創(chuàng)新產(chǎn)品的研發(fā)，將關(guān)于物業(yè)建議關(guān)于物業(yè)建議從目前所推熱銷樓盤不難看出，“產(chǎn)品革命時代”已經(jīng)來到綿陽。不論是立面風(fēng)格的變化，以及戶型空間的極致化運用，已經(jīng)在多個樓盤中得到市場客戶的認(rèn)可依照本項目的戰(zhàn)略發(fā)展方向，單一的舒適型和經(jīng)濟型產(chǎn)品相結(jié)合的產(chǎn)品構(gòu)成概念已經(jīng)略顯疲態(tài)，而一味的跟風(fēng)，打造強烈差異化與創(chuàng)新空間產(chǎn)品對于本項目的中遠(yuǎn)期發(fā)展又略顯倉促我公司建議，在本項目入市初期，以務(wù)實的產(chǎn)品基礎(chǔ)，提倡經(jīng)濟戶型舒適居家概念，運用部分創(chuàng)新概念思路，打造項目特性的“適度居家”產(chǎn)品，有效控制銷售風(fēng)險的同時給予后期更大的升級空間。

通過創(chuàng)新產(chǎn)品、提高產(chǎn)品單價而獲取項目利潤最大化項目定位物業(yè)建議從目前所推熱銷樓盤不難看出，“產(chǎn)品革命時代”已經(jīng)來到綿陽。不適度居家產(chǎn)品方向90㎡內(nèi)2.5房運用寬廳與灰空間結(jié)合的概念，在不改造可變空間時屬于舒適度極高的2房寬景產(chǎn)品，客廳、餐廳、主臥景觀性和房間尺寸得到最大化釋放將可變空間改造為使得房間即可變?yōu)榻?jīng)濟型3房產(chǎn)品空調(diào)板露臺適度居家產(chǎn)品方向90㎡內(nèi)2.5房空調(diào)板露臺適度居家產(chǎn)品示意短面寬，長進(jìn)深做法適度居家產(chǎn)品示意短面寬，長進(jìn)深做法投資產(chǎn)品方向90㎡2.5房雙衛(wèi)，躍復(fù)式產(chǎn)品入戶花園6米挑空，1樓與2樓通過露臺的退臺關(guān)系，形成內(nèi)部空間的挑空，退讓2樓部分次臥為可變空間入戶層二層該類產(chǎn)品面寬短（不到8米），豐富產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。投資產(chǎn)品方向90㎡2.5房雙衛(wèi)，躍復(fù)式產(chǎn)品入戶層二層該類產(chǎn)品目前方案產(chǎn)品調(diào)整建議目前的產(chǎn)品在面積控制上做的較好，以功能居家及投資戶型為主，符合該區(qū)域主流客戶群體需求及消費心理。但目前的產(chǎn)品在設(shè)計上及亮點上特色不鮮明突出，導(dǎo)致產(chǎn)品的性價比及亮點不夠，對追求最大性價比的支撐尚不足，另外在規(guī)劃上可以再度交流調(diào)整。目前方案產(chǎn)品調(diào)整建議目前的產(chǎn)品在面積控制上做的較好，以目前方案產(chǎn)品調(diào)整建議1、戶型上增加部分戶型，如挑高客廳的躍復(fù)式產(chǎn)品。2、總體規(guī)劃上可以調(diào)整出來1—2棟樓來專門做投資型產(chǎn)品，以避免投資型產(chǎn)品與居住型產(chǎn)品沖突及相互干擾，并對總平規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整；3、面積控制上應(yīng)該區(qū)分開投資型產(chǎn)品和居住型產(chǎn)品的面積區(qū)間，投資型應(yīng)該面積較小，套二65—70平方米，套三90-95平方米左右，居住型的面積可以適度放大，套二75—85平方米，套三95—105平方米左右，部分產(chǎn)品設(shè)計贈送空間，增大性價比；4、商業(yè)建議可以采用部分集中式商業(yè)和社區(qū)底商結(jié)合的方式進(jìn)行。目前方案產(chǎn)品調(diào)整建議1、戶型上增加部分戶型，如挑高客廳的躍復(fù)目前方案產(chǎn)品調(diào)整建議挑高客廳的躍復(fù)式產(chǎn)品。目前方案產(chǎn)品調(diào)整建議挑高客廳的躍復(fù)式產(chǎn)品。立面風(fēng)格建議綿陽本地對于立面要求正在逐步放寬，而本地開發(fā)企業(yè)對于立面的重視程度與深層次打造已經(jīng)步入立面升級的快車道本項目立面風(fēng)格原則：不強調(diào)差異性風(fēng)格基礎(chǔ)在現(xiàn)代風(fēng)格的基調(diào)中增加品質(zhì)、個性符號整體天際線的完整，立面簡約、表達(dá)清晰立面風(fēng)格建議綿陽本地對于立面要求正在逐步放寬，而本地開發(fā)企業(yè)立面建議-改良現(xiàn)代主義簡約清爽格調(diào)：強調(diào)豎線關(guān)系淺色與深色系之間通過線與線的搭配，使得樓棟具有“瘦身”、挺拔效果，品質(zhì)感與整體天際線關(guān)系突出，項目符號明顯立面建議-改良現(xiàn)代主義簡約清爽格調(diào)：豎線與塊體的結(jié)合，注重山墻面與橫向的顏色搭配，整體色系相對較沉，品質(zhì)體現(xiàn)明顯立面建議-改良現(xiàn)代主義豎線與塊體的結(jié)合，注重山墻面與橫向的顏色搭配，整體色系相對較景觀建議景觀資源的梳理：本項目外部景觀資源有限，內(nèi)部地塊平整，規(guī)模較小，需要做成精品化景觀，做到小而精細(xì)精致。而景觀體系作為本項目產(chǎn)品的重要配合性資源，應(yīng)做到與產(chǎn)品相適應(yīng)的特色性及功能性相結(jié)合景觀建議景觀資源的梳理：景觀建議整體應(yīng)以軟、暖、休閑為主局部淡藍(lán)色水系與飾品、特色雕塑的結(jié)合提倡公共部分的半開放空間的運用現(xiàn)代休閑風(fēng)格景觀建議整體應(yīng)以軟、暖、休閑為主現(xiàn)代休閑風(fēng)格水景與景觀水臺景觀建議水景與景觀水臺景觀建議公共部分的半開放空間景觀建議公共部分的半開放空間景觀建議生態(tài)景觀空間與局部公共綠化景觀建議生態(tài)景觀空間與局部公共綠化景觀建議內(nèi)庭景觀、形象墻景觀建議內(nèi)庭景觀、形象墻景觀建議關(guān)于營銷建議關(guān)于營銷建議推盤策略一批次重點推出性價比較高的單元，吸引買家，建立客戶傳播口碑，打開市場，先期樹立項目高品質(zhì)及高性價比形象，預(yù)留增值空間。開盤價格逐步拉升，采用小幅逐步加價的形式形成價格上升趨勢。項目的價格始終位于區(qū)域同區(qū)位樓盤的引領(lǐng)位置，最終實現(xiàn)價值最大化。推盤時候注重項目利潤銷售進(jìn)度的平衡，兩者兼顧。首重性價、價格逐升、形象領(lǐng)先推盤策略一批次重點推出性價比較高的單元，吸引買家，建立客戶傳項目的入市時機2009年2012年2011年竣工入住5月2月開工一批次二批次8月建議2011年5月入市，總銷售周期1年項目的入市時機2009年2012年2011年竣工入住5月2前期蓄勢期：引人入勝的前奏開盤期：精彩絕倫的華彩樂章強銷期：濃墨重彩的主旋律持續(xù)期：和緩起伏的間奏2011.5-2012.42010年2011年項目階段劃分1月5月尾盤期：意蘊未盡的音符

9月6月4月1月2011年前期蓄勢期：開盤期：強銷期：持續(xù)期：2011.5-2012階段起止月份持續(xù)時長銷售目標(biāo)準(zhǔn)備/蓄勢期10年08月—11年5月；10個月前期準(zhǔn)備、推廣、蓄客開盤期11年5月-11年5月1個月20%強銷期11年6月—11年9月；4個月（借強勢開盤后強銷）35%持續(xù)銷售期11年10月—12年2月；約5個月35%尾盤期12年12月—12年01月；2個月10%合計住宅總銷售周期約12個月（開盤起計）銷售分期任務(wù)階段起止月份持續(xù)時長銷售目標(biāo)準(zhǔn)備/蓄勢期10年08月—11年項目入市價格(區(qū)域同等價格）1、一批次價格略高于經(jīng)開片區(qū)同品質(zhì)在售項目價格，保持區(qū)域的引領(lǐng)位置；2、同時注重項目性價比優(yōu)勢，為價格后期拉升和增值預(yù)留空間。本案的入市價格為4000元/平方米（暫定，具體價格根據(jù)市場當(dāng)時情況及蓄客情況）項目入市價格(區(qū)域同等價格）1、一批次價格略高于經(jīng)開片區(qū)同品高調(diào)入市/平開高走一方面培養(yǎng)市場；另一方面保證初期銷售率，更使首期買家市場獲得較好升值空間。價格階段上揚，穩(wěn)步提升隨著區(qū)域市場成熟、工程進(jìn)度和賣點的逐步兌現(xiàn)穩(wěn)步提高單位價格，實現(xiàn)利潤的增長。循環(huán)價格先期預(yù)告在每一循環(huán)周期前進(jìn)行價格釋放，刺激上一周期剩余房源的成交，為下一周期進(jìn)行準(zhǔn)確客戶積累。產(chǎn)品分級，差異定價拉開電梯價值較低的單位與較高價值單位的價格差異，同時獲得快速銷售和獲得更高的利潤點的雙重目標(biāo)。價格策略——步步為營高調(diào)入市/平開高走價格階段上揚，穩(wěn)步提升循環(huán)價格先期預(yù)告產(chǎn)品價格定位最終實現(xiàn)整盤均價4000元/平米以上住宅分批次開盤價實現(xiàn)均價2011年2012年一批次370039003900二批次3900410040004200價格定位最終實現(xiàn)整盤均價住宅分批次開盤價實現(xiàn)均價2011年付款方式主要采用三種付款方式根據(jù)目前市場上一般的付款方式，本案采用以下三種1、按揭2、一次性付款3、分期付款付款方式主要采用三種付款方式根據(jù)目前市場上一般的付款方式，本將媒體資源優(yōu)勢整合，利用大眾媒體營造社會化話題，來放大項目價值傳播，以形成社會更多層面對項目的關(guān)注。以小眾媒體、活動促進(jìn)項目的銷售，以渠道增加目標(biāo)客戶資源。大眾小眾活動口碑樹形象促銷售促銷售增客戶推廣的整合將媒體資源優(yōu)勢整合，利用大眾媒體營造社會化話題分階段推廣計劃廣告投放策略投放策略運用媒體銷售階段銷售準(zhǔn)備期合壹銷售期第二銷售期第三銷售期廣告導(dǎo)入期側(cè)重項目知名度擴大著重項目賣點的建立在市場形成一個固定而清晰的概念傳播新項目入市訊息選擇傳播面廣的媒體廣告頻率和力度小廣告猛攻期廣告頻率和媒體選擇大幅度增加以鮮明形象和強烈廣告攻勢撼動市場，吸引客戶到來廣告意圖是全面凸顯項目優(yōu)勢廣告形式進(jìn)行創(chuàng)意和突破廣告鞏固期新增客戶維持在一個相對平衡的曲線上廣告相應(yīng)降溫，保持一定穩(wěn)定的頻率達(dá)到現(xiàn)階段銷售目的并為第二次強銷期作準(zhǔn)備推廣項目實體形象廣告消退期以優(yōu)惠促銷為主告知項目剩余單位廣告創(chuàng)意無需太多變化廣告頻率減弱，直至停止活動戶外展銷會網(wǎng)站報紙等活動網(wǎng)站戶外DM報紙刊物展銷會等活動DM戶外刊物報紙網(wǎng)站展銷會等DM活動網(wǎng)站報紙戶外展銷會分階段推廣計劃廣告投放策略投放策略運用媒體銷售階段銷售準(zhǔn)備期合壹工作方法與流程合壹工作方法與流程銷售總結(jié)設(shè)計方案調(diào)整、確定項目定位物業(yè)發(fā)展前期策劃報告之定位前期策劃報告之物業(yè)發(fā)展建議、營銷建議營銷策略執(zhí)行方案銷售執(zhí)行報告合作公司確定溝通執(zhí)行預(yù)熱階段營銷計劃階段營銷總結(jié)策略方案調(diào)整推動調(diào)整籌備實戰(zhàn)價格促銷方案客戶積累銷售籌備與開盤前期溝通前期策劃營銷籌備開盤100%銷售項目跟進(jìn)銷售前銷售階段合壹項目策劃工作基本流程銷售總結(jié)設(shè)計方案調(diào)整、確定項目定位前期策劃報告之定位前期策劃

銷售前項目服務(wù)流程產(chǎn)品定位及創(chuàng)新；服務(wù)前提：基本經(jīng)濟指標(biāo)確定合壹服務(wù)：市場研究；客戶研究；發(fā)展戰(zhàn)略建議；項目定位;階段目標(biāo)：項目市場定位；為設(shè)計提供物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)亮點設(shè)計建議；服務(wù)前提：進(jìn)入方案設(shè)計階段合壹服務(wù)：總體規(guī)劃建議；戶型平面建議；產(chǎn)品創(chuàng)新深入建議；建筑細(xì)部建議;階段目標(biāo)：確定最佳方案服務(wù)前提：定位與產(chǎn)品確定合壹服務(wù)：總體營銷推廣策略；形象定位；賣場、展示規(guī)劃；推廣計劃;階段目標(biāo)：確定銷售目標(biāo)銷售目標(biāo)確定；提交銷售執(zhí)行報告前期定位合壹階段產(chǎn)品設(shè)計第二階段營銷計劃第三階段銷售準(zhǔn)備第四階段銷售服務(wù)前提：達(dá)到執(zhí)行報告要求合壹服務(wù)：銷售人員培訓(xùn)；銷售資料準(zhǔn)備；………階段目標(biāo)：積極籌備臨門一腳提交價格策略報告銷售團(tuán)隊到位；銷售前項目服務(wù)流程產(chǎn)品定位及創(chuàng)新；服務(wù)前提：基本經(jīng)濟指標(biāo)確我們的工作方法前期定位階段產(chǎn)品設(shè)計階段營銷計劃階段階段目標(biāo)項目定位;項目精神屬性定位市場定位客戶本體及精神屬性定位項目物理屬性定位產(chǎn)品定位及創(chuàng)新；符合目標(biāo)客戶和項目精神屬性的概念定位物業(yè)發(fā)展建議體系符合項目條件和市場的建議原則項目精神屬性和價格支撐的關(guān)鍵舉措體系發(fā)展戰(zhàn)略研究；市場研究；客戶研究；區(qū)域研究；跟進(jìn)設(shè)計院，指導(dǎo)和推動產(chǎn)品設(shè)計工作階段目標(biāo)設(shè)計方案調(diào)整確認(rèn)營銷執(zhí)行報告銷售目標(biāo)制定營銷推廣策略營銷形象定位營銷策略總綱階段目標(biāo)策略實施銷售準(zhǔn)備我們的工作方法前期定位階段產(chǎn)品設(shè)計階段營銷計劃階段階段目標(biāo)項05十一月202264綿陽金鐘項目定位與物業(yè)發(fā)展建議報告02十一月20221綿陽金鐘項目定位與物業(yè)發(fā)展建議報告關(guān)于項目解析關(guān)于項目解析地塊規(guī)模適中、規(guī)則、西面南面臨路技術(shù)指標(biāo)項目地塊較為規(guī)整，利于規(guī)劃，項目地塊面積43畝，屬于中等規(guī)模樓盤，另外受經(jīng)開區(qū)區(qū)位及周邊開發(fā)成熟度限制，項目要做成高端項目需要產(chǎn)品的精致化。地塊規(guī)模適中、規(guī)則、西面南面臨路技術(shù)指標(biāo)項目地塊較為規(guī)項目四周原有建筑品質(zhì)一般/

地塊內(nèi)部尚未拆遷完畢、有高壓線穿過影響較大地塊分析1、項目臨富臨.晶藍(lán)湖，對項目的形象及價值有較大提升作用，可以借勢及共享配套；

2、地塊較為規(guī)則、方正，南面西面臨路，有一定的商業(yè)價值。

3、除臨晶藍(lán)湖方面外，地塊周邊的環(huán)境較差；

4、地塊內(nèi)部空間較大，可以做出一定的中庭景觀空間。項目四周原有建筑品質(zhì)一般/

地塊內(nèi)部尚未拆遷完畢、有高壓線穿

具備同時輻射多個區(qū)域的位置戰(zhàn)略位置位于綿陽市經(jīng)開區(qū)，經(jīng)開區(qū)目前為綿陽房地產(chǎn)開發(fā)量和成交量最小板塊；處于中心城區(qū)與經(jīng)開區(qū)進(jìn)出主要干道；離綿陽南山中學(xué)較近，離涪城區(qū)市中心約10分鐘車程目前片區(qū)內(nèi)尚不屬于高品質(zhì)樓盤聚集地和開發(fā)熱點區(qū)域，位置稍偏具備同時輻射多個區(qū)域的位置戰(zhàn)略位置位于綿陽市經(jīng)開項目周邊配套配套1、項目周邊配套相對較差，無集中式的購物場所，商業(yè)環(huán)境較差2、中經(jīng)路為經(jīng)開區(qū)進(jìn)出干道，離城市中心區(qū)較遠(yuǎn)，交通、配套較差；3、晶藍(lán)湖建成后片區(qū)形象和配套有一定改善，項目可以有效的借助晶藍(lán)湖的成熟優(yōu)勢。項目周邊配套配套綿陽城市快速向中心城區(qū)外擴張，所在區(qū)域?qū)⒅鸩匠墒靺^(qū)域展望隨著城市的快速發(fā)展，經(jīng)開區(qū)板塊居住氛圍、開發(fā)條件、市政配套都將快速完善晶藍(lán)湖項目的開發(fā)將帶來整個區(qū)域開發(fā)和居住價值的快速上升；在未來項目的開發(fā)周期內(nèi)（2年左右），片區(qū)將不會成為品質(zhì)居住區(qū)，仍會以普通居家型或投資型經(jīng)濟住宅開發(fā)為主。經(jīng)開區(qū)教育產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，南山中學(xué)名氣及影響力較大，周邊項目具備較大的投資價值綿陽城市快速向中心城區(qū)外擴張，所在區(qū)域?qū)⒅鸩匠墒靺^(qū)域展望隨著項目小結(jié)位于綿陽經(jīng)開區(qū)，臨晶藍(lán)湖，周邊目前競爭項目較少，未來有一定發(fā)展?jié)摿?；項目容積率較高，周邊四界條件并不突出；教育產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，居住氛圍、交通及市政配套尚需完善；項目發(fā)展方向應(yīng)為精確定位、高度重視產(chǎn)品，以最大化提升附加值才是本項目最終能做出彩的道路。地塊和區(qū)域本身條件并不優(yōu)越，需要從產(chǎn)品上做出文章項目小結(jié)位于綿陽經(jīng)開區(qū)，臨晶藍(lán)湖，周邊目前競爭項目較少，未來關(guān)于市場理解關(guān)于市場理解綿陽作為中國唯一的科技城，四川省第二大城市，位于四川省西北部，距省會成都90公里。幅員面積20249平方公里?？?cè)?30萬。轄兩區(qū)六縣一市，代管省政府科學(xué)城辦事處。市區(qū)建成區(qū)面積80平方公里，城區(qū)人口70萬。

關(guān)于綿陽戰(zhàn)略位置綿陽作為中國唯一的科技城，四川省第二大城市，位于四川省西北部新一輪城市總體規(guī)劃將被綿陽定位為“中國科技城、四川副中心城市、中國旅游和宜居名城”，2020年城市人口規(guī)模為118萬人，用地規(guī)模116平方公里關(guān)于綿陽戰(zhàn)略位置新一輪城市總體規(guī)劃將被綿陽定位為“中國科技城、四川副中心城市產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值（億元）漲幅第一產(chǎn)業(yè)144.65%第二產(chǎn)業(yè)301.822.10%第三產(chǎn)業(yè)227.110.30%綿陽市三大產(chǎn)業(yè)中，以第二產(chǎn)業(yè)為絕對主導(dǎo)地位；第三產(chǎn)業(yè)也在快速增長的過程中，表明綿陽市正處于向經(jīng)濟繁榮階段高速發(fā)展中。戰(zhàn)略位置關(guān)于綿陽關(guān)于綿陽戰(zhàn)略位置關(guān)于綿陽產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值（億元）漲幅第一產(chǎn)業(yè)144.65%第二產(chǎn)業(yè)301.8綿陽市由于三江匯流的地理特點及政府對城市的規(guī)劃，房地產(chǎn)市場發(fā)展呈現(xiàn)比較明顯的板塊區(qū)分和板塊特點，因此，我們根據(jù)各區(qū)域位置和特點將綿陽房地產(chǎn)市場劃大致劃分為七個板塊，如下表所列：

板塊細(xì)分涪城板塊小島板塊高水板塊科創(chuàng)板塊高新板塊經(jīng)開區(qū)板塊游仙板塊代表樓盤三江首匯、濱江世紀(jì)花園、城南名著小島花園城長虹世紀(jì)城半山藍(lán)灣、盧卡美邦、奧林春天、長興太陽城布魯斯國際新城晶藍(lán)湖原山、晶藍(lán)尚城、匯川漢城板塊分析綿陽市由于三江匯流的地理特點及政府對城市的規(guī)劃，房地產(chǎn)

綿陽房地產(chǎn)板塊分布圖游仙板塊涪城板塊科創(chuàng)板塊高新板塊經(jīng)開區(qū)板塊高水板塊小島板塊綿陽房地產(chǎn)板塊分布圖游仙板塊涪城區(qū)域?qū)傩?、城市新發(fā)展區(qū)，市場補缺者；2、為工業(yè)區(qū)，自然環(huán)境較差，尚待完善中；3、晶藍(lán)湖及周邊其他項目的開發(fā)帶動區(qū)域開發(fā)價值快速提升區(qū)。4、南山中學(xué)在區(qū)域內(nèi)，將帶來較大的投資價值及居住價值，升值潛力較大5、區(qū)域內(nèi)目前的競爭項目較少，剛性需求較大，為項目的銷售帶來較大的機會。經(jīng)開區(qū)板塊分析區(qū)域?qū)傩?、城市新發(fā)展區(qū)，市場補缺者；經(jīng)開區(qū)板塊分析產(chǎn)品特征1、多為普通電梯、多層公寓，產(chǎn)品較為平淡；2、戶型設(shè)計上以中小型套二、套三為主，面積集中在70—130平方米區(qū)間；3、部分項目有創(chuàng)新性的灰空間設(shè)計，如原山、香榭里大道、觀嶺8號等項目4、普遍來說，綿陽市場的產(chǎn)品創(chuàng)新度及精致度不夠，有特色的產(chǎn)品較少贈送灰空間戶型市場分析立面規(guī)劃產(chǎn)品特征1、多為普通電梯、多層公寓，產(chǎn)品較為平淡；贈送灰空間價格特征1、市場價格快速上漲，成熟區(qū)域房價較高，為尚未成為熱點的開發(fā)區(qū)域帶來客戶基礎(chǔ)及開發(fā)機會；2、價格差幅較大（200元/平方米），臨主城區(qū)和部分臨江項目價格達(dá)到6000，價格較高，經(jīng)開區(qū)為后續(xù)開發(fā)片區(qū)，價格上優(yōu)勢明顯，周邊剛需較強；3、項目目前周邊競爭樓盤較少，有特色的樓盤產(chǎn)品也較少，為本項目開發(fā)帶來機會；4、項目周邊與涪城區(qū)中心區(qū)價格偏差在1000元/平方米以上，性價比明顯價格分析價格特征1、市場價格快速上漲，成熟區(qū)域房價較高，為尚未成為熱客戶特征1、以區(qū)域中低等收入者購房為主；2、以首次置業(yè)為主3、客戶主要來自三部分A、區(qū)域購房者（50%以上比例）；B、外地郊縣購房者，如三臺、射洪、遂寧等（15%左右）C、其他區(qū)域客戶：約占15%。D、南山中學(xué)教育產(chǎn)業(yè)帶來的附加客戶（20%）要界定：區(qū)內(nèi)現(xiàn)有項目的主流購買客戶群；來源：南中、經(jīng)開區(qū)剛性需求置業(yè)客戶、射洪、三臺等外地經(jīng)濟實力偏弱又想在綿陽落戶的客戶部分及投資客戶；職業(yè)：經(jīng)開區(qū)附近上班工業(yè)單位職工、周邊學(xué)校教師、技術(shù)人員個體戶為主年齡：25－50歲；大多以中年人為主收入：家庭月收入主要在4000元以上交通工具：多為電動車、自行車、公交車居多。置業(yè)特征：首次置業(yè)，購房主要解決基本的居住問題，改善居住質(zhì)量?？粗貐^(qū)域?qū)嵱眯詮姷膽粜秃蛢r格以及未來發(fā)展?jié)摿?，比較注重生活的便捷性。來源：涪城區(qū)客戶、綿陽市區(qū)其他板塊客戶、到綿陽落戶的外地客戶、銷售階段的老帶新客戶；職業(yè)：普通企業(yè)員工、個體經(jīng)營戶等；年齡：25－55歲；收入：家庭月收入主要在4000元以上；置業(yè)特征：為子女置業(yè)要求區(qū)域在市區(qū)附近、為到綿陽落戶，物業(yè)的升值潛力，以及看好本區(qū)域的教育產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展?jié)摿?。重戶重要客戶核心客戶顯性客戶隱性客戶（需要被挖掘、被引導(dǎo)）板塊分析客戶特征要來源：涪城區(qū)客戶、綿陽市區(qū)其他板塊客戶、到綿陽落戶客戶組成：以經(jīng)開區(qū)域現(xiàn)住居民、經(jīng)開區(qū)企業(yè)職工及周邊學(xué)校教師、投資型客戶周邊區(qū)縣客戶為主；年齡層次：28—45歲為主收入狀況：家庭月收入4000元以上置業(yè)意向：總價在25-40萬左右的產(chǎn)品，兩房或者經(jīng)濟型三房代步工具：公交車或電動車付款方式：銀行按揭為主總價控制：兩房80m2左右（70—90m2），總價20-25萬，首付6-8萬左右；三房110m2左右（95—120m2），總價35萬左右，首付12萬左右；行為特征：首次置業(yè)滿足基本居住要求，希望所購買房產(chǎn)生活交通便捷，離生活上班區(qū)域較近。區(qū)域內(nèi)教育產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，看中教育產(chǎn)業(yè)的投資客戶較多。客戶梯隊一板塊分析客戶組成：客戶梯隊一板塊分析客戶組成：綿陽周邊郊縣城市為兒女求學(xué)或工作在綿陽置業(yè)客戶、綿陽其他板塊剛性需求客戶。年齡層次：25—55歲為主收入狀況：家庭月收入4000元以上置業(yè)意向：65—80m2套二代步工具：公交車付款方式：銀行按揭與一次性均有一定比例總價控制：65—80m2套二總價控制在25萬以內(nèi)行為特征：對居住品質(zhì)要求不高、希望臨近綿陽南中附近置業(yè)（尤其郊縣城市客戶），看重產(chǎn)品性價比，對價格、增值性及收益較為敏感?？蛻籼蓐牰鍓K分析客戶組成：客戶梯隊二板塊分析發(fā)展趨勢1、區(qū)域樓盤品質(zhì)一般、數(shù)量較少、產(chǎn)品差異化較大；2、除晶藍(lán)湖外，項目品質(zhì)較差，區(qū)域內(nèi)多為中低端項目，對提成整個片區(qū)形象拉升作用不大；3、區(qū)域未形成明顯的中高端居住區(qū)，市場升值和發(fā)展?jié)摿τ幸欢臻g空白4、目前區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)了一些相對中高端的項目如晶藍(lán)湖、涪濱印象對區(qū)域內(nèi)價值提升影響較大板塊分析發(fā)展趨勢1、區(qū)域樓盤品質(zhì)一般、數(shù)量較少、產(chǎn)品差異化較大；板塊經(jīng)開區(qū)板塊分析總結(jié)：

根據(jù)以上對房地產(chǎn)市場塊的分析和調(diào)查，我們得出對綿陽經(jīng)開區(qū)市場板塊的綜合結(jié)論：

1、產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象明顯，細(xì)分市場產(chǎn)品不多，產(chǎn)品設(shè)計及亮點元素不多；

2、購房區(qū)域化現(xiàn)象突出；

3、區(qū)域項目較少，現(xiàn)實中的明顯客戶群體不大；

4、市場去化較好的項目一般為產(chǎn)品及戶型設(shè)計亮點較多、營銷推廣較好、性價

比較高的樓盤。

5、項目成功的關(guān)鍵點是找準(zhǔn)目標(biāo)客戶群及產(chǎn)品的準(zhǔn)確定位。

因此，對于我們項目來說，從產(chǎn)品設(shè)計和營銷推廣做出亮點是保障我們項目成功運作的關(guān)鍵。

板塊分析經(jīng)開區(qū)板塊分析總結(jié)：

根據(jù)以上對房地產(chǎn)市場塊的分析和關(guān)于項目定位關(guān)于項目定位SWOT分析SW地塊較為規(guī)整臨經(jīng)開區(qū)與市區(qū)主干道區(qū)位具備一定價格優(yōu)勢（較低）周邊臨界關(guān)系較差地塊規(guī)模一般臨南中較近，可以吸引較多南中客戶后發(fā)項目，可以塑造全新的形象及產(chǎn)品片區(qū)逐步成熟帶來機會未來競爭項目較多市場在未來存在一定變數(shù)風(fēng)險非市場開發(fā)熱點OT產(chǎn)品以及營銷推廣是項目核心優(yōu)勢SWOT分析SW地塊較為規(guī)整周邊臨界關(guān)系較差臨南中較近，可以區(qū)域價值配套客戶投資升值交通外部景觀產(chǎn)品★★★★★★★★★★★★★★★★★★★為項目可塑造的因素項目核心競爭力：“產(chǎn)品/性價比價值是最可挖掘的競爭力”從客觀因素來看，項目的周邊基礎(chǔ)配套及環(huán)境較差，我們可把控的及應(yīng)該從客觀因素來看，項目的周邊基礎(chǔ)配套及環(huán)境較差，我們可把控的及應(yīng)該重點跟蹤的元素應(yīng)該為產(chǎn)品、客戶及推廣等因素，把控住產(chǎn)品本質(zhì)及性價比是成功的重要元素重點跟蹤的元素應(yīng)該為產(chǎn)品、客戶及推廣等因素，把控住產(chǎn)品本質(zhì)及性價比是成功的重要元素。區(qū)域價值配套客戶投資升值交通外部景觀產(chǎn)品★★★★★★競爭策略做產(chǎn)品，打造項目核心競爭力樹形象，建立競爭壁壘，建立差異，選擇對手說未來，使客戶形成項目處于新生區(qū)域認(rèn)知競爭策略做產(chǎn)品，打造項目核心競爭力游離客戶群重點客戶群核心客戶群區(qū)域換房客戶或合壹次置業(yè)客戶核心客戶群周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶希望進(jìn)城，無任何區(qū)域抗性其他綿陽板塊片區(qū)客戶，看重區(qū)域性價比或潛力客戶游離客戶群南中教育投資客戶、郊縣等外來客戶項目定位客戶定位重點客戶群目標(biāo)客戶游離客戶群重點客戶群核心客戶群區(qū)域換房客戶或合壹次置業(yè)客戶市場對產(chǎn)品的印證項目定位產(chǎn)品定位1居2居3居4居≤50㎡70-90㎡90-100㎡100-120㎡120-135㎡≥135㎡市場以85㎡兩居、100--110㎡左右三居為絕對主流產(chǎn)品；90㎡以上兩居，130㎡以上三居及四居借較少，作為輔助，其中四居以上的戶型多為躍層產(chǎn)品，不占主流空間，需要注意控制總價區(qū)間；對經(jīng)開區(qū)本區(qū)域來說，面積控制空間應(yīng)該比市場常規(guī)空間更小，尤其是對南中教育客戶群投資來說，滿足基本功能的投資空間應(yīng)該比居住空間更具有吸引力項目定位產(chǎn)品定位市場對產(chǎn)品的印證項目定位產(chǎn)品定位1居2居3居4居≤50㎡70主力戶型比例定位項目定位產(chǎn)品定位戶型面積區(qū)間面積比例兩室65—7525%55%85—90（帶二變?nèi)勺兛臻g）30%三室100—10515%40%105—115（帶三變四可變空間）25%四室130左右（主要為頂躍部分）5%5%戶型配比為指導(dǎo)配比，最終需根據(jù)總平規(guī)劃方案確立主力戶型比例定位項目定位產(chǎn)品定位戶型面積區(qū)間面積比例兩室65一、大面積灰空間手法代表戶型86.64㎡，兩室兩廳雙衛(wèi)（可變?nèi)侩p衛(wèi)）贈送面積：36.44㎡，實得面積：122.91㎡產(chǎn)品升級、內(nèi)部空間尋找賣點通過結(jié)構(gòu)加板、奇偶層露臺處理、功能房報灰空間的手法，將戶型面積做到最大化釋放，在給予客戶實際實惠的同時，間接提高了用地強度。一、大面積灰空間手法產(chǎn)品升級、內(nèi)部空間尋找賣點通過結(jié)構(gòu)加板、二、創(chuàng)新產(chǎn)品新銳型代表戶型105㎡躍復(fù)式，兩室兩廳雙衛(wèi)，可變?nèi)浚蛷d挑空處理產(chǎn)品升級、內(nèi)部空間需找賣點通過創(chuàng)新產(chǎn)品的研發(fā)，將購買群體進(jìn)行了逐步細(xì)分，對于不同客群做出極為明顯的針對性產(chǎn)品通路二、創(chuàng)新產(chǎn)品產(chǎn)品升級、內(nèi)部空間需找賣點通過創(chuàng)新產(chǎn)品的研發(fā)，將關(guān)于物業(yè)建議關(guān)于物業(yè)建議從目前所推熱銷樓盤不難看出，“產(chǎn)品革命時代”已經(jīng)來到綿陽。不論是立面風(fēng)格的變化，以及戶型空間的極致化運用，已經(jīng)在多個樓盤中得到市場客戶的認(rèn)可依照本項目的戰(zhàn)略發(fā)展方向，單一的舒適型和經(jīng)濟型產(chǎn)品相結(jié)合的產(chǎn)品構(gòu)成概念已經(jīng)略顯疲態(tài)，而一味的跟風(fēng)，打造強烈差異化與創(chuàng)新空間產(chǎn)品對于本項目的中遠(yuǎn)期發(fā)展又略顯倉促我公司建議，在本項目入市初期，以務(wù)實的產(chǎn)品基礎(chǔ)，提倡經(jīng)濟戶型舒適居家概念，運用部分創(chuàng)新概念思路，打造項目特性的“適度居家”產(chǎn)品，有效控制銷售風(fēng)險的同時給予后期更大的升級空間。

通過創(chuàng)新產(chǎn)品、提高產(chǎn)品單價而獲取項目利潤最大化項目定位物業(yè)建議從目前所推熱銷樓盤不難看出，“產(chǎn)品革命時代”已經(jīng)來到綿陽。不適度居家產(chǎn)品方向90㎡內(nèi)2.5房運用寬廳與灰空間結(jié)合的概念，在不改造可變空間時屬于舒適度極高的2房寬景產(chǎn)品，客廳、餐廳、主臥景觀性和房間尺寸得到最大化釋放將可變空間改造為使得房間即可變?yōu)榻?jīng)濟型3房產(chǎn)品空調(diào)板露臺適度居家產(chǎn)品方向90㎡內(nèi)2.5房空調(diào)板露臺適度居家產(chǎn)品示意短面寬，長進(jìn)深做法適度居家產(chǎn)品示意短面寬，長進(jìn)深做法投資產(chǎn)品方向90㎡2.5房雙衛(wèi)，躍復(fù)式產(chǎn)品入戶花園6米挑空，1樓與2樓通過露臺的退臺關(guān)系，形成內(nèi)部空間的挑空，退讓2樓部分次臥為可變空間入戶層二層該類產(chǎn)品面寬短（不到8米），豐富產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。投資產(chǎn)品方向90㎡2.5房雙衛(wèi)，躍復(fù)式產(chǎn)品入戶層二層該類產(chǎn)品目前方案產(chǎn)品調(diào)整建議目前的產(chǎn)品在面積控制上做的較好，以功能居家及投資戶型為主，符合該區(qū)域主流客戶群體需求及消費心理。但目前的產(chǎn)品在設(shè)計上及亮點上特色不鮮明突出，導(dǎo)致產(chǎn)品的性價比及亮點不夠，對追求最大性價比的支撐尚不足，另外在規(guī)劃上可以再度交流調(diào)整。目前方案產(chǎn)品調(diào)整建議目前的產(chǎn)品在面積控制上做的較好，以目前方案產(chǎn)品調(diào)整建議1、戶型上增加部分戶型，如挑高客廳的躍復(fù)式產(chǎn)品。2、總體規(guī)劃上可以調(diào)整出來1—2棟樓來專門做投資型產(chǎn)品，以避免投資型產(chǎn)品與居住型產(chǎn)品沖突及相互干擾，并對總平規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整；3、面積控制上應(yīng)該區(qū)分開投資型產(chǎn)品和居住型產(chǎn)品的面積區(qū)間，投資型應(yīng)該面積較小，套二65—70平方米，套三90-95平方米左右，居住型的面積可以適度放大，套二75—85平方米，套三95—105平方米左右，部分產(chǎn)品設(shè)計贈送空間，增大性價比；4、商業(yè)建議可以采用部分集中式商業(yè)和社區(qū)底商結(jié)合的方式進(jìn)行。目前方案產(chǎn)品調(diào)整建議1、戶型上增加部分戶型，如挑高客廳的躍復(fù)目前方案產(chǎn)品調(diào)整建議挑高客廳的躍復(fù)式產(chǎn)品。目前方案產(chǎn)品調(diào)整建議挑高客廳的躍復(fù)式產(chǎn)品。立面風(fēng)格建議綿陽本地對于立面要求正在逐步放寬，而本地開發(fā)企業(yè)對于立面的重視程度與深層次打造已經(jīng)步入立面升級的快車道本項目立面風(fēng)格原則：不強調(diào)差異性風(fēng)格基礎(chǔ)在現(xiàn)代風(fēng)格的基調(diào)中增加品質(zhì)、個性符號整體天際線的完整，立面簡約、表達(dá)清晰立面風(fēng)格建議綿陽本地對于立面要求正在逐步放寬，而本地開發(fā)企業(yè)立面建議-改良現(xiàn)代主義簡約清爽格調(diào)：強調(diào)豎線關(guān)系淺色與深色系之間通過線與線的搭配，使得樓棟具有“瘦身”、挺拔效果，品質(zhì)感與整體天際線關(guān)系突出，項目符號明顯立面建議-改良現(xiàn)代主義簡約清爽格調(diào)：豎線與塊體的結(jié)合，注重山墻面與橫向的顏色搭配，整體色系相對較沉，品質(zhì)體現(xiàn)明顯立面建議-改良現(xiàn)代主義豎線與塊體的結(jié)合，注重山墻面與橫向的顏色搭配，整體色系相對較景觀建議景觀資源的梳理：本項目外部景觀資源有限，內(nèi)部地塊平整，規(guī)模較小，需要做成精品化景觀，做到小而精細(xì)精致。而景觀體系作為本項目產(chǎn)品的重要配合性資源，應(yīng)做到與產(chǎn)品相適應(yīng)的特色性及功能性相結(jié)合景觀建議景觀資源的梳理：景觀建議整體應(yīng)以軟、暖、休閑為主局部淡藍(lán)色水系與飾品、特色雕塑的結(jié)合提倡公共部分的半開放空間的運用現(xiàn)代休閑風(fēng)格景觀建議整體應(yīng)以軟、暖、休閑為主現(xiàn)代休閑風(fēng)格水景與景觀水臺景觀建議水景與景觀水臺景觀建議公共部分的半開放空間景觀建議公共部分的半開放空間景觀建議生態(tài)景觀空間與局部公共綠化景觀建議生態(tài)景觀空間與局部公共綠化景觀建議內(nèi)庭景觀、形象墻景觀建議內(nèi)庭景觀、形象墻景觀建議關(guān)于營銷建議關(guān)于營銷建議推盤策略一批次重點推出性價比較高的單元，吸引買家，建立客戶傳播口碑，打開市場，先期樹立項目高品質(zhì)及高性價比形象，預(yù)留增值空間。開盤價格逐步拉升，采用小幅逐步加價的形式形成價格上升趨勢。項目的價格始終位于區(qū)域同區(qū)位樓盤的引領(lǐng)位置，最終實現(xiàn)價值最大化。推盤時候注重項目利潤銷售進(jìn)度的平衡，兩者兼顧。首重性價、價格逐升、形象領(lǐng)先推盤策略一批次重點推出性價比較高的單元，吸引買家，建立客戶傳項目的入市時機2009年2012年2011年竣工入住5月2月開工一批次二批次8月建議2011年5月入市，總銷售周期1年項目的入市時機2009年2012年2011年竣工入住5月2前期蓄勢期：引人入勝的前奏開盤期：精彩絕倫的華彩樂章強銷期：濃墨重彩的主旋律持續(xù)期：和緩起伏的間奏2011.5-2012.42010年2011年項目階段劃分1月5月尾盤期：意蘊未盡的音符

9月6月4月1月2011年前期蓄勢期：開盤期：強銷期：持續(xù)期：2011.5-2012階段起止月份持續(xù)時長銷售目標(biāo)準(zhǔn)備/蓄勢期10年08月—11年5月；10個月前期準(zhǔn)備、推廣、蓄客開盤期11年5月-11年5月1個月20%強銷期11年6月—11年9月；4個月（借強勢開盤后強銷）35%持續(xù)銷售期11年10月—12年2月；約5個月35%尾盤期12年12月—12年01月；2個月10%合計住宅總銷售周期約12個月（開盤起計）銷售分期任務(wù)階段起止月份持續(xù)時長銷售目標(biāo)準(zhǔn)備/蓄勢期10年08月—11年項目入市價格(區(qū)域同等價格）1、一批次價格略高于經(jīng)開片區(qū)同品質(zhì)在售項目價格，保持區(qū)域的引領(lǐng)位置；2、同時注重項目性價比優(yōu)勢，為價格后期拉升和增值預(yù)留空間。本