常用住宅名詞解釋

常用住宅名詞解釋住宅群體住宅群體是在特定的基地與環(huán)境條件下，在自然條件、人工條件與規(guī)劃所設定的范圍內(nèi)具有整體關聯(lián)的住宅群落，是有著相近鄰里關系的居民生活單元，是居民接觸社會的基層生活空間，是居住戶外環(huán)境的空間載體。住宅供家庭居住使用的建筑物。居住空間系指臥室、起居室（廳）、書房等主要使用空間。臥室供居住者捶眠、休息使用的空間。起居室供居住者進行會客、娛樂、團聚等起居活動用的空間。廚房供居住者進行炊事活動的空間。衛(wèi)生間供居住者進行便溺、洗浴、盥洗等衛(wèi)生活動的空間。使用面積房間實際能使用的面積，不包括墻、柱等結構構造和保溫層的面積。層高上下兩層的樓地面之間的垂直距離。室內(nèi)凈高樓地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離。陽臺供居住者進行室外活動，晾曬衣物用的空間。平臺供居住者進行室外活動的上入屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。過道住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。壁柜住宅套內(nèi)與墻壁結合而成的落地貯柜。吊柜住宅套內(nèi)上部空間懸吊的貯柜。躍層住宅套內(nèi)空間跨躍兩層及兩層以上的住宅。自然層數(shù)按樓地板結構分層的層數(shù)。中間層住宅中除底層和最高住房入口層以外的中間樓層。單元式高層住宅由多個住宅單元組合，每單元均設有樓梯、電梯的高層住宅。塔式高層住宅圍繞共用樓梯、電梯布置多套住房的高層住宅。通廊式高層住宅共用樓梯、電梯通過內(nèi)外廊進入各套住房的高層住宅。標準層平面布置相同的住宅樓層。走廊住宅套外使用的公共交通空間。地下室房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高一半地下室房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高1/3且不超過1/2者。住宅層數(shù)劃分按照我國現(xiàn)行的國家標準《住宅設計規(guī)范》(GB50096-1999)的規(guī)定，住宅層數(shù)的劃分：低層住宅為一層至三層；多層住宅為四層至六層；中高層住宅為七層至九層；高層住宅為十層及十層以上。低層住宅從層數(shù)上來看有平房住宅、二層住宅、也有三層住宅。低層住宅依據(jù)院落、套內(nèi)空間組合與住宅拼聯(lián)的戶數(shù)等不同情況，可以形成多樣化的平面類型，如獨院式、雙聯(lián)式和聯(lián)排式等。獨院式是指每棟住宅服務一戶，不與其他建筑相連，有供獨立使用的院子。雙聯(lián)式是指以獨院式住宅為單元，將兩個獨院式住宅拼聯(lián)在一起，兩戶共用一個山墻。聯(lián)排式是指將獨院式戶型單元拼聯(lián)增加到三戶以上，各戶間（除端部戶外）至少能共用兩面山墻。由于低層住宅層數(shù)少，又有獨用院子，活動空間大，戶間干擾少，平面空間組合靈活性大，可以創(chuàng)作出比其他類型更為優(yōu)越的居住生活空間。同時，低層住宅建筑物自重輕，對建筑基地要求不高，一般地段均可建筑。建筑物結構相對簡單，可因地制宜，就地取材，所以，低層住宅具有一定的應用前景。但是低層住宅存在最大的問題是占地面積大，道路、管網(wǎng)以及其他市政服務設施投資大，從可持續(xù)發(fā)展來看，低層住宅對土地資源，對能源的消耗大于多層和高層住宅，一般情況應較少建造。住宅單元為了適應住宅建筑的大規(guī)模建設，簡化和加快設計工作，統(tǒng)一結構、構造和方便施工，常將一棟住宅分為幾個標準段，一般就把這種標準段叫做單元。梯間式住宅由公共樓梯間的平臺直接進入各戶的分戶門，一般每梯可服務24戶的住宅型式稱作梯間式住宅。這種類型平面布局緊湊，一梯服務多戶且公共交通面積少，戶間干擾少，但多戶時由于難以保證每戶均有良好的通風和朝向，所以此種類型每梯服務的戶數(shù)受限制。長外廊式住宅各戶套型平面直接拼聯(lián)組合，由水平的長外廊直接進入分戶門。此類型分戶明確，每戶均有良好的朝向、采光和通風。長外廊式住宅在寒冷和嚴寒地區(qū)的應用受到不易保溫和防寒的局限。此外，長外廊式住宅的戶間干擾比較大。短外廊式住宅短外廊式住宅也有人稱作外廊單元式住宅。為了避免長廊的干擾，減少拼聯(lián)的戶數(shù)，減少外廊的長度而形成短外廊式，一般一梯服務35戶。外廊根據(jù)廊所在的朝向方位可設南廊，也可設北廊，但較多采用北廊。長內(nèi)廊式住宅在住棟的中部設置水平長內(nèi)廊，在內(nèi)廊的兩側(cè)布置套型，由水平長內(nèi)廊直接進入分戶門。此種類型公共交通面積少，房屋的棟深加大，有利于節(jié)地和節(jié)能，一梯服務的戶數(shù)最多。但是這種類型造成單朝向戶多，住棟宜東西向布置，戶間干擾大。短內(nèi)廊式住宅短內(nèi)廊式住宅也稱內(nèi)廊單元式住宅。為了克服長內(nèi)廊式住宅的缺點，減少拼聯(lián)的戶數(shù)，減少內(nèi)廊長度而形成的住宅類型。短內(nèi)廊式住宅一般一梯服務34戶躍廊式住宅躍廊式住宅是由通廊（內(nèi)廊或外廊）進入各戶分戶門，每戶再由戶內(nèi)梯進入另一層，每戶占有上下二層以上的空間的住宅。這種類型由于隔層設通廊，從而節(jié)省了公共交通面積，增加了每梯服務戶數(shù)，戶間干擾少，每戶可能爭取占有兩個朝向。此種類型適用于大、中套型，目前在高層住宅中應用較多。天井式住宅在住棟內(nèi)部設置天井的住宅稱為天井式住宅。天井式住宅增加了住棟內(nèi)部的臨空面，有利于通風和采光，利用天井采光通風，可以加大棟深，減少每戶面寬，做到節(jié)地和節(jié)能。選用此種類型時，要注意處理好天井的通視、噪聲、防火等問題。天井式住宅依據(jù)天井面積大小又分大天井和小天井式住宅。大天井式住宅也有人稱為環(huán)廊式住宅。東西向住宅住棟布局按東西向布置，此種布局一般在嚴寒和寒冷地區(qū)的住區(qū)住宅布置時有時選用，這是由于這些地區(qū)西曬問題不大嚴重，又為了節(jié)約用地和節(jié)約公共設施費用。在選用此種布局時，要注意處理好住宅組群布局的體形和通風，采用合理套型內(nèi)空間組合，避免或減少西曬過熱問題。工業(yè)化住宅采用現(xiàn)代化的科學技術手段，以先進的、集中的、大工業(yè)生產(chǎn)方式代替過去分散的、落后的手工業(yè)生產(chǎn)方式建造的住宅。工業(yè)化住宅的標志是住宅建筑設計標準化，構件生產(chǎn)工廠化，施工機械化和組織管理科學化。砌塊住宅采用砌塊建造的住宅。由于砌塊規(guī)格不一，大、中型砌塊的采用要注意建筑墻體各部分尺寸適應砌塊尺寸和滿足構造上的要求，尤其要加強住宅建筑的水平向和垂直向的整體性處理。大型壁板住宅大型壁板住宅是采用預制的墻板承重，除基礎外，建筑的全部結構構件都是預制裝配的。這種工業(yè)化住宅要考慮承重墻的布置，還要考慮板材劃分的規(guī)格越少越好；板材外形要簡單，便于制作；外墻板要美觀；板材的重量要均勻，盡量采用大型構件，以減少吊裝和方便施工。大模板住宅大模板住宅是采用大模板現(xiàn)場澆制而建造的住宅。它主要是施工工藝不同于大型壁板住宅。大模板的類型按其靈活性程度分為整體式大模板和拼裝式大模板兩種。大模板住宅的類型有：內(nèi)外墻全部采用大模板現(xiàn)澆；內(nèi)澆外掛；外磚墻內(nèi)大?，F(xiàn)澆等?？蚣茌p板住宅住宅建筑的承重部分采用框架結構，而圍護部分采用輕質(zhì)幕板的工業(yè)化住宅?？蚣茌p板住宅就其結構體系可分為梁板柱結構和板柱結構兩種體系。點式住宅住棟體型有條形、板形和點形幾種。點式住宅是因此種住棟在進深和面闊方向尺寸大體相當，在住區(qū)規(guī)劃圖上好似一個"點”，所以人們稱作點式住宅。點式住宅若為多層又稱墩式住宅，若為高層又稱塔式住宅。點式住宅平面一般僅由一個單元組成，它四面臨空，故體型可以比較自由活潑，朝向多，視野廣。點式住宅的平面多以矩形、T形、風車形和三叉形為主。節(jié)能住宅采用新型節(jié)能圍護體系和綜合節(jié)能技術措施，使采暖地區(qū)的住宅采暖能耗降低，達到國家規(guī)定的節(jié)能目標，并具有良好的居住功能和環(huán)境質(zhì)量的住宅稱為節(jié)能住宅。為了貫徹國家節(jié)約能源的政策，改變目前我國采暖地區(qū)住宅能耗大、污染嚴重、居住熱環(huán)境質(zhì)量差的狀況，建設部制定了《民用建筑節(jié)能設計標準》（采暖居住建筑部分）JGJ26-95。節(jié)能住宅應執(zhí)行目前國家現(xiàn)行標準。住宅面積指標住宅面積指標是居住區(qū)規(guī)劃設計中反映住宅居住水平的指標，它也反映居住區(qū)開發(fā)建設的服務對象的面向方向。住宅面積指標在目前主要以每套住宅的使用面積的多少來表達。套型比套型比是某一種套型的數(shù)量占居住區(qū)總套數(shù)的百分比。套型比指標的作用是控制居住區(qū)內(nèi)各種套型所占的比例，適宜的套型比，可以滿足相對應的用戶的需求，減少空置房，增加居住適應性。套型比也是一個國家、一個地區(qū)及一個家庭的經(jīng)濟實力和居住需求的主導反映，從我國的國情出發(fā)，各類經(jīng)濟適用房將是住宅市場主導的套型。住宅性能標準住宅性能標準是將住宅作為消費的最終產(chǎn)品，以其適用性、安全性、耐久性、環(huán)境性、經(jīng)濟性等五大方面作為評定內(nèi)容給住宅以定位，進行品質(zhì)鑒定。住宅性能標準的保證是由住宅小區(qū)的規(guī)劃設計和住宅建筑設計共同完成的。所以在小區(qū)規(guī)劃時，應對不同類型的住宅的性能標準首先掌握要求，之后在規(guī)劃設計時予以全面貫徹落實。我國"2000年小康住宅產(chǎn)業(yè)工程研究"是國家重點科研項目，在其子項小康示范小區(qū)研究中提出了"住宅性能標準"，并作為驗收小康示范小區(qū)的評價標準。住宅質(zhì)量是住宅商品化、市場化的關鍵。所以當前"住宅性能標準”是開發(fā)商、居住者、管理者、規(guī)劃師、建筑師都十分關注的標準。住宅群體住宅群體是在特定的基地與環(huán)境條件下，在自然條件、人工條件與規(guī)劃所設定的范圍內(nèi)具有整體關聯(lián)的住宅群落，是有著相近鄰里關系的居民生活單兀，是居民接觸社會的基層生活空間，是居住戶外環(huán)境的空間載體。住宅的種類住宅的種類繁多，主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等。按樓體高度分類，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。按樓體結構形式分類，主要分為磚木結構、磚混結構、鋼混框架結構、鋼混剪刀墻結構、鋼混框架一剪刀墻結構、鋼結構等。按樓體建筑形式分類，主要分類低層住宅、多層住宅、中高層住宅、高層住宅、其他形式住宅等。按房屋型分類，主要分為普通單元式住宅、公寓式住宅、復式住宅、躍層式住宅、花園洋房式住宅、小戶型住宅(超小戶型)等按房屋政策屬性分類，主要分為廉租房、已購公房(房改房)、經(jīng)濟適用住房、住宅合作社集資建房等。什么是商品房商品房主要是指由各房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建設，以營利為目的，按市場規(guī)律經(jīng)營的房屋。它有別于各地政府為解決住房困難，實施安居工程”而建造的安居房”解困房”解危房”從1998年年底開始興建的經(jīng)濟適用住房也是特殊的商品房。從銷售看，商品房又分現(xiàn)房銷售和期房預售；從銷售對象看，分內(nèi)銷商品房、外銷商品房；從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等。內(nèi)銷商品房與外銷商品房的區(qū)別內(nèi)銷商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)建造的向境內(nèi)單位和個人出售的商品房。外銷商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)建造的向境外人員(外國人、港澳臺人士)銷售的商品房。內(nèi)銷商品房可以銷售給個人和單位，包括中央單位和個人，以及批準設立的辦事處和聯(lián)絡處；夕卜銷商品房可以向國外的企業(yè)、其他組織和個人出售，但向國內(nèi)(香港、澳門、臺灣地區(qū)除夕)個人售房，須經(jīng)人民政府批準。商品房的結構有幾種形式商品房的結構形式主要是以其承重結構所用其所用的材料來劃分。一般可分為以下三種形式：(1)磚混結構住宅；(2)磚木結構住宅；(3)鋼筋混凝土結構住宅。磚混結構住宅磚混結構是指建筑物中豎向承重結構的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結構。通俗的講，磚混結構是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結構。磚混結構住宅中的磚”指的是一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的異型粘土磚，如空心磚等?；臁笔侵赣射摻睢⑺?、砂石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配料，包括樓板、過梁、樓梯、陽臺、排檐等。這些配件與磚做的承重墻相結合，可以稱為磚混結構住宅；由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下。磚木結構住宅磚木結構住宅的指建筑物中承重結構的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑，樓板結構、屋架用木結構共同構筑成的房屋。鋼筋混凝土結構的住宅鋼筋混凝土結構住宅是指房屋的主要承重結構如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結構搞震性能好，整體性強，搞腐蝕，耐火能力強，經(jīng)久耐用，多用于高層住宅。具體又分框架、框架剪刀墻結構等。住宅的建筑形式根據(jù)《住宅設計規(guī)范》，民用建筑高度與層數(shù)的劃分為：1層?3層為低層住宅；4層?6層為多層住宅；7層?10層為中高層住宅（也稱小高層住宅）；11層~30層為高層住宅；30層（不包括30層）以上為超高層住宅。低層住宅低層住宅主要是指（一戶）獨立式住宅、（二戶）聯(lián)立式住宅和（多戶）聯(lián)排式住宅。與多層和高層住宅相比，低層住宅最具有自然的親合性（其往往設有住戶專用庭院），適合兒童或老人的生活；住戶間干擾少，有宜人的居住氛圍。這種住宅雖然為居民所喜愛，但受到土地價格與利用效率、高政及配套設施、規(guī)模、位置等客觀條件的制約，在供應總量上有限。10.多層住宅多層住宅主要是借助公共樓梯垂直交通，是一種最具有代表性的城市集合住宅。它與中高層（小高層）和高層住宅相比，有一定的優(yōu)勢：（1）在建設投資上，多層住宅不需要像中高層和高層住宅那樣增加電梯、高壓水泵、公共走道等方面的投資。（2）在戶型設計上，多層住宅戶型設計空間比較大，居住舒適度較高。（3）在結構施工上，多層住宅通常采用磚混結構，因而多層住宅的建筑造價一般較低。但多層住宅也有不足之處，主要表現(xiàn)在：（1）底層和頂層的居住條件不算理想，底層住戶的安全性、采光性差，廁所易溢糞返味；頂層住戶因不設電梯而上下不便。此外屋頂隔熱性、防水性差。（2）難以創(chuàng)新。由于設計和建筑工藝定型，使得多層住宅在結構上、建材選擇上、空間布局上難以創(chuàng)新，形成千樓一面、千家一樣”的弊端。如果要有所創(chuàng)新，需要加大投資又會失去價格成本方面的優(yōu)勢。多層住宅的平面類型較多，基本類型有梯間式、走廊式和獨立單元式。小高層住宅一般而言，小高層住宅主要指7層9層高的集合住宅。度上從高說具有多層住宅的氛圍，但又是較低的高層住宅，故稱為小高層。對于市場推出的這種小高層，似乎是走一條多層與高層的中間之道。這種小高層較之多層住宅有它自己的特占：八、、建筑容積率高于多層住宅，節(jié)約土地，房地產(chǎn)開發(fā)商的投資成本較多層住宅有所降低。這種小高層住宅的建筑結構大多采用鋼筋混凝土結構，從建筑結構的平面布置角度來看，則大多采用板式結構，在戶型方面有較大的設計空間。由于設計了電梯，樓層又不是很高，增加了居住的舒適感。但由于容積率的限制，與高層相比，小高層的價格一般比同區(qū)位的高層住宅高，這就要求開發(fā)商在提高品質(zhì)方面花更大的心思。高層住宅高層住宅是城市化、工業(yè)現(xiàn)代化的產(chǎn)物，依據(jù)外部形體可將其分為塔樓和板樓。高層住宅的優(yōu)點：高層住宅土地使用率高，有較大的室外公共空間和設施，眺望性好，建在城區(qū)具有良好的生活便利性，對買房人有很大吸引力。高層住宅的缺點：高層住宅，尤其是塔樓，在戶型設計方面增大了難度，在每層內(nèi)很難做到每個戶型設計的朝向、采光、通風都合理。而且高層住宅投資大，建筑的鋼材和混凝土消耗量都高于多層住宅，要配置電梯、高壓水泵、增加公共走道和門窗，另外還要從物業(yè)管理收費中為修繕維護這些設備付出經(jīng)常性費用。高層住宅內(nèi)部空間的組合方式主要受住宅內(nèi)公共交通系統(tǒng)的影響。按住宅內(nèi)公共交通系統(tǒng)分類，高層住宅分單元式和走廊式兩大類。其中單元式又可分為獨立單元式和組合單元式，走廊式又分為內(nèi)廊式、外廊式和躍廊式。13.超高層住宅超高層住宅多為30層以上。超高層住宅的樓地面價最低，但其房價卻不低。這是因為隨著建筑高度的不斷增加，其設計的方法理念和施工工藝較普通高層住宅和中、低層住宅會有很大的變化，需要考慮的因素會大大增加。例如，電梯的數(shù)量、消防設施、通風排煙設備和人員安全疏散設施會更加復雜，同時其結構本身的抗震和荷載也會大大加強。別外，超高層建筑由于高度突出，多受人矚目，因此在外墻面的裝修上檔次也較高，造成其成本很高。若建在市中心或景觀較好地區(qū)，雖然住戶可欣賞到美景，但對整個地區(qū)來講卻不協(xié)調(diào)。因此，許多國家并不提倡多建超高層住宅。單元式住宅單元式住宅，又叫梯間式住宅，是以一個樓梯為幾戶服務的單元組合體，一般為多、高層住宅所采用。單元式住宅的基本特點有：（1）每層以樓梯為中心，安排戶數(shù)較少，一般為2?4戶，大進深的每層可服務于己5?8戶。住戶由樓梯平臺進入分戶門，各戶自成一體。（2）戶內(nèi)生活設施完善，既減少了住戶之間的相互干擾，又能適應多種氣候條件。（3）建筑面積較小，戶型相對簡單，可標準化生產(chǎn)，造價經(jīng)濟合理。（4）仍保留一定的公共使用面積，如樓梯、走道、垃圾道；保持一定的鄰里交往，有助于改善人際關系。公寓式住宅公寓式住宅是區(qū)別于獨院獨戶的西式別墅住宅而言的。公寓式住宅一般建筑在大城市里，多數(shù)為高層樓房，標準較高；每一層內(nèi)有若干單戶獨用的套房，包括臥房、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等；有的附設于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來的中外客商及其家屬中短期租用。16.花園式住宅花園式住宅一般稱西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華并富有變化。住宅內(nèi)水、電、暖供給一應俱全，戶外道路、通迅、購物、綠化也都有較高的標準，一般是高收入者購買。仃.躍層式住宅躍層式住宅是指住宅占有上下兩個樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助空間用戶可以分層布置，上下層之間不通過公共樓梯而采用戶都內(nèi)獨用小樓梯連接。優(yōu)點是：（1）每戶都有較大的采光面，通風較好；（2）戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大；（3）布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。18.復式住宅復式住宅一般是指每戶住宅在較高的樓層中增建一個夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅（復式為3.3米，而一般躍層式為5.6米），其下層供起居用，如炊事、進餐、洗浴等；上層供休息捶眠和貯藏用。優(yōu)點是：（1）平面利用系數(shù)高，通過夾件層復合，可使住宅的使用面積提高50%70%;（2）戶內(nèi)隔層為木結構，將隔斷、家具、裝飾融為一體，既是墻，又是樓板、床、柜，降低了綜合造價；（3）上部層采用推拉窗戶，通風采光好，與一般層高和面積相同住宅相比，土地利用率可提高40%。不足在于：復式住宅面寬大、進深小，如采用內(nèi)廊式平面組合必然導致一部分戶型朝向不佳，自然通風、采光較差；層高過低，如廚房只有2米高度，長期使用易產(chǎn)生局促憋氣的不適感；貯藏間較大，但層高只有1.2米，很難充分利用；由于室內(nèi)的隔斷、樓板均采用輕薄的木隔斷，木材的成本較高且隔音、防火功能差，房間的私密性、安全性較差。佃.智能化住宅智能化住宅是指將各種家用自動化設備、電器設備、計算機及網(wǎng)絡系統(tǒng)與建筑技術和藝術有機結合，以獲得一種居住安全、環(huán)境健康、經(jīng)濟合理、生活便利、服務周到的感覺，使人感到溫馨舒適，并能激發(fā)人的創(chuàng)造性的住宅型建筑物。一般認為具備下列四種功能的住宅為智能化住宅：安全防衛(wèi)自動化；身體保健自動化；家務勞動自動化；文化、娛樂、信息自動化。具備以下四種基本功能，即可實現(xiàn)家庭活動自動化。家庭活動自動化是指家務、管理、文化娛樂和通信的自動化。所謂家務，是指家電設施、保安設施、能源管理等；所謂管理，是指家庭購買、經(jīng)濟管理、家務工作及醫(yī)療健康管理等；所謂文化娛樂，是指利用計算機進行學習、娛樂、文藝創(chuàng)作等；所謂通信，是指利用通信網(wǎng)絡與外界聯(lián)絡及咨詢服務。要注意電腦化和智能化的是不同的。大量內(nèi)附計算機硬件與軟件的儀表儀器、裝備和系統(tǒng)，均可稱為電腦化”但不一定是智能化。必須采用某種或某些人工智能技術，使該儀表、儀器、裝備和系統(tǒng)具有一定的智能功能，方可稱為智能化。電腦化是智能化的必要條件，但不是充分條件。智能化住宅小區(qū)是指以一套先進、可靠的網(wǎng)絡系統(tǒng)為基礎，將住戶和公共設施建成網(wǎng)絡并實現(xiàn)住戶、社區(qū)的生活設施、服務設施的計算機化管理的居住場所。其重點在于提高家庭教育水平、科技水平和住宅的安全性。為進一步規(guī)范住宅小區(qū)智能化建設，建設部住宅產(chǎn)業(yè)化辦公室和勘察設計制定了《全國住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)示范工程建設要點與技術導則》（以下簡稱《導則》），將全國住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)建設分為一星級、二星級和三星級三個等級。（1）《導則》要求一星級示范小區(qū)應具有：安全防范子系統(tǒng)，包括出入口管理及周界防衛(wèi)報警、閉路電視監(jiān)控、對講與防盜門控、住戶報警、巡更管理；信息管理子系統(tǒng)，包括對安全防范系統(tǒng)實行監(jiān)控、遠程抄收與管理、IC卡、車輛出入與停車管理，供電設備、公共照明、電梯、供水等重要設備監(jiān)控管理，緊急廣播與背景音樂系統(tǒng)，物業(yè)管理計算機系統(tǒng)；信息網(wǎng)絡子系統(tǒng)，包括為實現(xiàn)上述功能科學合理的布線，每戶不少于兩條電話線和兩個有線電視插座，建立有線電視網(wǎng)。（2）二星級示范小區(qū)除應具有一星的全部功能外，在安全防范子系統(tǒng)和信息管理子系統(tǒng)方面，其功能及技術水平應有較大提高；信息傳輸通道應采用高速寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)作為主干網(wǎng)；物業(yè)管理計算機系統(tǒng)應配置局部網(wǎng)絡，并供住戶使用。（3）三星級示范小區(qū)應具有二星級的全部功能。其智能化系統(tǒng)的建設在有可能的條件下，應實現(xiàn)現(xiàn)代集成建造系統(tǒng)（HI-CIMS）技術，并把物業(yè)管理智能化系統(tǒng)建設納入整個住宅小區(qū)中，作為HI-CIMS工程中的一個子系統(tǒng)。同時，HI-CIMS要考慮物業(yè)公司對其智能化系統(tǒng)管理的運行模式，使其實現(xiàn)先進性、可擴展性和方便管理。20.退臺式住宅退臺式住宅又稱為臺階式”住宅，因其外形類似于臺階而得名。這類住宅的建筑特點是住宅的建筑面積由底層向上逐層減小，下層多出的建筑面積成為上層的一個大平臺，面積要大大超過一般住宅凸出或凹進的陽臺面積。退臺式住宅的優(yōu)點是：住戶都有較大的屋外活動空間，同時也有良好的采光和通風；缺點是：一部分建筑空間轉(zhuǎn)作平臺，建筑容積率減少，占地較多，因此，地價在總造價中的比重提高。目前，國內(nèi)建造的退臺式住宅，都屬于價格較高的中高檔住宅，般建在地價較低的郊外住宅區(qū)或旅游度假區(qū)，一些低層的獨立式別墅式住宅，也常采用退臺式設計。21.組團住宅組團”是目前較多為大型社區(qū)所引用概念。它是一種融合了中式四合院建筑模式的居住結構。院落式的布局，用四面樓房圍合成封閉的空間，由單一的出入口出入，它能給住戶帶來領域感和安全感，鄰里有交往的氛圍和空間，空間尺度宜人讓人輕松愉快，非常符合現(xiàn)代人交流的心理需要。22.走廊式住宅走廊式住宅分為外廊式住宅和內(nèi)廊式住宅。(1)外廊式住宅。外廊式住宅在聯(lián)排式低層住宅，多層、高層的板式住宅和“Y型、工”字型的點式住宅中普遍采用這類住宅的特點是在房間的一側(cè)設有公共走廊，走廊端通向樓梯和電梯。外廊式住宅雙可分為長外廊和短外廊兩種。長外廊第一樓層可閉式和敞開式兩種。前者多在多層、高層住宅中使用，采用柱子和柵欄、玻璃等圍護。外廊式住宅的優(yōu)點是：分戶明確，每幢或每套住房的公共走廊有一個出入口，每戶均可獲得較好的朝向，采光和通風較好。這類住宅的缺點是：外廊作為公共交通走道，所占的面積較大，建筑造價較高；每戶的門對著公共走廊，相互干擾較大。(2)內(nèi)廊式住宅。內(nèi)廊式建筑設計多在早期的多層、高層住宅、大專院校的學生宿舍、工廠的集體宿舍和旅館、酒店、醫(yī)院病兩側(cè)，各戶毗鄰排列。內(nèi)廊式住宅也有長內(nèi)廊與短內(nèi)廊之分，長內(nèi)廊視住戶多少，可設一部或二部樓（電）梯于內(nèi)廊中部或兩端；短內(nèi)廊僅在一端設樓（電）梯。內(nèi)廊式住宅的缺點是：樓（電）梯服務的戶數(shù)較多，各戶只有一個朝向，而且由于兩排房屋并列相對，無法打開門窗產(chǎn)生穿堂風，采光和通風都大大低于外廊式住宅；由于走廊內(nèi)設，沒有天然光照明，因此過于黑暗；同時各戶之間共用坡度廊，戶間干擾比外廊式住宅要大。此類住宅，建設成本較低，銷售價格也較便宜。獨院式住宅這是一種獨戶居住的單幢住宅，有獨用的院，居住環(huán)境安靜，室外生活方便。由于建筑四面臨空，平面組合靈活，內(nèi)部各房間容易得到良好的采光和通風，居住舒適。像各種別墅和花園洋房都屬于獨院式住宅。并聯(lián)式住宅一般由兩戶住宅并靠拼聯(lián)組成。每戶形成三面臨空的獨用庭院，既有獨院式住宅的優(yōu)點，雙比獨院式住宅節(jié)省用地。二三層并聯(lián)式住宅一般每個單元樓上樓下歸一戶使用，但也有樓上樓下分戶居住的，前后小院可分戶專用。25.聯(lián)排式住宅一般由多個獨戶居住的單元拼聯(lián)組成。各戶在房前房后有專用的院子，供戶外活動及家務操作之用。這類住宅的日照及通風條件都比較好。二、三層聯(lián)排式住宅一般每個單元樓上樓下歸一戶使用。但也有樓上樓下分戶居住的，前后小院則分戶專用。聯(lián)排式住宅的組合方式變化很多，有拼聯(lián)成排的，也有拼聯(lián)成團的。例如，現(xiàn)在比較受歡迎的TOWNHOUSE住宅。26.梯間式住宅這類住宅每個單元以樓梯間為中心布置住戶，由樓梯平臺直接進入分戶門。住宅平面布置緊湊，住宅內(nèi)公共交通面積少，戶間干擾不大，相對比較安靜，也能適用于多種氣候條件。因此，它是種比較常見的類型。這類住宅目前多采用大廳小室的設計方案，明廚、暗廁、南凹口、多層磚混結構，現(xiàn)已非常普遍。它的優(yōu)點是平面布置緊湊，功能合理，交通路線簡捷。當南北向布置時，二室套型、三室套型、一室套型各有二個、三個、一個房間向陽，使得家家有向陽房間，采光、通風良好。起居室一般達到平方米，有南向大窗并和陽臺14.9聯(lián)通，室內(nèi)環(huán)境舒適。獨立單元式住宅獨立單元式（或稱點式）住宅，是由數(shù)戶圍繞一個樓梯樞紐布置的單元獨立建造的住宅類型。它四面臨空，可開窗的外墻較多，有利于采光、通風。其平面布置靈活，外形處理的自由度也較大，易于與周邊的環(huán)境相協(xié)調(diào)。每幢建筑的占地面積少，便于利用零星土地。塔式住宅高層獨立單元式住宅又稱塔式住宅，是由一個單元獨立修建的，具有與多層獨立單元式住宅相似的優(yōu)點。但由于設置了電梯，服務戶數(shù)比較多，提高了經(jīng)濟性。其平面布局因地區(qū)差異而形成不同的輪廓。如南方地區(qū)夏季炎熱，往往采用十字、井字形平面，以其凹口解決通風問題；北方則更強調(diào)日照，要求每戶都有較好的朝向。此外，十層以上的塔式住宅還要求設消防電梯，十二層以上則需設兩部電梯。高層走廊式住宅走廊式住宅采用走廊作為電梯、樓梯與各住戶之間的聯(lián)系通道，其優(yōu)點是可以提高電梯的服務戶數(shù)。一般分為內(nèi)廊式和外廊式兩大類。內(nèi)廊式住宅由于各戶布置在走廊兩側(cè)，建筑進深較大，有利于節(jié)約用地，但戶間干擾大，通風條件差。若采用暗廚房，還需要有完善的廚房設備。外廊式住宅則具有便于通風的有利條件，但又難以避免進深小的缺點，也不利于節(jié)約用地。由于高層風力很大，一般多采用封閉式外廊。如板式高層住宅就屬于外廊式住宅。躍廊式住宅躍層式及躍廊式住宅采用小樓梯作為層間聯(lián)系，從而克服了走廊式住宅層層設公共走道的缺點和局限性。設戶內(nèi)樓梯而每戶占兩層的稱為躍層式住宅；在戶門外設兩戶或更多戶合用小樓梯，每戶只占一層的稱為躍廊式住宅。由于公共走廊的減少，這類住宅常常會形成自己的獨特立面形式。躍層式住宅有結構、設備管道較復雜，不適應中小戶型布局等缺點，因此躍廊而不躍層的住宅即應運而生。例如，某些高層板式結構的住宅，每三層平面中只設一個外廊，從外廊層再設小樓梯服務上層和下層的住戶；一個小樓梯服務兩戶，每戶只占一層；套型不大，上下廚衛(wèi)管道對齊，面積比躍層式經(jīng)濟。目前，國內(nèi)的高層板式住宅樓多采用一種住宅單元才一種樓（電）梯單元組合多種建筑平面，形成住宅街坊。住宅內(nèi)的小樓梯服務于兩戶。樓（電）梯單元為兩層高，節(jié)省了一層樓板。由于采用外廊躍層式設計手法，大大增加了電梯服務的戶數(shù)，經(jīng)濟實用。混合式住宅這里所說的混合式住宅”是指在一幢住宅建筑或一個住宅建筑群體中，將多種住宅類型結合在一起的住宅形式。例如，高層、多層或低層住宅的混合布局，走廊式、梯間式或躍層式的混合采用?；旌鲜阶≌从吵鲈O計思路突破了住宅類型劃分的束縛，在建筑布局上更加切合當時當?shù)氐慕ㄔO條件，滿足居民多種多樣的使用要求，大大推進了建筑設計的多樣化。例如，將塔住宅與板式住宅結合在一起的塔板結構住宅等。小戶型住宅小戶型是最近住宅市場上推出的一種頗受年輕人歡迎的戶型。小戶型的面積一般不超過60平方米。小戶型的受歡迎與時下年輕人的生活方式息息相關。許多年輕人在參加工作后，獨立性越來越強，再加上福利分房逐漸取消，因此在經(jīng)濟能力不太強、家庭人口不多的情況下，購買小戶型住宅不失為一種明智的過渡性選擇。既暫時解決了住房問題，又可使獎金保值升值，為以后購買更理想的住房打好基礎工業(yè)。但在購買小戶型住宅時應注意，麻雀雖小，五臟俱全”，功能布局要合理，如何能在不大的面積內(nèi)，營造一個舒適的空間是購買小戶型的關鍵。另外，在一個整體樓盤中（尤其是塔樓），許多小戶型房屋大多布置在樓體的北面和邊角位置，采光通風情況不好，而且離電梯間比較近，易受干擾，購買時需注意這些問題。超小戶型住宅超小戶型住宅的定義是：套內(nèi)使用面積在15平方米30平方米左右，但麻雀雖小，五臟俱全”在室內(nèi)，臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間俱備。由于戶型過小，一般只能放一張床和基本的家具，有的沒有廚房、陽臺，有的廚房只是點綴而已，業(yè)主在室內(nèi)只是休息，更像一空家庭旅館。青年住宅適應青年夫婦生活需要的一種新住宅類型。它適應青年人的個性特點、行為模式，面積雖小，但功能齊全，空間劃分靈活。在總體布局中應考慮幼兒園及商業(yè)和體育、文化、娛樂設施等。.兩代居住宅兩代居住宅是指包括兩套相鄰而又獨立的，各自擁有完事的臥室、廚衛(wèi)等生活設施的，穩(wěn)中有降自擁有獨立的戶門，但室內(nèi)有門戶相通的住宅形式。兩代居”住宅的產(chǎn)生，適應了我國人口老齡化發(fā)展趨勢在居住方面的需要。這種住宅既考慮到老年人與青年人在生活習慣、興趣愛好等方面的差異，保留了相對的私密性和適當?shù)木嚯x，同時又考慮到便于就近照顧老人的生活。老人住宅這是專為老年人設計的住宅。主要對象是那些沒有晚輩照顧的老年人。老人住宅應在單元內(nèi)