商業(yè)銷售培訓(xùn)課件學(xué)習(xí)

目錄PART1：商鋪基礎(chǔ)知識PART2：商鋪銷售知識第1頁/共17頁目錄PART1：商鋪基礎(chǔ)知識第1頁/共17頁1PART1：商鋪基礎(chǔ)知識第2頁/共17頁P(yáng)ART1：商鋪基礎(chǔ)知識第2頁/共17頁2臨沂商業(yè)市場的發(fā)展速度較快，從開始的零星的小批發(fā)店到大商場，臨沂商業(yè)圈也隨之快速的發(fā)展起來，由最初的中心廣場商圈逐漸發(fā)展為臨沂七大商圈。2001年隨著人民廣場的竣工，人民廣場商圈迅速成長起來，成為臨沂最早的商圈；隨著人民廣場商圈的西擴(kuò)，以及萬博泓服裝商貿(mào)城、華豐國際服裝城等專業(yè)批發(fā)市場的落成，西郊批發(fā)商圈逐漸的發(fā)展起來；北上東進(jìn)的臨沂城市規(guī)劃目標(biāo)、人民廣場的東延以及河?xùn)|板塊住宅地產(chǎn)的火爆開發(fā)，河?xùn)|商圈也迅速的發(fā)展起來；2009年臨沂市政府遷至北城新區(qū)，并對沂蒙路及通達(dá)路兩條城市主干道的政治、經(jīng)濟(jì)地位進(jìn)行重新理解和規(guī)劃，采取的一系列措施盤活了這兩條城市主干線的商業(yè)發(fā)展，并由此帶活了北城新區(qū)的商業(yè)氛圍；依托長途汽車站和臨沂大學(xué)的落成，在鴻儒國際文化廣場等商業(yè)的帶動下大學(xué)城商圈開始異軍突起。隨著國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的成立，大批的商業(yè)項目進(jìn)駐，開發(fā)區(qū)商圈逐步形成。大學(xué)城商圈涑河商圈人民廣場商圈羅莊商圈南坊商圈河?xùn)|商圈開發(fā)區(qū)商圈臨沂大商圈的劃分第3頁/共17頁臨沂商業(yè)市場的發(fā)展速度較快，從開始的零星的小批發(fā)店到大商場，3商鋪的投資價值對比其他投資產(chǎn)品及集中式商業(yè)產(chǎn)權(quán)鋪，無論是自用還是投資，街鋪均具備極強(qiáng)的“風(fēng)險小、收益高”的特征。地產(chǎn)的價值主要在于土地價值，土地的永存和不會損失的屬性，使得商鋪相比其他投資性產(chǎn)品具備顯著的地產(chǎn)價值穩(wěn)定性及實體投資的屬性。商鋪因土地的稀缺性、自用或出租所得收益的及時及穩(wěn)定性、商業(yè)物業(yè)快速升值的屬性，使商鋪具有極強(qiáng)的財富保值和升值的功能。商鋪在直接投資（自用）時，能夠獲得經(jīng)營利潤，在間接投資（投資）時，能夠獲得租金收益，在轉(zhuǎn)手出售時，能夠獲得物業(yè)升值的差價利潤，所以商鋪具有良好的通用性及變現(xiàn)能力。

商鋪因其地產(chǎn)屬性的固定性、稀缺性，是不動產(chǎn)，以及保值升值的功能，是受銀行歡迎的抵押品，對購鋪者而言，在使用商鋪實物的同時，還可以用權(quán)證作抵押從而獲得融資。第4頁/共17頁商鋪的投資價值對比其他投資產(chǎn)品及集中式商業(yè)產(chǎn)權(quán)鋪，無論是自用4商鋪銷售的（租金收益和商鋪價值、升值收益）影響因素商業(yè)因素：商業(yè)環(huán)境、商業(yè)競爭狀態(tài)及所吸引的主要客戶群的規(guī)模及覆蓋范圍等；客流因素：客流量對于商鋪的價值至關(guān)重要，商業(yè)因素是商鋪所在地區(qū)的“宏觀”商業(yè)狀況，但客流量是針對商鋪價值的“微觀”量化；可視性及可達(dá)性因素：商鋪的“可視性、可達(dá)性”指經(jīng)過建筑師創(chuàng)造性的設(shè)計，最大限度使得盡可能多的商鋪在平面、立面范圍內(nèi)極容易被消費者看到并到達(dá)；樓層因素：商鋪層數(shù)及所在的樓層對商鋪價值的影響力、售價、租金等，差別巨大；交通因素：交通條件直接影響訪客流量；停車因素：停車因素現(xiàn)在是消費者選擇消費地點的關(guān)鍵因素；硬件因素：商鋪的硬件條件具體指商鋪的設(shè)計和能源狀況等，包括面寬、進(jìn)深、層高及對消費者的有效引導(dǎo)，水、電、煤氣、污水排放等技術(shù)層面的內(nèi)容；業(yè)態(tài)品類規(guī)劃因素：經(jīng)營商品的類型與商鋪的租金收益及價值升值收益有密切關(guān)系，不同的品類，其利潤空間顯著不同，租金也就不同；商業(yè)運營因素：商鋪所隸屬項目的運營方式、運營狀態(tài)、管理水平等對該商鋪的成活率、租金水平、升值空間的影響巨大；初始售價因素：商鋪初始售價的高低影響商鋪投資的收益，商鋪初始售價越高，投資收益率越低，資金風(fēng)險也會越高，反之則相反；區(qū)域地產(chǎn)發(fā)展因素：商鋪價值提升是一個動態(tài)的過程，商鋪周邊地產(chǎn)發(fā)展的狀況及趨勢對商鋪的價值起到核心作用；第5頁/共17頁商鋪銷售的（租金收益和商鋪價值、升值收益）影響因素商業(yè)因素：5商鋪的投資特點穩(wěn)定性：住宅及公寓的租約期限一般為半年至一年，相對較短，而商鋪的租約通常為3至10年或更長；同時租金的遞增保證了商鋪長期的收益增長，租金預(yù)付的付款方式使租金收取也較有保障；增值性：商鋪會隨著商圈的發(fā)展成熟不斷升值，價值提升的同時還帶來租金增長；長期租用從資金成本的角度肯定不如直接購買，如果說住宅的價值可以相對準(zhǔn)確地衡量，那么成功商鋪的價值不可限量；高回報率：臨沂市場住宅（公寓）的投資回報率大約4%～7%，但商鋪的投資回報率單租金收益則可能增值到10%～15%，有的甚至達(dá)到20%以上；除商鋪的租金收益外，投資者還可以充分利用商鋪的增值提高投資收益，在商鋪價值升值到一定水平時及時轉(zhuǎn)手賣出，獲得極高投資回報（后附公式及案例）；投資潛力：成熟商鋪與住宅的價格比可達(dá)到4∶1～5∶1，目前我們項目的比例剛到1.5∶1～2∶1，可見商鋪價格還有極大的上漲空間；第6頁/共17頁商鋪的投資特點穩(wěn)定性：住宅及公寓的租約期限一般為半年至一年，6購買商鋪的盈利方式投資轉(zhuǎn)化為利潤無外乎四種方式：自己經(jīng)營；出租；短時間內(nèi)轉(zhuǎn)手獲取差價；先經(jīng)營，后轉(zhuǎn)手；

自營：相對于其他三種方式，自己經(jīng)營具有更大的靈動性，利潤的大小也有其不可確定性，同時具有經(jīng)營風(fēng)險；

出租：出租易于操作，收入也比較穩(wěn)定，但是獲取的利潤也往往被控制在一定的范圍內(nèi)；短時間內(nèi)轉(zhuǎn)手獲取差價：相對于其他三種經(jīng)營方式，短時間內(nèi)轉(zhuǎn)手獲取差價變現(xiàn)能力最強(qiáng)；先經(jīng)營，再出手：是指投資者自己先經(jīng)營，等到商鋪火爆后再以高價出售，先經(jīng)營，后轉(zhuǎn)手可以在不長的時間內(nèi)帶來最大的收益；第7頁/共17頁購買商鋪的盈利方式投資轉(zhuǎn)化為利潤無外乎四種方式：7投資性產(chǎn)品對比投資項目商鋪住宅儲蓄存款國債股票保險穩(wěn)定性強(qiáng)一般很強(qiáng)很強(qiáng)差強(qiáng)風(fēng)險性小一般無無大小回報率租金5-15%3-5%1.98%三年期2.32%五年期2.63%無法預(yù)測低靈活性出租、抵押自營、轉(zhuǎn)讓出租、自用、轉(zhuǎn)讓隨意支取出讓、抵押轉(zhuǎn)讓、抵押買賣隨意升值性高低很低低無法預(yù)測低第8頁/共17頁投資性產(chǎn)品對比投資項目商鋪住宅儲蓄存款國債股票保險穩(wěn)定性強(qiáng)一8PART2：商鋪銷售知識第9頁/共17頁P(yáng)ART2：商鋪銷售知識第9頁/共17頁9商業(yè)銷售須知商鋪一種投資，區(qū)別于住宅強(qiáng)調(diào)舒適性的方式，商鋪應(yīng)以物業(yè)投資顧問的方式去推介給買家，商業(yè)銷售應(yīng)具備三項基本的能力：了解城市商業(yè)發(fā)展趨勢的能力、熟知各品類經(jīng)營特征的能力、會計算投資回報的能力；如買家是經(jīng)營者就站在針對其行業(yè)（了解各行業(yè)經(jīng)營特征）的獨特性去推介對應(yīng)的商鋪，并站在裝修、經(jīng)營成本方面給予考慮，并強(qiáng)調(diào)有投資性的退路，給予買家的信心，強(qiáng)調(diào)“進(jìn)可經(jīng)營、退可投資”的保障；若買家是投資者時，則站在“為投入資金爭取最大利潤”的角度去分析，強(qiáng)調(diào)高回報、無風(fēng)險的特點，以財富的時間價值去吸引買家，以無風(fēng)險的保底性收益計劃去消除買家的顧慮；第10頁/共17頁商業(yè)銷售須知商鋪一種投資，區(qū)別于住宅強(qiáng)調(diào)舒適性的方式，商鋪應(yīng)10商鋪投資回報的計算方法購買后出租的回報（靜態(tài)收益）年租金回報：每平米日租金*365天、購買單價*市場平均回報率物業(yè)升值的回報（動態(tài)收益）升值回報計算公式：購買單價*升值系數(shù)總和購買后再出售的回報回報計算公式：每平米租金\經(jīng)營收益+出售單價-購買單價備注：上述為簡單化的計算公式，未計算租金遞增及稅費、貸款利息及相關(guān)手續(xù)費等數(shù)據(jù)；第11頁/共17頁商鋪投資回報的計算方法購買后出租的回報（靜態(tài)收益）第11頁/11商鋪的置業(yè)計劃書年限201820192020202120222023202420252026合計十年純收益=十年租金總回報+十年后物業(yè)價值-總房款支出-利息支出=274209元同時預(yù)防20萬元十年的貨幣貶值損失60000元投資總額首期投資2000040574057405740574057405740574057405724057020174057升值回報借款80000210000220500231525243101255256268019281420295491310266325779貨幣貶值貸款100000600060006000600060006000600060006000600060000回報總額租金回報14400154001640017400184001940020400214002240023400514779利息支出以一套總價20萬元的公寓，計算十年期的投資回報第12頁/共17頁商鋪的置業(yè)計劃書年限2018201920202021202212商鋪投資回報的計算舉例舉例：商鋪銷售單價10000元/㎡，周邊租金水平1.5元/㎡，租金遞增水平維持在4%/年，物業(yè)升值水平維持在7%/年；年投資回報率為：1.5*365/10000=5.48%回報測算表備注：上述為簡單化的計算公式，未計算租金稅費、貸款利息及相關(guān)手續(xù)費等數(shù)據(jù)；年限1234567891011121314日租金1.501.561.621.691.751.821.901.972.052.132.222.312.402.50年租金收益日租金*365547.50569.40592.18615.86640.50666.12692.76720.47749.29779.26810.43842.85876.57911.63租金總收益年限相加547.501116.91709.0762324.942965.443631.554324.325044.795794.086573.347383.788226.639103.1910014.82物業(yè)升值年售價*1.0710000107001144912250.4313107.9614025.5215007.3016057.8117181.8618384.5919671.5121048.5222521.9224098.45轉(zhuǎn)出售收益租金收益+物業(yè)升值-售價547.51816.93158.0764575.376073.407657.079331.6211102.6012975.9414957.9317055.2919275.1521625.1124113.27第13頁/共17頁商鋪投資回報的計算舉例舉例：年限1234567891011113客戶挖掘老客戶老客戶是社區(qū)商街獨具的客戶資源，購買比例高達(dá)近40%，老客戶轉(zhuǎn)介紹成交比例更高，是社區(qū)商鋪銷售的重要客群，利用客戶推介會、案場活動、上門拜訪、老帶新政策刺激等方式，充分調(diào)動老客戶的購買欲及轉(zhuǎn)介力度。經(jīng)營戶社區(qū)街鋪絕大多數(shù)都是自用客戶，周邊零售個體戶、小型商戶、中小餐飲經(jīng)營者，以及包括百貨、連鎖超市、專賣店、名店等中型商戶，大型娛樂、飲食集團(tuán)及銀行、協(xié)會等大客戶資源，是出門拜訪的主要方向。投資戶投資類客戶主要為：以收取穩(wěn)定租金為主的中、小散戶投資者及白領(lǐng)人士（大學(xué)城、企事業(yè)）；以炒作獲利的經(jīng)商人士及企業(yè)高層管理人員（批發(fā)城、廠礦）；以及以資產(chǎn)運作的大型公司（銀行、財團(tuán)、投資公司、房產(chǎn)基金）；客戶類型分析第14頁/共17頁客戶挖掘老客戶老客戶是社區(qū)商街獨具的客戶資源，購買比例高達(dá)近14客戶引導(dǎo)引導(dǎo)角度從無風(fēng)險角度去引導(dǎo)；從高回報角度去引導(dǎo)（銷售當(dāng)中應(yīng)以銀行利率、國債、保險等保守的投資方式作對比，從而帶出商鋪投資的低風(fēng)險、高利潤）；銷售賣點地理位置、功能配套、商業(yè)規(guī)劃、招商品牌、投資保障、管理方式、優(yōu)惠政策等；信心賣點發(fā)展商實力、承建商實力、設(shè)計公司實力、商業(yè)管理公司實力、物業(yè)管理實力、政府立項支持或政策傾斜等；策略銷售賣點→興趣挖掘→信心建立→購買欲第15頁/共17頁客戶引導(dǎo)引導(dǎo)角度第15頁/共17頁15由大到小，循序漸進(jìn)；各項目案場會有六塊展板展示，內(nèi)容要熟記。談客思路全國區(qū)域項目地段及消費潛力盈利模式投資對比講故事第16頁/共17頁由大到小，循序漸進(jìn)；談客思路全國區(qū)域項目地段盈利模式投資對比16感謝您的觀賞！第17頁/共17頁感謝您的觀賞！第17頁/共17頁17目錄PART1：商鋪基礎(chǔ)知識PART2：商鋪銷售知識第1頁/共17頁目錄PART1：商鋪基礎(chǔ)知識第1頁/共17頁18PART1：商鋪基礎(chǔ)知識第2頁/共17頁P(yáng)ART1：商鋪基礎(chǔ)知識第2頁/共17頁19臨沂商業(yè)市場的發(fā)展速度較快，從開始的零星的小批發(fā)店到大商場，臨沂商業(yè)圈也隨之快速的發(fā)展起來，由最初的中心廣場商圈逐漸發(fā)展為臨沂七大商圈。2001年隨著人民廣場的竣工，人民廣場商圈迅速成長起來，成為臨沂最早的商圈；隨著人民廣場商圈的西擴(kuò)，以及萬博泓服裝商貿(mào)城、華豐國際服裝城等專業(yè)批發(fā)市場的落成，西郊批發(fā)商圈逐漸的發(fā)展起來；北上東進(jìn)的臨沂城市規(guī)劃目標(biāo)、人民廣場的東延以及河?xùn)|板塊住宅地產(chǎn)的火爆開發(fā)，河?xùn)|商圈也迅速的發(fā)展起來；2009年臨沂市政府遷至北城新區(qū)，并對沂蒙路及通達(dá)路兩條城市主干道的政治、經(jīng)濟(jì)地位進(jìn)行重新理解和規(guī)劃，采取的一系列措施盤活了這兩條城市主干線的商業(yè)發(fā)展，并由此帶活了北城新區(qū)的商業(yè)氛圍；依托長途汽車站和臨沂大學(xué)的落成，在鴻儒國際文化廣場等商業(yè)的帶動下大學(xué)城商圈開始異軍突起。隨著國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的成立，大批的商業(yè)項目進(jìn)駐，開發(fā)區(qū)商圈逐步形成。大學(xué)城商圈涑河商圈人民廣場商圈羅莊商圈南坊商圈河?xùn)|商圈開發(fā)區(qū)商圈臨沂大商圈的劃分第3頁/共17頁臨沂商業(yè)市場的發(fā)展速度較快，從開始的零星的小批發(fā)店到大商場，20商鋪的投資價值對比其他投資產(chǎn)品及集中式商業(yè)產(chǎn)權(quán)鋪，無論是自用還是投資，街鋪均具備極強(qiáng)的“風(fēng)險小、收益高”的特征。地產(chǎn)的價值主要在于土地價值，土地的永存和不會損失的屬性，使得商鋪相比其他投資性產(chǎn)品具備顯著的地產(chǎn)價值穩(wěn)定性及實體投資的屬性。商鋪因土地的稀缺性、自用或出租所得收益的及時及穩(wěn)定性、商業(yè)物業(yè)快速升值的屬性，使商鋪具有極強(qiáng)的財富保值和升值的功能。商鋪在直接投資（自用）時，能夠獲得經(jīng)營利潤，在間接投資（投資）時，能夠獲得租金收益，在轉(zhuǎn)手出售時，能夠獲得物業(yè)升值的差價利潤，所以商鋪具有良好的通用性及變現(xiàn)能力。

商鋪因其地產(chǎn)屬性的固定性、稀缺性，是不動產(chǎn)，以及保值升值的功能，是受銀行歡迎的抵押品，對購鋪者而言，在使用商鋪實物的同時，還可以用權(quán)證作抵押從而獲得融資。第4頁/共17頁商鋪的投資價值對比其他投資產(chǎn)品及集中式商業(yè)產(chǎn)權(quán)鋪，無論是自用21商鋪銷售的（租金收益和商鋪價值、升值收益）影響因素商業(yè)因素：商業(yè)環(huán)境、商業(yè)競爭狀態(tài)及所吸引的主要客戶群的規(guī)模及覆蓋范圍等；客流因素：客流量對于商鋪的價值至關(guān)重要，商業(yè)因素是商鋪所在地區(qū)的“宏觀”商業(yè)狀況，但客流量是針對商鋪價值的“微觀”量化；可視性及可達(dá)性因素：商鋪的“可視性、可達(dá)性”指經(jīng)過建筑師創(chuàng)造性的設(shè)計，最大限度使得盡可能多的商鋪在平面、立面范圍內(nèi)極容易被消費者看到并到達(dá)；樓層因素：商鋪層數(shù)及所在的樓層對商鋪價值的影響力、售價、租金等，差別巨大；交通因素：交通條件直接影響訪客流量；停車因素：停車因素現(xiàn)在是消費者選擇消費地點的關(guān)鍵因素；硬件因素：商鋪的硬件條件具體指商鋪的設(shè)計和能源狀況等，包括面寬、進(jìn)深、層高及對消費者的有效引導(dǎo)，水、電、煤氣、污水排放等技術(shù)層面的內(nèi)容；業(yè)態(tài)品類規(guī)劃因素：經(jīng)營商品的類型與商鋪的租金收益及價值升值收益有密切關(guān)系，不同的品類，其利潤空間顯著不同，租金也就不同；商業(yè)運營因素：商鋪所隸屬項目的運營方式、運營狀態(tài)、管理水平等對該商鋪的成活率、租金水平、升值空間的影響巨大；初始售價因素：商鋪初始售價的高低影響商鋪投資的收益，商鋪初始售價越高，投資收益率越低，資金風(fēng)險也會越高，反之則相反；區(qū)域地產(chǎn)發(fā)展因素：商鋪價值提升是一個動態(tài)的過程，商鋪周邊地產(chǎn)發(fā)展的狀況及趨勢對商鋪的價值起到核心作用；第5頁/共17頁商鋪銷售的（租金收益和商鋪價值、升值收益）影響因素商業(yè)因素：22商鋪的投資特點穩(wěn)定性：住宅及公寓的租約期限一般為半年至一年，相對較短，而商鋪的租約通常為3至10年或更長；同時租金的遞增保證了商鋪長期的收益增長，租金預(yù)付的付款方式使租金收取也較有保障；增值性：商鋪會隨著商圈的發(fā)展成熟不斷升值，價值提升的同時還帶來租金增長；長期租用從資金成本的角度肯定不如直接購買，如果說住宅的價值可以相對準(zhǔn)確地衡量，那么成功商鋪的價值不可限量；高回報率：臨沂市場住宅（公寓）的投資回報率大約4%～7%，但商鋪的投資回報率單租金收益則可能增值到10%～15%，有的甚至達(dá)到20%以上；除商鋪的租金收益外，投資者還可以充分利用商鋪的增值提高投資收益，在商鋪價值升值到一定水平時及時轉(zhuǎn)手賣出，獲得極高投資回報（后附公式及案例）；投資潛力：成熟商鋪與住宅的價格比可達(dá)到4∶1～5∶1，目前我們項目的比例剛到1.5∶1～2∶1，可見商鋪價格還有極大的上漲空間；第6頁/共17頁商鋪的投資特點穩(wěn)定性：住宅及公寓的租約期限一般為半年至一年，23購買商鋪的盈利方式投資轉(zhuǎn)化為利潤無外乎四種方式：自己經(jīng)營；出租；短時間內(nèi)轉(zhuǎn)手獲取差價；先經(jīng)營，后轉(zhuǎn)手；

自營：相對于其他三種方式，自己經(jīng)營具有更大的靈動性，利潤的大小也有其不可確定性，同時具有經(jīng)營風(fēng)險；

出租：出租易于操作，收入也比較穩(wěn)定，但是獲取的利潤也往往被控制在一定的范圍內(nèi)；短時間內(nèi)轉(zhuǎn)手獲取差價：相對于其他三種經(jīng)營方式，短時間內(nèi)轉(zhuǎn)手獲取差價變現(xiàn)能力最強(qiáng)；先經(jīng)營，再出手：是指投資者自己先經(jīng)營，等到商鋪火爆后再以高價出售，先經(jīng)營，后轉(zhuǎn)手可以在不長的時間內(nèi)帶來最大的收益；第7頁/共17頁購買商鋪的盈利方式投資轉(zhuǎn)化為利潤無外乎四種方式：24投資性產(chǎn)品對比投資項目商鋪住宅儲蓄存款國債股票保險穩(wěn)定性強(qiáng)一般很強(qiáng)很強(qiáng)差強(qiáng)風(fēng)險性小一般無無大小回報率租金5-15%3-5%1.98%三年期2.32%五年期2.63%無法預(yù)測低靈活性出租、抵押自營、轉(zhuǎn)讓出租、自用、轉(zhuǎn)讓隨意支取出讓、抵押轉(zhuǎn)讓、抵押買賣隨意升值性高低很低低無法預(yù)測低第8頁/共17頁投資性產(chǎn)品對比投資項目商鋪住宅儲蓄存款國債股票保險穩(wěn)定性強(qiáng)一25PART2：商鋪銷售知識第9頁/共17頁P(yáng)ART2：商鋪銷售知識第9頁/共17頁26商業(yè)銷售須知商鋪一種投資，區(qū)別于住宅強(qiáng)調(diào)舒適性的方式，商鋪應(yīng)以物業(yè)投資顧問的方式去推介給買家，商業(yè)銷售應(yīng)具備三項基本的能力：了解城市商業(yè)發(fā)展趨勢的能力、熟知各品類經(jīng)營特征的能力、會計算投資回報的能力；如買家是經(jīng)營者就站在針對其行業(yè)（了解各行業(yè)經(jīng)營特征）的獨特性去推介對應(yīng)的商鋪，并站在裝修、經(jīng)營成本方面給予考慮，并強(qiáng)調(diào)有投資性的退路，給予買家的信心，強(qiáng)調(diào)“進(jìn)可經(jīng)營、退可投資”的保障；若買家是投資者時，則站在“為投入資金爭取最大利潤”的角度去分析，強(qiáng)調(diào)高回報、無風(fēng)險的特點，以財富的時間價值去吸引買家，以無風(fēng)險的保底性收益計劃去消除買家的顧慮；第10頁/共17頁商業(yè)銷售須知商鋪一種投資，區(qū)別于住宅強(qiáng)調(diào)舒適性的方式，商鋪應(yīng)27商鋪投資回報的計算方法購買后出租的回報（靜態(tài)收益）年租金回報：每平米日租金*365天、購買單價*市場平均回報率物業(yè)升值的回報（動態(tài)收益）升值回報計算公式：購買單價*升值系數(shù)總和購買后再出售的回報回報計算公式：每平米租金\經(jīng)營收益+出售單價-購買單價備注：上述為簡單化的計算公式，未計算租金遞增及稅費、貸款利息及相關(guān)手續(xù)費等數(shù)據(jù)；第11頁/共17頁商鋪投資回報的計算方法購買后出租的回報（靜態(tài)收益）第11頁/28商鋪的置業(yè)計劃書年限201820192020202120222023202420252026合計十年純收益=十年租金總回報+十年后物業(yè)價值-總房款支出-利息支出=274209元同時預(yù)防20萬元十年的貨幣貶值損失60000元投資總額首期投資2000040574057405740574057405740574057405724057020174057升值回報借款80000210000220500231525243101255256268019281420295491310266325779貨幣貶值貸款100000600060006000600060006000600060006000600060000回報總額租金回報14400154001640017400184001940020400214002240023400514779利息支出以一套總價20萬元的公寓，計算十年期的投資回報第12頁/共17頁商鋪的置業(yè)計劃書年限2018201920202021202229商鋪投資回報的計算舉例舉例：商鋪銷售單價10000元/㎡，周邊租金水平1.5元/㎡，租金遞增水平維持在4%/年，物業(yè)升值水平維持在7%/年；年投資回報率為：1.5*365/10000=5.48%回報測算表備注：上述為簡單化的計算公式，未計算租金稅費、貸款利息及相關(guān)手續(xù)費等數(shù)據(jù)；年限1234567891011121314日租金1.501.561.621.691.751.821.901.972.052.132.222.312.402.50年租金收益日租金*365547.50569.40592.18615.86640.50666.12692.76720.47749.29779.26810.43842.85876.57911.63租金總收益年限相加547.501116.91709.0762324.942965.443631.554324.325044.795794.086573.347383.788226.639103.1910014.82物業(yè)升值年