土地增值稅課件學習

1第一節(jié)土地增值稅概述

一、概念

土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓的增值額征收的一種稅。第1頁/共32頁1第一節(jié)土地增值稅概述一、概念第1頁/12第一節(jié)土地增值稅概述

二、特點（一）以土地增值額為征稅對象；（二）征稅面較廣；（三）采用扣除法和評估法計算增值;（四）實行超率累進稅率；（五）實行按次征收第2頁/共32頁2第一節(jié)土地增值稅概述二、特點第2頁/共323第一節(jié)土地增值稅概述

三、征稅范圍

（一）一般規(guī)定

1．土地增值稅只對轉讓國有土地使用權的行為課稅，轉讓非國有土地和出讓國有土地的行為均不征稅。

2．土地增值稅既對轉讓土地使用權課稅，也對轉讓地上建筑物和其它附著物的產權征稅。所謂地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設施。

3．土地增值稅只對有償轉讓的房地產征稅,對以繼承、贈與等方式無償轉讓的房地產，則不予征稅。第3頁/共32頁3第一節(jié)土地增值稅概述三、征稅范圍第3頁/34

有關事項是否屬于征稅范圍1.以房地產投資、聯(lián)營非房地產開發(fā)企業(yè)將房地產投資到投資聯(lián)營企業(yè)，暫免;其他情況，征稅2.合作建房建成后自用，暫免；建成后轉讓，征稅3.企業(yè)兼并轉讓房地產暫免4.房地產交換單位之間換房，征；個人之間互換自住房，免征5.房地產抵押抵押期不征；抵押期滿，不能償還債務，而以房地產抵債，征6.出租不征（無權屬轉移）7.房地產評估增值不征（無收入）8.國家收回房地產權不征9.轉讓、抵押、置換征（二）征稅范圍的若干具體規(guī)定第4頁/共32頁4

有關事項是否屬于征稅范圍1.以房地產投資、聯(lián)營5五、稅率

四級超率累進稅率增值額÷扣除項目利潤÷成本成本利潤率

30%40%50%60%50%100%200%

第一節(jié)土地增值稅概述四、納稅人

土地增值稅的納稅人是轉讓國有土地使用權及地上的一切建筑物和其他附著物產權，并取得收入的單位和個人。第5頁/共32頁5第一節(jié)土地增值稅概述四、納稅人第556第一節(jié)土地增值稅概述表10－1土地增值稅四級超率累進稅率

級次增值額與扣除項目金額的比率稅率（%）速算扣除系數(shù)(%)1不超過50%的部分3002超過50%～100%的部分4053超過100%～200%的部分50154超過200%的部分6035

例：某房地產公司轉讓商品樓收入5000萬元，計算土地增值額準予扣除項目金額4200萬元，則適用稅率為（）。

【解析】增值稅扣除項目金額比例＝（5000－4200）÷4200×100%＝19%，適用第一級稅率，即30%。第6頁/共32頁6第一節(jié)土地增值稅概述表10－1土地增67第二節(jié)土地增值稅的計算

土地增值稅的計稅依據(jù)是納稅人轉讓房地產所取得的增值額。

土地增值額＝轉讓房地產收入－扣除項目金額一、計稅依據(jù)的確定（一）收入額的確定

納稅人轉讓房地產所取得的收入，是指包括貨幣收入、實物收入和其他收入在內的全部價款及有關的經濟利益，不允許從中減除任何成本費用。

第7頁/共32頁7第二節(jié)土地增值稅的計算土地增值稅的計稅依據(jù)78（二）扣除項目及其金額扣除項目的確定1、取得土地使用權所支付的金額：地價款+有關費用2、房地產開發(fā)成本3、房地產開發(fā)費用4、稅金5、加計扣除6、舊房及建筑物的評估價重置成本價×成新度折扣率不按實際發(fā)生的費用扣除，按標準扣除營業(yè)稅、城建稅、印花稅、教育費附加從事房地產開發(fā)的納稅人按1、2項之和加扣20%第8頁/共32頁8（二）扣除項目及其金額重置成本價×成新度折扣率不按實際發(fā)生89（二）扣除項目及其金額

房地產開發(fā)費用是指與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

（1）能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的，

房地產開發(fā)費用＝利息＋（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發(fā)成本）×5%以內（2）不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構貸款證明的，

房地產開發(fā)費用＝（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發(fā)成本）×10%以內

第9頁/共32頁9（二）扣除項目及其金額房地產開發(fā)費用是指與房地910（二）扣除項目及其金額

與轉讓房地產有關的稅金：指在轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅、印花稅、城市維護建設稅，教育費附加也可視同稅金扣除。其中：房地產開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅列入管理費用的，印花稅不再單獨扣除。對于個人購入房地產再轉讓的，其在購入環(huán)節(jié)繳納的契稅，由于已經包含在舊房及建筑物的評估價格之中，故計征土地增值稅時，不另作為與轉讓房地產有關的稅金予以扣除。第10頁/共32頁10（二）扣除項目及其金額與轉讓房地產有關1011

例：某房地產公司銷售房屋取得應稅收入1000萬元，其扣除項目金額為400萬元，計算其應繳納的土地增值稅。

解:1、增值額=1000-400=600萬元

2、增值額/扣除項目=600/400=150%3、應納稅額=400×50%×30%+400×（100%-50%）×40%+400×（150%-100%）×50%=240萬元速算扣除法：應納稅額=600×50%-400×15%=240萬元第11頁/共32頁11例：某房地產公司銷售房屋取得應稅收入1001112（二）扣除項目及其金額

舊房及建筑物扣除項目為：

1.房屋及建筑物的評估價格。

2.取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用。

3.轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。第12頁/共32頁12（二）扣除項目及其金額舊房及建筑物扣除項目為：第121213二、應納稅額的計算

土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和稅率計算征收。計算公式是：應納稅額＝∑(每級距的土地增值額×適用稅率)

速算扣除法計算，即：計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下；應納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

第13頁/共32頁13二、應納稅額的計算土地增值稅按照納1314三、減免稅優(yōu)惠

（一）建造普通標準住宅出售，其增值率未超過20%的，予以免稅。增值率超過20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。（二）因國家建設需要而被政府征用、收回的房地產，免稅。（三）2008年11月1日起，對居民個人銷售住房一律免征收土地增值稅。（四）廉租住房、經濟適用住房的免稅政策。第14頁/共32頁14三、減免稅優(yōu)惠（一）建造普通標準住宅出售，其增值率未1415第三節(jié)土地增值稅的申報繳納一、納稅期限：

納稅人應自轉讓房地產合同簽訂之日起7日內，向房地產所在地的主管稅務機關申報納稅。

二、納稅地點：

土地增值稅由房地產所在地的稅務機關負責征收。房地產所在地，是指房地產的坐落地。三、房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理（了解）

房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產。第15頁/共32頁15第三節(jié)土地增值稅的申報繳納一、納稅期限：第15頁/共1516計算舉例

【例題1】某房地產開發(fā)公司出售一幢寫字樓，收入總額為10000萬元。開發(fā)該寫字樓有關支出為：支付地價款及各種費用1000萬元；房地產開發(fā)成本3000萬元；財務費用中的利息支出為500萬元（可按轉讓項目計算分攤并提供金融機構證明），但其中有50萬元屬加罰的利息；轉讓環(huán)節(jié)繳納的有關稅費共計為555萬元；該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產開發(fā)費用計算扣除比例為5%。試計算該房地產開發(fā)公司應納的土地增值稅。第16頁/共32頁16計算舉例【例題1】某房地產開發(fā)公1617計算舉例

【答案】（1）取得土地使用權支付的地價未及有關費用為1000萬元（2）房地產開發(fā)成本為3000萬元（3）房地產開發(fā)費用＝500－50＋（1000＋3000）×5%

＝650（萬元）（4）允許扣除的稅費為555萬元（5）從事房地產開發(fā)的納稅人加計扣除20%

加計扣除額＝（1000＋3000）×20%＝800（萬元）（6）允許扣除項目金額合計＝1000＋3000＋650＋555＋800＝6005（萬元）（7）增值額＝10000－6005＝3995（萬元）（8）增值率＝3995÷6005×100%＝66.53%

（9）應納稅額＝3995×40%－6005×5%＝1297.75（萬元）第17頁/共32頁17計算舉例【答案】第17頁/共32頁1718計算舉例

【例題2】某工業(yè)企業(yè)轉讓一幢20世紀90年代建造的廠房，當時造價100萬元，無償取得土地使用權。如果按現(xiàn)行市場價的材料、人工費計算，建造同樣的房子需600萬元，該房子為7成新，按500萬元出售，支付有關稅費計27.5萬元。計算企業(yè)轉讓舊房應繳納的土增值稅額。

【答案】（1）評估價格＝600×70%＝420（萬元）（2）允許扣除的稅金27.5萬元（3）扣除項目金額合計＝420＋27.5＝447.5（萬元）（4）增值額＝500－447.5＝52.5（萬元）（5）增值率＝52.5÷447.5×100%＝11.73%

（6）應納稅額＝52.5×30%＝15.75（萬元）第18頁/共32頁18計算舉例【例題2】某工業(yè)企業(yè)轉讓一幢1819計算舉例

【例題3】某房地產開發(fā)公司2010年開發(fā)商品房對外出售，具體情況如下（公司營業(yè)稅稅率5%、城市維護建設稅稅率7%、教育費附加征收率3%、印花稅稅率0.5‰（已記入公司“管理費用”中)、企業(yè)所得稅稅率25%）

1.按轉讓產權合同取得收入4000萬元；

2.支付取得土地使用權的金額800萬元；

3.開發(fā)成本1500萬元；

4.開發(fā)費用250萬元（當?shù)卣?guī)定開發(fā)費用的扣除比例為10%）。計算該公司應繳納的各種稅費是多少？第19頁/共32頁19計算舉例【例題3】某房地產開發(fā)公司20101920計算舉例【答案】（1）營業(yè)稅、城建稅和教育附加=4000×5%×（7%+3%）=220萬（2）土地增值稅：①扣除項目金額＝800＋1500＋（800＋1500）×10%＋220＋(800＋1500)×20%＝3210（萬元）②增值額＝4000－3210＝790（萬元）③增值率＝790÷3210×100%≈25%④應繳納土地增值稅＝790×30%＝237（萬元）（3）企業(yè)所得稅：①應納稅所得額＝4000－800－1500－250－220－237＝993（萬元）②應納企業(yè)所得稅＝993×25%＝248.25（萬元）第20頁/共32頁20計算舉例【答案】第20頁/共32頁2021案例[例5]（2010注會）某房地產開發(fā)公司于2009年1月受讓一宗土地使用權，根據(jù)轉讓合同支付轉讓方地價款6000萬元，當月辦好土地使用權權屬證書。2009年2月至2010年3月中旬該房地產開發(fā)公司將受讓土地70%（其余30%尚未使用）的面積開發(fā)建造一棟寫字樓。在開發(fā)過程中，根據(jù)建筑承包合同支付給建筑公司的勞務費和材料費共計5800萬元；發(fā)生的利息費用為300萬元，不高于同期限貸款利率并能提供金融機構的證明。

2010年3月下旬該公司將開發(fā)建造的寫字樓總面積的20%轉為公司的固定資產并用于對外出租，其余部分對外銷售。

2010年4月～6月該公司取得租金收入共計60萬元，銷售部分全部售完，共計取得銷售收入14000萬元。該公司在寫字樓開發(fā)和銷售過程中，共計發(fā)生管理費用800萬元、銷售費用400萬元。第21頁/共32頁21案例[例5]（2010注會）某房地產開發(fā)公司于22122案例

（說明：該公司適用的城市維護建設稅稅率為7%；教育費附加征收率為3%；契稅稅率為3%；其他開發(fā)費用扣除比例為5%.）要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號計算回答問題，每問需計算出合計數(shù)。（1）計算該房地產開發(fā)公司2010年4月～6月共計應繳納的營業(yè)稅。（2）計算該房地產開發(fā)公司2010年4月～6月共計應繳納的城建稅和教育費附加。（3）計算該房地產開發(fā)公司的土地增值稅時應扣除的土地成本。（4）計算該房地產開發(fā)公司的土地增值稅時應扣除的開發(fā)成本。（5）計算該房地產開發(fā)公司的土地增值稅時應扣除的開發(fā)費用。（6）計算該房地產開發(fā)公司銷售寫字樓土地增值稅的增值額。（7）計算該房地產開發(fā)公司銷售寫字樓應繳納的土地增值稅。第22頁/共32頁22案例（說明：該公司適用的城市維護建設稅稅率為2223案例

【參考答案】（1）營業(yè)稅=60×5%+14000×5%=3+700=703（萬元）（2）城建稅和教育費附加=703×（7%+3%）=70.3（萬元）（3）土地成本=(6000+6000×3%)×70%×80%=3460.8(萬元)（4）開發(fā)成本=5800×80%=4640（萬元）（5）開發(fā)費用=300×80%+（3460.8+4640）×5%=240+405.04=645.04（萬元）（6）寫字樓土地增值稅的增值額=14000-3460.8-4640-645.04-14000×5%×（1+7%+3%）-（3460.8+4640）×20%=2864（萬元）（7）增值稅率＝2864／（14000-2864）×100%=25.72%應繳納的土地增值稅=2864×30%=859.2（萬元）第23頁/共32頁23案例【參考答案】第23頁/共32頁2324案例

[例6]（2011注會）府城房地產開發(fā)公司為內資企業(yè),公司于2008年1月-2011年2月開發(fā)“東麗家園”住宅項目,發(fā)生相關業(yè)務如下：（1）2008年1月通過競拍獲得一宗國有土地使用權，合同記載總價款17000萬元，并規(guī)定2008年3月1日動工開發(fā)。由于公司資金短缺，于2009年5月才開始動工。因超過期限1年未進行開發(fā)建設，被政府相關部門按照規(guī)定征收土地受讓總價款20%的土地閑置費。（2）支付拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、公共配套設施費和間接開發(fā)費用合計2450萬元。（3）2010年3月該項目竣工驗收，應支付建筑企業(yè)工程總價款3150萬元，根據(jù)合同約定當期實際支付價款為總價的95%，剩余5%作為質量保證金留存兩年，建筑企業(yè)按照工程總價款開具了發(fā)票。第24頁/共32頁24案例[例6]（2011注會）府城房地產開發(fā)公司2425

案例（4）發(fā)生銷售費用、管理費用1200萬元，向商業(yè)銀行借款的利息支出600萬元，其中含超過貸款期限的利息和罰息150萬元，已取得相關憑證。（5）2010年4月開始銷售，可售總面積為45000㎡，截止2010年8月底銷售面積為40500

㎡，取得收入40500萬元；尚余4500㎡房屋未銷售。（6）2010年9月主管稅務機關要求房地產開發(fā)公司就“東麗家園”項目進行土地增值稅清算，公司以該項目尚未銷售完畢為由對此提出異議。（7）2011年2月底，公司將剩余4500㎡房屋打包銷售，收取價款4320萬元。（其他相關資料：①當?shù)剡m用的契稅稅率為5%；②城市維護建設稅稅率為7%；③教育費附加征收率為3%；④其他開發(fā)費用扣除比例為5%）第25頁/共32頁25案例（4）發(fā)生銷售費用、管理費用1202526要求：根據(jù)上述資料，按序號回答下列問題，如有計算，每問需計算出合計數(shù)。（1）簡要說明主管稅務機關于2010年9月要求府城房地產開發(fā)公司對該項目進行土地增值稅清算的理由。（2）在計算土地增值稅和企業(yè)所得稅時，對繳納的土地閑置費是否可以扣除？（3）計算2010年9月進行土增值稅清算時可扣除的土地成本金額。（4）計算2010年9月進行土地增值稅清算時可扣除的開發(fā)成本金額。（5）在計算土地增值稅和企業(yè)所得稅時，對公司發(fā)生的借款利息支出如何進行稅務處理？案例第26頁/共32頁26要求：根據(jù)上述資料，按序號回答下列問題，如有計算，每問需2627案例（6）計算2010年9月進行土地增值稅清算時可扣除的開發(fā)費用。（7）計算2010年9月進行土增值稅清算時可扣除的營業(yè)稅金及附加。（8）計算2010年9月進行土地增值稅清算時的增值額。（9）計算2010年9月進行土地增值稅清算時應繳納的土地增值稅。（10）計算2011年2月公司打包銷售的4500㎡房屋的單位建筑面積成本費用。（11）計算2011年2月公司打包銷售的4500㎡房屋的土地增值稅。第27頁/共32頁27案例（6）計算2010年9月進行土地增值稅清算時可扣除的2728

案例【答案】（1）已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％以上的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。

府城房地產開發(fā)公司截止2010年8月底已經銷售了40500平米的建筑面積，占全部可銷售面積45000平米的90%，已經達到了主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的條件。（2）房地產開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費在土地增值稅稅前不得扣除，但在企業(yè)所得稅稅前可以扣除。。第28頁/共32頁28案例【答案】（1）已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的2829案例（3）可以扣除的土地成本金額=（17000＋17000×5%）×90%=16065（萬元）（4）可以扣除的開發(fā)成本金額=（2450＋3150）×90%=5040（萬元）（5）超過貸款期限的利息和罰息在土地增值稅稅前不能扣除，在企業(yè)所得稅前可以扣除。600萬元中其他的利息支出在土地增稅稅前可以扣除，在企業(yè)所得稅稅前也可以扣除第29頁/共32頁29案例（3）可以扣除的土地成本金額=（17000＋17002930（6）可以扣除的開發(fā)費用=（600－150）×90%＋（16065＋5040）×5%=1460.25（萬元）（7）可以扣除的稅金=40500×5%×（1＋7%＋3%）=2227.5（萬元）（8）扣除項目金額=16065＋5040＋1460.25＋2227.5＋（16065＋5040）×20%=29013.75（萬元）增值額=40500－29013.75=11486.25（萬元）（9）增值率=11486.25÷29013.75×100%=39.59%應納土地增值稅=11486.25×30%=3445.88（萬元）案例第30頁/共32頁30（6）可以扣除的開發(fā)費用=（600－150）×90%＋（3031案例（10）單位建筑面積成本費用=（16065＋5040＋1460.25）÷40500=0.56(萬元/㎡)（11）扣除項目=[（16065＋5040）*1.2＋1460.25]/90%*10%+4320*0.055=2976.25+237.6=3213.85（萬元）增值額=4320－3213.85=1106.15（萬元）增值率=1106.15÷4320×100%=25.61%應納土地增值稅=1106.15×30%=331.845（萬元）第31頁/共32頁31案例（10）單位建筑面積成本費用=（16065＋50403132感謝您的觀賞！第32頁/共32頁32感謝您的觀賞！第32頁/共32頁3233第一節(jié)土地增值稅概述

一、概念

土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓的增值額征收的一種稅。第1頁/共32頁1第一節(jié)土地增值稅概述一、概念第1頁/3334第一節(jié)土地增值稅概述

二、特點（一）以土地增值額為征稅對象；（二）征稅面較廣；（三）采用扣除法和評估法計算增值;（四）實行超率累進稅率；（五）實行按次征收第2頁/共32頁2第一節(jié)土地增值稅概述二、特點第2頁/共33435第一節(jié)土地增值稅概述

三、征稅范圍

（一）一般規(guī)定

1．土地增值稅只對轉讓國有土地使用權的行為課稅，轉讓非國有土地和出讓國有土地的行為均不征稅。

2．土地增值稅既對轉讓土地使用權課稅，也對轉讓地上建筑物和其它附著物的產權征稅。所謂地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設施。

3．土地增值稅只對有償轉讓的房地產征稅,對以繼承、贈與等方式無償轉讓的房地產，則不予征稅。第3頁/共32頁3第一節(jié)土地增值稅概述三、征稅范圍第3頁/3536

有關事項是否屬于征稅范圍1.以房地產投資、聯(lián)營非房地產開發(fā)企業(yè)將房地產投資到投資聯(lián)營企業(yè)，暫免;其他情況，征稅2.合作建房建成后自用，暫免；建成后轉讓，征稅3.企業(yè)兼并轉讓房地產暫免4.房地產交換單位之間換房，征；個人之間互換自住房，免征5.房地產抵押抵押期不征；抵押期滿，不能償還債務，而以房地產抵債，征6.出租不征（無權屬轉移）7.房地產評估增值不征（無收入）8.國家收回房地產權不征9.轉讓、抵押、置換征（二）征稅范圍的若干具體規(guī)定第4頁/共32頁4

有關事項是否屬于征稅范圍1.以房地產投資、聯(lián)營37五、稅率

四級超率累進稅率增值額÷扣除項目利潤÷成本成本利潤率

30%40%50%60%50%100%200%

第一節(jié)土地增值稅概述四、納稅人

土地增值稅的納稅人是轉讓國有土地使用權及地上的一切建筑物和其他附著物產權，并取得收入的單位和個人。第5頁/共32頁5第一節(jié)土地增值稅概述四、納稅人第53738第一節(jié)土地增值稅概述表10－1土地增值稅四級超率累進稅率

級次增值額與扣除項目金額的比率稅率（%）速算扣除系數(shù)(%)1不超過50%的部分3002超過50%～100%的部分4053超過100%～200%的部分50154超過200%的部分6035

例：某房地產公司轉讓商品樓收入5000萬元，計算土地增值額準予扣除項目金額4200萬元，則適用稅率為（）。

【解析】增值稅扣除項目金額比例＝（5000－4200）÷4200×100%＝19%，適用第一級稅率，即30%。第6頁/共32頁6第一節(jié)土地增值稅概述表10－1土地增3839第二節(jié)土地增值稅的計算

土地增值稅的計稅依據(jù)是納稅人轉讓房地產所取得的增值額。

土地增值額＝轉讓房地產收入－扣除項目金額一、計稅依據(jù)的確定（一）收入額的確定

納稅人轉讓房地產所取得的收入，是指包括貨幣收入、實物收入和其他收入在內的全部價款及有關的經濟利益，不允許從中減除任何成本費用。

第7頁/共32頁7第二節(jié)土地增值稅的計算土地增值稅的計稅依據(jù)3940（二）扣除項目及其金額扣除項目的確定1、取得土地使用權所支付的金額：地價款+有關費用2、房地產開發(fā)成本3、房地產開發(fā)費用4、稅金5、加計扣除6、舊房及建筑物的評估價重置成本價×成新度折扣率不按實際發(fā)生的費用扣除，按標準扣除營業(yè)稅、城建稅、印花稅、教育費附加從事房地產開發(fā)的納稅人按1、2項之和加扣20%第8頁/共32頁8（二）扣除項目及其金額重置成本價×成新度折扣率不按實際發(fā)生4041（二）扣除項目及其金額

房地產開發(fā)費用是指與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

（1）能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的，

房地產開發(fā)費用＝利息＋（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發(fā)成本）×5%以內（2）不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構貸款證明的，

房地產開發(fā)費用＝（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發(fā)成本）×10%以內

第9頁/共32頁9（二）扣除項目及其金額房地產開發(fā)費用是指與房地4142（二）扣除項目及其金額

與轉讓房地產有關的稅金：指在轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅、印花稅、城市維護建設稅，教育費附加也可視同稅金扣除。其中：房地產開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅列入管理費用的，印花稅不再單獨扣除。對于個人購入房地產再轉讓的，其在購入環(huán)節(jié)繳納的契稅，由于已經包含在舊房及建筑物的評估價格之中，故計征土地增值稅時，不另作為與轉讓房地產有關的稅金予以扣除。第10頁/共32頁10（二）扣除項目及其金額與轉讓房地產有關4243

例：某房地產公司銷售房屋取得應稅收入1000萬元，其扣除項目金額為400萬元，計算其應繳納的土地增值稅。

解:1、增值額=1000-400=600萬元

2、增值額/扣除項目=600/400=150%3、應納稅額=400×50%×30%+400×（100%-50%）×40%+400×（150%-100%）×50%=240萬元速算扣除法：應納稅額=600×50%-400×15%=240萬元第11頁/共32頁11例：某房地產公司銷售房屋取得應稅收入1004344（二）扣除項目及其金額

舊房及建筑物扣除項目為：

1.房屋及建筑物的評估價格。

2.取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用。

3.轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。第12頁/共32頁12（二）扣除項目及其金額舊房及建筑物扣除項目為：第124445二、應納稅額的計算

土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和稅率計算征收。計算公式是：應納稅額＝∑(每級距的土地增值額×適用稅率)

速算扣除法計算，即：計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下；應納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

第13頁/共32頁13二、應納稅額的計算土地增值稅按照納4546三、減免稅優(yōu)惠

（一）建造普通標準住宅出售，其增值率未超過20%的，予以免稅。增值率超過20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。（二）因國家建設需要而被政府征用、收回的房地產，免稅。（三）2008年11月1日起，對居民個人銷售住房一律免征收土地增值稅。（四）廉租住房、經濟適用住房的免稅政策。第14頁/共32頁14三、減免稅優(yōu)惠（一）建造普通標準住宅出售，其增值率未4647第三節(jié)土地增值稅的申報繳納一、納稅期限：

納稅人應自轉讓房地產合同簽訂之日起7日內，向房地產所在地的主管稅務機關申報納稅。

二、納稅地點：

土地增值稅由房地產所在地的稅務機關負責征收。房地產所在地，是指房地產的坐落地。三、房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理（了解）

房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產。第15頁/共32頁15第三節(jié)土地增值稅的申報繳納一、納稅期限：第15頁/共4748計算舉例

【例題1】某房地產開發(fā)公司出售一幢寫字樓，收入總額為10000萬元。開發(fā)該寫字樓有關支出為：支付地價款及各種費用1000萬元；房地產開發(fā)成本3000萬元；財務費用中的利息支出為500萬元（可按轉讓項目計算分攤并提供金融機構證明），但其中有50萬元屬加罰的利息；轉讓環(huán)節(jié)繳納的有關稅費共計為555萬元；該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產開發(fā)費用計算扣除比例為5%。試計算該房地產開發(fā)公司應納的土地增值稅。第16頁/共32頁16計算舉例【例題1】某房地產開發(fā)公4849計算舉例

【答案】（1）取得土地使用權支付的地價未及有關費用為1000萬元（2）房地產開發(fā)成本為3000萬元（3）房地產開發(fā)費用＝500－50＋（1000＋3000）×5%

＝650（萬元）（4）允許扣除的稅費為555萬元（5）從事房地產開發(fā)的納稅人加計扣除20%

加計扣除額＝（1000＋3000）×20%＝800（萬元）（6）允許扣除項目金額合計＝1000＋3000＋650＋555＋800＝6005（萬元）（7）增值額＝10000－6005＝3995（萬元）（8）增值率＝3995÷6005×100%＝66.53%

（9）應納稅額＝3995×40%－6005×5%＝1297.75（萬元）第17頁/共32頁17計算舉例【答案】第17頁/共32頁4950計算舉例

【例題2】某工業(yè)企業(yè)轉讓一幢20世紀90年代建造的廠房，當時造價100萬元，無償取得土地使用權。如果按現(xiàn)行市場價的材料、人工費計算，建造同樣的房子需600萬元，該房子為7成新，按500萬元出售，支付有關稅費計27.5萬元。計算企業(yè)轉讓舊房應繳納的土增值稅額。

【答案】（1）評估價格＝600×70%＝420（萬元）（2）允許扣除的稅金27.5萬元（3）扣除項目金額合計＝420＋27.5＝447.5（萬元）（4）增值額＝500－447.5＝52.5（萬元）（5）增值率＝52.5÷447.5×100%＝11.73%

（6）應納稅額＝52.5×30%＝15.75（萬元）第18頁/共32頁18計算舉例【例題2】某工業(yè)企業(yè)轉讓一幢5051計算舉例

【例題3】某房地產開發(fā)公司2010年開發(fā)商品房對外出售，具體情況如下（公司營業(yè)稅稅率5%、城市維護建設稅稅率7%、教育費附加征收率3%、印花稅稅率0.5‰（已記入公司“管理費用”中)、企業(yè)所得稅稅率25%）

1.按轉讓產權合同取得收入4000萬元；

2.支付取得土地使用權的金額800萬元；

3.開發(fā)成本1500萬元；

4.開發(fā)費用250萬元（當?shù)卣?guī)定開發(fā)費用的扣除比例為10%）。計算該公司應繳納的各種稅費是多少？第19頁/共32頁19計算舉例【例題3】某房地產開發(fā)公司20105152計算舉例【答案】（1）營業(yè)稅、城建稅和教育附加=4000×5%×（7%+3%）=220萬（2）土地增值稅：①扣除項目金額＝800＋1500＋（800＋1500）×10%＋220＋(800＋1500)×20%＝3210（萬元）②增值額＝4000－3210＝790（萬元）③增值率＝790÷3210×100%≈25%④應繳納土地增值稅＝790×30%＝237（萬元）（3）企業(yè)所得稅：①應納稅所得額＝4000－800－1500－250－220－237＝993（萬元）②應納企業(yè)所得稅＝993×25%＝248.25（萬元）第20頁/共32頁20計算舉例【答案】第20頁/共32頁5253案例[例5]（2010注會）某房地產開發(fā)公司于2009年1月受讓一宗土地使用權，根據(jù)轉讓合同支付轉讓方地價款6000萬元，當月辦好土地使用權權屬證書。2009年2月至2010年3月中旬該房地產開發(fā)公司將受讓土地70%（其余30%尚未使用）的面積開發(fā)建造一棟寫字樓。在開發(fā)過程中，根據(jù)建筑承包合同支付給建筑公司的勞務費和材料費共計5800萬元；發(fā)生的利息費用為300萬元，不高于同期限貸款利率并能提供金融機構的證明。

2010年3月下旬該公司將開發(fā)建造的寫字樓總面積的20%轉為公司的固定資產并用于對外出租，其余部分對外銷售。

2010年4月～6月該公司取得租金收入共計60萬元，銷售部分全部售完，共計取得銷售收入14000萬元。該公司在寫字樓開發(fā)和銷售過程中，共計發(fā)生管理費用800萬元、銷售費用400萬元。第21頁/共32頁21案例[例5]（2010注會）某房地產開發(fā)公司于25354案例

（說明：該公司適用的城市維護建設稅稅率為7%；教育費附加征收率為3%；契稅稅率為3%；其他開發(fā)費用扣除比例為5%.）要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號計算回答問題，每問需計算出合計數(shù)。（1）計算該房地產開發(fā)公司2010年4月～6月共計應繳納的營業(yè)稅。（2）計算該房地產開發(fā)公司2010年4月～6月共計應繳納的城建稅和教育費附加。（3）計算該房地產開發(fā)公司的土地增值稅時應扣除的土地成本。（4）計算該房地產開發(fā)公司的土地增值稅時應扣除的開發(fā)成本。（5）計算該房地產開發(fā)公司的土地增值稅時應扣除的開發(fā)費用。（6）計算該房地產開發(fā)公司銷售寫字樓土地增值稅的增值額。（7）計算該房地產開發(fā)公司銷售寫字樓應繳納的土地增值稅。第22頁/共32頁22案例（說明：該公司適用的城市維護建設稅稅率為5455案例

【參考答案】（1）營業(yè)稅=60×5%+14000×5%=3+700=703（萬元）（2）城建稅和教育費附加=703×（7%+3%）=70.3（萬元）（3）土地成本=(6000+6000×3%)×70%×80%=3460.8(萬元)（4）開發(fā)成本=5800×80%=4640（萬元）（5）開發(fā)費用=300×80%+（3460.8+4640）×5%=240+405.04=645.04（萬元）（6）寫字樓土地增值稅的增值額=14000-3460.8-4640-645.04-14000×5%×（1+7%+3%）-（3460.8+4640）×20%=2864（萬元）（7）增值稅率＝2864／（14000-2864）×100%=25.72%應繳納的土地增值稅=2864×30%=859.2（萬元）第23頁/共32頁23案例【參考答案】第23頁/共32頁5556案例

[例6]（2011注會）府城房地產開發(fā)公司為內資企業(yè),公司于2008年1月-2011年2月開發(fā)“東麗家園”住宅項目,發(fā)生相關業(yè)務如下：（1）2008年1月通過競拍獲得一宗國有土地使用權，合同記載總價款17000萬元，并規(guī)定2008年3月1日動工開發(fā)。由于公司資金短缺，于2009年5月才開始動工。因超過期限1年未進行開發(fā)建設，被政府相關部門按照規(guī)定征收土地受讓總價款20%的土地閑置費。（2）支付拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、公共配套設施費和間接開發(fā)費用合計2450萬元。（3）2010年3月該項目竣工驗收，應支付建筑企業(yè)工程總價款3150萬元，根據(jù)合同約定當期實際支付價款為總價的95%，剩余5%作為質量保證金留存兩年，建筑企業(yè)按照工程總價款開具了發(fā)票。第24頁/共32頁24案例[例6]（2011注會）府城房地產開發(fā)公司5657

案例（4）發(fā)生銷售費用、管理費用1200萬元，向商業(yè)銀行借款的利息支出600萬元，其中含超過貸款期限的利息和罰息150萬元，已取得相關憑證。（5）2010年4月開始銷售，可售總面積為45000㎡，截止2010年8月底銷售面積為40500

㎡，取得收入40500萬元；尚余4500㎡房屋未銷售。（6）2010年9月主管稅務機關要求房地產開發(fā)公司就“東麗家園”項目進行土地增值稅清算，公司以該項目尚未銷售完畢為由對此提出異議。（7）2011年2月底，公司將剩余450