房地產(chǎn)公司開發(fā)成本操作辦法

成本篇第一章：總則————————————————————————————2第一條：成本業(yè)務操作及治理方法制定依據(jù)—————————————2第二條：成本崗位財務人員的差不多要求———————————————2第二章：成本歸集的基礎工作指引————————————————————2第三條：成本核算項目的確定————————————————————2第四條：成本項目基礎信息的來源與取得——————————————5第五條：合同的接收與審核————————————————————6第三章：成本資金申請審批操作指引——————————————————6第六條：《申請使用資金審批表》的填報部門————————————6第七條：《申請使用資金審批表》的審核流程—————————————7第八條：《申請使用資金審批表》的審核操作細則——————————8第九條：付款操作治理——————————————————————9第十條：發(fā)票復印件建立檔案的治理規(guī)———————————————10第十一條：客戶公司名稱變更或托付其他單位索取工程款的治理規(guī)定——11第十二條：集團內(nèi)部公司之間墊付成本資金的操作方法———————11第十三條：履約保函和保證金的治理————————————————11第四章：財務核算指引———————————————————————11第十四條：成本核算項目—————————————————————11第十五條：產(chǎn)品成本核算與結(jié)轉(zhuǎn)的原則———————————————11第十六條：成本分配方法—————————————————————12第十七條：成本核算的內(nèi)容—————————————————————12第十八條：會計科目的設置—————————————————————13第十九條：成本核算流程—————————————————————13第二十條：開發(fā)成本的帳務處理指引————————————————15第五章成本報表編制及治理指引———————————————————25第二十一條：成本報表的內(nèi)容———————————————————25第二十二條：成本報表的編制方法———————————————25第二十三條：其他報表的編制—————————————————29第二十四條：成本報表的治理—————————————————30第六章：總結(jié)———————————————————————————30附件（第31頁—43頁）第一章總則房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務成本核算與治理是一項綜合性的系統(tǒng)治理工程，涉及成本核算組織、成本操縱設計、成本操縱制度、成本分析、成本考核評估及稅務規(guī)劃等相當廣的范圍。在實際工作中，成本業(yè)務核算與治理的操作細則應遵循“與時俱進”、“與司俱進”的差不多原則，在保持差不多穩(wěn)定的前提下，不斷調(diào)整完善操作流程、提高治理水平。成本業(yè)務操作及治理方法制定依據(jù)依照集團公司《財務治理制度》、《成本會計崗位職責及考核細則》等有關規(guī)定，為了適應公司不斷進展的需要，結(jié)合成本崗位工作特點，規(guī)范成本款項支付程序和相關業(yè)務的辦理手續(xù)，為成本財務人員提供清晰明了的操作指引，使操作規(guī)范化、程序化，幸免差錯和防范風險、提高工作效率，配合公司《合同履約監(jiān)督治理方法》等規(guī)章制度的有關規(guī)定特制定成本業(yè)務操作及治理方法細則。成本崗位財務人員差不多要求必須熟練掌握國家財經(jīng)法規(guī)、財務制度、稅法和公司財務治理規(guī)定，對各項經(jīng)濟活動進行嚴格的核算和監(jiān)督，將納稅規(guī)劃的精神融入到日常成本治理和會計核算中。應嚴格遵守公司財經(jīng)紀律，樹立恒大誠信形象，廉潔自律，杜絕與客戶發(fā)生公司業(yè)務以外的任何經(jīng)濟利益關系。做到忠于職守、廉潔奉公、實事求是，保守公司秘密。第二章成本歸集的基礎工作指引第三條成本核算項目的確定（一）成本核算項目的定義成本核算項目是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行成本核算時，所確定的歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品成本的承擔者。（二）成本核算項目確定的原則成本核算項目由地區(qū)公司總工室、綜合打算部、預決算部以及財務部在開工之前依照如下原則合理確定，并報集團財務中心備案，如樓盤比較復雜的，應與財務中心協(xié)商確定。成本核算項目一經(jīng)確定，不能隨意更改，若項目調(diào)規(guī)或開發(fā)打算變更導致原成本核算項目無法使用，必須重新上報集團財務中心進行NC調(diào)整，并上報新舊分期對比表，幸免因成本核算項目前后不能銜接造成賬目混亂，出現(xiàn)稅務風險。1、分類歸集原則。對同一開發(fā)地點、竣工時刻相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本項目進行核算。2、產(chǎn)品類型區(qū)分原則。雖在同一地點，開工時刻相近，但開發(fā)的產(chǎn)品類型不同、使用功能不同，可作為獨立的成本項目進行核算。3、定價差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導致其預期售價存在較大差異的，應分不作為單獨的成本項目進行核算。4、成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導致其預期成本存在較大差異的，應分不作為單獨的成本項目進行核算。5、權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應結(jié)合上述原則分不劃分成本項目進行核算。關于上述確定成本核算項目的原則，各地區(qū)在采納時應該按照上述原則的先后順序依次考慮來細化成本核算項目。（三）成本核算項目的具體劃分財務中心操縱NC財務系統(tǒng)的成本核算項目設置權(quán)限，目前房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品按地區(qū)-樓盤-分期模式設置，集團負責成本核算項目的前四級設置，四級以后成本項目由地區(qū)公司財務部依照實際情況自行添加設置。NC系統(tǒng)成本核算項目設置具體如下：1、住宅產(chǎn)品的分期按照成本核算項目確認原則來劃分，如：一期、二期、三期等或接著細分為獨立不墅、雙拼不墅、聯(lián)排不墅、多層洋房、小高層洋房、中高層洋房、高層洋房、超高層洋房。屬于無償移交的市政配套設施（非獨立建筑）含在所屬建筑物對應的產(chǎn)品中核算，不用單獨設置核算項目，例如：衛(wèi)生站、居委會、派出所等。2、公共配套：要緊指酒店、六大中心、綜合樓、貴賓樓、獨立商鋪、獨立車庫。3、市政配套要緊指無償移交政府的獨立建筑物：煤氣站、消防站、垃圾站等。4、園林工程：要緊指小區(qū)公共區(qū)域的園藝景觀建筑、假山、人工湖與噴泉、木棧道等，不含空中花園。5、歸集待分攤是指由整個樓盤受益的及臨時無法明確受益項目的，先行在此歸集。如：整個小區(qū)的道路、下水道管網(wǎng)、小區(qū)電力設施及通訊網(wǎng)絡，以及土地和資本化利息等。房地產(chǎn)開發(fā)成本NC設置結(jié)構(gòu)圖如下：第四條成本項目基礎信息的來源與取得財務部門依照成本項目分級歸集成本基礎信息、合同信息、合同付款及累計進度。預決算部門每月必須按照成本項目分列報送工程進度資料，清晰反映各成本項目的累計進度，并在地區(qū)項目分期中按照產(chǎn)品類型提供進度信息。開發(fā)成本歸集過程中所需的各項基礎數(shù)據(jù)以《差不多信息表》的方式進行記載，作為成本臺帳治理中的面積數(shù)據(jù)庫，歸集各個樓盤的開發(fā)報建、立項批復、政府文件、權(quán)屬文件等中的相關基礎資料信息。每月應依照建設進度及開發(fā)的進展及時更新相關的差不多信息。具體有關信息與提交部門如下：1、土地合同與土地證地區(qū)公司財務部依照簽定的土地出讓合同、項目收購股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，確定土地成本總價、土地面積，并從開發(fā)部門取得土地證。財務部據(jù)以填列《基礎信息表》總占地面積，并依照合同付款約定，按土地分期先后序時填列土地支付明細表有關成本、稅費等款項支付信息。《基礎信息表》占地面積應與《土地支付明細表》中占地面積一致。2、總平面規(guī)劃圖開發(fā)報建確定的總平面規(guī)劃圖，獲批后2天內(nèi)，由地區(qū)公司開發(fā)部轉(zhuǎn)交一份復印件給地區(qū)公司財務部，作為開發(fā)成本核算的基礎信息資料；發(fā)生規(guī)劃調(diào)整，同樣須依上述程序與時限，將獲批規(guī)劃調(diào)整總平面規(guī)劃圖復印件一份交地區(qū)公司財務部。財務部依據(jù)總平面規(guī)劃圖確定的總建筑面積、容積率等信息填列基礎信息表。3、預售證或?qū)崪y報告開發(fā)部取得的預售證或?qū)崪y報告所反映的建筑面積，兩天內(nèi)應將證件和報告復印一份給財務部。4、建筑面積確認建筑面積確認按照以下取得證照的先后順序為原則：總平面規(guī)劃圖規(guī)劃許可證預售證實測報告。5、基礎信息數(shù)據(jù)維護地區(qū)公司總工室每月25日前將更新的成本項目分期建筑面積、投影面積、占地面積、容積率、車位個數(shù)等信息提交財務部，據(jù)以填列基礎信息表。上述相關業(yè)務部門必須積極配合，未及時更新導致成本計算失真等阻礙上市報表披露，財務部門發(fā)覺即提請地區(qū)公司董事長作為失職問責處理。第五條合同的接收與審核按照公司關于合同訂立、審批、備案的有關規(guī)定，簽收公司檔案治理部門轉(zhuǎn)交的合同，不得擅自接收立項部門未經(jīng)公司領導批準、未蓋章的合同，不得以立項部門、合同承接單位提供的合同作為資金申請單審核、付款的依據(jù)。關于工程部簽發(fā)的工程托付書，須參考合同進行登記與治理。對簽收的合同應詳細審核合同名稱、發(fā)包單位、承接單位、合同標的、合同金額、付款條件、付款日期、合同簽訂托付人等。對合同發(fā)包單位與項目立項開發(fā)單位不符、無合同簽訂托付（代表）人簽名、未蓋公章、合同金額不正確的應及時向本部門領導匯報；需要更正補全的，應與合同立項部門聯(lián)系，提請合同立項部門辦理更正補全手續(xù)。更正后的合同需辦理原合同作廢、更換新合同手續(xù)后方可作為辦理資金申請手續(xù)的依據(jù)。與公司合同訂立部門加強聯(lián)系，及時掌握承建單位的差不多狀況，包括聯(lián)系人、聯(lián)系地址、電話等資料，建立客戶檔案。第三章成本資金申請審批操作指引成本崗位財務人員必須熟練掌握公司《財務治理制度》、《合同履約治理制度》、《公司治理審批權(quán)限的通知》的規(guī)定，嚴格按照公司有關資金使用申請審批時限、權(quán)限、程序等規(guī)定辦理各項成本業(yè)務的資金審核申報、支付手續(xù)，配合財務部經(jīng)理實現(xiàn)資金有打算治理，保障公司資金安全，提高資金使用效率。第六條《申請使用資金審批表》的填報部門工程類、采購類資金審批單（各類工程施工合同及托付；各種樁基檢測合同及托付、開荒清潔合同及托付、電梯、供水、中央空調(diào)、大型垃圾處理等設備采購合同、簽訂年度購貨合同的代施工單位代購代扣代付的甲供材料以及由地區(qū)采購部簽訂合同或未簽訂合同的零星采購的的甲供材料）均應由預決算部門填寫資金審批單。設計類資金審批單（各類設計合同及相關的曬圖費、透視圖費用等）屬于地區(qū)公司與設計單位簽訂合同的由地區(qū)公司總工室填寫資金審批單，屬于集團（設計院）統(tǒng)一簽訂通用合同的由設計院填寫資金審批單。施工水電費的資金審批單由工程部填寫資金審批單開發(fā)報建類資金審批單（各種前期開發(fā)報建費用、各種預測費、實測費、公告費和報建相關的購買地形圖費等）由地區(qū)公司開發(fā)部填寫資金審批單。物業(yè)維修費資金審批單由物業(yè)公司填寫資金審批單。第七條《申請使用資金審批表》的審核流程凡是訂立合同（或托付）的項目《申請使用資金審批表》均應由申請部門經(jīng)辦人、申請部門經(jīng)理審批、合同履約部審核后，統(tǒng)一由合同履約部轉(zhuǎn)交財務部門審核、按審批權(quán)限報公司相關領導審批。除專門情況外，不得接收手續(xù)不全的《申請使用資金審批表》。未訂立合同的項目《申請使用資金審批表》由申請部門經(jīng)辦人、申請部門經(jīng)理審批，申請部門分管領導審批后直接交財務部門辦理審核、按審批權(quán)限報公司相關領導審批。專門資金申請付款（如滯納金、罰款、監(jiān)控轉(zhuǎn)款、還貸涂銷、現(xiàn)金支付工程款項、無合同付款、手續(xù)不全等）按總部治理方法和地區(qū)公司治理方法的相關規(guī)定執(zhí)行。施工用水費、施工用電費的資金使用申請方法：工程部附繳款通知書及分攤表，報預決算部在資金審批單上簽署意見注明已登臺帳后，由財務部審核，報地區(qū)公司董事長審批。物業(yè)維修費的申報方法：在保修期內(nèi)應由原施工單位承擔或應由開發(fā)商承擔的物業(yè)維修費，物業(yè)公司每月10-15日將發(fā)生的物業(yè)維修費的簽證單編號并匯總，按物業(yè)歸屬的開發(fā)單位分不填報《申請使用資金審批表》，預決算部在物業(yè)維修費的匯總表上簽署意見注明已登臺帳、財務部審核登記，報地區(qū)公司董事長審批。物業(yè)維修費資金申請的注意事項：1）、如保修期內(nèi)應由原施工單位進行維修，所產(chǎn)生的維修費應由原施工單位承擔，如原施工單位未按時維修，可依照合同約定，由我司另找施工單位或物業(yè)公司進行維修（若由物業(yè)公司維修，應計算材料和人工費用），維修費用由預決算審核后，由我司代付，并從原施工單位質(zhì)保金中扣回。2）如已超過保修期，且差不多交付物業(yè)公司后所發(fā)生的維修費，不再由項目公司承擔，應向政府申請物業(yè)維修基金。3）專門緣故，工程質(zhì)保期內(nèi)維修，不屬于原施工單位責任的，依據(jù)維修情況報主管領導和董事長審批后進行維修，由項目公司承擔。接收《申請使用資金審批表》后應及時登記《申請使用資金審批表呈報一覽表》，該表詳細填寫接收日期、成本崗經(jīng)辦人、呈報日期、資金申請項目、資金審批單金額、實際支付金額、批復情況、支付情況等信息。第八條《申請使用資金審批表》的審核操作細則嚴格審查資金申請項目是否合理，所發(fā)生成本項目是否符合成本歸集項目要求，內(nèi)容是否真實，附件是否齊全，手續(xù)是否完備，數(shù)字是否準確，支付去向是否明確?！渡暾埵褂觅Y金審批表》的填寫應使用黑色正楷字體填寫，機打?qū)徟砗灻仨毷趾?，收付款單位名稱及銀行資料、金額大小寫不得涂改，其他內(nèi)容不得隨意涂改。在“用途或理由”欄填寫如下內(nèi)容：（以工程款為例）依照合同第*條申請支付達到付款條件的某月進度款**元，按合同約定條款計算本月應支付進度數(shù)=月進度款*付款比例（%）—罰款等需在進度中扣除項目=**元。本期需要扣除甲供材及其他應扣除款項**元，實際支付**元。資金審批單上的付款金額為申報的進度金額，包含甲供材和代付費用等。實際支付的金額由財務部在付款金額的下方用黑色簽字表填寫。2、申請使用資金部門應在《申請使用資金審批表》上加注收款單位聯(lián)系人及聯(lián)系方式。3、對不符合規(guī)定及手續(xù)不完備的申請，應及時退回呈報部門補辦手續(xù)或拒付。4、審核《申請使用資金審批表》中各項具體內(nèi)容包括：（1）付款申請是否有合同，非合同付款是否附必要的文件資料；（2）收款單位與合同單位名稱是否一致；（3）付款單位是否是付款項目的承擔單位；（4）申請用途或理由與合同是否一致；（5）付款金額是否與合同規(guī)定、附件資料金額相符，是否出現(xiàn)超合同金額的付款。（關于超合同付款的資金審批單在審核時一定要在資金審批單上注明：合同總價，含本次申請后累計已付款，累計超合同金額及比例等內(nèi)容，作為領導審批時的參考。）（6）付款方式是否合理；（7）付款金額大小寫是否正確、一致；（8）申請支付工程進度款，是否附有手續(xù)齊全的《工程進度申請表》原件；雙方簽字確定的《工程造價預（結(jié)）算書》封面，以及《分項工程匯總表》。（9）申請支付工程結(jié)算款，是否附有差不多審批完畢的《工程結(jié)算審批表》復印件。以及由對方單位開具該項目的累計收款證明。（10）經(jīng)辦人、用款部門經(jīng)理、合同履約部審核人簽字是否齊全，分管領導簽字是否齊全，是否符合審批權(quán)限的規(guī)定；（11）有無代供材料、轉(zhuǎn)扣款、預付款等未扣回費用。（12）關于施工單位托付項目公司付款給其他施工單位或是材料供應商的資金審批單，必須附有該施工單位開具給項目公司的托付付款書，并同時提供該施工單位開具的發(fā)票。第九條付款操作治理《使用資金申請審批表》經(jīng)權(quán)限許可的公司領導審批同意后，當日集中匯總應付項目及應付金額報財務部經(jīng)理，由財務部經(jīng)理按照當前的資金打算安排資金后，通知收款單位，辦理支付手續(xù)。開具支票前主動與客戶聯(lián)系，約定付款時刻，提醒客戶注意攜帶符合規(guī)定的發(fā)票、單位托付收款證明、收款人本人的有效身份證明。將《申請使用資金審批表》轉(zhuǎn)交出納員，由出納員開具付款票據(jù)。成本崗內(nèi)部盡量做到集中統(tǒng)一將憑證及附件遞交財務部經(jīng)理審核及加蓋財務經(jīng)理保管的銀行印鑒。審查支付審核支票抬頭與收款單位是否一致，支票金額大小寫是否一致，支票金額是否與申請使用資金申請表的實付金額一致，時刻是否正確，出納員所蓋銀行印鑒是否清晰正確收齊客戶發(fā)票等資料，辦理付款手續(xù)。對行政性收費需先付款方可索取發(fā)票的，由經(jīng)辦人員填寫欠發(fā)票承諾書后辦理付款手續(xù)；除此之外的付款假如無發(fā)票的，收款單位必須提供欠發(fā)票承諾書由經(jīng)辦部門經(jīng)理簽署意見后報地區(qū)董事長審批同意后方可辦理付款手續(xù)。付款收取發(fā)票時應審查客戶提供的原始憑證的各項內(nèi)容：1）發(fā)票的類型是否與合同的內(nèi)容相符。除購銷合同以及提供修理修配勞務（屬于應由項目公司承擔的地點稅務局認可的設備及相應勞務）取得國稅部門印制的發(fā)票之外，其他事項均為地稅部門印制的建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票或其他服務業(yè)統(tǒng)一發(fā)票以及稅務部門認可的行政事業(yè)單位專用收據(jù)，關于差不多在合同中明確分開設備金額及安裝金額，必須對應提供施工發(fā)票及商品買賣發(fā)票，不得合并收取商品的購銷發(fā)票或是建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票。在付款時，關于一次性付清的工程托付以及工程項目的結(jié)算款（留質(zhì)保金），必須取得結(jié)算總額（含質(zhì)保金）的發(fā)票。2）、發(fā)票抬頭單位名稱是否為付款單位；3）、工程項目名稱是否正確；4）、發(fā)票填開日期是否正確；5）、發(fā)票開出單位是否與申請使用資金審批表的收款單位是否一致。6）、鑒不發(fā)票的真?zhèn)巍?）關于代購代扣代付的甲供材類的付款，在收取發(fā)票時發(fā)票的抬頭為對應的施工單位名稱。收到發(fā)票時應及時登記代管甲供材發(fā)票臺賬包括材料供應商、材料供應的樓盤、施工單位全稱、發(fā)票金額、發(fā)票編碼等，由施工單位簽收。發(fā)票開具不符合發(fā)票治理規(guī)定的，應請客戶重新開具或按規(guī)定辦理補正手續(xù)，方能辦理付款手續(xù)。第十條發(fā)票復印件建立檔案的治理規(guī)定對股權(quán)投資、土地、主體工程、重要開發(fā)報建費用等付款收取的發(fā)票，應予以復印，并建立電子檔案，由成本會計負責保管，同時報財務部經(jīng)理和集團財務中心備份，以備日后辦理相關業(yè)務及審計時需要。第十一條客戶公司名稱變更或托付其他單位索取工程款的治理規(guī)定客戶在合同執(zhí)行期間，公司名稱變更的，應提供工商行政治理部門的批準書及書面申明；客戶托付其他單位索取工程款，必須有客戶的托付書及被托付方的營業(yè)執(zhí)照復印件、稅務登記證復印件；客戶提供的營業(yè)執(zhí)照副本復印件應加注“與原件相符”字樣并加蓋公章?？蛻籼峁┑纳昝骰蛲懈稌鴳忻骼碛杉懊魇緳?quán)責關系，并由客戶蓋章?？蛻籼峁┑墓久Q變更或托付其他單位索取工程款的資料原件應作為支付款項的記賬憑證的附件，并將其復印件統(tǒng)一歸檔治理?？蛻敉懈镀渌臼湛顣r必須提供與我司簽訂合同單位的發(fā)票，假如涉及發(fā)票開具單位變更的，應視為合同主體變更，需辦理合同變更手續(xù)后，方可辦理付款手續(xù)。第十二條集團內(nèi)部公司之間墊付成本資金的操作方法集團內(nèi)部各公司之間的轉(zhuǎn)賬業(yè)務必須附有《轉(zhuǎn)賬通知書》，《轉(zhuǎn)賬通知書》應規(guī)范填寫，及時轉(zhuǎn)交對方單位作賬務處理。《申請使用資金審批表》原件作為支付方的憑證附件處理，《申請使用資金審批表》復印件及相關附件的原件應轉(zhuǎn)交對方單位作為成本項目款項確認的依據(jù)。第十三條履約保函和保證金的治理合同治理部收到施工單位遞交的履約保函后，經(jīng)審核無誤后提交財務部成本會計，成本會計核對無誤后，并在合同臺帳上進行登記以后，將履約保函交到財務經(jīng)理處保管。關于一些施工單位未提交履約保函而是繳納履約保證金的情況，申請使用資金部門在填寫資金審批單時，應要求施工方提供繳納履約保證金的依據(jù)（繳納履約保證金收據(jù)復印件）。如在未收到對方提供的履約保證金的情況下，按照公司領導指示在首次付款中扣除履約保證金的，必須提供領導的批示報告作為請款的依據(jù)，而未做履約保證金情況講明的，財務部能夠退回該請款單。資金審批單審核流程及審核審核要點詳見（附件一）第四章：財務核算指引第十四條成本核算項目：參照前文第二章第三點確定。第十五條產(chǎn)品成本核算與結(jié)轉(zhuǎn)的原則：（一）產(chǎn)品成本核算的原則成本歸集原則：成本發(fā)生時能分清成本核算項目的，應直接記入有關成本核算項目。應由兩個或兩個以上成本核算項目負擔的，應按一定標準（詳見第十五條成本分配方法）將其分配記入有關成本核算項目。假如是由整個樓盤受益的，能夠在“歸集待分攤”中先行歸集，待結(jié)轉(zhuǎn)成本時，再按一定的分配方法，分攤記入有關成本核算項目；成本分配原則：誰受益誰承擔，多受益多承擔。（二）產(chǎn)品成本結(jié)轉(zhuǎn)的原則1、配比原則：收入與成本相匹配原則；2、成本結(jié)轉(zhuǎn)追溯調(diào)整原則：后期開發(fā)項目由于預算成本變動、規(guī)劃變更、或市場因素等各種緣故，造成各期開發(fā)項目之間分配的成本費用與原來預先分配的金額產(chǎn)生差異時，一般處理原則是：其變化差異金額在發(fā)生變化的當期進行結(jié)轉(zhuǎn)，調(diào)整往常年度差不多結(jié)轉(zhuǎn)的開發(fā)項目成本。第十六條成本分配方法1、土地成本：按各成本核算項目的占地面積進行分配。2、單獨作為過渡性成本項目核算的公共配套設施開發(fā)成本，即基礎配套、園林景觀、垃圾站、消防站等可分攤成本，應按各成本核算項目的建筑面積進行分配。3、開發(fā)間接費用：按當年在建項目實際施工時刻（開竣工時刻，工程部提供）折算參與分配面積，往常年度已竣工項目及當年未建設項目不參與當年度分配，當年建設項目按折算分配面積分攤當年發(fā)生額。4、借款利息：按預算造價法進行分配。第十七條成本核算科目的內(nèi)容（一）土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，要緊包括土地買價或出讓金、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建筑支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。（二）前期工程費。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。（三）建筑安裝工程費。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。要緊包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。（四）基礎設施建設費。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎設施支出，要緊包括開發(fā)項目的大市政配套費、園區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。（五）公共配套設施費：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地點政府、公用事業(yè)單位的公共配套設施支出。（六）開發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和治理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本項目的成本費用性支出。要緊包括采購部，預算部，開發(fā)部，總工室，工程部，合同履約部，工程技術(shù)部等部門的人職員資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動愛護費、工程治理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設施建筑費等。第十八條會計科目的設置與成本相關的開發(fā)成本、應付賬款、預付賬款三個科目設置二級科目進行明細核算（詳見附表九），科目下設置【客商】【合同協(xié)議】【房地產(chǎn)項目】【收支項目】【供應商】五個輔助核算項目，具體講明如下：【客商】：指提供勞務服務或賣出物資的收款方【合同協(xié)議】：指甲乙雙方簽訂的合同，命名格式：客商名稱_合同號_合同名稱【房地產(chǎn)項目】：指確定的成本核算項目（詳見前文）【收支項目】：指施工工程內(nèi)容的簡括（詳見NC收支項目列表）【供應商】：指賣出物資或提供勞務服務的收款方，一般與【客商】相同。（預付材料款為材料供應商）第十九條成本核算流程成本核算流程步驟：一、成本費用的歸集。二、期末成本費用的計提。1、非竣工樓盤和非收樓結(jié)轉(zhuǎn)樓盤成本費用的計提期末依照工程進度預算金額（100%進度）對主體、裝修工程計提成本。次月紅字沖回。公式：成本計提數(shù)=期末主體、裝修工程100%進度數(shù)-主體、裝修工程對應的開發(fā)成本期末賬面數(shù)。2、收樓結(jié)轉(zhuǎn)樓盤成本費用的計提：期末，分不依照各成本核算項目的合同造價（預算造價）與期末開發(fā)成本數(shù)的差額計提成本。公式：成本計提數(shù)=期末各成本核算項目的合同造價（預算造價）-賬面開發(fā)成本數(shù)。次月不用紅字沖回，按實際發(fā)生數(shù)沖回，期末進行成本補提或沖減調(diào)整。將竣工交樓項目的開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)至開發(fā)產(chǎn)品。三、分攤利息：按照3.4的方法進行分攤。四、分攤開發(fā)間接費用：按照3.3的方法進行分攤。五、分攤土地成本：按照3.1的方法進行分攤。六、分攤基礎配套、小學等各項配套：按照3.2的方法進行分攤。七、將竣工交樓項目的開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)至開發(fā)產(chǎn)品。八、結(jié)轉(zhuǎn)交樓項目或已完工自用項目的產(chǎn)品成本，立即交樓部分的開發(fā)產(chǎn)品成本結(jié)轉(zhuǎn)至主營業(yè)務成本，自用的開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)。沒有交樓的項目公司不用操作第五步至第七步。成本核算流程如下圖：第二十條開發(fā)成本的帳務處理指引一、土地費用在房地產(chǎn)開發(fā)建設過程中發(fā)生的各種土地費用，應先歸集，待項目開發(fā)竣工完成或房屋交樓時，再按成本核算項目的實際占地面積進行分配。1、歸集土地費用時，賬務處理如下：借：開發(fā)成本-土地征用及拆遷補償費【客商:土地出讓方】【合同協(xié)議:XX合同】【房地產(chǎn)項目:歸集待分攤-土地】【收支項目:土地價】【供應商:土地出讓方（同客商）】貸：銀行存款（或應付帳款-應付土地款等）2、期末進行土地費用分攤時，賬務處理如下：借：開發(fā)成本-土地征用及拆遷補償費【客商:分攤土地費用】【合同協(xié)議:土地合同】【房地產(chǎn)項目:XX成本核算項目】【收支項目:土地價】【供應商:分攤土地費用】借：開發(fā)成本-土地征用及拆遷補償費【客商:XX】（紅字）【合同協(xié)議:XX合同】【房地產(chǎn)項目:歸集待分攤-土地】【收支項目:土地價】【供應商:XX（同客商）】二、前期工程費房地產(chǎn)開發(fā)建設過程中發(fā)生的各種前期工程費。能夠分清負擔項目的，直接計入相應的成本核算項目。假如是由整個樓盤受益的，能夠先行歸集，結(jié)轉(zhuǎn)成本時，再按一定分配方法，分攤記入有關成本核算項目。1、歸集前期工程費a.能夠分清成本核算項目時，賬務處理如下：借：開發(fā)成本-前期工程費【客商:設計等施工單位】【合同協(xié)議:XX合同】【房地產(chǎn)項目:XX成本核算項目】【收支項目:XXXX】【供應商:設計等施工單位（同客商）】貸：銀行存款b.由整個樓盤受益的情況下，賬務處理如下：借：開發(fā)成本-前期工程費【客商:設計施工單位】【合同協(xié)議:XX合同】【房地產(chǎn)項目:歸集待分攤-基礎配套】【收支項目:施工圖設計】【供應商:設計施工單位（同客商）】貸：銀行存款2、期末進行分攤時，賬務處理如下：借：開發(fā)成本-配套設施費【客商:分攤配套費用】【合同協(xié)議:分攤配套費用】【房地產(chǎn)項目:XX成本核算項目】【收支項目:XX】【供應商:分攤配套費用】借：開發(fā)成本_其他【房地產(chǎn)項目:歸集待分攤-基礎配套】(紅字)三、基礎設施費、建筑安裝工程費分錄同前期工程費,不再重復列示四、可資本化的借款利息及借款費用1、發(fā)生借款利息時，賬務處理如下：借：開發(fā)成本-項目利息支出【客商:貸款銀行】【合同協(xié)議:借款協(xié)議】【房地產(chǎn)項目:歸集待分攤-利息】【收支項目:XX】【供應商:貸款銀行（同客商）】貸：銀行存款2、發(fā)生能夠資本化的房地產(chǎn)開發(fā)專項貸款的輔助借款費用，賬務處理如下：借：開發(fā)成本-項目利息支出【客商:貸款銀行】【合同協(xié)議:顧問費、貸款安排費協(xié)議】【房地產(chǎn)項目:歸集待分攤-利息】【收支項目:XX】【供應商:貸款銀行（同客商）】貸：銀行存款3、期末進行分攤時，賬務處理如下：借：開發(fā)成本-項目利息支出【客商:分攤利息】【合同協(xié)議:分攤利息】【房地產(chǎn)項目:XX成本核算項目】【收支項目:XX】【供應商:分攤利息（同客商）】借：開發(fā)成本-項目利息支出【客商:貸款銀行】(紅字)【合同協(xié)議:借款協(xié)議】【房地產(chǎn)項目:歸集待分攤-利息】【收支項目:XX】【供應商:貸款銀行（同客商）】五、開發(fā)間接費用（500291）本科目平常一般無發(fā)生（水電費除外），期末分攤開發(fā)間接費（5102）時轉(zhuǎn)入，賬務處理如下：借：開發(fā)成本-開發(fā)間接費用【房地產(chǎn)項目:XX成本核算項目】貸：開發(fā)間接費六、開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)1、成本費用的計提（1）、非結(jié)轉(zhuǎn)樓盤主體、裝修工程計提成本，賬務處理如下：借：開發(fā)成本_建筑安裝工程費【客商:主體、裝修施工單位】【合同協(xié)議:XX合同】【房地產(chǎn)項目:XX成本核算項目】【收支項目:XX】【供應商:主體、裝修施工單位（同客商）】貸：應付賬款-應付工程款【客商:主體、裝修施工單位】【合同協(xié)議:XX合同】【房地產(chǎn)項目:XX成本核算項目】【收支項目:XX】【供應商:主體、裝修施工單位（同客商）】次月用紅字全額沖回。（2）、收樓結(jié)轉(zhuǎn)樓盤成本費用的計提：期末，分不依照各成本核算項目的合同造價（預算造價）與期末開發(fā)成本數(shù)的差額計提成本。賬務處理如下：借：開發(fā)成本_計提【房地產(chǎn)項目:XX成本核算項目】貸：應付賬款(計提)【房地產(chǎn)項目:XX成本核算項目】每月末依照當月實際支付的工程款（分錄如上第二十條的二-五），編制計提成本沖回明細表，作為月末沖回實際成本發(fā)生數(shù)的憑證附件，賬務處理如下借：開發(fā)成本_計提【房地產(chǎn)項目:XX成本核算項目】【紅字】貸：應付賬款(計提)【房地產(chǎn)項目:XX成本核算項目】【紅字】將完工項目的開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)至開發(fā)產(chǎn)品。賬務處理如下：借：開發(fā)產(chǎn)品【房地產(chǎn)項目:XX成本核算項目】借：開發(fā)成本_結(jié)轉(zhuǎn)【房地產(chǎn)項目:XX成本核算項目】3、結(jié)轉(zhuǎn)交樓項目產(chǎn)品成本，立即交樓部分的開發(fā)產(chǎn)品成本結(jié)轉(zhuǎn)至主營業(yè)務成本，賬務處理如下：借：主營業(yè)務成本-房地產(chǎn)成本【房地產(chǎn)項目:XX成本核算項目】貸：開發(fā)產(chǎn)品【房地產(chǎn)項目:XX成本核算項目】七、專門業(yè)務核算方法（一）代供代付代扣材料款的核算方法公司對大宗施工材料實行代供制度，財務部門對代供材料進行代付代扣核算和治理。收料業(yè)務處理：工程部向材料公司或地區(qū)采購部發(fā)出材料需求打算（采購通知），必須除注明采購品種、規(guī)格等之外，還須注明使用樓盤分期項目（即成本核算項目）、使用施工單位（簽字蓋章）。材料公司或地區(qū)采購部憑經(jīng)施工單位、工程部、供貨單位、材料公司共同確認的《工地收貨單》NC打印聯(lián)或《工地直撥單》第二聯(lián)財務聯(lián)，報送財務部，并向財務部提供代供的材料電子臺帳，財務部據(jù)此作進行代付代扣的掛賬處理。借：預付賬款-預付材料款【客商:施工單位】【合同協(xié)議:施工合同】【房地產(chǎn)項目:XX成本核算項目】【收支項目:XX】【供應商:材料供應單位】貸：應付賬款-應付材料款【客商:材料供應單位】【合同協(xié)議:代扣代付三方協(xié)議或采購合同】【房地產(chǎn)項目:XX成本核算項目】【收支項目:XX】【供應商:材料供應單位（同客商）】2、差不多現(xiàn)場驗收的材料因打算或是設計變更導致退料，必須由項目公司和原材料供應商聯(lián)系，開具紅字的經(jīng)施工單位、工程部、供貨單位、材料公司或是地區(qū)采購部共同確認的《工地收貨單》或是《工地直撥單》財務聯(lián)交地區(qū)財務部進行退料的賬務處理借：預付賬款-預付材料款【客商:施工單位】【紅字】【合同協(xié)議:施工合同】【房地產(chǎn)項目:XX成本核算項目】【收支項目:XX】【供應商:材料供應單位】貸：應付賬款-應付材料款【客商:材料供應單位】【紅字】【合同協(xié)議:代扣代付三方協(xié)議或采購合同】【房地產(chǎn)項目:XX成本核算項目】【收支項目:XX】【供應商:材料供應單位（同客商）3、付材料商材料款的業(yè)務處理：財務部依照審批后的《申請使用資金審批單》付材料款，并代施工單位取得抬頭為：“xx施工單位”的銷售發(fā)票。付款時作如下賬務處理：借：應付賬款-應付材料款【客商:材料供應單位】【合同協(xié)議:代扣代付三方協(xié)議或采購合同】【房地產(chǎn)項目:XX成本核算項目】【收支項目:XX】【供應商:材料供應單位（同客商）】貸：銀行存款4、付施工單位工程款時轉(zhuǎn)扣施工單位代付材料款的賬務處理：借：開發(fā)成本_建筑安裝工程費【客商:施工單位】【合同協(xié)議:XX合同】【房地產(chǎn)項目:XX成本核算項目】【收支項目:XX】【供應商:施工單位（同客商）】貸：銀行存款預付賬款-預付材料款【客商:施工單位(材料需求單位)】【合同協(xié)議:施工合同】【房地產(chǎn)項目:XX成本核算項目】【收支項目:XX】【供應商:材料供應單位（與客商不同）】（二）施工水電費的核算方法墊付施工方水電費原則上記入開發(fā)成本。財務部憑工程部、監(jiān)理公司、施工方簽章確認的水電費分割單及審批后并經(jīng)預決算部備案的《申請使用資金審批單》付款時，賬務處理如下：借：開發(fā)成本-開發(fā)間接費用【房地產(chǎn)項目:歸集待分攤-基礎配套】開發(fā)間接費用（銷售現(xiàn)場、工程部使用電費）貸：銀行存款水電存在預繳情況，水電費預繳后，工程部再每月把發(fā)票和分攤表給財務，財務再據(jù)此進行賬務處理，合同約定施工水電費由施工單位承擔，賬務處理為：1）預付水電費時：借：預付賬款-預付材料款【客商:供電局】【合同協(xié)議:供電合同】【房地產(chǎn)項目:歸集待分攤-基礎】【收支項目:開發(fā)間接費用-其他】【供應商:供電局】貸：銀行存款2）收到發(fā)票和分攤表時：借：開發(fā)成本-開發(fā)間接費用【房地產(chǎn)項目:歸集待分攤-基礎配套】開發(fā)間接費用（銷售現(xiàn)場、工程部使用電費）貸：預付賬款-預付材料款【客商:供電局】【合同協(xié)議:供電合同】【房地產(chǎn)項目:歸集待分攤-基礎】【收支項目:開發(fā)間接費用-其他】【供應商:供電局】關于在工地現(xiàn)場發(fā)生的施工水電費，在移交給物業(yè)公司往常均予以資本化（三）對已結(jié)轉(zhuǎn)的成本核算項目進行成本調(diào)整的賬務處理期末依照《成本臺賬》顯示前期多結(jié)成本，依照在期末依照成本結(jié)轉(zhuǎn)追溯調(diào)整原則對前期差不多結(jié)轉(zhuǎn)到開發(fā)成本和開發(fā)產(chǎn)品進行調(diào)整借：開發(fā)產(chǎn)品【房地產(chǎn)項目:XX成本核算項目】貸：開發(fā)成本_結(jié)轉(zhuǎn)【房地產(chǎn)項目:XX成本核算項目】同時調(diào)整結(jié)轉(zhuǎn)期的損益借：主營業(yè)務成本-房地產(chǎn)成本（或固定資產(chǎn)等）（已銷售部分相應承擔的成本）貸：開發(fā)產(chǎn)品【房地產(chǎn)項目:XX成本核算項目】（四）作為固定資產(chǎn)的酒店等物業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)及后續(xù)會計賬務處理1、固定資產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)的賬務處理：A．成本費用的計提，賬務處理如下：借：開發(fā)成本_計提【房地產(chǎn)項目:酒店】貸：應付賬款(計提)【房地產(chǎn)項目:酒店】B．將酒店成本結(jié)轉(zhuǎn)至固定資產(chǎn)，賬務處理如下：借：固定資產(chǎn)-建筑物【房地產(chǎn)項目：酒店】貸：開發(fā)成本-結(jié)轉(zhuǎn)同時將預付賬款及應付賬款進行明細科目調(diào)整，交付使用后投資物業(yè)不再屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目：C、借：預付賬款-預付賬款(非項目)貸：預付賬款-預付工程款【房地產(chǎn)項目:酒店】（應付賬款的賬務處理省略）同時應將《成本臺賬》進行分割并做好移交工作。2、固定資產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)后收回預付款的發(fā)票借：應付賬款-應付賬款(非項目)貸：預付賬款-預付賬款(非項目)3、固定資產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)后關于計提部分的付款借：應付賬款-應付賬款(非項目)（有發(fā)票部分）預付賬款-預付賬款(非項目)（無發(fā)票部分）貸：銀行存款已轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)的建筑物，后續(xù)再發(fā)生的建筑成本，在每年末一次性調(diào)整固定資產(chǎn)原值。4、平常新增或調(diào)整的固定資產(chǎn)的建筑成本借：在建工程-房屋等【房地產(chǎn)項目：酒店】貸：銀行存款/應付賬款-應付賬款(非項目)5、每年末結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)借：固定資產(chǎn)-房屋等【房地產(chǎn)項目：酒店】貸：在建工程-房屋等【房地產(chǎn)項目：酒店】（五）作為投資性房地產(chǎn)的物業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)及后續(xù)會計賬務處理投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。要緊包括已出租的土地使用權(quán)、持有并預備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。其結(jié)轉(zhuǎn)及后續(xù)會計處理參照第四點“作為固定資產(chǎn)的酒店等物業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)及后續(xù)會計賬務處理”進行處理，不再重復列示。（六）支付結(jié)算款的賬務處理依照的8條第7小點的付款收取發(fā)票的規(guī)定，在支付施工單位結(jié)算款時賬務處理：借：開發(fā)成本-前期、建安等【客商:施工單位】【合同協(xié)議:XX合同】【房地產(chǎn)項目:XX成本核算項目】【收支項目:XX】【供應商:施工單位（同客商）】貸：應付賬款-應付質(zhì)保金【客商:施工單位】【合同協(xié)議:XX合同】【房地產(chǎn)項目:XX成本核算項目】【收支項目:XX】【供應商:施工單位（同客商）】貸：銀行存款等（七）項目公司代付報建費的扣回的賬務處理項目公司代施工單位墊付的一些報建費用，如：勞保金、水泥基金、印花稅等在施工單位第一次進度款時予以扣回。代施工單位繳納相關報建費用的賬務處理：借：預付賬款-預付工程款【客商:施工單位】【合同協(xié)議:施工合同】【房地產(chǎn)項目:XX成本核算項目】【收支項目:XX】【供應商:收取報建費用的政府部門】貸：銀行存款2、在施工單位的工程進度中扣回代付的相關報建費用的賬務處理借：開發(fā)成本_建筑安裝工程費【客商:施工單位】【合同協(xié)議:施工合同】【房地產(chǎn)項目:XX成本核算項目】【收支項目:XX】【供應商:施工單位】貸：銀行存款預付賬款-預付工程款【客商:施工單位】【合同協(xié)議:施工合同】【房地產(chǎn)項目:XX成本核算項目】【收支項目:XX】【供應商:收取報建費用的政府部門】（八）關于有償移交的公建配套的賬務處理1、收到政府的公建配套設施經(jīng)濟補償小于其建筑成本：借：銀行存款借：開發(fā)成本-其他【客商:政府相關部門】【紅字】【合同協(xié)議:移交補償協(xié)議】【房地產(chǎn)項目:XX成本核算項目】【收支項目:其他】【供應商:政府相關部門】2、收到的政府的公建配套設施經(jīng)濟補償款大于其建筑成本：借：銀行存款借：開發(fā)成本-其他【客商:政府相關部門】【紅字】【合同協(xié)議:移交補償協(xié)議】【房地產(chǎn)項目:XX成本核算項目】【收支項目:其他】【供應商:政府相關部門】貸：主營業(yè)務收入【藍字】第五章成本報表編制及治理指引第二十一條成本報表的內(nèi)容成本報表是依照公司目前的經(jīng)營治理模式，結(jié)合目前的成本業(yè)務核算與治理要求而設置，要緊由成本報表索引、項目簡況表、要緊指標匯總表、差不多信息表、輔助余額表、預算成本及毛利測算表、房屋開發(fā)成本匯總表組成。土地成本支付明細表和工程成本支付臺帳作為成本核算的基礎數(shù)據(jù)來源，也納入到成本報表的范圍。第二十二條成本報表的編制方法1、《成本報表索引》的編制《成本報表索引》是成本報表的目錄，用于快速查找指定表格，報表中毎增加一張表格都需要在索引中建立表內(nèi)超級鏈接，以便完善表內(nèi)目錄快速查找。2、《項目簡況表》的編制項目簡況表是了解項目與NC的對應情況及項目最新狀態(tài)的表。簡況表中的項目NC編碼和開發(fā)公司的NC編碼來源與NC財務系統(tǒng)，關于項目最新狀態(tài)需要和工程部聯(lián)系取得。：具體填列的對應關系如下圖所示：《簡況表》中項目NC編碼只到樓盤編碼即可，假如涉及一個項目多個公司開發(fā)，應一一對應填列項目開發(fā)公司，開發(fā)公司的NC編碼是項目公司的帳套編碼，項目狀態(tài)一欄填列工程截止本期最新的狀態(tài)?！俄椖亢啗r表》格式詳見（附件三）3、《要緊指標匯總表》的編制要緊指標匯總表是掌握項目規(guī)劃總體情況的表格，表中的各項數(shù)據(jù)資料均來源于總規(guī)圖及項目報建的相關文件，包括：項目名稱、項目地址、容積率、綠化率、打算總?cè)胱∪藬?shù)、戶數(shù)及小區(qū)配套等信息。關于在項目開發(fā)過程中調(diào)整的總規(guī)數(shù)據(jù)包括分期、房屋類型等信息需要依照調(diào)整后的規(guī)劃來進行更新?！兑o指標匯總表》的格式詳見（附件二）4、《差不多信息表》的編制《差不多信息表》是成本報表中的面積數(shù)據(jù)庫，由樓盤差不多信息、總規(guī)指標、立項批復指標、收樓系統(tǒng)數(shù)據(jù)、實測面積五部分組成，用于歸集各個樓盤的開發(fā)報建、立項批復、權(quán)屬文件中相關資料信息。1）樓盤差不多信息表部分填列如下圖所示：2）總規(guī)指標部分填列如下圖所示：3）、立項批復指標、收樓系統(tǒng)數(shù)據(jù)、實測面積三部分應依照項目規(guī)劃許可證（規(guī)劃驗收合格證）、預售證（預測面積成果報告書）、實測成果報告書等對應的內(nèi)容填列。該表每月應依照工程建設進度及開發(fā)的進展情況及時與開發(fā)部、總工室等聯(lián)系獵取最新的差不多信息。4）占地面積的計算：各期的占地面積=各期的基底面積+（土地證總面積-∑各期基底面積之和）×各期的建筑面積÷總建筑面積。關于需要無償移交的公建配套設施不用分攤其土地和配套成本，故不用對應填列其基底面積，即土地面積空白?！恫畈欢嘈畔⒈怼犯袷皆斠姡ǜ郊模?、《房屋開發(fā)成本匯總表》的編制《房屋開發(fā)成本匯總表》用于反映整個樓盤的成本構(gòu)成以及工程投入情況的表格。該表中的成本類數(shù)據(jù)來源于工程支付臺帳，預付賬款（不含土地款）、應付賬款（不含土地款）的數(shù)據(jù)來源于輔助余額表。填列方法如下圖所示：該表是以一個項目為單位匯總，假如一個企業(yè)同時開發(fā)多個樓盤請分不匯總填列《房屋開發(fā)成本匯總表》?！斗课蓍_發(fā)成本匯總表》格式詳見（附件七）6、《預算成本及毛利測算表》的編制《預算成本及毛利測算表》是用于隨時掌握成本單價變動與銷售單價的對應情況，便于在項目建設過程中隨時掌握最新的情況，加強成本預警機制而設置的成本表格。表中的各欄次要緊來源于成本支付臺帳、土地支付明細表、差不多信息表等，其中的銷售均價取自明源系統(tǒng)。表格填列如下圖所示：該測算表中已設置好公式和預警的參數(shù)，關于毛利率低于30%的項目，該表格將在預警欄中提示“注意”，關于毛利率低于15%的項目，預警一欄將提示“警惕”“。如下圖所示：該表在編制過程中，土地面積和建筑面積要與差不多信息表一致，幼兒園、小學、垃圾站等無償移交的公建配套配套，在此表中也應單獨列出，關于該部分公建配套設施不用分攤土地和配套成本，在編制過程中其土地面積為空白，用于各期分攤配套成本的分攤率公式中的分母也將不含需要無償移交的公建配套的建筑面積。《預算成本及毛利測算表》格式詳見（附件六）7、《土地成本支付明細表》的編制《土地成本支付明細表》是土地成本及信息的歸集明細表，該表依照土地費用性質(zhì)分類填列，要緊包括：土地出讓合同、土地相關稅費、拆遷補償合同、其他費用四類。土地成本項目按應付、實際支付逐項填列。暫未能確定費用性質(zhì)、付款未能收取發(fā)票的需在“其他需要講明的事項”欄次中詳細講明。土地成本合計=應交土地出讓金、補償及稅費+評估增減值。通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓取得土地發(fā)生的轉(zhuǎn)讓費用、評估增減值在“其他費用”欄填列。通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓取得土地發(fā)生的轉(zhuǎn)讓費用以及評估增減值在其他費用類中列示《土地成本支付明細表》格式詳見（附件五）8、《工程成本支付明細表》的編制《成本支付明細臺帳》是成本報表中的基礎數(shù)據(jù)庫，按“樓盤項目分期"建立臺帳，按月連續(xù)編制；是合同治理、歸集成本、成本預算報表、核對會計賬目的重要輔助表格；此表月末與賬套核對應一致。（1）依照地區(qū)公司總工室、綜合打算部、預結(jié)算部以及財務部共同確定后的成本核算項目來設置成本支付明細臺帳。（2）毎收到一份合同或工程托付，均需要對應產(chǎn)品項目分不登記各期成本支付明細表，登記的內(nèi)容包括合同總價，合同編碼、合同項目全稱、付款單位、備注等，同時關于拆分的合同一定要注明主合同存于哪一期，對應分拆到各期的合同金額是多少。（3）毎發(fā)生一筆業(yè)務（涉及開發(fā)成本、預付賬款、應付賬款等科目）都需要及時對應項目分期的合同登記臺帳。包括無合同的開發(fā)報建等付款業(yè)務。（4）依照期末計算分攤的土地成本、項目利息、開發(fā)間接費用、配套成本填列各期臺帳對應的行次。如下圖所示：（5）《成本支付明細表》中的項目已辦理結(jié)算的，在收到結(jié)算使用資金申請審批單時應按《工程結(jié)算審批單》內(nèi)容及時調(diào)整本項目的合同金額，并備注“已結(jié)算，原合同價×××元，質(zhì)保金×%”等內(nèi)容。（6）《成本支付明細表》每月應與NC會計系統(tǒng)進行核對，發(fā)覺差錯應及時查明緣故更正，對賬完成后方可據(jù)此生成其他成本報表?！豆こ坛杀局Ц睹骷毐怼吩斠姼郊ǜ郊耍┑诙龡l其他報表的編制依照領導、相關部門和治理制度的需要，生成其他各種報表資料。例如：工程借款操縱審批臺帳，該表是依照《地區(qū)公司治理方法》中第十五條第3小點，操縱預借款而設置的監(jiān)控臺帳，如下圖所示：第二十四條成本報表的治理每月5日前編制審核完畢所有成本報表，報送集團財務中心及有關公司領導，關于成本出現(xiàn)的偏差應及時查找緣故并向相關領導匯報。成本報表屬于公司機密財務資料，各編制單位關于每月上報的成本報表應該按照財務檔案的治理要求認真建檔治理。任何人員不得隨意對外泄漏，相關部門需使用，應經(jīng)公司領導批準方能取得成本報表。第六章：總結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務成本核算與治理是一項綜合性的系統(tǒng)治理工程，涉及成本核算組織、成本操縱制度、成本分析、成本考核評估及稅務規(guī)劃等相當廣的范圍。在實際工作中，成本業(yè)務核算與治理的操作細則應遵循“與時俱進”、“與司俱進”的差不多原則，在保持差不多穩(wěn)定的前提下，不斷調(diào)整完善操作流程、提高治理水平。附件一：成本口通用審核流程及要點附件二：《要緊指標匯總表》附件三：《項目簡況表》附件四：《差不多信息表》附件五：《土地成本支付明細表》附件六：《預算成本及毛利測算簡表》附件七：《房屋開發(fā)成本匯總表》附件八：《工程成本支付明細表》附件九：《NC成本科目對比表》科目編號科目名稱收支項目解釋一級編碼一級名稱二級編碼二級名稱5002開發(fā)成本500201土地征用及拆遷補償費41010101土地價通過招拍掛或協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式取得土地取付的地價款41010102契稅或交易費等其他費用辦理土地交易過程中支付的各種稅費,如契稅、耕地占用稅、產(chǎn)權(quán)登記費等41010103拆遷費發(fā)生的有關地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建筑支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等41010104其他土地使用費除上述費用外有關土地的費用500202前期工程費41010201地質(zhì)勘探費勘察人依照發(fā)包人的托付，收集已有資料、現(xiàn)場踏勘、制訂勘察綱要，進行測繪、勘探、取樣、試驗、測試、檢測、監(jiān)測等勘察作業(yè)，以及編制工程勘察文件和巖石工程設計文件等收取的費用41010202土地平坦、三通一平指施工過程中的場地平坦，及臨時道路、臨水、臨電等施工費用41010203設計規(guī)劃費4101020301規(guī)劃設計指設計人依照發(fā)包人的托付，提供項目施工圖設計等服務所收取的費用4101020302施工圖設計指設計人依照發(fā)包人的托付，提供項目總體規(guī)劃設計等服務所收取的費用4101020306地下室人防設計指設計人依照發(fā)包人的托付，提供項目地下室人防設計等服務所收取的費用4101020399其他設計費除上述設計服務外所收取的其他設計費用41010204開發(fā)報建4101020401各專業(yè)報建費依照地點政府規(guī)定單價繳納的各專業(yè)類報建費用4101020402規(guī)劃放線、驗線費測繪部門按建設工程規(guī)劃要求，依據(jù)設計圖核圖，確定擬建物平面坐標收取的費用4101020403環(huán)評費依照地點政府環(huán)保主管部門規(guī)定繳納的環(huán)保評估費用4101020404規(guī)劃測量費4101020406招投標費依照地點招投標中心規(guī)定繳納的招投標費用4101020408施工圖審查費由地點政府主管部門或其指定具備資質(zhì)的單位進行施工圖紙審查所收取的費用4101020431認證/簽證/交易費依照地點政府規(guī)定繳納的認證、簽證、交易費用4101020432測繪費依照工程、銷售需要辦理預售證面積測繪，房屋產(chǎn)權(quán)證建筑、占地面積測繪所產(chǎn)生的測量繪圖費用4101020433市政配套費依照地點政府規(guī)定繳納的市政配套設施、市政道路管網(wǎng)占用、修復等費用4101020434政府報批報建費4101020435增容費按政府規(guī)定因增加配給而交納的電力、供水、煤氣（天然氣）等增容費用4101020436專項基金依照地點政府規(guī)定繳納的專項基金費用，如：水泥基金等（不含以可退方式收取的保證金，如：新型墻體材料專項基金等）4101020437報建費(其他)除上述報建費外所收取的其他報建費用41010205質(zhì)檢費4101020501質(zhì)監(jiān)站費用指工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)對工程實施質(zhì)量監(jiān)督