上海地區(qū)商圈商場研究分析調(diào)查

-0--0-上海地區(qū)市級商圈分布編號區(qū)域面積(平方米)概況1淮海中路591,600上海CBD地區(qū)的成熟商圈，由百貨商場、購物中心及大量國際品牌的沿街商鋪構(gòu)成2南京東路556,500上海最著名的面向大眾的零售一條街.3南京西路529,000曾經(jīng)是成熟的辦公區(qū)域，現(xiàn)已發(fā)展成為由高檔購物中心組成的，匯集大量奢侈品牌的高檔消費場所4徐家匯531,600得益于1995年上海一號線地鐵的貫通，徐家匯環(huán)島區(qū)吸引了眾多國際零售商的青睞，逐漸發(fā)展為成熟商圈5四川北路180,000上世紀二十年代發(fā)展的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，然而今年來的發(fā)展及改造并不盡如人意

6陸家嘴620,000

浦東地區(qū)主要的消費中心，并有大量辦公樓7長壽路曹家渡400,000新興的中低檔零售一條街，街道兩邊都建有一定數(shù)量餓購物中心，然而，該地區(qū)的大量車流對消費者的動線有較大影響8中山公園300,000上海中檔零售商圈，主要滿足周邊居民的消費需求

9五角場500,000上海東部地區(qū)發(fā)展最快的中檔零售商圈之一10虹橋天山350,000以外籍人士為主力消費群的商圈.34678910Yan’anRd.MiddleRingRd.MiddleRingRd.InnerRingRd.InnerRingRd.MiddleRingRd.TheNorth-SouthViaduct125環(huán)線市級商圈地鐵黃浦江

※各商圈詳細情況請參見附頁0-上海軌道交通軌道交通開通日期地鐵一號線1994地鐵二號線2000地鐵三號線2000地鐵四號線2005地鐵五號線2003地鐵六號線2007地鐵七號線2009地鐵八號線2007地鐵九號線2007地鐵十號線2010地鐵十一號線20101-國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長率(1996-2007)上海國內(nèi)生產(chǎn)總值.中國有超過13億的人口，約占世界總?cè)丝诘?0%，像中國這樣的新興市場，通常以GDP來衡量其發(fā)展從國內(nèi)的生產(chǎn)總值漲幅趨勢可看出中國是個巨大的潛在市場，

國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）一般情況下，等同于一個國家一年的國內(nèi)總產(chǎn)出，基本上等同于總消費+總投資+總政府支出+總出口額-總進口額。以上圖標表示中國從1996年到2006年的GDP增長情況。上海的增速要比全國平均水平略高。2000年到2006年間，上海的GDP增速平均值保持在12.2%一年。

據(jù)高緯分析這個速度在將來的3年內(nèi)仍會保持不變。2-上海市場零售總額上海零售總額(1996-2007)出處:高緯環(huán)球商鋪分析3-上海人均消費支出構(gòu)成生活消費支出(2000)生活消費支出(2007)2006年上海城市居民家庭人均消費支出為14,762，比2000年人均增長36.8%，由于生活水平的提高,人們的消費越來越趨于多樣化，原來占較大比重的食品和衣著的支出比例明顯縮小,尤其是食品所占比從2000的46.8%跌至2006年的35.6%，但從總量上來講還是不斷增加的。另外消費支出主要在文教娛樂，服務(wù)類，交通及通信有較大的漲幅，這也正說明了人們的消費越來越多元化，不再是滿足簡單的日常需求，各項比重將趨于均等分配4-上海主要商業(yè)區(qū)域南京東路,淮海中路和四川北路是上海三大傳統(tǒng)商業(yè)比較集中的地方目前,大量新增的購物中心集中在徐家匯,南京西路和浦東陸家嘴地區(qū)2006-2007年,又有許多新增的商業(yè)集中在五角場,大寧和中山公園地區(qū)南京東路四川北路淮海中路徐家匯南京西路陸家嘴五角場大寧中山公園5-CatchmentArea上海商業(yè)集中區(qū)域:南京東路南京東路主要商業(yè)項目1.新世界2.第一百貨(西樓)3.東方商廈4.世茂百聯(lián)5.永安百貨6.來福士7.宏伊國際廣場8.華聯(lián)商廈9.353廣場1234657896-開業(yè)日期2001業(yè)主百聯(lián)集團估計面積40,000平方米（B1至7層）主要租戶Playboy,Cartelo,T.Tlfn,Georgi.Amoni,Leonardo,Dlotima,Serli,ParpleRattan,D.Mass,Gueges,Peiluomeng,Romon,Etam客單價200-500元消費年齡層30-50現(xiàn)有出租率100%租金(底層或服裝租金)營業(yè)額的28-32%其他費用未知交通地鐵一號線,二號線以及八號線,多條公交線路,步行約2分鐘即可到達上海商業(yè)集中區(qū)域:南京東路

主要商業(yè)項目–第一百貨7-開業(yè)日期2003業(yè)主凱德置地估計面積40,453.3平方米（B1至7層）主要租戶NOVO,

ESPRIT,Starbucks,PhysicalFitness,FCUK,Swatch,ONLY,VeroModa,Sisley,AGATHA,Folli

Follie,Breadtalk,Haagen

Dazs客單價200-800元消費年齡層20-35歲現(xiàn)有出租率100%租金(底層或服裝租金)45-70元/平方米/天其他費用物業(yè)管理費用-78元/平方米/月交通軌道交通1號、2號、8號線均在其底層，多條公交線路均可到達上海商業(yè)集中區(qū)域:南京東路

主要商業(yè)項目–來福士8--9-開業(yè)日期2006業(yè)主上海宏伊置業(yè)有限公司（B1至7層）估計面積26,000平方米主要租戶Watsons,Zen,Swarovski,FCUK,Folli

Follie,Levis,Only,EHomme,Osim,MU,U’db,Ebase,Cabbeen,HotWind,m.a.p,Joy&Peace,Geox,港麗,代官山,采蝶軒客單價200-800元消費年齡層20-25現(xiàn)有出租率95%租金(底層或服裝租金)40-50元/平方米/天其他費用N/A交通地下一層通地鐵二號線,步行約2分鐘可到達公交線路站點上海商業(yè)集中區(qū)域:南京東路

主要商業(yè)項目–宏伊國際廣場9-開業(yè)日期2008年10月業(yè)主基匯資本估計面積40000平方主要租戶ZARA,馬克華菲,G-Shock,GUESS,LacosteFootwear,Eyedonist,玩具反斗城,Moscot,Rebecca,MalboroClassic,Mango客單價200-500消費年齡層18-25現(xiàn)有出租率60%租金(底層或服裝租金)30-60元/平方/天其他費用物業(yè)管理費：70元/平方/月交通軌道交通2號線，沿路擁有兩個地鐵站點，公交線路發(fā)達上海商業(yè)集中區(qū)域:南京西路

主要商業(yè)項目–353廣場10-上海商業(yè)集中區(qū)域:淮海中路淮海中路主要商業(yè)項目：1.無限度2.上海時代廣場3.香港廣場4.香港新世界5.太平洋百貨6.中環(huán)廣場7.百盛8.巴黎春天9.新天地10.新華聯(lián)商廈11.永新百貨12.688華獅廣場13.力寶廣場14.APMCatchmentArea213456789101113121411-開業(yè)日期2001業(yè)主瑞安房地產(chǎn)發(fā)展有限公司估計面積60,000

平方米主力客戶Starbucks,A02fashion/café,XONE,XavierDesignerFashion,MacDonalds,COCOON&CIOCOCO,VISAGE,dot28,Benetton,FrenchConnection,ZEN,NINEWEST客單價800-1500元現(xiàn)有出租率100%租金(底層或服裝租金)20-36元/平方米/天其他費用物業(yè)管理費用:78元/平方米/月交通距離軌道交通線路約5分鐘路程，公交線路并不多，但出租車輛較多上海商業(yè)集中區(qū)域:淮海中路

主要商業(yè)項目–新天地12-開業(yè)日期1995業(yè)主九龍倉集團估計面積46,000平方米（1層至7層）主要租戶美美百貨,Zara,Gucci,Ferragamo,Givenchy,Bally,MaxMara,Baccarat,Versace,Coach,Trussardi,Slice,BroadbandInternationalCineplex客單價500-1,500元消費年齡層25-45歲現(xiàn)有出租率100%租金(底層或服裝租金)

35-45元/平方米/天其他費用物業(yè)管理費用-56元/平方米/月交通距離軌道交通1號,8號線路約幾分鐘路程，公交車站即在正門口上海商業(yè)集中區(qū)域:淮海中路

主要商業(yè)項目–大上海時代廣場13-上海商業(yè)集中區(qū)域:徐家匯徐家匯地區(qū)主要商業(yè)項目：1.美羅城2.港匯廣場3.東方商廈4.第六百貨5.太平洋百貨6.匯金百貨7.匯聯(lián)商廈8.飛洲國際9.永新坊10騰飛廣場11.光之城CatchmentArea1267543897111014-開業(yè)日期1999業(yè)主香港恒隆集團估計面積130,000平方米（B1至6層）主要租戶Coach,Versace,Paul&Shark,TommyJeans,ArmaniExchange,Swarovski,MaxMara,Agnèsb.,Longchamp,Cerruti1881,Ermenegildo

Zegna,Costa,新華書店，名店運動城，永華電影院客單價400-1,500元消費年齡層18-40現(xiàn)有出租率100%租金(底層或服裝租金)65-70元/平方米/天（B2層至L2）其他費用物業(yè)管理費用-80元/平方米/月交通與軌道交通1號、9號線相連接，靠近四號線，步行約15分鐘，近30多條公交線路分布在僅有1分鐘步行距離的車站上。上海商業(yè)集中區(qū)域:徐家匯

主要商業(yè)項目–港匯廣場15-開業(yè)日期2005年11月3日業(yè)主新加坡裕廊騰飛置業(yè)（上海）有限公司估計面積13260平方米（商場1-5層）主要租戶來福小館,云南美食園,葡京煲煲好,順天燒肉,金寶貝,學(xué)樂英語,85度C,7-eleven,粗菜館,EUROMODA客單價100-200消費年齡層18-35現(xiàn)有出租率80%租金(底層或服裝租金)20-35元/平方/天其他費用物業(yè)管理費：60元/平方/月交通靠近四號線，步行約15分鐘，近10多條公交線路分布在僅有1分鐘步行距離的車站上。上海商業(yè)集中區(qū)域:徐家匯

主要商業(yè)項目–騰飛廣場16-CatchmentArea上海商業(yè)集中區(qū)域:南京西路南京西路主要商業(yè)項目：1.久光2.上海商城3.恒隆廣場4.中信泰富廣場5.梅龍鎮(zhèn)廣場6.仙樂斯廣場7.新世界商廈8.金鷹國際購物中心9.四季坊10.越洋廣場1345710268917-開業(yè)日期1997業(yè)主和記黃埔地產(chǎn)有限公司、長江實業(yè)（集團）有限公司與上海梅龍鎮(zhèn)（集團）有限公司估計面積80,000平方米(B1至10層)主要租戶Isetan,Burberry,E.Zegna,Coach,Versace,Givenchy,Agnèsb.,Emperor,Corneliani,,CKunderwear,Folli

Follie,Watsons,StudioCity,ClubMonaco,BCBG,環(huán)藝客單價800-1500元消費年齡層25-45現(xiàn)有出租率100%租金(底層或服裝租金)26-32%的營業(yè)額其他費用物業(yè)管理費用-68元/平方米/月交通軌道交通2號線，沿路擁有兩個地鐵站點，公交線路發(fā)達上海商業(yè)集中區(qū)域:南京西路

主要商業(yè)項目–梅龍鎮(zhèn)廣場

18-開業(yè)日期2000業(yè)主中國國際信托投資（香港集團）有限公司，太古地產(chǎn)有限公司和上海靜安城商貿(mào)總公司合資估計面積34,500平方米(B1至5層)主要租戶Monblanc,Chloe,MaxMara,Loewe,CalvinKlein,Chloe,Cerruti1881,Aquascutum,DKNYJeans,Bally,GantStarbucks,客單價1500-2500元消費年齡層25-35現(xiàn)有出租率100%租金(底層或服裝租金)50-65元/平方米/天其他費用物業(yè)管理費用-65元/平方米/月交通步行幾分鐘即可到達軌道交通2號線，沿路擁有兩個地鐵站點，正門口有多條公交線路上海商業(yè)集中區(qū)域:南京西路

主要商業(yè)項目–中信泰富廣場19-開業(yè)日期2001業(yè)主香港恒隆集團估計面積55,000平方米(B1至5層)主要租戶LouisVuitton,Cartier,Escada,Prada,Bvlgari,GA,EA,Hermes,ChristianDior,Fendi,Tod’s,Chanel,Fendi,Tiffany,VanCleef&Arpels客單價1500元以上消費年齡層30-45現(xiàn)有出租率100%租金(底層或服裝租金)50-68元/平方米/天其他費用物業(yè)管理費用-80元/平方米/月交通步行十分鐘左右即可到達地鐵線，公交線路，出租車均到達上海商業(yè)集中區(qū)域:南京西路

主要商業(yè)項目–恒隆廣場20--21-開業(yè)日期2004業(yè)主上海九百城市廣場有限公司開發(fā)建設(shè)估計面積90,000平方米（B1至9層）主要租戶Burberry、Celine、Tiffany、MontBlanc、Dunhill、JeanPaulGaultier、Bally、ThomasPink、Agnes’b、callaway、Pollini

、京桂皇朝客單價500-2000元消費年齡層25-40現(xiàn)有出租率95%租金(底層或服裝租金)百貨公司以保底加扣率方式為主,22-30%其他費用N/A交通地下一層通地鐵二號線,步行約2分鐘可到達公交線路站點上海商業(yè)集中區(qū)域:南京西路

主要商業(yè)項目–九百城市廣場21-上海商業(yè)集中區(qū)域:四川北路四川北路主要商業(yè)項目：1.春天百貨2.東寶百貨3.凱鴻廣場4.天興百貨5.巴黎春天百貨6.108休閑廣場CatchmentArea15234622-開業(yè)日期2005業(yè)主上海凱潤房地產(chǎn)有限公司估計面積25,000平方米（1層至5層）主要租戶寶大祥,一兆韋德，錢柜,Starbucks,Lenscrafters,Kappa,Adidas,Puma,Converse,Nike客單價100-500元消費年齡層18-28現(xiàn)有出租率88%租金(底層或服裝租金)9–15元/平方米/天交通步行幾分鐘即可到達地鐵3號線，四川北路的北面交通比較擁堵上海商業(yè)集中區(qū)域:四川北路

主要商業(yè)項目–凱鴻廣場23-上海商業(yè)集中區(qū)域:陸家嘴陸家嘴主要商業(yè)項目1.正大廣場2.第一八佰伴3.華潤時代廣場4.新梅聯(lián)合廣場5.中融國際6.巴黎春天7.上海灣8.96廣場CatchmentArea1236457824-開業(yè)日期1995業(yè)主第一八佰伴有限公司估計面積114,000平方米（B1層至10層）主要租戶Cartier,MontBlanc,Tumi,HugoBoss,Gino,ArmaniCollezioni,DAKS,Swarovski,Coach,Haagen

Dazs,OMEGA,PizzaHut,Cerruti1881,Bally,Clarks,Aee,Joy&Peace,Belle,Geox,Skap客單價300-800元消費年齡層25-40現(xiàn)有出租率100%租金(底層或服裝租金)28-32%的營業(yè)額其他費用物業(yè)管理費用-64元/平方米/月交通多條公交路線,步行幾分鐘可到達地鐵2號,4號,6號線的入口上海商業(yè)集中區(qū)域:陸家嘴

主要商業(yè)項目––第一八佰伴25-開業(yè)日期2002業(yè)主泰國正大集團估計面積240,000平方米（B2至10層）主要租戶H&M,C&A,Sephora,Starbucks,ZARA,AdidasHeritage,C&A,Heng

DaLi,Haagen

Dazs,Hooters,NOVOConcept,CalvinKleinJeans,SouthBeauty,StellarCinema,HOLA,SuperRink客單價200-800元消費年齡層18-35現(xiàn)有出租率70%租金(底層或服裝租金)35-42元/平方米/天其他費用物業(yè)管理費用-80元/平方米/月交通多條公交線路,步行幾分鐘即可到達地鐵二號線入口上海商業(yè)集中區(qū)域:陸家嘴

主要商業(yè)項目––正大廣場26-開業(yè)日期2008業(yè)主陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司估計面積66,000平方米（B1至3層）主要租戶H&M、渝信川菜、望鄉(xiāng)園、CostaCoffee、Wagas、寶大祥、威爾士健身中心、屈臣氏、Adidas、Puma、Only、Ochirly

客單價200-500元消費年齡層25-40現(xiàn)有出租率75%租金(底層或服裝租金)18元/平方米/天其他費用N/A交通地鐵二號、四號及六號線上海商業(yè)集中區(qū)域:陸家嘴

主要商業(yè)項目–96廣場27-上海商業(yè)集中區(qū)域:五角場五角場主要商業(yè)項目1.萬達商業(yè)廣場2.百聯(lián)又一城3.東方商廈4.創(chuàng)智天地CatchmentArea124328-上海商業(yè)集中區(qū)域:五角場

主要商業(yè)項目––萬達商業(yè)廣場開業(yè)日期2006業(yè)主萬達集團估計面積260,000sq.mGFA主要租戶沃爾瑪超市,巴黎春天百貨,HOLA家居,萬達國際影城,新華書城,黃金珠寶城,第一食品廣場,寶大祥青少年兒童購物中心,大歌星KTV,萬達城中城客單價100-600元消費年齡層18-40現(xiàn)有出租率95%租金(底層或服裝租金)20-35元/平方米/天其他費用物業(yè)管理費用40元/平方米/月交通多條公交路線，目前來講還沒有軌道交通線路29-上海商業(yè)集中區(qū)域:大寧大寧主要商業(yè)項目1.大寧生活廣場輻射區(qū)域130-開業(yè)日期2006業(yè)主為崇邦集團成員上海福樂思特房地產(chǎn)發(fā)展有限公司估計面積160,000平方米（商業(yè)面積）主要租戶大型綜合購物廣場、大潤發(fā)、上影星匯影城、遊歌量販式KTV旗艦店、卡童尼大型主題游樂園、哈根達斯、國美家電、星巴克客單價200-800元消費年齡層18-50現(xiàn)有出租率90%租金(底層或服裝租金)18-32元/平方米/天其他費用物業(yè)管理費用：45元/平方米/天交通步行幾分鐘即可到達地鐵一號線入口出，多條公交路線均可到達上海商業(yè)集中區(qū)域:大寧

主要商業(yè)項目––大寧生活廣場31-上海商業(yè)集中區(qū)域:中山公園中山公園主要商業(yè)項目1.龍之夢2.玫瑰坊3.新寧購物中心4.多媒體生活廣場CatchmentArea123432-開業(yè)日期2004業(yè)主上海長峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司估計面積230,000平方米（B2至9層）主要租戶Carrefour,Yongle,Starbucks,CoffeeBean&TeaLeaf,California101,H&M,C&A,Levis,Esprit,Sisley,V-one客單價200-800元消費年齡層18-35現(xiàn)有出租率90％租金(底層或服裝租金)25-35元/平方米/天其他費用物業(yè)管理費用-65元/平方米/月交通軌道交通2號，3號線