大型房地產(chǎn)項(xiàng)目定位研究報(bào)告

地產(chǎn)服務(wù)·投資管理·資產(chǎn)及商業(yè)管理?yè)P(yáng)州南部新城項(xiàng)目項(xiàng)目定位研究20十一月2022xx·深圳本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸xx所有，未經(jīng)xx書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。版權(quán)聲明

Copyright;AllrightsReservedThisarticleisforinternaluseonly.TaskinholdsthecopyrightofthisArticle.Withoutpriorwrittenauthorizationofthecopyrightholder,anyoneshallnotcirculate,quote,use,copy,ordistributethisarticleforanypurposes.揚(yáng)州南部新城項(xiàng)目位于揚(yáng)州南部經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，東臨揚(yáng)子江路，西靠揚(yáng)州古運(yùn)河，南臨邗江河，北鄰南外環(huán)路及高旻寺?？傉嫉孛娣e約為5.3平方公里。

項(xiàng)目分析項(xiàng)目周邊要素■東面江海學(xué)院、出口加工區(qū)、揚(yáng)子津分區(qū)等■南面光伏產(chǎn)業(yè)園、揚(yáng)州港區(qū)、汽車工業(yè)園等■西面邗江經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、古運(yùn)河、古運(yùn)河生態(tài)區(qū)等■北面揚(yáng)子津公園、大學(xué)城、揚(yáng)州二城、電子信息產(chǎn)業(yè)園等★地理位置優(yōu)越揚(yáng)州沿江經(jīng)濟(jì)發(fā)展地帶的核心，城市向南發(fā)展的重要節(jié)點(diǎn)☆對(duì)外交通便利，四面均可達(dá)城市主干道沿江高速、潤(rùn)揚(yáng)大橋、西北繞城公路；揚(yáng)州水路交通重要樞紐揚(yáng)州港項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（Strength）項(xiàng)目SWOT分析揚(yáng)州港楊子津路施沙路楊子津路沿江高等級(jí)公路揚(yáng)州港至城區(qū)★豐富的歷史人文及自然景觀資源及良好的生態(tài)環(huán)境古運(yùn)河——京杭大運(yùn)河中最古老的一段，也是歷史遺跡和人文資源最多的一段；高旻寺——千年古剎，中國(guó)四大禪宗之一，在國(guó)內(nèi)及東南亞均有影響揚(yáng)子津公園——為生態(tài)康居及發(fā)展旅游和休閑度假產(chǎn)業(yè)提供了資源★南部制造業(yè)基地帶來(lái)多種復(fù)雜的市場(chǎng)需求南部制造業(yè)產(chǎn)業(yè)園特別是以新能源、新光源、新材料為代表的高科技企業(yè)及出口加工區(qū)、揚(yáng)州港、二電廠、造船廠等大型企業(yè)帶來(lái)的居住、商務(wù)辦公、商業(yè)購(gòu)物、運(yùn)動(dòng)休閑、餐飲娛樂(lè)等復(fù)雜需求?！飬^(qū)域高校集中區(qū),帶來(lái)較多需求及機(jī)會(huì)西面的大學(xué)城、東面的江海學(xué)院一方面增加區(qū)域的人氣、各種需求，同時(shí)也為周邊企業(yè)提供培訓(xùn)及科研等人才及基地?！镩_(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)遷入帶動(dòng)區(qū)域的發(fā)展管委會(huì)進(jìn)入為區(qū)域的行政辦公及商務(wù)氛圍起到帶動(dòng)及示范作用項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（Strength）項(xiàng)目SWOT分析★城市邊緣區(qū)，缺乏居住氛圍，沒(méi)有形成市認(rèn)同感目前處于揚(yáng)州市效區(qū)，周邊沒(méi)有成熟的居住區(qū)，沒(méi)有形成居住認(rèn)同感，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)缺乏吸引力★公交配套、生活配套不足雖然外部道路系統(tǒng)已完善，但對(duì)外公交系統(tǒng)、生活配套如購(gòu)物、娛樂(lè)、學(xué)校、銀行、醫(yī)院等生活必需配套較為不足★城市規(guī)劃區(qū)域沒(méi)有清晰的定位城市規(guī)劃對(duì)區(qū)域的定位不清晰，使區(qū)域在揚(yáng)州認(rèn)知較差★二電廠帶來(lái)的空氣污染★項(xiàng)目上空高壓線，對(duì)區(qū)域建設(shè)帶來(lái)負(fù)面影響項(xiàng)目劣勢(shì)（Weakness）高壓線項(xiàng)目機(jī)遇（Opportunity）★長(zhǎng)江大開(kāi)發(fā)的國(guó)家戰(zhàn)略為項(xiàng)目所在區(qū)域帶來(lái)機(jī)遇長(zhǎng)三角沿長(zhǎng)江為軸，對(duì)長(zhǎng)江兩岸的基礎(chǔ)設(shè)施大量投入，為區(qū)域崛起成為揚(yáng)州走向長(zhǎng)江時(shí)代的先鋒★揚(yáng)州城市規(guī)劃向南發(fā)展揚(yáng)州城市規(guī)劃空間發(fā)展方向明確主導(dǎo)向南，揚(yáng)州城市重心轉(zhuǎn)移將帶動(dòng)相關(guān)資源投入，使區(qū)域成為南部核心區(qū)，增加項(xiàng)目吸引力★揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的功能轉(zhuǎn)移開(kāi)發(fā)區(qū)將從一個(gè)單一的產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展成為高新技術(shù)、外向型經(jīng)濟(jì)為主體，生活配套齊全的多功能綜合性現(xiàn)代開(kāi)發(fā)區(qū)★揚(yáng)州市政府規(guī)劃對(duì)揚(yáng)子津公園與“春江花月夜”景區(qū)的建設(shè)使區(qū)域可能形成揚(yáng)州一個(gè)新的旅游熱點(diǎn)?！飺P(yáng)州市場(chǎng)上尚未出現(xiàn)真正的具有休閑生態(tài)健康主題的大型社區(qū)項(xiàng)目威脅（Threat）★同類新開(kāi)發(fā)區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)壓力揚(yáng)州東部的天津泰達(dá)開(kāi)發(fā)廣陵新城、瓜洲分區(qū)、邗江經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)類型較為相似，可能會(huì)分流部分客戶★揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)特別是南部新城區(qū)域的工業(yè)區(qū)形象會(huì)降低區(qū)域價(jià)值揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)特別是南部給在揚(yáng)州市場(chǎng)上的形象是工業(yè)區(qū)，區(qū)域較亂而且不太安全，這給項(xiàng)目推廣帶來(lái)威脅★區(qū)域開(kāi)發(fā)可能威脅現(xiàn)有的生態(tài)資源及景觀資

項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)及評(píng)價(jià)南部新城項(xiàng)目目的發(fā)展不能能脫離揚(yáng)州市市的宏觀背景景。在對(duì)項(xiàng)目目的發(fā)展定位位作出和抉擇擇之前，必先先對(duì)揚(yáng)州中心心城市空間發(fā)發(fā)展的基本態(tài)態(tài)勢(shì)作一戰(zhàn)略略分析和前瞻瞻判斷。1、空間格局形形成的動(dòng)因與與預(yù)測(cè)揚(yáng)州中心城市市空間結(jié)構(gòu)經(jīng)經(jīng)歷了一個(gè)向向東、而后又又向西、向南南、向北演化化發(fā)展的過(guò)程程?！鰱|區(qū)：受大運(yùn)河的牽牽引，向東發(fā)發(fā)展曾經(jīng)在相相當(dāng)長(zhǎng)歷史時(shí)時(shí)期內(nèi)是城市市發(fā)展的主導(dǎo)導(dǎo)方向。東區(qū)區(qū)具有豐富的的人文資源及及生態(tài)環(huán)境，，而隨著廣陵陵新城的開(kāi)發(fā)發(fā)，將給項(xiàng)目目帶來(lái)較大競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)。■西區(qū)：隨著潤(rùn)揚(yáng)大橋橋、寧啟鐵路路客運(yùn)站、西西北大繞城公公路等交通設(shè)設(shè)施的建設(shè)，，及政府打造造CBD的規(guī)劃、會(huì)展展中心、雙博博館及京華城城的開(kāi)發(fā)帶動(dòng)動(dòng)，西區(qū)現(xiàn)已已成為揚(yáng)州高高檔住宅的集集中區(qū)，西部部在未來(lái)一段段時(shí)間內(nèi)仍將將是揚(yáng)州城市市空間拓展的的主要區(qū)域。。■北區(qū)：以瘦西湖的歷歷史人文及突突出的景觀資資源，北區(qū)依依靠稀缺的景景觀資源、歷歷史人文資源源形成旅游區(qū)區(qū)、別墅區(qū)及及豪宅區(qū)，未未來(lái)該區(qū)仍將將保持該特色色■南區(qū)：揚(yáng)州南南部隨著“揚(yáng)揚(yáng)州沿江發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略”的確定定，潤(rùn)揚(yáng)大橋橋、沿江高速速、揚(yáng)子江路路及揚(yáng)州港等等基礎(chǔ)設(shè)施的的完成，光伏伏產(chǎn)業(yè)園、出出口加工區(qū)、、揚(yáng)州港帶來(lái)來(lái)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)級(jí)，將使南部部產(chǎn)業(yè)空間尤尤其是作為現(xiàn)現(xiàn)代制造業(yè)中中心及現(xiàn)代物物流中心地位位進(jìn)一步確立立。一、城市空間間發(fā)展態(tài)勢(shì)2、揚(yáng)州空間發(fā)發(fā)展方向與項(xiàng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析析在《揚(yáng)州城市總體體規(guī)劃》中將揚(yáng)州城市市總體布局發(fā)發(fā)展方向定為為“西進(jìn)、南南下、東連、、北拓”?；谖覀儗?duì)揚(yáng)揚(yáng)州城市區(qū)空空間發(fā)展結(jié)構(gòu)構(gòu)的剖析，我我們將揚(yáng)州各各區(qū)建設(shè)開(kāi)發(fā)發(fā)方向如下·東連：實(shí)質(zhì)是向東延延伸揚(yáng)州老城城區(qū)的城市功功能，結(jié)合舊舊城改造建設(shè)設(shè)東部新城。。未來(lái)發(fā)展的的重點(diǎn)主要目目的是在保護(hù)護(hù)古城的前提提下進(jìn)行舊城城改造空；并并籍此向東延延伸整合江都都，構(gòu)筑區(qū)域域帶狀城市。。但同時(shí)舊改改折遷會(huì)給區(qū)區(qū)域帶來(lái)眾多多障礙，增加加成本，削弱弱東區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力力?！の鬟M(jìn)：西部新城區(qū)隨隨著廣潤(rùn)發(fā)、、京華城中城城、會(huì)展中心心等大型商業(yè)業(yè)及文化設(shè)施施的建設(shè)，眾眾多高檔住宅宅的投入使用用，西部將進(jìn)進(jìn)一步集聚人人氣，成為揚(yáng)揚(yáng)州市的副中中心。但西區(qū)區(qū)可供出售的的土地并不多多，對(duì)南部威威脅不大?！け蓖兀阂悦麆俦Ｗo(hù)和和生態(tài)維護(hù)為為主導(dǎo)，控制制北部的城市市開(kāi)發(fā)力度與與強(qiáng)度。北部部是揚(yáng)州風(fēng)景景及文化旅游游的重要地區(qū)區(qū)，也是重要要的生態(tài)區(qū)域域。維揚(yáng)工業(yè)業(yè)園的改造、、蜀崗生態(tài)區(qū)區(qū)的開(kāi)發(fā)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目有一定影影響，但政府府對(duì)區(qū)域的控控制性開(kāi)發(fā)，，土地的供應(yīng)應(yīng)數(shù)量不會(huì)太太多?！つ喜浚簠^(qū)域的的最大優(yōu)勢(shì)在在于產(chǎn)業(yè)資源源，但需要優(yōu)優(yōu)化整合產(chǎn)業(yè)業(yè)的結(jié)構(gòu)與布布局，結(jié)合古古運(yùn)河、揚(yáng)子子津公園的生生態(tài)建設(shè)進(jìn)行行有序、集約約化的開(kāi)發(fā)，，形成制造業(yè)業(yè)產(chǎn)業(yè)帶。重點(diǎn)加強(qiáng)高科科技產(chǎn)業(yè)基地地的功能建設(shè)設(shè)和相關(guān)生活活設(shè)施的配套套建設(shè)，拓展展新型服務(wù)業(yè)業(yè)，強(qiáng)化基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施與社會(huì)會(huì)服務(wù)設(shè)施一一體化，增強(qiáng)強(qiáng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力！從揚(yáng)州市的空空間發(fā)展方向向看，現(xiàn)狀重重點(diǎn)無(wú)疑是““西進(jìn)”，““主導(dǎo)向南””是未來(lái)的發(fā)發(fā)展重點(diǎn)方向向。但隨著“揚(yáng)州州沿江發(fā)戰(zhàn)略略”的確定，，及潤(rùn)揚(yáng)大橋橋、沿江高速速、揚(yáng)子江路路及揚(yáng)州港等等基礎(chǔ)設(shè)施的的完成，光伏伏產(chǎn)業(yè)園、出出口加工區(qū)、、揚(yáng)州港帶來(lái)來(lái)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)級(jí)，使南部區(qū)域成成為揚(yáng)州現(xiàn)代代制造業(yè)中心心及現(xiàn)代物流流中心的載體體，使區(qū)域成成為揚(yáng)州資金金流、物流及及人口增長(zhǎng)最最快的一個(gè)區(qū)區(qū)域，是揚(yáng)州州第二產(chǎn)業(yè)最最集中的區(qū)域域。揚(yáng)州四個(gè)個(gè)區(qū)域中南部部新城最有望望成為生產(chǎn)企企業(yè)總部基地地。二、項(xiàng)目的發(fā)發(fā)展方向及評(píng)評(píng)價(jià)■項(xiàng)目的職能定定位：（1）產(chǎn)業(yè)園配套套服務(wù)（2）區(qū)域價(jià)值與與產(chǎn)業(yè)園互動(dòng)動(dòng)（3）承接城市化化功能■項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)的目目標(biāo)：土地運(yùn)營(yíng)短期期效益和持續(xù)續(xù)長(zhǎng)期效益的的雙贏一、項(xiàng)項(xiàng)目研研究目目標(biāo)定位思思路分分析項(xiàng)目所所處的的南區(qū)區(qū)，是是一個(gè)個(gè)新區(qū)區(qū)域；；并且且項(xiàng)目目區(qū)域域周邊邊基本本為工工業(yè)用用地。。項(xiàng)目區(qū)域二、項(xiàng)項(xiàng)目研研究背背景1、項(xiàng)目位位置與與特質(zhì)質(zhì):2、項(xiàng)目目主要要資源源:一江一一河一一園一一古寺寺■長(zhǎng)江:項(xiàng)目位位于長(zhǎng)長(zhǎng)江北北岸，，屬于于揚(yáng)州州沿江江開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)濟(jì)濟(jì)帶的的核心心區(qū)域域；■古運(yùn)河河:傳承著著揚(yáng)州州數(shù)千千年歷歷史文文化的的古運(yùn)運(yùn)河流流經(jīng)項(xiàng)項(xiàng)目西西側(cè)，，為項(xiàng)項(xiàng)目帶帶來(lái)歷歷史人人文及及景觀觀資源源；■高旻寺寺:為生態(tài)態(tài)康居居及發(fā)發(fā)展旅旅游和和休閑閑度假假產(chǎn)業(yè)業(yè)提供供了資資源；；■高旻寺寺:中國(guó)四四大禪禪宗之之一，，是當(dāng)當(dāng)年乾乾隆為為母親親祈福福之地地，與與古運(yùn)運(yùn)河交交相輝輝映。?！鰢?guó)家確確定以以上海為為龍頭頭,將長(zhǎng)三三角強(qiáng)強(qiáng)大的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)輻射射能力力,以長(zhǎng)江江為為為軸帶帶動(dòng)西西部的的發(fā)展展!■揚(yáng)州處處于南南京都都市圈圈100公里范范圍內(nèi)內(nèi).在“寧寧鎮(zhèn)揚(yáng)揚(yáng)”城城市群群中，，揚(yáng)州州房?jī)r(jià)價(jià)及地地價(jià)處處于較較低水水平，，揚(yáng)州州是江江蘇唯唯一被被評(píng)為為聯(lián)國(guó)國(guó)人居居獎(jiǎng)的的城市市，揚(yáng)揚(yáng)州的的城市市價(jià)值值被低低估，，是長(zhǎng)長(zhǎng)三角角城市市群中中的““價(jià)值值洼地地”！！■揚(yáng)州是是南京京都市市圈沿沿江城城市帶帶發(fā)展展的重重要節(jié)節(jié)點(diǎn)城城市。。讓揚(yáng)州州迎來(lái)來(lái)開(kāi)創(chuàng)創(chuàng)新時(shí)時(shí)代的的發(fā)展展機(jī)遇遇！1、長(zhǎng)三三角開(kāi)開(kāi)創(chuàng)的的長(zhǎng)江江時(shí)代代帶來(lái)來(lái)的機(jī)機(jī)遇三、揚(yáng)揚(yáng)州城城市宏宏觀發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略解解讀京滬高速公路西北繞城公路揚(yáng)天路南京-海安快速通道寧通公路沿江公路城際快快速軌軌道交交通寧啟鐵路淮揚(yáng)鐵路揚(yáng)州機(jī)場(chǎng)揚(yáng)州港儀征港江都港公路：：形成成“二二縱三三橫””公路路主骨骨架。。在揚(yáng)州至至江都都城區(qū)區(qū)外圍圍形成成“日日”字字型高等等級(jí)公公路環(huán)環(huán),規(guī)劃建建設(shè)五五峰山山揚(yáng)州至至鎮(zhèn)江江第二二通道道，預(yù)預(yù)留儀儀征潘家河河橋（（隧））位寧啟啟鐵鐵路路為為國(guó)國(guó)家家Ⅰ級(jí)干干線線，，規(guī)規(guī)劃劃遠(yuǎn)期期建建設(shè)設(shè)淮淮揚(yáng)揚(yáng)鐵鐵路路，，可可考考慮慮建建設(shè)設(shè)經(jīng)揚(yáng)揚(yáng)州州-鎮(zhèn)江江過(guò)過(guò)江江第第二二通通道道（（五五峰山山橋橋位位））向向南南接接滬滬寧寧鐵鐵路路，，溝溝通隴隴海海鐵鐵路路、、寧寧啟啟鐵鐵路路和和滬滬寧寧鐵鐵路路規(guī)劃劃在在江江都都市市境境內(nèi)內(nèi)建建設(shè)設(shè)4C級(jí)（（預(yù)預(yù)留4D級(jí)））揚(yáng)揚(yáng)州州民民用用機(jī)機(jī)場(chǎng)場(chǎng)，，客客貨貨兼兼用，，作作為為南南京京都都市市圈圈第第二二機(jī)機(jī)場(chǎng)場(chǎng)，，直接接服服務(wù)務(wù)于于揚(yáng)揚(yáng)州州、、鎮(zhèn)鎮(zhèn)江江、、泰泰州州三三市市并兼兼顧顧淮淮安安部部分分地地區(qū)區(qū)，，有有良良好好的的腹腹地范范圍圍。。2、對(duì)對(duì)外外交交通通規(guī)規(guī)劃劃展展示示前前景景重點(diǎn)點(diǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)揚(yáng)揚(yáng)州州港港，，整整合合市市域域長(zhǎng)長(zhǎng)江江港港口資資源源，，在在江江都都三三江江營(yíng)營(yíng)、、儀儀征征泗泗源源溝分分別別設(shè)設(shè)立立揚(yáng)揚(yáng)州州港港作作業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)，，納納入入揚(yáng)揚(yáng)州港港統(tǒng)統(tǒng)一一規(guī)規(guī)劃劃；；根據(jù)據(jù)省省域域城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)規(guī)規(guī)劃劃和和南南京京都都市市圈圈規(guī)劃劃，，規(guī)規(guī)劃劃寧寧揚(yáng)揚(yáng)快快速速客客運(yùn)運(yùn)軌軌道交交通通，，可可接接南南京京浦浦口口，，與與南南京京市軌軌道道接接軌軌，，經(jīng)經(jīng)儀儀征征、、揚(yáng)揚(yáng)州州市市區(qū)區(qū)、、江都都市市至至泰泰州州市市境境內(nèi)內(nèi)■潤(rùn)揚(yáng)揚(yáng)大大橋橋■寧啟啟鐵鐵路路■西北北繞繞城城公公路路■南京京長(zhǎng)長(zhǎng)江江二二橋橋……………以上上大大型型基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施的的建建設(shè)設(shè)，，完完善善揚(yáng)揚(yáng)州州對(duì)對(duì)外外的的交交通通系系統(tǒng)統(tǒng)，，縮縮短短了了揚(yáng)揚(yáng)州州與與南南京京、、鎮(zhèn)鎮(zhèn)江江的的時(shí)時(shí)間間與與空空間間的的距距離離，，為為揚(yáng)揚(yáng)州州的的發(fā)發(fā)展展注注入入強(qiáng)強(qiáng)大大的的動(dòng)動(dòng)力力??！3、區(qū)區(qū)域域交交通通格格局局的的形形成成為為揚(yáng)揚(yáng)州州帶帶來(lái)來(lái)機(jī)機(jī)遇遇對(duì)外外交交通通現(xiàn)現(xiàn)狀狀圖圖4、沿沿江江地地區(qū)區(qū)基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施港口口：：以以揚(yáng)揚(yáng)州州港港為為統(tǒng)統(tǒng)一一品品牌牌進(jìn)進(jìn)行行整整合合，，加快快形形成成以以揚(yáng)揚(yáng)州州港港為為主主體體、、江江都都港港和和儀儀征征港為為補(bǔ)補(bǔ)充充的的““一一港港二二區(qū)區(qū)””格格局局物流中心心：本著著“層次次分明，，對(duì)象明明確，各有特色色，功能能互補(bǔ)，，發(fā)展協(xié)協(xié)調(diào)”的的原則，，在都市區(qū)區(qū)范圍內(nèi)內(nèi)統(tǒng)籌安安排物流流園區(qū)，，形成六個(gè)物流流園區(qū)揚(yáng)州港江都港儀征港大運(yùn)河水、鐵、公聯(lián)運(yùn)碼頭儀征港物流園區(qū)儀征港物流園區(qū)揚(yáng)州城北聯(lián)運(yùn)中心物流園區(qū)江都磚橋物流園區(qū)江都聯(lián)運(yùn)物流中心

揚(yáng)州機(jī)場(chǎng)物流中心

■揚(yáng)州是長(zhǎng)長(zhǎng)三角城城市群中中的價(jià)值值洼地，，揚(yáng)州值值得重新新認(rèn)識(shí)■南部新城城是揚(yáng)州州最終從從“運(yùn)河河時(shí)代走走向長(zhǎng)江江時(shí)代””最大的的獲益者者■“長(zhǎng)江”概概念是本本項(xiàng)目區(qū)區(qū)別于其其它項(xiàng)目目特征，，是城市市錯(cuò)位經(jīng)經(jīng)營(yíng)、差差異化競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)靈魂魂5、揚(yáng)州未未來(lái)發(fā)展展分析希望在沿沿江，發(fā)發(fā)展在沿沿江，潛潛力在沿沿江——揚(yáng)州市委委書(shū)記季季建業(yè)對(duì)項(xiàng)目定定位的啟啟示：■城市背景景分析：：（1）城市規(guī)規(guī)劃實(shí)施施偏東西西區(qū)，南南區(qū)目前前成熟度度不夠，，缺少近近期價(jià)值值（2）城市規(guī)規(guī)模與人人口分布布集中且且有限，，南區(qū)人人氣不足足，缺少少人口有有消費(fèi)支支撐■產(chǎn)業(yè)背景景分析（1）目前產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)產(chǎn)業(yè)成成熟度不不夠，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)吸引引力較小小，產(chǎn)業(yè)業(yè)人口不不足（2）港區(qū)雖雖有規(guī)劃劃相對(duì)較較近，但但目前只只是一個(gè)個(gè)藍(lán)圖，，價(jià)值尚尚未體現(xiàn)現(xiàn)四、區(qū)域域現(xiàn)狀及及規(guī)劃解解讀1、區(qū)域現(xiàn)現(xiàn)狀分析析南部區(qū)域域沒(méi)有整整體定位位、發(fā)展展方向不不明確南部區(qū)域域沒(méi)有強(qiáng)強(qiáng)有力的的政府配配套支撐撐、競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)較弱楊子津公公園將項(xiàng)項(xiàng)目與主主城區(qū)相相隔，南南區(qū)缺乏乏人氣區(qū)域如果果獨(dú)立發(fā)發(fā)展，只只有靠產(chǎn)產(chǎn)業(yè)人口口則缺乏乏足夠的的價(jià)值支支持12、區(qū)域城城市規(guī)劃劃分析2343、區(qū)域現(xiàn)現(xiàn)狀及規(guī)規(guī)劃解讀讀的啟示示■啟示一：：區(qū)域現(xiàn)狀狀與產(chǎn)業(yè)業(yè)的尚處處于發(fā)展展階段，，吸引力力不夠，，不足以以成為定位戰(zhàn)略略的突破破點(diǎn)■啟示二：：區(qū)域規(guī)劃劃在一定定程度上上存在不不足之處處，需要要調(diào)整應(yīng)對(duì)策略略：南部新城城從城市市化，整整合相關(guān)關(guān)資源，，從“城城南一體體化”的的戰(zhàn)略出出發(fā)，調(diào)調(diào)整規(guī)劃劃，提升升項(xiàng)目整整體價(jià)值值區(qū)域資源源一體化化整合區(qū)域一體體化規(guī)劃劃定位承接二城城城市化化內(nèi)延外外溢的居居住功能能五、區(qū)域域規(guī)劃調(diào)調(diào)整策略略思考城南一體體化1、區(qū)域規(guī)規(guī)劃應(yīng)對(duì)對(duì)策略：：城南一體體化戰(zhàn)略略港口規(guī)劃：港口現(xiàn)代物流服務(wù)業(yè)只在藍(lán)圖階段；未來(lái)與項(xiàng)目關(guān)系密切，需為揚(yáng)州港預(yù)留考慮。產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃：未來(lái)重點(diǎn)引入LED、光伏為主；基礎(chǔ)能源、熱電產(chǎn)業(yè)為輔。產(chǎn)業(yè)園港口旅游旅游規(guī)劃劃：旅游是城城市的支支柱產(chǎn)業(yè)業(yè);打造高旻旻寺/古運(yùn)河及及揚(yáng)子津津公園,形成產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈。2、區(qū)域產(chǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃劃應(yīng)對(duì)策策略：■區(qū)域產(chǎn)業(yè)業(yè)規(guī)劃調(diào)調(diào)整目標(biāo)標(biāo)：（1）產(chǎn)業(yè)的的規(guī)?；?、集群群化（2）整合產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的復(fù)復(fù)合價(jià)值值，使他他們相互互作用，，互為配配套區(qū)域產(chǎn)業(yè)業(yè)規(guī)劃調(diào)調(diào)整最終終將形成成——產(chǎn)業(yè)一體體化，提提升區(qū)域域綜合價(jià)價(jià)值3、區(qū)域產(chǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃劃目標(biāo)：：■區(qū)域產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展策策略：產(chǎn)業(yè)一體體化策略項(xiàng)目定位位思考小小結(jié)：區(qū)域差異異化：區(qū)域承擔(dān)擔(dān)起揚(yáng)州州從“運(yùn)運(yùn)河時(shí)代代”走向向“長(zhǎng)江江時(shí)代””的重要要節(jié)點(diǎn)區(qū)區(qū)域，““沿江大大開(kāi)發(fā)的的生活服服務(wù)基地地和城市市向南，，走向長(zhǎng)長(zhǎng)江的中中繼站””；1城南一體化：：形成揚(yáng)州老城城區(qū)——二城——南部新城的過(guò)過(guò)渡，同時(shí)整整合眾多區(qū)域域資源，形成成城市化過(guò)程程中的強(qiáng)大動(dòng)動(dòng)力源；產(chǎn)業(yè)一體化：：產(chǎn)業(yè)一體化產(chǎn)產(chǎn)加速區(qū)域現(xiàn)現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)升級(jí)級(jí)，形成高新新產(chǎn)業(yè)規(guī)?；?、集群化發(fā)發(fā)展；成為揚(yáng)揚(yáng)州現(xiàn)代制造造業(yè)、物流、、產(chǎn)業(yè)服務(wù)中中心，形成揚(yáng)揚(yáng)州總部經(jīng)濟(jì)濟(jì)基地。23項(xiàng)目定位：三大內(nèi)容：戰(zhàn)略定位、功功能定位、形形象定位項(xiàng)目定位區(qū)域差異化、、城南一體化化、產(chǎn)業(yè)一體體化一、項(xiàng)目戰(zhàn)略略定位：通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的的分析、區(qū)域域相關(guān)的各因因素解讀與思思考，形成項(xiàng)項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略定位為：：二、項(xiàng)目功能能定位從城市一體化化的戰(zhàn)略下承承接中心城市市功能外溢部部分的居住功功能，“騰籠籠換鳥(niǎo)”打造造生態(tài)國(guó)際宜居居典范從產(chǎn)業(yè)園一體體化的戰(zhàn)略下下實(shí)現(xiàn)三大產(chǎn)產(chǎn)業(yè)綜合配套套服務(wù)功能，，打造區(qū)域高新、物流、、旅游產(chǎn)業(yè)服服務(wù)中心，成為揚(yáng)州總部部經(jīng)濟(jì)基地從全球化的差差異化戰(zhàn)略下下整合并引入入能提升片區(qū)區(qū)形象的資源源，與其他競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域與城城市差異化錯(cuò)錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。建議引入高起起點(diǎn)高新產(chǎn)業(yè)業(yè)、引進(jìn)特色色旅游資源、、補(bǔ)充體育休休閑運(yùn)動(dòng)產(chǎn)業(yè)業(yè)資源。大力力發(fā)展城市現(xiàn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、、旅游休閑產(chǎn)業(yè)、預(yù)留港區(qū)物業(yè)業(yè)服務(wù)配套功功能、打造現(xiàn)現(xiàn)代化的休閑運(yùn)動(dòng)活力力國(guó)際綜合城1、在戰(zhàn)略定位位確定的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，確定功功能定位123房地產(chǎn)配套文化旅游體育生態(tài)國(guó)際宜居居典范+揚(yáng)州總部經(jīng)濟(jì)濟(jì)基地+休閑運(yùn)動(dòng)活力力新城中高檔住宅專家公寓專家別墅居住商業(yè)醫(yī)院學(xué)校酒店商務(wù)花園小型研發(fā)基地技術(shù)專科學(xué)院人才培訓(xùn)中心度假村古運(yùn)河休閑長(zhǎng)廊高旻寺主題酒店旅游餐飲民俗文化表演體驗(yàn)佛教文化飲食文化建筑文化體育公園室內(nèi)外體育場(chǎng)高爾夫練習(xí)場(chǎng)2、項(xiàng)目整體功功能定位分解解三、項(xiàng)目的形形象定位：■項(xiàng)目定位的性性質(zhì)：是針對(duì)南部整整個(gè)區(qū)域的形形象定位■項(xiàng)目定位目的的：用于南部新城城的土地運(yùn)營(yíng)營(yíng)、包裝上市市，為土地拍拍賣及招商服服務(wù)■項(xiàng)目定位訴求求的對(duì)象：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商商，而不是一一般的購(gòu)房消消費(fèi)者1、項(xiàng)目定位背背景1、項(xiàng)目形象定定位思考對(duì)南部新城的的形象，我們們需要明確向誰(shuí)說(shuō)、說(shuō)什什么兩大問(wèn)題！通過(guò)對(duì)揚(yáng)州的的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行行研究：2、向誰(shuí)說(shuō)？新區(qū)土地開(kāi)發(fā)發(fā)背景：1、區(qū)域價(jià)值得得到認(rèn)可，且且土地出讓價(jià)價(jià)值充分體現(xiàn)現(xiàn)2、區(qū)域價(jià)值得得到認(rèn)可，但但土地價(jià)值尚尚未達(dá)到最大大化3、區(qū)域價(jià)值未未被認(rèn)可，土土地價(jià)值尚未未挖掘土地開(kāi)發(fā)客戶戶選擇模式：：開(kāi)發(fā)企業(yè)自主主選擇增值資源型開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)+實(shí)力型開(kāi)發(fā)企企業(yè)引領(lǐng)實(shí)力型開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)+實(shí)力型開(kāi)發(fā)企企業(yè)我們的客戶是是：引領(lǐng)實(shí)力力型開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)+實(shí)力型開(kāi)發(fā)企企業(yè)重點(diǎn)客戶Customer■外資或合資發(fā)發(fā)商與外地實(shí)實(shí)力開(kāi)發(fā)商擅擅長(zhǎng)接納價(jià)值值低估的土地地項(xiàng)目，通過(guò)過(guò)企業(yè)強(qiáng)大的的行業(yè)經(jīng)營(yíng)能能力引領(lǐng)區(qū)域域開(kāi)發(fā)。它們們是我們目前前階段重點(diǎn)訴訴說(shuō)的客戶。?！瞿壳氨镜貙?shí)實(shí)力開(kāi)發(fā)商商對(duì)本區(qū)開(kāi)開(kāi)發(fā)積極性性低，尚未未認(rèn)識(shí)到區(qū)區(qū)域開(kāi)發(fā)的的價(jià)值潛力力，目前不不是我們的的重點(diǎn)訴求求對(duì)象。揚(yáng)州以外的的開(kāi)發(fā)商是是我們?cè)V求求的重點(diǎn)客客戶其中重點(diǎn)訴訴求的對(duì)象象：3、說(shuō)什么？？對(duì)于揚(yáng)州以以外的開(kāi)發(fā)發(fā)商，它們們關(guān)注的必必然是揚(yáng)州州是否值得得投資，然然后才會(huì)考考慮南部新新城是否值值得進(jìn)入。。而揚(yáng)州最最大的優(yōu)勢(shì)勢(shì)在于它是是一個(gè)被人人忽視的價(jià)價(jià)值洼地，，而隨著長(zhǎng)長(zhǎng)三角一體體化的進(jìn)行行，沿江開(kāi)開(kāi)發(fā)必然沿沿著長(zhǎng)江向向西進(jìn)發(fā)，，揚(yáng)州的洼洼地價(jià)值將將更明顯；；而在長(zhǎng)三三角城市群群及寧鎮(zhèn)揚(yáng)揚(yáng)城市群中中，揚(yáng)州又又因?yàn)楣胚\(yùn)運(yùn)河沉積的的歷史文化化而更有價(jià)價(jià)值。因此此揚(yáng)州走向向長(zhǎng)江的城城市發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略及古運(yùn)運(yùn)河的資源源是我們形形象品牌。。形象訴求點(diǎn)長(zhǎng)江+古運(yùn)河是項(xiàng)項(xiàng)目形象定定位的靈魂魂4、項(xiàng)目形象象定位根據(jù)項(xiàng)目形形象定位思思考，我們們認(rèn)為項(xiàng)目目的案名及及定位語(yǔ)如如下：揚(yáng)州南岸——古運(yùn)河上的的總部之都都案名解釋：：揚(yáng)州南岸——揚(yáng)州之南長(zhǎng)長(zhǎng)江江北岸■揚(yáng)州:揚(yáng)州在長(zhǎng)三三角中目前前是價(jià)值洼洼地，外地地開(kāi)發(fā)商及及外來(lái)投資資企業(yè)首先先需要知道道項(xiàng)目地域域?qū)傩浴瞿习叮毫私饨忭?xiàng)目位置置是揚(yáng)州南南部，長(zhǎng)江江之岸的項(xiàng)項(xiàng)目，融合合了長(zhǎng)江大大開(kāi)發(fā)的城城市發(fā)展策策略，為項(xiàng)項(xiàng)目以后推推廣作好鋪鋪墊■古運(yùn)河上的的總部之都都：說(shuō)明整整個(gè)區(qū)域是是一個(gè)城市市開(kāi)發(fā)的性性質(zhì)，而且且這是古運(yùn)運(yùn)河上的企企業(yè)總部基基地，增加加了項(xiàng)目的的想象空間間5、形象推廣廣語(yǔ)■形象主推廣廣語(yǔ)：企業(yè)總部運(yùn)運(yùn)籌籌古運(yùn)河之之上新?lián)P州新新南岸新新都市市■輔助推廣語(yǔ)語(yǔ)：經(jīng)過(guò)思考，，揚(yáng)州南岸岸的推廣語(yǔ)語(yǔ)如下：6、針對(duì)土地地營(yíng)運(yùn)的形形象推廣語(yǔ)語(yǔ)■形象主推廣廣語(yǔ)：發(fā)現(xiàn)長(zhǎng)三角角的價(jià)值洼洼地新?lián)P州新新南岸新新都市市■輔助推廣語(yǔ)語(yǔ)：由于土地營(yíng)營(yíng)運(yùn)時(shí)針對(duì)對(duì)的是開(kāi)發(fā)發(fā)商，因?yàn)闉殚_(kāi)發(fā)商對(duì)對(duì)土地的價(jià)價(jià)值更感興興趣，建議議用價(jià)值洼洼地的概念念推廣更佳佳：目標(biāo)客戶策策略推廣區(qū)域策策略12項(xiàng)目土地運(yùn)運(yùn)營(yíng)推廣三三大策略推廣渠道策策略3項(xiàng)目推廣策策略外資或合資資發(fā)商與外外地實(shí)力開(kāi)開(kāi)發(fā)商是我我們的核心心客戶，進(jìn)進(jìn)行規(guī)劃化化開(kāi)發(fā)引領(lǐng)領(lǐng)區(qū)域開(kāi)發(fā)發(fā)。它們主主要來(lái)自香香港、新加加坡、臺(tái)灣灣三大區(qū)域域或國(guó)家及及國(guó)內(nèi)的長(zhǎng)長(zhǎng)三角與珠珠三角區(qū)域域，如駿和和置業(yè)、中中信、天津津泰達(dá)等。。重要客戶是是揚(yáng)州本地地實(shí)力開(kāi)發(fā)發(fā)商。參與與揚(yáng)州房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)多多年，積累累了豐富的的房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，，資金相對(duì)對(duì)充足。目目前本地實(shí)實(shí)力開(kāi)發(fā)商商對(duì)本區(qū)開(kāi)開(kāi)發(fā)積極性性低，尚未未認(rèn)識(shí)到區(qū)區(qū)域開(kāi)發(fā)的的價(jià)值潛力力，需要引引導(dǎo)進(jìn)入本本區(qū)開(kāi)發(fā)。。重要目標(biāo)客客戶：外資資合資、長(zhǎng)長(zhǎng)三角、珠珠三角公司司發(fā)展商目標(biāo)客戶TargetCustomer我們的目標(biāo)標(biāo)客戶策略略：1、政府定向向招商策略略：針對(duì)揚(yáng)子津津公園的開(kāi)開(kāi)發(fā)應(yīng)結(jié)合合古運(yùn)河資資源打造集集旅游、休休閑、運(yùn)動(dòng)、、商業(yè)于一一體的綜合合體性項(xiàng)目目，政府應(yīng)應(yīng)鼓勵(lì)有實(shí)實(shí)力及行業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的開(kāi)發(fā)商商進(jìn)行定向向招商，如如華僑城集集團(tuán)。項(xiàng)目招商策策略：2、土地營(yíng)運(yùn)運(yùn)一線品牌牌發(fā)展商帶帶動(dòng)策略：：針對(duì)南部新新城的土地地營(yíng)運(yùn)，建建議以優(yōu)惠惠條件引入入一線品牌牌發(fā)展商，，以其進(jìn)入為題題材，配合合項(xiàng)目的價(jià)價(jià)值、項(xiàng)目目的定位、、區(qū)域良好好的發(fā)展前前景廣泛宣傳，，增強(qiáng)市場(chǎng)場(chǎng)信心，起起到一種托托市的作用用。根據(jù)我們的的目標(biāo)客戶戶來(lái)源，我我們的主要要推廣區(qū)域域在于長(zhǎng)三三角為主的的沿海城市市，首選城城市上海、、南京。作為全國(guó)推推廣的補(bǔ)充充，必要時(shí)時(shí)選擇中國(guó)國(guó)一些重點(diǎn)點(diǎn)城市進(jìn)行行輔助推廣廣，如北京京、深圳、、廣州三大大城市。全國(guó)推廣，，重點(diǎn)突破破推廣區(qū)域核心城市我們的推廣廣區(qū)域策略略：全國(guó)推廣總總策略廣州北京、深圳圳上海、南京京集中優(yōu)勢(shì)兵兵力重點(diǎn)展展開(kāi)推廣集中部分兵兵力展開(kāi)推推廣為項(xiàng)目的推推廣造勢(shì)必要時(shí)集中中少量兵力力展開(kāi)推廣廣招商推廣以開(kāi)發(fā)區(qū)政政府牽頭，，參加國(guó)內(nèi)內(nèi)知名的土土地展覽、、住交會(huì)平平臺(tái)等對(duì)土土地進(jìn)行招招商推廣，，以高端的的營(yíng)銷活動(dòng)動(dòng)促進(jìn)土地地營(yíng)運(yùn)！有效的推廣廣渠道——政府出面的的土地招商商推介會(huì)立足于中國(guó)國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)，APIC亞洲不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)投資論壇壇暨展示為為行業(yè)決策策者提供獨(dú)獨(dú)特的會(huì)晤晤、建立商商務(wù)關(guān)系、、展示地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目并促促成交易的的商務(wù)平臺(tái)臺(tái)。1、第三屆亞亞洲不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)論壇暨展展示會(huì)高端營(yíng)銷活活動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)的的持續(xù)穩(wěn)定定健康發(fā)展展，吸引了了全球資本本的密切關(guān)關(guān)注。APIC旨在：為全中國(guó)全全地產(chǎn)打通通與全球資資本的信息息交流渠道道；為中國(guó)地產(chǎn)產(chǎn)決策者和和全球地產(chǎn)產(chǎn)投資人打打造結(jié)識(shí)和和了解的平平臺(tái)；為中國(guó)地產(chǎn)產(chǎn)交易營(yíng)造造務(wù)實(shí)高效效的商務(wù)平平臺(tái)APIC2008地產(chǎn)項(xiàng)目展展示，是在在APIC論壇現(xiàn)場(chǎng)通通過(guò)設(shè)置獨(dú)獨(dú)立的宣傳傳展位，形形象直觀地地展示項(xiàng)目目及公司形形象，從而而迅速有效效地吸引論論壇現(xiàn)場(chǎng)有有合作意向向的投資機(jī)機(jī)構(gòu)主動(dòng)與與你會(huì)晤交交流。