房地產企業(yè)營銷階段法律風險防范

房地產企業(yè)營銷階段

法律風險防范

背景

2007底以來，隨著房地產市場的不斷調整，廣大房地產企業(yè)特別中小房地產開發(fā)企業(yè)的生存和發(fā)展面臨著日益增多的法律風險，特別是今年以來，由于商品房價格急速下滑，發(fā)展商資金鏈空前緊張，導致了大量退房索賠、斷供風潮、集團維權訴訟、承包商工程款訴訟等現象的接連發(fā)生，發(fā)展商面臨的法律風險急速增加。

加強企業(yè)法律風險管理，完善企業(yè)內控制度，健全法律風險識別、監(jiān)控和防范機制，進一步提高企業(yè)決策層、法律顧問及業(yè)務人員正確認識、判斷和化解經營管理中法律風險及應對法律糾紛的能力，是擺在企業(yè)面前的一個現實而又緊迫的課題。營銷階段的法律風險

主要體現在以下兩個方面一、客戶方面二、銀行方面客戶方面

售樓廣告定金簽約交房退房售樓廣告1要約風險要約：是指訂立合同的一方當事人向他方提出的，以訂立合同為目的的確定的意思表示，具有合同效力。要約邀請：又稱詢價，要約引誘，是指一方當事人邀請對方當事人向自己發(fā)出要約。不具有合同效力。一般來說，售樓廣告和宣傳資料為要約邀請，一般不具備合同效力。售樓廣告2廣告有可能認定為要約最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任?！笔蹣菑V告3法律提示：注明：售樓廣告和售樓部的沙盤，模型僅供參考，不得作為交房標準。一切資料均以政府最后批準之圖紙及法律文件為準。廣告內容避免過于具體細致，以免構成要約。在小區(qū)規(guī)劃設計尚未通過政府批準之前，不應在廣告中將設想中的小區(qū)狀況作詳細描述，以免誤導廣告受眾；

二是廣告宣傳的內容應真實，特別是對那些內容確定且可能影響到定價或購房人決策的部分，應實事求是、切合實際；

對委托銷售代理機構對外發(fā)布的廣告，開發(fā)商應從前述幾點對廣告內容和宣傳行為加以嚴格審查。案例分析

XX精裝修公寓樓逾期交房案

2004年12月16日，xx地產在《武漢晨報》上刊登廣告稱：“12月18日，XXSOHO開盤，精裝修開盤驚爆價：2988元/㎡起。全框架自由空間（任意區(qū)隔），進口原裝Otis電梯（共六部），美國SIMPLEX消防報警系統，TOTO潔具，進口竹木地板，24小時保安巡邏門禁系統?！笔蹣菑V告3知識產權風險

多家房地產廣告濫用網絡圖片被美公司索賠50萬2008-12-18《武漢晚報》本報訊網上下載圖片用進廣告，被索賠50萬元！從今年3月到11月，武漢市多家房地產公司先后收到一家美國公司寄出的律師函，要求支付圖片使用費以及罰款。從今年年初開始，這家名叫“華蓋創(chuàng)意”（簡稱華蓋）的美國公司開始發(fā)出律師函，要求這些公司停止用侵權圖片做宣傳，按每張圖片2000元的價格支付費用，并進行索賠，最高金額50萬元。幾家房地產公司紛紛喊冤，稱該負責的應該是相應的廣告設計公司。而廣告公司則稱，合同中已經約定對廣告是否侵權等不承擔任何責任。售樓廣告4法律提示1、選擇信譽良好、實力雄厚的品牌廣告公司。2、如是廣告公司包圖片創(chuàng)意，合同約定由廣告公司承擔侵權責任。3、盡量使用實景照片，少用網絡圖片。定金金1定金金罰罰則則《合同同法法》第115條：：當當事事人人可可以以依依照照《中華華人人民民共共和和國國擔擔保保法法》約定定一一方方向向對對方方給給付付定定金金作作為為債債權權的的擔擔保保。。債債務務人人履履行行債債務務后后，，定定金金應應當當抵抵作作價價款款或或者者收收回回。。給給付付定定金金的的一一方方不不履履行行約約定定的的債債務務的的，，無無權權要要求求返返還還定定金金；；收收受受定定金金的的一一方方不不履履行行約約定定的的債債務務的的，，應應當當雙雙倍倍返返還還定定金金。。定金2最高人民法法院《解釋》第4條：“出出賣人通過過認購、訂訂購、預訂訂等方式向向買受人收收受定金作作為訂立商商品房買賣賣合同擔保保的，如果果因當事人人一方原因因未能訂立立商品房買買賣合同，，應當按照照法律關于于定金的規(guī)規(guī)定處理；；因不可歸歸責于當事事人雙方的的事由，導導致商品房房買賣合同同未能訂立立的，出賣賣人應當將將定金返還還買受人。?！倍ń?法律風險：：客戶利利用該條規(guī)規(guī)定，進行行虛假磋商商合同達到到退還定金金的目的。。應對策略：：1、認購書明明確條款或或者直接簽簽訂正式合合同2、確定協商商方式3、要求客戶戶提出書面面退房申請請4、在售樓部部公示合同同范本，定定金合同中中注明對范范本合同無無異議。簽約約一、交房房條款二、辦證證條款三、通知知方式條條款四、權利利約定條條款交房條款款（合同第第9、10條）1、時間盡盡量晚，，應當考考慮到諸諸多不利利因素。。2、盡量不不另行增增加交付付標準條條款。3、違約金金盡量約約定較低低。（日日萬分之之1－5）4、逾期解解約時間間約定較較長。60－90日辦證條款款（第15條）鑒于格式式合同的的缺陷，，盡量選選擇2不退房條條款。違約金盡盡量低。。直接選擇擇第3條處理：：自出賣人人交付商商品房之之日滿年后，如因出出賣人的原因因導致買受人人仍無法取得得商品房權屬屬證書的，買買受人有權解解除合同，要要求出賣人退退還已付房款款，并按照同同期銀行活期期存款利率支支付利息。通知方式條款款（第11條）建議在補充協協議中增加如如下條款：合同項下相關關事宜的通知知送達方式為為掛號信、特特快專遞、報報紙公告，通通知的送達時時間為掛號信信、特快專遞遞發(fā)出三日后后或公告見報報三日后。雙雙方的聯絡方方式以合同所所記載的通信信地址為準。。雙方保證對對所提供資料料的真實性負負責。一方聯聯絡方式如有有變更，應在在變更后五天天內以書面形形式通知對方方。如因聯系系方式錯誤引引致的后果，，由責任人自自行承擔。權利約定條款款（第18條）1、買受人享有有該商品房所所在樓宇的：：樓梯間電梯大堂公共共走道2、買受人享有有該商品房所所在項目的：：公共道道路公共綠綠地3、出賣賣人享享有該該商品品房所所在項項目的的：地下車車庫、、地上上車位位會所物權法法73條建筑區(qū)區(qū)劃內內的道道路，，屬于于業(yè)主主共有有，但但屬于于城鎮(zhèn)鎮(zhèn)公共共道路路的除除外。。建筑筑區(qū)劃劃內的的綠地地，屬屬于業(yè)業(yè)主共共有，，但屬屬于城城鎮(zhèn)公公共綠綠地或或者明明示屬屬于個個人的的除外外。建建筑區(qū)區(qū)劃內內的其其他公公共場場所、、公用用設施施和物物業(yè)服服務用用房，，屬于于業(yè)主主共有有。會所問問題會所究究竟屬屬不屬屬于業(yè)業(yè)主所所有？？能不不能對對外經經營？？經營營收益益又歸歸誰？？《物權法法(草案)》曾規(guī)定定：““會所所、車車庫的的歸屬屬，有有約定定的，，按照照約定定；沒沒有約約定或或者約約定不不明確確的，，除建建設單單位等等能夠夠證明明其享享有所所有權權外，，屬于于業(yè)主主共有有?！薄钡谠谙蛏缟鐣髡髑笠庖庖娭?，，全國國人大大法律律委員員會再再次研研究認認為：：從實實際情情況看看，提提供健健身、、娛樂樂等服服務的的會所所，絕絕大多多數是是作為為獨立立的房房屋由由開發(fā)發(fā)商出出售或或者出出租經經營的的，一一般不不作為為建筑筑物的的附屬屬設施施歸業(yè)業(yè)主共共有，，草案案關于于“會會所””的規(guī)規(guī)定可可以刪刪去。。因此，，“會會所””二字字沒有有在正正式頒頒布實實施的的《物權法法》中出現現.車位問問題《物權法法》第74條建筑區(qū)區(qū)劃內內，規(guī)規(guī)劃用用于停停放汽汽車的的車位位、車車庫應應當首首先滿滿足業(yè)業(yè)主的的需要要。建筑區(qū)區(qū)劃內內，規(guī)規(guī)劃用用于停停放汽汽車的的車位位、車車庫的的歸屬屬，由由當事事人通通過出出售、、附贈贈或者者出租租等方方式約約定。。占用用業(yè)業(yè)主主共共有有的的道道路路或或者者其其他他場場地地用用于于停停放放汽汽車車的的車車位位，，屬屬于于業(yè)業(yè)主主共共有有。。物業(yè)業(yè)管管理理用用房房問問題題《物權權法法》第73條《物業(yè)業(yè)管管理理條條例例》第30條建設單位位應當按照規(guī)規(guī)定在物業(yè)管管理區(qū)域內配配置必要的物物業(yè)管理用房房?！段錆h市住宅區(qū)區(qū)物業(yè)管理條條例》第37條開發(fā)建設設單位在移交交住宅區(qū)時，，分別按照住住宅區(qū)總建筑筑面積千分之二、千千分之三的比例向業(yè)主主委員會無償提供物業(yè)業(yè)管理辦公用用房和按綜合成本價價提供物業(yè)管管理經營用房房。物業(yè)管理辦辦公用房和經經營用房的產產權屬住宅區(qū)區(qū)全體業(yè)主共共同所有，由由業(yè)主委員會會提供給物業(yè)業(yè)管理企業(yè)有有償使用，住住宅區(qū)物業(yè)管管理辦公用房房、經營用房房的租金和利利用物業(yè)設置置廣告等所得得收益的使用用由業(yè)主大會會決定。交房房一、交房時間間二、哪些構成成拒收理由1、不具備合同同約定的交付付條件的2、主體質量問問題3、附帶增加繳繳納物業(yè)費或或辦證費的三、微小瑕疵疵質量問題非主體質量問問題屬保修條條款解決解除合同：法律概念，一一種單方撕毀毀合同的權利利。注銷合同備案案：非法律概念，，是從行政管管理角度，非非平等民事主主體，不涉及及能否單方解解除合同退房房，只是涉及及能否辦理注注銷合同備案案。解除合同和注注銷備案之區(qū)區(qū)別退房的要件1一、法定退房房1、合同訂立后后，出賣人未未告知買受人人又將該房屋屋抵押給第三三人；2、合同訂立后后，出賣人又又將該房屋出出賣給第三人人；3、因房屋主體體結構質量不不合格4、因房屋質量量問題嚴重影影響正常居住住使用，5、因開發(fā)商延延遲交付房產產，（一般為為延期交付60日）6、遲延辦證（（超過一年未未辦初始登記記）7、未能歸責雙雙方的貸款不不能。9、解除定金合合同，條款未未能達成一致致退房的要件2約定退房如果在買賣合合同中約定了了業(yè)主可解除除合同的相關關情形，當出出現合同約定定解除合同的的情形時，業(yè)業(yè)主可以行使使解除權解除除合同，否則則業(yè)主須承擔擔違約責任。。非因法定和合合同約定的情情形業(yè)主不可可單方面解除除合同，否則則業(yè)主應當承承擔違約責任任，合同應繼繼續(xù)履行并承承擔由此給開開發(fā)商帶來的的損失。房產局備案注注銷的9種情況《關于商品房合合同備案注銷銷、更名審核核工作的操作作細則》1.購房者所購房房屋因質量存存在問題；2.開發(fā)商與購房房者之間因其其中一方違約約而發(fā)生糾紛紛，經法院、、仲裁機構判判決或裁定后后允許退房的的；3.紀檢、公安、、檢查部門要要求協助辦理理相關案件，，需注銷合同同備案的；4.房屋交付公告告或公布之日日起90日內，購房者者在所購項目目中另換購商商品房，需注注銷原所購房房屋合同備案案的；5.購房者在商品品房買賣合同同簽定之日起起30日內，因貸款款購房手續(xù)未未獲相關金融融機構批準，，需注銷合同同備案的；6.房屋交付公告告或公布之日日起90日內，因出國國留學或定居居原因導致退退房需注銷合合同備案的；；7.房屋交付公告告或公布之日日起90日內，購房者者因工作調出出本地原因導導致退房需注注銷合同的；；8.購房者在簽定定商品房買賣賣合同后，發(fā)發(fā)現自身或其其直系親屬患患重大疾病急急需醫(yī)療資金金導致退房需需注銷合同備備案的；9.因申請人特殊殊情況和項目目建設原因，，經濟適用房房的合同備案案注銷、更名名。退房或差價補補償的法律分分析針對業(yè)主要求求補差價的要要求，如果合合同有補差價價的相關約定定，開發(fā)商須須按合同約定定向業(yè)主履行行補差價義務務。除合同約定外外，業(yè)主有證證據證明下列列情形之一者者，也可要求求開發(fā)商補償償差價。否則則，開發(fā)商就就沒有為業(yè)主主補差價的義義務。具體情情形如下：1、開發(fā)商在售售樓廣告中做做了樓盤保值值承諾；開發(fā)商的售樓樓廣告中承諾諾涉案樓盤具具有保值或升升值空間，并并因此誘使業(yè)業(yè)主購買，若若日后開發(fā)商商主動降價，，則負有賠償償義務。2、簽約時開發(fā)發(fā)商承諾開發(fā)發(fā)商不會降價價；如業(yè)主有足夠夠的證據證明明是在聽信開開發(fā)商不降價價承諾的前提提下購房，可可要求退房或或補償差價。。3、開發(fā)商與業(yè)業(yè)主有書面的的保值及不降降價的約定。。業(yè)主要求退房房及補差價的的解決方法業(yè)主購買房子子以后房屋價價格的漲跌屬屬于商業(yè)風險險，而這種風風險是隨著購購房合同的生生效時從開發(fā)發(fā)商轉移至業(yè)業(yè)主承擔。而而且，合同一一經簽訂便具具有法律效力力，雙方均應應全面履行合合同。否則，，須承擔違約約責任及賠償償由于違約給給對方造成的的損失。從合同的性質質和效力看，，房屋買賣屬屬于民事合同同，引發(fā)的糾糾紛也屬于民民事糾紛，只只能通過合法法地民事糾紛紛途徑來解決決，即可通過過和解、仲裁裁、訴訟的方方式解決爭議議。銀行方方面逾期放放款風風險階段性性連帶帶擔保保風險險：客戶逾逾期還還款客戶斷斷供拖延辦辦理兩兩證逾期放放款風風險銀行逾逾期放放款或或未按按購房房人要要求放放款。。銀行在在放貸貸之前前，應應由購購房人人與開開發(fā)商商簽訂訂《商品房房買賣賣合同同》并繳納納首付付款。。而銀銀行能能否如如期并并按購購房人人要求求的金金額及及年限限提供供按揭揭貸款款，則則需要要經過過銀行行的資資料審審查及及內部部的審審批程程序。。這一一過程程主動動權完完全掌掌握在在銀行行手中中，致致使購購房人人按要要求提提供貸貸款所所需文文件資資料的的前提提下，，也可可能因因銀行行的原原因導導致放放款時時間延延長，，如果果銀行行逾期期放款款后果果嚴重重，則則有可可能影影響整整個項項目建建設進進度。。階段性性擔保保風險險1客戶逾逾期還還款在開發(fā)發(fā)商提提供連連帶保保證責責任期期間，，讓開開發(fā)商商承擔擔保證證責任任的多多數是是由于于購房房人的的逾期期還款款行為為。一一旦購購房人人逾期期還款款，銀銀行或或者從從開發(fā)發(fā)商的的賬戶戶中扣扣劃保保證金金，或或者提提前收收回貸貸款并并要求求開發(fā)發(fā)商承承擔代代償義義務。階段性性擔保保風險險2客戶斷斷供在客戶購購買的房房屋成為為“負資資產”的的時候，，客戶有有可能采采取斷供供的方式式減少損損失。一一旦購房房人斷供供，銀行行或者從從開發(fā)商商的賬戶戶中扣劃劃保證金金，或者者提前收收回貸款款并要求求開發(fā)商商承擔代代償義務務。階段性擔擔保風險險3客戶拖延延辦證大多數購購房人都都希望所所購房屋屋的產權權證能在在最短時時間辦理理，也有有部分購購房人卻卻相反。。這部分分購房人人對于產產權證的的辦理表表現得異異常冷淡淡，在開開發(fā)商具具備辦證證條件后后拒不配配合，不不按要求求提供文文件資料料和繳納納相關稅稅費，使使房產證證遲遲不不能辦理理，抵押押登記自自然無法法進行，，開發(fā)商商的保證證責任也也解除不不了。解決方式式1增加約定定辦理抵抵押登記記的條款款開發(fā)商在在與銀行行的合作作協議中中很少涉涉及銀行行辦理抵抵押登記記的約定定，容易易造成銀銀行拖延延辦理抵抵押登記記的問題題。因此此，開發(fā)發(fā)商有必必要在與與銀行的的按揭合合作協議議中增加加約定，，如開發(fā)發(fā)商在辦辦理完畢畢購房人人所購房房屋產權權證并向向銀行提提供后多多少個工工作日內內，銀行行應辦理理完畢抵抵押登記記手續(xù)，，逾期辦辦理銀行行應對由由此造成成開發(fā)商商增加的的或然保保證風險險進行