房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目技術(shù)管理實(shí)操講解

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的技術(shù)管理第一部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目技術(shù)管理工作要點(diǎn)第二部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工組織設(shè)計(jì)（專項(xiàng)方案）的審查第三部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的圖紙會審第四部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工過程中主要技術(shù)控制點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的技術(shù)管理工作是房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中的一個必不可少的組成部分，它始終貫穿于項(xiàng)目開發(fā)的全過程。隨著房地產(chǎn)行業(yè)競爭的日趨激烈，房地產(chǎn)銷售由賣方市場向買方市場的轉(zhuǎn)變，對房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量投訴日趨增多，業(yè)主對房地產(chǎn)的品牌、質(zhì)量、技術(shù)含量的要求達(dá)到了一個新的高度，而工程技術(shù)則是保證品牌、質(zhì)量、技術(shù)含量的重要基礎(chǔ)。根據(jù)2002年建設(shè)部發(fā)文實(shí)行《新建住宅保證書》，《新建住宅使用說明書》制度，這更從法律角度上對項(xiàng)目技術(shù)管理工作提出更高的要求。大量實(shí)踐證明，一個房地產(chǎn)項(xiàng)目的技術(shù)含量比較高，所生產(chǎn)的“產(chǎn)品”就越好，市場效果也就越好。

因而所帶來的社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益就會有很大提高。否則將造成“產(chǎn)品”低下、積壓、生產(chǎn)周期長、投資費(fèi)用增加等致開發(fā)商無法收回的投資。可見技術(shù)管理工作在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的重要性。

所以今天我將根據(jù)公司作為國有大企業(yè)中的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體情況，結(jié)合我們公司在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目技術(shù)管理工作的特點(diǎn)，我們?nèi)w技術(shù)管理人員在我們的項(xiàng)目技術(shù)管理中應(yīng)做什么？能做什么？控制什么？來和各位領(lǐng)導(dǎo)及各位同仁進(jìn)行探討。第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)的技術(shù)管理工作要點(diǎn)一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的技術(shù)管理工作的特點(diǎn)：（三性）二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目技術(shù)管理的主要工作三、做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目技術(shù)工作的前提條件一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的技術(shù)管理工作的特點(diǎn)（三性）（一）綜合性（二）復(fù)雜性（三）超前性二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目技術(shù)管理的主要工作

（一）參與編制開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究。針對所有開發(fā)項(xiàng)目，結(jié)合現(xiàn)行規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)要求，從技術(shù)應(yīng)用角度分析其可行性，為開發(fā)決策提供技術(shù)依據(jù)。（二）根據(jù)公司的總體開發(fā)要求，參與開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書的編制工作，特別是設(shè)計(jì)任務(wù)書中的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求，必須提細(xì)、提準(zhǔn)，具有科學(xué)性和可操作性，包括開發(fā)項(xiàng)目的功能要求、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、面積標(biāo)準(zhǔn)、裝飾標(biāo)準(zhǔn)、主要新材料、新設(shè)備、新技術(shù)的應(yīng)用等。同時還要參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、詳細(xì)規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)等的審查工作。使得設(shè)計(jì)文件在符合國家政策、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范要求的同時，充分體現(xiàn)公司的總體設(shè)計(jì)意圖和理念。（三）參與編制公司開發(fā)項(xiàng)目總體開發(fā)建設(shè)組織方案。從技術(shù)層面提出具體要求，不論是進(jìn)度計(jì)劃、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等要在滿足技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的前提下進(jìn)行。

（四）組織施工單位、監(jiān)理單位做好設(shè)計(jì)交底、圖紙會審、技術(shù)交底等工作，并與設(shè)計(jì)、監(jiān)理、主要材料供應(yīng)商等單位溝通、協(xié)調(diào)，隨時解決現(xiàn)場出現(xiàn)的一切技術(shù)問題。（五）組織審查施工單位編制的施工組織設(shè)計(jì)和專項(xiàng)方案。施工組織設(shè)計(jì)是指導(dǎo)工程從開工一直到竣工投產(chǎn)及保修的作業(yè)指導(dǎo)性文件，它涉及到進(jìn)度、安全、主要施工方法、各類資源配備等一系列問題，同時涉及由于施工方法等原因造成的經(jīng)濟(jì)是否合理等因素。所以各級技術(shù)人員必須對施工組織設(shè)計(jì)和專項(xiàng)方案進(jìn)行嚴(yán)格審理（后面還要講施工組織設(shè)計(jì)和專項(xiàng)方案的審查方法等內(nèi)容）。（六）各級技術(shù)人員要組織編制各種材料、設(shè)備的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，主要編制材料、設(shè)備應(yīng)執(zhí)行的國家、省、市標(biāo)準(zhǔn)、材料設(shè)備的性能型號等，同時要重點(diǎn)考慮公司對一些影響質(zhì)量和造價的材料、設(shè)備有無特殊要求等。（七）各級技術(shù)人員要負(fù)責(zé)收集、整理、識別工程所需的國家、省、市的方針、政策、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)等技術(shù)文件，保證工程所使用的各種標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范都具有效性避免標(biāo)準(zhǔn)使用上的錯誤。（八）各級技術(shù)人員要保證監(jiān)視測量設(shè)備的完好性，保證每臺設(shè)備都在檢定周期內(nèi)，確保各種數(shù)據(jù)的科學(xué)、有效。（九）各級技術(shù)人員要完成好施工過程中各種技術(shù)問題的發(fā)現(xiàn)、處理工作。這項(xiàng)工作貫穿著工程施工的全過程。由于工程在現(xiàn)場的復(fù)雜程度，施工隊(duì)伍素質(zhì)的參差不齊，材料設(shè)備供應(yīng)的種種客觀因素，設(shè)計(jì)單位施工圖紙深度滿足不了工程所需等等原因都會造成現(xiàn)場技術(shù)問題，這是我們技術(shù)工作者的日常工作，必須做到位、及時，否則影響工程的總體安排。（十）組織織各相關(guān)單單位（施工工單位、監(jiān)監(jiān)理單位））完成竣工工資料的收收集、整理理、存檔等等工作。（十一）各各級技術(shù)管管理人員要要制定企業(yè)業(yè)內(nèi)部的技技術(shù)措施，，編制和實(shí)實(shí)施企業(yè)內(nèi)內(nèi)部發(fā)展規(guī)規(guī)劃。收集集科技情況況，及時了了解國內(nèi)外外房地產(chǎn)科科技發(fā)展信信息，適時時推廣新材材料、新技技術(shù)，提高高開發(fā)產(chǎn)品品的科技含含量。三、做好房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目技術(shù)術(shù)工作的前前提條件（一）公司司技術(shù)管理理人員要具具備較強(qiáng)的的事業(yè)心和和責(zé)任心。。（二）具有有較強(qiáng)的全全面技術(shù)管管理能力（（三）具具備較強(qiáng)的的專業(yè)技術(shù)術(shù)知識第二部分：：

如何何做好房地地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目施工組組織設(shè)計(jì)（（專項(xiàng)方案案）的審查查工作一、審查人人員應(yīng)具備備的能力（一）較強(qiáng)強(qiáng)的事業(yè)心心和責(zé)任心心（二）熟練練掌握國家家、省、市市（油田公公司）的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范范及相關(guān)規(guī)規(guī)定要求。。（三）能夠夠充分閱讀讀設(shè)計(jì)圖紙紙要求的各各項(xiàng)內(nèi)容（四）熟練練掌握專業(yè)業(yè)技術(shù)知識識（五）熟練練掌握施工工組織設(shè)計(jì)計(jì)（專項(xiàng)方方案）應(yīng)重重點(diǎn)審核的的內(nèi)容。二、施工組組織設(shè)計(jì)的的基本情況況（一）什么么是施工組組織設(shè)計(jì)（（專項(xiàng)方案案）施工組織設(shè)設(shè)計(jì)：是以以施工項(xiàng)目目為對象進(jìn)進(jìn)行編制，，用以指導(dǎo)導(dǎo)其建設(shè)全全過程各項(xiàng)項(xiàng)施工活動動的技術(shù)、、經(jīng)濟(jì)、組組織、協(xié)調(diào)調(diào)和控制的的綜合性文文件。施工工組織設(shè)計(jì)計(jì)根據(jù)不同同編制階段段可分為投投標(biāo)施工組組織設(shè)計(jì)和和實(shí)施施工工組織設(shè)計(jì)計(jì)；對于大大型建筑項(xiàng)項(xiàng)目或建筑筑群，分為為施工組織織總體設(shè)計(jì)計(jì)和單位工工程施工組組織設(shè)計(jì)。。施工方案：：是以單向向施工項(xiàng)目目或其中的的某一部分分項(xiàng)工程為為編制對象象進(jìn)行編制制，用以指指導(dǎo)其施工工過程并重重點(diǎn)考慮施施工方法、、機(jī)械設(shè)備備利用、勞勞動力和材材料組織安安排的具體體文件。（二）施工工組織設(shè)計(jì)計(jì)的基本規(guī)規(guī)定1、施工組織織設(shè)計(jì)必須須在工程開開工前由施施工單位編編制完畢，，并交監(jiān)理理、建設(shè)單單位審核，，嚴(yán)禁邊施施工邊編制制審核，更更不允許施施工完畢后后補(bǔ)施工組組織設(shè)計(jì)或或?qū)ｍ?xiàng)方案案。2、施工組組織設(shè)計(jì)計(jì)編制前前，應(yīng)熟熟悉、掌掌握招標(biāo)標(biāo)文件和和施工圖圖紙、并并到施工工現(xiàn)場進(jìn)進(jìn)行實(shí)地地調(diào)研。。3、編制分分部分項(xiàng)項(xiàng)工程施施工方法法時應(yīng)有有所側(cè)重重，對于于工藝復(fù)復(fù)雜的部部分應(yīng)重重點(diǎn)編制制。4、施工組組織設(shè)計(jì)計(jì)的編制制依據(jù)和和借用的的素材應(yīng)應(yīng)現(xiàn)行有有效，不不得引用用國家廢廢止的文文件和標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。嚴(yán)嚴(yán)禁在施施工組織織設(shè)計(jì)使使用國家家、省、、市、明明令淘汰汰和禁止止使用的的建筑材材料和施施工工藝藝。（三）施施工組織織設(shè)計(jì)的的編制依依據(jù)1、項(xiàng)目招招標(biāo)文件件和工程程承包合合同2、工程全全部施工工圖紙及及標(biāo)準(zhǔn)圖圖集3、工程地地質(zhì)勘查查報告、、地形圖圖及工程程測量控控制網(wǎng)4、氣象、、水文資資料5、工程建建設(shè)法律律、法規(guī)規(guī)和有關(guān)關(guān)規(guī)定6、企業(yè)類類似施工工項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)驗(yàn)資料料7、現(xiàn)行的的國家標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、地方方標(biāo)準(zhǔn)及及企業(yè)施施工工藝藝標(biāo)準(zhǔn)三、施工工組織設(shè)設(shè)計(jì)的主主要內(nèi)內(nèi)容施工組織織設(shè)計(jì)主主要包括括以下三三部分分內(nèi)容：：（一）常常規(guī)內(nèi)容容（二）分分專業(yè)內(nèi)內(nèi)容（三）附附加內(nèi)內(nèi)容（一）常常規(guī)內(nèi)容容1、編制依依據(jù)及說說明2、工程概概況3、施工準(zhǔn)準(zhǔn)備工作作4、施工管管理組織織機(jī)構(gòu)5、施工部部署6、施工現(xiàn)現(xiàn)場平面面布置及及管理7、施工進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃劃8、資源需需求計(jì)劃劃9、工程質(zhì)質(zhì)量、安安全、文文明施工工、環(huán)境境保護(hù)措措施10、特殊季季節(jié)施工工措施（二）分分專業(yè)內(nèi)內(nèi)容1、分部分項(xiàng)工工程的施工方方法2、工程重點(diǎn)、、難點(diǎn)的施工工方法及措施施（三）附加加內(nèi)容1、四新的應(yīng)用用2、成本控制措措施3、施工風(fēng)險防防范4、工程創(chuàng)優(yōu)計(jì)計(jì)劃和保證措措施（四）專項(xiàng)施施工方案內(nèi)容容1、樁基礎(chǔ)工程程2、有防水要求求的樓地面工工程3、屋面防水工工程4、地下防水工工程5、現(xiàn)場預(yù)應(yīng)力力砼工程6、鋼筋工程7、鋼結(jié)構(gòu)工程程8、配筋砌體工工程9、電梯工程10、基坑支護(hù)與與降水及土方方開挖工程11、模板工程12、起重吊裝工工程13、腳手架工程程14、拆除、爆破破工程15、其他結(jié)構(gòu)復(fù)復(fù)雜、技術(shù)含含量高、施工工難度大及易易出現(xiàn)質(zhì)量、、安全問題的的工程16、上級主管部部門規(guī)定的其其他危險性較較大的工程（五）建設(shè)單單位審查施工工組織設(shè)計(jì)<專項(xiàng)方案>的重點(diǎn)審查內(nèi)內(nèi)容1、編制依據(jù)2、施工組織管管理架構(gòu)和職職責(zé)分工3、施工布置4、施工進(jìn)度計(jì)計(jì)劃5、施工準(zhǔn)備6、施工方案7、質(zhì)量保證措措施8、安全文明施施工保證措施施9、施工進(jìn)度保保證措施10、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指指標(biāo)分析第三部分：房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的圖圖紙會審一、圖紙會審審的基本內(nèi)容容（一）圖紙會會審的定義（二）圖紙會會審的目的（三）圖紙會會審的主要內(nèi)內(nèi)容二、建設(shè)單位位圖紙會審應(yīng)應(yīng)解決的重重點(diǎn)內(nèi)內(nèi)容（一））審審查查施施工工圖圖紙紙是是否否達(dá)達(dá)到到國國家家標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)規(guī)規(guī)范范要要求求應(yīng)應(yīng)達(dá)達(dá)到到的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)深深度度。。（二二））審審查查施施工工圖圖紙紙是是否否嚴(yán)嚴(yán)格格按按照照設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)任任務(wù)務(wù)書書和和建建設(shè)設(shè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)進(jìn)進(jìn)行行設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)圖圖紙紙能能否否完完全全表表達(dá)達(dá)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)意意圖圖。。（三三））審審查查施施工工圖圖紙紙是是否否有有違違背背國國家家、、省省市市強(qiáng)強(qiáng)制制不不允允許許應(yīng)應(yīng)用用的的項(xiàng)項(xiàng)目目和和材材料料。。（四四））審審查查施施工工圖圖紙紙是是否否影影響響工工程程質(zhì)質(zhì)量量、、安安全全的的內(nèi)內(nèi)容容。。（五五））結(jié)結(jié)合合施施工工隊(duì)隊(duì)伍伍素素質(zhì)質(zhì)、、施施工工工工藝藝是是否否能能夠夠完完全全達(dá)達(dá)到到設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)圖圖紙紙要要求求。。三、、圖圖紙紙會會審審的的技技巧巧（一一））從從遵遵守守規(guī)規(guī)范范的的角角度度進(jìn)進(jìn)行行圖圖紙紙會會審審（二二））從從保保證證質(zhì)質(zhì)量量的的角角度度進(jìn)進(jìn)行行圖圖紙紙會會審審（三三））從從便便于于組組織織施施工工的的角角度度進(jìn)進(jìn)行行圖圖紙紙會會審審（四四））從從節(jié)節(jié)約約成成本本的的角角度度進(jìn)進(jìn)行行圖圖紙紙會會審審（五五））從從加加快快施施工工進(jìn)進(jìn)度度的的角角度度進(jìn)進(jìn)行行圖圖紙紙會會審審（六六））從從利利于于竣竣工工驗(yàn)驗(yàn)收收的的角角度度進(jìn)進(jìn)行行圖圖紙紙會會審審（七七））從從銷銷售售角角度度進(jìn)進(jìn)行行圖圖紙紙會會審審（八八））從從滿滿足足交交房房的的角角度度進(jìn)進(jìn)行行圖圖紙紙會會審審（九九））從從物物業(yè)業(yè)管管理理的的角角度度進(jìn)進(jìn)行行施施工工圖圖紙紙會會審審（十十））從從