房地產(chǎn)項目合同管理制度與招標管理培訓講義

2012年01月xx合約管理制度解讀xx發(fā)展管理部xx合約管理制度共分5個部分一、成本管理制度二、招標管理制度

三、合約管理制度

四、物資采購管理制度

五、承建商/供應(yīng)商管理制度六、統(tǒng)一合約模式七、工程合同議標、定標規(guī)則第2頁編制依據(jù)1、《合約成本管理執(zhí)行法則十四條》2、《地區(qū)公司工程合約管理制度》（2008年5月）3、《中海地產(chǎn)物資采購管理制度》（第二版，2009年4月）4、《中海地產(chǎn)集團有限公司招標管理辦法（試行）》5、中海地產(chǎn)集團后續(xù)頒發(fā)的管理細則、通知、規(guī)定等第3頁成本管理的思路：全過程管理688：三級管控，集團管“一頭一尾”，區(qū)域管“一頭一尾＋中間”81：兩級管控，強調(diào)“主動控制、過程控制”第4頁一、成本管理制度1、管理職責：在總部成立全過程成本管理小組，負責統(tǒng)領(lǐng)xx各項目的成本管理工作。財務(wù)資金部是全過程成本管理小組的日常辦事機構(gòu)?？偛堪l(fā)展管理部負責建安成本（含保障房）、土地合同中未含的大配套成本、勘探測繪費、環(huán)境評估費、報建費用、工程管理費以及經(jīng)濟技術(shù)指標的管理，進行目標控制值的審核和過程監(jiān)控。地區(qū)公司財務(wù)資金部負責牽頭本公司的成本管理工作。第5頁一、成本管理制度2、成本科目：在建安費用中增加二級成本科目“賣場”，售樓處/樣板房的實體建設(shè)費和裝修費不再列在營銷費中，改由合約部監(jiān)控。保障房和市政大配套成本列在建安費中進行測算，但科目歸口為地價中的基礎(chǔ)設(shè)施配套費。說明：“戶內(nèi)裝飾”的內(nèi)容為批量戶內(nèi)精裝修，不同物業(yè)類型再從科目下進行劃分，不得將戶內(nèi)裝飾拆分到各物業(yè)類型中。物業(yè)管理用房的裝修列入其所在的物業(yè)類型中。第6頁一、成本管理制度3、目標成本：三個階段定位階段（V2.1版）：與《項目發(fā)展綱要》同時上報；方案階段（V3.1版）：方案定稿后15個工作日內(nèi)上報；施工階段（V4.1版）：第一個總包定標后15個工作日內(nèi)上報；說明：a.每個階段都需要上報建安成本預測明細表及盈利預測表；b.原則上，下一版的成本目標應(yīng)低于上一版的；c.如增加批量精裝修等原因需要追加目標成本，需重新進行項目盈利預測。第7頁一、成本管理制度4、過程監(jiān)控和預警：每月編制合約成本月報，對項目成本進行動態(tài)監(jiān)控；三級預警：橙色、紅色、黑色。第8頁二、招標管理制度1、招標文件評審：分判合同金額預計超過100萬元的，必須評審。2、投標單位：第9頁招標金額投標單位數(shù)量預計≥100萬≥4家總包工程建筑面積≥5萬m2或招標金額預計≥1,000萬≥6家總包工程建筑面積≥10萬m2，或招標金額預計≥3,000萬≥8家二、招標管理制度3、開標：開標人員：合約主管領(lǐng)導、合約部經(jīng)理和經(jīng)辦人、財務(wù)部負責人。帶樣板投標：先確定樣板，直至所有投標樣板均滿足要求后，再開經(jīng)濟標。帶設(shè)計方案投標：先確定設(shè)計方案，直至所有設(shè)計方案均滿足要求后，再開經(jīng)濟標。4、議標：大額分判工程的議標，建議合約主管領(lǐng)導應(yīng)參加。第10頁二、招標管理理制度5、定標：定標記錄應(yīng)在在定標會上當當場手工填制制并簽字。合同金額≥100萬元的暫定總總價合同，定定標后應(yīng)上報報總部發(fā)展管管理部核定暫暫定總價后，，才能簽發(fā)中中標通知書。。中標通知書由由總經(jīng)理簽發(fā)發(fā)。6、擴標：擴標金金額原則上不不得超過原合合同金額，且且累計不得超超過100萬元。第11頁二、招標管理理制度7、小額工程及物物資采購招標標合同金額預計計＜20萬元的工程及及物資采購招招標，無須上上定標會，由由合約主管領(lǐng)領(lǐng)導確定中標標單位并簽發(fā)發(fā)中標通知書書。8、零星采購招標標工程急需使用用，且金額預預計＜5萬元物資采購購，可直接議議標；金額≥1萬元的，應(yīng)簽簽訂書面合同同。第12頁二、招標管理理制度9、需總部參與審審批的事項：：1）大額合同招標標采購包括：：總包工程招招標、預計合合同金額≥500萬的工程招標標、預計合同同金額≥200萬元的物資采采購。投標單位審批批；每一輪回標后后，將《開標標書》、相應(yīng)應(yīng)的評標分析析以及擬定的的議標單位名名單報總部發(fā)發(fā)展管理部備備案；最終的評標報報告經(jīng)總部發(fā)發(fā)展管理部審審核后，由集集團總裁召集集定標會議；《大額合同中中標單位審批批表》應(yīng)不遲遲于定標會后后第二天交總總部發(fā)展管理理部、副總裁裁、總裁審批批。第13頁二、招標管理理制度2）招標金額預計計≥100萬元時，新引引進的投標單單位在第一次次參加投標時時，應(yīng)報總部部發(fā)展管理部部審批。3）金額≥200萬的合同，總總部參與合同同評審。4）任何招標采購購的中標價超超過所對應(yīng)的的成本控制限限額的，地區(qū)區(qū)公司應(yīng)將定定標結(jié)果報總部發(fā)展管理理部備案，并并附原因說明明及后續(xù)應(yīng)對對措施。第14頁三、合約管理理制度1、工程款支付：：根據(jù)工程形象象進度計算當當月累計進度度款，當月工工程款＝當月月累計工程款款－上月累計計工程款單筆金金額≥≥100萬元的的工程程或物物資款款支付付，報報總部部發(fā)展展部審審批。。第15頁三、合合約管管理制制度2、工程變變更管管理1）工程管管理指指令：：設(shè)計變變更指指令發(fā)發(fā)給項項目部部，以以工程程管理理指令令的形形式發(fā)發(fā)給承承建商商；不要一一份工工程管管理指指令同同時致致多家家承建建商；；項目部部簽發(fā)發(fā)的工工程管管理指指令或或其它它正式式函件件的內(nèi)內(nèi)容不不應(yīng)涉涉及：：價款款確認認、合合同解解釋、、承建建商違違約行行為判判定等等越權(quán)權(quán)內(nèi)容容。對對于涉涉及雙雙方合合同責責任界界定、、索賠賠與反反索賠賠、承承建商商之間間相互互索賠賠的正正式函函件，，可能能引起起加重重或減減輕承承建商商責任任等事事項的的，應(yīng)應(yīng)事先先征詢詢合約約部意意見；工程管管理指指令應(yīng)應(yīng)按月月統(tǒng)計計，按按合同同分類類。第16頁三、合合約管管理制制度2）工程管管理指指令的的評審審設(shè)計變變更評評審：：詳見見規(guī)劃劃設(shè)計計部的的相關(guān)關(guān)制度度文件件項目部部發(fā)出出的工工程管管理指指令評評審新增項項目價價款預預計超超過20萬元、、且與與原分分判工工程無無必然然聯(lián)系系、在在施工工工序序上無無依附附關(guān)系系的，，應(yīng)優(yōu)優(yōu)先考考慮通通過招招標程程序來來決定定價格格和承承建商商。第17頁單一指令審批權(quán)限預估金額＜2萬元項目經(jīng)理簽發(fā)2萬元≤預估金額＜5萬元合約主管領(lǐng)導審批5萬元≤預估金額＜20萬元總經(jīng)理審批20萬元≤預估金額＜50萬元合約分判評審小組審批預估金額≥50萬元報總部發(fā)展管理部審批三、合合約管管理制制度3）指令完完成確確認一份工工程管管理指指令對對應(yīng)一一份指指令完完成確確認單單；如果根根據(jù)指指令及及所附附圖紙紙可以以計算算出變變更的的工程程量及及變更更費用用的，，則《《指令令完成成確認認單》》可無無需注注明工工程量量；如果根根據(jù)工工程變變更指指令不不能計計算出出變更更的工工程量量和變變更費費用，，則應(yīng)應(yīng)及時時到現(xiàn)現(xiàn)場核核實工工程量量，承承建商商應(yīng)將將核實實的工工程量量填寫寫在《《指令令完成成確認認單》》中，必要要時用用圖示示、照照片的的形式式加以以說明明。任何變變更確確認均均應(yīng)避避免以以點工工或臺臺班計計算。。第18頁三、合合約管管理制制度對于因因任何何原因因而返返工的的項目目，必必須詳詳細說說明返返工程程度及及材料料損耗耗數(shù)量量，注注明返返工原原因，，對于于承建建商提提出的的材料料“全全部損損耗””必須須特殊殊說明明(如損耗耗的材材料是是否可可以在在今后后重復復使用用等)。對于于可繼繼續(xù)利利用或或可變變賣的的材料料，簽簽證意意見需需要說說明具具體的的處理理方式式?！吨噶盍钔瓿沙纱_認認單》》的簽簽署僅僅代表表對指指令完完成情情況的的事實實確認認，并并不表表明由由該指指令造造成的的費用用增加加全部部屬于于業(yè)主主的責責任。。如果果根據(jù)據(jù)合同同或現(xiàn)現(xiàn)場有有證據(jù)據(jù)表明明，承承建商商對該該指令令造成成的費費用增增加負負有全全部或或部分分責任任，則則業(yè)主主有權(quán)權(quán)不支支付或或部分分支付付該費費用。?！吨噶盍钔瓿沙纱_認認單》》中的的數(shù)量量均不不代表表是業(yè)業(yè)主確確認的的最終終數(shù)量量。在在工程程變更更價款款審批批時，，只要要有真真實可可靠的的證據(jù)據(jù)、或或經(jīng)計計算可可以得得出新新的數(shù)數(shù)量，，則承承建商商須無無條件件地承承認新新的數(shù)數(shù)量。。第19頁三、合合約管管理制制度4）工程變變更價價款的的審核核審批權(quán)權(quán)限每一份份《工工程變變更價價款審審批表表》對對應(yīng)一一份工工程變變更指指令和和變更更指令令完成成確認認單。。合約部部在進進行工工程變變更價價款審審核時時，應(yīng)應(yīng)先根根據(jù)合合同判判斷是是否屬屬于承承建商商的責責任，，并對對工程程量及及單價價的合合理性性做出出審核核。涉及及減減少少合合同同工工作作和和合合同同責責任任的的工工程程管管理理指指令令，，合合約約部部應(yīng)應(yīng)及及時時完完成成變變更更價價款款審審核核，，并并在在當當期期工工程程進進度度款款中中扣扣除除。。第20頁單一指令審批權(quán)限變更價款＜2萬元合約部經(jīng)理審批2萬元≤變更價款＜5萬元合約主管領(lǐng)導審批5萬元≤變更價款＜20萬元總經(jīng)理審批變更價款≥20萬元合約分判評審小組審批三、、合合約約管管理理制制度度5）大額額增增補補：：固定定總總價價的的工工程程合合同同，，其其增增補補的的變變更更價價款款累累計計超超過過100萬元元，，如如果果需需要要中中期期付付款款，，應(yīng)應(yīng)報報總總部部發(fā)發(fā)展展管管理理部部審審批批，，經(jīng)經(jīng)審審批批后后的的變變更更價價款款才才能能辦辦理理款款項項支支付付。。就就單單個個合合同同而而言言，，每每個個合合同同的的大大額額增增補補原原則則上上只只能能審審批批一一次次。。暫定定總總價價的的工工程程合合同同，，在在轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為為固固定定總總價價合合同同之之前前，，不不得得確確認認增增補補變變更更價價款款。。第21頁三、、合合約約管管理理制制度度3、結(jié)算算在結(jié)結(jié)算算審審核核之之前前，，合合約約部部應(yīng)應(yīng)首首先先要要求求項項目目部部對對合合約約內(nèi)內(nèi)工工作作完完成成情情況況進進行行核核實實并并予予以以說說明明。。承建建商商使使用用的的甲甲供供物物資資數(shù)數(shù)量量需需要要由由合合約約部部、、承承建建商商、、供供應(yīng)應(yīng)商商三三方方簽簽字字確確認認。。任何何合合同同結(jié)結(jié)算算超超出出合合同同額額≥≥200萬元元、、或或大大額額合合同同結(jié)結(jié)算算超超出出合合同同額額≥≥10％的的，，地地區(qū)區(qū)公公司司合合約約部部先先與與承承建建商商達達成成共共識識，，但但應(yīng)應(yīng)聲聲明明并并非非最最終終結(jié)結(jié)算算金金額額，，報報總總部部發(fā)發(fā)展展管管理理部部進進行行專專業(yè)業(yè)層層面面審審核核后后，，再再由由地地區(qū)區(qū)公公司司根根據(jù)據(jù)審審核核意意見見與與承承建建商商作作最最終終確確認認。。第22頁四、、物資資采采購購管管理理制制度度1、地區(qū)區(qū)公公司司自自行行采采購購的的物物資資1）甲供供：：由由地地區(qū)區(qū)公公司司經(jīng)經(jīng)過過招招標標確確定定物物資資的的品品牌牌和和價價格格，，并并直直接接與與供供應(yīng)應(yīng)商商簽簽訂訂采采購購合合同同。。該該方方式式適適用用于于設(shè)設(shè)備備類類采采購購合合同同。。2）甲指指乙乙供供：：由由地地區(qū)區(qū)公公司司經(jīng)經(jīng)過過招招標標確確定定物物資資的的品品牌牌和和價價格格，，但但由由接接收收物物資資的的承承建建商商與與供供應(yīng)應(yīng)商商簽簽訂訂采采購購合合同同，，或或者者由由地地區(qū)區(qū)公公司司、、接接收收物物資資的的承承建建商商與與供供應(yīng)應(yīng)商商簽簽訂訂三三方方采采購購合合同同。。該該方方式式適適用用于于材材料料類類采采購購合合同同。。第23頁四、、物資資采采購購管管理理制制度度2、集中中采采購購的的物物資資1）集采采物物資資的的采采購購合合同同價價格格由由總總部部確確認認后后，，地地區(qū)區(qū)公公司司簽簽訂訂采采購購合合同同；；2）集采采物物資資自自行行采采購購如果果地地區(qū)區(qū)公公司司經(jīng)經(jīng)過過調(diào)調(diào)研研評評估估后后，，確確定定自自行行采采購購可可以以有有效效降降低低成成本本，，則則可可向向總總部部發(fā)發(fā)展展管管理理部部提提出出申申請請，，經(jīng)經(jīng)批批準準后后進進行行招招標標采采購購。。在在定定標標前前，，地地區(qū)區(qū)公公司司須須向向總總部部發(fā)發(fā)展展管管理理部部上上報報招招標標結(jié)結(jié)果果，，由由總總部部發(fā)發(fā)展展管管理理部部對對比比集集采采物物資資價價格格后后，，再再通通知知地地區(qū)區(qū)公公司司定定標標意意見見。。不不論論合合同同金金額額大大小小，，地地區(qū)區(qū)公公司司不不得得擅擅自自定定標標。。定標標后后，，地地區(qū)區(qū)公公司司應(yīng)應(yīng)將將定定標標資資料料報報總總部部發(fā)發(fā)展展管管理理部部備備案案。。第24頁四、、物資資采采購購管管理理制制度度3、甲供供物物資資的的合合同同管管理理1）物資資卸卸貨貨：：除除供供應(yīng)應(yīng)商商負負責責安安裝裝的的物物資資以以外外，，如如工工程程合合同同和和采采購購合合同同未未作作規(guī)規(guī)定定，，則則卸卸貨貨責責任任方方規(guī)規(guī)定定如如下下：：建筑筑材材料料、、裝裝飾飾性性材材料料及及設(shè)設(shè)備備，，除除潔潔具具外外，，由由承承建建商商卸卸貨貨；；潔潔具具由由供供應(yīng)應(yīng)商商卸卸貨貨。。機電電設(shè)設(shè)備備由由供供應(yīng)應(yīng)商商卸卸貨貨。。以上上卸卸貨貨責責任任如如相相應(yīng)應(yīng)合合同同中中有有明明確確約約定定，，則則按按合合同同約約定定執(zhí)執(zhí)行行。。第25頁四、、物資資采采購購管管理理制制度度2）接收收：：承承建建商商應(yīng)應(yīng)提提供供甲甲供供物物資資接接收收人人員員姓姓名名、、職職務(wù)務(wù)、、聯(lián)聯(lián)系系方方式式、、簽簽名名式式樣樣及及承承建建商商項項目目部部印印章章式式樣樣。。3）合同同結(jié)結(jié)算算采購購合合同同在在供供貨貨完完成成后后兩兩個個月月內(nèi)內(nèi)辦辦理理結(jié)結(jié)算算手手續(xù)續(xù)，，合合約約部部計計算算出出供供貨貨數(shù)數(shù)量量、、合合同同金金額額、、承承建建商商領(lǐng)領(lǐng)用用數(shù)數(shù)量量，，并并與與供供應(yīng)應(yīng)商商、、承承建建商商共共同同簽簽署署《《物物資資合合同同結(jié)結(jié)算算確確認認表表》》。。根據(jù)據(jù)簽簽署署的的《《物物資資合合同同結(jié)結(jié)算算確確認認表表》》，，合合約約部部和和供供應(yīng)應(yīng)商商辦辦理理結(jié)結(jié)算算手手續(xù)續(xù)，，雙雙方方簽簽訂訂《《結(jié)結(jié)算算協(xié)協(xié)議議書書》》。。第26頁四、、物資資采采購購管管理理制制度度4、甲指指乙乙供供品品牌牌1）對于于價價值值大大的的、、或或者者對對工工程程本本身身質(zhì)質(zhì)量量、、或或者者對對完完成成效效果果有有較較大大影影響響的的乙乙供供物物資資，，地地區(qū)區(qū)公公司司應(yīng)應(yīng)限限定定3個及及以以上上的的品品牌牌范范圍圍，，由由投投標標單單位位自自行行選選擇擇。。對于鋼筋、水水泥、砼、砌砌體，無需提提供樣板；對于防水材料料、保溫材料料、屋面瓦、、門窗五金配配件、開關(guān)插插座面板、涂涂料等，應(yīng)要要求投標時報報送樣板。如如果同一品牌牌內(nèi)包含多種種檔次或規(guī)格格的系列產(chǎn)品品，須予以明明確。2）禁止指定唯一一品牌的甲指指乙供形式。。第27頁五、成績商/供應(yīng)商管理制制度1、QDSS名冊分為四類類：新引進（N）、合格（Q）、壟斷（A）、不合格2、各地區(qū)公司QDSS名冊建立時，，已與公司建建立合作關(guān)系系的在建工程程合作單位、、自動獲得QDSS資格；曾經(jīng)合合作但無在建建工程的合作作單位、則應(yīng)應(yīng)針對其已完完成的合同進進行《承建商商/供應(yīng)商履約情情況評價》、、視評價結(jié)果果列為合格或或不合格之列列。第28頁五、成績商/供應(yīng)商管理制制度3、考察：1）資料預審，重重點包括：公公司概況、營營業(yè)執(zhí)照（經(jīng)經(jīng)營范圍、注注冊資本）、、資質(zhì)證書（（資質(zhì)等級、、年檢情況））、公司組織織架構(gòu)、近三三年的業(yè)績、、當前業(yè)務(wù)狀狀況等。2）對承建商的考考察重點：公公司辦公場所所、材料設(shè)備備基地（如有有）、在建工工程（優(yōu)先選選擇與擬建工工程類似的））、近期已完完工的類似工工程。對于需需要在工廠制制作半成品的的專業(yè)工程（（如木門、鋁鋁門窗、欄桿桿、櫥柜等）），還應(yīng)該考考察其工廠，，以了解生產(chǎn)產(chǎn)技術(shù)裝備、、生產(chǎn)工藝、、材料品質(zhì)、、生產(chǎn)能力、、生產(chǎn)管理水水平、成品包包裝和運輸?shù)鹊惹闆r。3）對供貨商的考考察重點：公公司辦公場所所、工廠、產(chǎn)產(chǎn)品所應(yīng)用的的項目。如果果產(chǎn)品是當?shù)氐刂放魄仪覐S址在外地地不便考察，，則重點考察察產(chǎn)品在項目目中的應(yīng)用情情況及客戶反反饋。第29頁五、成績商/供應(yīng)商管理制制度4）對于大型承建建商集團公司司，其下屬往往往多家管理理相對獨立的的分公司，因因此，考察應(yīng)應(yīng)主要針對擬擬與我司合作作的下屬分公公司進行，進進入QDSS名冊的也僅限限于該分公司司。5）對于掛靠的情情形，不僅應(yīng)應(yīng)考察掛靠人人的資金實力力、工程管理理能力、誠信信記錄、工程程業(yè)績等，還還應(yīng)考察被掛掛靠公司的資資質(zhì)、資金實實力、企業(yè)信信用情況以及及與掛靠人的的合作情況、、合作模式、、支持力度等等。6）新引進承建商商/供應(yīng)商在2年內(nèi)未參加公公司任何投標標的，需重新新安排考察。。第30頁五、成績商/供應(yīng)商管理制制度4、履約：有下列行為的的，須評定為為不合格承建建商/供應(yīng)商：1）在投標過程中中被發(fā)現(xiàn)有違違規(guī)行為；2）在中標后棄標標的；3）已進場施工卻卻中途退場或或已沒有意向向合作的；4）在合作過程中中發(fā)生惡意討討薪或發(fā)生任任何法律訴訟訟的。第31頁五、成績商/供應(yīng)商管理制制度5、未考察先行投投標1）對于合同金額額預計＜100萬元的招標，，未能及時安安排考察的單單位，可以先先行領(lǐng)取招標標文件并做好好投標準備工工作。但在回回標之前，合合約管理部必必須組織完成成考察工作。。對于考察不不合格的單位位，即時通知知對方中止