旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃及地塊研究

項(xiàng)目策劃必須始于地塊研究第一篇一、地塊研究的意義以立體化眼光從宏觀上審視項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)地塊與城市的關(guān)系發(fā)現(xiàn)地塊與區(qū)域的關(guān)系發(fā)現(xiàn)地塊與市場(chǎng)的關(guān)系發(fā)現(xiàn)地塊與環(huán)境的關(guān)系發(fā)現(xiàn)價(jià)值預(yù)估風(fēng)險(xiǎn)二、地塊的三維屬性地域面地塊技術(shù)參數(shù)面市場(chǎng)面市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀供應(yīng)特征需求特征競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)發(fā)展趨勢(shì)所在地區(qū)的區(qū)位特征所在城市的區(qū)位特征所在區(qū)域的區(qū)位特征所在地段的區(qū)位特征地塊規(guī)模地塊地形地塊地勢(shì)地塊地質(zhì)XZY三、地塊研究的內(nèi)容地塊與城市的關(guān)系地塊與區(qū)域的關(guān)系地塊與市場(chǎng)的關(guān)系地塊與周邊環(huán)境的關(guān)系地塊地形與技術(shù)指標(biāo)地塊與城市的關(guān)系城市的戰(zhàn)略定位城市的總體規(guī)劃城市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)城市的歷史文化地塊與城市戰(zhàn)略定位的關(guān)系研究城市定位客群范圍需求特征地塊價(jià)值屬性分析三亞旅游城市

全國(guó)

常住

渡假

投資

所處地段是否具有代表性

地塊周邊自然環(huán)境是否優(yōu)美

地塊是否毗鄰旅游景點(diǎn)東莞工業(yè)城市原著居民外來工作人員

常住臨時(shí)居住

投資

客戶需求分類明顯

地塊是否毗鄰工業(yè)區(qū)

地塊所處地段交通是否便利城市定位使不同特征的地塊蘊(yùn)含的價(jià)值千差萬別地塊與城市規(guī)劃的關(guān)系分析1、成熟區(qū)域的城市規(guī)劃通過區(qū)域的功能、人口結(jié)構(gòu)等因素來影響地塊的價(jià)值！2、新的、科學(xué)的規(guī)劃對(duì)地塊價(jià)值具有指導(dǎo)性甚至決定性的影響！3、不科學(xué)的規(guī)劃對(duì)地塊價(jià)值具有誤導(dǎo)作用！地塊與城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的關(guān)系研究1城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)人口結(jié)構(gòu)社會(huì)特征深圳外貿(mào)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)紡錘型：中層白領(lǐng)人士占主要比重學(xué)歷、文化素養(yǎng)、收入水平都相對(duì)高，消費(fèi)觀念相對(duì)開放東莞工業(yè)占主導(dǎo)地位啞鈴型：老板和打工者占主要比重老板：最明顯的特征是經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚打工者：中層管理人員有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但學(xué)歷、文化素養(yǎng)普遍相對(duì)低。基層打工者則基本沒有有效購(gòu)房需求。城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)決定人口結(jié)構(gòu)的走向，人口結(jié)構(gòu)的需求特征是判斷地塊價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)參數(shù)之一地塊與城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的關(guān)系研究2城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)受當(dāng)下金融危機(jī)影響程度深圳外貿(mào)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)外向型城市：對(duì)國(guó)內(nèi)、國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)敏感是全國(guó)樓市受到影響最明顯的城市西安科研教育、國(guó)防科技工業(yè)、旅游為主內(nèi)向型城市：相對(duì)穩(wěn)定、對(duì)國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)相對(duì)麻木受到的影響小，房?jī)r(jià)仍然呈現(xiàn)緩慢上升的特點(diǎn)國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)通過經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)來影響房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，從而影響地塊開發(fā)

不動(dòng)產(chǎn)具有地域性，所處地域的文化特性便是體現(xiàn)一：

城市文化影響當(dāng)?shù)鼐用竦乃枷胄愿?，使其興趣愛好具有一定的文化烙印，從而對(duì)地塊開發(fā)產(chǎn)生相應(yīng)的影響！因此，不同文化區(qū)域的地產(chǎn)開發(fā)理念自然也有所不同！地塊與城市文化的關(guān)系1——文化影響需求特征房地產(chǎn)==鋼筋+水泥，品品牌后面面是文化化，地產(chǎn)產(chǎn)要用文文化的方方式運(yùn)作作。在中中國(guó)，主主要分為為三大文文化板塊塊：黃河文化化板塊、、珠三角角文化板板塊、長(zhǎng)長(zhǎng)三角文文化板塊塊。典型型城市代代表分別別為：北京、廣廣州、上上海。黃河文化化“文勝質(zhì)””——愛談?wù)沃?、忽悠悠、注重重形式，，?duì)樓盤的的概念、、身份象象征意義義比較敏敏感。珠江文化化“質(zhì)勝文”——?jiǎng)?wù)實(shí)、以以做生意意的眼光光來觀察察世相，更更注重地地段、戶戶型、配配套等具具體特征征。長(zhǎng)江文化化“文質(zhì)兼?zhèn)鋫洹薄戎v政治治又講市市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)，比黃河文文化重實(shí)實(shí)質(zhì)，比比珠江文文化重概概念。中國(guó)三大大主要文文化板塊塊地塊與區(qū)域的關(guān)系區(qū)域在城市中的地位區(qū)域的總體規(guī)劃區(qū)域的市政配套區(qū)域的交通網(wǎng)絡(luò)區(qū)域的人口特征區(qū)域?qū)傩?對(duì)地塊的作用分析在城市中地位

區(qū)域在城市中所承擔(dān)的實(shí)質(zhì)功能對(duì)地塊價(jià)值具有直接影響；

居民對(duì)區(qū)域的心理認(rèn)知程度對(duì)地塊的價(jià)值同樣具有明顯影響！區(qū)域?qū)傩?對(duì)地塊的作用分析總體規(guī)劃

區(qū)域規(guī)劃的重心對(duì)地塊價(jià)值具有直接影響；

區(qū)域格局現(xiàn)狀要求對(duì)地塊價(jià)值的估量要從現(xiàn)實(shí)出發(fā)；

區(qū)域格局轉(zhuǎn)變趨勢(shì)要求對(duì)地塊價(jià)值的估量要具有前瞻性；區(qū)域?qū)傩?對(duì)地塊的作用分析市政配套

配套現(xiàn)狀直接決定了對(duì)區(qū)域的功能和規(guī)劃的支撐力

市政配套哦啊影響項(xiàng)目配套的規(guī)劃、從而影響成本的投入?yún)^(qū)域?qū)傩?對(duì)地塊的作用分析交通網(wǎng)絡(luò)

不同類型的項(xiàng)目對(duì)交通網(wǎng)絡(luò)的依賴程度不同

交通網(wǎng)絡(luò)的通達(dá)性極大的影響著地塊可以支撐的定位區(qū)域?qū)傩?對(duì)地塊的作用分析人口特征

地塊的地域性本質(zhì)上體現(xiàn)于不同地域人口特征的不同

大多數(shù)項(xiàng)目都根植于區(qū)域市場(chǎng)，因此區(qū)域的人口結(jié)構(gòu)直接決定了區(qū)域可以支撐的項(xiàng)目定位定性明顯顯且成熟熟的區(qū)域域往往直直接決定定地塊的的產(chǎn)品定定位案例——廣州天河河區(qū)的中中旅商務(wù)務(wù)大廈定定位的失失誤地塊研究究不足導(dǎo)導(dǎo)致對(duì)地地塊價(jià)值值把握不不準(zhǔn)、從從而影響響定位的的精準(zhǔn)地塊與市場(chǎng)的關(guān)系房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)市場(chǎng)屬性1對(duì)地塊的作用分析現(xiàn)狀

供求現(xiàn)狀、價(jià)格水平分析

產(chǎn)品形態(tài)、風(fēng)格特征分析

需求習(xí)慣分析市場(chǎng)屬性2對(duì)地塊的作用分析發(fā)展趨勢(shì)

價(jià)格的變化趨勢(shì)

產(chǎn)品形態(tài)、風(fēng)格的變化趨勢(shì)

需求特征的變化趨勢(shì)市場(chǎng)屬性3對(duì)地塊的作用分析競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)

不同區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)不同

不同地段的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)不同

不同檔次、風(fēng)格、形態(tài)的產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)不同地塊與周周邊環(huán)境境的關(guān)系系地塊周邊邊的自然然環(huán)境地塊周邊邊的市政政配套地塊周邊邊的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手地塊周邊邊的交通通網(wǎng)絡(luò)地塊周邊環(huán)境屬性1與地塊的關(guān)系分析自然環(huán)境

項(xiàng)目必須與地塊周邊的自然環(huán)境相融合或者相補(bǔ)充：周邊自然環(huán)境優(yōu)美且稀缺：則為地塊一大價(jià)值周邊自然環(huán)境差：則需要在項(xiàng)目?jī)?nèi)部進(jìn)行補(bǔ)充地塊周邊環(huán)境屬性2與地塊的關(guān)系分析競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)

競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)

競(jìng)爭(zhēng)激烈程度以及趨勢(shì)地塊周邊環(huán)境屬性3與地塊的關(guān)系分析社會(huì)環(huán)境

社會(huì)治安、人文、風(fēng)俗等都有可能隱含著地塊的價(jià)值點(diǎn)！地塊周邊環(huán)境屬性4與地塊的關(guān)系分析

配套

完善的配套，則是地塊的價(jià)值屬性之一

周邊配套不完善，則需要項(xiàng)目本身來補(bǔ)充

市政配套與項(xiàng)目的投入有直接的關(guān)系地塊周邊環(huán)境屬性5與地塊的關(guān)系分析交通網(wǎng)絡(luò)

交通發(fā)達(dá)是價(jià)值屬性之一

毗鄰交通干道可能是優(yōu)勢(shì)也可能是劣勢(shì)案例——石家莊龍龍泉花園園概況：占地200畝、容積積率1.8離市區(qū)25分鐘車程程無任何配配套。價(jià)格：多層480元/平方米小高層1300元/平方米25分鐘車程程不算遠(yuǎn)遠(yuǎn)、價(jià)格格也不算算高為什么賣賣不動(dòng)？？地塊地形與技術(shù)指標(biāo)用地性質(zhì)地塊四至規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)案例：肇肇慶四會(huì)會(huì)市商貿(mào)貿(mào)城項(xiàng)目目本項(xiàng)目占占地面積積約500畝，位于于肇慶地地區(qū)四會(huì)會(huì)市的大大沙鎮(zhèn)，，同時(shí)又又是321國(guó)道與四四會(huì)大道道的交匯匯處。從從地理位位置上看看，該鎮(zhèn)鎮(zhèn)是廣東東省的中中心鎮(zhèn)。。但是該該鎮(zhèn)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展水平仍仍然比較較落后，，2007年GDP約25億，人口口約8.6萬。產(chǎn)業(yè)業(yè)處于從從農(nóng)業(yè)向向工業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移的階階段，基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)的的落后、、大量荒荒廢的魚魚塘和農(nóng)農(nóng)田加上上工業(yè)發(fā)發(fā)展帶來來的環(huán)境境污染，，導(dǎo)致該該鎮(zhèn)的宜宜居性非非常低。。項(xiàng)目概況況在實(shí)地考考察完項(xiàng)項(xiàng)目之后后，最直直接的問問題就是是：第一：地地塊周邊邊環(huán)境幾幾近荒涼涼！遠(yuǎn)離居民民區(qū)、人人流稀少少自然環(huán)境境可以說說是”綠綠色沙漠漠“極度缺乏乏市政配配套、商商業(yè)配套套、生活活配套等等工業(yè)污染染開始蔓蔓延第二：在在這樣的的地段，，項(xiàng)目500畝規(guī)模盡盡顯尷尬尬！500畝規(guī)模進(jìn)進(jìn)不足以以造城，，退守大大沙又難難以尋求求支撐！！第三：作作為大沙沙的第一一個(gè)房地地產(chǎn)項(xiàng)目目，孤軍軍作戰(zhàn)，板塊塊效應(yīng)無無從談起起！很多房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)區(qū)域都都是在政政府規(guī)劃劃的前提提下進(jìn)行行，或者者商貿(mào)區(qū)區(qū)、或者者未來城城中心、、或者行行政中心心、或者者物流中中心、或或者休閑閑中心等等，都可可謂師出出有名，，容易得得到市場(chǎng)場(chǎng)的認(rèn)可可。而本項(xiàng)目目所處區(qū)區(qū)域既沒沒有形成成任何板板塊，也也沒有正正式而具具體的政政府規(guī)劃劃定位。。在這種背背景下，，直接進(jìn)進(jìn)入市調(diào)調(diào)是盲目的，無法法確定市市調(diào)要解解決的核核心問題題和市調(diào)調(diào)工作的的詳略之之分。而而應(yīng)應(yīng)首先對(duì)對(duì)地塊進(jìn)進(jìn)行研究究，以發(fā)發(fā)現(xiàn)地塊塊所蘊(yùn)含含的價(jià)值值所在，，同時(shí)為為展開市市調(diào)工作作提供方方向性指指導(dǎo)。研究一：：地塊與與城市（（地區(qū)））的關(guān)系系分析1、本項(xiàng)目目所處地地區(qū)是珠珠三角區(qū)區(qū)域和粵粵西地區(qū)區(qū)的過渡渡地帶，，經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展、城城市建設(shè)設(shè)還處于于相對(duì)落落后的水水平。2、該地區(qū)區(qū)以工業(yè)業(yè)為主導(dǎo)導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，，人口結(jié)結(jié)構(gòu)呈““啞鈴型型”，企企業(yè)高層層管理人人員和藍(lán)藍(lán)領(lǐng)人士士是一端端，幾層層打工人人員是另另一端，，幾乎沒沒有白領(lǐng)領(lǐng)人士。。3、根據(jù)政政府規(guī)劃劃，將是承接接珠三角角區(qū)域相相對(duì)低端端的產(chǎn)業(yè)業(yè)的重要要基地??！隨著工業(yè)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施的完完善，越越來越多多的工廠廠將進(jìn)駐駐。從而而會(huì)帶動(dòng)動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)經(jīng)濟(jì)的增增長(zhǎng)、居居民收入入水平的的提高、、人口的的增加等等。這對(duì)對(duì)于本項(xiàng)項(xiàng)目將是是一大利利好！4、該地區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)結(jié)構(gòu)以工工業(yè)為主主，又沒沒有極具具吸引力力的自然然環(huán)境資資源或者者歷史文文化資源源，注定定了該地地區(qū)住宅宅項(xiàng)目向向城市以以外區(qū)域域的輻射射力有限限！四會(huì)市的的區(qū)位示示意簡(jiǎn)圖圖研究二：：地塊與與區(qū)域的的關(guān)系分分析1、本項(xiàng)目目所處區(qū)區(qū)域交通通發(fā)達(dá)，，國(guó)道、、省道、、鐵路、、快速路路、港口口一應(yīng)俱俱全，且且仍在不不斷完善善。321國(guó)道介于于珠三角角和粵西西地區(qū)之之間的一一段可謂謂黃金走走廊；2、本區(qū)域域是從珠珠三角進(jìn)進(jìn)入粵西西地區(qū)的的咽喉地地帶，可可謂黃金金走廊的的門戶；；3、本區(qū)域域內(nèi)人口口無論購(gòu)購(gòu)房區(qū)域域傾向和和消費(fèi)軌軌跡上呈呈現(xiàn)四方方割據(jù)的的格局，，而沒有有一個(gè)核核心；4、根據(jù)政政府規(guī)劃劃，準(zhǔn)備備將地塊塊所屬大大沙鎮(zhèn)打打造成““肇慶市市第一鎮(zhèn)鎮(zhèn)”！雖雖然具體體的規(guī)劃劃還未出出臺(tái)，但但是這將將在一定定程度上上提升市市場(chǎng)預(yù)期期！項(xiàng)目地地塊的的宏觀觀區(qū)位位示意意簡(jiǎn)圖圖地塊位置研究三三：地地塊與與地段段的關(guān)關(guān)系分分析1、地塊塊所處處地段段的自自然環(huán)環(huán)境像像“綠綠色沙沙漠””，同同時(shí)開開始受受到工工業(yè)污污染，，自然環(huán)環(huán)境在在此具具有很很強(qiáng)的的稀缺缺性，值得得本項(xiàng)項(xiàng)目在在園林林綠化化上予予以重重視?。?、所處處地段段生活活配套套設(shè)施施極為為缺乏乏，本本項(xiàng)目目必須須通過過自身身的配配套來來補(bǔ)充充。3、321國(guó)道和和四會(huì)會(huì)大道道途徑徑該地地段，，在區(qū)區(qū)域范范圍內(nèi)內(nèi)具有有明顯顯的優(yōu)優(yōu)勢(shì)，，不過過由于于該地地段遠(yuǎn)遠(yuǎn)離大大沙鎮(zhèn)鎮(zhèn)鎮(zhèn)中中心，，因此此對(duì)于大大沙鎮(zhèn)鎮(zhèn)人口口而言言，本本項(xiàng)目目的交交通條條件沒沒有絲絲毫吸吸引力力！研究四四：地地塊與與市場(chǎng)場(chǎng)的關(guān)關(guān)系分分析1、該區(qū)區(qū)域房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)還處處于粗粗放經(jīng)經(jīng)營(yíng)的的階段段，居居住置置業(yè)需需求主主導(dǎo)市市場(chǎng)；；2、整體體而言言，該該區(qū)域域市場(chǎng)場(chǎng)中高高端產(chǎn)產(chǎn)品供供應(yīng)不不足；；3、相比比珠三三角區(qū)區(qū)域城城市，，該區(qū)區(qū)域房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)受金金融危危機(jī)影影響程程度不不明顯顯，仍仍然具具有較較強(qiáng)的的剛性性需求求！研究五五：地地塊技技術(shù)條條件分分析1、地塊塊面積積約500畝，該該區(qū)域域范圍圍內(nèi)屈屈指可可數(shù)，，不過過如果果本項(xiàng)項(xiàng)目?jī)H僅僅局局限于于大沙沙鎮(zhèn)，，那么么如此此規(guī)模模便是是一大大劣勢(shì)勢(shì)！2、地塊塊僅靠靠321國(guó)道，，而且且呈狹狹長(zhǎng)形形狀，，是劣劣勢(shì)之之一；；3、地塊塊成本本相對(duì)對(duì)低，，是優(yōu)優(yōu)勢(shì)之之一。。通過以以上關(guān)關(guān)系分分析，，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)：該區(qū)域域最大大的機(jī)機(jī)遇在在于無無論居居民購(gòu)購(gòu)房區(qū)區(qū)域傾傾向還還是消消費(fèi)軌軌跡都都沒有有形成成一個(gè)個(gè)核心心！本地塊塊最大大的價(jià)價(jià)值屬屬性在在于其其經(jīng)濟(jì)濟(jì)區(qū)位位、交交通條條件以以及規(guī)規(guī)模??！如果本本項(xiàng)目目?jī)H僅僅局限限于大大沙鎮(zhèn)鎮(zhèn)市場(chǎng)場(chǎng)，難難以尋尋求足足夠的的市場(chǎng)場(chǎng)支撐撐，且且無法法充分分挖掘掘經(jīng)濟(jì)濟(jì)區(qū)位位、地地塊交交通及及規(guī)模模上的的價(jià)值值！地塊所所處地地段最最大的的優(yōu)勢(shì)勢(shì)在于于是黃黃金走走廊的的門戶戶！基于以以上發(fā)發(fā)現(xiàn)，，為了了充分分挖掘掘地塊塊價(jià)值值，我我們認(rèn)認(rèn)為本本項(xiàng)目毫無無退路路，只只有向向大沙沙鎮(zhèn)以以外更更廣的