最新國有土地拆遷補(bǔ)償條例解讀

解讀《國有土地上房屋

征收與補(bǔ)償條例》二0一一年三月提綱一、該條例的制訂背景和制訂過程二、該條例的主要內(nèi)容三、學(xué)習(xí)落實(shí)該條例的注意事項(xiàng)一、制訂背景和制訂過程--1991年，為規(guī)范城市建設(shè)中的拆遷行為，國務(wù)院制訂了《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》。--2001年，為適應(yīng)城市建設(shè)的新形勢(shì)，國務(wù)院修訂了《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，對(duì)相關(guān)規(guī)定進(jìn)行了完善。

但是，隨著時(shí)代的變遷，該條例越來越不適應(yīng)社會(huì)發(fā)展。

--2004年版《憲法》規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償?！?-2007年出臺(tái)的《物權(quán)法》也明確規(guī)定：“物權(quán)的取得和行使，應(yīng)當(dāng)遵守法律，尊重社會(huì)公德，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。”

一、制訂背景和制訂過程一、制訂背景和制訂過程拆遷中的“釘子戶”暴力拆遷--新條例的制訂工作從2007年就已經(jīng)啟動(dòng)，最終于2011年1月19日國務(wù)院第141次常務(wù)會(huì)議通過，并于2011年1月21日正式公布并施行。--該條例的制訂過程中，參與部門之多，社會(huì)關(guān)注度之高，應(yīng)該說是空前的。一、制訂背景和制訂過程一、制訂背景和制訂過程指導(dǎo)思想：--第一，統(tǒng)籌兼顧。--第二，補(bǔ)償公平。--第三，程序參與和保障。二、條例的主要內(nèi)容（一）基本原則：--公平補(bǔ)償。條例第二條規(guī)定：“征收國有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補(bǔ)償?！?-決策民主。強(qiáng)調(diào)的是百姓對(duì)決策過程的參與，或者說為了保證征收和補(bǔ)償行為的科學(xué)性。二、條例的主要內(nèi)容--程序正當(dāng)。該聽證的要聽證，該告知的要告知，該公開的要公開。涉及到個(gè)人權(quán)益時(shí)，個(gè)人要有話語權(quán)，要有機(jī)會(huì)為自己進(jìn)行申辯。并注意公開程序的設(shè)計(jì)。--結(jié)果公開。在很多環(huán)節(jié)上都要強(qiáng)調(diào)公開。二、條例的主要內(nèi)容（二）征收與補(bǔ)償主體條例第四條規(guī)定：“市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作?！?-政府由管理者的角色徹底轉(zhuǎn)變?yōu)檎魇张c補(bǔ)償?shù)闹黧w。二、條例的主主要內(nèi)容容房屋征收收部門：：（市、縣縣級(jí)人民民政府確確定）組組織實(shí)施施本行政政區(qū)域的的房屋征征收與補(bǔ)補(bǔ)償工作作。如果果委托，，則應(yīng)負(fù)負(fù)責(zé)監(jiān)督督并承擔(dān)擔(dān)法律責(zé)責(zé)任。房屋征收收實(shí)施單單位：受房屋征征收部門門委托，，承擔(dān)房房屋征收收與補(bǔ)償償?shù)木唧w體工作。。不得以以營利為為目的。。二、條例的主主要內(nèi)容容條例第五五條規(guī)定定：“房房屋征收收部門可可以委托托房屋征征收實(shí)施施單位，，承擔(dān)房房屋征收收與補(bǔ)償償?shù)木唧w體工作。。房屋征征收實(shí)施施單位不不得以營營利為目目的?！胺课菡髡魇詹块T門對(duì)房屋屋征收實(shí)實(shí)施單位位在委托托范圍內(nèi)內(nèi)實(shí)施的的房屋征征收與補(bǔ)補(bǔ)償行為為負(fù)責(zé)監(jiān)監(jiān)督，并并對(duì)其行行為后果果承擔(dān)法法律責(zé)任任?！倍l例的主主要內(nèi)容容條例第六六條規(guī)定定：“上級(jí)人民民政府應(yīng)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)強(qiáng)對(duì)下級(jí)級(jí)人民政政府房屋屋征收與與補(bǔ)償工工作的監(jiān)監(jiān)督。”“國務(wù)院住住房城鄉(xiāng)鄉(xiāng)建設(shè)主主管部門門和省、、自治區(qū)區(qū)、直轄轄市人民民政府住住房城鄉(xiāng)鄉(xiāng)建設(shè)主主管部門門應(yīng)當(dāng)會(huì)會(huì)同同級(jí)級(jí)財(cái)政、、國土資資源、發(fā)發(fā)展改革革等有關(guān)關(guān)部門，，加強(qiáng)對(duì)對(duì)房屋征征收與補(bǔ)補(bǔ)償實(shí)施施工作的的指導(dǎo)。?！倍?、條例的主主要內(nèi)容容（三）征征收制度度1.征收標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：為“公共共利益””才能征征收。--何為公共共利益？？二、條例的主主要內(nèi)容容1.國防和外外交的需需要；2.由政府組組織實(shí)施施的能源源、交通通、水利利等基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)的需需要；3.由政府組組織實(shí)施施的科技技、教育育、文化化、衛(wèi)生生、體育育、環(huán)境境和資源源保護(hù)、、防災(zāi)減減災(zāi)、文文物保護(hù)護(hù)、社會(huì)會(huì)福利、、市政公公用等公公共事業(yè)業(yè)的需要要；二、條例的主主要內(nèi)容容4.由政府組組織實(shí)施施的保障障性安居居工程建建設(shè)的需需要；5.由政府依依照城鄉(xiāng)鄉(xiāng)規(guī)劃法法有關(guān)規(guī)規(guī)定組織織實(shí)施的的對(duì)危房房集中、、基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施落后后等地段段進(jìn)行舊舊城區(qū)改改建的需需要；6.法律、行行政法規(guī)規(guī)規(guī)定的的其他公公共利益益的需要要。二、條例的主主要內(nèi)容容2.形式要件件--這些征用用項(xiàng)目要要列入國國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)和社會(huì)會(huì)發(fā)展規(guī)規(guī)劃、土土地利用用總體規(guī)規(guī)劃、城城鄉(xiāng)規(guī)劃劃和專項(xiàng)項(xiàng)規(guī)劃。。--保障性安安居工程程建設(shè)、、舊城區(qū)區(qū)改建，，應(yīng)當(dāng)納納入市、、縣級(jí)國國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)和社會(huì)會(huì)發(fā)展年年度計(jì)劃劃。二、條例的主主要內(nèi)容容3、征收決決定的程程序第1步：房屋征收收部門擬擬定征收收補(bǔ)償方方案。要要論證和和公布，，并征求求公眾意意見。因因舊城區(qū)區(qū)改造，，多數(shù)被被征收人人認(rèn)為征征收補(bǔ)償償方案不不符合本本條例規(guī)規(guī)定的，，要組織織聽證會(huì)會(huì)，并根根據(jù)聽證證會(huì)情況況修改方方案。第2步：要進(jìn)行社社會(huì)穩(wěn)定定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)評(píng)估。二、條例的主主要內(nèi)容容第3步：作出房屋屋征收決決定前，，征收補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)用用應(yīng)當(dāng)足足額到戶戶、專戶戶存儲(chǔ)、、專款專專用。第4步：市、縣級(jí)級(jí)人民政政府作出出房屋征征收決定定。涉及及被征收收人數(shù)量量較多時(shí)時(shí)，應(yīng)當(dāng)當(dāng)經(jīng)政府府常務(wù)會(huì)會(huì)議討論論決定。。征收決定定應(yīng)當(dāng)用用征收房房屋的情情況，國國有土地地使用權(quán)權(quán)收回，，補(bǔ)償方方案、救救濟(jì)事項(xiàng)項(xiàng)等。二、條例的主主要內(nèi)容容第5步：發(fā)布征收收公告。。公告后后，不得得在征收收范圍內(nèi)內(nèi)新建、、擴(kuò)建、、改建和和改變房房屋用途途，違法法者，不不補(bǔ)償。。相關(guān)部部門停辦辦相關(guān)手手續(xù)。第6步：對(duì)被征收收范圍內(nèi)內(nèi)房屋的的情況進(jìn)進(jìn)行調(diào)查查登記。。調(diào)查結(jié)結(jié)果應(yīng)當(dāng)當(dāng)在房屋屋征收范范圍內(nèi)向向被征收收人公布布。第7步：行政復(fù)議議和行政政訴訟。。二、條例的主主要內(nèi)容容（四）補(bǔ)補(bǔ)償制度度1、補(bǔ)償標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)被征收房房屋價(jià)值值的補(bǔ)償償：不低低于公告告之日被被征收房房屋類似似房地產(chǎn)產(chǎn)的市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格。。因征收房房屋造成成的搬遷遷、臨時(shí)時(shí)安置的的補(bǔ)償：：支付搬搬遷所需需費(fèi)用，，臨時(shí)安安置費(fèi)或或提供周周轉(zhuǎn)用房房。停產(chǎn)停業(yè)業(yè)的損失失。二、條例的主主要內(nèi)容容2、優(yōu)先補(bǔ)補(bǔ)償和未未登記的的房屋補(bǔ)補(bǔ)償征收個(gè)人人住宅、、被征收收人符合合住房保保障條件件的，作作出房屋屋征收決決定的市市、縣級(jí)級(jí)人民政政府應(yīng)當(dāng)當(dāng)優(yōu)先給給予住房房保障。。未登記的的房屋，，應(yīng)進(jìn)行行調(diào)查、、認(rèn)定和和處理。。合法的的予以補(bǔ)補(bǔ)償，不不合法的的不予補(bǔ)補(bǔ)償。二、條例的主主要內(nèi)容容3、補(bǔ)償方方式（1）貨幣補(bǔ)補(bǔ)償。（2）產(chǎn)權(quán)調(diào)調(diào)換：舊舊城區(qū)改改造的，，被征收收人選擇擇在改建建地段進(jìn)進(jìn)行房屋屋產(chǎn)權(quán)調(diào)調(diào)換的，，作出房房屋征收收決定的的市、縣縣級(jí)人民民政府應(yīng)應(yīng)當(dāng)提供供改建地地段或就就近地段段的房屋屋。二、條例的主主要內(nèi)容容4、房屋價(jià)價(jià)值評(píng)估估由房地產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估機(jī)機(jī)構(gòu)評(píng)估估。具體體評(píng)估機(jī)機(jī)構(gòu)，由由被征收收人協(xié)商商選定。。協(xié)商不不成，通通過多數(shù)數(shù)決定、、隨機(jī)選選定等方方式確定定。房地產(chǎn)評(píng)評(píng)估機(jī)構(gòu)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)獨(dú)立、客客觀、公公正的開開展房屋屋征收評(píng)評(píng)估工作作，任何何單位和和個(gè)人不不得干預(yù)預(yù)。評(píng)估辦法法由住建建部制定定，還在在制定過過程中。。二、條例的主主要內(nèi)容容5、訂立補(bǔ)補(bǔ)償協(xié)議議房屋征收收部門和和被征收收人在雙雙方協(xié)商商一致的的基礎(chǔ)上上，訂立立補(bǔ)償協(xié)協(xié)議。內(nèi)內(nèi)容包括括：補(bǔ)償償方式、、補(bǔ)償金金額和支支付期限限；產(chǎn)權(quán)權(quán)調(diào)換房房屋的地地點(diǎn)、面面積；搬搬遷費(fèi)、、安置費(fèi)費(fèi)；停產(chǎn)產(chǎn)停業(yè)損損失；搬搬遷期限限、過渡渡方式和和期限。。二、條例的主主要內(nèi)容容6、補(bǔ)償決決定條件：房房屋征收收部門和和被征收收人在簽簽約期限限內(nèi)達(dá)不不成協(xié)議議。被征收房房屋所有有權(quán)人不不明確的的。房屋征收收部門報(bào)報(bào)請(qǐng)市、、縣級(jí)人人民政府府作出補(bǔ)補(bǔ)償決定定。7、行政復(fù)復(fù)議和行行政訴訟訟。二、條例的主主要內(nèi)容容（五）執(zhí)執(zhí)行制度度1、先補(bǔ)償償、后搬搬遷。2、被征收收人主動(dòng)動(dòng)履行。。在補(bǔ)償協(xié)協(xié)議約定定或者補(bǔ)補(bǔ)償決定定確定的的搬遷期期限內(nèi)完完成搬遷遷。二、條例的主主要內(nèi)容容3、申請(qǐng)法法院強(qiáng)制制搬遷作出房屋屋征收決決定的市市、縣級(jí)級(jí)人民政政府申請(qǐng)請(qǐng)人民法法院強(qiáng)制制執(zhí)行。。申請(qǐng)書應(yīng)應(yīng)當(dāng)附具具補(bǔ)償金金額和專專戶存儲(chǔ)儲(chǔ)賬號(hào)、、產(chǎn)權(quán)調(diào)調(diào)換房屋屋和周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)用房的的地點(diǎn)、、面積等等。4、房屋征征收補(bǔ)償償檔案要將分戶戶補(bǔ)償情情況在房房屋征收收范圍內(nèi)內(nèi)向被征征收人公公布。二、條例的主主要內(nèi)容容（六）法法律責(zé)任任1、不履職職的責(zé)任任。人民政府府的責(zé)任任：改正正錯(cuò)誤、、賠償損損失；工作人員員的責(zé)任任：行政政責(zé)任、、刑事責(zé)責(zé)任。二、條例的主主要內(nèi)容容2、違法或非法法搬遷的責(zé)任任。采取非法手段段，如采取暴暴力、威脅或或終止供水、、供熱、供氣氣、供電和道道路通行等非非法方式迫使使被征收人搬搬遷，給予行行政處罰，嚴(yán)嚴(yán)重的給予刑刑事制裁。3、用暴力手段段阻礙征收與與補(bǔ)償?shù)呢?zé)任任。任何人采取暴暴力手段阻礙礙的，給予行行政處罰、嚴(yán)嚴(yán)重的刑事制制裁。二、條例的主要內(nèi)內(nèi)容4、非法使用征征收補(bǔ)償費(fèi)用用的責(zé)任。限期改正，對(duì)對(duì)單位通報(bào)批批評(píng)，警告；；賠償。對(duì)個(gè)個(gè)人行政處分分或刑事制裁裁。5、非法進(jìn)行房房屋評(píng)估的責(zé)責(zé)任。出具虛假報(bào)告告或者有重大大差錯(cuò)的評(píng)估估報(bào)告，行政政處罰或刑事事制裁。三、學(xué)習(xí)落實(shí)實(shí)該條例的注注意事項(xiàng)1、配套制度的的制定。--各級(jí)政府部門門應(yīng)當(dāng)盡快完完善相關(guān)的配配套制度，保保證該條例的的可操作性。。三、學(xué)習(xí)落實(shí)實(shí)該條例的注注意事項(xiàng)2、工作人員的的培訓(xùn)。--包括地方政府府的領(lǐng)導(dǎo)，尤尤其是市縣級(jí)級(jí)政府領(lǐng)導(dǎo)。。再就是征收收管理部門的的人員，實(shí)施施單位的人員員，具體操作作