涪陵2號(hào)地塊強(qiáng)排匯報(bào)文本

CONCEPTDESIGNOFFULINGPROJECTUA國際綠地涪陵二號(hào)地塊強(qiáng)排貨值方案

前期·場(chǎng)地1CHAPTER1上位規(guī)劃解讀華宇·北國風(fēng)光CHAPTER1城市景觀分析華宇·北國風(fēng)光江邊回望地塊基地觀江CHAPTER1場(chǎng)地剖面華宇·北國風(fēng)光1-1剖面11CHAPTER1場(chǎng)地剖面華宇·北國風(fēng)光2-2剖面22CHAPTER1場(chǎng)地剖面華宇·北國風(fēng)光3-3剖面33CHAPTER1場(chǎng)地剖面華宇·北國風(fēng)光4-4剖面44CHAPTER1場(chǎng)地剖面華宇·北國風(fēng)光5-5剖面55CHAPTER1場(chǎng)地剖面華宇·北國風(fēng)光6-6剖面66CHAPTER1場(chǎng)地高差解解讀距離135米高差40米距離350米高差75米距離180米高差50米平均坡度25%CHAPTER1場(chǎng)地高差解讀讀場(chǎng)地A:臺(tái)地地形基基礎(chǔ)較好平平均高差25米場(chǎng)地B:大臺(tái)地、基礎(chǔ)礎(chǔ)好、高差20米場(chǎng)地C:山地較陡高差30米場(chǎng)地D:山地較陡、高高差40米場(chǎng)地A、B之間有劇烈陡陡坡前期·規(guī)范2CHAPTER1規(guī)劃條件解讀讀第二十三條臨臨城市道路路新建、改建建、擴(kuò)建的建建筑，不得超超越建筑控制制線，其退讓讓道路控制邊邊線的最小距距離，應(yīng)當(dāng)符符合下表規(guī)定定：路幅寬度度大于32米多層退距5米高層退退距7米第二十五條新新建、改建建、擴(kuò)建的建建筑，退讓本本規(guī)定第二十十六條、第二二十七條規(guī)定定情形以外的的建設(shè)用地紅紅線、道路中中心線的最小小距離，按照照以下標(biāo)準(zhǔn)控控制：（一）建筑外外墻面與建設(shè)設(shè)用地紅線、、道路中心線線夾角小于或或者等于60度時(shí)，退讓距距離不小于本本規(guī)定第十四四條規(guī)定的該該面半間距。建設(shè)用地紅線線外有永久性性建筑物的，，還應(yīng)當(dāng)符合合建筑間距的的規(guī)定。第二十六條新新建、改建建、擴(kuò)建的建建筑，退讓城城市綠地、廣廣場(chǎng)用地邊界界的最小距離離按照以下標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)控制：（一）退讓公公園綠地（G1）、廣場(chǎng)用地地（G3）邊界的最小小距離，應(yīng)當(dāng)當(dāng)在本規(guī)定第第二十五條規(guī)規(guī)定的基礎(chǔ)上上增加3米。（二）退讓防防護(hù)綠地（G2）用地邊界的的最小距離不不小于3米。注：規(guī)劃圖上上標(biāo)有沿路建建筑控制線距距道路8米181883318CHAPTER1規(guī)劃條件解讀讀第十四條居居住建筑半間間距按照以下下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：：（一）建筑計(jì)計(jì)算高度24米及以下的居居住建筑，主主采光面半間間距為計(jì)算高高度的0.5倍，且不小于于4米；山墻面半半間距為4米。（三）建筑計(jì)計(jì)算高度大于于60米、小于或者者等于100米的居住建筑筑，面寬小于于或者等于40米的，半間距距為15米；面寬大于于40米的，半間距距為計(jì)算高度度的0.5倍。非居住建筑半半間距按照以以下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行行：（一）建筑計(jì)計(jì)算高度24米及以下的非非居住建筑，，主采光面半半間距為計(jì)算算高度的0.5倍，且不小于于4米；山墻面半半間距為4米。第二十二條超超高層建筑筑不得拼接，，其他建筑需需要拼接的，，應(yīng)當(dāng)符合以以下規(guī)定：（一）居住建建筑沿江、規(guī)規(guī)劃路幅寬度度大于32米的道路、大大于1萬平平方方米米的的廣廣場(chǎng)場(chǎng)或或者者公公園園綠綠地地布布置置時(shí)時(shí)：：2．計(jì)計(jì)算算高高度度小小于于或或者者等等于于18米的的建建筑筑之之間間，，拼拼接接后后的的建建筑筑面面寬寬不不得得超超過過80米；；3．計(jì)計(jì)算算高高度度大大于于18米、、小小于于或或者者等等于于60米的的建建筑筑與與計(jì)計(jì)算算高高度度小小于于或或者者等等于于60米的的建建筑筑之之間間，，拼拼接接后后的的建建筑筑面面寬寬不不得得超超過過70米。。綜合合得得出出：：高層層建建筑筑為為面面寬寬不不能能大大于于40的點(diǎn)點(diǎn)式式住住宅宅，，如如為為板板式式半半間間距距需需要要50米，，規(guī)規(guī)劃劃布布局局相相對(duì)對(duì)困困難難。。多層洋房房主采光光面間距距最大為為24米，按照照常規(guī)戶戶型面寬寬相互拼拼接的不不能多于于3棟。規(guī)劃排布布3CHAPTER2方案推導(dǎo)導(dǎo)房型計(jì)價(jià)建筑面積（㎡）贈(zèng)送面積（㎡）套數(shù)比例一房變兩房594-510%二房（含二變?nèi)?0-898-1070%三房（含三變四）100-11011-1320%戶型配比比：備注：就就目前海海域一期期反映出出的情況況，客戶戶較為關(guān)關(guān)注得房房率，因因此得房房率應(yīng)當(dāng)當(dāng)控制在在80%以上。。建筑風(fēng)風(fēng)格：：新古古典風(fēng)風(fēng)格，，打造造中高高檔物物業(yè)形形態(tài)。。建筑規(guī)規(guī)劃：：高層層2梯6戶為主主。規(guī)劃上上注重重江景景資源源的運(yùn)運(yùn)用，，盡可可能多多的戶戶型能能面江江。根據(jù)甲甲方提提供的的戶型型配比比和要要求計(jì)計(jì)算算出高高層的的房型型選用用2梯6戶單層面面積為為620平米洋房選選用常常規(guī)洋洋房戶戶型單單層層面積積230平米根據(jù)戶型配配比反推戶戶型CHAPTER2東側(cè)地塊方方案比選312排布1建筑面積：：47000平方米排布2建筑面積：：20880平方米排布3建筑面積：：80000平方米由于地塊相相對(duì)較小，，周邊退距距較大綜合得出排排布3最出面積CHAPTER2強(qiáng)排方案高層單層面積層數(shù)棟數(shù)6253212

面積小計(jì)240000洋房單層面積層數(shù)棟數(shù)232648

面積小計(jì)66816商業(yè)單層面積層數(shù)91002

面積小計(jì)18200幼兒園單層面積層數(shù)70003

面積小計(jì)2000總建筑面積327016基地面積120821容積率2.71占地面積27736建筑密度22.96%按照常規(guī)做做法高層層在基地周周邊布置余下的區(qū)域域布置洋房房得出總建筑筑面積32萬平米比要求的36萬平方少了了4萬平米需要增加2~3棟高層才能能滿足指標(biāo)標(biāo)CHAPTER2強(qiáng)排方案1、總建筑面面積35萬方洋洋房41棟缺陷：高層層不夠集中中不能形形成組團(tuán)交通較難組組織122、總建筑面面積34萬方洋房房36棟缺陷：面積積指標(biāo)不能能滿足終選方案CHAPTER2強(qiáng)排方案高層單層面積層數(shù)棟數(shù)6253214

面積小計(jì)280000洋房單層面積層數(shù)棟數(shù)232645

面積小計(jì)62640商業(yè)單層面積層數(shù)91002

面積小計(jì)18200幼兒園單層面積層數(shù)7003

面積小計(jì)2000總建筑面積362840基地面積120821容積率3.00占地面積28290建筑密度23.41%地下車庫面積91436地下室面積28290總平面圖幼兒園鳥瞰1洋房：6.6816萬平*0.55億/萬平=3.67億高層：24萬平*0.48億/萬平=11.52億商業(yè)：1.82萬平*1.35億/萬平=2.457億地面建筑總總售價(jià)：17.647億鳥瞰2鳥瞰3沿街透視CHAPTER2高層江景房視線線分析平行布置有有利于江景景面最大化化錯(cuò)開布置戶戶型遮擋反反而嚴(yán)重在滿足指標(biāo)標(biāo)的前提下下的江景最最大化1期指標(biāo)CHAPTER2分期開發(fā)方方案高層單層面積層數(shù)棟數(shù)625324

面積小計(jì)80000洋房單層面積層數(shù)棟數(shù)232616

面積小計(jì)22272商業(yè)單層面積層數(shù)35002

面積小計(jì)7000一期洋房樣樣板房一期高層江江景房一期圍繞30米綠化帶展展開，可有選擇性性的開發(fā)洋洋房或者高高層2期指標(biāo)CHAPTER2分期開發(fā)方方案洋房單層面積層數(shù)棟數(shù)232629

面積小計(jì)40368商業(yè)單層面積層數(shù)36002

面積小計(jì)7200總建筑面積475683期指標(biāo)高層單層面積層數(shù)棟數(shù)6253210

面積小計(jì)200000商業(yè)單層面積層數(shù)19802

面積小計(jì)3960幼兒園單層面積層數(shù)20001

面積小計(jì)2000總建筑面積205960二期洋房片片區(qū)三期江景房房一期洋房樣樣板房一期高層江江景房二期開發(fā)洋洋房打造造高端住區(qū)區(qū)品質(zhì)三期開發(fā)高高層江景房房緩解資金金壓力CHAPTER2強(qiáng)排方案1、高層主要要集中在原原有地形的的大臺(tái)地上上減少開開挖量方方便形成組組團(tuán)優(yōu)勢(shì)大臺(tái)地方便便設(shè)置集中中地下車庫庫2、洋房片區(qū)區(qū)集中在原原有沿路地地塊，地勢(shì)勢(shì)相對(duì)平緩緩。3、未來道路路盡量減少少對(duì)洋房片片區(qū)的穿越越，盤山路路集中在洋洋房和高層層片區(qū)中間間解決。與地形的結(jié)結(jié)合CHAPTER2強(qiáng)排方案1、挖掘30米綠化帶的的景觀亮點(diǎn)點(diǎn)。打造文文化休閑綠綠廊。2、依山就勢(shì)勢(shì)組織道路路交通，盡盡可能避免免盤山路對(duì)對(duì)洋房的干干擾。3、合理組織織豎向設(shè)計(jì)計(jì)，盡可能能地減小開