公園二期開盤前期營銷

公園二期推廣思考二

量盤點商業(yè)取證時間：開盤時間：2016年11月產(chǎn)品類型：公寓（裝修）開盤棟號：2-3#、8-9#銷售面積：31300銷售均價：53000銷售總價：16.56億平平平平金額（萬）2幢07200360003幢513400408008幢513400402009幢00541848600合計1021405418165600二期預(yù)證：3.13萬方房源套數(shù)：314套總銷金額：16.56億11-12月去化5.5億明年第三批預(yù)證主要以115平、145平和百年宅為主，加上競品(信達)本次主推大戶型，故本次推盤方向以9幢帶8幢為主二期推盤節(jié)奏從4到5：價格已是今非昔比，5-8千的溢價怎么完成？成交客戶購房用途客戶中48%為投資需求，受地王及通貨膨脹影響，擔心資產(chǎn)縮

水，尋求

保值增值，如何說服投資群體購置單價23%的高溢價？購房用途投資自住自住兼投資總計數(shù)量59占比%52%32%100%17%52%31%投資自住自住兼投資成交客戶

分析客戶主體集中在31-40歲之間，占比高達60%；事業(yè)穩(wěn)定，經(jīng)濟基礎(chǔ)較好，具有決定權(quán)；且有部分二胎需求，對于居住品質(zhì)有較高追求；段30歲以下31-40歲41-50歲51-60歲60歲以上總計數(shù)量46211631913352占比13%60%18%5%4%100%60%4%5%13%18%30歲以下31-40歲41-50歲51-60歲60歲以上成交客戶區(qū)域分析客戶主體以區(qū)域客戶為主，第一梯隊為松江新、老城，分別占比48%、21%；第二梯隊以與本案區(qū)位關(guān)聯(lián)性較強為主，主體分布新橋、金山、洞涇、閔行、泗涇、九亭及佘山；板塊松江新城松江老城松江新橋金山松江洞涇閔行松江泗涇松江九亭松江佘山徐匯松江車墩浦東小昆山楊浦黃浦松江大港青浦普陀長寧松江新浜嘉定寶山松江葉榭總計數(shù)量1188963622211111121352占比48.30%20.74%5.40%3.13%3.69%3.13%2.27%2.27%2.56%1.70%0.85%1.70%0.57%0.57%0.57%0.28%0.28%0.28%0.28%0.28%0.28%0.57%0.28%100.00%48%21%5%4%2%2%

3%2%3%2%

1%

1%1%

00%%0%1%

0%

0%

0%

1%

0%松江新城松江老城松江新橋金山松江洞涇閔行松江泗涇松江九亭松江佘山徐匯松江車墩浦東分析：客戶來訪主要以介紹、巡展及樓體

為主，分別占比28%，19%，18%；下步進一步強化口碑

及陣

地昭示；大牌介紹網(wǎng)絡(luò)樓體圍擋去電巡展截客派單合計數(shù)量42156624352占比5%28%7%18%5%12%4%19%1%1%100%5%28%7%18%5%12%4%19%成交客戶

分析1%1%大牌介紹網(wǎng)絡(luò)樓體圍擋去電巡展截客派單分析：客戶對于品質(zhì)、地段以及品牌的認可度還是高于價格預(yù)期，這令二期的高溢價打下伏筆；因素分析成交12040200地段品牌價格戶型社區(qū)品質(zhì)數(shù)量1016946341026080100兩個不確定性第一個不確定：成交主力來自于區(qū)域客介紹比例高達28%高溢價背后朋介是否依然可以保持成交率第二個不確定：一街之隔的項目僅售43000，一條街的價值能否

5000元/平三個機會點第一個機會：一期賣的太快，價值是否完全傳遞？區(qū)域內(nèi)住宅供應(yīng)量少，本案 了被壓抑的改善類需求，如此 多少有點“奇貨可居”的心態(tài)，客戶可能對項目價值還沒有清晰的認知。產(chǎn)品價值依然可以深挖，反復(fù)說第二個機會：競品提價，報價4萬以上客戶最在意的就是價格，只是一期的定價通過一輪 ，客戶尚能接受，競品提價，意味著市場認可松江普通住宅4以上人人可以改變，硬件卻是硬實力第三個機會：產(chǎn)品、推盤節(jié)奏，注定項目的稀缺性？一臺256G的

7PLUS，價格7988,黑市已經(jīng)破2萬，原因很簡單，

最大賣點（新配色、每家門店30臺）價格高低于自身關(guān)注重點，關(guān)注點自己轉(zhuǎn)移了，客戶自然也會轉(zhuǎn)移理想家愛麗樂居未來家高溢價軟性條件可以用價格換算顯然智能配套無法支撐5000元單價的溢價空間而配套只是基礎(chǔ)包錯誤的邏輯：住宅常有而綜合體稀缺住宅因配套而升值配套代表生活成本成本越低價值越高綜合體代表零成本攻堅戰(zhàn)二期任務(wù)均價：5萬+/㎡總銷：5億入市均價4.3萬/㎡二期首推成交100套辦卡率

40%升卡率

50%卡轉(zhuǎn)定75%成交率15%來人

750組小卡

300張大卡

150張大定

113套銷售率值企劃40%35%案場25%300組250組200組指標分解10.8-101.7電臺；10月-網(wǎng)媒（搜房、網(wǎng)易、新浪、安居客等）；陣地

：持續(xù)短租戶外換畫、持續(xù)短租道旗換畫新

：

大V、

等工程節(jié)點銷售動作95、115㎡樣板房完成11.6之后戶型落位9.25-辦小卡目標300張推廣活動10.1-7攜手G-super推出進口食品超市活動10.22-二期產(chǎn)品說明會10.29樣板間開放活動10.1-社區(qū)派單+競品截留模型商業(yè)部分完成10.29-辦大卡（目標135）+大戶型落位80、145㎡樣板房完成10.31預(yù)售證

預(yù)計11.6-13大定節(jié)點

9.16

9.25

10.1-710.10

10.22

10.25

10.29 10.31

11.6

11.11

11.13115㎡樣板房完成11.6-13大定目標100張熱銷第一波價值灌輸+形象升級時代再啟非凡85-145㎡精裝宅邸二期景觀央座預(yù)約第二波 集中收網(wǎng)松江自此不負期待（待定）85-145㎡精裝宅邸二期火爆開盤外廣場完成藝術(shù)品調(diào)整商包-進口超市完成商業(yè)包裝、示范區(qū)、工法墻、單體模型完成開盤活動10.11-萬達+開元巡展新里16年扛鼎力作——品牌標桿突破區(qū)域價格上限——價格標桿建立松江人居標準——產(chǎn)品標桿明確目標階段

：時代再啟非凡約85-145㎡精裝宅邸二期景觀央座預(yù)約詮釋：作為二期開盤前的節(jié)點，更加突出項目的高調(diào)性，

公園營造的是精英住區(qū)，精英是這個時代的未來，二期開盤更是再次開啟時代的非凡、的非凡。3件事線上

有的放矢，

深耕松江線下從產(chǎn)品極致體驗，充分

價值點產(chǎn)品說明會、樣板房開放活動，饑餓行銷做深松江產(chǎn)品體驗集中收客1.做深松江全市 有的放矢電臺、網(wǎng)絡(luò)、少量更要：深耕松江——近中庭位置面積；20平米左右計劃進場時間10月11日松江萬達廣場——

位置面積；20平米左右計劃計10.11日進場開元地中海2.產(chǎn)品體驗產(chǎn)品價值輸出優(yōu)勢動作自持商業(yè)1、商業(yè)包裝2、廣場包裝3、進口食品超市體驗理想家+愛麗樂居+未來家1、示范區(qū)包裝2、VR眼鏡3、工法墻+單體模型4、基礎(chǔ)物料補充商業(yè)包裝（請見附件）1、咖啡廳2、進口食品超市3、時尚餐廳（四菜一湯）4、櫥窗貼若干商業(yè)包裝商業(yè)包裝-玻璃貼廣場包裝那么舉辦一場“進口商品狂歡購”的活動，勢必會吸引

客戶。進口商品超市體驗的客戶關(guān)注什么？有品質(zhì)的生活！的客戶十一會做什么？地區(qū)、日韓國家買買買！項目的最大賣點是什么？商業(yè)！商業(yè)！示范區(qū)包裝（詳見附件）示范區(qū)包裝（詳見附件）VR看房：VR樣板房+VR理想家工法墻—理想家、愛麗樂居體系展示；單體模型展示理想