海南旅游地產(chǎn)項目概念性規(guī)劃設(shè)計方案-

宋氏祖居概念性規(guī)劃方案謹(jǐn)呈：海南中視集團2010.05目錄市場分析項目分析發(fā)展戰(zhàn)略項目定位旅游產(chǎn)品規(guī)劃綜合效益評估項目開發(fā)計劃與模式經(jīng)濟測算游憩模式設(shè)計2中國旅游業(yè)正在進入國家戰(zhàn)略體系，并將迎來新的黃金發(fā)展期。目前海南旅游收入全國排名落后，旅游資源遠未發(fā)揮正常潛力,未來存在很強的改善空間以上數(shù)據(jù)來源：中國社會科學(xué)院《2009年旅游綠皮書》

數(shù)字旅游市場11.02272112009年已成為世界最大的國內(nèi)旅游市場vs09中國旅游總收1.02萬億，海南211億2008年海南旅游總收入排名中國31省直轄市第27位3海南國際旅游島規(guī)劃將成為海南旅游發(fā)展的歷史契機，推動海南旅游市場向全球化、高端化方向發(fā)展海南“國際旅游島”將具有以下基本特征旅游業(yè)成為海南經(jīng)濟發(fā)展主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)國內(nèi)外高端客戶占絕對比重國際游客普遍實行免簽證，進出順暢旅游免稅購物，方便優(yōu)惠旅游吸引物豐富多元，接待設(shè)施品味高雅旅游管理、服務(wù)、營銷與國際全面接軌海南“國際旅游島”基本內(nèi)涵定位為三新新目標(biāo)：建成一流的熱帶海島度假村休閑勝地新體制：建立符合國際慣例的旅游發(fā)展體制新政策：“免簽證、零關(guān)稅、放航權(quán)”為主要特點的旅游政策4由于缺乏重量級旅游產(chǎn)品，加上交通線路的制約，導(dǎo)致文昌旅游在海南東線中，長期處于邊緣化地位2008年海南省共接待國內(nèi)外游客2060萬人次，旅游總收入185億元，文昌市分別占8%、5%，在海南東岸五市中排名最末位；海南東線是海南旅游的脊梁。以上數(shù)據(jù)來源：《2009年海南省統(tǒng)計年鑒》

5海南航天城建設(shè)將成為文昌旅游發(fā)展的最大機遇，其成功開發(fā)將顛覆海南東線現(xiàn)有旅游格局航天城預(yù)計火箭發(fā)射日最高接待1.2萬人，航天城的建設(shè)將為文昌市旅游業(yè)帶來不可估量的客源6文昌旅游規(guī)劃為“海洋”與“人文”兩條主線，濱海資源開發(fā)穩(wěn)步推進，人文資源開發(fā)停滯不前海洋旅游包括七大濱海旅游區(qū)規(guī)劃人文旅游區(qū)規(guī)劃以山海休閑、山地度假為主的七星嶺旅游區(qū)名人歷史旅游為主的昌灑-文教線路以郵輪、游艇、高端度假為主的木蘭頭-潮灘鼻旅游區(qū)熱帶農(nóng)業(yè)觀光體驗的錦山-馮坡區(qū)以運動、康體為主的抱虎角旅游區(qū)僑鄉(xiāng)文化主題的鋪前古鎮(zhèn)以國際生態(tài)為主的銅鼓嶺旅游區(qū)潭牛運動休閑體驗區(qū)以航天觀光、科普為主的航天公園城市歷史文化為主的文城鎮(zhèn)和僑鄉(xiāng)文化為主的會文鎮(zhèn)以生態(tài)觀光、椰林度假為主的環(huán)八門灣旅游區(qū)以溫泉、濱海度假為主的馮家灣旅游區(qū)7作為華僑之鄉(xiāng)、名人之鄉(xiāng)、將軍之鄉(xiāng)，人文資源是文昌旅游最大的比較優(yōu)勢，文昌旅游業(yè)呼喚能代表文昌人文精神的文化性旅游龍頭項目與三亞相比，文昌的濱海資源沒有優(yōu)勢人文資源，是文昌旅游比較優(yōu)勢，也是旅游開發(fā)的重要依托。城市景觀類型文昌三亞?？谧匀痪坝^月亮灣、銅鼓嶺東郊椰林、木蘭灣三亞灣、大東海、海坡、亞龍灣海底村莊火山口公園白石溪建筑景觀斗柄塔、約亭京潤珍珠文化館三亞南端點火臺萬綠園、熱帶海洋世界動植物景觀八門灣紅樹林三亞珊瑚礁自然保護區(qū)天涯熱帶海洋動物園海南鹿場、東寨港紅樹林自然保護區(qū)人文資源宋氏祖居、孔廟、陳策將軍祖居、溪北書院、張云逸將軍紀(jì)念館三亞南山佛教文化、西沙海戰(zhàn)烈士陵園馮白駒故居五公祠冼夫人紀(jì)念館8目錄市場分析項目分析發(fā)展戰(zhàn)略項目定位旅游產(chǎn)品規(guī)劃綜合效益評估項目開發(fā)計劃與模式經(jīng)濟測算游憩模式設(shè)計9項目區(qū)位：項目區(qū)位優(yōu)越，周邊20公里范圍內(nèi)幾乎集中了文昌市最重要的旅游資源“宋慶齡故居”位于文昌市中部昌灑鎮(zhèn)西南，東距東部海岸10公里，距銅鼓嶺15公里；南距航天城16公里，文昌市區(qū)20公里；西距海文高速15公里；北距?？谑?0公里。至海口市區(qū)60公里至高速15公里15公里航天城16公里文昌市區(qū)20公里10項目交通通：項目目緊臨203省省道，規(guī)規(guī)劃中的的兩橋一一路、東東環(huán)鐵路路使項目目到達周周邊各景景點十分分暢順濱?？焖偎俾窎|環(huán)鐵路路海文高速速S203交通路網(wǎng)網(wǎng)示意圖圖清瀾大橋橋鋪前大橋橋銅鼓嶺航天城東郊椰林林八門灣抱虎角11典型的鄉(xiāng)鄉(xiāng)村生態(tài)態(tài)資源，，地勢平平坦，缺缺少特色色與個性性，須通通過人工工造景的的方式達達到旅游游觀光條條件周邊環(huán)境境分析12宋氏祖居居紀(jì)念館館于1986年年建成，，占地100畝畝，內(nèi)容容包括““宋氏祖祖居展覽覽區(qū)”和和“宋慶慶齡生平平陳列館館”兩部部分紀(jì)念館除除了展示示宋耀如如的青少少年時代代背景和和宋慶齡齡生平事事跡外，，也承擔(dān)擔(dān)展示宋宋氏家族族歷史、、紀(jì)念宋宋氏家族族的任務(wù)務(wù)。建筑思路路側(cè)重于于政治宣宣傳，對于一些些不利于于當(dāng)時政政治環(huán)境境的歷史史資料，，避而不不談，不能還原原歷史真真相祖居現(xiàn)狀狀分析13建筑布局局局促，，簡陋粗粗糙，館館內(nèi)設(shè)施施裝修陳陳舊老化化，與宋宋氏家族族在海內(nèi)內(nèi)外的影影響力及及家族顯顯赫地位位極不相相稱祖居現(xiàn)狀狀分析原展館展展出形式式、功能能單一落落后，展示工具具和手段段停留在在文字和和圖片時時代由于過于于側(cè)重政政治宣傳傳，忽視了宋宋氏家族族本身內(nèi)內(nèi)在文化化價值、、精神價價值，從而也忽忽視了其其作為旅旅游文化化產(chǎn)品的的內(nèi)在經(jīng)經(jīng)濟價值值14原館已不不適應(yīng)當(dāng)當(dāng)前海南南經(jīng)濟文文化的發(fā)發(fā)展需要要，建立立一個全全新的、、與世界界名人故故居接軌軌的“宋宋氏祖居居”勢在在必行！！祖居現(xiàn)狀狀分析1、促進進兩岸交交流、祖祖國統(tǒng)一一2、具有有海外、、兩岸關(guān)關(guān)系的溝溝通橋梁梁作用3、宋氏氏家族所所展示的的現(xiàn)代思思想，對對構(gòu)建當(dāng)當(dāng)代文化化思想有有著深遠遠意義4、體現(xiàn)現(xiàn)文昌人人文資源源比較優(yōu)優(yōu)勢宋氏祖居居重建意義義15宋氏祖居居作為旅旅游目的的地價值值評估評價綜合層分值評價項目層分值評價因子層分值宋氏祖居?xùn)|郊椰林銅鼓嶺航天城資源價值72觀賞特征44愉悅感204141718奇特感1227911完整度123101010科學(xué)價值8科學(xué)考察31113科普教育53224文化價值20歷史文化96111宗教朝拜40000休養(yǎng)娛樂71566景點規(guī)模16景點地域組合91356旅游環(huán)境容量72356旅游條件12交通通訊6便捷性33333安全可靠22222費用11111飲食30222旅游商品10111導(dǎo)游服務(wù)11111人員素質(zhì)11111合計10010032576776基于層次次分析法法的項目目資源評評價16旅游評估估前提條條件：1、假設(shè)設(shè)宋氏祖祖居維持持目前狀狀態(tài)不變變；2、航天天城、銅銅鼓嶺按按規(guī)劃藍藍圖評估估；旅游價值值評估結(jié)結(jié)論2、旅游游價值遠遠遠低于于周邊競競爭對手手，缺乏乏競爭力力3、宋氏氏祖居憑憑借政治治影響力力聞名海海內(nèi)，但但作為旅旅游產(chǎn)品品開發(fā)，，經(jīng)濟價價值受限限，面臨發(fā)展展瓶頸！！1、人文文價值未未充分挖挖掘，景景觀價值值嚴(yán)重匱匱乏，旅旅游功能能不足17宋氏祖居居作為旅旅游開發(fā)發(fā)的瓶頸頸分析一個成功功的旅游游景區(qū)應(yīng)應(yīng)具備的的功能體體系吃住游娛購行在六大旅旅游功能能體系中中，僅僅僅只是是門票收收入，游游客逗留留時間大大多不超超過2小小時無法產(chǎn)生生關(guān)聯(lián)性性消費，，也就無無從帶動動當(dāng)?shù)芈寐糜谓?jīng)濟濟的發(fā)展展直接后果果由于政治治因素及及社會輿輿論，不不便于在在景點內(nèi)內(nèi)部規(guī)劃劃大量的的娛樂休休閑設(shè)施施，從而而也阻礙礙了旅游游消費鏈鏈的形成成與健全全深層原因因分析18項目分析析結(jié)論“宋氏祖祖居”是是文昌影影響力最最大的人人文旅游游資源，，在國內(nèi)內(nèi)外擁有有巨大的的影響力力，是文文昌作為為名人之之鄉(xiāng)、華華僑之鄉(xiāng)鄉(xiāng)的集中中體現(xiàn)。?！八问献孀婢印遍_開發(fā)意義義重大，，如果打打造合適適，必將將成為文文昌走向向世界的的旅游名名片，其其形象價價值遠遠遠超越航航天城、、銅鼓嶺嶺等景區(qū)區(qū)然而，受受當(dāng)今國國內(nèi)政治治氣候影影響，宋宋氏祖居居如果單單獨作為為景區(qū)開開發(fā)，其其經(jīng)濟價價值難以以實現(xiàn)，，面臨發(fā)發(fā)展瓶頸頸，如何突破破瓶頸將將成為““宋氏祖祖居”成成功開發(fā)發(fā)的關(guān)鍵鍵？19目錄市場分析析項目分析析發(fā)展戰(zhàn)略略項目定位位旅游產(chǎn)品品規(guī)劃綜合效益益評估項目開發(fā)發(fā)計劃與與模式經(jīng)濟測算算游憩模式式設(shè)計20如何突破破瓶頸制制約，帶帶動當(dāng)?shù)氐芈糜谓?jīng)經(jīng)濟發(fā)展展？賦予景觀觀價值，，體驗價價值，形形成觀光光優(yōu)勢運用迂回回戰(zhàn)術(shù)，，構(gòu)建完完整的旅旅游消費費體系完善人文文價值，，強化知知識與教教育功能能1戰(zhàn)略原則則23211、如何何賦予景景觀價值值、體驗驗價值，，形成觀觀光優(yōu)勢勢？借鑒世界界名人故故居的發(fā)發(fā)展思路路CASE：美國國·華盛盛頓故居居22華盛頓故故居：弗弗農(nóng)山莊莊弗農(nóng)山莊莊，喬治治·華盛盛頓的故故居，位位于華盛盛頓特區(qū)區(qū)以南24公里里，擁有有8000多英英畝的土土地，那那里樹木木茂盛，，環(huán)境優(yōu)優(yōu)美。華盛頓曾自自信的認認為：“在美國沒沒有任何何一個莊莊園比我我這個莊莊園更好好了”華盛頓故故居是美美國人心心目中除除了白宮宮之外，，最具歷史史意義的的“圣地地”。美國總統(tǒng)統(tǒng)有時也也會在弗弗農(nóng)山莊莊接待外外國元首首。由此此可見““弗農(nóng)山山莊”在在美國的的重要地地位23正門接待中心心的銅像像博物館臘臘像故居遠景景24羊群在波波托馬克克河邊的的草地上上吃草，，人們在在山莊里里放牧耕耕作，情景就好好像喬治治.華盛盛頓和他他的妻子子瑪莎住住在那里里時一樣樣。進入弗農(nóng)農(nóng)山莊，，就仿佛佛回到了了18世世紀(jì)故居后門門寬闊的的波托馬馬可河放牛場花園里的的舞者25不僅展現(xiàn)現(xiàn)18世世紀(jì)的建建筑風(fēng)格格，同時時也展現(xiàn)現(xiàn)18世世紀(jì)的生生活情趣趣弗農(nóng)山莊莊有間個個性化的的旅館，，所有房間間都帶殖殖民風(fēng)格格，并配配有殖民民地時期期裝束的的仆人，，同時還提提供美國國早期的的烹飪食食品26隨處可見見身著古古裝的人人們在辛辛勤地勞勞動著，，進行種種植和烹烹飪演示示，漫步步其間，，仿佛生生活在外外國小說說中身著古裝裝的都是是附近大大學(xué)的學(xué)學(xué)生，利利用暑假假來這里里當(dāng)志愿愿者，體體驗生活活27山莊布局局整齊，，觀賞性性強，一一片寬闊闊的大草草坪居中中，路旁旁有各種種果樹，，傳說多多為華盛盛頓親手手所植在主建筑筑左右，，勻稱地地分布著著多幢不不同用途途的單層層小屋，，有仆人房房、廚房房、園丁丁房、奴奴隸住址址、花房房、織布布房、洗洗衣房、、熏制室室、制鹽鹽室、車車庫、馬馬房、角角谷倉、、大片的的種植園園、農(nóng)場場主創(chuàng)新新示范區(qū)區(qū)、碼頭頭、奴隸隸紀(jì)念碑碑及華盛盛頓之墓墓。28弗農(nóng)山莊莊之所以以如此吸吸引世界界游客，，除了華華盛頓本本人的巨巨大影響響力外，，還在于于具備了了觀賞價價值、娛娛樂休閑閑等體驗驗價值29華盛頓故故居對宋宋氏祖居居的發(fā)展展借鑒1、以莊園的的形式出現(xiàn)，，展現(xiàn)名人生生活時代的鄉(xiāng)鄉(xiāng)村風(fēng)情2、在建筑特特色、文化風(fēng)風(fēng)格上保留名名人生活年代代特點3、重視對名名人生活年代代生活情趣展展示，側(cè)重于于“文化”體體驗，而不不是單純強調(diào)調(diào)物理屬性5、弱化政治治性，強調(diào)觀觀賞性、體驗驗性，但又不不刻意而為，，似乎自然天天成4、功能復(fù)合合化，不僅僅僅是觀光體驗驗，同時融入入了會議接待待、餐飲等功功能30深度發(fā)掘、延延展宋氏家族族的精神價值值2、如何完善善人文價值，，強化知識與與教育功能？？故人已去，但但精神不朽！！31如何發(fā)掘及延延展宋氏家族族的精神價值值？1重建現(xiàn)代化的的宋氏家族紀(jì)紀(jì)念館、宋氏氏家族研究中中心3修建文昌將軍軍紀(jì)念館展現(xiàn)宋氏家族族的愛國精神神，自由、民民主、進步的的價值觀同時展現(xiàn)文昌昌100多位位將軍的抗戰(zhàn)戰(zhàn)事跡4組織成立華人人論壇延續(xù)宋氏家族族溝通海內(nèi)外外、兩岸華人人的橋梁作用用5修建基督教堂堂尊重宋氏家族族的基督信仰仰宋慶齡基金會會分支機構(gòu)2修建華僑紀(jì)念念館632如何發(fā)掘及延延展宋氏家族族的精神價值值？采用現(xiàn)代化多多媒體、視聽聽展示技術(shù)宏偉大氣的建建筑群、雍容容華貴的園林林景觀+再現(xiàn)一代傳奇奇家族的“偉偉大精神”及及顯赫輝煌的的家族地位重點宣傳宋氏氏家族愛國、、民主進步的的思想與追求求333、如何運用用迂回戰(zhàn)術(shù)，，構(gòu)建完整的的旅游消費體體系？引入旅游產(chǎn)品品組合理念宋氏祖居+？（周邊引入新新景點）=昌灑旅游景區(qū)區(qū)利用宋氏祖居居的名氣與影影響力利用新景點提提供娛樂休閑閑配套形成合力34如何引入新景景點與宋氏祖祖居形成產(chǎn)品品組合效應(yīng)？？新景點應(yīng)具備備以下條件緊扣“文化””旅游主題體現(xiàn)地塊的文文脈特點位置毗鄰宋氏氏祖居理由與宋氏祖居合合力構(gòu)筑文昌昌人文旅游優(yōu)優(yōu)勢結(jié)合地脈、文文脈的景點更更加富有生命命力便于實現(xiàn)資源源的共享35目錄市場分析項目分析發(fā)展戰(zhàn)略項目定位旅游產(chǎn)品規(guī)劃劃綜合效益評估估項目開發(fā)計劃劃與模式經(jīng)濟測算游憩模式設(shè)計計36產(chǎn)品組合定位位宋氏紀(jì)念園宋氏名園+產(chǎn)品組合定位詮釋承擔(dān)宋氏家族族紀(jì)念功能，，保持政治嚴(yán)嚴(yán)肅性借勢宋氏家族族影響力，打打造以“文化化”為核心主主題的旅游景景區(qū)為了與原宋氏氏祖居有所區(qū)區(qū)別，建議新新建宋氏祖居居命名為：宋氏紀(jì)念園為了承襲地脈脈，宋氏紀(jì)念念園旁引入的的新景區(qū)建議議命名為：宋氏名園宋氏紀(jì)念園與與宋氏名園，，既相互獨立立，又相互關(guān)關(guān)聯(lián)，既起到到了紀(jì)念作用用，保持了政政治上的嚴(yán)肅肅性，又完善善了旅游消費費六大基本功功能37旅游功能定位位旅游功能體系系歷史教育文化體驗影視拍攝休閑娛樂美食品嘗生態(tài)觀光會議接待蜜月度假38項目發(fā)展目標(biāo)標(biāo)定位打造中國名人人故居的典范范作為文昌走向向世界的旅游游名片作為海內(nèi)外、、兩岸關(guān)系的的溝通橋梁作為文昌120萬華僑的的精神家園作為構(gòu)建文昌昌未來發(fā)展的的精神動力打造成海南最最佳的人文度度假勝地改變文昌人文文旅游的弱勢勢格局成為文昌人文文旅游的扛鼎鼎之作39旅游客源定位位一級市場二級市場三級市場1國內(nèi)外具有較較高經(jīng)濟收入入及文化層次次的旅游度假假及觀光客戶戶2臺海兩岸政要要人士，國內(nèi)內(nèi)政府機關(guān)公公務(wù)員、相關(guān)關(guān)協(xié)會成員、、學(xué)生團體組組織參觀3海外華僑、相相關(guān)紀(jì)念團體體40形象定位兩者在形象上上既有獨立性性又有關(guān)聯(lián)性性：宋氏紀(jì)念園宋氏名園中國最具觀賞賞價值的名人人故居精神盛宴，文文化之旅為了強化宋氏氏名園與宋氏氏祖居的關(guān)聯(lián)聯(lián)性，建議在在形象包裝方方面采用宋氏家族族核心人物及及關(guān)聯(lián)人物姓姓名、字號命命名景點及道道路，如美齡湖、靄靄齡街、中山山路等41目錄市場分析項目分析發(fā)展戰(zhàn)略項目定位旅游產(chǎn)品規(guī)劃劃綜合效益評估估項目開發(fā)計劃劃與模式經(jīng)濟測算游憩模式設(shè)計計42旅游產(chǎn)品規(guī)劃劃宋氏紀(jì)念園宋氏名園43總體策劃思路路借鑒“華盛頓頓”故居的規(guī)規(guī)劃思想以莊園形式出出現(xiàn)中西結(jié)合的建筑風(fēng)格園林風(fēng)格場景化展示文化情調(diào)調(diào)弱化政治性，，增強觀光體驗驗性目的：賦予觀觀賞價值、體體驗價值展現(xiàn)宋氏家族族曾經(jīng)顯赫的的家族地位體現(xiàn)宋氏家族族中西合璧的的文化特點再現(xiàn)宋氏家族族鼎盛時期““民國時代””文化特點增加游客的參參與性，增強強游覽價值44“宋氏紀(jì)念園園”總體規(guī)劃劃功能分區(qū)功能細分風(fēng)格特點占地面積（畝）（指導(dǎo)性）宮殿式主建筑群區(qū)宋氏家族紀(jì)念館中西結(jié)合的建筑特點（民國時期的建筑特點）80宋氏家族研究中心文昌將軍紀(jì)念館宋慶齡基金分支機構(gòu)華僑紀(jì)念館華人論壇園林景區(qū)

西方園林風(fēng)格500名人生活展示區(qū)宋氏家族故居復(fù)制上海宋慶齡故居30農(nóng)舍、豬圈、牛圈等體現(xiàn)中西結(jié)合的鄉(xiāng)村風(fēng)格100教堂歐式風(fēng)格30生態(tài)農(nóng)區(qū)（農(nóng)田、森林、果園）原農(nóng)業(yè)用地盡量保留150保留區(qū)宋氏祖居（保留）

100配套服務(wù)區(qū)莊園小旅館建筑、服務(wù)、飲食均體現(xiàn)民國時期特色50

合計104045分區(qū)策劃詳述述1：宮殿式主建筑筑群區(qū)功能細分策劃思想宋氏家族紀(jì)念館采用現(xiàn)代化、多媒體手段展示宋氏家族的輝煌與貢獻，制作“宋氏家族”紀(jì)念片，著重于精神內(nèi)涵、文化內(nèi)涵的發(fā)掘宋氏家族研究中心大力弘揚宋氏家族的革命精神和現(xiàn)代思想，對于當(dāng)前的文化建設(shè)也有著重要的推動作用華人論壇作為宋氏家族“溝通橋梁精神價值”的延展，通過華人論壇，與全世界華人共同商討中華民族的偉大復(fù)興！文昌將軍紀(jì)念館表現(xiàn)文昌將軍的抗戰(zhàn)事跡，體現(xiàn)文昌作為“將軍之鄉(xiāng)”的文脈華僑紀(jì)念館宋氏家族是華僑杰出代表，在此建立華僑紀(jì)念館以紀(jì)念華人海外奮斗艱辛歷程，及回國建設(shè)祖國的民族情結(jié)宋慶齡基金會分支機構(gòu)宋慶齡基金會致力于少年兒童事業(yè)?？赏ㄟ^基金會實現(xiàn)兩岸、海內(nèi)的溝通、交流、合作46主建筑群規(guī)劃劃可借鑒“邱邱吉爾莊園””以布蘭姆宮為為軸心的龐大大宮殿式建筑筑群是丘吉爾爾莊園的中心心，在這個雕雕塑的富麗堂堂皇的宮殿之之外，是草場場、湖泊世界文化遺產(chǎn)產(chǎn)之一47邱吉爾莊園景景觀48中西建筑風(fēng)格格結(jié)合，是民民國時期（1912-1949）最最重要的建筑筑風(fēng)格

49采用西式園林林，局部可適適當(dāng)融入部分分中式元素，，利用西式園園林的恢弘儀儀式感，強調(diào)調(diào)宋氏紀(jì)念園園的莊嚴(yán)肅穆穆性，表現(xiàn)宋宋氏家族曾經(jīng)經(jīng)顯赫的家族族地位分區(qū)策劃詳述述2：園林景區(qū)50莊園園景必須須具備一流的的觀賞價值且要符合當(dāng)?shù)氐氐闹脖惶攸c點園林景觀對于于促進宋氏紀(jì)紀(jì)念園旅游價價值起到至關(guān)關(guān)重要的作用用，建議聘請請國際大師設(shè)設(shè)計51優(yōu)美的園林景景觀不僅可以以增加游客的的愉悅感，還還可以吸引眾眾多電影劇組組選取宋氏紀(jì)紀(jì)念園作為拍拍攝地點莊園園景要體體現(xiàn)雍容華貴貴的氣質(zhì)52優(yōu)美的園林景景觀對于提升升周邊酒店檔檔次及吸引酒酒店客源起到到重要的作用用右圖為：意大利埃斯特特莊園酒店，，被《福布斯——旅行家》評評為２００９９年的世界最最佳酒店埃斯特莊園能能獲此殊榮，，首先得益于于酒店周圍優(yōu)優(yōu)美的自然環(huán)環(huán)境埃斯特莊園迎迎接過無數(shù)電電影和音樂明明星，如施瓦瓦辛格、史泰泰龍、麥當(dāng)娜娜等優(yōu)美的風(fēng)光同同樣吸引了很很多電影劇組組選取埃斯特特莊園作為拍拍攝地點53分區(qū)策劃詳述述3：名人生活區(qū)展展示“移植復(fù)制””宋慶齡上上海故居54按西方莊園的的規(guī)劃模式，，在莊園內(nèi)部部規(guī)劃教堂、、農(nóng)舍、放牛牛場、牛圈、、豬圈等，使使場景富于生生活氣息、文文化氣息55由于原祖居是是在祖居真實實基礎(chǔ)上復(fù)原原修建的，具具有一定的歷歷史意義，建建議保留分區(qū)策劃詳述述4：對原“宋氏祖祖居”予以保保留56在莊園內(nèi)部規(guī)規(guī)劃一個別具具特色的莊園園小旅館，在在建筑風(fēng)格上上、服務(wù)上、、飲食上均體體現(xiàn)宋氏家族族鼎盛時期的的民國風(fēng)情分區(qū)策劃詳述述5：配套服務(wù)區(qū)57目的：保護基本農(nóng)田田豐富旅游內(nèi)容容方便游客體驗驗田園風(fēng)光解決農(nóng)民就業(yè)業(yè)分區(qū)策劃詳述述6：生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)58旅游產(chǎn)品規(guī)劃劃宋氏紀(jì)念園宋氏名園59“宋氏名園””總體規(guī)劃（（一）功能分區(qū)功能細分功能定位占地面積（畝）（指導(dǎo)性）文化表演區(qū)小型劇院室內(nèi)歌舞、歌劇表演50露天園林劇場室外歌舞、歌劇表演50文化展示區(qū)民居世界之窗展現(xiàn)世界經(jīng)典民居文化，兼酒店功能150華僑新村展示華僑建筑文化及民俗150藝術(shù)家園展現(xiàn)藝術(shù)文化100文化學(xué)習(xí)區(qū)宋慶齡國際學(xué)院文化、旅游、教育相結(jié)合，帶有培訓(xùn)性質(zhì)的新型學(xué)院

100運動休閑區(qū)高爾夫18洞1500馬術(shù)俱樂部含馬廄、會所、跑道100美齡湖景觀軸心、水上運動地30060“宋氏名園””總體規(guī)劃（（二）功能分區(qū)功能細分功能定位占地面積（畝）指導(dǎo)性酒店五星級酒店面向中高端游客80超五星級酒店（別墅式）小型奢華酒店，兼“國賓館”功能150四星級酒店面向中端游客60外部商業(yè)街唐人街區(qū)以餐飲為主，集合中外美食60內(nèi)部商業(yè)街商業(yè)街滿足游客多元化消費需求30居住區(qū)高尚居住區(qū)別墅、洋房、小高層2000風(fēng)情小鎮(zhèn)洋房、小高層500生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)（保護基本農(nóng)田）滿足鄉(xiāng)村生態(tài)游200

合計5610611、文化表演演區(qū)：以小劇院、露露天劇場為載載體，發(fā)揮中中視文化運營營優(yōu)勢，通過過文化產(chǎn)業(yè)打打造，形成差差異化競爭優(yōu)優(yōu)勢發(fā)揮中視集團團的文化企業(yè)業(yè)優(yōu)勢打造文化產(chǎn)業(yè)業(yè)形成完整的文化產(chǎn)業(yè)鏈達到旅游競爭優(yōu)勢專業(yè)的文化運營商包括文化創(chuàng)意意、文化展覽覽、文化設(shè)施施、文化機構(gòu)構(gòu)、文藝演出出等多個支點點，通過整合合劇場演出、、節(jié)慶活動、、創(chuàng)意作品等等形成文化特特色完整的文化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈包括：：創(chuàng)意、研發(fā)發(fā)、設(shè)計、制制造、展覽、、交易、編導(dǎo)導(dǎo)、演出讓游客消費費精神文化化產(chǎn)品，形形成競爭差差異化，吸吸引周邊客客流策劃思路分區(qū)規(guī)劃62漓江山水劇劇場：印象象劉三姐，，03年10月試演演，至06年8月，，門票收入入已達7900萬元元案例1：印印象劉三姐姐63華僑城創(chuàng)作作了大批文文藝作品，，各景區(qū)累累計演出近近5萬場次次，接待觀觀眾近7000萬人人次目前華僑城城有2000多名專專業(yè)演職人人員和20個千人以以上的大劇劇場，平均均排一場節(jié)節(jié)目可以演演出1500場案例2：華華僑城64賭城拉斯維維加斯一直直以來就和和各色精彩彩演出和大大牌藝人們們緊密聯(lián)系系在了一起起，這里有有著各色各各樣的精彩彩演出，讓讓游客流連連忘返演出類型：：歌舞表演歌劇水下舞蹈魔術(shù)表演馬戲團表演演雜技表演巨星演唱會會模仿秀表演演溜冰表演成人秀表演演其它時尚表表演水下芭蕾案例3：拉拉斯維加斯斯65中視將整合合國內(nèi)外優(yōu)優(yōu)秀的導(dǎo)演演、劇作家家，以原創(chuàng)創(chuàng)歌舞表演演及其它形形式的時尚尚演出，讓讓中外游客客體驗精彩彩紛呈的藝藝術(shù)文化節(jié)目類型包包括：歌劇類：比如反映海海南本地文文化的《黃黃道婆》、、《紅色娘娘子軍》等等雜藝類：馬戲團、雜雜藝、魔術(shù)術(shù)、溜冰表表演時尚類：上裝秀、時時裝秀等演唱類：歌星演唱會會66項目利用夜夜間文藝、、時尚表演演優(yōu)勢吸引引周邊過夜夜人群，對對餐飲業(yè)、、酒店業(yè)發(fā)發(fā)展將起到到積極促進進作用項目最大的的競爭威脅脅：來自““?！表椖孔畲蟮牡牧觿荩翰徊荒茴昂：！薄昂！笔琼楉椖孔畲笕比焙独靡雇砉?jié)節(jié)目表演、、美食優(yōu)勢勢彌補672、文化展展示區(qū)：分為世界之之窗、藝術(shù)術(shù)家園、華華僑新村三三部分世界之窗功能細分藝術(shù)家園華僑新村定位展示世界各各民族民居居（含室內(nèi)內(nèi)裝飾）建建筑藝術(shù)兼酒店功能能展示繪畫、、雕塑、書書法、手工工藝藝術(shù)一方面展示示華僑建筑筑、民俗文文化一方面作為為文昌華僑僑回鄉(xiāng)探親親居所68世界之窗：：集合世界界經(jīng)典民居居建筑，供供游客參觀觀的同時，，可兼酒店店功能廣東客家園園樓白族民居瑞士民居69捷克民居芬蘭民居斐濟民居蒙古包70藝術(shù)家園繪畫區(qū)雕塑區(qū)手工藝區(qū)書法區(qū)藝術(shù)家園：：分為四大大主題分區(qū)區(qū)以低廉租金金吸引世界界各地的藝藝術(shù)人士，，打造成藝藝術(shù)家的夢夢想家園，，在這里，，他們可以以展示藝術(shù)術(shù)才華四大分區(qū)中中以繪畫、、雕塑為主主，書法、、手工藝為為輔71華僑新村：：借鑒廣東東開平碉樓樓形成思路路，為文昌昌華僑提供供“定制式式別墅”碉樓歷史：：開平碉樓樓是20世世紀(jì)30年年代歸回華華僑結(jié)合中中西特色建建筑的房屋屋，07年被評評為世界文文化遺產(chǎn)運作模式：：將土地切塊塊提供給華華僑建房，，設(shè)計方案案由開發(fā)商商及政府共共同審核723、文化學(xué)學(xué)習(xí)區(qū)：宋慶齡國際際學(xué)院文化、旅游游、教育相相結(jié)合，帶帶有培訓(xùn)性性質(zhì)的新型型學(xué)院定位授課對象以女性、中中老年人為為主，商務(wù)務(wù)男性、少少年兒童為為輔助辦學(xué)模式與國內(nèi)知名名學(xué)校聯(lián)辦辦，如清華華、北大、、人民大學(xué)學(xué)、中山大大學(xué)等授課模式面授，按專專業(yè)性質(zhì)不不同，每期期授課數(shù)月月至1年不不等，每月月授課數(shù)天天認證由聯(lián)辦名校校認證師資力量聘請國內(nèi)外外資深專家家、文化學(xué)學(xué)者、教育育精英、社社會精英授授課73根據(jù)學(xué)員類類型設(shè)置實實用型專業(yè)業(yè)婚姻家庭、、女性心理理、親子教教育、理財財、養(yǎng)生、、氣質(zhì)禮儀儀、穿衣用用色、化化裝與發(fā)型型、形形體塑造、、

形象設(shè)設(shè)計、藝術(shù)術(shù)鑒賞等女性學(xué)員類型授課內(nèi)容健康養(yǎng)生、、老年心理理、醫(yī)學(xué)知知識、老年年社交、繪繪畫、書法法、舞蹈、、老年運動動、宗教信信仰等中老年人商務(wù)談判、、企業(yè)管理理、運動課課程、商務(wù)務(wù)禮儀等商務(wù)男性主要以夏令令營形式存存在，組織織開展富有有教育意義義的活動與與課程少年兒童74案例：大唐唐芙蓉園··曲江爾雅雅女子游學(xué)學(xué)院學(xué)院定位：：集體驗與參參與性為一一體，開創(chuàng)創(chuàng)文化、旅旅游、教育育相結(jié)合的的新型教學(xué)學(xué)模式的游游學(xué)院。辦學(xué)模式：：由中國人民大大學(xué)和西安曲江江文化旅游游（集團））有限公司司聯(lián)合主辦辦師資力量：：聘請以徐慶慶平（徐悲悲鴻大師之之子）為代代表的專家家教授30人辦學(xué)目標(biāo)：塑造3F女性：有有趣、無畏、富有女人味味三種品質(zhì)質(zhì)于一身的的全能型女女人授課方式：：面授，每期期課程歷時時8個月，，每月授課課4天每每期課程歷歷時8個月月，課時：：256個個課時（每每課時40分鐘）證書頒發(fā)：：中國人民大大學(xué)藝術(shù)學(xué)學(xué)院頒發(fā)結(jié)結(jié)業(yè)證書75其它辦學(xué)形形式也在考考慮范圍內(nèi)內(nèi)A方案：宋宋慶齡女子子大學(xué)引進美國威威斯里安女女子學(xué)校，，作為其分分校，面向向全國招生生美式教育、、全英文教教育作為吸吸引生源的的亮點B方案：國國內(nèi)高等院院校分校（（宋慶齡分分校）可行性優(yōu)于于方案A，，但生源吸吸引力相對對不足764、對外綜綜合配套區(qū)區(qū)：唐人街區(qū)以餐飲為主主，讓游客客體驗中外外美食文化化精髓775、、運運動動休休閑閑區(qū)區(qū)：：高爾爾夫夫、、馬馬術(shù)術(shù)俱俱樂樂部部、、運運動動會會所所、、美美齡齡湖湖運動動消消費費迎迎合合海海南南未未來來高高端端化化趨趨勢勢運動動主主題題選選擇擇與與宋宋氏氏莊莊園園所所強強調(diào)調(diào)的的雍雍容容華華貴貴氣氣質(zhì)質(zhì)相相一一致致，，以以““奢奢華華高高尚尚休休閑閑動動動動””為為主主；；高爾爾夫夫、、馬馬術(shù)術(shù)、、釣釣魚魚、、斯斯諾諾克克等等被被廣廣泛泛列列為為貴貴族族運運動動786、、酒酒店店規(guī)規(guī)劃劃：：規(guī)劃劃三三家家五五星星級級酒酒店店、、一一家家四四星星級級酒酒，，引引進進國國際際知知名名酒酒店店管管理理公公司司酒店定位特色規(guī)模要求位置、景觀要求奢華小酒店（兼國賓館功能）個性、奢華、以別墅為主，南洋風(fēng)格150間客房宋氏紀(jì)念園園景、高爾夫景、湖景國際五星級酒店歐式風(fēng)格500間客房宋氏紀(jì)念園園景、高爾夫景、湖景世界之窗酒店（預(yù)備）風(fēng)格各異視市場待定個性化建筑，注重體驗性四星級酒店民國風(fēng)情500間客房布置在外圍總接待能力1120×1.3=1456（人以上）注：每間客房按平均1.3個床位計79“奢奢華華小小酒酒店店””：：發(fā)源源地地西西方方，，是是市市場場中中一一類類較較為為特特殊殊的的酒酒店店定定位位，，是高高端端市市場場的的補補缺缺者者。。其產(chǎn)產(chǎn)生生的的根根源源在在于于西西方方顧顧客客厭厭倦倦了了毫毫無無特特色色的的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化化產(chǎn)產(chǎn)品品，，而而愿愿意意為為差差異異化化的的、、個個性性化化的的產(chǎn)產(chǎn)品品支支付付更更高高的的價價格格。。奢華華小小酒酒店店以以情情調(diào)調(diào)、、氛氛圍圍、、個個性性化化服服務(wù)務(wù)取取勝勝重點點介介紹紹：：奢華華小小酒酒店店，，南洋洋風(fēng)風(fēng)格格，，兼兼““國國賓賓館館功功能能””80經(jīng)營營主主題題走走主主題題養(yǎng)養(yǎng)生生線線路路，，提提供供住住宿宿、、餐餐飲飲、、娛娛樂樂、、高高端端會會議議、、蜜蜜月月、、私私人人聚聚會會等等服服務(wù)務(wù)奢華華小小酒酒店店的的贏贏利利能能力力相相當(dāng)當(dāng)可可觀觀。。泰國國有有家家奢奢華華小小酒酒店店ChivaSom，，以以泰泰式式SPA為為主主題題，，僅僅僅僅57個個房房間間一一年年營營業(yè)業(yè)收收入入接接近近1.5億億人人民民幣幣817、、內(nèi)內(nèi)部部商商業(yè)業(yè)街街區(qū)區(qū)：：是景景區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)部部消消費費及及交交流流場場所所沿水水景景及及園園林林劇劇場場布布置置，，連連接接中中心心廣廣場場游游客客可可以以一一邊邊品品咖咖啡啡，，一一邊邊賞賞節(jié)節(jié)目目828、、居居住住區(qū)區(qū)：：通過過旅旅游游景景區(qū)區(qū)打打造造，，促促進進旅旅游游地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)，，將將昌昌灑灑鎮(zhèn)鎮(zhèn)打打造造成成聞聞名名國國內(nèi)內(nèi)外外的的旅旅游游風(fēng)風(fēng)情情小小鎮(zhèn)鎮(zhèn)坎昆昆原原是是一一座座只只有有300多多人人的的僻僻靜靜漁漁村村，，1972年年墨墨西西哥哥政政府府投投資資3.5億億美美元元建建設(shè)設(shè)旅旅游游區(qū)區(qū)和和自自由由貿(mào)貿(mào)易易中中心心，，重重點點發(fā)發(fā)展展旅旅游游業(yè)業(yè)目前前城城市市人人口口已已發(fā)發(fā)展展達達到到100萬萬，，2002年年接接待待游客客300多多萬萬，旅旅游游外匯匯收收入入32億億美美元元國外外旅旅游游度度假假區(qū)區(qū)發(fā)發(fā)展展案案例例————坎坎昆昆83坎昆昆的的成成功功模模式式與與文文昌昌城城市市發(fā)發(fā)展展有有相相近近之之處處，，其其發(fā)發(fā)展展歷歷程程值值得得借借鑒鑒，，因因此此我我們們須須以以前前瞻瞻性性眼眼光光、、城城市市運運營營高高度度運運作作項項目目成功功模模式式：：““自自然然資資源源+人人文文資資源源””驅(qū)驅(qū)動動先期期投投入入建建設(shè)設(shè)22座座旅旅館館基于于優(yōu)優(yōu)勢勢自自然然資資源源，，先先期期投投入入啟啟動動旅旅游游南北北首首腦腦會會議議高等等級級會會議議提提升升知知名名度度，，擴擴大大旅旅游游瑪雅雅世世界界+旅旅游游規(guī)規(guī)劃劃開發(fā)發(fā)歷歷史史人人文文資資源源，，開開發(fā)發(fā)旅旅游游新新空空間間84在以旅旅游為為增長長引擎擎的區(qū)區(qū)域發(fā)發(fā)展模模式帶帶動下下，文文昌未未來極極有可可能形形成““多組組團松松散型型”中中等規(guī)規(guī)模旅旅游城城市組團1組團4組團3主城區(qū)區(qū)組團2濱海資資源向向人文文資源源推進進濱海資資源人文資資源85目錄市場分分析項目分分析發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略項目定定位旅游產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃綜合效效益評評估項目開開發(fā)計計劃與與模式式經(jīng)濟測測算游憩模模式設(shè)設(shè)計86游憩模模式設(shè)設(shè)計游憩方方式設(shè)設(shè)計游線組組織設(shè)設(shè)計87項目游游憩方方式設(shè)設(shè)計圍圍繞旅旅游消消費六六大要要素展展開，，以文文化消消費為為核心心行內(nèi)部交交通工工具：：電瓶車車、專專線中中巴、、小游游艇、、木船船；外部交交通工工具：：旅游專專線大大巴、、對外外接待待越野野車隊隊食內(nèi)外共共享：：唐人街街區(qū)匯匯聚中中外美美食內(nèi)部專專享：：內(nèi)部商商業(yè)街街區(qū)酒酒吧、、咖啡啡廳等等，酒酒店內(nèi)內(nèi)部特特色餐餐飲住項目規(guī)規(guī)劃三三家五五星級級酒店店、一一家四四星級級酒店店，可可提供供2000以上上床位位賞宋氏紀(jì)紀(jì)念園園、美美齡湖湖湖景景、世世界之之窗及及華僑僑新村村建筑筑景觀觀、鄉(xiāng)鄉(xiāng)村生生態(tài)景景觀、、高爾爾夫景景、藝藝術(shù)村村藝術(shù)術(shù)作品品欣賞賞娛歌舞、、歌劇劇欣賞賞；高高爾夫夫、馬馬術(shù)、、釣魚魚、劃劃船、、游泳泳、斯斯諾克克、自自行車車等休休閑運運動；；酒店店內(nèi)部部SPA、、KTV、、私人人影院院等娛娛樂休休閑方方式購藝術(shù)村村藝術(shù)術(shù)作品品、海海南當(dāng)當(dāng)?shù)芈寐糜翁靥厣a(chǎn)產(chǎn)品88最大的的創(chuàng)新新在于于創(chuàng)造造了““游——學(xué)””模式式游客在在旅游游的同同時可可以接接受短短期的的教育育培訓(xùn)訓(xùn)“游——學(xué)模模式””打造造游客客交流流的平平臺，，在旅旅游中中建立立人脈脈資源源“游——學(xué)模模式””，對對于拉拉動旅旅游人人流、、延長長游客客逗留留時間間、帶帶動景景區(qū)消消費起起到積積極作作用宋慶齡齡國際學(xué)學(xué)院女性教教育老人教教育兒童教教育商務(wù)培訓(xùn)89游憩方方式設(shè)設(shè)計游線組組織設(shè)設(shè)計游憩模模式設(shè)設(shè)計90內(nèi)部游游線組組織1、宋宋氏紀(jì)紀(jì)念園園專線線：大門——宋氏氏紀(jì)念念園2、宋宋氏名名園專專線：：大門——內(nèi)部部商業(yè)業(yè)街區(qū)區(qū)—小小劇院院、露露天劇劇場——世界界之窗窗—藝藝術(shù)村村、華華僑新新村——宋慶慶齡國國際學(xué)學(xué)院——鄉(xiāng)村村生態(tài)態(tài)景觀觀—中中心廣廣場——高爾爾夫、、馬術(shù)術(shù)俱樂樂部——美齡齡湖3、綜綜合旅旅游專專線：：大門———宋宋氏紀(jì)紀(jì)念園園———宋氏氏名園園91外部游游線組組織1、整整合省省域資資源融入海?？诼寐糜稳θ?，作作為海?？谝灰蝗沼斡沃型就揪包c點之一一開通““項目目—海?？跈C機場””、““項目目—博博鰲””、““項目目—三三亞””旅游游交通通專線線（利利用越越野車車隊））2、整整合文文昌市市內(nèi)資資源協(xié)調(diào)政政府，，整合合文昌昌內(nèi)部部旅游游資源源，開開通““項目目-航航天城城、項項目——銅鼓鼓嶺、、項目目—八八門灣灣—東東郊椰椰林旅旅游專專線大大巴92目錄市場分分析項目分分析發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略項目定定位旅游產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃綜合效效益評評估項目開開發(fā)計計劃與與模式式經(jīng)濟測測算游憩模模式設(shè)設(shè)計93項目開開發(fā)計計劃：：旅游游景區(qū)區(qū)開發(fā)發(fā)周期期6年年，旅旅游地地產(chǎn)開開發(fā)周周期10年年景區(qū)功能分區(qū)2011-20122013-20142015-2016宋氏紀(jì)念園宮殿式主建筑群區(qū)

園林景區(qū)

名人生活展示區(qū)

保留區(qū)

配套服務(wù)區(qū)

宋氏名園文化表演區(qū)

文化展示區(qū)

文化學(xué)習(xí)區(qū)

運動休閑區(qū)

酒店

對外綜合配套區(qū)

內(nèi)部綜合配套區(qū)

居住區(qū)生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)

94區(qū)域開開發(fā)模模式：：以旅旅游為為增長長引擎擎的區(qū)區(qū)域開開發(fā)模模式關(guān)鍵成成功因因素：：保護生態(tài)自然及人文資產(chǎn)評估本地自然資源及生態(tài)環(huán)境制定開發(fā)原則發(fā)展前對環(huán)境保護作完善規(guī)劃，輔以法規(guī)管理發(fā)掘升華獨特人文歷史資源引導(dǎo)本地居民對旅游環(huán)保的參與投資興建完善基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃滿足旅游產(chǎn)業(yè)要求的多種基礎(chǔ)設(shè)施早期投入基礎(chǔ)設(shè)施（水、電、排污等）提升區(qū)域吸引力及價值完善旅客資訊、醫(yī)療通訊、住宿、餐飲、娛樂文化設(shè)施的質(zhì)量數(shù)量提供多元化旅游活動組合根據(jù)需求提供多種旅游活動組合，力求延長游客逗留時間，增加消費及重來可能靈活利用不同旅游產(chǎn)品，只引多層面游客，減低季節(jié)性及波動性定期更新旅游項目，保持新鮮度執(zhí)行多方位高起點的市場推廣政府制定對投資者宣傳策略，并啟動多方位的宣傳推廣工程，為該區(qū)域打造品牌引進其它利益相關(guān)方（如著名跨國傳媒集團）的參與，基于互利原則協(xié)同舉辦大型活動增強社會知名度“有所為、有所不為”的產(chǎn)業(yè)組合逐步剔除與本區(qū)形象提升不符的落后產(chǎn)業(yè)政府以政策引導(dǎo)培育可與旅游產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展的其他產(chǎn)業(yè)借助本地區(qū)提升后的優(yōu)美環(huán)境及社會形象，吸引新的外來人才政府與與企業(yè)業(yè)密切切合作作政府規(guī)規(guī)劃定定位并并利用用不同同政策策扛桿桿引導(dǎo)導(dǎo)區(qū)域域發(fā)展展政府根根據(jù)當(dāng)當(dāng)?shù)厥惺袌龌潭榷燃捌笃髽I(yè)、、投資資業(yè)界界實力力決定定適宜宜的參參與模模式95開發(fā)模模式：：采用用“一一級土土地開開發(fā)+重點點項目目開發(fā)發(fā)”為為核心心的旅旅游開開發(fā)模模式一級土土地開開發(fā)+重點點項目目開發(fā)發(fā)一級土土地開開發(fā)：：對整個個地塊塊進行行出色色的規(guī)規(guī)劃定定位，，進行行土地地開發(fā)發(fā)，““生地地”轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為““熟地地”土土地地，推推向市市場與與政府府分享享土地地收益益；建立””政府府———一級級開發(fā)發(fā)商———二二級投投資商商———運營營商””的的產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈重點項項目開開發(fā)：：對該區(qū)區(qū)域的的核心心項目目，獨獨立進進行開開發(fā)，，主要要是宋宋氏紀(jì)紀(jì)念園園、宋宋氏氏名園園文化化表演演區(qū)、、文化化展示示區(qū)、、文化化學(xué)習(xí)習(xí)區(qū)96政府與與中視視、二二級投投資商商、經(jīng)經(jīng)營商商合作作模式式合作模式模式簡介適用項目適用合作方BT模式“建設(shè)-轉(zhuǎn)讓”建設(shè)方籌資建造，建成后移交政府，獲得政府土地補償或資金補償宋氏紀(jì)念園宋氏名園旅游基礎(chǔ)施設(shè)、景觀政府—中視BOT模式“建設(shè)-經(jīng)營-轉(zhuǎn)讓”建設(shè)方籌資建造，獲得一定時期的經(jīng)營權(quán)，期滿后轉(zhuǎn)交政府宋氏名園：小劇院、露天劇場、世界之窗、藝術(shù)村、宋慶齡國際學(xué)院政府—中視TOT模式“轉(zhuǎn)讓-經(jīng)營-轉(zhuǎn)讓”將建設(shè)好的項目轉(zhuǎn)讓給經(jīng)營企業(yè)，期滿后移交回政府宋氏紀(jì)念園、宋氏名園除住宅、商業(yè)街、酒店以外部分政府—運營商招、拍、掛政府土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，獲得土地收益，企業(yè)開發(fā)住宅酒店唐人街區(qū)政府—二級投資商97項目贏贏利模模式1.房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)、經(jīng)經(jīng)營旅游地地產(chǎn)（（出售售）酒店經(jīng)經(jīng)營（（出租租）收收入商業(yè)區(qū)區(qū)租金金收益益2.門門票經(jīng)經(jīng)濟觀光點點的門門票收收入3.產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)經(jīng)濟：：文化、、餐飲飲、住住宿、、娛樂樂、休休閑等等經(jīng)營營收入入4.節(jié)節(jié)事會會議經(jīng)經(jīng)濟：：論壇、、節(jié)慶慶、紀(jì)紀(jì)念日日等活活動經(jīng)經(jīng)營收收入休閑地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)經(jīng)濟門票收收入節(jié)慶會會議贏利金金字塔塔98目錄市場分分析項目分分析發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略項目定定位旅游產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃綜合效效益評評估項目開開發(fā)計計劃與與模式式經(jīng)濟測測算游憩模模式設(shè)設(shè)計99項目整整體經(jīng)經(jīng)濟測測算及及評價價宋氏紀(jì)紀(jì)念園園經(jīng)濟濟測算算指標(biāo)標(biāo)———總投投資4.19億元，，年經(jīng)經(jīng)營性性利潤潤3071萬元，，年投投資收收益率率為7.34%。宋宋氏氏名園園經(jīng)濟濟測算算指標(biāo)標(biāo)———總投投資80.58億元，，稅后后利潤潤20.6億元，，稅后后成本本利潤潤率為為25.6%。100宋氏紀(jì)紀(jì)念園園經(jīng)濟濟測算算指標(biāo)標(biāo)———總投投資4.19億元序號項目名稱總額（萬元）1土地成本1,0402前期工程費5183建安工程38,3544管理費7985不可預(yù)見費7776其他費用5107其它項0一總投資41,997101宋氏紀(jì)紀(jì)念園園總投投資估估算說說明1、土土地成成本宋氏紀(jì)紀(jì)念園園1040畝土土地屬屬于政政府旅旅游用用地開開發(fā)，，假設(shè)設(shè)征地地成本本為1萬/畝，，土地地成本本按征征地成成本計計算為為1040萬。。2、前前期工工程費費前期工工程費費主要要包括括項目目前期期規(guī)劃劃、設(shè)設(shè)計、、勘測測費用用等，，費用用確定定主要要參考考同類類項目目經(jīng)驗驗值。。考慮慮項目目總面面積較較小，，適當(dāng)當(dāng)提高高單價價標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，暫暫時按按120元元/平平方米米計算算。3、建建安工工程費費包括基基礎(chǔ)、、主體體、水水電安安裝、、室外外配套套等，，此項項費用用根據(jù)據(jù)項目目分期期開發(fā)發(fā)情況況，結(jié)結(jié)合工工程施施工進進度計計劃投投入。。建筑筑單體體造價價包括括裝修修為4000元元/平平方米米。4、管管理費費用管理費費用是是指房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)的管管理部部門為為組織織和管管理房房地產(chǎn)產(chǎn)項目目的開開發(fā)經(jīng)經(jīng)營活活動而而發(fā)生生的各各項費費用，，如管管理人人員工工資、、職工工福利利費、、辦公公費、、差旅旅費、、咨詢詢費、、房地地產(chǎn)稅稅等。。按海海南同同類房房地產(chǎn)產(chǎn)項目目的水水平和和本項項目的的具體體情況況，本本項目目管理理費按按前述述3項項之和和的2%計計取。。5、不可可預(yù)見費費不可預(yù)見見費按前前述2、、3項之之和的2%計取取較為合合理。6、其他他費用主要指工工程監(jiān)理理費、工工程咨詢詢費、與與政府建建設(shè)管理理部門發(fā)發(fā)生的費費用。102附表：宋宋氏紀(jì)念念園建安安成本初初步概算算103宋氏紀(jì)念念園經(jīng)濟濟測算指指標(biāo)———年經(jīng)營營性利潤潤3071萬元，年年投資收收益率為為7.34%收入說明明：假設(shè)設(shè)門票100元元/人，，預(yù)估年年接待50萬人人次，年年毛收益益為4725萬萬元。序號項目名稱總額（萬元）一總投資41,997二年凈收益3,071

年毛收益4,725

凈收益率65%三年投資收益率7.31%104宋氏名園園經(jīng)濟測測算指標(biāo)標(biāo)——總總投資80.58億元序號項目名稱總額（萬元）1土地成本52,6402前期工程費17,1633建安工程578,1164管理費12,9585不可預(yù)見費11,9066其他費用25,3157財務(wù)費用48,8678銷售費用58,8509其它項0一總投資805,815105宋氏名