房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃精講

房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃什么是房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃？房地產(chǎn)全程策劃的內(nèi)容是什么？房地產(chǎn)全程策劃的流程是怎樣的？實(shí)質(zhì)與發(fā)展實(shí)質(zhì)與特點(diǎn)發(fā)展與模式類型與發(fā)展策劃的定義策劃的類型策劃業(yè)的發(fā)展策劃的實(shí)質(zhì)策劃的特征策劃的作用策劃的主要模式策劃的發(fā)展階段理論與原則理論原則大綱房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃房地產(chǎn)開發(fā)研究的問題項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略策劃項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)策劃項(xiàng)目產(chǎn)品策劃項(xiàng)目資金運(yùn)營(yíng)策劃房地產(chǎn)全程策劃的內(nèi)容房地產(chǎn)全程策劃的流程前期策劃公開發(fā)售前的策劃銷售階段策劃可行性研究市場(chǎng)研究/產(chǎn)品定位價(jià)格定位推廣方案目的工作流程工作方式各節(jié)點(diǎn)工作流程目標(biāo)內(nèi)容銷售統(tǒng)計(jì)分析現(xiàn)有銷售推廣方案的評(píng)估制定新的方案并實(shí)施實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)提升現(xiàn)場(chǎng)打動(dòng)客戶信息傳播網(wǎng)住客戶開盤籌備第一講項(xiàng)目策劃的實(shí)質(zhì)與發(fā)展（一）策劃的定義策劃：是一種以創(chuàng)意為主的智力服務(wù)。是為實(shí)現(xiàn)某種目標(biāo)，利用相關(guān)經(jīng)驗(yàn)和信息，借助一定的科學(xué)方法及創(chuàng)新技術(shù)，對(duì)未來活動(dòng)的實(shí)施方案及具體措施進(jìn)行構(gòu)思、謀劃、設(shè)計(jì)、和決策，它是集診斷、調(diào)研、分析、謀劃、創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、決策于一體的系統(tǒng)思維。

策劃的目的在于科學(xué)決策與管理。一、策劃類型與策劃業(yè)的發(fā)展（二）策劃的類型1、按策劃尺度劃分:(1)國(guó)家策劃、(2)城市策劃、(3)企業(yè)策劃。2、按策劃主體劃分：(1)個(gè)體策劃、(2)集體策劃、(3)專業(yè)策劃。3、按策劃內(nèi)容劃分：(1)軍事策劃、(2)政治策劃、(3)經(jīng)濟(jì)策劃、(4)文化策劃、(5)經(jīng)營(yíng)策劃、(6)管理策劃4、按策劃層次劃分：(1)戰(zhàn)略策劃、(2)戰(zhàn)術(shù)策劃

5、按策劃的項(xiàng)目劃分：(1)農(nóng)業(yè)項(xiàng)目策劃、(2)工業(yè)項(xiàng)目策劃、(3)科教項(xiàng)目策劃、(4)旅游項(xiàng)目策劃、(5)商貿(mào)項(xiàng)目策劃、(6)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃、(7)文體項(xiàng)目策劃、(8)國(guó)防項(xiàng)目策劃、(9)其他項(xiàng)目策劃2、按策劃主體劃分：(1)個(gè)體策劃、(2)集體策劃、(3)專業(yè)策劃。3、按策劃內(nèi)容劃分：(1)軍事策劃、(2)政治策劃、(3)經(jīng)濟(jì)策劃、(4)文化策劃、(5)經(jīng)營(yíng)策劃、(6)管理策劃（三）我國(guó)策劃業(yè)的發(fā)展1、“點(diǎn)”狀策劃階段(1)90年代初，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，企業(yè)“病急亂投醫(yī)”地尋求“一招制勝”的金點(diǎn)子(2)點(diǎn)子策劃以個(gè)人為主，注重點(diǎn)子的創(chuàng)意，缺乏群體智慧和系統(tǒng)思維，缺少戰(zhàn)略考慮與統(tǒng)籌謀劃2、“線”狀策劃階段(1)90年代中期，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，單純的點(diǎn)子策劃已無法適應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的市場(chǎng)形勢(shì)。(2)線狀策劃注重以廣告新聞的炒作提升企業(yè)的知名度，通過知名度的擴(kuò)大促進(jìn)產(chǎn)品的銷售。其策劃的范圍局限在單一的傳播推廣線狀領(lǐng)域內(nèi)。(3)線狀策劃雖然不乏創(chuàng)意性的推廣思路，但其策劃思維仍然比較狹隘，缺乏系統(tǒng)觀念和戰(zhàn)略眼光。。3、“面””狀策劃劃階段(1)90年代后后期，，隨著著消費(fèi)費(fèi)者的的成熟熟和市市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的的進(jìn)一一步加加劇，，在銷銷售中中僅憑憑單一一的點(diǎn)點(diǎn)子創(chuàng)創(chuàng)意和和片面面的廣廣告推推廣，，無法法從根根本上上解決決企業(yè)業(yè)產(chǎn)品品先天天性不不足的的問題題。(2)企業(yè)是是一個(gè)個(gè)系統(tǒng)統(tǒng)，根根據(jù)““木桶桶短板板理論論”，，企業(yè)業(yè)需要要從整整體來來理解解自己己的經(jīng)經(jīng)營(yíng)與與發(fā)展展，以以全面面策劃劃為主主的面面狀策策劃也也就應(yīng)應(yīng)運(yùn)而而生。。(3)面狀策策劃注注重系系統(tǒng)思思維，，從整整體的的角度度對(duì)企企業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)發(fā)發(fā)展中中的戰(zhàn)戰(zhàn)略定定位、、項(xiàng)目目選擇擇、市市場(chǎng)細(xì)細(xì)分、、產(chǎn)品品研發(fā)發(fā)、生生產(chǎn)管管理、、營(yíng)銷銷推廣廣等進(jìn)進(jìn)行全全方位位的全全面綜綜合策策劃。。3、“體體”狀狀策劃劃階段段(1)90年代末末，與與我國(guó)國(guó)市場(chǎng)場(chǎng)理性性化市市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)越越來越越深入入細(xì)致致有關(guān)關(guān)(2)體狀策策劃即即戰(zhàn)略略聯(lián)盟盟，包包括組組織間間的結(jié)結(jié)盟、、組織織與個(gè)個(gè)人之之間的的聯(lián)盟盟。二、房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目策劃劃的實(shí)實(shí)質(zhì)與與特點(diǎn)點(diǎn)（一））房地地產(chǎn)策策劃實(shí)實(shí)質(zhì)房地產(chǎn)產(chǎn)策劃劃：是是指在在各種種約束束條件件下，，為實(shí)實(shí)現(xiàn)房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目投資資目標(biāo)標(biāo)，對(duì)對(duì)項(xiàng)目目開發(fā)發(fā)的總總體戰(zhàn)戰(zhàn)略和和行動(dòng)動(dòng)策略略進(jìn)行行創(chuàng)造造性的的統(tǒng)籌籌謀劃劃和預(yù)預(yù)先部部署。。房地產(chǎn)產(chǎn)規(guī)劃劃：是運(yùn)用用規(guī)劃劃原理理與方方法，，按照照策劃劃思想想，在在符合合有關(guān)關(guān)法律律及技技術(shù)規(guī)規(guī)定的的前提提下，，對(duì)房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目的工工程建建設(shè)方方案進(jìn)進(jìn)行詳詳細(xì)的的技術(shù)術(shù)規(guī)劃劃與設(shè)設(shè)計(jì)，，以作作為工工程建建設(shè)的的藍(lán)圖圖和控控制依依據(jù)。。房地產(chǎn)策劃策劃基礎(chǔ)策劃內(nèi)容策劃條件策劃目標(biāo)策劃手段策劃范圍經(jīng)濟(jì)目標(biāo)市場(chǎng)目標(biāo)品牌目標(biāo)地塊條件政策條件規(guī)劃條件行業(yè)環(huán)境市場(chǎng)供求調(diào)查研究創(chuàng)意創(chuàng)新實(shí)證模擬開發(fā)全過程開發(fā)某環(huán)節(jié)戰(zhàn)略策劃戰(zhàn)術(shù)策劃房地產(chǎn)產(chǎn)策劃劃實(shí)質(zhì)質(zhì)：謀劃未未來勾劃藍(lán)藍(lán)圖籌劃方方案計(jì)劃行行動(dòng)（二））房地地產(chǎn)策策劃的的特征征1、創(chuàng)意意性房地產(chǎn)產(chǎn)策劃劃是一一種創(chuàng)創(chuàng)造性性的思思維活活動(dòng)，，是一一種創(chuàng)創(chuàng)意行行為，，其本本質(zhì)是是運(yùn)用用腦力力進(jìn)行行智能能創(chuàng)造造。需需要借借助各各種思思維方方法如如逆向向思維維、靈靈感思思維、、發(fā)散散思維維、超超常思思維等等來完完成。。2、策略略性房地產(chǎn)產(chǎn)策劃劃實(shí)際際上是是為房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目出謀謀劃策策，產(chǎn)產(chǎn)品形形式為為某種種謀略略或策策略，，策略略運(yùn)用用的成成功與與否，，將直直接影影響房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目的成成敗。。因此此，策策略的的研究究和探探索，，是房房地產(chǎn)產(chǎn)策劃劃的核核心。。3、整合合性房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)面臨臨著復(fù)復(fù)雜的的環(huán)境境、雜雜亂的的資源源、眾眾多的的主體體、繁繁瑣的的環(huán)節(jié)節(jié)。房房地產(chǎn)產(chǎn)策劃劃實(shí)質(zhì)質(zhì)上就就是對(duì)對(duì)這些些雜亂亂無章章的要要素進(jìn)進(jìn)行有有效的的整合合，圍圍繞共共同目目標(biāo)，，創(chuàng)造造秩序序井然然、利利益明明確、、方法法得當(dāng)當(dāng)?shù)牟卟呗苑椒桨??！?、實(shí)踐踐性房地產(chǎn)產(chǎn)策劃劃形成成的策策略或或方案案，必必須具具有較較強(qiáng)的的實(shí)踐踐指導(dǎo)導(dǎo)意義義，要要有切切實(shí)可可行的的操作作性，，不具具操作作性的的策劃劃，是是無法法指導(dǎo)導(dǎo)房地地產(chǎn)開開發(fā)實(shí)實(shí)踐的的。（三））房地地產(chǎn)策策劃的的作用用1、為房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)提供供客觀觀信息息和專專業(yè)建建議，，協(xié)助助企業(yè)業(yè)科學(xué)學(xué)決策策。2、為房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目管理理提供供謀略略規(guī)劃劃和行行動(dòng)指指南，，指導(dǎo)導(dǎo)項(xiàng)目目開發(fā)發(fā)實(shí)踐踐。3、系統(tǒng)統(tǒng)研究究房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)管管理的的基本本規(guī)律律，使使項(xiàng)目目開發(fā)發(fā)管理理實(shí)現(xiàn)現(xiàn)創(chuàng)新新化、、專業(yè)業(yè)化、、規(guī)范范化運(yùn)運(yùn)作。。三、房房地產(chǎn)產(chǎn)策劃劃的發(fā)發(fā)展與與模式式（一））房地地產(chǎn)策策劃發(fā)發(fā)展階階段房地產(chǎn)產(chǎn)策劃劃從萌萌芽、、起步步直至至發(fā)展展到現(xiàn)現(xiàn)在，，已整整整走走過了了10多年的的歷程程。從從各種種策劃劃流派派的產(chǎn)產(chǎn)生的的背景景及主主張觀觀點(diǎn)來來看，，房地地產(chǎn)策策劃經(jīng)經(jīng)歷了了4個(gè)發(fā)展展階段段。1、推銷銷策劃劃階段段(1)90年代中中期以以前，，房地地產(chǎn)市市場(chǎng)受受宏觀觀調(diào)控控影響響而一一直處處于低低迷狀狀態(tài)，，市場(chǎng)場(chǎng)疲軟軟使得得大量量商品品房滯滯銷空空置。。(2)為促進(jìn)進(jìn)銷售售，開開發(fā)商商開始始關(guān)注注推銷銷策略略與技技巧的的運(yùn)用用，推推銷策策劃在在這種種背景景下應(yīng)應(yīng)運(yùn)而而生。。(3)推銷策策劃認(rèn)認(rèn)為后后期的的銷售售策略略對(duì)房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目經(jīng)營(yíng)營(yíng)成敗敗起著著至關(guān)關(guān)重要要的作作用，，房地地產(chǎn)策策劃應(yīng)應(yīng)重視視房地地產(chǎn)后后期銷銷售中中各種種促銷銷策略略與技技巧的的研究究與應(yīng)應(yīng)用，，在策策劃重重點(diǎn)上上強(qiáng)調(diào)調(diào)4P策略的的組合合運(yùn)用用。(4)這一階階段從從事策策劃的的，大大多是是從銷銷售、、廣告告、新新聞、、公關(guān)關(guān)、文文學(xué)等等專業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)行行的，，其策策劃雖雖有一一定的的思想想性，，但務(wù)務(wù)虛不不務(wù)實(shí)實(shí)，多多以概概念炒炒作為為主。。2、產(chǎn)品品策劃劃階段段(1)90年代后后期，，隨著著住房房制度度改革革的徹徹底深深化，，房地地產(chǎn)市市場(chǎng)開開始復(fù)復(fù)蘇與與發(fā)展展，個(gè)個(gè)人成成為市市場(chǎng)的的購房房主體體。(2)理性消消費(fèi)的的購房房者，，不再再只為為眼花花繚亂亂的促促銷手手段打打動(dòng)，，而開開始更更多地地關(guān)注注產(chǎn)品品本身身的品品質(zhì)。。(3)在大量量的同同質(zhì)化化競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)中，，發(fā)展展商也也開始始思考考如何何創(chuàng)造造符合合消費(fèi)費(fèi)者需需要的的產(chǎn)品品，如如何創(chuàng)創(chuàng)造產(chǎn)產(chǎn)品的的核心心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)。(4)購房者者和發(fā)發(fā)展商商對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品本本身的的關(guān)注注，促促進(jìn)了了產(chǎn)品品策劃劃的形形成與與發(fā)展展。(5)產(chǎn)品策策劃認(rèn)認(rèn)為，，項(xiàng)目目成功功的關(guān)關(guān)鍵在在于產(chǎn)產(chǎn)品是是否具具有強(qiáng)強(qiáng)大的的市場(chǎng)場(chǎng)生命命力，，優(yōu)越越的產(chǎn)產(chǎn)品是是成功功銷售售的前前提。。(6)房地產(chǎn)產(chǎn)策劃劃應(yīng)重重視產(chǎn)產(chǎn)品的的精心心打造造，樹樹立““精品品”和和“名名品””意識(shí)識(shí)。在在策劃劃重點(diǎn)點(diǎn)上強(qiáng)強(qiáng)調(diào)品品牌、、等值值、賣賣點(diǎn)、、細(xì)節(jié)節(jié)、文文化、、概念念等策策略在在產(chǎn)品品開發(fā)發(fā)的綜綜合運(yùn)運(yùn)用。。(7)此階段段從事事策劃劃的，，主要要有建建筑、、規(guī)劃劃、工工程等等專業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)行行的，，其策策劃以以務(wù)實(shí)實(shí)為主主，大大多注注重建建筑產(chǎn)產(chǎn)品的的研發(fā)發(fā)。3、全程程策劃劃階段段(1)本世紀(jì)紀(jì)初以以來，，隨著著政策策制度度的逐逐步完完善和和市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的日日趨激激烈，，企業(yè)業(yè)之間間的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)不不再只只是關(guān)關(guān)系的的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，而而更多多的是是一種種包括括資金金、技技術(shù)、、人才才、關(guān)關(guān)系、、管理理等在在內(nèi)的的綜合合實(shí)力力競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)。(2)項(xiàng)目開開發(fā)也也不僅僅單靠靠產(chǎn)品品策劃劃或銷銷售策策劃就就一定定能夠夠成功功，即即使是是一個(gè)個(gè)非常常優(yōu)秀秀的產(chǎn)產(chǎn)品方方案，，但在在實(shí)施施中因因管理理問題題，仍仍然可可能面面臨失失敗。。因此此，注注重全全程考考慮的的系統(tǒng)統(tǒng)策劃劃也就就產(chǎn)生生了。。(3)全程策策劃認(rèn)認(rèn)為，，房地地產(chǎn)開開發(fā)是是一個(gè)個(gè)復(fù)雜雜的系系統(tǒng)工工程，，按照照“木木桶短短板理理論””，要要想獲獲得全全面成成功，，必須須從前前期到到后期期、從從戰(zhàn)略略到戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)進(jìn)進(jìn)行系系統(tǒng)規(guī)規(guī)劃和和綜合合策劃劃。(4)房地產(chǎn)全程程策劃強(qiáng)調(diào)調(diào)系統(tǒng)思維維和全程謀謀劃，其策策劃內(nèi)容涉涉及項(xiàng)目的的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略略、市場(chǎng)定定位、產(chǎn)品品研發(fā)、建建設(shè)管理、、資金運(yùn)營(yíng)營(yíng)、銷售售推廣、物物業(yè)服務(wù)等等環(huán)節(jié)。(5)此階段從事事策劃的，，是多專業(yè)業(yè)的團(tuán)隊(duì)整整合，既有有營(yíng)銷、建建筑、工程程專業(yè)的，，也有經(jīng)濟(jì)濟(jì)、管理專專業(yè)的。其其策劃是虛虛實(shí)結(jié)合，，范圍包容容項(xiàng)目開發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)的全全過程。4、復(fù)合策劃劃階段(1)本世紀(jì)初以以來，隨著著城市經(jīng)營(yíng)營(yíng)理念的提提出，房地地產(chǎn)企業(yè)開開始了大規(guī)規(guī)模的圈地地運(yùn)動(dòng)。(2)大型片區(qū)開開發(fā)，不再再只是傳統(tǒng)統(tǒng)意義上的的“建房子子，賣房子子”，而是是涉及更為為復(fù)雜的社社會(huì)、經(jīng)濟(jì)濟(jì)、教育、、社區(qū)管理理等諸多問問題，需要要多行業(yè)、、跨領(lǐng)域地地進(jìn)行全面面整合。(3)復(fù)合策劃正正是在這種種背景下產(chǎn)產(chǎn)生，它強(qiáng)強(qiáng)調(diào)不同行行業(yè)與地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)之間間的聯(lián)盟與與嫁接，注注重城市區(qū)區(qū)域運(yùn)營(yíng)與與地產(chǎn)綜合合開發(fā)。出出現(xiàn)了一些些諸如“造造鎮(zhèn)運(yùn)動(dòng)””、旅游地地產(chǎn)、教育育地產(chǎn)、文文化地產(chǎn)、、體育地產(chǎn)產(chǎn)、休閑地地產(chǎn)等開發(fā)發(fā)模式。(4)此階段從事事策劃的，，是多專業(yè)業(yè)的團(tuán)隊(duì)整整合，既有有營(yíng)銷、建建筑、工程程專業(yè)的，，也有經(jīng)濟(jì)濟(jì)、管理專專業(yè)的。其其策劃是虛虛實(shí)結(jié)合，，范圍包容容項(xiàng)目開發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)的全全過程。（二）房房地產(chǎn)策劃劃的主要模模式1、賣點(diǎn)策策劃模式（1）特點(diǎn)賣點(diǎn)策劃是是以產(chǎn)品天天生獨(dú)占的的優(yōu)勢(shì)或后后天獨(dú)創(chuàng)的的優(yōu)勢(shì)，作作為企業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力力的策劃模模式。賣點(diǎn)策劃是是在生產(chǎn)觀觀念下是主主張以產(chǎn)品品為主導(dǎo)的的一種策劃劃模式，是是通過產(chǎn)品品賣點(diǎn)的創(chuàng)創(chuàng)造與渲染染來吸引市市場(chǎng)的關(guān)注注與認(rèn)同。。（2）評(píng)價(jià)賣點(diǎn)策劃在在創(chuàng)造產(chǎn)品品的差異化化競(jìng)爭(zhēng)上是是可取的，，但有些賣賣點(diǎn)大多是是企業(yè)單方方面創(chuàng)意，，較少考慮慮市場(chǎng)的現(xiàn)現(xiàn)實(shí)需要，，缺乏市場(chǎng)場(chǎng)基礎(chǔ)。賣點(diǎn)策劃對(duì)對(duì)于促進(jìn)產(chǎn)產(chǎn)品的不斷斷創(chuàng)新具有有積極意義義，但企業(yè)業(yè)相互之間間的競(jìng)爭(zhēng)與與攀比，往往往容易使使產(chǎn)品承擔(dān)擔(dān)不必要的的過高成本本。2、注意力策策劃模式（1）特點(diǎn)注意力策劃劃是以各種種的傳媒手手段和方式式傳播企業(yè)業(yè)及產(chǎn)品信信息，以引引起市場(chǎng)廣廣泛注意的的策劃模式式。注意力策劃劃是在推銷銷觀念下強(qiáng)強(qiáng)調(diào)以促銷銷推廣為主主導(dǎo)的一種種策劃模式式，是通過過廣泛的密密切的信息息傳播來引引起市場(chǎng)的的關(guān)注與認(rèn)認(rèn)同。（2）評(píng)價(jià)在市場(chǎng)信息息不對(duì)稱的的情況下，，注意力策策劃可以使使產(chǎn)品在嚴(yán)嚴(yán)重的同質(zhì)質(zhì)化中脫穎穎而出，成成為市場(chǎng)關(guān)關(guān)注的焦點(diǎn)點(diǎn)。同時(shí)產(chǎn)產(chǎn)品品牌的的積淀與維維持，也需需要注意力力策劃。注意力策劃劃的前提應(yīng)應(yīng)當(dāng)是產(chǎn)品品質(zhì)量與服服務(wù)優(yōu)良，，否則，將將適得其反反。3、概念策劃劃模式（1）特點(diǎn)概念策劃是是通過某種種觀念或理理念的提煉煉來賦予產(chǎn)產(chǎn)品人文精精神內(nèi)涵，，達(dá)到與夠夠房者的心心理情感產(chǎn)產(chǎn)生共鳴的的策劃模式式。概念策劃是是在營(yíng)銷觀觀念下主張張以文化營(yíng)營(yíng)銷為主導(dǎo)導(dǎo)的一種策策劃模式，，是通過觀觀念創(chuàng)新對(duì)對(duì)消費(fèi)者進(jìn)進(jìn)行洗腦教教育，使消消費(fèi)者產(chǎn)生生情感共鳴鳴并認(rèn)同這這種觀念的的產(chǎn)品。（2）評(píng)價(jià)概念策劃是是在購房心心理從物質(zhì)質(zhì)型需求向向精神型需需求轉(zhuǎn)變過過程中出現(xiàn)現(xiàn)的，它關(guān)關(guān)注消費(fèi)者者的精神文文化需要。。概念策劃應(yīng)應(yīng)以產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量與服務(wù)務(wù)為支撐，，做到虛實(shí)實(shí)結(jié)合，否否則將陷入入務(wù)虛的尷尷尬。4、全程策劃劃模式（1）特點(diǎn)全程策劃是是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的全過程程各個(gè)環(huán)節(jié)節(jié)進(jìn)行全方方位的統(tǒng)籌籌謀劃，其其目的是確確保項(xiàng)目以以整體最佳佳的狀態(tài)獲獲取市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)。全程策劃是是在全程營(yíng)營(yíng)銷觀念下下強(qiáng)調(diào)以系系統(tǒng)規(guī)劃為為主導(dǎo)的一一種策劃模模式，它通通過項(xiàng)目開開發(fā)全過程程的全面整整合，使每每個(gè)環(huán)節(jié)都都達(dá)到最優(yōu)優(yōu)狀態(tài)，以以提升項(xiàng)目目總體價(jià)值值達(dá)到最大大化。全程策劃注注重系統(tǒng)性性、全面性性及專業(yè)性性，其研究究?jī)?nèi)容涉及及項(xiàng)目開發(fā)發(fā)的全過程程。（2）評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)的復(fù)復(fù)雜性決定定了項(xiàng)目策策劃應(yīng)當(dāng)是是全面研究究項(xiàng)目開發(fā)發(fā)的各項(xiàng)問問題，而不不僅是某一一單方面的的問題。全全程策劃的的系統(tǒng)分析析和全面整整合的思想想正好符合合這一現(xiàn)實(shí)實(shí)需要。全程策劃研研究的內(nèi)容容比較寬泛泛，需要多多專業(yè)跨領(lǐng)領(lǐng)域的協(xié)同同作戰(zhàn)，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)策劃的的團(tuán)隊(duì)性，，而不是個(gè)個(gè)人英雄主主義。5、泛地產(chǎn)策策劃模式（1）特點(diǎn)泛地產(chǎn)策劃劃是對(duì)以大大片土地資資源為依托托的大型開開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行綜合系系統(tǒng)的區(qū)域域總體策劃劃。泛地產(chǎn)策劃劃是在區(qū)域域運(yùn)營(yíng)觀念念下主張以以資源聯(lián)盟盟為主導(dǎo)的的一種全新新策劃模式式。泛地產(chǎn)策劃劃強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目目開發(fā)應(yīng)在在更大的行行業(yè)跨度與與空間尺度度上整合各各種社會(huì)資資源，應(yīng)將將單個(gè)的項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)置置于更大的的空間尺度度上進(jìn)行更更宏觀、更更綜合的定定位、規(guī)劃劃、開發(fā)與與管理。泛地產(chǎn)策劃劃主張地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)與其其他行業(yè)的的嫁接與聯(lián)聯(lián)盟，即將將房地產(chǎn)與與工業(yè)、農(nóng)農(nóng)業(yè)、商業(yè)業(yè)、旅游業(yè)業(yè)、體育產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、教育育、科技等等產(chǎn)業(yè)相融融合，強(qiáng)調(diào)調(diào)復(fù)合開發(fā)發(fā)與綜合配配套。（2）評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)大型型片片區(qū)區(qū)的的項(xiàng)項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)實(shí)實(shí)質(zhì)質(zhì)上上是是涉涉及及到到區(qū)區(qū)域域開開發(fā)發(fā)與與運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)的的問問題題，，它它要要求求項(xiàng)項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)與與產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)開開發(fā)發(fā)互互動(dòng)動(dòng)、、地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)與與綜綜合合配配套套同同步步、、物物業(yè)業(yè)管管理理與與社社區(qū)區(qū)管管理理并并進(jìn)進(jìn)。。泛泛地地產(chǎn)產(chǎn)策策劃劃在在一一定定程程度度上上體體現(xiàn)現(xiàn)了了區(qū)區(qū)域域開開發(fā)發(fā)的的這這一一要要求求。。泛地地產(chǎn)產(chǎn)策策劃劃要要求求具具有有更更宏宏觀觀的的境境界界、、更更戰(zhàn)戰(zhàn)略略的的眼眼光光、、更更系系統(tǒng)統(tǒng)的的思思維維，，所所涉涉及及的的專專業(yè)業(yè)跨跨度度更更加加復(fù)復(fù)雜雜。。第二二講講項(xiàng)項(xiàng)目目策策劃劃基基礎(chǔ)礎(chǔ)理理論論與與基基本本則則一、、項(xiàng)項(xiàng)目目策策劃劃基基礎(chǔ)礎(chǔ)理理論論1、市市場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷銷理理論論（1）主主要要理理論論思思想想市場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷銷理理論論主主要要是是研研究究企企業(yè)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品品與與服服務(wù)務(wù)如如何何為為消消費(fèi)費(fèi)者者廣廣泛泛認(rèn)認(rèn)同同與與接接受受的的問問題題。。上世世紀(jì)紀(jì)20年代代以以來來，，隨隨著著市市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的的快快速速發(fā)發(fā)展展，，市市場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷銷的的研研究究得得到到了了全全面面發(fā)發(fā)展展，，出出現(xiàn)現(xiàn)了了豐豐富富的的營(yíng)營(yíng)銷銷思思想想。。先先后后形形成成了了生生產(chǎn)產(chǎn)論論、、推推銷銷論論、、營(yíng)營(yíng)銷銷論論、、4P理論論、、社社會(huì)會(huì)營(yíng)營(yíng)銷銷論論、、關(guān)關(guān)系系營(yíng)營(yíng)銷銷論論、、品品牌牌營(yíng)營(yíng)銷銷論論、、4C理論論、、戰(zhàn)戰(zhàn)略略營(yíng)營(yíng)銷銷論論、、整整合合營(yíng)營(yíng)銷銷論論、、文文化化營(yíng)營(yíng)銷銷論論、、服服務(wù)務(wù)營(yíng)營(yíng)銷銷論論、、綠綠色色營(yíng)營(yíng)銷銷論論、、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)營(yíng)營(yíng)銷銷論論等等理理論論觀觀點(diǎn)點(diǎn)。。市場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷銷理理論論認(rèn)認(rèn)為為，，全全面面的的市市場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷銷應(yīng)應(yīng)是是以以市市場(chǎng)場(chǎng)供供求求研研究究為為基基礎(chǔ)礎(chǔ)，，以以顧顧客客需需要要為為導(dǎo)導(dǎo)向向，，以以協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)社社會(huì)會(huì)、、企企業(yè)業(yè)、、顧顧客客利利益益為為核核心心，，以以戰(zhàn)戰(zhàn)略略規(guī)規(guī)劃劃、、資資源源整整合合和和策策略略運(yùn)運(yùn)用用為為重重點(diǎn)點(diǎn)，，以以質(zhì)質(zhì)量量、、品品牌牌、、文文化化、、服服務(wù)務(wù)為為支支撐撐，，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)調(diào)產(chǎn)產(chǎn)品品的的研研發(fā)發(fā)與與生生產(chǎn)產(chǎn)，，重重視視各各種種銷銷售售策策略略的的綜綜合合運(yùn)運(yùn)用用。。（2）對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目策策劃劃的的指指導(dǎo)導(dǎo)意意義義市場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷銷理理論論是是項(xiàng)項(xiàng)目目策策劃劃的的一一個(gè)個(gè)重重要要理理論論基基石石。。項(xiàng)項(xiàng)目目策策劃劃是是幫幫助助企企業(yè)業(yè)創(chuàng)創(chuàng)造造最最大大的的市市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，，尋尋求求更更多多的的市市場(chǎng)場(chǎng)份份額額和和更更高高的的市市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)價(jià)值值。。因因此此，，項(xiàng)項(xiàng)目目策策劃劃只只有有充充分分研研究究市市場(chǎng)場(chǎng)，，以以市市場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷銷理理論論指指導(dǎo)導(dǎo)策策劃劃實(shí)實(shí)踐踐，，其其策策劃劃的的產(chǎn)產(chǎn)品品才才有有市市場(chǎng)場(chǎng)生生命命力力。。2、區(qū)區(qū)域域經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)理理論論（1）主主要要理理論論觀觀點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域域經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)理理論論主主要要是是研研究究區(qū)區(qū)域域經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)增增長(zhǎng)長(zhǎng)、、區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展規(guī)規(guī)劃劃、、區(qū)區(qū)域域資資源源開開發(fā)發(fā)、、區(qū)區(qū)域域政政策策選選擇擇等等區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展問問題題。。自杜杜能能提提出出農(nóng)農(nóng)業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)位位論論以以來來，，區(qū)區(qū)域域經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)理理論論發(fā)發(fā)展展至至今今已已有有170多年年的的歷歷史史。。先先后后經(jīng)經(jīng)歷歷了了以以企企業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)位位選選擇擇為為中中心心的的傳傳統(tǒng)統(tǒng)區(qū)區(qū)位位理理論論發(fā)發(fā)展展階階段段和和以以區(qū)區(qū)域域經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)增增長(zhǎng)長(zhǎng)與與發(fā)發(fā)展展為為核核心心的的區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展理理論論階階段段。。區(qū)域域經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)理理論論認(rèn)認(rèn)為為，，區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展應(yīng)應(yīng)因因地地制制宜宜，，充充分分利利用用自自身身的的區(qū)區(qū)位位優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)、、資資源源優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)及及政政策策優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，，培培育育區(qū)區(qū)域域增增長(zhǎng)長(zhǎng)極極與與發(fā)發(fā)展展極極，，促促進(jìn)進(jìn)區(qū)區(qū)域域經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)全全面面協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)地地可可持持續(xù)續(xù)發(fā)發(fā)展展。。區(qū)域域開開發(fā)發(fā)應(yīng)應(yīng)尊尊重重區(qū)區(qū)域域經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)展展的的客客觀觀規(guī)規(guī)律律，，應(yīng)應(yīng)堅(jiān)堅(jiān)持持統(tǒng)統(tǒng)籌籌規(guī)規(guī)劃劃、、綜綜合合開開發(fā)發(fā)、、城城鄉(xiāng)鄉(xiāng)同同步步、、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)的的發(fā)發(fā)展展模模式式。。在在資資源源有有限限的的情情況況下下，，應(yīng)應(yīng)逐逐步步開開發(fā)發(fā)、、穩(wěn)穩(wěn)步步推推進(jìn)進(jìn)、、梯梯度度發(fā)發(fā)展展，，而而不不是是盲盲目目擴(kuò)擴(kuò)張張。。（2）指導(dǎo)意義項(xiàng)目策劃應(yīng)區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)理論論為指導(dǎo)，深深入分析項(xiàng)目目開發(fā)與區(qū)域域發(fā)展的內(nèi)在在聯(lián)系，堅(jiān)持持區(qū)域運(yùn)營(yíng)思思想，樹立““區(qū)域促項(xiàng)目目，項(xiàng)目帶區(qū)區(qū)域”的協(xié)調(diào)調(diào)發(fā)展觀，重重視項(xiàng)目區(qū)位位的科學(xué)選擇擇，堅(jiān)持項(xiàng)目目的綜合開發(fā)發(fā)和漸進(jìn)發(fā)展展，以發(fā)展眼眼光認(rèn)識(shí)區(qū)位位對(duì)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)的影響。3、戰(zhàn)略管理理理論（1）理論發(fā)展與與主要思想戰(zhàn)略管理理論論主要研究企企業(yè)發(fā)展的整整體規(guī)劃和長(zhǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)謀劃的問問題。戰(zhàn)略管理思想想用于企業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理中，，最早始于20世紀(jì)50年代中期，到到70年代成為熱潮潮后因經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境的好轉(zhuǎn)逐逐漸受到冷落落，90年代后期伴隨隨經(jīng)濟(jì)全球一一體化的發(fā)展展而又開始受受到重視。戰(zhàn)略管理理論論認(rèn)為，在復(fù)復(fù)雜多變的經(jīng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境中，，企業(yè)要獲得得強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)的持續(xù)發(fā)展展發(fā)展，必須須堅(jiān)持“顧客客為本、資源源為本、競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)為本”的戰(zhàn)戰(zhàn)略思維統(tǒng)觀觀全局，謀劃劃未來，強(qiáng)化化聯(lián)盟，注重重創(chuàng)新。（2）指導(dǎo)意義戰(zhàn)略管理思想想對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目策劃具有有重要的理論論指導(dǎo)意義。。項(xiàng)目開發(fā)所所面臨的內(nèi)外外環(huán)境復(fù)雜多多變，只有站站在戰(zhàn)略的高高度，才能把把握項(xiàng)目發(fā)展展的總體方向向，才能前瞻瞻性預(yù)見未來來，謀劃全局局。如果沒有有戰(zhàn)略性眼光光，項(xiàng)目策劃劃將變得非常常狹隘。4、木桶短板理理論（1）主要理論觀觀點(diǎn)木桶短板理論論是研究影響響最大效益發(fā)發(fā)揮的整體優(yōu)優(yōu)勢(shì)與局部限限制之間的關(guān)關(guān)系問題。木桶短板理論論是經(jīng)濟(jì)學(xué)中中一個(gè)重要的的理論。該理理論認(rèn)為一個(gè)個(gè)木桶裝水的的多少不是取取決于它最長(zhǎng)長(zhǎng)的木板，而而是取決于最最短的木板。。要想讓木桶桶盛更多的水水，首先要補(bǔ)補(bǔ)齊短板。木桶短板理論論揭示了這樣樣一個(gè)道理，，企業(yè)的發(fā)展展并不完全取取決于其優(yōu)勢(shì)勢(shì)資源的擁有有程度，而大大多受制于劣劣勢(shì)條件的限限制。企業(yè)要要獲取市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，除了要要有核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)外，還還必須克服各各種限制因子子。（2）指導(dǎo)意義木桶短板理論論對(duì)項(xiàng)目策劃劃具有重要指指導(dǎo)意義。項(xiàng)項(xiàng)目策劃時(shí)應(yīng)應(yīng)當(dāng)全面分析析項(xiàng)目的優(yōu)劣劣勢(shì)，找出制制約項(xiàng)目開發(fā)發(fā)的各種限制制性因素，積積極尋求化解解對(duì)策，才能能使整體優(yōu)勢(shì)勢(shì)發(fā)揮最強(qiáng)。。5、建筑風(fēng)水理理論（1）主要思想風(fēng)水理論主要要是古代研究究建筑選址布布局問題。風(fēng)水理論是集集地理學(xué)、星星象學(xué)、景觀觀學(xué)、建筑學(xué)學(xué)、生態(tài)學(xué)和和人體生命學(xué)學(xué)等多種學(xué)科科于一體的古古代建筑規(guī)劃劃設(shè)計(jì)理論，，它與營(yíng)造學(xué)學(xué)、造園學(xué)共共同組成了中中國(guó)古代建筑筑理論的三大大支柱。風(fēng)水理論在研研究居住選址址時(shí)，強(qiáng)調(diào)““左青龍，右右白虎，前朱朱雀，后玄武武”，注重““山環(huán)水抱，，藏風(fēng)聚氣，，天人合一””。風(fēng)水理論的實(shí)實(shí)質(zhì)是要求建建筑布局時(shí)應(yīng)應(yīng)考察自然環(huán)環(huán)境，順應(yīng)自自然，注重建建筑與自然及及周圍環(huán)境的的和諧統(tǒng)一，，創(chuàng)造良好的的居住與生存存環(huán)境，達(dá)到到天人合一的的至善境界。。（2）指導(dǎo)意義風(fēng)水理論要求求項(xiàng)目策劃時(shí)時(shí)，應(yīng)將人、、建筑、自然然環(huán)境和社會(huì)會(huì)環(huán)境視為一一個(gè)有機(jī)整體體，以生態(tài)系系統(tǒng)的觀念進(jìn)進(jìn)行建筑規(guī)劃劃布局，創(chuàng)造造天人合一的的人居環(huán)境。。1、市場(chǎng)原則（1）項(xiàng)目策劃應(yīng)應(yīng)以充分的市市場(chǎng)研究為前前提。全面了解市場(chǎng)場(chǎng)的發(fā)展環(huán)境境及態(tài)勢(shì)，把把握項(xiàng)目的機(jī)機(jī)遇與挑戰(zhàn)。。深入研究客戶戶的市場(chǎng)需要要，開發(fā)客戶戶需要的產(chǎn)品品。全面了解競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)產(chǎn)品的動(dòng)態(tài)態(tài)，謀求差異異化競(jìng)爭(zhēng)。（2）項(xiàng)目策劃應(yīng)應(yīng)隨時(shí)關(guān)注市市場(chǎng)的變化，，及時(shí)動(dòng)態(tài)調(diào)調(diào)整。（3）項(xiàng)目策劃應(yīng)應(yīng)引導(dǎo)市場(chǎng)、、創(chuàng)造市場(chǎng)。。二、房地產(chǎn)策策劃基本原則則2、系統(tǒng)原則（1）房地產(chǎn)策劃劃應(yīng)考慮系統(tǒng)統(tǒng)的層次性。。（2）房地產(chǎn)策劃劃應(yīng)考慮系統(tǒng)統(tǒng)的整體性。。（3）房地產(chǎn)策劃劃應(yīng)考慮系統(tǒng)統(tǒng)的聯(lián)系性。。（4）房地產(chǎn)策劃劃應(yīng)考慮系統(tǒng)統(tǒng)的動(dòng)態(tài)性。。齊王與田忌賽馬，田忌從整體考慮的角度進(jìn)行對(duì)賽，贏得了最終勝利。

齊王上馬中馬下馬田忌下馬上馬中馬（比賽結(jié)果）（輸）（贏）（贏）項(xiàng)目系統(tǒng)因素系統(tǒng)資源系統(tǒng)流程系統(tǒng)利益系統(tǒng)專業(yè)系統(tǒng)3、創(chuàng)新原則（1）創(chuàng)新性思維維是項(xiàng)目策劃劃的靈魂。（2）創(chuàng)新應(yīng)貫穿穿于項(xiàng)目策劃劃的全過程（3）創(chuàng)新應(yīng)有前前瞻性眼光，，應(yīng)適當(dāng)超前前（4）創(chuàng)新應(yīng)建立立在傳統(tǒng)基礎(chǔ)礎(chǔ)上，應(yīng)是傳傳統(tǒng)與現(xiàn)代的的結(jié)合4、地域化原則則（1）項(xiàng)目策劃應(yīng)應(yīng)考慮項(xiàng)目所所在區(qū)域社會(huì)會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況的的現(xiàn)實(shí)性（2）項(xiàng)目策劃應(yīng)應(yīng)考慮項(xiàng)目區(qū)區(qū)位環(huán)境條件件的限制性（3）項(xiàng)目策劃應(yīng)應(yīng)當(dāng)本土化，，切忌盲目搬搬抄5、價(jià)值最大化化原則（1）項(xiàng)目策劃的的根本目標(biāo)是是實(shí)現(xiàn)價(jià)值最最大化（2）項(xiàng)目?jī)r(jià)值最最大化是整體體價(jià)值最大化化：企業(yè)價(jià)值顧客價(jià)值社會(huì)價(jià)值社會(huì)價(jià)值客戶價(jià)值企業(yè)價(jià)值企業(yè)價(jià)值社會(huì)價(jià)值

客戶價(jià)值6、實(shí)操原則項(xiàng)目策劃方案案應(yīng)當(dāng)是能夠夠?qū)嶋H操作的的：（1）策劃方案具具有良好市場(chǎng)場(chǎng)基礎(chǔ)（2）策劃方案符符合現(xiàn)行政策策法規(guī)（3）策劃方案遵遵守規(guī)劃技術(shù)術(shù)管理（4）策劃方案滿滿足企業(yè)顧客客社會(huì)各方利利益（5）策劃方案考考慮了資源條條件的限制與與保障（6）策劃方案具具有明確具體體的操作方法法什么是房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目策劃？？房地產(chǎn)全程策策劃的內(nèi)容是是什么？房地產(chǎn)全程策策劃的流程是是怎樣的？項(xiàng)目拓展策劃劃經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略策劃劃目標(biāo)市場(chǎng)策劃劃產(chǎn)品創(chuàng)新策劃劃資金運(yùn)營(yíng)策劃劃工程建設(shè)策劃劃營(yíng)銷推廣策劃劃物業(yè)服務(wù)策劃劃資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)策劃劃房地產(chǎn)全程策策劃內(nèi)容一、房地產(chǎn)開開發(fā)研究的問問題----買地、造房、、賣房、管房房如何買到一塊塊適合的土地地？如何建造市場(chǎng)場(chǎng)需要的房子子如何賣給需要要住房的客戶戶如何提供方便便有效的管理理購買哪里土地地？---投資區(qū)域選擇擇購買哪類土地地？---投資類型選擇擇何時(shí)購買土地地？---投資時(shí)機(jī)判斷斷購買多大土地地？---投資規(guī)模抉擇擇何種途徑購地地？---投資方式選擇擇土地如何開發(fā)發(fā)？---開發(fā)方案設(shè)想想開發(fā)盈利如何何？---投資效益評(píng)估估土地價(jià)格多少少？---土地報(bào)價(jià)分析析資金如何保障障？---購地融資計(jì)劃劃項(xiàng)目拓展問題題1、買地問題2、造房問題如何細(xì)分市場(chǎng)場(chǎng)？選擇哪些客戶戶群體？客戶需求偏好好如何？品質(zhì)達(dá)到什么么標(biāo)準(zhǔn)？目標(biāo)價(jià)位控制制多少？產(chǎn)品規(guī)格控制制多大？開發(fā)體量控制制多少？細(xì)節(jié)要素控制制哪些？市場(chǎng)細(xì)分與產(chǎn)產(chǎn)品定位問題題希望達(dá)到什么么目標(biāo)？總體營(yíng)運(yùn)思路路如何？采取哪些經(jīng)營(yíng)營(yíng)手段總體經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略略問題市場(chǎng)細(xì)分與產(chǎn)產(chǎn)品定位問題題總體經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略略問題如何規(guī)劃產(chǎn)品品形態(tài)？如何提升產(chǎn)品品品質(zhì)？如何進(jìn)行技術(shù)術(shù)創(chuàng)新？如何優(yōu)化設(shè)計(jì)計(jì)成本？如何合法建造造？資金如何保障障？是否分期建設(shè)設(shè)？如何招標(biāo)采購購及監(jiān)管？如何組織施工工及協(xié)調(diào)？如何控制質(zhì)量量安全？如何控制造價(jià)價(jià)進(jìn)度？產(chǎn)品研發(fā)與設(shè)設(shè)計(jì)創(chuàng)新問題題行政許可與工工程管控問題題3、賣房問題如何制定客觀觀的銷售目標(biāo)標(biāo)與計(jì)劃？---銷售目標(biāo)如何鎖定有效效的目標(biāo)人群群或客戶？---銷售定位如何建立暢通通的銷售渠道道與網(wǎng)絡(luò)？---渠道策略如何包裝產(chǎn)品品的形象與價(jià)價(jià)值---產(chǎn)品策略如何制定合理理的價(jià)格與優(yōu)優(yōu)惠政策？---價(jià)格策略如何選擇高效效的廣告與傳傳媒？---媒介策略如何開展行之之有效的促銷銷活動(dòng)？---活動(dòng)策略如何加強(qiáng)銷售售管理與控制制？---銷售管控營(yíng)銷推廣問題題為哪些人管房房與服務(wù)？管到何種程度度？達(dá)到何種目標(biāo)標(biāo)？涉及哪些服務(wù)務(wù)內(nèi)容？配置哪些崗位位與人員？建立什么制度度與標(biāo)準(zhǔn)？收取多少費(fèi)用用？如何控制制成本？開展哪些省區(qū)區(qū)文化活動(dòng)？？如何盤活營(yíng)運(yùn)運(yùn)庫存資產(chǎn)？？4、管房問題物業(yè)服務(wù)問題題項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略略屬于企業(yè)具體體經(jīng)營(yíng)層次的的戰(zhàn)略。是指指企業(yè)為創(chuàng)造造項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)而對(duì)某一一具體項(xiàng)目的的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、、經(jīng)營(yíng)方向、、經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)以以及實(shí)施步驟驟所作出的全全局性的統(tǒng)籌籌安排和部署署。二、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)營(yíng)戰(zhàn)略策劃企業(yè)戰(zhàn)略企業(yè)總體戰(zhàn)略略項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略略業(yè)務(wù)支撐戰(zhàn)略略1、分析項(xiàng)目戰(zhàn)戰(zhàn)略環(huán)境城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境境區(qū)域市場(chǎng)態(tài)勢(shì)勢(shì)項(xiàng)目區(qū)位條件件企業(yè)資源條件件2、確立項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)（1）目標(biāo)選擇經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)標(biāo)（投資收益益、資本收益益）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)目標(biāo)標(biāo)（市場(chǎng)占有有率、銷售率率）品牌形象目標(biāo)標(biāo)（社會(huì)認(rèn)同同度、滿意率率）企業(yè)管理目標(biāo)標(biāo)（團(tuán)隊(duì)建設(shè)設(shè)、制度建設(shè)設(shè)）（2）目標(biāo)確立要要求要主次之分要量化細(xì)化要有時(shí)間約束束要有現(xiàn)實(shí)性3、選擇項(xiàng)目開開發(fā)方向（1）專業(yè)化開發(fā)發(fā)單一市場(chǎng)專一產(chǎn)品產(chǎn)品線窄精細(xì)開發(fā)（2）多元化開發(fā)發(fā)多元市場(chǎng)多種產(chǎn)品產(chǎn)品線寬4、確立項(xiàng)目開開發(fā)周期（1）長(zhǎng)線開發(fā)長(zhǎng)期投資，持持續(xù)推進(jìn)，滾滾動(dòng)開發(fā)有利于獲取土土地的持續(xù)增增值收益但時(shí)間成本較較高，市場(chǎng)變變化難以預(yù)料料（2）短線開發(fā)短期投資，快快進(jìn)快出項(xiàng)目投資周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)較快，時(shí)間間成本較低如果市場(chǎng)疲軟軟，資金鏈將將很脆弱5、確定項(xiàng)目開開發(fā)時(shí)序新區(qū)開發(fā)：高高檔住宅先行行舊區(qū)開發(fā)：商商業(yè)配套先行行住宅地產(chǎn)：環(huán)環(huán)境及配套先先行商業(yè)地產(chǎn)：街街區(qū)及廣場(chǎng)先先行休閑地產(chǎn)：景景點(diǎn)及游樂先先行6、選擇項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)營(yíng)模式土地運(yùn)營(yíng)：土土地開發(fā)整治治，項(xiàng)目包裝裝轉(zhuǎn)讓產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)：產(chǎn)產(chǎn)品研發(fā)、建建設(shè)、銷售、、服務(wù)資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)：產(chǎn)產(chǎn)品研發(fā)、建建設(shè)、招租、、運(yùn)營(yíng)7、選擇項(xiàng)目競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)策略跟隨策略：同同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)創(chuàng)新策略：差差異化競(jìng)爭(zhēng)互補(bǔ)策略：錯(cuò)錯(cuò)位化競(jìng)爭(zhēng)精細(xì)策略：品品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)成本策略：價(jià)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)8、評(píng)估項(xiàng)目戰(zhàn)戰(zhàn)略方案一致性：是否否與企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)發(fā)展與規(guī)劃劃保持一致效益性：是否否考慮項(xiàng)目投投資的最優(yōu)化化效益現(xiàn)實(shí)性：是否否與項(xiàng)目外部部環(huán)境及資源源條件相適應(yīng)應(yīng)應(yīng)變性：是否否考慮各種因因素變化帶來來的動(dòng)態(tài)變化化持續(xù)性：是否否考慮企業(yè)的的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)營(yíng)與發(fā)展市場(chǎng)策劃是研研究項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)市場(chǎng)定位問問題。目標(biāo)市場(chǎng)定位位是根據(jù)項(xiàng)目目所在區(qū)域市市場(chǎng)供求情況況，確定項(xiàng)目目服務(wù)的客戶戶群體及開發(fā)發(fā)的產(chǎn)品方向向。二、項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)市場(chǎng)策劃1、市場(chǎng)細(xì)分與與調(diào)查（1）市場(chǎng)細(xì)分市場(chǎng)細(xì)分是市市場(chǎng)定位的前前提。市場(chǎng)細(xì)分就是是為了更好地地研究市場(chǎng)而而運(yùn)用有關(guān)分分類標(biāo)準(zhǔn)將房房地產(chǎn)市場(chǎng)分分解成一個(gè)結(jié)結(jié)構(gòu)清晰、層層次清楚、分分類明確的市市場(chǎng)體系。常見的細(xì)分依依據(jù)：地理區(qū)域客戶特征：職職業(yè)、收入等等產(chǎn)品特征：用用途、規(guī)模等等

地理區(qū)域

用途

規(guī)模

客戶

經(jīng)濟(jì)實(shí)力

城市舊區(qū)

城市新區(qū)

城市郊區(qū)

住宅商業(yè)寫字樓度假村酒店

大面積

中等面積

小面積

個(gè)體機(jī)構(gòu)實(shí)力雄厚實(shí)力中等實(shí)力一般實(shí)力弱小（2）市場(chǎng)調(diào)查確定調(diào)查內(nèi)容容優(yōu)化問卷設(shè)計(jì)計(jì)選擇有效樣本本采用科學(xué)方法法客觀分析信息息2、市場(chǎng)定位（1）目標(biāo)客戶定定位①客戶定位內(nèi)內(nèi)容界定客戶的地地域來源界定客戶的職職業(yè)構(gòu)成界定客戶的收收入層次界定客戶的置置業(yè)類型②定位流程客戶細(xì)分客戶評(píng)價(jià)客戶選擇與組合職業(yè)特征農(nóng)民工農(nóng)轉(zhuǎn)非經(jīng)營(yíng)戶產(chǎn)業(yè)工人銷售人員學(xué)校教師銀行職員醫(yī)師護(hù)士公務(wù)員科研人企事業(yè)主管私營(yíng)業(yè)主影視藝體名流自由職業(yè)者經(jīng)濟(jì)收入低中偏低中等中偏高高富裕地理區(qū)域本城區(qū)本城郊區(qū)附近郊縣外來城區(qū)住房現(xiàn)狀無較差一般基本滿足完全滿足住房方式自建租賃購買置業(yè)觀念勤儉節(jié)約經(jīng)濟(jì)實(shí)用追求享受休閑度假投資獲利----個(gè)體類客戶細(xì)細(xì)分客戶細(xì)分：客客戶劃分行業(yè)特征農(nóng)業(yè)企業(yè)工業(yè)企業(yè)零售企業(yè)批發(fā)企業(yè)貿(mào)易企業(yè)餐飲企業(yè)IT業(yè)企業(yè)旅游企業(yè)金融企業(yè)文體企業(yè)教育企業(yè)行政機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)中介企業(yè)施工企業(yè)其他企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力創(chuàng)業(yè)階段發(fā)展初期實(shí)力雄厚國(guó)內(nèi)百強(qiáng)全球百強(qiáng)地理區(qū)域本城區(qū)本城郊區(qū)附近郊縣外來城區(qū)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所無較小基本滿意完全滿意置業(yè)方式自建租賃購買置業(yè)觀念經(jīng)濟(jì)實(shí)惠壟斷口岸追求形象投資獲利----組織類客戶細(xì)細(xì)分客戶評(píng)價(jià)客戶數(shù)量規(guī)模?？蛻糍徺I能力力客戶購買欲望望客戶區(qū)域認(rèn)同同顧客規(guī)模購買能力低中高購買欲望低中高購買能力選擇標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量規(guī)模較大大購買能力較高高購買欲望較強(qiáng)強(qiáng)區(qū)位認(rèn)同較好好客戶競(jìng)爭(zhēng)較少少選擇方式精準(zhǔn)式模糊式客戶選擇④目標(biāo)客群需求求偏好購房區(qū)域地段口岸交通條件及停停車場(chǎng)所商服網(wǎng)點(diǎn)生活配套教育設(shè)施建筑形象與品品質(zhì)功能規(guī)劃環(huán)境景觀戶型結(jié)構(gòu)面積大小樓層高度及朝朝向智能化裝備物業(yè)服務(wù)及品品牌房屋價(jià)格月供與首付V=A/i××[1-1/(1+i)N]×1/(1-r）Vt——某個(gè)客戶可承承購的最高總總價(jià)位（萬元元/戶）A——客戶可以承受受的月均住房房消費(fèi)支出額額（元）i——銀行按揭供款款月利率N——客戶愿接受的的供款月數(shù)（（月）r———首付款款比例例（2）目標(biāo)標(biāo)產(chǎn)品品定位位①產(chǎn)品品定位位內(nèi)容容界定產(chǎn)產(chǎn)品的的形象象與功功能界定產(chǎn)產(chǎn)品的的品質(zhì)質(zhì)與標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)界定產(chǎn)產(chǎn)品的的戶型型及面面積界定產(chǎn)產(chǎn)品的的單價(jià)價(jià)、總總價(jià)及及成本本控制制②產(chǎn)品定定位依依據(jù)規(guī)劃約約束條條件產(chǎn)品發(fā)發(fā)展水水準(zhǔn)目標(biāo)客客戶需需求樓面地地價(jià)高高低地塊環(huán)環(huán)境條條件（（位置置、交交通、、生態(tài)態(tài)環(huán)境境）③產(chǎn)品定定位方方法創(chuàng)新法法跟隨法法互補(bǔ)法法單一法法組合法法產(chǎn)品策策劃是是在深深入市市場(chǎng)調(diào)調(diào)查與與項(xiàng)目目準(zhǔn)確確定位位的基基礎(chǔ)上上，根根據(jù)市市場(chǎng)發(fā)發(fā)展需需求、、規(guī)劃劃控制制要求求以及及地形形條件件約束束，在在同時(shí)時(shí)滿足足企業(yè)業(yè)利益益、顧顧客利利益、、社會(huì)會(huì)利益益的前前提下下，對(duì)對(duì)項(xiàng)目目總體體布局局及建建筑形形態(tài)進(jìn)進(jìn)行概概念性性構(gòu)思思。四、項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品策策劃（1）產(chǎn)品品策劃劃的層層次核心產(chǎn)產(chǎn)品：基本本利益益和功功效（（價(jià)值值和使使用價(jià)價(jià)值））形式產(chǎn)產(chǎn)品：形成成核心心功效效的外外在載載體延伸產(chǎn)產(chǎn)品：：附加服服務(wù)和和附加加利益益（2）產(chǎn)品品策劃劃的理理念①ES理念（EnterpriseSatisfaction）PM理念（（ProfitMaxium)PR理念（（ProfitRationalization)②CS理念（CustomerSatisfaction）CS的要素素產(chǎn)品效效用符符合置置業(yè)需需求產(chǎn)品價(jià)價(jià)格為為置業(yè)業(yè)者認(rèn)認(rèn)同CS的相對(duì)對(duì)性（3）產(chǎn)品品策劃劃的指指導(dǎo)思思想產(chǎn)品策策劃應(yīng)應(yīng)首先先考慮慮消費(fèi)費(fèi)者滿滿意,其次才才考慮慮企業(yè)業(yè)滿意意問題題產(chǎn)品策策劃應(yīng)應(yīng)妥善善平衡衡客戶戶效用用最大大化和和企業(yè)業(yè)效益益最大大化之之間的的矛盾盾產(chǎn)品策策劃應(yīng)應(yīng)該綜綜合考考慮經(jīng)經(jīng)濟(jì)效效益、、環(huán)境境效益益和社社會(huì)效效益，，同時(shí)時(shí)滿足足企業(yè)業(yè)利益益、顧顧客利利益、、社會(huì)會(huì)利益益（4）產(chǎn)品品策劃劃的目目標(biāo)企業(yè)效效益目目標(biāo)盡可能能地用用足規(guī)規(guī)劃指指標(biāo)最大限限度提提升產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)價(jià)值盡可能能地減減少工工程造造價(jià)市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)目目標(biāo)創(chuàng)造品品質(zhì)優(yōu)優(yōu)良的的品牌牌產(chǎn)品品創(chuàng)造有有購買買能力力的產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)造有有核心心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力的的產(chǎn)品品（5）產(chǎn)品策策劃的約約束條件件及要求求①約束條條件市場(chǎng)需求求規(guī)劃限制制地形限制制企業(yè)目標(biāo)標(biāo)②基本要求求考慮約束束條件創(chuàng)造核心心競(jìng)爭(zhēng)追求技術(shù)術(shù)創(chuàng)新保障各方方利益體現(xiàn)持續(xù)續(xù)發(fā)展（6）產(chǎn)品策策劃的主主題生活方式式建筑人文文生態(tài)環(huán)境境配套設(shè)施施科技創(chuàng)新新（7）產(chǎn)品策策劃的內(nèi)內(nèi)容①總平面面規(guī)劃確定各類類建筑物物的布局局形式、、朝向及及間距確定建筑筑物與景景觀及交交通之間間的平面面關(guān)系確定建筑筑物、景景觀、交交通的用用地比例例關(guān)系總平規(guī)劃劃原則分區(qū)合理理中心突出出資源共享享利用最高高（地形形、土地地）②景觀規(guī)劃劃確定景觀觀平面布布局及豎豎向規(guī)劃劃確定景觀觀視覺軸軸線及主主題風(fēng)格格確定景觀觀搭配結(jié)結(jié)構(gòu)景觀規(guī)劃劃原則：：主題明確確層次分明明集中分散散經(jīng)濟(jì)適用用后期維護(hù)護(hù)③交通規(guī)劃劃確定道路路系統(tǒng)、、軸線、、寬度、、坡度、、鋪裝確定道路路接口確定車庫庫設(shè)置方方式室外半地地下停車車場(chǎng)與綠綠化組合合室外地下下車庫與與綠化組組合室外綠化化帶設(shè)棚棚架停車車場(chǎng)首層架空空停車與與綠化組組合地下室內(nèi)內(nèi)停車庫庫交通規(guī)劃劃原則超前性安全性方便性閉合性經(jīng)濟(jì)性環(huán)保性④建筑設(shè)計(jì)計(jì)確定建筑筑物樓層層功能的的劃分及及豎向交交通安排排確定建筑筑戶型的的功能組組合、面面積標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、廳室室布局、、空間層層次、裝裝修檔次次功能組合合：基本本功能（（廚房、、主臥、、次臥、、客衛(wèi)、、客廳、、交通））；享受功能能（客臥臥、書房房、工人人房、主主衛(wèi)、儲(chǔ)儲(chǔ)藏間、、衣帽間、、化妝間間、健身身房、陽陽臺(tái)、露露臺(tái)）面積標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：建筑筑面積、、套內(nèi)面面積、公公攤面積積、各功功能用房房面積廳室布局局：分功功能區(qū)集集中布局局尺寸參數(shù)數(shù)：面寬寬、進(jìn)深深空間層次次：平層層、錯(cuò)層層、三錯(cuò)錯(cuò)、躍層層裝修檔次次：清水水房、精精裝房確定建筑筑物標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層各種種戶型平平面組合合及比例例關(guān)系確定建筑筑立面的的造型、、色彩、、材質(zhì)、、及夜景景燈光確定建筑筑創(chuàng)新內(nèi)內(nèi)容及標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)建筑設(shè)計(jì)計(jì)原則立面造型型藝術(shù)戶型經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用（（有限的的面積創(chuàng)創(chuàng)造無限限的功能能）空間結(jié)構(gòu)構(gòu)創(chuàng)新⑤配套規(guī)劃劃確定機(jī)電電管網(wǎng)設(shè)設(shè)備設(shè)施施配置內(nèi)內(nèi)容及負(fù)負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)（供水、、排污、、配電、、供暖、、供冷、、電梯、、消防、、監(jiān)控））確定智能能化配套套內(nèi)容及及標(biāo)準(zhǔn)確定生活活服務(wù)設(shè)設(shè)施配套套內(nèi)容及及規(guī)模配套規(guī)劃劃原則適當(dāng)超前前經(jīng)濟(jì)實(shí)用用后期運(yùn)營(yíng)營(yíng)與維護(hù)護(hù)（8）產(chǎn)品策策劃的技技術(shù)思路路分析地形條件確立景觀視覺軸線沿景觀軸線規(guī)劃景觀及交通分析市場(chǎng)條件確立戶型面積確立建筑標(biāo)準(zhǔn)層戶型組合平面沿景觀及交通布局建筑排列組合分析建筑方案的經(jīng)濟(jì)型、觀景性、市場(chǎng)性調(diào)整規(guī)劃布局方案由大到小由小到大（9）產(chǎn)品策策劃的技技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析用地經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析建筑密度度（建筑筑基地面面積/規(guī)劃用地地面積））建筑容積積率（建建筑面積積/規(guī)劃用地地面積））套型密度度（戶數(shù)數(shù)/規(guī)劃用地地面積））工程經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析場(chǎng)地分析析（挖方方填方平平衡）結(jié)構(gòu)分析析（含鋼鋼量、柱柱網(wǎng)面積積、凈空空面積））運(yùn)營(yíng)分析析（運(yùn)營(yíng)營(yíng)成本、、全壽命命周期成成本）價(jià)值分析析邊際效益益（增加加利潤(rùn)/追加投入入）規(guī)模效益益方案一：：P×S1—C1方案二：：（P+p’’）×S2——C2坡屋頂?shù)牡慕?jīng)濟(jì)性性掘地成湖湖，堆土土成丘挖丘填溝溝成平地地依山而建建成退臺(tái)臺(tái)1、房地產(chǎn)產(chǎn)資金運(yùn)運(yùn)營(yíng)規(guī)律律五、項(xiàng)目目資金運(yùn)運(yùn)營(yíng)策劃劃購地前期土建報(bào)規(guī)環(huán)境物管安裝市場(chǎng)銷售好市場(chǎng)銷售差資金資金投入曲線資金回收曲線資金投入入是剛性性的；資資金回收收是彈性性資金投入入的節(jié)奏奏取決于于項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃劃；資金金回收速速度取決決于宏觀觀調(diào)控政政策及市市場(chǎng)銷售售形勢(shì)在達(dá)到預(yù)預(yù)售條件件以前，，資金只只有投入入沒有回回收，形形成資金金運(yùn)營(yíng)的的缺口達(dá)到預(yù)售售條件以以后，資資金運(yùn)營(yíng)營(yíng)的缺口口取決于于項(xiàng)目銷銷售速度度規(guī)避資金金缺口的的有效措措施是通通過多種種融資途途徑保持持資金鏈鏈的正常常運(yùn)營(yíng)。。購地自有資金金前期、報(bào)報(bào)規(guī)項(xiàng)目融資資土建主體體工程工程墊資資預(yù)售預(yù)售回款款安裝環(huán)境境工程招標(biāo)項(xiàng)目（1）項(xiàng)目分分期及進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃劃編制考慮因素素市場(chǎng)發(fā)展展形勢(shì)企業(yè)資金金狀況項(xiàng)目建筑筑規(guī)模區(qū)域發(fā)展展速度基本原則則快慢隨市市：行業(yè)業(yè)繁榮期期宜快，，行業(yè)蕭蕭條期宜宜慢錯(cuò)峰啟動(dòng)動(dòng)：前期期有資金金回籠方方可啟動(dòng)動(dòng)后期有序含接接：各期期進(jìn)度有有效含接接2、項(xiàng)目資資金鏈設(shè)設(shè)計(jì)一期二期1月2月3月4月5月6月7月8月土地購置前期工作工程建設(shè)營(yíng)銷推廣物業(yè)管理（2）估算項(xiàng)項(xiàng)目總投投資及進(jìn)進(jìn)度投資資序號(hào)工程量單位成本投資額一土地費(fèi)用1

土地出讓金2

拆遷補(bǔ)償費(fèi)二前期費(fèi)用1

勘察設(shè)計(jì)費(fèi)2

市調(diào)策劃費(fèi)3

環(huán)評(píng)費(fèi)4

開發(fā)規(guī)費(fèi)稅費(fèi)5

其他前期費(fèi)用總投資：：序號(hào)工程量單位成本投資額三工程費(fèi)用1

基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)

（1）

土石方

（2）

道路工程

（3）

電力工程

（4）

給水排水排污工程

（5）

燃?xì)夤こ?/p>

（6）

弱電工程2

建筑安裝工程

（1）

土建工程

（2）

安裝工程

（3）

設(shè)備工程

（4）

裝飾工程3

環(huán)境工程

（1）

綠化工程

（2）

文體設(shè)施工程序號(hào)工程量單位成本投資額四管理費(fèi)用五財(cái)務(wù)費(fèi)用六營(yíng)銷推廣費(fèi)用七不可預(yù)見費(fèi)用八總投資各期投資資進(jìn)度：月份1月2月3月4月5月6月…N月一一期1

土地費(fèi)用2

前期費(fèi)用3

工程費(fèi)用4

管理費(fèi)用5

銷售費(fèi)用6

財(cái)務(wù)費(fèi)用7

預(yù)備費(fèi)用二二期1

土地費(fèi)用2

前期費(fèi)用3

工程費(fèi)用4

管理費(fèi)用5

銷售費(fèi)用6

財(cái)務(wù)費(fèi)用7

預(yù)備費(fèi)用

合計(jì)（3）預(yù)測(cè)項(xiàng)項(xiàng)目銷售售單價(jià)及及進(jìn)度1月2月3月4月5月6月N月一期

銷售進(jìn)度計(jì)劃

銷售單價(jià)

銷售金額

銷售回款二期

銷售進(jìn)度計(jì)劃

銷售單價(jià)

銷售金額

銷售回款月份1月2月3月4月5月6月…N月一資金盈缺預(yù)測(cè)1

投資進(jìn)度計(jì)劃2

銷售回款計(jì)劃3

資金盈缺二籌資方案1

資本金2

貸款3

施工墊資4

項(xiàng)目合作（4）分析資資金余缺缺情況，，設(shè)計(jì)籌籌資方案案項(xiàng)目1資金回收曲線資金投入曲線缺口區(qū)盈余區(qū)時(shí)間資金量項(xiàng)目2項(xiàng)目3什么是房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目策劃劃？房地產(chǎn)全全程策劃劃的內(nèi)容容是什么么？房地產(chǎn)全全程策劃劃的流程程是怎樣樣的？前期策劃劃公開發(fā)售售前的策策劃銷售階段段策劃前期策劃劃的總體體流程可行性研究?jī)r(jià)格定位位開發(fā)周期期銷售周期期經(jīng)濟(jì)效益益分析推廣方案案產(chǎn)品定位位客戶定位位市場(chǎng)定位位市場(chǎng)研究究地塊產(chǎn)品方案第一階段段第二階段段第三階段段第四階段段產(chǎn)品方案微調(diào)美象化第一段：可行性研研究宏觀市場(chǎng)場(chǎng)、區(qū)域域市場(chǎng)供給預(yù)測(cè)、、需求預(yù)測(cè)測(cè)、價(jià)格預(yù)預(yù)測(cè)銷售收入、、土地成本本、建安成成本、市政政配套費(fèi)、、管理費(fèi)、稅稅費(fèi)等靜態(tài)指標(biāo)：：成本利潤(rùn)潤(rùn)率、銷售售利潤(rùn)率動(dòng)態(tài)指標(biāo)：：凈現(xiàn)值、、內(nèi)含報(bào)酬酬率、投資資周期盈虧分析的的關(guān)鍵是找找到盈虧平平衡點(diǎn)，即即項(xiàng)目達(dá)到到盈虧平衡狀狀態(tài)利潤(rùn)為為零得點(diǎn)反應(yīng)敏感程程度的指標(biāo)標(biāo)是敏感系系數(shù)敏感系系數(shù)-目標(biāo)值的變化百分分比/參數(shù)值變化化的百分比比風(fēng)險(xiǎn)分析又又稱概率分分析，利用用概率值來來研究不同同因素的概率率分布，從從而對(duì)方案案的經(jīng)濟(jì)效效果指標(biāo)做做出某種概率率描述，對(duì)對(duì)方案的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)情況做做出比較準(zhǔn)準(zhǔn)確地判斷市場(chǎng)分析市場(chǎng)預(yù)測(cè)收入、成本本、費(fèi)用預(yù)預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)評(píng)估盈虧平衡分分析敏感性分析析風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估地塊潛在客戶分分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值分分析競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分分析宏觀環(huán)境分分析市場(chǎng)狀況可能的客戶戶可能的產(chǎn)品品宏觀經(jīng)濟(jì)?競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境?房地產(chǎn)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境?競(jìng)爭(zhēng)樓盤?經(jīng)典樓盤?成功案例項(xiàng)目?jī)r(jià)值?區(qū)位價(jià)值?項(xiàng)目資源潛在客戶?周邊客群?歷史客群?特有客群?投資客群?新生客群研究結(jié)論?市場(chǎng)狀況?可能的產(chǎn)品品?可能的客戶戶尋找均衡點(diǎn)點(diǎn)可能的產(chǎn)品品可能的客戶戶投資效益SWOT分析?優(yōu)勢(shì)?劣勢(shì)?機(jī)會(huì)?威脅產(chǎn)品定位?定位策略?定位描述?產(chǎn)品建議客戶定位?定為依據(jù)?客戶描述價(jià)格定位?定位策略?定位方法經(jīng)濟(jì)收益分分析?靜態(tài)分析?動(dòng)態(tài)分析第四階段：：初步推廣廣方案首先，給項(xiàng)項(xiàng)目一個(gè)形形象——項(xiàng)目總體形形象定位其次，告訴訴甲方我們們準(zhǔn)備怎么么賣——銷售策略重要的一點(diǎn)點(diǎn)，給甲方方一本明白白賬——推廣費(fèi)用預(yù)預(yù)算表接著，告訴訴甲方有推推廣能銷售售的更好——推廣策略最后最重要要的一點(diǎn)，，把你明確確的工作計(jì)計(jì)劃告訴甲甲方——營(yíng)銷工作總總體時(shí)間表表1、房地產(chǎn)投投資及收入入估算2、房地產(chǎn)投投資評(píng)價(jià)指指標(biāo)介紹動(dòng)態(tài)指標(biāo)財(cái)務(wù)內(nèi)部收收率FIRR財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值值FNPV動(dòng)態(tài)投資回回收期Pb靜態(tài)指標(biāo)成本利潤(rùn)率率投資利潤(rùn)率率資本金利潤(rùn)潤(rùn)率靜態(tài)投資回回收期P’b3、實(shí)例分析析前期策劃公開發(fā)售前前的策劃銷售階段策策劃123公開發(fā)售前前策劃的目目的公開發(fā)售前前策劃的工工作流程公開發(fā)售前前策劃的工工作方法1公開發(fā)售前前策劃的目目的將前期策劃劃報(bào)告中的的策略、方方案加以實(shí)實(shí)施，進(jìn)行項(xiàng)目造造勢(shì)，積累累意向客戶戶，并做好好開盤前準(zhǔn)備工作作，確保開開盤時(shí)有較較好的成交交量公開發(fā)售前前策劃工作作流程2.1在現(xiàn)場(chǎng)打動(dòng)客戶戶2.2傳播產(chǎn)品信息給客戶戶2.3網(wǎng)住客戶....…..….…………………………………….……........…….…..…………………….…..2.4開盤籌備2公開發(fā)售前前策劃工作作流程2.12.1、1在現(xiàn)場(chǎng)打動(dòng)動(dòng)客戶推廣前奏122.1、2確定樓盤推推廣名確定項(xiàng)目推推廣整體風(fēng)風(fēng)格包裝地盤、、制作紙質(zhì)質(zhì)媒體注：2.12包裝地盤、、制作紙質(zhì)質(zhì)媒體具體體內(nèi)容見《住宅項(xiàng)目市市場(chǎng)推廣》1確定樓盤推推廣名樓盤推廣名名——營(yíng)銷策劃的的第一步突出樓盤的的賣點(diǎn)，并并把賣點(diǎn)濃濃縮后傳遞遞給消費(fèi)者者?？梢悦鞔_定定位消費(fèi)群群體，開發(fā)發(fā)商可以通通過案名吸吸引特定人人群。由于地產(chǎn)產(chǎn)的特殊殊性，地地產(chǎn)品牌牌的形成成通常以以案名為為載體。。2.1.1推廣前奏奏2???確定項(xiàng)目目推廣整整體風(fēng)格格房地產(chǎn)買買的其實(shí)實(shí)不是房房子本身身更多的是是在販賣賣對(duì)未來來生活的的一種夢(mèng)夢(mèng)想。挖掘樓盤盤核心內(nèi)內(nèi)容，比比如好地地段、好好戶型、、好環(huán)境境、好社社區(qū)、好物業(yè)等等等。要和其他他樓盤有有概念性性的差別別之處。。通過整體體風(fēng)格的的設(shè)計(jì)，，幫消費(fèi)費(fèi)者去憧憧憬、去去體會(huì)、、去感受受一個(gè)美麗家園園的“夢(mèng)”。2.1.2包裝地盤盤·在項(xiàng)目只只是一個(gè)個(gè)工地的的情況下下，通過過地盤的的精心包包裝和紙紙質(zhì)媒體中詳詳盡的介介紹，讓讓客戶“真實(shí)””體驗(yàn)夢(mèng)想想家園。。·通過現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)的良好好展示，，給客戶戶完整的的產(chǎn)品信信息，加加速客戶戶的購買決策策。注：2.12包裝地盤盤具體內(nèi)內(nèi)容見《住宅項(xiàng)目目市場(chǎng)推推廣》提升客戶戶對(duì)未來來生活場(chǎng)場(chǎng)景的感感性認(rèn)識(shí)識(shí)增強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)的感染染力2公開發(fā)售售前策劃劃工作流流程2.2傳播產(chǎn)品品信息給給客戶2.2.12.2.22.2.32.2.42.2.52.2.6確定階段段推廣主主題房地產(chǎn)傳傳播信息息概述廣告