土地評(píng)價(jià)-0城鎮(zhèn)土地估價(jià)

土地評(píng)價(jià)學(xué)——城鎮(zhèn)土地估價(jià)L

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n中山大學(xué)新華學(xué)院·:&E-mai1第一節(jié)第二節(jié)第三節(jié)

Contents

城鎮(zhèn)地價(jià)的分類、影響因素及評(píng)估原則城鎮(zhèn)土地估價(jià)的基本方法城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估城鎮(zhèn)地價(jià)的分類、影響因素及評(píng)估原則1.1城鎮(zhèn)地價(jià)的分類城鎮(zhèn)土地價(jià)格是城鎮(zhèn)土地現(xiàn)狀收益狀況的綜合反映，不同宗地、不同時(shí)間、不同用途和不同供求關(guān)系的地價(jià)不同；不同目的、不同方法的土地價(jià)格不同。城鎮(zhèn)地價(jià)的分類按地價(jià)的作用：基準(zhǔn)地價(jià)、宗地地價(jià)（標(biāo)定地價(jià)、出讓底價(jià)、交易地價(jià)）按用地的類型：商業(yè)用地價(jià)格、住宅用地價(jià)格、工業(yè)用地價(jià)格按土地權(quán)利：土地所 價(jià)格、土地使用權(quán)價(jià)格、土地租賃權(quán)價(jià)格、

地役權(quán)價(jià)格按土地交易形式：土地出讓價(jià)格、土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格、土地抵押價(jià)格按估價(jià)方法：成本 近法評(píng)估地價(jià)、市場(chǎng)交易法評(píng)估地價(jià)、收益還原法評(píng)估地價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)修 評(píng)估地價(jià)451.1城鎮(zhèn)地價(jià)的分類基準(zhǔn)地價(jià)部門在一定時(shí)間內(nèi)，根據(jù)城鎮(zhèn)土地的利用類型和土地收益狀況，為滿足合理利用和管理城鎮(zhèn)土地、調(diào)整和完善現(xiàn)有用地結(jié)構(gòu)的需要，依據(jù)

投資開發(fā)的土地條件和現(xiàn)實(shí)土地交易狀況，評(píng)估測(cè)算出城鎮(zhèn)內(nèi)各級(jí)別或區(qū)域土地商業(yè)、住宅、工業(yè)用地單位面積土地使用權(quán)的平均價(jià)格。即指縣（市） 根據(jù)需要針對(duì)土地不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域（1分），按照不同利用類型（1分），分別評(píng)估確定的某一估價(jià)期日的平均價(jià)格（1分）。標(biāo)定地價(jià)在正常土地市場(chǎng)和 下， 根據(jù)需要評(píng)估的具體地塊再一定使用年期、特定用途下土地使用權(quán)的價(jià)格?？梢岳斫鉃槟愁愋突蚰匙谕恋氐膬r(jià)格，可以基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)進(jìn)行修正評(píng)估得到。1.2城鎮(zhèn)地價(jià)的影響因素口因素和國(guó)際因素。一般因素行政因素、宏觀經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因區(qū)域因素:區(qū)域自然條件與社會(huì)經(jīng)濟(jì)、行政因素等相結(jié)合所形成的具有區(qū)域特點(diǎn)的因素，根據(jù)土地利用功能分區(qū)的不同而有所細(xì)分商業(yè)用地地價(jià)：區(qū)域在城市中的位置、交通狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、公用服務(wù)設(shè)施狀況、商業(yè)繁華程度等。住宅用地地價(jià)：區(qū)域自然條件、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件、公用設(shè)施條件、環(huán)境因素和人口密度等。工業(yè)用地價(jià)格：交通狀況、基礎(chǔ)設(shè)施條件、環(huán)境狀況、自然條件和工業(yè)區(qū)成熟度。個(gè)別因素宗地地形條件、地基條件、宗地形狀、宗地面積等。61.3城鎮(zhèn)地價(jià)評(píng)估的原則預(yù)期收益原則替代原則最有效利用原則供需原則遞增遞減原則貢獻(xiàn)原則變動(dòng)原則7城鎮(zhèn)土地估價(jià)的基本方收益還原法估算土地再未來(lái)每年的預(yù)期純收益（可從整體收益中剝離出土地純收益得到）將純收益以一定的還原利率折算成估價(jià)期日的收益總和，即為土地價(jià)格nr(1

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a2.1收益還原法（1）年總收益不同利用方式，年總收益不同①土地租賃：土地年②房地出租：房地年（包括押金和擔(dān)保金的利息）。。③企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)：企業(yè)在正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理水平下每年所獲得的客觀總收益，可根據(jù)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表或產(chǎn)品（服務(wù)）的市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算得到。102.1收益還原法、土地

費(fèi)（2）年總費(fèi)用①土地租賃：包括土地使用稅、土地及其他費(fèi)用。②房地出租：經(jīng)營(yíng) 、經(jīng)營(yíng)維修費(fèi)、房屋年折舊費(fèi)、房屋年保險(xiǎn)費(fèi)、房屋出租年應(yīng)繳稅金及其他費(fèi)用。③經(jīng)營(yíng)性企業(yè)：銷售成本、銷售費(fèi)用、經(jīng)營(yíng) 、銷售稅金、財(cái)務(wù)費(fèi)用及經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。④生產(chǎn)性企業(yè)：生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費(fèi)、產(chǎn)品銷售稅金及附加、財(cái)務(wù)費(fèi)用、 用及企業(yè)利潤(rùn)。11122.1收益還原法（3）年純收益土地年純收益是指從總純收益中扣除非土地因素產(chǎn)生的純收益的余額。①土地租賃土地年純收益=年 收益-年總費(fèi)用②房地出租土地年純收益=房地年純收益-房屋年純收益房地年純收益=房地出租年總收益-房地出租年總費(fèi)用房屋年純收益=房屋現(xiàn)值*房屋還原利率房屋現(xiàn)值=房屋重置價(jià)*房屋成新度=房屋重置價(jià)-房屋折舊總額2.1收益還原法（3）年純收益③經(jīng)營(yíng)性企業(yè)土地年純收益=企業(yè)經(jīng)營(yíng)年純收益-非土地資產(chǎn)年純收益企業(yè)經(jīng)營(yíng)年純收益=企業(yè)經(jīng)營(yíng)年總收入-企業(yè)經(jīng)營(yíng)年總費(fèi)用④生產(chǎn)性企業(yè)土地年純收益=企業(yè)生產(chǎn)年純收益-非土地資產(chǎn)年純收益

企業(yè)生產(chǎn)年純收益=企業(yè)生產(chǎn)年總收入-企業(yè)生產(chǎn)年總費(fèi)用132.1收益還原法（4）土地還原利率①土地純收益與價(jià)格比率方法土地還原利率=土地

（土地純收益）/土地價(jià)格選擇三宗以上近期發(fā)生交易的同類交易實(shí)例②土地還原利率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值③投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序

法④土地還原利率=【房地還原利率*（土地價(jià)格+房屋價(jià)格）-房屋還原利率*房屋價(jià)格】/土地價(jià)格具體計(jì)算案例參考農(nóng)用地估價(jià)ppt14152.2市場(chǎng)比較法待估土地單位面積價(jià)格=比較實(shí)例土地單位面積價(jià)格*交易情況修正系數(shù)*估價(jià)期日修正系數(shù)*區(qū)域因素修正系數(shù)*個(gè)別因素修正系數(shù)*土地使用年期修正系數(shù)其中：土地使用年期修正系數(shù)Kn1111(1

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162.3

成本 近法土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+土地開發(fā)利息+土地開發(fā)利潤(rùn)+土地增值=土地成本價(jià)格+土地增值（1）土地取得費(fèi)①征用農(nóng)村集體土地：征地費(fèi)用②拆遷房屋：拆遷安置費(fèi)③土地市場(chǎng)

：土地 價(jià)格2.3

成本 近法土地開發(fā)費(fèi)=基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)+公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)+小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)稅費(fèi)①征地：耕地占用稅、耕地開墾費(fèi)、新菜地開、教育基金及其他。、房屋拆遷服務(wù)費(fèi)、發(fā) 、征地②拆遷：房屋拆遷其他稅費(fèi)。③

：契稅、土地變更登記費(fèi)、其他稅費(fèi)。172.3

成本 近法土地開發(fā)利息根據(jù)土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)和其他稅費(fèi)等投入時(shí)間和占用時(shí)間計(jì)算相應(yīng)利息。土地投資利潤(rùn)=土地開發(fā)總投資*利潤(rùn)率土地增值=土地成本價(jià)格*土地增值收益率土地增值收益率=（土地市場(chǎng)價(jià)格-土地成本價(jià)格）/土地成本價(jià)格182.4剩余法待估土地價(jià)格=開發(fā)完成后房地總價(jià)值-（開發(fā)總成本-土地開發(fā)利息-利潤(rùn)）開發(fā)完成后的房地總價(jià)值：市場(chǎng)比較法+趨勢(shì)法開發(fā)總成本：土地開發(fā)項(xiàng)目中包括購(gòu)地稅費(fèi)、熟地開發(fā)費(fèi)用、

用、銷售稅費(fèi)等；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中包括購(gòu)地稅費(fèi)、房屋建造成本、銷售稅費(fèi)等。利息：同成本近法中的利息計(jì)算。利潤(rùn)：市場(chǎng)平均利潤(rùn)率。19問(wèn)：結(jié)合前述所學(xué)知識(shí)思考，假如讓你

評(píng)估天河區(qū)的土地價(jià)格，你會(huì)怎么評(píng)估？城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估3.1基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基本思路與要求兩條思路以土地級(jí)別為基礎(chǔ)進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估。以土地條件均值區(qū)域?yàn)榛A(chǔ)進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估。兩條途徑用土地收益資料評(píng)估用市場(chǎng)交易資料評(píng)估

Ps（1）商業(yè)用地價(jià)格對(duì)區(qū)位較為敏感，在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上，還應(yīng)分區(qū)段、街道評(píng)估路線價(jià)作為基準(zhǔn)地價(jià)。（2）在評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上，還要進(jìn)一步建立起區(qū)域分用途的宗地地價(jià)修正體系。223.1基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基本思路與要求基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基本要求土地用途以現(xiàn)狀實(shí)際用途為主采取土地使用價(jià)值評(píng)估與土地收益、地租、地價(jià)測(cè)算相結(jié)合的形式進(jìn)行根據(jù)城鎮(zhèn)條件和市場(chǎng)狀況，選擇合適的評(píng)估技術(shù)路線。233.2

基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估資料的 與收集1、資料要求地租、地價(jià)可以標(biāo)注到評(píng)估工作底圖上在土地級(jí)別或均質(zhì)地域劃分的基礎(chǔ)上，以劃分的地價(jià)

區(qū)進(jìn)行代表性、均勻性樣本數(shù)為每級(jí)別內(nèi)相同土地利用性質(zhì)宗地?cái)?shù)的1/50-1/5。樣本有地價(jià)或利用效益，及相對(duì)應(yīng)的土地條件資料經(jīng)濟(jì)資料不少于近期連續(xù)兩年的數(shù)據(jù)效益以元為單位，精確到小數(shù)點(diǎn)后一位24253.2

基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估資料的 與收集2、資料內(nèi)容土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓資料；房屋售價(jià)、

資料；土地征收標(biāo)準(zhǔn)、安置補(bǔ)償及地上物補(bǔ)償相關(guān)資料；房屋征收補(bǔ)償資料、房屋造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等。指影響地價(jià)的一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素資料。主要包括土地開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的政策 、條例、規(guī)定；有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的種類、稅率等；城鎮(zhèn)規(guī)劃等有關(guān)資料不

業(yè)

利潤(rùn)率標(biāo)準(zhǔn)；同一行業(yè)不同規(guī)模的利用效益資料；行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益資料；單位或企業(yè)土地利用效益資料影響地價(jià)的因素資料其它資料土地利用效益資料地租、地價(jià)資料城鎮(zhèn)土地定級(jí)成果資料某地區(qū)商服用地級(jí)別圖26某地區(qū)住宅用地級(jí)別圖某地區(qū)工業(yè)用地級(jí)別圖商服用地樣點(diǎn)分布圖7工業(yè)用地樣點(diǎn)分布圖住宅用地樣點(diǎn)分布圖3.3用土地收益資料評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)的步驟和方法土地級(jí)差收益與單位土地面積凈收益、單位土地面積標(biāo)準(zhǔn)占有量、單位土地面積合理工資占有量、單元定級(jí)綜合指數(shù)等都有關(guān)系，測(cè)算步驟如下：樣本數(shù)據(jù)的處理，即樣點(diǎn)上述指標(biāo)的測(cè)算與確定；樣本數(shù)據(jù)的檢驗(yàn)與處理；模型選擇與系數(shù)估計(jì)；土地收益和基準(zhǔn)地價(jià)的計(jì)算。283.3用土地收益資料評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)的步驟和方法（1）樣本數(shù)據(jù)的處理①單元土地質(zhì)量指數(shù)計(jì)算i單元土地質(zhì)量指數(shù)=i單元土地級(jí)別綜合指數(shù)/土地級(jí)別數(shù)②行業(yè)或類別資本效益折算系數(shù)的計(jì)算Cr：標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)的平均 利潤(rùn)率③規(guī)模資本效益折算系數(shù)的計(jì)算Cp:某行業(yè)在最佳規(guī)模下的平均利潤(rùn)率29rciCK

CrmpcsCK

Cpm30Lpe:企業(yè)實(shí)際勞動(dòng)力數(shù)量3.3用土地收益資料評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)的步驟和方法（1）樣本數(shù)據(jù)的處理④企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)資本額計(jì)算Cs

Ce

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KcsCe，企業(yè)實(shí)際使用的 額；Cs:企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)資本額⑤合理工資量的計(jì)算peLcs:企業(yè)在標(biāo)準(zhǔn)定員情況下應(yīng)該支出的工資額；

Lce:企業(yè)實(shí)際支出工資額；Lps:同等規(guī)模和技術(shù)水平下的勞動(dòng)力標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量；cs

ceLpsL

L3.3用土地收益資料評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)的步驟和方法（2）樣本數(shù)據(jù)的檢驗(yàn)與處理以土地級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域?yàn)閱挝唬瓷虡I(yè)、住宅和工業(yè)用地對(duì)土地收益的樣本數(shù)據(jù)分別進(jìn)行檢驗(yàn)。①樣本總體同一性檢驗(yàn)卡方檢驗(yàn)、秩和檢驗(yàn)，同一級(jí)別、不同樣點(diǎn)的土地收益應(yīng)服從樣本為同一總體的檢驗(yàn)。②樣本總體分布類型檢驗(yàn)檢驗(yàn)樣本分布函數(shù)與理論分布是否吻合③異常樣本數(shù)據(jù)的剔除與樣本數(shù)據(jù)的整理313.3用土地收益資料評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)的步驟和方法32333.3用土地收益資料評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)的步驟和方法M③計(jì)算各級(jí)別土地不用用途的基準(zhǔn)地價(jià)M（4）土地收益和基準(zhǔn)地價(jià)的計(jì)算①將樣本數(shù)據(jù)代入模型，計(jì)算各級(jí)別土地上各樣點(diǎn)單位面積土地收益②計(jì)算每一級(jí)別土地收益的平均值

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1b3.4用市場(chǎng)交易資料評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)的步驟和方法樣點(diǎn)地價(jià)的測(cè)算根據(jù)不同的土地利用類型和方式，采用不同的測(cè)算方法，主要有土地出讓與轉(zhuǎn)讓、土地聯(lián)營(yíng)入股、土地聯(lián)建分成、以地?fù)Q房、柜臺(tái)出租、商品房出售等。樣點(diǎn)地價(jià)的修正主要包括出讓年期修正、交易時(shí)間修正、容積率修正等。樣點(diǎn)數(shù)據(jù)的檢驗(yàn)與處理基準(zhǔn)地價(jià)的計(jì)算商業(yè)用地路線價(jià)評(píng)估343.4用市場(chǎng)交易資料評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)的步驟和方法C：資本總量;S：聯(lián)營(yíng)土地面積；

R：土地股每年的利潤(rùn)或利息

r:土地還原利率SVt:出讓/轉(zhuǎn)讓總地價(jià)；S：出讓/轉(zhuǎn)讓總面積。②土地聯(lián)營(yíng)入股資料（1）樣點(diǎn)地價(jià)的測(cè)算①土地出讓或轉(zhuǎn)讓資料V

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C353.4用市場(chǎng)交易資料評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)的步驟和方法Scl:出資方建筑物分?jǐn)偟耐恋孛娣eRv:容積率Scb:

出資方分成房屋建筑面積Scb36SclCh:房屋單位建筑面積造價(jià)T：房屋單位面積繳納的稅費(fèi)

Slb:出地方分成建筑面積（1）樣點(diǎn)地價(jià)的測(cè)算③用土地聯(lián)建分成資料V

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Rv3.4用市場(chǎng)交易資料評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)的步驟和方法（1）樣點(diǎn)地價(jià)的測(cè)算④用以地?fù)Q房資料V

Stb

PbsSStb:

轉(zhuǎn)讓土地方獲得的房屋建筑面積；Pbs:

建筑面積房屋的平均收件：S:

出讓的土地面積373.4用市場(chǎng)交易資料評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)的步驟和方法（1）樣點(diǎn)地價(jià)的測(cè)算⑤用柜臺(tái)出租資料SbR：出租柜臺(tái)年 總收入；E:

出租柜臺(tái)所在商店的年經(jīng)營(yíng)總支出費(fèi)用；Sbl:出租柜臺(tái)的營(yíng)業(yè)面積；

Sb:商店的總營(yíng)業(yè)面積：

r：土地還原利率Sb

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38393.4用市場(chǎng)交易資料評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)的步驟和方法（1）樣點(diǎn)地價(jià)的測(cè)算⑤用商品房出售資料Pr:

商品樓總售價(jià)Ch:同類建筑單位面積平均造價(jià)Sh:

樓房總建筑面積B：利息I：開發(fā)公司利潤(rùn)

T：稅費(fèi)G：規(guī)劃的建筑物覆蓋率Sbl:

建筑物占地面積blr

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G3.4用市場(chǎng)交易資料評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)的步驟和方法無(wú)限年期mV1(1

r)n1（2）樣點(diǎn)地價(jià)修正①出讓年期修正

商業(yè)、住宅、工業(yè)的用地年限？有限年期

1

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13.4用市場(chǎng)交易資料評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)的步驟和方法（2）樣點(diǎn)地價(jià)修正②交易時(shí)間修正③容積率修正④其他修正：交易情況修正、開發(fā)水平修正等0

Q0QV

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V

Vis413.4用市場(chǎng)交易資料評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)的步驟和方法（3）樣點(diǎn)數(shù)據(jù)的檢驗(yàn)與處理樣本總體同一性檢驗(yàn)和分布類型檢驗(yàn)一般是利用SPSS等統(tǒng)計(jì) ，以土地級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域?yàn)閱挝?，分土地利用類型進(jìn)行抽樣樣本的總體檢驗(yàn)和方差檢驗(yàn)，使最終的地價(jià)樣點(diǎn)數(shù)據(jù)符合數(shù)理統(tǒng)計(jì)的要求3.4用市場(chǎng)交易資料評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)的步驟和方法基準(zhǔn)地價(jià)的計(jì)算交易資料充足：算術(shù)平均值、 算術(shù)平均值、中位數(shù)、眾數(shù)等交易資料不足：比較法、比例系數(shù)法或系數(shù)修商業(yè)用地路線價(jià)路線價(jià)：某一路線區(qū)段在某臨街深度上的平均地價(jià)。路線價(jià)區(qū)段劃分標(biāo)準(zhǔn)深度設(shè)定區(qū)段路線價(jià)評(píng)估433.4用市場(chǎng)交易資料評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)的步驟和方法實(shí)地踏勘校核調(diào)整。2）標(biāo)準(zhǔn)深度設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度：城

隨著土地離道路距離的增加，道路對(duì)土地利用價(jià)值影響為零時(shí)的深度；里地線：標(biāo)準(zhǔn)深度的連線，里地線與道路之間的區(qū)域成為臨街地或表地，里地線向里的區(qū)域成為里地。利用各路線區(qū)段出租樣點(diǎn)求取各類路段的平均深度，結(jié)合商業(yè)服務(wù)業(yè)臨街深度狀況，確定各路段標(biāo)準(zhǔn)深度。44（5）商業(yè)用地路線價(jià)1）路線價(jià)區(qū)段劃分根據(jù)繁華程度相似性，對(duì)路線區(qū)段進(jìn)行初步劃分；根據(jù)區(qū)位條件進(jìn)行細(xì)化；路線價(jià)法的計(jì)算寬度和深度修正！??！3.4用市場(chǎng)交易資料評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)的步驟和方法（5）商業(yè)用地路線價(jià)標(biāo)準(zhǔn)深度45里地線道路3200290028002800商業(yè)區(qū)住宅區(qū)3.4用市場(chǎng)交易資料評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)的步驟和方法（5）商業(yè)用地路線價(jià)3）區(qū)段路線價(jià)評(píng)估房地出租商業(yè)用途樣點(diǎn)資料測(cè)算樣點(diǎn)地價(jià)；樣點(diǎn)地價(jià)同一性檢驗(yàn)，剔除異常樣點(diǎn)；土地面積

平均法求得區(qū)段的平均地價(jià)。463.4用市場(chǎng)交易資料評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)的步驟和方法（5）商業(yè)用地路線價(jià)道路路線價(jià)區(qū)段13000元/平方米路線價(jià)區(qū)段22000元/平方米城市中心473.5基準(zhǔn)地價(jià)的確定與修正體系的建立（1）基準(zhǔn)地價(jià)的確定1）基準(zhǔn)地價(jià)確定的原則①以實(shí)際數(shù)據(jù)測(cè)算結(jié)果為準(zhǔn)，以比較、修正的結(jié)果為輔。②土地市場(chǎng)發(fā)達(dá)，市場(chǎng)交易資料測(cè)算結(jié)果為準(zhǔn)，級(jí)差收益測(cè)算結(jié)果為驗(yàn)證；土地市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，相反。今后一段時(shí)間內(nèi)的地價(jià)③在評(píng)估結(jié)果的基礎(chǔ)上，考慮

管理政策，綜合確定基準(zhǔn)地價(jià)。2）基準(zhǔn)地價(jià)確定的方法①只用

法測(cè)算，取平均值。②用兩種以上方法測(cè)算，根據(jù)區(qū)域情況，以某一種方法的均值作為該級(jí)別或區(qū)段的基準(zhǔn)地價(jià)。483.5基準(zhǔn)地價(jià)的確定與修正體系的建立（2）級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)修正體系的建立基準(zhǔn)地價(jià)是在現(xiàn)實(shí)宗地利用效益、地租或地價(jià)資料的基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)城已有資料（樣點(diǎn)地價(jià)）的數(shù)理統(tǒng)計(jì)分析，求得的土地級(jí)別、區(qū)片的平均價(jià)格；宗地地價(jià)則是與求取基準(zhǔn)地價(jià)的樣點(diǎn)地價(jià)相對(duì)應(yīng)的地價(jià)層次，是指某一宗地在一定時(shí)點(diǎn)、一定開發(fā)程度、一定權(quán)利等狀態(tài)下的價(jià)格。樣點(diǎn)地價(jià)——基準(zhǔn)地價(jià)——宗地地價(jià)個(gè)別

——

一般

——

個(gè)別基準(zhǔn)地價(jià)修正體系是采用替代原理，建立基準(zhǔn)地價(jià)、宗地地價(jià)及其影響因間的相關(guān)關(guān)系，編制出基準(zhǔn)地價(jià)在不同因素條件下修正為宗地地價(jià)的體系。49基準(zhǔn)地價(jià)修正因素及權(quán)重的確定土地價(jià)格的影響因素：一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素，根據(jù)不同的土地用途有所細(xì)分；基準(zhǔn)地價(jià)修正因素主要考慮的因素：區(qū)域因素、個(gè)別因素，根據(jù)不同的土地用途有所細(xì)分；影響因素地價(jià)修正幅度的計(jì)算上調(diào)最大幅度下調(diào)最大幅度3.5基準(zhǔn)地價(jià)的確定與修正體系的建立1100%ebnh

ebF(F

F

)F

Febi影響因素的上調(diào)幅度(F

F

)F1

nl eb

100%F1i

F1Wii影響因素的下調(diào)幅度F2i

F2Wi3）修正系數(shù)表及其說(shuō)明表的編制以基準(zhǔn)地價(jià)為一般水平，其修正幅度為零。在一般水平與上限價(jià)格之間，內(nèi)插條件較優(yōu)的修正幅度，通常為F1i/2;在一般水平與下限價(jià)格之間，內(nèi)插條件較劣的修正幅度，通常為

F2i/2,。在此基礎(chǔ)上按優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣確定各種地價(jià)水平下的因素修正系數(shù)，通過(guò)已有地價(jià)樣點(diǎn)檢驗(yàn)、校核，編制各級(jí)別(均質(zhì)地域)基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表。編制修正系數(shù)說(shuō)明表，選擇樣點(diǎn)進(jìn)行驗(yàn)證與調(diào)整。3.5基準(zhǔn)地價(jià)的確定與修正體系的建立3.5基準(zhǔn)地價(jià)的確定與修正體系的建立通便捷程度某商業(yè)用地某級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)的修正因素如下表1所示，求表2的修正系數(shù)值。表1 某商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的修正因素表2 某商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的修正系數(shù)表修正因素權(quán)重優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣商服繁華程度距商服中心距離0.

30.

20.

10-0.

033333-0.

0666667交通便捷程度距主干道距離0.

2距

站點(diǎn)距離0.

2對(duì)

通便利程度距火車站距離0.

1城市規(guī)劃城市功能區(qū)0.

2修正因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣商服繁華程度距商服中心距離0.

060.

030-0.

0099-0.

0201交通便捷程度距主干道距離0.

040.

020-0.

0066-0.

0134距

站點(diǎn)距離0.

040.

020-0.

0066-0.

0134對(duì)

通便利程度距火車站距離0.

020.

010-0.

0033-0.

0067城市規(guī)劃城市功能區(qū)0.

040.

020-0.

0066-0.

01340.

20.

10-0.

033-0.

067因素因子優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣商服繁華程度距商服中心距離(米)≤200(200,300](300,400](400,500]>500交通便捷程度臨街道類型混合型主干道生活型主干道交通型主干道交通型次干道支路距

站點(diǎn)距離（米）≤150(150,250](250,350](350,

450]>450距火車站距離(米)≤3500(3500,4000](4000,4500](4500,5000]>5000對(duì)通便利程度城市規(guī)劃城市功能區(qū)規(guī)劃中的優(yōu)勢(shì)地塊規(guī)劃中的優(yōu)勢(shì)地塊未來(lái)用地規(guī)劃條件一般未來(lái)規(guī)劃用地限制較小未來(lái)規(guī)劃用地限制大3.5基準(zhǔn)地價(jià)的確定與修正體系的建立基準(zhǔn)地價(jià)分土地級(jí)別計(jì)算，修正系數(shù)表也分土地級(jí)別，每種雍用途、每一級(jí)別的土地，都有其修正系數(shù)表因素權(quán)重因子權(quán)重優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣繁華程度0.4355距商服中心0.4355+0.1028+0.05140-0.0514-0.1028交通條件0.2272臨街道狀況0.1085+0.0256+0.01280-0.0128-0.0256距

站點(diǎn)距離0.1187+0.028+0.0140-0.014-0.0280.1828距火車站距離0.1828+0.0432+0.02160-0.0216-0.0432對(duì)通便利程度城市規(guī)劃0.1545城市功能區(qū)0.1545+0.0365+0.01820-0.0182-0.0365Ⅰ級(jí)商服用地宗地地價(jià)區(qū)域因素修正系數(shù)表3.5基準(zhǔn)地價(jià)的確定與修正體系的建立4）宗地地價(jià)的計(jì)算Pes:待估宗地地價(jià)Peb:宗地所在級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)ri:各因素的修正系數(shù)

n:影響因素個(gè)數(shù)3.5基準(zhǔn)地價(jià)的確定與修正體系的建立nPes

Peb

(1

ri

)i14）宗地地價(jià)的計(jì)算某宗商業(yè)用地所在級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)為3000元/平方米，其修正系數(shù)如下表中黃

域所示，求該宗商業(yè)用地的宗地地價(jià)。3.5基準(zhǔn)地價(jià)的確定與修正體系的建立3000*（1+0.118+0.0128+0-0.0432-