上海及長三角城市寫字樓市場(chǎng)報(bào)告

2019

H1上海及長三角城市寫字樓市場(chǎng)報(bào)告戴德梁行寫字樓部2019年07月上海2019H1|寫字樓市場(chǎng)Content目錄宏觀經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)及辦公樓投資增速同比上揚(yáng)租賃市場(chǎng)需求先抑后揚(yáng)，租金下滑漸趨于平穩(wěn)銷售市場(chǎng)成交量同比小幅上升，整棟成交活躍土地市場(chǎng)底價(jià)成交為主的市場(chǎng)，靜安及長寧區(qū)表現(xiàn)優(yōu)異展望預(yù)測(cè)后市大量供應(yīng)加劇競(jìng)爭(zhēng)，短期租金反彈無力3宏觀經(jīng)濟(jì)2019年一季度經(jīng)濟(jì)增速放緩，第三產(chǎn)業(yè)比重保持高位；前五個(gè)月，房地產(chǎn)及辦公樓投資增速同比上揚(yáng)國民生產(chǎn)總值及增幅（2009-2019Q1）三產(chǎn)比重及第三產(chǎn)業(yè)增幅（2009-2019Q1）人民幣，億元人民幣，億元12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%40000300002000010000014%12%10%8%400002019Q1，國民生產(chǎn)總值8308億元，同比增長5.7%，與去年同期相比增速回落，較全國增速下滑0.7個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)增速放緩。3000020000100006%4%2%2019Q1，第三產(chǎn)業(yè)增加值6013億元，同比增長8.8%；第三產(chǎn)業(yè)占比72%，比去年同期增長。0%02009第一產(chǎn)業(yè)20112013201520172019Q1200920112013GDP20152017增幅2019Q1第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)增長率房地產(chǎn)投資額及增幅（2009-201905）辦公樓投資額及投資增速（2009-201905）人民幣，億元人民幣，億元2019年1-5月，固定資產(chǎn)投資增幅5.0%，增速同比放緩。房地產(chǎn)開發(fā)投資額1537億元，同比增長4.0%，增速比去年同期提高。600040002000040%30%20%10%0%500050%40%30%20%10%0%40003000200010002019年1-5月，辦公樓投資額255億元，同比增長3.1%，與去年同期相比增速上揚(yáng)。02009房地產(chǎn)投資總額房地產(chǎn)投資增速，同比%20112013201520172019.1-5200920112013201520172019.1-5(1000)-10%固定資產(chǎn)投資增速，同比%辦公樓投資其他投資辦公樓投資增幅數(shù)據(jù)來源：上海統(tǒng)計(jì)網(wǎng)戴德梁行寫字樓部4租賃市場(chǎng)上半年整體成交放緩，市場(chǎng)先抑后揚(yáng)，大量新增供應(yīng)下促使空置率持續(xù)攀升，租金在連續(xù)下滑后漸趨于平穩(wěn)上海甲級(jí)寫字樓供求及空置率上海甲級(jí)寫字樓租金走勢(shì)萬㎡元/㎡/天14020%19%18%17%16%15%14%13%12%10.01201008060402009.08.07.06.08.80H1

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2019新增供應(yīng)凈吸納量空置率核心區(qū)及新興區(qū)甲級(jí)寫字樓租金走勢(shì)核心區(qū)及新興區(qū)甲級(jí)寫字樓凈吸納量與空置率元/㎡/天11.010.09.0萬㎡2530%25%20%15%10%5%10.006.9020151058.07.06.05.004.02017Q12017Q32018Q12018Q32019Q12013Q12014Q12015Q12016Q12017Q12018Q12019Q1-5-100%核心區(qū)凈吸納量核心區(qū)空置率新興區(qū)凈吸納量新興區(qū)空置率核心區(qū)新興區(qū)戴德梁行寫字樓部數(shù)據(jù)來源：戴德梁行研究部5租賃市場(chǎng)上半年新增供應(yīng)主要集中在新興區(qū)，其中北外灘有兩個(gè)項(xiàng)目入市，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)加劇2019H1新增供應(yīng)約41.7萬m2，其中北外灘不夜城：14.3萬m2：7.1萬m2長寧虹橋

：10.6萬m2虹橋商務(wù)區(qū)：9.67萬m2項(xiàng)目：北外灘來福士（東塔）體量：9.45萬m2報(bào)價(jià)：9-12元/m2/天上海甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)與存量萬m2項(xiàng)目：一方大廈體量：4.80萬m21400120010008006004002000項(xiàng)目：靜安國際中心體量：7.09萬m2報(bào)價(jià)：7.5-9.5元/m2/天北外灘報(bào)價(jià)：8元/m2/天起不夜城2011201320152017存量2019H1項(xiàng)目：虹橋匯二期體量：9.67萬m2報(bào)價(jià)：6.5-8元/m2/天項(xiàng)目：古北SOHO體量：10.6萬m2報(bào)價(jià)：7-9元/m2/天新增供應(yīng)虹橋數(shù)據(jù)來源：戴德梁行研究部，寫字樓部虹橋商務(wù)區(qū)備注：新增供應(yīng)以取得竣工備案證為準(zhǔn)，報(bào)價(jià)以案場(chǎng)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)Cushman

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|戴德梁行6租賃市場(chǎng)三大主流行業(yè)成交地位不變，非傳統(tǒng)金融業(yè)收縮，批零貿(mào)易及醫(yī)療健康業(yè)需求上揚(yáng)?專業(yè)服務(wù)行業(yè)成交面積占比?

大部分聯(lián)合辦公品牌趨于理性布局，但個(gè)別品牌受資本利好驅(qū)動(dòng)持續(xù)擴(kuò)張，個(gè)別聯(lián)合辦公品牌雖有退租現(xiàn)象，但迅速被其他品牌填補(bǔ)。100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%?

目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的復(fù)雜性，如P2P爆雷引發(fā)的訴訟、勞務(wù)糾紛，貿(mào)易戰(zhàn)糾紛、經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)下的互聯(lián)網(wǎng)上市等因素一定程度上促進(jìn)了律所、咨詢、人力資源業(yè)務(wù)的增長。4%醫(yī)療健康生產(chǎn)制造9%?電子信息科技11%?

互聯(lián)網(wǎng)+行業(yè)持續(xù)發(fā)展，大力發(fā)展人工智能、企業(yè)信息化服務(wù)、5G通信行業(yè)，利好驅(qū)動(dòng)下，網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)服務(wù)、IT軟硬件服務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)信息平臺(tái)需求保持穩(wěn)定。10%9%批零貿(mào)易金融12%?金融行業(yè)?

2018金融強(qiáng)監(jiān)管，內(nèi)資中小金融企業(yè)沖擊較大（私募、信托、券商等），尋求成本控制；P2P22%持續(xù)爆雷（浦西核心、北外灘），新金融行業(yè)（投融資、小額貸款等）牽連較多退租。17%?批零貿(mào)易?

在打響上海購物品牌，建設(shè)面向全球消費(fèi)市場(chǎng)，建成具有全球影響力的國際消費(fèi)城市的引導(dǎo)下，食品、百貨類批零貿(mào)易企業(yè)擴(kuò)租、續(xù)租活躍。21%電子信息科技專業(yè)服務(wù)20%?醫(yī)療健康?

作為戰(zhàn)略性新興重要支柱產(chǎn)業(yè)，上海生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)到2025年基本建成國際影響力的生物醫(yī)藥創(chuàng)新策源地及產(chǎn)業(yè)集群，國內(nèi)外知名醫(yī)藥企業(yè)擴(kuò)租、搬遷需求活躍。23%22%甲級(jí)寫字樓典型成交個(gè)案租戶成交樓宇尚浦中心虹橋匯成交板塊新江灣城虹橋商務(wù)區(qū)北外灘成交面積（平方米）知名聯(lián)合辦公孵化企業(yè)430065005000450020001875140023002018年2019年H1軟件科技公司醫(yī)療貿(mào)易公司知名電子商務(wù)平臺(tái)廣告公司白玉蘭廣場(chǎng)博華廣場(chǎng)尚浦中心古北SOHO金茂大廈富士康大廈南京西路新江灣城長寧虹橋陸家嘴知名律師事務(wù)所日本醫(yī)用公司Cushman

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|戴德梁行陸家嘴7備注：客戶成交信息僅供研究參考，戴德梁行不承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任租賃市場(chǎng)上半年成交特征：以節(jié)約成本為主導(dǎo)的客戶外溢現(xiàn)象頻現(xiàn)2019H1成交類型比重?典型大面積搬遷路徑上半年典型大宗成交搬遷路徑新興區(qū)核心區(qū)新江灣搬遷典型核心區(qū)商務(wù)區(qū)次核心區(qū)園區(qū)62%人民廣場(chǎng)陸家嘴竹園?典型大面積搬遷原因南京西路大虹橋張江節(jié)省成本主要目的前灘徐匯?典型大面積搬遷主要行業(yè)金融、醫(yī)療健康、電子信息科技Cushman

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|戴德梁行銷售市場(chǎng)上半年，整棟銷售保持較高比重，濱江沿線及利好規(guī)劃的新興區(qū)保持投資熱度上海寫字樓銷售供求價(jià)元/㎡萬㎡120100805000040000300002000010000060402002017H12017H22018H1建筑面積2018H22019H1成交均價(jià)萬㎡整棟與散售成交10066%70%60%50%40%30%20%10%0%65%80604020051%41%41%2017H12017H22018H12018H22019H1整棟散售整棟比重?cái)?shù)據(jù)來源：佑威數(shù)據(jù)庫?

2019上半年，辦公樓整體銷售市場(chǎng)成交面積與銷售均價(jià)與往年同期相比呈現(xiàn)上升趨勢(shì)；?

整棟成交保持較高比重，陸家嘴、洋涇、北外灘、黃浦濱江以及利好規(guī)劃的新興區(qū)板塊繼續(xù)保持投資熱度。9土地市場(chǎng)上半年，底價(jià)成交為主的土地市場(chǎng)，核心區(qū)（長寧區(qū)及靜安區(qū)）表現(xiàn)優(yōu)異長寧區(qū)程家橋街道249街坊5/1丘IV-R-07地塊上海商辦土地成交建筑面積及總價(jià)2019上半年典型成交地塊地塊萬㎡億元成交時(shí)間：2019-05-27300300257252靜安區(qū)南西社區(qū)C050401單元115-12地塊地塊土地出讓面積：

12447㎡2502001501005025020015010050207容積率：1.8成交時(shí)間：2019-01-24166用地性質(zhì)：辦公樓116土地出讓面積：

9375㎡94容積率：9.49規(guī)劃建筑面積：

22405㎡用地性質(zhì)：商辦土地總價(jià)：溢價(jià)率：7.06億元規(guī)劃建筑面積：

88965㎡00靜安109.7%2017H12018H1規(guī)劃建筑面積2019H1成交總價(jià)長寧土地總價(jià)：58.02億元樓面價(jià)：競(jìng)得者：31489元/㎡溢價(jià)率：樓面價(jià)：23%春秋置業(yè)（春秋航空）65216元/㎡長寧區(qū)天山路街道115街坊9/2丘B(yǎng)7-2地塊競(jìng)得者：華潤聯(lián)合體地塊上海商辦土地溢價(jià)表現(xiàn)成交時(shí)間：2019-05-06土地出讓面積：

15308㎡2019H12018H1底價(jià)成交比重

75%?

上半年，商辦土地底價(jià)成交比重75%；?

核心區(qū)土地稀缺，靜安、長寧區(qū)出現(xiàn)不同程度溢價(jià);?

其中靜安南西社區(qū)地塊位于南京西路板塊，地段優(yōu)勢(shì)明顯，中高端商務(wù)氛圍濃郁，樓板價(jià)創(chuàng)新高；容積率：3.5用地性質(zhì)：辦公樓規(guī)劃建筑面積：

53578㎡土地總價(jià)：24.21億元底價(jià)成交比重73%溢價(jià)率：樓面價(jià)：49.2%?

長寧區(qū)天山街道地塊所在商圈成熟，配套完善，受房企追捧；而程家橋街道地塊航空產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向明確，臨空板塊利好規(guī)劃后市發(fā)展前景廣闊。45178元/㎡金亨集團(tuán)（香港南豐集團(tuán)附屬公司）競(jìng)得者：101-200%51-100%1-20%0%

溢價(jià)率數(shù)據(jù)來源：上海土地資源網(wǎng)戴德梁行寫字樓部10后市展望下半年，預(yù)計(jì)74萬方寫字樓項(xiàng)目入市，其中前后灘及徐匯濱江是供應(yīng)密集板塊徐匯濱江、前后灘板塊供應(yīng)密集板塊項(xiàng)目名稱黃浦濱江綠地黃浦濱江前灘前灘晶耀前灘T7福晟前灘約20萬㎡后灘上海SK大廈陸家嘴濱江中心路發(fā)廣場(chǎng)洋涇陸家嘴濱江中心佳兆業(yè)金融中心世紀(jì)公園世紀(jì)公園徐匯濱江徐匯濱江徐匯濱江佳兆業(yè)金融中心夢(mèng)中心路發(fā)廣場(chǎng)約27萬㎡綠地黃浦濱江湘芒果上海西岸國際人工智能中心上湘芒Cushman

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|戴德梁行11總結(jié)與展望租賃市場(chǎng)需求方面，整體需求不足，市場(chǎng)先抑后揚(yáng)，大量新增供應(yīng)繼續(xù)推高空置率至18.5%，租金在持續(xù)下滑后逐漸走向平穩(wěn)。節(jié)省成本為主的擴(kuò)租及改善型企業(yè)從主要核心區(qū)向次級(jí)核心區(qū)、新興區(qū)或園區(qū)搬遷。在復(fù)雜經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，律所、咨詢行業(yè)業(yè)務(wù)增長。租賃市場(chǎng)供應(yīng)方面，2019年上半年約42萬方的甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目竣工，主要來自新興商圈，其中北外灘板塊迎來2個(gè)新項(xiàng)目入市?？偨Y(jié)2019年下半年，市場(chǎng)預(yù)計(jì)約74萬方的優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)竣工入市。其中，徐匯濱江、前后灘供應(yīng)體量較大。未來3年仍有大量新增供應(yīng)入市，將會(huì)導(dǎo)致甲級(jí)寫字樓競(jìng)爭(zhēng)壓展望力繼續(xù)增加；短期空置率走高局面延續(xù)，短期租金反彈無力。戴德梁行寫字樓部12蘇州2019H1|

寫字樓市場(chǎng)Content目錄宏觀經(jīng)濟(jì)第三產(chǎn)業(yè)比重穩(wěn)定增長，但辦公樓投資額負(fù)增長租賃市場(chǎng)整體租金小幅度回落，出租率持續(xù)走低銷售市場(chǎng)價(jià)格略微上揚(yáng)，散售依然占據(jù)主流土地市場(chǎng)共計(jì)5宗商辦/商服用地成交，主要分布姑蘇、相城展望預(yù)測(cè)供求不平衡背景下，出租率及租金預(yù)計(jì)持續(xù)走低14宏觀經(jīng)濟(jì)第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定增長，房地產(chǎn)投資額增速放緩，辦公樓投資持續(xù)縮減，增速依然為負(fù)生產(chǎn)總值及增幅（2008-2019Q1）三產(chǎn)比重及第三產(chǎn)業(yè)增幅（2008-2019Q1）人民幣，億元人民幣，億元20,00016.0%14.0%12.0%10.0%8.0%20,00018%18,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,000-18,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,000-16%14%12%10%8%2019Q1,蘇州GDP總額為4152億元，同比增長6.3%6.0%6%4.0%4%2.0%2%2019Q1，第三產(chǎn)業(yè)增加值2102億元，同比增長8.6%，占比50.6%0.0%0%200820102012GDP20142016增幅20182008第一產(chǎn)業(yè)20102012201420162018第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)增長率固定資產(chǎn)投資額及房地產(chǎn)投資額（2009-201905）辦公樓投資額及投資增速（2014-201905）人民幣，億元人民幣，億元7,0006,0005,0004,0003,0002,0001,000035%30%25%20%15%10%5%2019年1-5月，房地產(chǎn)投資額為11773,0002,5002,0001,5001,00050040%30%20%10%0%億元，同比增長4.6%2019

1-5年月，辦公投資額為23億元，0%-10%-20%-30%同比下滑22.9%-5%-10%2009201220152018-固定資產(chǎn)投資總額房地產(chǎn)投資總額20142016其他投資2018固定資產(chǎn)投資增速，同比%房地產(chǎn)投資增速，同比%辦公樓投資辦公樓投資增幅戴德梁行寫字樓部15宏觀政策明確長三角“一極三區(qū)一高地”的戰(zhàn)略地位，蘇州吳江被納入生態(tài)綠色一體化發(fā)展示范區(qū)之一2019年7月2日，

《長江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》已正長三角一體化戰(zhàn)略定位式審議通過并印發(fā)，明確了長三角“一極三區(qū)一高地”的戰(zhàn)略地位，在江蘇蘇州吳江、浙江嘉興嘉善和上海青浦這三個(gè)區(qū)域建設(shè)生態(tài)綠色一體化發(fā)展的示范區(qū)。“一極三區(qū)一高地”?

即長三角通過一體化發(fā)展，使其成為全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁活躍的增長極，成為全國經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的樣板區(qū)，率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的引領(lǐng)區(qū)和區(qū)域一體化發(fā)展的示范區(qū)，成為新時(shí)代改革開放的新高地。長三角一體化重點(diǎn)區(qū)域“長三角生態(tài)綠色一體化發(fā)展的示范區(qū)”《長江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》?

即江蘇蘇州吳江地區(qū)、浙江嘉興嘉善地區(qū)和上海青浦地區(qū)，在實(shí)施長三角一體化戰(zhàn)略過程中，以這個(gè)區(qū)域建設(shè)生態(tài)綠色一體化發(fā)展的示范區(qū)。建設(shè)“虹橋商務(wù)區(qū)”和“上海自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)的新片區(qū)”?

打造虹橋國際開放樞紐，打造國際化的中央商務(wù)區(qū)和國際貿(mào)易中心的新平臺(tái)。自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)新片區(qū)位于上海東部，兩個(gè)區(qū)域可帶動(dòng)上海一東一西“兩翼齊飛”，更好發(fā)揮對(duì)外、對(duì)內(nèi)開放的樞紐作用。戴德梁行寫字樓部16租賃市場(chǎng)整體租金小幅回落，新增供應(yīng)及需求放緩的雙重壓力下，全市出租率持續(xù)走低全市各商圈租金報(bào)價(jià)及出租率，元/㎡/月蘇州甲級(jí)寫字樓分析整體市場(chǎng)分析平方米400,00035%30%25%20%15%10%5%29.58%350,000300,000250,000200,000150,000城區(qū)（64.0%）100,00050,00008545高新區(qū)（79.4%）工業(yè)園區(qū)（69.7%）0%2017Q1

2017Q2

2017Q3

2017Q4

2018Q1

2018Q2

2018Q3

2018Q4

2019Q1

2019Q2新增供應(yīng)

凈吸納量

空置率1206014070?

2019年6月份，全市租金均價(jià)為77.8元/㎡/月，較上季度小幅度下降1.8%，整體租金呈下滑趨勢(shì)；?

2019H1共有3個(gè)新項(xiàng)目竣工，分別是蘇州太平金融大廈、協(xié)鑫廣場(chǎng)、豐隆城市廣場(chǎng)，帶來約17萬平方米的新增供應(yīng)，新項(xiàng)目的入市以及需求放緩雙重壓力下，導(dǎo)致全市出租率持續(xù)下滑至70.4%；由于新增供應(yīng)均集中在工業(yè)園區(qū)，故園區(qū)出租率持續(xù)下降至69.7%；吳中區(qū)（82.7%）7540?

受經(jīng)濟(jì)下行的影響，整體需求放緩，2019H1全市凈吸納量?jī)H為14650平方米。戴德梁行寫字樓部17租賃市場(chǎng)2019年H1，租賃成交結(jié)構(gòu)：新設(shè)占據(jù)主流，搬遷相對(duì)活躍；中小面積依然引領(lǐng)租賃市場(chǎng)2019年H1蘇州成交客戶行業(yè)2019年H1蘇州成交客戶類型2019年H1蘇州成交面積3%4%11%4%4%23%專業(yè)服務(wù)金融業(yè)200-500㎡200㎡以下7%批零貿(mào)易信息科技制造業(yè)生物醫(yī)藥建筑業(yè)生活服務(wù)房地產(chǎn)科學(xué)技術(shù)教育培訓(xùn)文化傳媒新設(shè)搬遷擴(kuò)租34%21%47%11%16%500-1000㎡1000㎡以上62%14%21%14%專業(yè)服務(wù)200-500㎡新設(shè)金融業(yè)200㎡以下搬遷擴(kuò)租批零貿(mào)易500-1000㎡戴德梁行寫字樓部18租賃市場(chǎng)2019H1，專業(yè)服務(wù)榮登榜首；傳統(tǒng)保險(xiǎn)證券搬遷換租較活躍，拉高金融業(yè)整體比例專業(yè)服務(wù)信息科技以律所、會(huì)計(jì)事務(wù)所、戰(zhàn)略咨詢?yōu)橹鳎饕季止I(yè)園區(qū)以互聯(lián)網(wǎng)+類型企業(yè)為主，例如互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)信息平臺(tái)，軟件開發(fā)服務(wù)等批零貿(mào)易以服裝貿(mào)易、制造類零部件貿(mào)易為主，工業(yè)園區(qū)依然為主力布點(diǎn)區(qū)域制造業(yè)租賃甲級(jí)寫字樓多作為前臺(tái)行政或銷售部門，用作形象展示，租賃面積500㎡以下居多金融業(yè)受政策因素影響，互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)退租普遍，但傳統(tǒng)金融行業(yè)（銀行、保險(xiǎn)、證券）搬遷換租較活躍，且需求面積較大，偏好園區(qū)湖西板塊典型成交項(xiàng)目（2019H1)租戶區(qū)域項(xiàng)目名稱面積（㎡）某律師事務(wù)所知名服裝貿(mào)易公司知名內(nèi)資保險(xiǎn)公司某人力資源公司知名信息科技公司工業(yè)園區(qū)工業(yè)園區(qū)工業(yè)園區(qū)高新區(qū)蘇州中心蘇州中心590400蘇州中心5000310匯融廣場(chǎng)工業(yè)園區(qū)鳳凰國際大廈200備注：客戶成交信息僅供研究參考，戴德梁行不承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任19戴德梁行寫字樓部銷售市場(chǎng)2019H1，新增供應(yīng)主要為九龍倉國金中心，中海整體收購財(cái)富廣場(chǎng)，散售依然為主流蘇州寫字樓供求量?jī)r(jià)（2017-2019Q2）平方米元/平方米250,00025,000.00相城區(qū)200,000150,000100,00050,000-20,000.0015,000.0010,000.005,000.00-高新區(qū)姑蘇區(qū)工業(yè)園區(qū)吳中區(qū)2017Q1

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2019Q2供應(yīng)面積

成交面積

成交均價(jià)2019H1蘇州寫字樓銷售交易TOP5吳江區(qū)成交面積（平方米）成交總價(jià)（萬元）成交均價(jià)（元/平方米）項(xiàng)目名稱板塊蘇州國際財(cái)富廣場(chǎng)碧桂園新翼廣場(chǎng)湖西板塊10960023011//10萬㎡以上2-3萬㎡高鐵新城板塊2338710164九龍倉國金中心蘇州城市生活廣場(chǎng)湖東板塊平江新城板塊太湖新城107995799522328149768359212606613248113351-2萬㎡1萬㎡以下綠地云璽湖濱商務(wù)廣場(chǎng)戴德梁行寫字樓部土地市場(chǎng)2019H1,共推出11宗商服/商務(wù)金融用地，成交5宗；姑蘇區(qū)商辦住混合用地溢價(jià)成交5、地塊：蘇園土掛（2019）05（工業(yè)園區(qū)）成交日期：2019/5/28土地面積：15678m2容積率：2.0-3.01、地塊：蘇地2018-WG-34號(hào)（相城區(qū)）成交日期：2019/1/4相城區(qū)土地面積：88260m2容積率：1.0-2.2用地性質(zhì)：商務(wù)金融用地建筑面積：47034m2中標(biāo)企業(yè)：?jiǎn)⒌显O(shè)計(jì)集團(tuán)股份有限公司中標(biāo)總價(jià)：1.3170億元溢價(jià)率：0%用地性質(zhì)：商服用地、城鎮(zhèn)住宅用地建筑面積：194172m2中標(biāo)企業(yè)：蘇州和恒置地有限公司中標(biāo)總價(jià)：29.1258億元溢價(jià)率：0%高新區(qū)姑蘇區(qū)工業(yè)園區(qū)樓板價(jià)：2800元/m2樓板價(jià)：15000元/m2吳中區(qū)2、地塊：蘇地2018-WG-35號(hào)（相城區(qū)）成交日期：2019/1/4土地面積：13876m2容積率：3.0-4.0用地性質(zhì)：商服用地、城鎮(zhèn)住宅用地建筑面積：55504m24、地塊：蘇地2019-WG-1號(hào)（姑蘇區(qū)）成交日期：2019/4/24土地面積：34742m23、地塊：蘇地2018-WG-46號(hào)（姑蘇區(qū)）成交日期：2019/2/22土地面積：79756m2容積率：<3.0容積率：≤2.2中標(biāo)企業(yè)：中鐵第五勘察設(shè)計(jì)院集團(tuán)有限公司，中鐵十八局集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中標(biāo)總價(jià)：5.4394億元溢價(jià)率：0%樓板價(jià)：9800元/m2用地性質(zhì)：城鎮(zhèn)住宅用地、商服用地、交通服務(wù)場(chǎng)站用地（停車場(chǎng)）建筑面積：55673m2中標(biāo)企業(yè)：上海同桓投資管理有限公司中標(biāo)總價(jià)：9.8864億元溢價(jià)率：32%用地性質(zhì)：商服用地、城鎮(zhèn)住宅用地建筑面積：170351m2中標(biāo)企業(yè)：?；顿Y有限公司中標(biāo)總價(jià)：31.7229億元溢價(jià)率：54%樓板價(jià)：12098元/m2樓板價(jià)：17758元/m2戴德梁行寫字樓部21總結(jié)與展望2019H1蘇州整體租賃市場(chǎng)新增供應(yīng)約17.1萬方，即為太平金融大廈、協(xié)鑫廣場(chǎng)、豐隆城市中心。伴隨大量新項(xiàng)目的竣工，全市空置率持續(xù)走高至29.6%。租賃市場(chǎng)需求方面，2019H1全市凈吸納量?jī)H為14650平方米，依然以工業(yè)園區(qū)為主。專業(yè)服務(wù)業(yè)攀登榜首，傳統(tǒng)保險(xiǎn)證券搬遷換租較活躍，金融業(yè)成交提升。總結(jié)未來3年預(yù)計(jì)將有120萬新項(xiàng)目入市，工業(yè)園區(qū)占比近半。短期內(nèi)受市場(chǎng)供應(yīng)過剩以及需求放緩的雙重壓力下，預(yù)計(jì)未來寫字樓空置持續(xù)上升，同時(shí)未來部分開發(fā)商可能會(huì)降低租金來達(dá)到項(xiàng)目快速去化。盡管當(dāng)前蘇州市場(chǎng)供求矛盾突出，但隨著長三角一體化的加速發(fā)展，知名開發(fā)商、內(nèi)外房地產(chǎn)基金等由一線城市往二線城市涌入，未來蘇州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)仍有較大潛力。展望戴德梁行寫字樓部22杭州2019H1|

寫字樓市場(chǎng)Content目錄宏觀經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展，房地產(chǎn)投資額比重持續(xù)上升租賃市場(chǎng)市場(chǎng)熱度一般，板塊租金差異縮小銷售市場(chǎng)觀望情緒濃郁，市場(chǎng)偏好熱點(diǎn)項(xiàng)目土地市場(chǎng)非核心區(qū)土地成交溢價(jià)有不俗表現(xiàn)展望預(yù)測(cè)后峰會(huì)前亞運(yùn)時(shí)代，整體市場(chǎng)在調(diào)整中迎接機(jī)遇24宏觀經(jīng)濟(jì)杭州2019年第一季度GDP總額同比增長7.5%，房地產(chǎn)投資額比重持續(xù)上升生產(chǎn)總值及增幅（2008-2019Q1）三產(chǎn)比重及第三產(chǎn)業(yè)增幅（2008-2019Q1）人人民幣，億元人民幣，億元15,00020.0%15.0%10.0%5.0%15,00025%20%15%10%5%12,0009,0006,0003,000012,0009,0006,0003,00002019年第一季度杭州GDP總額為3230億元，同比增長8%0.0%0%2019年第一季度杭州第三產(chǎn)業(yè)增加值為2078億元，占總GDP64.3%GDP增幅第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)增長率固定資產(chǎn)投資額及投資增速（2009-2019Q1）房地產(chǎn)投資額及投資增速（2009-2019年Q1）人民幣，億元人民幣，億元35003000250020001500100050045.0%2019年第一季度杭州固定資產(chǎn)投資額為1100億元，同比增長11.3%7,0006,0005,0004,0003,0002,0001,000060%50%40%30%20%10%0%40.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%2019年第一季度杭州房地產(chǎn)投資同比增長14.4%00.0%固定資產(chǎn)投資總額固定資產(chǎn)投資增速，同比%房地產(chǎn)投資總額房地產(chǎn)投資增速，同比%數(shù)據(jù)來源：杭州統(tǒng)計(jì)局2019

Q1房地產(chǎn)投資額未公布數(shù)據(jù)戴德梁行寫字樓部25備注：年宏觀政策從“西湖時(shí)代”到“錢塘江時(shí)代”——

奧體博覽城地下城規(guī)劃公布“地下城”總體定位?

立足于城市地鐵綜合體開發(fā)思路，綜合謀劃地鐵、隧道、地下商業(yè)空間、人防設(shè)施、城市緊急避難所等地下建設(shè)項(xiàng)目。?

與地面體育會(huì)展設(shè)施結(jié)合起來，將奧體博覽城打造成以體育、會(huì)展功能為主，集商務(wù)、旅游、休閑、文化、居住功能于一體的大型城市綜合體。鳥瞰奧體博覽城地下空間初覽“地下城”總體體量?

占地面積達(dá)98.6萬平方米，相當(dāng)于138個(gè)標(biāo)準(zhǔn)足球場(chǎng)，分為核心區(qū)地下空間和地鐵綜合體地下空間。?

規(guī)劃停車位15000個(gè)，其中地面規(guī)劃停車位1000個(gè)，地下空間規(guī)劃停車位14000個(gè)。地下空間初覽地下空間初覽地鐵商圈體育商圈博覽商圈都邑之門商圈供給零售、餐飲、娛樂等多種業(yè)態(tài)，能夠滿足地區(qū)性、全齡層、多客群消費(fèi)者的購物、休閑及娛樂等需求，強(qiáng)調(diào)一站式、多樣化、超值性消耗服務(wù)。提供以主力店為主的高等商業(yè)業(yè)態(tài)+餐飲為主的歸納營業(yè)，博覽中心地下貿(mào)易分為A、B、C三個(gè)貿(mào)易區(qū)。提供零售、快餐飲等以快節(jié)拍消費(fèi)為主要特點(diǎn)的商業(yè)業(yè)態(tài)，同時(shí)地鐵物業(yè)與其它各功能區(qū)塊商業(yè)相連，供應(yīng)快速便捷、物業(yè)共享的貿(mào)易模式。提供旅店商務(wù)配套、品牌主力店、高等餐飲等業(yè)態(tài)。四大商圈戴德梁行寫字樓部租賃市場(chǎng)2019Q2，拱墅區(qū)新增供應(yīng)1例項(xiàng)目，大悅城寫字樓入市體量約3.3萬方杭州甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)量平方米400000350000300000250000200000150000100000500000運(yùn)河CBD2017Q12017Q22017Q32017Q42018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q2數(shù)據(jù)來源：戴德梁行寫字樓部典型新增個(gè)案（2019Q2)項(xiàng)目名稱：大悅城項(xiàng)目名稱大悅城物業(yè)層數(shù)總建筑面積標(biāo)準(zhǔn)層高租金報(bào)價(jià)地上26層

地下三層34570平方米4.2米4.0-4.3元/平方米/天備注：信息以案場(chǎng)實(shí)際為準(zhǔn)戴德梁行寫字樓部27租賃市場(chǎng)杭州甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)熱度一般，核心商圈與新興商圈板塊租金差異縮小核心、新興商圈租金報(bào)價(jià)及出租率，元/㎡/天杭州甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)、吸納量和空置率平方米40000030.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%新天地300000（63.4%）3.5｜2.82000001000000申花（98%）城東新城4.5｜4.2（97.6%）0.0%運(yùn)河CBD（68.2%）3.4｜2.8武林2017Q1

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2019Q2（87.0%）西溪（89.6%）5.7｜10.0｜新增供應(yīng)（萬㎡）凈吸納量（萬㎡）空置率未來科技城（56.7%）3.74.5錢江新城（90.3%）4.0｜3.4黃龍杭州平均租金走勢(shì)（88.4%）慶春6.8｜3.3｜2.5元/㎡/天7.5｜4.3（90.7%）4.505.3｜3.73.6錢江世紀(jì)城（80.1%）4.404.304.204.103.6｜2.52017Q1

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2019Q2濱江（85.2%）3.9｜2.92019Q2，杭州甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)熱度一般。全市甲級(jí)寫字樓平均租金為4.36元/天/㎡，平均租金小幅回落。季度新增供應(yīng)量不多，空置率錄得17.0%，整體空置率波動(dòng)幅度不大。核心商圈新興商圈數(shù)據(jù)來源：戴德梁行寫字樓部戴德梁行寫字樓部28租賃市場(chǎng)房地產(chǎn)建筑、信息科技及大健康業(yè)成交比重增長租賃成交行業(yè)結(jié)構(gòu)典型成交項(xiàng)目（2019Q2)2019年Q12019年Q2租戶入駐寫字樓面積700類型擴(kuò)租搬遷新設(shè)續(xù)租新設(shè)區(qū)域?yàn)I江房地產(chǎn)建筑22%24%22%17%10%8%某國有交通運(yùn)輸企業(yè)知名互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)建筑裝飾公司香溢大廈歐美金融城

T6紅石商務(wù)大廈天津物產(chǎn)大廈銀豐大廈70000700未來科技城武林22%12%13%4%金融某知名券商1000200盛岸路濱江區(qū)某國有交通運(yùn)輸企業(yè)信息科技租戶入駐寫字樓來福士中心武林時(shí)代面積200600530422類型搬遷新設(shè)續(xù)租新設(shè)區(qū)域錢江新城武林某大健康公司某知名券商某金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)批零貿(mào)易歐美中心黃龍平安金融中心錢江新城大健康備注：客戶成交信息僅供研究參考，戴德梁行不承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任29戴德梁行寫字樓部銷售市場(chǎng)2019上半年，新興板塊現(xiàn)兩宗大宗交易，散售市場(chǎng)觀望情緒抬升杭州寫字樓供求量?jī)r(jià)（2018.7-2019.6）2019Q2寫字樓大宗交易萬㎡元/㎡304000035000300002500020000150001000050000252015105申花項(xiàng)目：萬融城面積：1.74萬㎡總價(jià)：4.05億元單價(jià)：23256元/㎡02018.07

2018.08

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2019.4

2019.5

2019.6項(xiàng)目：昆侖中心面積：1.80萬㎡總價(jià)：5.38億元單價(jià)：29933元/

㎡（已備案部分）新增供應(yīng)成交面積成交均價(jià)近江數(shù)據(jù)來源：銳達(dá)斯數(shù)據(jù)庫備注

1、辦公類物業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)以辦公類產(chǎn)證為準(zhǔn)；2、上表剔除辦公類物業(yè)中類住宅項(xiàng)目2019Q2杭州寫字樓散售交易TOP5成交面積（平方米）成交總價(jià)（萬元）成交均價(jià)（元/平方米）項(xiàng)目名稱板塊迪凱城星國際錢江新城3104827092131479663294234824483歐美金融城（EFC）未來科技城萬融城申花近江九堡201641798917135467955384629023232082993316938昆侖商務(wù)中心綠谷·杭州戴德梁行寫字樓部土地市場(chǎng)2019Q2，共成交17宗商業(yè)用地，集中在蕭山區(qū)及西湖區(qū)，非核心區(qū)的土地成交溢價(jià)有不俗表現(xiàn)?

整體情況：2019年二季度杭州商業(yè)地塊成交17宗，整體成交面積35.5萬平方米，同比增加235.4%。成交總金額107.5億元，同比下降5.4%；178610?

成交區(qū)域：2季度商業(yè)用地主要集中在蕭山區(qū)及西湖區(qū)；731491213541211?

成交樓面價(jià)：2季度平均樓板價(jià)7980元/㎡，平均溢價(jià)率44.8%。蕭山及余杭等非核心區(qū)的土地成交溢價(jià)率有不俗表現(xiàn)。1516戴德梁行寫字樓部31土地市場(chǎng)2019Q2土地成交明細(xì)建筑面積出讓面積樓板價(jià)序號(hào)地塊編號(hào)區(qū)域用地性質(zhì)容積率溢價(jià)率競(jìng)得方（平方米）（平方米）（平方米）12蕭政儲(chǔ)出[2019]12號(hào)蕭政儲(chǔ)出[2019]10號(hào)蕭政儲(chǔ)出[2019]15號(hào)蕭政儲(chǔ)出[2019]14號(hào)蕭政儲(chǔ)出[2019]11號(hào)杭政儲(chǔ)出[2019]23號(hào)杭政儲(chǔ)出[2019]24號(hào)余政儲(chǔ)出[2019]18號(hào)杭政儲(chǔ)出[2019]17號(hào)杭政儲(chǔ)出[2019]15號(hào)杭政儲(chǔ)出[2019]13號(hào)杭政儲(chǔ)出[2019]9號(hào)蕭政儲(chǔ)出[2019]13號(hào)杭政儲(chǔ)出[2019]35號(hào)杭政儲(chǔ)出[2019]34號(hào)杭政儲(chǔ)出[2019]32號(hào)余政儲(chǔ)出[2019]22號(hào)蕭山區(qū)蕭山區(qū)蕭山區(qū)蕭山區(qū)蕭山區(qū)拱墅區(qū)西湖區(qū)余杭區(qū)西湖區(qū)下城區(qū)濱江區(qū)上城區(qū)蕭山區(qū)西湖區(qū)西湖區(qū)西湖區(qū)余杭區(qū)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)2.52.51.852754233967301121169403847271259615590110171358716729233885496141987372714666145694066104.1%105.5%1.7%蕭山錢江世紀(jì)城城市運(yùn)營蕭山錢江世紀(jì)城城市運(yùn)營杭州新寶控股34757138.9%0.3%臺(tái)泥國際(香港)有限公司蕭山錢江世紀(jì)城城市運(yùn)營地鐵置業(yè)&寶龍浙江海濱建設(shè)5750736352730.0%71.52.51.43.53.55.38.461.351.11.11.226627370088.8%0.0%836077429184815735655141415318552395975329144313065613759101872668237654293894845建信國際工程917149821157.9%0.0%杭州星開實(shí)業(yè)1011121314151617杭州星潮置業(yè)71750.0%浙江中南16089500030.4%0.0%金地商置浙江榮盛控股182721698713646231365.0%94.6%56.3%0.0%星月杭州鼎煌裝修191205835173824863綠城&藍(lán)城北京恒德新業(yè)戴德梁行寫字樓部32總結(jié)與展望租賃市場(chǎng)方面，上半年租賃市場(chǎng)熱度一般，市場(chǎng)需求減退，新興板塊仍有增長。從數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看，上半年甲級(jí)寫字樓租金有所下滑，新入市項(xiàng)目較少，空置率小幅下降。未來科技城EFC帶動(dòng)板塊吸納表現(xiàn)強(qiáng)勁，黃龍慶春等老核心商圈客戶外溢現(xiàn)象顯著。銷售市場(chǎng)方面，上半年杭州寫字樓市場(chǎng)整體成交規(guī)模較18年同比下降53%，而成交均價(jià)則穩(wěn)步升高。熱點(diǎn)項(xiàng)目成交集中度高，拱墅區(qū)及近江區(qū)域項(xiàng)目上半年表現(xiàn)亮眼?？偨Y(jié)19年下半年至2020年預(yù)計(jì)將有多個(gè)租賃項(xiàng)目入市，集中在濱江、錢江世紀(jì)城及錢江新城等沿江區(qū)域。為市場(chǎng)注入競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)，也有望刺激需求增長。新興板塊標(biāo)桿項(xiàng)目集中入市，多個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)提前開啟亞運(yùn)前夕的市場(chǎng)客戶競(jìng)爭(zhēng)。隨著現(xiàn)階段杭州人口落戶政策的放寬及軌道交通網(wǎng)絡(luò)的逐漸成熟，宏觀環(huán)境的利好將會(huì)促進(jìn)未來杭州銷售市場(chǎng)需求攀升。展望戴德梁行寫字樓部33寧波2019H1|

寫字樓市場(chǎng)Content目錄宏觀經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行平穩(wěn)，外部環(huán)境仍有諸多不確定性租賃市場(chǎng)整體市場(chǎng)租金上揚(yáng)

板塊入駐差異不斷縮小銷售市場(chǎng)成交略顯乏力，整體成交集中于鄞州區(qū)土地市場(chǎng)僅鄞州區(qū)一宗溢價(jià)地塊，整體土地商業(yè)市場(chǎng)仍較低迷展望預(yù)測(cè)未來市場(chǎng)持續(xù)面臨挑戰(zhàn)，高性價(jià)比項(xiàng)目成需求熱點(diǎn)35宏觀經(jīng)濟(jì)總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn)，但經(jīng)濟(jì)下行壓力仍然存在，外部環(huán)境不確定性仍然較多生產(chǎn)總值及增幅（2008-2019Q1）三產(chǎn)比重及第三產(chǎn)業(yè)增幅（2008-2019Q1）人民幣，億元12000人民幣，億元1200025.00%20.00%15.00%10.00%5.00%20.00%16.00%12.00%8.00%4.00%0.00%100008000600040002000010000800060004000200002019年第一季度，寧波GDP總額為2469億元，同比增長7.1%0.00%2019年第一季度，第三產(chǎn)業(yè)增長值為1194億元，占GDP比重51%GDP增幅第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資額及投資增速（2009-2019Q1）房地產(chǎn)投資額及投資增速（2009-2019Q1）人民幣，億元人民幣，億元200016001200800400060.00%40.00%20.00%0.00%600050.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%2019年第一季度，固定資產(chǎn)投資額同比增長7.9%，比去年同期提高6.3個(gè)百分點(diǎn)5000400030002000100002019年第一季度，寧波房地產(chǎn)投資額為458億元，同比增長11.3%-20.00%固定資產(chǎn)投資總額固定資產(chǎn)投資增速，同比%房地產(chǎn)投資總額房地產(chǎn)投資增速，同比%戴德梁行寫字樓部36城市規(guī)劃浙江全力打造“世界級(jí)”大都市區(qū)

寧波大都市區(qū)將建設(shè)以開放創(chuàng)新為特色的國際港口名城打造浙江大都市區(qū)：寧波都市區(qū)：與浙江大灣區(qū)“打造世界級(jí)現(xiàn)代化大灣區(qū)”的目標(biāo)相對(duì)應(yīng)，浙江大都市區(qū)建設(shè)的總目標(biāo)同樣直指“世界級(jí)”總目標(biāo):努力成為長三角世界級(jí)城市群一體化發(fā)展金南翼。具體目標(biāo):“東方大港”寧波都市區(qū)將建設(shè)以開放創(chuàng)新為特色的國際港口名城，重點(diǎn)打造義甬舟開放大通道、北翼產(chǎn)業(yè)制造大走廊、甬江科創(chuàng)大走廊、環(huán)象山港—三門港—臺(tái)州灣海洋經(jīng)濟(jì)平臺(tái)等功能平臺(tái)。打造參與全球競(jìng)爭(zhēng)主陣地、打造長三角高質(zhì)量發(fā)展示范區(qū)、打造浙江現(xiàn)代化發(fā)展引領(lǐng)極。寧波都市區(qū)輻射范圍寧波都市區(qū)建設(shè)目標(biāo)總體目標(biāo)全省將形成以杭州、寧波、溫州、金義四發(fā)揮寧波港口開放等特色優(yōu)勢(shì)，全面建設(shè)高品質(zhì)宜居宜業(yè)宜學(xué)宜游之都。以寧波都市區(qū)為核心，涵蓋紹興嵊新組團(tuán)，加強(qiáng)甬紹舟臺(tái)緊密聯(lián)動(dòng)，構(gòu)建海洋與內(nèi)陸腹地雙向輻射的寧波都市圈。大都市區(qū)核心區(qū)為中心帶動(dòng)，以環(huán)杭州灣、甬臺(tái)溫、杭金衢、金麗溫四大城市連綿帶為軸線延伸，以四大都市經(jīng)濟(jì)圈為輻射拓展的網(wǎng)絡(luò)型城市群空間格局。全面對(duì)接融入長三角一體化發(fā)展，構(gòu)建東部甬臺(tái)溫大城市群連綿帶。戴德梁行寫字樓部租賃市場(chǎng)核心區(qū)、新興區(qū)主要商圈租金及出租率核心、新興商圈租金報(bào)價(jià)及出租率，元/㎡/天租金水平和空置率元/天/㎡2.314.50%14.00%13.50%13.00%12.50%12.00%11.50%江北區(qū)（91%）2.22.124.5｜1.6東部新城(85%)老江東區(qū)（90%）海曙區(qū)（91%）3.7|2.02.3｜1.33.8｜1.51.92018Q1

2018Q2

2018Q3

2018Q4

2019Q1

2019Q2租金

空置率鄞州區(qū)(87%)2.3｜南部商務(wù)區(qū)(80%)?

2019Q2，寧波甲級(jí)寫字樓整體租金水平為2.27元/㎡/天。整體空置率13.9%，各區(qū)域內(nèi)整體空置率波動(dòng)不大。2.0|0.91.1?

四大核心商圈：上半年，江北及海曙區(qū)租賃需求較為活躍，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目帶動(dòng)板塊租金上揚(yáng)。鄞州核心商務(wù)區(qū)租金漲幅乏力，客戶存在持續(xù)外溢現(xiàn)象。?

新興商圈：東部新城空置率持續(xù)降低，與核心商圈板塊入駐差異在不斷縮小。核心商圈新興商圈戴德梁行寫字樓部38租賃市場(chǎng)寧波租賃市場(chǎng)企業(yè)新設(shè)需求活躍，客戶承租面積度仍以小面積為主2019Q2寧波成交客戶面積段2019Q2寧波成交客戶類型2019Q2寧波成交客戶來源7.7%10%10%寧波市外鄞州區(qū)10%2.6%28.2%200㎡以下200-30015%16%17.9%㎡東部新城海曙區(qū)新設(shè)擴(kuò)租搬遷300-500㎡500-800㎡800-1000㎡1000㎡以上40%江北區(qū)25%74%20.5%23.1%典型成交項(xiàng)目（2019Q1)租戶入駐寫字樓面積區(qū)域租戶入駐寫字樓月湖金匯大廈月湖金匯大廈面積400區(qū)域租戶入駐寫字樓面積350區(qū)域東部新城海曙區(qū)某知名券商中信泰富廣場(chǎng)A座336東部新城房地產(chǎn)企業(yè)保險(xiǎn)公司海曙區(qū)海曙區(qū)軟件科技公司房地產(chǎn)建筑企業(yè)某國有企業(yè)瑞石智慧灣月湖金匯大廈交通銀行大廈民營集團(tuán)公司某知名券商中銀大廈1400347東部新城江北200683來福士寫字樓某合資銀行宏泰帝標(biāo)800東部新城2100東部新城39備注：客戶成交信息僅供研究參考，戴德梁行不承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任戴德梁行寫字樓部銷售市場(chǎng)2019上半年，寧波寫字樓市場(chǎng)成交略顯乏力，整體成交量仍集中于鄞州區(qū)寧波辦公類物業(yè)供求量?jī)r(jià)（2018.07-2019.06）萬㎡元/㎡160001400012000100008000600040002000012108鎮(zhèn)海區(qū)6420江北區(qū)北侖區(qū)2018.07

2018.08

2018.09

2018.10

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2018.12

2019.01

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2019.05

2019.06海曙區(qū)新增供應(yīng)(萬方）成交面積(萬方）成交均價(jià)(元/㎡）數(shù)據(jù)來源：銳達(dá)斯數(shù)據(jù)庫鄞州區(qū)備注

1、辦公類物業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)以辦公類產(chǎn)證為準(zhǔn)；2、上表剔除辦公類物業(yè)中類住宅項(xiàng)目2019Q2寧波寫字樓散售交易TOP5成交面積（平方米）成交總價(jià)（萬元）成交均價(jià)（元/平方米）項(xiàng)目名稱板塊1萬㎡以上5千-1萬㎡2-5千㎡寧波新材料國際創(chuàng)新中心國貿(mào)中心鄞州區(qū)鄞州區(qū)江北區(qū)鄞州區(qū)鄞州區(qū)149538460469129292757861285529019125099935128787235423136642739綠地U+未來中心迪信通E10廣場(chǎng)寧波智慧園2千㎡以下*2019Q2寫字樓成交面積區(qū)域熱度戴德梁行寫字樓部土地市場(chǎng)2019Q2,成交量相比一季度有所上升，但僅鄞州區(qū)一宗溢價(jià)地塊，整體仍較低迷?2019Q2，寧波共成交6宗商業(yè)用地，其中5宗溢價(jià)率為0%，僅位于鄞州區(qū)姜山鎮(zhèn)曙光村的地塊溢價(jià)率為49.3%。江北區(qū)JB01-01-10[人民路公園]地塊容積率：0.05用地性質(zhì)：商業(yè)建筑面積：347㎡樓面價(jià)：

26200元/m溢價(jià)率：0.00%鎮(zhèn)海區(qū)ZH06-04-16-01地塊容積率：1.6用地性質(zhì)：商業(yè)建筑面積：77670㎡樓面價(jià)：

1310元/m2溢價(jià)率：0.00%江北區(qū)I-3c[軌道4號(hào)線雙東路站]地塊容積率：1.5用地性質(zhì)：商業(yè)建筑面積：10473㎡樓面價(jià)：

5280元/m2溢價(jià)率：0.00%2競(jìng)得方：創(chuàng)維集團(tuán)競(jìng)得方：寧波市江北區(qū)城建資產(chǎn)管理競(jìng)得方：綠城?創(chuàng)維集團(tuán)與鎮(zhèn)海區(qū)進(jìn)一步深入合作，研祥高科技集團(tuán)華東區(qū)域總部大樓選址寧波東部新城核心區(qū)。北侖區(qū)CX07-03d地塊容積率：0.79鄞州區(qū)JS-15-L4[姜山鎮(zhèn)曙光村2號(hào)商業(yè)]地塊容積率：1.8用地性質(zhì)：商業(yè)建筑面積：28924㎡樓面價(jià)：

3126元/m東部新城核心區(qū)A3-17#地塊容積率：8用地性質(zhì)：商業(yè)建筑面積：94944㎡樓面價(jià)：

1601元/m2溢價(jià)率：0.00%2用地性質(zhì)：商業(yè)建筑面積：8165㎡樓面價(jià)：

3060元/m2溢價(jià)率：49.30%溢價(jià)率：0.00%競(jìng)得方：寧波市洋沙山休閑旅游競(jìng)得方：寧波市維里置業(yè)競(jìng)得方：研祥高科技控股戴德梁行寫字樓部總結(jié)與展望租賃市場(chǎng)方面，寧波甲級(jí)寫字樓整體市場(chǎng)租金水平有一定的上揚(yáng)，鄞州核心商圈及東部新城的寫字樓租賃需求活躍。寧波來福士中心、中銀大廈等熱點(diǎn)標(biāo)桿項(xiàng)目的租賃熱度帶動(dòng)整體的市場(chǎng)預(yù)期。銷售市場(chǎng)方面，受中美貿(mào)易戰(zhàn)等大環(huán)境影響，進(jìn)出口行業(yè)受到震蕩。部分企業(yè)置業(yè)需求有所下降，從而對(duì)寫字樓市場(chǎng)造成一定的影響，2019年上半年度市場(chǎng)成交量略顯乏力?？偨Y(jié)到2019年底，寧波甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)將迎來國華金融中心等優(yōu)質(zhì)甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)的入市。短期內(nèi)，預(yù)計(jì)寫字樓租金水平將會(huì)持續(xù)小幅上升，而受供應(yīng)量持續(xù)放大的影響，整體空置率也存在上揚(yáng)預(yù)期。目前寧波寫字樓市場(chǎng)庫存仍舊處于高位，銷售去化壓力較大，辦公項(xiàng)目整體總價(jià)較高，未來銷售市場(chǎng)將持續(xù)面臨競(jìng)爭(zhēng)與挑戰(zhàn)，高性價(jià)比現(xiàn)房項(xiàng)目成為客戶需求集中熱點(diǎn)。展望戴德梁行寫字樓部42南京2019H1|

寫字樓市場(chǎng)Content目錄宏觀經(jīng)濟(jì)全市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)整體平穩(wěn)，第三產(chǎn)業(yè)增速較快租賃市場(chǎng)四大板塊租金窄幅波動(dòng)，金融業(yè)需求延續(xù)放緩趨勢(shì)，TMT類客戶受規(guī)劃利好作用租賃愈加活躍銷售市場(chǎng)成交延續(xù)理性態(tài)勢(shì)，銷售熱點(diǎn)轉(zhuǎn)移至江寧，全市交易均價(jià)較去年同期有所下降土地市場(chǎng)出讓步伐相對(duì)放緩，熱點(diǎn)轉(zhuǎn)移至江寧、江北新區(qū)等新興板塊展望預(yù)測(cè)未來新供給主要集中在新興商務(wù)區(qū)，隨著商務(wù)配套日趨完善，新興商務(wù)區(qū)將加速崛起44宏觀經(jīng)濟(jì)全市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)整體較為平穩(wěn)，第三產(chǎn)業(yè)同比增長9.6%生產(chǎn)總值及增幅（2008-2019Q1）三產(chǎn)比重及及增幅（2013-2019Q1）人民幣，億元人民幣，億元1400018.0%16.0%14.0%12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%14,00014.0%12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%1200010000800060004000200012,00010,0008,0006,0004,0002,00002019年第一季度，南京GDP總額為3112億元，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn)，同比增長8.2%02019年第一季度，第三產(chǎn)業(yè)增加值為1944億元，同比增長9.6%200820102012201420162018200820102012201420162018第一產(chǎn)業(yè)增加值第三產(chǎn)業(yè)增加值第二產(chǎn)業(yè)增加值第三產(chǎn)業(yè)增幅GDP增幅固定資產(chǎn)投資額及房地產(chǎn)投資額（2008-2019.4）辦公樓投資額及累計(jì)增幅（2013-2019.4）人民幣，億元人民幣，億元2019年1-4月，房地產(chǎn)投資總額為829億元，同比增長2.9%80007000600050004000300020001000035.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%180.00160.00140.00120.00100.0080.0060.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%60.002019年1-4月，辦公樓投資額為52億元，同比下降3.2%40.0020.000.0%0.00%0.00-5.0%(20.00)201320142015201620172018

2019.4

-10.00%200820102012201420162018固定資產(chǎn)投資總額房地產(chǎn)投資總額辦公樓投資累計(jì)增幅固定資產(chǎn)投資同比增幅房地產(chǎn)投資同比增幅數(shù)據(jù)來源：南京統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)戴德梁行寫字樓部45市場(chǎng)熱點(diǎn)南京舉辦“創(chuàng)新南京，機(jī)會(huì)無限”的南京創(chuàng)新周，為建設(shè)具有全球影響力的創(chuàng)新名城注入了新的動(dòng)力2019年6月26日-30日，南京市委市政府主辦“2019南京創(chuàng)新周”

主題

“創(chuàng)新南京，機(jī)會(huì)無限”。作為南京版的“創(chuàng)新發(fā)展達(dá)沃斯”，南京創(chuàng)新周為南京建設(shè)具有全球影響力的創(chuàng)新名城注入了新的動(dòng)力，“創(chuàng)新名城、美麗古都”已經(jīng)成為南京的嶄新標(biāo)志。?

創(chuàng)新周關(guān)鍵詞——六個(gè)一???一次創(chuàng)新名城的精彩推介一次大咖云集的創(chuàng)新盛會(huì)一次百花齊放的高峰對(duì)話???百花齊放的高峰對(duì)話亮點(diǎn)紛呈的視聽展示成果豐碩的引智活動(dòng)?

項(xiàng)目合作成果豐富——五大亮點(diǎn)?項(xiàng)目落地實(shí)：達(dá)成了215項(xiàng)務(wù)實(shí)成果，簽署了總額達(dá)880億元的合作協(xié)議，符合4+4+1主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)方向，有利于推動(dòng)各（園）區(qū)加大開放創(chuàng)新，鏈接高端資源，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。嘉賓層次高：嘉賓包括學(xué)界泰斗、科技大咖、業(yè)界精英和政府官員，重要嘉賓中境外嘉賓占58%。會(huì)議規(guī)模大：總參與人數(shù)超過10萬人次。????專場(chǎng)活動(dòng)多：除“三百”活動(dòng)以外，還有不少項(xiàng)目路演、技術(shù)對(duì)接等活動(dòng)。展示技術(shù)新：一批海內(nèi)外黑科技產(chǎn)品，首次在國內(nèi)展出。?

推動(dòng)創(chuàng)新永不謝幕——提升四個(gè)度南京將從創(chuàng)新投入的力度、創(chuàng)新開放的廣度、創(chuàng)新要素的黏度、創(chuàng)新氛圍的濃度四個(gè)方面入手，進(jìn)一步提升全市創(chuàng)新效能。戴德梁行寫字樓部46租賃市場(chǎng)上半年純租賃型寫字樓新增供應(yīng)主要是河西世茂·智匯園6號(hào)樓典型存量代表項(xiàng)目及2019年上半年新增供應(yīng)項(xiàng)目盤點(diǎn)南京典型寫字樓重點(diǎn)板塊存量分布情況中央金地廣場(chǎng)?

新街口板塊：項(xiàng)目主要分布在中山路-漢中路沿線，高品質(zhì)項(xiàng)目金茂廣場(chǎng)綠地紫峰以租賃為主。?

鼓樓板塊：項(xiàng)目主要分布在中央北路、中央路沿線，存量市場(chǎng)整德基二期體品質(zhì)不高。亞太商務(wù)樓南京國際金融中心蘇寧環(huán)球國際中心南京中心?

河西板塊：項(xiàng)目主要分布在江東中路、廬山路沿線，總體租賃表蘇寧慧谷斯亞財(cái)富中心現(xiàn)較好。金奧國際中心新地中心2019年上半年甲級(jí)寫字樓主要新增供應(yīng)項(xiàng)目世茂·智匯園6號(hào)樓項(xiàng)目名稱建筑規(guī)模（㎡）報(bào)價(jià)范圍（元/㎡/天）標(biāo)準(zhǔn)層面積（㎡）世茂·智匯園6號(hào)樓約500002.0-2.82500數(shù)據(jù)來源：戴德梁行寫字樓部景楓中心典型存量代表項(xiàng)目2019年上半年新增供應(yīng)項(xiàng)目戴德梁行寫字樓部47租賃市場(chǎng)上半年新街口成交最活躍，建鄴、鼓樓次之；2000㎡左右大客戶成交主要在新街口、建鄴、江寧2019年上半年典型成交活躍區(qū)域2019年上半年典型成交活躍項(xiàng)目區(qū)域新街口鼓樓典型項(xiàng)目亞太商務(wù)樓、德基二期、國際金融中心、南京中心蘇寧睿城、蘇寧環(huán)球國際中心中航科技大廈、互聯(lián)網(wǎng)金融中心新地中心、金融城鼓樓秦淮建鄴新街口雨花世茂城品江寧九龍湖國際企業(yè)總部、景楓中心秦淮2019年上半年典型成交活躍項(xiàng)目分析建鄴?新街口典型成交以亞太商務(wù)樓、德基二期、國際金融中心、南京中心為代表，亞太商務(wù)樓金融、專業(yè)服務(wù)類客戶成交活躍，成交面積段集中在500-1000㎡。雨花???鼓樓的典型成交面積段在500-1000㎡，成交客戶行業(yè)聚集度不高。秦淮的中航科技大廈有2000-2500㎡金融類客戶成交。建鄴典型成交主要集中在新地中心、金融城，以金融類、房地產(chǎn)建筑類為代表，成交面積段分布在1000-2000㎡以及部分小面積。雨花典型成交主要集中在世茂城品，以中小面積為主。江寧典型成交主要集中在九龍湖國際企業(yè)總部、景楓中心，1000-2000㎡的TMT及大健康產(chǎn)業(yè)客戶成交比較活躍。江寧??戴德梁行寫字樓部48租賃市場(chǎng)整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響下，四大板塊租金窄幅波動(dòng)；新興商務(wù)區(qū)麒麟、浦口出租率有待進(jìn)一步發(fā)展提升重點(diǎn)板塊租金分布（2013Q1-2019Q2）傳統(tǒng)核心區(qū)、新興商務(wù)區(qū)租金報(bào)價(jià)及出租率，單位：元/㎡/天元/㎡/天65432105.03.72.81.53.22.0鼓樓(85%)濱江（鼓樓）(60%)浦口(48%)1.81.06.53.4麒麟(55%)新街口(90%)4.82.9新街口板塊鼓樓板塊河西板塊江寧開發(fā)區(qū)板塊數(shù)據(jù)來源：戴德梁行寫字樓部4.0河西(70%)2.0?

整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響下，四大板塊租金窄幅波動(dòng)南京南站(65%)目前新街口板塊租金依然為全市最高，2019年Q2均價(jià)4.84元/㎡/天；緊隨其后的是鼓樓、河西CBD板塊，租金均價(jià)分別為4.11元/㎡/天、3.79元/㎡/天；新興商務(wù)區(qū)江寧板塊租金均價(jià)約2.6元/㎡/天。?

傳統(tǒng)核心區(qū)出租率較高，部分新興商務(wù)區(qū)出租率有待提升新街口板塊出租率一直維持在全市高位，鼓樓、河西次之；新興商務(wù)區(qū)的麒麟、浦口有待進(jìn)一步發(fā)展提升。3.31.8江寧(60%)傳統(tǒng)核心區(qū)新興商務(wù)區(qū)戴德梁行寫字樓部49租賃市場(chǎng)上半年活躍度最高的行業(yè)依然為金融、房地產(chǎn)建筑、專業(yè)服務(wù)、TMT四大類；其中金融業(yè)需求延續(xù)放緩趨勢(shì)，TMT類客戶租賃愈加活躍金融專業(yè)服務(wù)TMT成交較活躍，主要集中在新街口及周邊板塊，以律所、咨詢公司等為主。TMT行業(yè)日漸活躍，大面積成交主要集中在南京新興區(qū)域如江寧、雨花等。上半年，南京活躍度最高的行業(yè)依然為金融業(yè)，受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及金融監(jiān)管政策影響，金融業(yè)成交有放緩趨勢(shì)。上半年金融業(yè)成交主要在新街口、河西板塊，以保險(xiǎn)、基金公司、證券等為主。大健康產(chǎn)業(yè)大健康產(chǎn)業(yè)在上半年成交逐漸開始活躍，2000㎡左右大面積客戶成交主要集中在江寧。2019上半年典型成交個(gè)案房地產(chǎn)建筑租戶成交樓宇亞太商務(wù)樓南京中心金融城4#樓蘇寧睿城世茂城品景楓中心成交商圈新街口新街口河西CBD河西成交面積（㎡）房地產(chǎn)建筑業(yè)成交活躍，主要集中在新街口、河西板塊，大面積成交占主力。保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)公司體育用品公司旅游開發(fā)公司軟件科技公司建筑設(shè)計(jì)公司軟件科技公司70