商戶租金貸款融資模式的風(fēng)險(xiǎn)與控制

第一部分高參文章投稿（一篇）1、商戶租金貸款融資模式的風(fēng)險(xiǎn)與控制歲末年初，從中央到監(jiān)管機(jī)構(gòu)，鼓勵(lì)加大對(duì)小微企業(yè)金融扶持的政策密集出臺(tái)。頻頻送暖的政策“春風(fēng)”，預(yù)示著2012年銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)將對(duì)小微信貸發(fā)起新一輪 “沖鋒”。如果能對(duì)小微企業(yè)信貸進(jìn)行有效創(chuàng)新同時(shí)給予嚴(yán)密的風(fēng)險(xiǎn)控制，必然會(huì)在搶灘小微企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)中分得盛宴。由民生銀行最早提出的商戶租金貸款融資模式，作為小微企業(yè)信貸業(yè)務(wù)的創(chuàng)新之一，不僅能實(shí)現(xiàn)銀行、商戶、市場(chǎng)管理方的“三贏”局面，而且三方利益相互滲透，有利于銀行的風(fēng)險(xiǎn)控制，具有較強(qiáng)的復(fù)制性和推廣性，對(duì)于商業(yè)銀行開展商圈信貸有較好的借鑒意義。【銀聯(lián)信分析】一、家居行業(yè)集群項(xiàng)下商戶租金貸款融資模式中國(guó)民生銀行西安分行零售風(fēng)險(xiǎn)管理部總經(jīng)理蒙曉文最早提出家居行業(yè)集群項(xiàng)下商戶租金貸款融資模式，其模式背景和設(shè)計(jì)初衷如下：在家居建材行業(yè)中，如果經(jīng)營(yíng)商戶是租賃所在商城中市場(chǎng)管理方的商鋪進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，單次租賃期限較短，且租金逐年 /次上漲較多，假如市場(chǎng)管理方 (出租人)計(jì)劃一次性提前收取未來(lái) 1-3年的商鋪?zhàn)饨?，并根?jù)預(yù)交的限期給予經(jīng)營(yíng)商戶不同程度的折扣回報(bào)，而銀行又認(rèn)可該家居商城集群， 同意對(duì)商城中的經(jīng)營(yíng)商戶進(jìn)行小微企業(yè)融資授信， 在市場(chǎng)管理方愿意對(duì)商戶租金貸款承擔(dān)全程連帶責(zé)任保證擔(dān)保， 而且愿意為其保證行為另行提供其它“再擔(dān)?！钡臈l件下，銀行可以進(jìn)行兩個(gè)不同性質(zhì)的額度授信，即首先核定并給予家居商城內(nèi)全部經(jīng)營(yíng)商戶一個(gè)最高額授信額度 (由市場(chǎng)管理方推薦其認(rèn)可的經(jīng)營(yíng)排名靠前的商戶，且單戶租金貸款的額度不超過(guò)其新簽訂租賃合同約定的總租金的 80%)，另外向市場(chǎng)管理方給予一個(gè)相應(yīng)的最高額保證擔(dān)保額度， 并通過(guò)銀行與市場(chǎng)管理方簽訂相關(guān)法律協(xié)議的形式完成保證擔(dān)保的法律程序。二、商戶租金貸款有利于實(shí)現(xiàn)“三贏”局面事實(shí)上，上述家居行業(yè)集群項(xiàng)下商戶租金貸款融資模式可復(fù)制性和推廣性較強(qiáng)，此，這里我們不妨將此種模式推廣到其他行業(yè)的小企業(yè)批量授信。而且這是一種典型的“三贏”模式，三方利益相互滲透，有利于銀行進(jìn)行更嚴(yán)密的風(fēng)險(xiǎn)控制，具體如下：

因1、對(duì)市場(chǎng)管理方：通過(guò)租金貸款，可以一次性收取未來(lái) 1-3年的租金，可以增加現(xiàn)金流，有助于其更好地發(fā)展。2、對(duì)商戶：商戶拿到租金折扣，避免了以后每年度或每次簽約時(shí)的租金上漲壓力，經(jīng)營(yíng)成本降低，更為重要的是解決了經(jīng)營(yíng)或租金交納方面的資金短缺問題。3、對(duì)銀行：優(yōu)質(zhì)經(jīng)營(yíng)商戶的分散經(jīng)營(yíng)本身即是對(duì)整體項(xiàng)目授信風(fēng)險(xiǎn)的分散，而保證人即市場(chǎng)管理方愿意以不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行“再擔(dān)?！?，即對(duì)保證行為形成的最高額保證債務(wù)進(jìn)行擔(dān)保，客觀上增加了市場(chǎng)管理方的違約成本，可以促使其在推薦商戶及進(jìn)行保證擔(dān)保行為時(shí)審慎謹(jǐn)慎，而且由于商城經(jīng)營(yíng)中大多采取先由市場(chǎng)管理方統(tǒng)一代收經(jīng)營(yíng)貨款、再向商戶定期劃轉(zhuǎn)的結(jié)算模式，能夠?qū)嶋H控制商戶的經(jīng)營(yíng)資金流，通過(guò)對(duì)此部分現(xiàn)金流的相應(yīng)監(jiān)控，對(duì)銀行及市場(chǎng)管理方自身的風(fēng)險(xiǎn)可以再次起到降低作用，附帶地，銀行就此可以順利地開展網(wǎng)銀、結(jié)算等產(chǎn)品的交叉營(yíng)銷，提高小微企業(yè)的綜合貢獻(xiàn)度。三、商戶租金貸款實(shí)際操作中的風(fēng)險(xiǎn)控制盡管由民生銀行最早提出的商戶租金貸款融資模式在實(shí)際操作時(shí)，商戶的貸款會(huì)直接劃入市場(chǎng)管理方(出租人)的對(duì)公賬戶(按揭操作模式)，商戶可選擇按月等額本息或等額本金還款，如果貸款出現(xiàn)逾期，作為保證人的市場(chǎng)管理方可以暫停與逾期商戶進(jìn)行內(nèi)部貨款結(jié)算，并有權(quán)代銀行扣劃逾期商戶的結(jié)算款項(xiàng)，這種風(fēng)險(xiǎn)控制措施對(duì)貸款商戶而言，無(wú)疑是一種有效威懾力量，風(fēng)險(xiǎn)控制措施巧妙，可推廣性較強(qiáng)。但我們認(rèn)為，在實(shí)際操作中，銀行還面臨以下風(fēng)險(xiǎn)并需要從多方面加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控。1、商場(chǎng)選擇與定位風(fēng)險(xiǎn)銀行在進(jìn)行商戶集群授信時(shí)， 如果授信商場(chǎng)整體衰落，商戶經(jīng)營(yíng)情況必然受及影響，這必然增加了貸款行的第一還款來(lái)源風(fēng)險(xiǎn)。另外， 商場(chǎng)所在的地段對(duì)商鋪的升值和貶值有較大影響，如果商鋪貶值，銀行以不動(dòng)產(chǎn)為抵押的第二還款來(lái)源就會(huì)面臨風(fēng)險(xiǎn)。 因此，商業(yè)銀行在前期的考察中，應(yīng)選擇在全國(guó)同類市場(chǎng)中具有較大影響力的商場(chǎng)或市場(chǎng)，攤位出租率良好，具有一定的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，未來(lái)市場(chǎng)前景良好，有利小商戶貸款的償還。如北京的新發(fā)地和馬連道茶城，并且擁有完善管理和繁榮的市場(chǎng)，同時(shí)，商場(chǎng)所在地段要有升值前景，關(guān)鍵是要看地段、規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)能力等，這些都與商鋪的升值、租金水平的提高有著直接的關(guān)系。2、商戶越過(guò)商場(chǎng)私自走賬由于在商戶租金貸款模式中，市場(chǎng)管理方與商戶是進(jìn)行內(nèi)部貨款結(jié)算，從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，有利于銀行的風(fēng)險(xiǎn)控制，但在實(shí)際經(jīng)營(yíng)中，我們發(fā)現(xiàn)，部分商戶可能會(huì)因經(jīng)營(yíng)不善或是為了逃稅，背著市場(chǎng)管理方不走內(nèi)部貨款結(jié)算，而是私自與客戶進(jìn)行現(xiàn)金結(jié)算，在此情況下，如果商戶貸款出現(xiàn)逾期，市場(chǎng)管理方代銀行扣劃的款額可能難以覆蓋銀行本息。對(duì)此，銀聯(lián)信分析認(rèn)為，銀行應(yīng)加強(qiáng)與批量開發(fā)小企業(yè)的市場(chǎng)管理方合作，優(yōu)先市場(chǎng)管理方重點(diǎn)推薦的商戶，加強(qiáng)與商戶的調(diào)研、談判，從前期接觸客戶開始，到授信的調(diào)查、審查、審批、貸款的發(fā)放、貸后管理、貸款的回收等都要使用標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品。產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、作業(yè)流程化、生產(chǎn)批量化、隊(duì)伍專業(yè)化、管理集約化、風(fēng)險(xiǎn)分散化，有利于風(fēng)險(xiǎn)得到最大化控制。另外，還應(yīng)緊盯市場(chǎng)環(huán)境變化，了解客戶生存狀態(tài)，監(jiān)控業(yè)務(wù)發(fā)展?fàn)顩r，前移風(fēng)險(xiǎn)管理關(guān)口。3、市場(chǎng)管理方抵押擔(dān)保法律風(fēng)險(xiǎn)在市場(chǎng)管理方以不動(dòng)產(chǎn)為所在商戶提供抵押擔(dān)保時(shí)， 如果商鋪的承租方不履行還款義務(wù)，按照三方約定或協(xié)議，市場(chǎng)管理方作為保證擔(dān)保的第三方應(yīng)為其承擔(dān)還款義務(wù)，銀行有權(quán)收回市場(chǎng)管理方所抵押的不動(dòng)產(chǎn)，但如果市場(chǎng)管理方（業(yè)主）事先已經(jīng)將商鋪抵押給其他銀行，銀行的權(quán)利事實(shí)上已經(jīng)