不動產(chǎn)投資概論課件

不動產(chǎn)投資分析下載！免財富值?。〔粍赢a(chǎn)投資分析下載！第一章不動產(chǎn)投資概論1.1不動產(chǎn)與不動產(chǎn)業(yè)

1.2不動產(chǎn)投資與投資方式

1.3不動產(chǎn)投資分析的研究內(nèi)容和框架

第一章不動產(chǎn)投資概論1.1不動產(chǎn)與不動產(chǎn)業(yè)1.1不動產(chǎn)與不動產(chǎn)業(yè)1.1.1不動產(chǎn)的概念與特征1.不動產(chǎn)的概念是指土地以及建筑物等土地定著物，是實物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體，具有自然和經(jīng)濟雙重屬性。從自然屬性的角度來考察不動產(chǎn)時，不動產(chǎn)自然體包括土地、建筑物及其他附著物。從經(jīng)濟屬性的角度來考察不動產(chǎn)時，不動產(chǎn)是一種重要的資產(chǎn)，它總是在一定的社會關(guān)系中存在，作為生產(chǎn)力的組成部分。1.1不動產(chǎn)與不動產(chǎn)業(yè)1.1.1不動產(chǎn)的概念與特征2.不動產(chǎn)的特征（1）地理位置的固定性（2）商品本身的惟一性（3）使用壽命的長期性（4）使用功能的多樣性（5）投資消費的雙重性（6）房地產(chǎn)價值的相關(guān)性（7）房地產(chǎn)投資的大量性（8）房地產(chǎn)的合并及可分性2.不動產(chǎn)的特征（1）地理位置的固定性1.1.2不動產(chǎn)業(yè)及其特點1.不動產(chǎn)業(yè)的涵義不動產(chǎn)業(yè)是以不動產(chǎn)商品作為經(jīng)營對象，從事不動產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)。不動產(chǎn)業(yè)涉及面廣，與國民經(jīng)濟的許多產(chǎn)業(yè)都有密切的關(guān)系，其中尤以與建筑業(yè)最為密切。1.1.2不動產(chǎn)業(yè)及其特點1.不動產(chǎn)業(yè)的涵義2.不動產(chǎn)業(yè)的特點（1）房產(chǎn)、地產(chǎn)交易的不可分割性（2）不動產(chǎn)投資的高度關(guān)聯(lián)性（3）投資數(shù)額大，回收期長，風(fēng)險高（4）易受政策法規(guī)的限制和影響（5）開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的復(fù)雜性2.不動產(chǎn)業(yè)的特點（1）房產(chǎn)、地產(chǎn)交易的不可分割性1.2不動產(chǎn)投資與投資方式

1.2.1不動產(chǎn)投資的概念1.投資的一般含義投資是一定經(jīng)濟主體為了獲取預(yù)期不確定的效益而將現(xiàn)期的一定收入轉(zhuǎn)化為資本。投資必須具備五個基本要素：投資主體、投資目的、投資資金、投資客體、投資方式。1.2不動產(chǎn)投資與投資方式1.2.1不動產(chǎn)投資的概念（1）投資主體投資主體，是指從事投資活動，具有一定資金來源，擁有投資決策權(quán)，享受帶來的收益并承擔投資風(fēng)險的法人和自然人。（2）投資目的投資目的也就是投資的動機。一般認為，投資主體不同，其追求的投資效益也不盡相同。（1）投資主體（3）投資資金投資資金有兩種來源：一是投資者自己的收入；二是通過各種途徑來借錢。（4）投資客體投資客體即投資對象、或標的物。投資客體表現(xiàn)為多樣性，可以是將資金直接投入建設(shè)項目以形成固定資本和流動資本，也可以是購買有價證券及其他對象。（3）投資資金（5）投資方式投資方式指資金運用的形式與方法。投資可以運用多種方式，主要包括直接投資和間接投資、產(chǎn)業(yè)投資與證券投資等。（5）投資方式2.不動產(chǎn)投資及其特征不動產(chǎn)投資是指投資者為了獲取預(yù)期不確定的效益而將現(xiàn)期的一定收入轉(zhuǎn)化為不動產(chǎn)的經(jīng)濟行為。不動產(chǎn)投資具有其自身的特點。（1）不動產(chǎn)投資的巨額性（2）不動產(chǎn)投資建設(shè)與回收的長期性（3）不動產(chǎn)投資的高度風(fēng)險性（4）不動產(chǎn)投資具有較強的盈利性與保值增值性2.不動產(chǎn)投資及其特征不動產(chǎn)投資是指投資者為了獲取預(yù)期不（5）不動產(chǎn)投資具有較強的金融依賴性（6）不動產(chǎn)投資具有較強專業(yè)性（5）不動產(chǎn)投資具有較強的金融依賴性1.2.2不動產(chǎn)投資方式按照投資主體，可以分為國家投資、企業(yè)投資和個人投資；按照投資方式，分為直接投資和間接投資；按照投資的用途，可分為地產(chǎn)投資、住宅房地產(chǎn)投資、商業(yè)房地產(chǎn)投資、工業(yè)房地產(chǎn)投資等。1.2.2不動產(chǎn)投資方式按照投資主體，可以分為國家投資、1．直接投資不動產(chǎn)直接投資是指投資者直接參與不動產(chǎn)開發(fā)或購買不動產(chǎn)的過程并參與有關(guān)的經(jīng)營活動，包括從購地開始的開發(fā)投資和物業(yè)建成后的置業(yè)投資兩種方式。（1）不動產(chǎn)開發(fā)投資不動產(chǎn)開發(fā)投資是指投資者從購買土地使用權(quán)開始，經(jīng)過項目策劃、規(guī)劃設(shè)計和施工建設(shè)等過程獲得不動產(chǎn)商品，然后將其推向市場，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過轉(zhuǎn)讓過程收回投資、實現(xiàn)開發(fā)商收益目標的投資活動。1．直接投資不動產(chǎn)直接投資是指投資者直接參與不動產(chǎn)開發(fā)或購①按照投資對象按照投資對象，不動產(chǎn)開發(fā)投資可分為地產(chǎn)開發(fā)投資和房產(chǎn)開發(fā)投資。地產(chǎn)開發(fā)投資是以土地開發(fā)為主，利用土地的買賣差價和進行土地開發(fā)后出售或出租經(jīng)營來獲取投資收益的不動產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動。房產(chǎn)開發(fā)投資又包括住宅房地產(chǎn)投資、商業(yè)房地產(chǎn)投資、工業(yè)房地產(chǎn)投資等。商業(yè)房地產(chǎn)投資的對象包括寫字樓、商場、旅館、酒店和各種娛樂設(shè)施等，這類房地產(chǎn)主要以出租經(jīng)營為主，投資回報較高，通常是不動產(chǎn)投資的熱點。①按照投資對象②按照投資收益實現(xiàn)方式按照投資收益方式，不動產(chǎn)開發(fā)投資可分為不動產(chǎn)出售、不動產(chǎn)出租（租賃）、不動產(chǎn)自營和混合型經(jīng)營等形式。不動產(chǎn)出售是不動產(chǎn)所有權(quán)（目前，對土地僅為使用權(quán)）的一次性出售，這類房地產(chǎn)項目以預(yù)售或開發(fā)完成后出售的方式得到收入、回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達到盈利的目的；不動產(chǎn)出租僅是不動產(chǎn)使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，它以預(yù)租或開發(fā)完成后出租的方式得到收入、回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達到盈利的目的；不動產(chǎn)自營是指以開發(fā)完成后自行經(jīng)營的方式得到收入、回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達到盈利的目的；不動產(chǎn)混合型經(jīng)營是指以預(yù)售、預(yù)租或開發(fā)完成后出售、出租、自營的各種組合方式得到收入、回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達到盈利的目的。②按照投資收益實現(xiàn)方式（2）不動產(chǎn)置業(yè)投資房地產(chǎn)置業(yè)投資是指投資者購買開發(fā)商新建成的增量房地產(chǎn)或者在市場上購買存量房地產(chǎn)，以滿足自身生產(chǎn)經(jīng)營的需要，或者轉(zhuǎn)售給其他置業(yè)投資者以獲得轉(zhuǎn)售收益，以及租賃給他人以獲得租賃收益的行為。這類投資的目的一般有兩個：一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要，即自用；二是投資者將購入的物業(yè)出租給最終的使用者，以獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。（2）不動產(chǎn)置業(yè)投資2.間接投資不動產(chǎn)間接投資主要是指將資金投入與不動產(chǎn)相關(guān)的金融市場的行為。不動產(chǎn)的間接投資者不需直接參與有關(guān)不動產(chǎn)投資的管理活動。其具體投資方式包括發(fā)放不動產(chǎn)抵押貸款，購買不動產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的債券、股票，購買不動產(chǎn)投資信托基金和不動產(chǎn)抵押貸款證券等。2.間接投資不動產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間接投資者金融市場不動產(chǎn)直接投資證券證券資金資金資金利潤股息、紅利、債息圖1-1不動產(chǎn)間接投資向直接投資的轉(zhuǎn)化過程不動產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間接投資者金融市場不動產(chǎn)直接投資證券證券1.3不動產(chǎn)投資分析的研究內(nèi)容和框架

1.3.1不動產(chǎn)投資的運動過程所謂不動產(chǎn)投資運動過程，是指投資者將籌措的資金從貨幣狀態(tài)轉(zhuǎn)化為不同類型的不動產(chǎn)，形成資本，又回到貨幣狀態(tài)的不斷循環(huán)的過程。動態(tài)地看，無論是直接投資，還是間接投資，無論是不動產(chǎn)開發(fā)投資，還是置業(yè)投資，都是一個周而復(fù)始的運動過程。1.3不動產(chǎn)投資分析的研究內(nèi)容和框架1.3.1不動產(chǎn)投1.資金籌集2.投資分配3.投資實施4.投資回收與增殖1.資金籌集進行自我積累投資收益貨幣資金在建不動產(chǎn)貨幣資金獲得目標不動產(chǎn)金融資產(chǎn)投資者債權(quán)人補償生產(chǎn)消耗不動產(chǎn)開發(fā)投資置業(yè)投資間接投資投入退出投資回收與增值投資分配投資實施資金籌集自營、出租、轉(zhuǎn)售出售、出租建成不動產(chǎn)圖1-2不動產(chǎn)投資運動過程進行自我積累投資收益貨幣資金在建貨幣資金獲得目標不動產(chǎn)金融資1.3.2不動產(chǎn)投資開發(fā)程序一般而言，不動產(chǎn)投資開發(fā)可分為三個階段：計劃階段、開發(fā)階段、銷售與自營階段。1.計劃階段計劃階段指從投資意向到項目投資決策這一時期。這一時期的中心任務(wù)是對擬建項目進行科學(xué)論證。計劃階段的主要工作是進行市場分析、法規(guī)可行性分析及財務(wù)分析等活動。1.3.2不動產(chǎn)投資開發(fā)程序一般而言，不動產(chǎn)投資開發(fā)可分2.開發(fā)階段開發(fā)階段即項目決策后從項目設(shè)計到竣工驗收、交付使用這一時期。（1）土地取得（2）規(guī)劃設(shè)計條件與方案報批（3）項目施工與竣工驗收2.開發(fā)階段3.銷售與經(jīng)營階段銷售與經(jīng)營階段的主要任務(wù)是通過銷售或經(jīng)營的方式，實現(xiàn)投資收益目標，歸還貸款，回收投資。3.銷售與經(jīng)營階段計劃階段市場分析法規(guī)可行性分析財務(wù)分析融資活動取得土地竣工驗收制定營銷計劃銷售、出租、自營規(guī)劃設(shè)計與方案報批開發(fā)階段銷售與經(jīng)營階段項目施工物業(yè)管理圖1-3不動產(chǎn)投資開發(fā)程序示意圖計劃階段市場分析法規(guī)可行性分析財務(wù)分析融資活動取得土地1.3.3不動產(chǎn)投資分析的研究內(nèi)容與框架1.不動產(chǎn)投資分析的研究內(nèi)容（1）投資決策投資者在把資金投入到各種不同的不動產(chǎn)上時，必須以投資者收益最大化的投資目標為標準。不動產(chǎn)直接投資包括開發(fā)投資和置業(yè)投資兩種方式。（2）籌資決策要從事不動產(chǎn)投資活動就必須籌集一定數(shù)量的資金。在資本市場十分發(fā)達的現(xiàn)代經(jīng)濟中，投資所需要的資金可以從不同來源，用不同方式來籌集。1.3.3不動產(chǎn)投資分析的研究內(nèi)容與框架1.不動產(chǎn)投資不動產(chǎn)投資分析的研究內(nèi)容籌資分析投資分析風(fēng)險報酬投資收益最大化不動產(chǎn)投資目標市場分析法規(guī)可行性分析權(quán)衡圖1-4不動產(chǎn)投資分析的研究內(nèi)容不動產(chǎn)投資分析的研究內(nèi)容籌資分析投資分析風(fēng)險報酬投資2.不動產(chǎn)投資分析研究框架(p19)2.不動產(chǎn)投資分析研究框架(p19)11醉翁亭記

1．反復(fù)朗讀并背誦課文，培養(yǎng)文言語感。

2．結(jié)合注釋疏通文義，了解文本內(nèi)容，掌握文本寫作思路。

3．把握文章的藝術(shù)特色，理解虛詞在文中的作用。

4．體會作者的思想感情，理解作者的政治理想。一、導(dǎo)入新課范仲淹因參與改革被貶，于慶歷六年寫下《岳陽樓記》，寄托自己“先天下之憂而憂，后天下之樂而樂”的政治理想。實際上，這次改革，受到貶謫的除了范仲淹和滕子京之外，還有范仲淹改革的另一位支持者——北宋大文學(xué)家、史學(xué)家歐陽修。他于慶歷五年被貶謫到滁州，也就是今天的安徽省滁州市。也是在此期間，歐陽修在滁州留下了不遜于《岳陽樓記》的千古名篇——《醉翁亭記》。接下來就讓我們一起來學(xué)習(xí)這篇課文吧！【教學(xué)提示】結(jié)合前文教學(xué)，有利于學(xué)生把握本文寫作背景，進而加深學(xué)生對作品含義的理解。二、教學(xué)新課目標導(dǎo)學(xué)一：認識作者，了解作品背景作者簡介：歐陽修(1007—1072)，字永叔，自號醉翁，晚年又號“六一居士”。吉州永豐(今屬江西)人，因吉州原屬廬陵郡，因此他又以“廬陵歐陽修”自居。謚號文忠，世稱歐陽文忠公。北宋政治家、文學(xué)家、史學(xué)家，與韓愈、柳宗元、王安石、蘇洵、蘇軾、蘇轍、曾鞏合稱“唐宋八大家”。后人又將其與韓愈、柳宗元和蘇軾合稱“千古文章四大家”。

關(guān)于“醉翁”與“六一居士”：初謫滁山，自號醉翁。既老而衰且病，將退休于潁水之上，則又更號六一居士。客有問曰：“六一何謂也？”居士曰：“吾家藏書一萬卷，集錄三代以來金石遺文一千卷，有琴一張，有棋一局，而常置酒一壺?！笨驮唬骸笆菫槲逡粻?，奈何？”居士曰：“以吾一翁，老于此五物之間，豈不為六一乎？”寫作背景：宋仁宗慶歷五年(1045年)，參知政事范仲淹等人遭讒離職，歐陽修上書替他們分辯，被貶到滁州做了兩年知州。到任以后，他內(nèi)心抑郁，但還能發(fā)揮“寬簡而不擾”的作風(fēng)，取得了某些政績?！蹲砦掏び洝肪褪窃谶@個時期寫就的。目標導(dǎo)學(xué)二：朗讀文章，通文順字1．初讀文章，結(jié)合工具書梳理文章字詞。2．朗讀文章，劃分文章節(jié)奏，標出節(jié)奏劃分有疑難的語句。節(jié)奏劃分示例

環(huán)滁/皆山也。其/西南諸峰，林壑/尤美，望之/蔚然而深秀者，瑯琊也。山行/六七里，漸聞/水聲潺潺，而瀉出于/兩峰之間者，釀泉也。峰回/路轉(zhuǎn)，有亭/翼然臨于泉上者，醉翁亭也。作亭者/誰？山之僧/曰/智仙也。名之者/誰？太守/自謂也。太守與客來飲/于此，飲少/輒醉，而/年又最高，故/自號曰/醉翁也。醉翁之意/不在酒，在乎/山水之間也。山水之樂，得之心/而寓之酒也。節(jié)奏劃分思考“山行/六七里”為什么不能劃分為“山/行六七里”？

明確：“山行”意指“沿著山路走”，“山行”是個狀中短語，不能將其割裂?！巴?蔚然而深秀者”為什么不能劃分為“望之蔚然/而深秀者”？明確：“蔚然而深秀”是兩個并列的詞，不宜割裂，“望之”是總起詞語，故應(yīng)從其后斷句。【教學(xué)提示】引導(dǎo)學(xué)生在反復(fù)朗讀的過程中劃分朗讀節(jié)奏，在劃分節(jié)奏的過程中感知文意。對于部分結(jié)構(gòu)復(fù)雜的句子，教師可做適當?shù)闹v解引導(dǎo)。目標導(dǎo)學(xué)三：結(jié)合注釋，翻譯訓(xùn)練1．學(xué)生結(jié)合課下注釋和工具書自行疏通文義，并畫出不解之處。【教學(xué)提示】節(jié)奏劃分與明確文意相輔相成，若能以節(jié)奏劃分引導(dǎo)學(xué)生明確文意最好；若學(xué)生理解有限，亦可在解讀文意后把握節(jié)奏劃分。2．以四人小組為單位，組內(nèi)互助解疑，并嘗試用“直譯”與“意譯”兩種方法譯讀文章。3．教師選擇疑難句或值得翻譯的句子，請學(xué)生用兩種翻譯方法進行翻譯。翻譯示例：若夫日出而林霏開，云歸而巖穴暝，晦明變化者，山間之朝暮也。野芳發(fā)而幽香，佳木秀而繁陰，風(fēng)霜高潔，水落而石出者，山間之四時也。直譯法：那太陽一出來，樹林里的霧氣散開，云霧聚攏，山谷就顯得昏暗了，朝則自暗而明，暮則自明而暗，或暗或明，變化不一，這是山間早晚的景色。野花開放，有一股清幽的香味，好的樹木枝葉繁茂，形成濃郁的綠蔭。天高氣爽，霜色潔白，泉水淺了，石底露出水面，這是山中四季的景色。意譯法：太陽升起，山林里霧氣開始消散，煙云聚攏，山谷又開始顯得昏暗，清晨自暗而明，薄暮又自明而暗，如此暗明變化的，就是山中的朝暮。春天野花綻開并散發(fā)出陣陣幽香，夏日佳樹繁茂并形成一片濃蔭，秋天風(fēng)高氣爽，霜色潔白，冬日水枯而石底上露，如此，就是山中的四季?！窘虒W(xué)提示】翻譯有直譯與意譯兩種方式，直譯鍛煉學(xué)生用語的準確性，但可能會降低譯文的美感；意譯可加強譯文的美感，培養(yǎng)學(xué)生的翻譯興趣，但可能會降低譯文的準確性。因此，需兩種翻譯方式都做必要引導(dǎo)。全文直譯內(nèi)容見《我的積累本》。目標導(dǎo)學(xué)四：解讀文段，把握文本內(nèi)容1．賞析第一段，說說本文是如何引出“醉翁亭”的位置的，作者在此運用了怎樣的藝術(shù)手法。

明確：首先以“環(huán)滁皆山也”五字領(lǐng)起，將滁州的地理環(huán)境一筆勾出，點出醉翁亭坐落在群山之中，并縱觀滁州全貌，鳥瞰群山環(huán)抱之景。接著作者將“鏡頭”全景移向局部，先寫“西南諸峰，林壑尤美”，醉翁亭坐落在有最美的林壑的西南諸峰之中，視野集中到最佳處。再寫瑯琊山“蔚然而深秀”，點山“秀”，照應(yīng)上文的“美”。又寫釀泉，其名字透出了泉與酒的關(guān)系，好泉釀好酒，好酒叫人醉?！白砦掏ぁ钡拿直惆抵型赋?，然后引出“醉翁亭”來。作者利用空間變幻的手法，移步換景，由遠及近，為我們描繪了一幅幅山水特寫。2．第二段主要寫了什么？它和第一段有什么聯(lián)系？明確：第二段利用時間推移，抓住朝暮及四季特點，描繪了對比鮮明的晦明變化圖及四季風(fēng)光圖，寫出了其中的“樂亦無窮”。第二段是第一段“山水之樂”的具體化。3．第三段同樣是寫“樂”，但卻是寫的游人之樂，作者是如何寫游人之樂的？明確：“滁人游”，前呼后應(yīng)，扶老攜幼，自由自在，熱鬧非凡；“太守宴”，溪深魚肥，泉香酒洌，美味佳肴，應(yīng)有盡有；“眾賓歡”，投壺下棋，觥籌交錯，說說笑笑，無拘無束。如此勾畫了游人之樂。4．作者為什么要在第三段寫游人之樂？明確：寫滁人之游，描繪出一幅太平祥和的百姓游樂圖。游樂場景映在太守的眼里，便多了一層政治清明的意味。太守在游人之樂中酒酣而醉，此醉是為山水之樂而醉，更是為能與百姓同樂而醉。體現(xiàn)太守與百姓關(guān)系融洽，“政通人和”才能有這樣的樂。5．第四段主要寫了什么？明確：寫宴會散、眾人歸的情景。目標導(dǎo)學(xué)五：深入解讀，把握作者思想感情思考探究：作者以一個“樂”字貫穿全篇，卻有兩個句子別出深意，不單單是在寫樂，而是另有所指，表達出另外一種情緒，請你找出這兩個句子，說說這種情緒是什么。明確：醉翁之意不在酒，在乎山水之間也。醉能同其樂，醒能述以文者，太守也。這種情緒是作者遭貶謫后的抑郁，作者并未在文中袒露胸懷，只含蓄地說：“醉能同其樂，醒能述以文者，太守也?！贝司渑c醉翁亭的名稱、“醉翁之意不在酒，在乎山水之間也”前后呼應(yīng)，并與“滁人游”“太守宴”“眾賓歡”“太守醉”連成一條抒情的線索，曲折地表達了作者內(nèi)心復(fù)雜的思想感情。目標導(dǎo)學(xué)六：賞析文本，感受文本藝術(shù)特色1．在把握作者復(fù)雜感情的基礎(chǔ)上朗讀文本。2．反復(fù)朗讀，請同學(xué)說說本文讀來有哪些特點，為什么會有這些特點。(1)句法上大量運用駢偶句，并夾有散句，既整齊又富有變化，使文章越發(fā)顯得音調(diào)鏗鏘，形成一種駢散結(jié)合的獨特風(fēng)格。如“野芳發(fā)而幽香，佳木秀而繁陰”“朝而往，暮而歸，四時之景不同，而樂亦無窮也”。(2)文章多用判斷句，層次極其分明，抒情淋漓盡致，“也”“而”的反復(fù)運用，形成回環(huán)往復(fù)的韻律，使讀者在誦讀中獲得美的享受。(3)文章寫景優(yōu)美，又多韻律，使人讀來不僅能感受到繪畫美