城市花園商業(yè)定位及營銷方案建議課件

【萬科城市花園】廣州經(jīng)緯房產(chǎn)咨詢有限公司二○○五年六月商業(yè)定位及營銷方案建議【萬科城市花園】廣州經(jīng)緯房產(chǎn)咨詢有限公司商業(yè)定位及營銷方案建目錄第一部分綜合調(diào)研總結(jié)分析第二部分項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃建議第三部分項(xiàng)目營銷推廣建議目錄第一部分綜合調(diào)研總結(jié)分析第一部分綜合調(diào)研總結(jié)分析第一部分綜合調(diào)研總結(jié)分析消費(fèi)者調(diào)研總結(jié)消費(fèi)者調(diào)研總結(jié)1、消費(fèi)者調(diào)查總結(jié)1）區(qū)域消費(fèi)群家庭收入較低家庭月收入3991元/月方舟去掉2000元/月收入以下之家庭分析，估計(jì)黃埔區(qū)普遍家庭平均收入仍會(huì)偏低2）家庭月消費(fèi)平均約900元/月方舟去掉月收入2000元/月的家庭后，比例相信仍會(huì)降低月消費(fèi)金額為1000元/月以上的亦占34.3%3）消費(fèi)者較重視有一定檔次的飲食場(chǎng)所以上相關(guān)詳細(xì)內(nèi)容請(qǐng)見方舟市調(diào)報(bào)告1、消費(fèi)者調(diào)查總結(jié)1）區(qū)域消費(fèi)群家庭收入較低以上相關(guān)詳細(xì)內(nèi)容4）消費(fèi)者認(rèn)為極高檔及低檔的商場(chǎng)均不適合在黃埔區(qū)內(nèi)開設(shè) 如:友誼商店和狀元坊；5）消費(fèi)者對(duì)中高檔、健康、休閑的場(chǎng)所有一定的需求 如:對(duì)天河城廣場(chǎng)的需求和認(rèn)同度是最高的；6）中低檔品牌是目前區(qū)域消費(fèi)者的主流；7）消費(fèi)群中4000-10000元或以上的家庭約有35% 這類群體對(duì)中高檔產(chǎn)品亦有一定的消費(fèi)能力及追求； 去掉月收入2000元/月的家庭后，比例相信仍會(huì)降低8）“好又多”對(duì)吸引黃埔區(qū)域的人群有一定的作用 （可考慮業(yè)態(tài)互補(bǔ)）以上相關(guān)詳細(xì)內(nèi)容請(qǐng)見方舟市調(diào)報(bào)告4）消費(fèi)者認(rèn)為極高檔及低檔的商場(chǎng)均不適合在黃埔區(qū)內(nèi)開設(shè)以上相家庭月收入對(duì)比業(yè)主市調(diào)=63組，方舟市調(diào)=490組2、萬科業(yè)主調(diào)查分析（問卷調(diào)查）小結(jié)：業(yè)主的總體收入水平明顯高于區(qū)域消費(fèi)者的整體水平，尤其是在5000元以上的區(qū)間；70%以上的家庭月收入在5000元以上。家庭月收入對(duì)比業(yè)主市調(diào)=63組，方舟市調(diào)=490組2、萬科業(yè)月消費(fèi)金額對(duì)比業(yè)主市調(diào)=63組，方舟市調(diào)=490組小結(jié)：業(yè)主的月消費(fèi)金額盡管相比區(qū)域消費(fèi)者略高，但整體水平仍然不高，主要集中在800-2000元/㎡左右。月消費(fèi)金額對(duì)比業(yè)主市調(diào)=63組，方舟市調(diào)=490組小結(jié)：平時(shí)會(huì)去的娛樂場(chǎng)所對(duì)比備注：該項(xiàng)為多選項(xiàng)小結(jié)：業(yè)主平時(shí)的娛樂場(chǎng)所和區(qū)域消費(fèi)者相比較類似，最高的是咖啡廳、健康俱樂部和茶館。平時(shí)會(huì)去的娛樂場(chǎng)所對(duì)比備注：該項(xiàng)為多選項(xiàng)小結(jié)：業(yè)主平時(shí)的娛樂希望的飲食配套對(duì)比備注：該項(xiàng)為多選項(xiàng)小結(jié)：業(yè)主對(duì)飲食配套的需求亦很大，且相比區(qū)域消費(fèi)者的需求檔次偏高，主要反映在高檔西餐廳和高檔粵菜館的比例上；同時(shí)，業(yè)主調(diào)查顯示對(duì)麥當(dāng)勞、風(fēng)味菜、普遍粵菜館和茶餐廳的需求比例亦頗高。希望的飲食配套對(duì)比備注：該項(xiàng)為多選項(xiàng)小結(jié)：業(yè)主對(duì)飲食配套的需商業(yè)參考項(xiàng)目調(diào)研總結(jié)商業(yè)參考項(xiàng)目調(diào)研總結(jié)調(diào)查商業(yè)區(qū)域/項(xiàng)目的背景及原因調(diào)查商業(yè)區(qū)域/項(xiàng)目的背景及原因區(qū)域/項(xiàng)目背景調(diào)查原因區(qū)域發(fā)展背景及環(huán)境相似2.調(diào)查范圍之商業(yè)業(yè)態(tài)與本項(xiàng)目所在的緊鄰業(yè)態(tài)接近由于黃埔區(qū)過往商業(yè)發(fā)展相對(duì)落后，找出區(qū)域發(fā)展背景及環(huán)境相似度高的地域作分析，有助更適當(dāng)?shù)刈鞒鱿鄳?yīng)的項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局區(qū)內(nèi)消費(fèi)群特征相近，有原居民，且家庭收環(huán)境一般或?qū)賴蠡虼笮推髽I(yè)的員工宿舍區(qū)2.區(qū)域當(dāng)中夾雜有新建住宅項(xiàng)目，引入新的消費(fèi)群且消費(fèi)水平會(huì)比原居民略高這些區(qū)域地段的商鋪經(jīng)營狀況、業(yè)態(tài)分布及消費(fèi)群類似程度、對(duì)產(chǎn)品價(jià)格承受能力等分析，對(duì)本項(xiàng)目的各項(xiàng)產(chǎn)品定位及規(guī)劃分布有較大幫助商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃、規(guī)模或形態(tài)和所坐落位置與本項(xiàng)目可作參考此類項(xiàng)目過往及現(xiàn)時(shí)的經(jīng)營中出現(xiàn)的成敗得失及場(chǎng)地氣氛等資料對(duì)本項(xiàng)目具啟發(fā)性純小區(qū)生活配套型之商業(yè)業(yè)態(tài)、以住宅小區(qū)居民的日常生活消費(fèi)者為主導(dǎo)由于本項(xiàng)目位置相對(duì)孤立，必然成為業(yè)主及周邊小區(qū)日常生活基本消費(fèi)之所在，故分析此類商業(yè)業(yè)態(tài)，可客觀及準(zhǔn)確的得悉本項(xiàng)目所需要的基本小區(qū)配套商業(yè)行業(yè)之比例，對(duì)本項(xiàng)目規(guī)劃及定位具有參考價(jià)值區(qū)域/項(xiàng)目背景調(diào)查原因區(qū)域發(fā)展背景及環(huán)境相似由于黃埔區(qū)過往商廣州市內(nèi)各類比項(xiàng)目/區(qū)域廣州市內(nèi)各類比項(xiàng)目/區(qū)域編號(hào)區(qū)域/項(xiàng)目最具參考性要點(diǎn)分析對(duì)本項(xiàng)目啟示1廣源新村（景泰直街）大型超市及品牌主力店帶動(dòng)下形成以居民消費(fèi)為主的商圈生活超市吸引區(qū)域居民，品牌主力店拉動(dòng)消費(fèi)需求編號(hào)區(qū)域/項(xiàng)目最具參考性要點(diǎn)分析對(duì)本項(xiàng)目啟示1廣源新村大型超編號(hào)區(qū)域/項(xiàng)目最具參考性要點(diǎn)分析對(duì)本項(xiàng)目啟示2海珠區(qū)赤崗新朝傳說原為較落后的居住區(qū)域，經(jīng)近年發(fā)展成為地鐵沿線商住項(xiàng)目，帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)生活超市吸引區(qū)域居民，地段發(fā)展?jié)摿?duì)商業(yè)有良好的未來拉升潛力編號(hào)區(qū)域/項(xiàng)目最具參考性要點(diǎn)分析對(duì)本項(xiàng)目啟示2海珠區(qū)赤崗原為編號(hào)區(qū)域/項(xiàng)目最具參考性要點(diǎn)分析對(duì)本項(xiàng)目啟示3海珠區(qū)下渡路中小型餐飲帶動(dòng)片區(qū)其它配套行業(yè)大眾及特色餐飲對(duì)形成消費(fèi)人流有很大的磁力作用編號(hào)區(qū)域/項(xiàng)目最具參考性要點(diǎn)分析對(duì)本項(xiàng)目啟示3海珠區(qū)下渡路中編號(hào)區(qū)域/項(xiàng)目最具參考性要點(diǎn)分析對(duì)本項(xiàng)目啟示4海珠區(qū)中海名都商鋪欠缺統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營，且租金過高脫離市場(chǎng)必要的經(jīng)營規(guī)劃對(duì)未來的商業(yè)發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)編號(hào)區(qū)域/項(xiàng)目最具參考性要點(diǎn)分析對(duì)本項(xiàng)目啟示4海珠區(qū)中海名都編號(hào)區(qū)域/項(xiàng)目最具參考性要點(diǎn)分析對(duì)本項(xiàng)目啟示5天河區(qū)天河都市廣場(chǎng)區(qū)域環(huán)境較混雜，周邊居民消費(fèi)力一般；亮點(diǎn)配套獨(dú)立商業(yè)，服務(wù)周邊區(qū)域居民獨(dú)立商業(yè)既可為社區(qū)住戶共享，亦有成為片區(qū)商業(yè)核心的潛力編號(hào)區(qū)域/項(xiàng)目最具參考性要點(diǎn)分析對(duì)本項(xiàng)目啟示5天河區(qū)天河都市編號(hào)區(qū)域/項(xiàng)目最具參考性要點(diǎn)分析對(duì)本項(xiàng)目啟示6天河區(qū)車陂路天朗明居純粹的社區(qū)配套，多為個(gè)體經(jīng)營商戶，依托社區(qū)居民消費(fèi)好又多滿足社區(qū)及周邊居民的基本生活需求，通過業(yè)態(tài)互補(bǔ)形成雙贏編號(hào)區(qū)域/項(xiàng)目最具參考性要點(diǎn)分析對(duì)本項(xiàng)目啟示6天河區(qū)車陂路純編號(hào)區(qū)域/項(xiàng)目最具參考性要點(diǎn)分析對(duì)本項(xiàng)目啟示7天河區(qū)華景路華景新城依托大型社區(qū)和大量的居民，發(fā)展成熟的社區(qū)配套商業(yè)，商戶經(jīng)營穩(wěn)定大眾化的生活配套和餐飲對(duì)滿足片區(qū)居民的日常消費(fèi)需求是十分重要的，亦是有生命力的編號(hào)區(qū)域/項(xiàng)目最具參考性要點(diǎn)分析對(duì)本項(xiàng)目啟示7天河區(qū)華景路依外區(qū)商業(yè)調(diào)查總結(jié):大部分生活密度較大的區(qū)域、項(xiàng)目主要業(yè)態(tài)以服務(wù)周邊居民的生活配套業(yè)態(tài)為主，且經(jīng)營生命力較穩(wěn)定，其租金隨著區(qū)域的成熟不斷上升；以集中餐飲成為商區(qū)吸引周邊客戶消費(fèi)的熱點(diǎn)，并通過客流對(duì)周邊的商鋪起著良好的帶動(dòng)作用；服飾精品類普遍在商業(yè)環(huán)境較為成熟的區(qū)域中經(jīng)營較好，對(duì)于社區(qū)項(xiàng)目的商業(yè)配套來說，其經(jīng)營有一定難度；百佳、好又多、麥當(dāng)勞、肯德基這幾個(gè)品牌主力店是帶動(dòng)周邊居民消費(fèi)人流和吸引商家及投資者的有力支持。外區(qū)商業(yè)調(diào)查總結(jié):黃埔區(qū)商業(yè)調(diào)研總結(jié)黃埔區(qū)商業(yè)調(diào)研總結(jié)編號(hào)區(qū)域/項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)特點(diǎn)1大沙地西路區(qū)域內(nèi)最為成熟的商業(yè)路段，以百貨零售為主的成熟商圈2港灣路以生活區(qū)日常生活和飲食商業(yè)為主3豐樂北路中小型餐飲帶動(dòng)片區(qū)商業(yè)4黃埔東路（怡港花園）主要以生活配套的大品牌主力店如百佳超市、永樂家電、麥當(dāng)勞形成社區(qū)配套商業(yè)黃埔區(qū)商業(yè)調(diào)查編號(hào)區(qū)域/項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)特點(diǎn)1大沙地西路區(qū)域內(nèi)最為成熟的商業(yè)路各路段大沙地西路港灣路豐樂北路黃埔東路（怡港花園）調(diào)查總面積（㎡）約17521㎡約11389㎡約10611㎡約15735㎡業(yè)態(tài)面積比例面積比例面積比例面積比例面積比例餐飲業(yè)態(tài)13127%3794.534%874082%3502%百貨零售1225671%115610%————231515%生活配套242814%162014%6466%1297082%休閑娛樂6053%321028%4905%————其他9205%161014%7377%1021%備注：以上調(diào)查面積為實(shí)地目測(cè)面積，僅供參考。黃埔各調(diào)查區(qū)域的業(yè)態(tài)比例各路段大沙地西路港灣路豐樂北路黃埔東路調(diào)查總面積（㎡）約17行業(yè)分類位置面積(㎡)大沙地西路元/㎡港灣路元/㎡豐樂北路元/㎡黃埔東路元/㎡餐飲類大型餐飲首、二、三層2000以上-----3020～30-----中型餐飲首、二層400～80035～4020～4030～50-----小型餐飲首層50～25030～5020～4040～50-----生活配套超市首層100～150035～5025-----35～50便利店首層20～6080～100——----------百貨零售、精品類首層20～400100～25080～120-----60-100休閑娛樂類二層以上40～5004020～3020～40-----黃埔區(qū)域市場(chǎng)平均租金水平分析行業(yè)分類位置面積(㎡)大沙地西路港灣路豐樂北路黃埔東路餐飲類黃埔區(qū)商業(yè)調(diào)查總結(jié)黃埔區(qū)最成熟的商圈集中在大沙地西，主要的業(yè)態(tài)為百貨零售為主，其中不乏中高檔品牌店如服裝、精品、珠寶、手機(jī)專賣店……港灣路作為大沙商圈的輔助性消費(fèi)業(yè)態(tài)，主要為大眾型日常中低檔消費(fèi)為主；豐樂北路依靠大眾餐飲的磁力作用，吸引了區(qū)域居民到此的飲食消費(fèi)；黃埔東路怡港花園一帶擁有相當(dāng)數(shù)量的居民，而怡港花園更是黃埔區(qū)的前年明星項(xiàng)目，為配合社區(qū)居民的需要，其商業(yè)主要引進(jìn)了知名超市百佳和永樂家電服務(wù)社區(qū)居民。黃埔區(qū)商業(yè)調(diào)查總結(jié)意向投資者調(diào)研總結(jié)備注：意向投資者是指自行到售樓部咨詢商業(yè)的客戶，總調(diào)查客戶數(shù)量72個(gè)意向投資者調(diào)研總結(jié)備注：意向投資者是指自行到售樓部咨詢商業(yè)的需求面積（㎡）數(shù)量10-29730-501451-805100-2003200以上1備注：總調(diào)查客戶數(shù)量72個(gè)1、意向購買客戶調(diào)查情況小結(jié)：從需求的面積來看，目前主要是個(gè)體投資者為主；而從其意向價(jià)格反饋來看，主要接受的價(jià)格區(qū)間是10000-15000元/㎡；能承受15000-20000高價(jià)的客戶亦有了4位，占13%的比例。意向單價(jià)水平（元/㎡）數(shù)量10000以下510000-130001213001200004未透露3意向購買客戶（30個(gè)）備注：除1人未表明需求樓層外，其余29人全部需求首層單位。需求面積數(shù)量10-29730-501451-805100-2需求面積（㎡）數(shù)量10-29530-50451-80——80-1001100以上——備注：總調(diào)查客戶數(shù)量72個(gè)2、意向租賃客戶調(diào)查情況小結(jié)：從需求的面積來看，以中小面積商鋪經(jīng)營者為主；而從其意向租金反饋來看，普遍接受的價(jià)格區(qū)間是60-100元/㎡左右。意向租金價(jià)格（元/㎡）數(shù)量60以下261-80181-993100以上1未透露3意向租賃客戶（10個(gè)）備注：2人表示可接受二層，其余8人全部需求首層單位。需求面積數(shù)量10-29530-50451-80——80-10經(jīng)營業(yè)態(tài)數(shù)量窗簾家飾1服裝精品2藥店1個(gè)體飲食2干衣店1未透露3————————3、意向購買/租賃客戶經(jīng)營業(yè)態(tài)調(diào)查情況小結(jié)：從意向經(jīng)營的業(yè)態(tài)來看，購買的客戶主要目的是投資放租；其余自行經(jīng)營的主要業(yè)態(tài)均為社區(qū)服務(wù)的配套業(yè)態(tài)為主。經(jīng)營業(yè)態(tài)數(shù)量投資放租16兒童用品1電腦音像1加盟店2冰庫1個(gè)體飲食2日用、服裝1未透露6意向租賃客戶（10個(gè)）意向購買客戶（30個(gè)）經(jīng)營業(yè)態(tài)數(shù)量窗簾家飾1服裝精品2藥店1個(gè)體飲食2干衣店1未透綜合調(diào)研總結(jié)啟示綜合調(diào)研總結(jié)啟示綜合調(diào)研總結(jié)依托周邊和本項(xiàng)目未來大量的居民數(shù)量，生活配套的需求對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)的發(fā)展有長遠(yuǎn)的生命力；（如華景、廣源一帶商業(yè)）根據(jù)類似商業(yè)片區(qū)的業(yè)態(tài)形成及組合經(jīng)驗(yàn)，通過引進(jìn)一定數(shù)量的品牌店——如麥當(dāng)勞、7-11等，并在業(yè)態(tài)選擇上與好又多形成互補(bǔ)，形成共贏的局面；大眾型及特色餐飲對(duì)形成消費(fèi)人流有很大的磁力作用，因此對(duì)于本項(xiàng)目來說中大型餐飲及特色餐飲的品牌商家引進(jìn)是重要的方向之一；（如下渡路、華景一帶商業(yè)）業(yè)態(tài)恰當(dāng)比例的組合，能平衡商戶自下而上空間及合理利潤，如能配合有一定的業(yè)態(tài)規(guī)劃和管理，可令項(xiàng)目整體商業(yè)所經(jīng)營的產(chǎn)品及服務(wù)形成具生命力的格局。以上相關(guān)詳細(xì)市調(diào)分析報(bào)告請(qǐng)見附件（一）綜合調(diào)研總結(jié)以上相關(guān)詳細(xì)市調(diào)分析報(bào)告請(qǐng)見附件（一）第二部分項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃建議第二部分項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃建議項(xiàng)目定位深化項(xiàng)目定位深化考慮定位時(shí)需注意的因素？考慮定位時(shí)需注意的因素？1）主要目標(biāo)消費(fèi)群的消費(fèi)次數(shù)（密度）2）主要目標(biāo)消費(fèi)群的消費(fèi)能力3）主要目標(biāo)消費(fèi)群的主力業(yè)態(tài)需要評(píng)估4）萬科對(duì)城花業(yè)主的開發(fā)經(jīng)營責(zé)任感及企業(yè)形象品牌5）推動(dòng)項(xiàng)目對(duì)LOFT出售的影響6）兼顧產(chǎn)品/行業(yè)定位在區(qū)內(nèi)地理位置的經(jīng)營效果、租金收益及商戶的生存空間1）主要目標(biāo)消費(fèi)群的消費(fèi)次數(shù)（密度）2）主要目標(biāo)消費(fèi)群的消1）主要目標(biāo)消費(fèi)群是項(xiàng)目周邊的居民和未來社區(qū)住戶，輻射人群好又多的消費(fèi)客戶和黃埔區(qū)其它路段的客戶；2）整體區(qū)域消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)實(shí)力偏低；城花業(yè)主整體經(jīng)濟(jì)水平較好；3）消費(fèi)者需求中高檔、形象好、具備一定休閑娛樂的消費(fèi)場(chǎng)所；4）必須有日常生活基本配套及有一定良好形象的配套行業(yè)；6）商場(chǎng)的裝飾明亮，檔次要偏中高檔，商戶業(yè)態(tài)應(yīng)需要有規(guī)范性的經(jīng)營劃分。5）須滿足體現(xiàn)項(xiàng)目的第一印象及未來LOFT住戶的出入環(huán)境；定位因素分析1）主要目標(biāo)消費(fèi)群是項(xiàng)目周邊的居民和未來社區(qū)住戶，輻射人群好項(xiàng)目定位建議——具規(guī)范經(jīng)營管理和良好的整體形象，滿足項(xiàng)目及周邊居民的生活消費(fèi)、日常休閑娛樂和餐飲需求品味社區(qū)生活坊萬科城市1道項(xiàng)目定位建議——具規(guī)范經(jīng)營管理和良好的整體形象，滿足項(xiàng)目及周項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃建議項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃建議1、項(xiàng)目業(yè)態(tài)品牌及比例建議檔次產(chǎn)業(yè)／行業(yè)舉例所占比例建議中高檔或具知名度品牌快餐類：麥當(dāng)勞；

便利店：包括７－１１便利店、ＯＫ便利店；

休閑型面包店：香港圣安娜、東海堂等。

電訊：中國移動(dòng)自動(dòng)營業(yè)廳、中國聯(lián)通營業(yè)廳；

銀行：工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行等；

旅游公司：廣之旅、南湖國旅等；沖印店：富士、柯達(dá)；15%中檔消費(fèi)產(chǎn)業(yè)及品牌餐飲：大型海鮮酒樓包括炳勝、新南海城等；

藥店：同濟(jì)、海王星辰、健民等；

書店：漢得；

音像制品：中國唱片、新華音像；

服飾：城市麗人、古川奇、翩翩女孩；

洗衣店：天天洗衣等；

地產(chǎn)中介：經(jīng)緯、滿堂紅等；

美容美發(fā)：名發(fā)城、達(dá)芬尼斯等；

煙酒專賣店：廣州金葉、廣東煙酒專賣店等；童裝：嬰兒用品店；寵物用品店75%中低檔產(chǎn)業(yè)及品牌涼茶店：黃振龍、金葫蘆、鄧?yán)蠜霾璧龋?/p>

送水：日之泉、長壽村、大峽谷等；

修鞋：摩登修鞋等；

彩票中心：中國福利彩票、中國體育彩票

其它如配匙、五金、水果檔、個(gè)體音像、維修店……10%1、項(xiàng)目業(yè)態(tài)品牌及比例建議檔次產(chǎn)業(yè)／行業(yè)舉例所占比例建議中高業(yè)態(tài)類別設(shè)置比例備注生活配套50%以滿足社區(qū)居民及區(qū)域日常生活需求為主零售消費(fèi)10%引入部分時(shí)尚型消費(fèi)，增加購物樂趣娛樂休閑5%-10%滿足居民對(duì)娛樂休閑的需求中大型餐飲35%-40%符合區(qū)域居民普遍需求2、項(xiàng)目業(yè)態(tài)分布比例建議業(yè)態(tài)類別設(shè)置比例備注生活配套50%以滿足社區(qū)居民及區(qū)域日常生規(guī)劃分區(qū)行業(yè)建議規(guī)劃分區(qū)行業(yè)建議社區(qū)服務(wù)店銀行或茶餐廳、粥粉面店美容天地美容、護(hù)膚、美甲形象生活坊連鎖加盟店（如麥當(dāng)勞）、連鎖便利店、特色餐飲（考慮連二層）、地產(chǎn)代理公司、眼鏡連鎖店、知名藥店、電信營業(yè)廳、面包、西餅屋、知名旅行社、品牌沖印店、精品服裝、、煙酒專賣店……運(yùn)動(dòng)天地運(yùn)動(dòng)服裝、運(yùn)動(dòng)用品、運(yùn)動(dòng)鞋形象主力店服飾形象店、精品形象店、化妝品形象店、家飾形象店……生活配套五金、家裝、廚具、水族、水店、家政中心、維修店、發(fā)廊特色街區(qū)鮮花店、休閑食品、零食店、服飾(皮具、手袋、男女裝、童裝、內(nèi)衣……)、家飾（布藝、床上用品、家居裝飾……）、精品、發(fā)飾、休閑鞋類、文印店……社區(qū)配套面包屋、地產(chǎn)代理、音像、寵物店、茶葉店、彩票中心、煙酒店休閑飲食特色雪糕屋、連鎖甜品店、休閑咖啡店郵局、生鮮超市市政指定行業(yè)生鮮超市郵局社區(qū)服務(wù)店形象生活坊形象主力店美容天地休閑飲食特色街區(qū)運(yùn)動(dòng)天地社區(qū)配套生活配套石化路A入B入備注：暫考慮回遷商鋪可作統(tǒng)一返租處理。首層規(guī)劃布局平面圖規(guī)劃分區(qū)行業(yè)建議規(guī)劃分區(qū)行業(yè)建議社區(qū)服務(wù)店銀行或茶餐廳、粥粉規(guī)劃分區(qū)行業(yè)建議規(guī)劃分區(qū)行業(yè)建議文化娛樂、纖體美容社區(qū)書吧或發(fā)廊、美容纖體中心……（或考慮結(jié)合首層）社區(qū)服務(wù)店銀行辦公區(qū)或茶餐廳、粥粉面（連首層）特色餐飲茶餐廳、西餐、料理、燒烤、風(fēng)味中餐……（可考慮連首層）大型連鎖餐飲中餐休閑茶座露天吧茶座、露天吧、休閑咖啡……生鮮超市市政指定行業(yè)生鮮超市文化娛樂纖體美容特色餐飲休閑茶坐露天吧社區(qū)服務(wù)店大型連鎖餐飲二層規(guī)劃布局平面圖規(guī)劃分區(qū)行業(yè)建議規(guī)劃分區(qū)行業(yè)建議文化娛樂、纖體美容社區(qū)書吧或規(guī)劃分區(qū)行業(yè)建議大型連鎖餐飲中西餐康體娛樂或兒童天地沐足、棋牌或兒童用品（兩者選一）大型酒樓康體娛樂或兒童天地三層規(guī)劃布局平面圖規(guī)劃分區(qū)行業(yè)建議大型連鎖餐飲中西餐康體娛樂或兒童天地沐足、棋項(xiàng)目租售價(jià)格建議項(xiàng)目租售價(jià)格建議租金分析建議租金分析建議行業(yè)分類位置面積㎡景泰直街元/㎡新朝傳說元/㎡下渡路元/㎡中海名都元/㎡天河都市廣場(chǎng)元/㎡車陂路天朗明居元/㎡華景新城元/㎡餐飲類大型餐飲首、二層2000以上40—60/40—50/五層40//中型餐飲首、二層200-2000100-120二層6040-60/60-80/40-60小型餐飲首層200以下90-1108050-70/505040生活配套超市首層500-2萬354030/40/30便利店首層100-220120-150300150110200100120-130百貨零售精品類首層20-200150-220100-18080-130/110-18080-100120-200休閑娛樂類二層以上1000-5000304030///301、各調(diào)查區(qū)域/項(xiàng)目市場(chǎng)平均租金水平分析行業(yè)分類位置面積景泰新朝下渡路中海名都天河都市廣場(chǎng)車陂路華景行業(yè)分類位置面積(㎡)大沙地西路元/㎡港灣路元/㎡豐樂北路元/㎡黃埔東路元/㎡餐飲類大型餐飲首、二、三層2000以上-----3020～30-----中型餐飲首、二層400～80035～4020～4030～50-----小型餐飲首層50～25030～5020～4040～50-----生活配套超市首層100～150035～5025-----35～50便利店首層20～6080～100——----------百貨零售、精品類首層20～400100～25080～120-----60-100休閑娛樂類二層以上40～5004020～3020～40-----2、黃埔區(qū)域市場(chǎng)平均租金水平分析行業(yè)分類位置面積(㎡)大沙地西路港灣路豐樂北路黃埔東路餐飲類石化路好又多豐樂北路豐樂中路黃埔東路大沙地東路港灣路廣州港碼頭KFC麥當(dāng)勞黃埔書城蘇寧電器圣景大廈商場(chǎng)大沙地購物城時(shí)尚坊百事佳中國稅務(wù)工商銀行豐樂商場(chǎng)金隆園大沙鎮(zhèn)政府大沙體育館黃埔區(qū)政府泰景花園黃埔體育館石化大院百事佳文沖村委黃埔東方街市文沖幼兒園新安苑黃埔花園金逸雅居悅濤雅苑怡港花園黃埔公園貨柜碼頭電信城樂圖捷廣場(chǎng)黃埔少年宮黃埔干部學(xué)校百佳黃埔酒店永樂KFC100－150元／㎡40－50元／㎡80－150元／㎡80－100元／㎡怡園小區(qū)150－250元／㎡100－180元／㎡20－40元／㎡40－80元／㎡40－80元／㎡3、黃埔區(qū)各路段租金情況石4、租金價(jià)格定位建議分析情況低租金區(qū)中租金區(qū)高租金區(qū)首層鋪70-8090-110140-180二層鋪40-5050-6070-80三層鋪30-4040-5050-604、租金價(jià)格定位建議分析情況低租金區(qū)中租金區(qū)高租金區(qū)首層鋪7銷售均價(jià)分析建議銷售均價(jià)分析建議黃埔區(qū)域調(diào)查所得項(xiàng)目銷售均價(jià)項(xiàng)目/區(qū)域商鋪形式銷售均價(jià)（元/m2)備注怡港花園小區(qū)裙樓14,000均為首層商鋪怡園生活區(qū)小區(qū)裙樓12,000黃埔花園小區(qū)裙樓13,000石化路臨街商鋪8,000大沙地西路臨街商鋪20000-40000黃埔區(qū)域調(diào)查所得項(xiàng)目銷售均價(jià)項(xiàng)目/區(qū)域商鋪形式銷售均價(jià)項(xiàng)目價(jià)值評(píng)估方面，根據(jù)萬科城市花園的地理位置、綜合素質(zhì)等條件，選取與萬科城市花園位置接近、經(jīng)營性質(zhì)類似的商用物業(yè)的銷售均價(jià)作為比較案例，利用市場(chǎng)比較法的計(jì)算方式評(píng)估其比準(zhǔn)價(jià)值。具體是——怡港花園怡園生活區(qū)黃埔花園項(xiàng)目價(jià)值評(píng)估方面，根據(jù)萬科城市花園的地理位置、綜合素質(zhì)等條件案例名稱怡港花園怡園生活區(qū)黃埔花園市場(chǎng)售價(jià)（元/m2）14,00012,00013,000比較因素權(quán)分

區(qū)域因素地理位置10111111城市規(guī)劃5444交通條件9101010商業(yè)環(huán)境10111110人流量13131313小計(jì)47484847個(gè)別因素知名度5633商場(chǎng)規(guī)模9927發(fā)展商品牌9857平面布局3212內(nèi)部裝修8848物業(yè)管理9858物業(yè)剩余年限3333建筑剩余年限4434小計(jì)50492643推出時(shí)間3333權(quán)分合計(jì)1001007893綜合修正系數(shù)

100.00%128.21%107.53%加權(quán)系數(shù)

0.340.330.33加權(quán)平均值（元/平方米/月）

14449.8263案例名稱怡港花園怡園生活區(qū)黃埔花園市場(chǎng)售價(jià)（元/m2）本項(xiàng)目二層及以上部分評(píng)估過程

由于本項(xiàng)目周邊缺乏二層及以上售價(jià)可比性實(shí)例，因此根據(jù)商業(yè)用房樓層價(jià)格變化規(guī)律及顧客心理，首層、二層、三層的價(jià)值比率為100%、50%、35%。并據(jù)此計(jì)算出本項(xiàng)目二層及以上部分的租賃均價(jià)：首層評(píng)估價(jià)與首層均價(jià)比例樓層評(píng)估價(jià)格二層14450X50%=7300三層14450X35%=5100本項(xiàng)目二層及以上部分評(píng)估過程由于本項(xiàng)目周邊缺乏二層數(shù)建議售價(jià)均價(jià)（元/平方）備注首層14000-16000最好位置的鋪位有機(jī)會(huì)可達(dá)18000-20000元/㎡位置較偏的內(nèi)鋪預(yù)計(jì)在9000-11000元/㎡二層7000-8000——三層5000-5500——5、項(xiàng)目各層租售價(jià)定位層數(shù)建議售價(jià)均價(jià)備注首層14000-16000最好位置的鋪位第三部分項(xiàng)目營銷建議第三部分項(xiàng)目營銷建議市場(chǎng)營銷方式列舉市場(chǎng)營銷方式列舉售后返租先租后售/帶租約銷售減免首期款以租代售回購銷售（無理由退鋪）1、目前市場(chǎng)上主要銷售方式售后返租先租后售/帶租約銷售減免首期款以租代售回購銷售（無理近期部分具參考價(jià)值商業(yè)項(xiàng)目情況一覽表項(xiàng)目名稱商業(yè)總建面積經(jīng)營定位雍景新都會(huì)約6萬㎡大型購物百貨各地特色美食時(shí)尚知名消費(fèi)品牌休閑娛樂機(jī)構(gòu)光大花園1200㎡中、低檔社區(qū)休閑及生活配套保利香檳波爾卡街4000㎡法式風(fēng)情商業(yè)街開創(chuàng)專屬高端消費(fèi)群體的休閑消費(fèi)區(qū)天河都市廣場(chǎng)2.8萬㎡中檔綜合性商場(chǎng)中山七商業(yè)廣場(chǎng)7000㎡中、低檔社區(qū)休閑及生活配套英豪商城2000㎡中、低檔社區(qū)休閑及生活配套2、近期市場(chǎng)上主要營銷手法近期部分具參考價(jià)值商業(yè)項(xiàng)目情況一覽表項(xiàng)目名稱商業(yè)總建面積經(jīng)營項(xiàng)目名稱經(jīng)營定位主要銷售手段主要招商手段回報(bào)率雍景新都會(huì)大型購物百貨各地特色美食時(shí)尚知名消費(fèi)品牌休閑娛樂機(jī)構(gòu)主要以同步租售及售后反租的銷售方式銷售賣點(diǎn):

●９８﹪超高使用率，最大程度保證每一分投資產(chǎn)生收益；

●0.8元／㎡超低管理費(fèi)；

●自主經(jīng)營，靈活多變，超低風(fēng)險(xiǎn)；

●“四建立、五保障、六統(tǒng)一”服務(wù)承諾，提升投資價(jià)值和經(jīng)營質(zhì)量；

●統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理，發(fā)展商提供首３年每年返還２１﹪的投資回報(bào)。以大型百貨、特色知名美食等為龍頭，帶動(dòng)其他中小型經(jīng)營商。建立“品牌加盟服務(wù)中心”為進(jìn)駐的商家提供免費(fèi)的推廣。平均21%光大花園中、低檔社區(qū)休閑及生活配套主要以先租后售/連租約銷售的銷售方式

銷售賣點(diǎn):

●９０﹪實(shí)用率，7.9ｍ層高，買一得二

●打造“江南西．新濱江核心商圈”升值街鋪地標(biāo)

●輻射１０多萬常住高消費(fèi)人群

●僅３８個(gè)珍罕席位基本上以小區(qū)民生配套為主。平均7%保利香檳波爾卡街法式風(fēng)情商業(yè)街開創(chuàng)專屬高端消費(fèi)群體的休閑消費(fèi)區(qū)主要以先租后售/連租約銷售的銷售方式

銷售賣點(diǎn):

●300ｍ長全臨街的超級(jí)街鋪；

●96.93﹪超高實(shí)用率

●高樓復(fù)式商鋪概念

●打造珠江新城唯一的“法式風(fēng)情商業(yè)街”整體法式古典商鋪設(shè)計(jì)，開創(chuàng)專屬高端消費(fèi)群體的“休閑消費(fèi)區(qū)”。建構(gòu)具法國風(fēng)情的商業(yè)街，面向高端消費(fèi)群的休閑區(qū)。平均7%近期部分具參考價(jià)值商業(yè)項(xiàng)目銷售、招商賣點(diǎn)匯總表一項(xiàng)目名稱經(jīng)營定位主要銷售手段主要招商手段回報(bào)率雍景大型購物百項(xiàng)目名稱經(jīng)營定位主要銷售手段主要招商手段回報(bào)率天河都市廣場(chǎng)中檔綜合性商場(chǎng)主要以同步租售及售后反租的銷售方式

銷售賣點(diǎn):

●城市新中軸線天河商圈核心

●天河?xùn)|首家一站式大型購物中心

●臨地鐵五號(hào)線員村出口站

●雄踞高尚住宅、酒店、商業(yè)為一體的新天河居住中心員村核心圈以大型超市、特色知名美食等為龍頭，帶動(dòng)其他中小型經(jīng)營商。平均7%中山七商業(yè)廣場(chǎng)中、低檔社區(qū)休閑及生活配套主要以先售后租的銷售方式

銷售賣點(diǎn):

●市中心首批超少投資金額社區(qū)商鋪

●投資風(fēng)險(xiǎn)低，經(jīng)營靈活

●社區(qū)商鋪是一種具有穩(wěn)健持續(xù)增值功能的投資品種基本上以小區(qū)民生配套為主。平均7%英豪商城中、低檔社區(qū)休閑及生活配套主要以先售后租的銷售方式

銷售賣點(diǎn):

●銷售方式為投標(biāo)的模式基本上以小區(qū)民生配套為主。平均7%近期部分具參考價(jià)值商業(yè)項(xiàng)目銷售、招商賣點(diǎn)匯總表二項(xiàng)目名稱經(jīng)營定位主要銷售手段主要招商手段回報(bào)率天河都市廣場(chǎng)中目前，市場(chǎng)上商業(yè)的銷售方式普遍以售后返租、租售并行、和帶租約發(fā)售為主；總體面積較小的項(xiàng)目（如英豪商城）則采取自然銷售（拍賣）的形式；目前投資社區(qū)商業(yè)普遍接受回報(bào)率是7%。小結(jié)目前，市場(chǎng)上商業(yè)的銷售方式普遍以售后返租、租售并行、和帶租約營銷操作建議營銷操作建議目的：以大眾型及特色餐飲對(duì)形成消費(fèi)人流，而引進(jìn)中大型餐飲及特色餐飲的品牌商家令本項(xiàng)目對(duì)消費(fèi)人群更富有吸引力。主力店帶散戶品牌旺經(jīng)營以餐飲主力品牌店帶動(dòng)消費(fèi)人流，與好又多人流產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)城市花園商業(yè)定位及營銷方案建議課件目的：首層市場(chǎng)價(jià)值較高，以投資回報(bào)概念增強(qiáng)首層的投資價(jià)值，促進(jìn)銷售。統(tǒng)一經(jīng)營售后返租，針對(duì)投資客戶，適用于首層，可操作性較強(qiáng)。統(tǒng)一經(jīng)營目的：明確整體項(xiàng)目的后期經(jīng)營推廣主題，增強(qiáng)經(jīng)營者、投資者對(duì)項(xiàng)目、對(duì)萬科的信心。統(tǒng)一推廣設(shè)立推廣基金，在項(xiàng)目開售前確定本項(xiàng)目開業(yè)后1-2年的經(jīng)營推廣計(jì)劃及費(fèi)用預(yù)算目的：統(tǒng)一推廣目的：針對(duì)商場(chǎng)定位進(jìn)規(guī)劃性招商，保證商場(chǎng)經(jīng)營業(yè)態(tài)的合理性、互補(bǔ)性、可持續(xù)經(jīng)營性。統(tǒng)一管理規(guī)劃招商，統(tǒng)一招商，針對(duì)租賃客戶，根據(jù)定位進(jìn)行規(guī)劃性招商。統(tǒng)一管理項(xiàng)目銷售方式建議項(xiàng)目銷售方式建議項(xiàng)目銷售方式建議層數(shù)銷售方式原因分析首層售后返租確立統(tǒng)一經(jīng)營管理格局,為商業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展打下基礎(chǔ)通過統(tǒng)一招商加強(qiáng)投資者和商家的經(jīng)營信心二層租售并行/帶租約發(fā)售二層商鋪投資買家較少，因此可在銷售同時(shí)進(jìn)行招商，招商成功后帶租約發(fā)售，加強(qiáng)投資者的回報(bào)信心三層以租先行/以租代售因主要為大型餐飲功能，面積大而租金較低，難以短期找到投資買家，所以可考慮以一定期限內(nèi)租金作為首期款，吸引經(jīng)營者購買備注：生鮮超市建議先采取租給專業(yè)的經(jīng)營管理公司，如政策允許出售再考慮賣給經(jīng)營者或投資者。項(xiàng)目銷售方式建議層數(shù)銷售方式原因分析首層售后返租確立統(tǒng)一經(jīng)項(xiàng)目營銷推廣建議項(xiàng)目營銷推廣建議6798101112123452005年商業(yè)裙樓土建完工，開始進(jìn)行外立面等工程8月6日正式對(duì)外開放商業(yè)示范區(qū)包裝3月底商業(yè)交付使用2006年工程進(jìn)度6798101112123452005年商業(yè)裙樓土建完工，開營銷階段劃分679810111212345市場(chǎng)預(yù)熱期首次亮相暨招商推介會(huì)公開發(fā)售期主力銷售期銷售延續(xù)期交鋪開業(yè)2005年2006年公開招商期主力商戶談判期商家簽約高峰期招商階段銷售階段根據(jù)萬科暫定的工程進(jìn)度，以下為招商及銷售的階段劃分，可因應(yīng)工程進(jìn)度延后或提前。營銷階段劃分679810111212345市場(chǎng)策略重點(diǎn)：“前期籌備，宣傳滲透”時(shí)間：2005年6月下旬-7月底銷售工作部署目的：作好項(xiàng)目入市鋪墊，預(yù)熱目標(biāo)市場(chǎng)工程進(jìn)度：商場(chǎng)主體完工、商業(yè)示范區(qū)整體包裝工程完成宣傳主題——萬科城市一道，黃埔首席黃金商業(yè)街區(qū)階段一：市場(chǎng)預(yù)熱期策略重點(diǎn)：“前期籌備，宣傳滲透”時(shí)間：2005年6區(qū)域滲透宣傳——戶外廣告、候車亭廣告、區(qū)域夾報(bào)主要工作事項(xiàng)：銷售資料準(zhǔn)備——落實(shí)有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、合同、價(jià)目表等示范區(qū)包裝設(shè)計(jì)——8月前完成商業(yè)示范區(qū)的整體包裝銷售工作配合——銷售人員培訓(xùn)及銷講，客戶意向登記及跟進(jìn)區(qū)域滲透宣傳主要工作事項(xiàng)：銷售資料準(zhǔn)備示范區(qū)包裝設(shè)策略重點(diǎn)：“正式公開亮相，迅速聚焦市場(chǎng)”時(shí)間：2005年8月上旬-9月中旬目的：消化前期儲(chǔ)備客戶，為下階段主力銷售期打好基礎(chǔ)工程進(jìn)度：商業(yè)示范區(qū)開放宣傳主題——萬科城市一道，直達(dá)黃金商業(yè)走廊